📍 ЖК «Кронштадтский, 14» — ПИК немного скорректировал цены. Теперь прайс на студии начинается от 7,3 млн. руб. (ключи до 31 декабря 2024). Думаю, стоит «разобрать» проект «под аренду», ведь до метро Водный стадион 10 минут пешком.
🔖 О локации:
Локейшен вполне перспективный, инфраструктура достаточно развита. В будущем остатки промзоны «Братцево» застроят новыми домами, Кронштадский бульвар благоустроят и гаражи снесут. Из плюсов: рядом Головинский пруды со скверами, парк «Дружбы» и территория прибрежной зоны Химкинского водохранилища с пляжами для купания. Из минусов: ЛЭП (не могу найти инфу, уберут или нет, если есть сведения — поделитесь) и «тихие соседи».
🔖 Если покупаете «под аренду»:
Под аренду студии в этом проекте рассмотреть, несомненно, стоит. Сдадите тыс за 40 руб. и ликвидность будет достаточно высокой: рядом корпуса МГТУ ГА с 4-мя тыс студентов, ТЦ Водный, ТЦ Метрополис. Ну и зеленая ветка метро — до офисного кластера на Белорусской 15 минут по прямой.
Делал несколько отчетов с «разбором» конкурентного окружения и могу сказать, что внутрення конкуренция в сегменте студий — умеренная. Внешняя — незначительна. Я бы даже сказал, что на районе в сегменте «малышек» пока альтернатив-то и нет. Из угроз: будущий ЖК «Кронштадтский,11» — квартирография еще неизвестна и дома по реновации, но в них студий нет.
🔖 Мнение автора: проект небольшой, практически точечная застройка, поэтому сдать в аренду или продать тут — гораздо проще, чем в масштабных проектах. Конкурент «Кронштадский, 9», но в нем квартирография несколько иная, лоты дороже и собственники будут делать свою отделку. А значит и при аренде и при продаже «Кронштадский, 9» будет экспонироваться по другим ценам.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
А вы как думаете, перспективный проект? 👀
.
#кронштадский_14
🔖 О локации:
Локейшен вполне перспективный, инфраструктура достаточно развита. В будущем остатки промзоны «Братцево» застроят новыми домами, Кронштадский бульвар благоустроят и гаражи снесут. Из плюсов: рядом Головинский пруды со скверами, парк «Дружбы» и территория прибрежной зоны Химкинского водохранилища с пляжами для купания. Из минусов: ЛЭП (не могу найти инфу, уберут или нет, если есть сведения — поделитесь) и «тихие соседи».
🔖 Если покупаете «под аренду»:
Под аренду студии в этом проекте рассмотреть, несомненно, стоит. Сдадите тыс за 40 руб. и ликвидность будет достаточно высокой: рядом корпуса МГТУ ГА с 4-мя тыс студентов, ТЦ Водный, ТЦ Метрополис. Ну и зеленая ветка метро — до офисного кластера на Белорусской 15 минут по прямой.
Делал несколько отчетов с «разбором» конкурентного окружения и могу сказать, что внутрення конкуренция в сегменте студий — умеренная. Внешняя — незначительна. Я бы даже сказал, что на районе в сегменте «малышек» пока альтернатив-то и нет. Из угроз: будущий ЖК «Кронштадтский,11» — квартирография еще неизвестна и дома по реновации, но в них студий нет.
🔖 Мнение автора: проект небольшой, практически точечная застройка, поэтому сдать в аренду или продать тут — гораздо проще, чем в масштабных проектах. Конкурент «Кронштадский, 9», но в нем квартирография несколько иная, лоты дороже и собственники будут делать свою отделку. А значит и при аренде и при продаже «Кронштадский, 9» будет экспонироваться по другим ценам.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
А вы как думаете, перспективный проект? 👀
.
#кронштадский_14
📍 ЖК «Петровский парк II», бизнес-класс, без отделки. Адрес: г. Москва, проезд Старый Петровско-Разумовский, вл. 1/23, застройщик РГ Девелопмент. Выдача ключей до 31.12.2025.
Метро: Динамо, Петровский Парк, Дмитровская, 15-25 мин пешком.
Цены от:
- Студии: 9,4 млн руб (24 м2)
- Евро-2: 16,3 млн руб (44 м2)
- Евро-3: 22,2 млн руб (63 м2)
🔖 Основные наблюдения:
Локейшен вполне неплох — рядом с центром и вдали от дорог. В Москве не так много хороших площадок, строят в основном или в промзонах или у ж/д. А это точечная застройка внутри обжитого района, рядом Петровский парк и Тимирязевский парк. До Ходынки с Авиапарком — 1 остановка на метро, до Тверской 8 минут на метро.
Первая очередь визуально незатейлива, а вот текущая выглядит гораздо более дорого-богато: архитектура, фасады, остекленение — очень даже «заходят». Но это так на рендерах, посмотрим как реализуют. Хочу отметить планировки: в текущей очереди есть небольшие евро-форматы. Для РГ Девелопмент, фанатеющего по «классике» — это прям прорыв какой-то.
Вроде бы все неплохо, но… Есть нюанс — два полузаброшенных 4-6 этажных здания, которые не снесли, а оставили во дворе. Внутренней придомовой территории практически не будет, а квартиры с видом «во двор» (на невысоких этажах), будут смотреть на это панельное уродство.
Если вы смотрите «под аренду». В проекте студий мало, как и у конкурентов (в сегменте квартир). В локации арендные ставки достаточно высоки, студию с хорошим ремонтом сдадите тыс за 55-60. Если ваша стратегия: купить/сдавать, а потом пусть детям достанется — вполне можно рассмотреть. Из наблюдений: на домкаде в 2021 году, отмечали неплохую ликвидность квартир с ремонтом в первой очереди. Ну и сейчас на ЦИАН-е всего 5 квартир в продаже, из которых 2-е с ремонтом.
🔖 Мнение автора: локейшен неплохой, а сам проект с нюансом. Если нужен околоцентр под аренду, я бы скорее рассматривал ЖК Симфони-34, сделаю «разбор» этого ЖК в одном из следующих постов.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#петровский_парк
Метро: Динамо, Петровский Парк, Дмитровская, 15-25 мин пешком.
Цены от:
- Студии: 9,4 млн руб (24 м2)
- Евро-2: 16,3 млн руб (44 м2)
- Евро-3: 22,2 млн руб (63 м2)
🔖 Основные наблюдения:
Локейшен вполне неплох — рядом с центром и вдали от дорог. В Москве не так много хороших площадок, строят в основном или в промзонах или у ж/д. А это точечная застройка внутри обжитого района, рядом Петровский парк и Тимирязевский парк. До Ходынки с Авиапарком — 1 остановка на метро, до Тверской 8 минут на метро.
Первая очередь визуально незатейлива, а вот текущая выглядит гораздо более дорого-богато: архитектура, фасады, остекленение — очень даже «заходят». Но это так на рендерах, посмотрим как реализуют. Хочу отметить планировки: в текущей очереди есть небольшие евро-форматы. Для РГ Девелопмент, фанатеющего по «классике» — это прям прорыв какой-то.
Вроде бы все неплохо, но… Есть нюанс — два полузаброшенных 4-6 этажных здания, которые не снесли, а оставили во дворе. Внутренней придомовой территории практически не будет, а квартиры с видом «во двор» (на невысоких этажах), будут смотреть на это панельное уродство.
Если вы смотрите «под аренду». В проекте студий мало, как и у конкурентов (в сегменте квартир). В локации арендные ставки достаточно высоки, студию с хорошим ремонтом сдадите тыс за 55-60. Если ваша стратегия: купить/сдавать, а потом пусть детям достанется — вполне можно рассмотреть. Из наблюдений: на домкаде в 2021 году, отмечали неплохую ликвидность квартир с ремонтом в первой очереди. Ну и сейчас на ЦИАН-е всего 5 квартир в продаже, из которых 2-е с ремонтом.
🔖 Мнение автора: локейшен неплохой, а сам проект с нюансом. Если нужен околоцентр под аренду, я бы скорее рассматривал ЖК Симфони-34, сделаю «разбор» этого ЖК в одном из следующих постов.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#петровский_парк
📍 История подписчика или как ПИК кинул на бронь, причем спустя месяц после бронирования 😔
В начале марта в ЖК «Волоколамское, 24» подписчиком была забронирована самая дешевая студия, стоимостью 5,8 млн. руб. В оферте был указан срок бронирования — 2 месяца, ибо раньше ПИК сам не мог «выйти» на договор, т.к. перекидывает все оставшиеся активы с ООО застройщика на аффилированную компанию.
Цель — скорее всего «обнулить» ООО застройщика (это последняя очередь строительства) и не платить по искам дольщиков, если таковы будут. Но не в этом суть...
А суть в том, что через месяц, перед «выходом» на договор (все это время квартира висела на сайте ПИК-а в статусе «забронировано»), застройщик передумал продавать по этой цене… Позвонил сотрудник ПИК-а и любезно предложил доплатить 2,7 млн руб сверху. После отказа от такого «щедрого» предложения — прислал письмо и сославшись на техсбой, оперативно подменил все данные бронирования в Личном кабинете: номер, срок и стоимость, а суму бронирования вернул на карту.
🔖 Резюме: 2,7 млн руб важнее репутации? Смешная сумма для девелопера Набер Ван. Но факт остается фактом: свой же договор-оферту, которую подписываем на сайте застройщика, сам ПИК не выполняет. 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#история_подписчика
В начале марта в ЖК «Волоколамское, 24» подписчиком была забронирована самая дешевая студия, стоимостью 5,8 млн. руб. В оферте был указан срок бронирования — 2 месяца, ибо раньше ПИК сам не мог «выйти» на договор, т.к. перекидывает все оставшиеся активы с ООО застройщика на аффилированную компанию.
Цель — скорее всего «обнулить» ООО застройщика (это последняя очередь строительства) и не платить по искам дольщиков, если таковы будут. Но не в этом суть...
А суть в том, что через месяц, перед «выходом» на договор (все это время квартира висела на сайте ПИК-а в статусе «забронировано»), застройщик передумал продавать по этой цене… Позвонил сотрудник ПИК-а и любезно предложил доплатить 2,7 млн руб сверху. После отказа от такого «щедрого» предложения — прислал письмо и сославшись на техсбой, оперативно подменил все данные бронирования в Личном кабинете: номер, срок и стоимость, а суму бронирования вернул на карту.
🔖 Резюме: 2,7 млн руб важнее репутации? Смешная сумма для девелопера Набер Ван. Но факт остается фактом: свой же договор-оферту, которую подписываем на сайте застройщика, сам ПИК не выполняет. 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#история_подписчика
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
📍 Управление Росреестра по Москве опубликовало данные по продажам «вторички» в марте 2023: «зарегистрировано 14 782 переходов прав на основании договоров купли-продажи (мены) жилья, что на 38% выше показателя февраля текущего года»
Результаты по продажам, на вторичном рынке в марте, несомненно, впечатляют. Для сравнения, привожу среднемесячные продажи по годам:
- 2019 год = 10 734 договоров/мес
- 2020 год = 10 820 договоров/мес
- 2021 год = 13 687 договоров/мес
- 2022 год = 11 053 договоров/мес
- Март 2023 = 14 782 договоров
🔖 Мнение автора: 14,7 тыс договоров — это на самом деле овердофига, если учесть достаточно высокие ипотечные ставки . Похоже, что на рынок «вторички» возвращается отложенный спрос. Дождемся результатов апреля, и если они будут на уровне или выше среднемесячных значений — то можно будет с уверенностью сказать, что рынок «вторички» стабилизировался и дальнейшего «отката» цен ожидать не стоит.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Результаты по продажам, на вторичном рынке в марте, несомненно, впечатляют. Для сравнения, привожу среднемесячные продажи по годам:
- 2019 год = 10 734 договоров/мес
- 2020 год = 10 820 договоров/мес
- 2021 год = 13 687 договоров/мес
- 2022 год = 11 053 договоров/мес
- Март 2023 = 14 782 договоров
🔖 Мнение автора: 14,7 тыс договоров — это на самом деле овердофига, если учесть достаточно высокие ипотечные ставки . Похоже, что на рынок «вторички» возвращается отложенный спрос. Дождемся результатов апреля, и если они будут на уровне или выше среднемесячных значений — то можно будет с уверенностью сказать, что рынок «вторички» стабилизировался и дальнейшего «отката» цен ожидать не стоит.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Forwarded from Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек
Иногда на консультации клиенты спрашивают: А может взять на 1 комнату больше?
Если это укладывается в цели, бюджет и сценарий покупки, то вопрос здравый
Как понять, что цена квартиры «следующей комнатности» справедлива? Есть экспресс оценка, до погружения в детали отдельных лотов. Это коэффициент разницы между стоимостью таких квартир. Он показывает на сколько отличается их прайс
✅ Сохраните себе этот пост – и в таких ситуациях, вы сможете сразу определять явный перекос ценообразования
Вижу, что коллеги тоже с этим сталкиваются.
Поэтому делюсь с вами срезом коэффициентов разницы между ср. прайсом по комнатности за 5 лет - см. скрин 1👆
Обратите внимание, что от рыночной ситуации ср. показатели меняются во времени. Это нормальная реакция рынка. Но они постоянно крутятся у одинаковых значений
Так, за 5 лет, средняя разница между стоимостью Студий и 1-комн. составляет 1,55. Между 2 и 1-комн. = 1,45. А между 3 и 2-комн. = 1,40
Теперь вы можете отслеживать периоды, когда покупка квартиры с +1 комнатой, может быть условно интереснее. Например, минимальная разница между 1-комн. и Студиями была в 1 квартале год назад. А прайс 3-комн. максимально близко подходил к цене 2-комн. два года назад
На практике, в вашем проекте - удачный момент может быть прямо сейчас. И если вы задумываетесь «а может взять на 1 комнату больше» – проверьте соотношение цен на «справедливость». Сравнивать коэффициенты можно со средними текущими или 5-летними значениями. Или с обоими – для достоверности
📌Для примера, я сравнил проекты-лидеры рубрики #какой_новострой (скрин 2)
🔥 Ставьте огоньки и пользуйтесь, если полезно #кухня @iliilitop
Если это укладывается в цели, бюджет и сценарий покупки, то вопрос здравый
Как понять, что цена квартиры «следующей комнатности» справедлива? Есть экспресс оценка, до погружения в детали отдельных лотов. Это коэффициент разницы между стоимостью таких квартир. Он показывает на сколько отличается их прайс
Вижу, что коллеги тоже с этим сталкиваются.
Поэтому делюсь с вами срезом коэффициентов разницы между ср. прайсом по комнатности за 5 лет - см. скрин 1
Обратите внимание, что от рыночной ситуации ср. показатели меняются во времени. Это нормальная реакция рынка. Но они постоянно крутятся у одинаковых значений
Так, за 5 лет, средняя разница между стоимостью Студий и 1-комн. составляет 1,55. Между 2 и 1-комн. = 1,45. А между 3 и 2-комн. = 1,40
Теперь вы можете отслеживать периоды, когда покупка квартиры с +1 комнатой, может быть условно интереснее. Например, минимальная разница между 1-комн. и Студиями была в 1 квартале год назад. А прайс 3-комн. максимально близко подходил к цене 2-комн. два года назад
На практике, в вашем проекте - удачный момент может быть прямо сейчас. И если вы задумываетесь «а может взять на 1 комнату больше» – проверьте соотношение цен на «справедливость». Сравнивать коэффициенты можно со средними текущими или 5-летними значениями. Или с обоими – для достоверности
📌Для примера, я сравнил проекты-лидеры рубрики #какой_новострой (скрин 2)
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
📍 ЖК Symphony 34, премиум-класс, застройщик MR Group, Адрес: Москва, ул Хуторская 2-я, вл. 34. Отделка: полная или вайтбокс. До метро Дмитровская + МЦД (1-2) — 7 мин пешком. Выдача ключей до 30.06.2025
Немного о локации:
Строящегося жилья на районе мало. А ЖК Symphony 34 — вообще единственный проект премиум класса в Савеловском районе, причем цены на квартиры находятся на уровне класса бизнес. Студию с отделкой вайтбокс можно купить от 12 млн руб. Изначально проект стартовал как бизнес-класс, далее стал позиционироваться как премиум. Но, думаю, MR Group с финальной реализацией «сдюжит», ибо ANTTEQ (подрядчик) — скорее всего не подведет.
Если судить субъективно, то эта площадка может показаться несколько депрессивной, а если объективно — эта часть района между станциями «Дмитровская» и «Савеловская» достаточно бурно развивается:
Строятся новые премиальные офисные центры: Stone Савеловская, Stone Дмитровская (в шаговой), Stone Towers и Twist от Sminex. Ведется строительство станции МЦД-1 «Дмитровская» с ТПУ, от которой можно будет доехать до офисного кластера на Белорусской минут за 8-10 по прямой.
Выйти и погулять есть где. В пешей доступности несколько парков: Тимирязевский парк, парк Дубки, Гончаровский парк. До Кремля 12 минут на метро.
Из минусов:
Как я писал выше — локация еще только развивается. Придомовой территории мало, башни расположены достаточно кучно. Впрочем у соседнего ЖК D1 — как таковой придомовой территории нет от слова совсем, а посадка у корпусов такова, что можно через окно телевизор у соседа смотреть. Так что, все познается в сравнении.
Основные наблюдения:
Знаете, чем похожи рядом расположенные: Петровский Парк, D1, MOD, Symphony 34 и отчасти Pride? В проектах мало студий. А аренда в локации достаточно высока, студию с хорошим ремонтом вы сдадите тыс за 60-65. Причем это развивающийся околоцеентр, c неплохими перспективами после 2025 года.
🔖 Мнение автора: Считаю, что проект достаточно интересный и квартиры с правильными видовыми характеристиками, рассматривать очень даже стоит. Да, они «висят» на ЦИАН-е долго, но это не должно смущать, ибо основные продажи в сегменте премиум — «на ключах», ипотека с гос поддержкой тут «кассу не делает».
.
А вы как считаете, Симфони 34 перспективный проект? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#симфони_34
Немного о локации:
Строящегося жилья на районе мало. А ЖК Symphony 34 — вообще единственный проект премиум класса в Савеловском районе, причем цены на квартиры находятся на уровне класса бизнес. Студию с отделкой вайтбокс можно купить от 12 млн руб. Изначально проект стартовал как бизнес-класс, далее стал позиционироваться как премиум. Но, думаю, MR Group с финальной реализацией «сдюжит», ибо ANTTEQ (подрядчик) — скорее всего не подведет.
Если судить субъективно, то эта площадка может показаться несколько депрессивной, а если объективно — эта часть района между станциями «Дмитровская» и «Савеловская» достаточно бурно развивается:
Строятся новые премиальные офисные центры: Stone Савеловская, Stone Дмитровская (в шаговой), Stone Towers и Twist от Sminex. Ведется строительство станции МЦД-1 «Дмитровская» с ТПУ, от которой можно будет доехать до офисного кластера на Белорусской минут за 8-10 по прямой.
Выйти и погулять есть где. В пешей доступности несколько парков: Тимирязевский парк, парк Дубки, Гончаровский парк. До Кремля 12 минут на метро.
Из минусов:
Как я писал выше — локация еще только развивается. Придомовой территории мало, башни расположены достаточно кучно. Впрочем у соседнего ЖК D1 — как таковой придомовой территории нет от слова совсем, а посадка у корпусов такова, что можно через окно телевизор у соседа смотреть. Так что, все познается в сравнении.
Основные наблюдения:
Знаете, чем похожи рядом расположенные: Петровский Парк, D1, MOD, Symphony 34 и отчасти Pride? В проектах мало студий. А аренда в локации достаточно высока, студию с хорошим ремонтом вы сдадите тыс за 60-65. Причем это развивающийся околоцеентр, c неплохими перспективами после 2025 года.
🔖 Мнение автора: Считаю, что проект достаточно интересный и квартиры с правильными видовыми характеристиками, рассматривать очень даже стоит. Да, они «висят» на ЦИАН-е долго, но это не должно смущать, ибо основные продажи в сегменте премиум — «на ключах», ипотека с гос поддержкой тут «кассу не делает».
.
А вы как считаете, Симфони 34 перспективный проект? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#симфони_34
📍 ЖК MOD, застройщик MR Group, Москва, 4-ая улица Марьиной Рощи, 12. Выдача ключей до 01.09.2025. Отделка вайтбокс/полная. Цены на ЦИАН: апарт-студия от 10.6 млн руб, 1-к квартиры от 13.3 млн руб.
Основные наблюдения:
Близко к центру, до ЦАО всего 500 метров, место не самое плохое: во дворах тихо и зелено, до метро Марьина Роща 7 минут пешком, рядом ТЦ Райкин Плаза со всей инфраструктурой. Минут за 15-20 можно дойти до Фестивального или Екатерининского парков.
Из нюансов: рядом ж/д пути, в будущем стройка 6-ти полосной транспортной развязки почти под окнами корпуса «D». Развязка это всегда шумно и пыльно, правда, думаю, выше 20-го этажа ее слышно не будет, зато будет выезд на пр-кт Мира.
Проект выглядит довольно симпатично — небоскребы с отделкой натуральным камнем. Главное преимущество — бОльший земельный участок чем у конкурентов, который позволит даже гулять во дворе. Можно было бы даже похвалить проект, если б не квартирография — 17 квартир на этаже! Это реально дофига, ведь даже в ПИК-овских башнях соседей на этаже существенно меньше. 🤷
Все же, если смотрите «для себя» и нравится формат небоскребов — рассмотреть MOD все-таки стоит. Ведь в Москве не так много новых проектов в обжитом зеленом районе, рядом с центром и со всей инфраструктурой.
Если вы смотрите «под аренду» или просчитываете инвест-потенциал — то к проекту я бы относился очень осторожно. Да, арендные ставки в локации достаточно высоки (студию сдадите тыс за 60-65 руб), но и конкуренция в будущем, думаю, будет достаточно высокой — рядом МИЦ строит апарт-комплекс MirrorЗдание + Ташир строит Сатирикон.
С инвест-потенциалом пока вообще все неоднозначно. Если раньше предполагалось, что на месте Рижского грузового двора РЖД построит свою новую штаб-квартиру аж об 460 тыс м2 (РЖД Сити) и на этом факте локация и проект «бустанет», то теперь СМИ заставляют в этом сомневаться. Недавно «Коммерсант» опубликовал статью, что РЖД рассматривают переезд в Moscow Towers.
🔖 Мнение автора: в предыдущем посте я похвалил Симфони, не потому что этот проект мне больше нравится, а потому, что он более явно «просчитывается». MOD я бы рассматривал с прицелом только «для себя», главная вводная — тут скорее переменная, которая как мы видим, может измениться в любой момент.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_mod
Основные наблюдения:
Близко к центру, до ЦАО всего 500 метров, место не самое плохое: во дворах тихо и зелено, до метро Марьина Роща 7 минут пешком, рядом ТЦ Райкин Плаза со всей инфраструктурой. Минут за 15-20 можно дойти до Фестивального или Екатерининского парков.
Из нюансов: рядом ж/д пути, в будущем стройка 6-ти полосной транспортной развязки почти под окнами корпуса «D». Развязка это всегда шумно и пыльно, правда, думаю, выше 20-го этажа ее слышно не будет, зато будет выезд на пр-кт Мира.
Проект выглядит довольно симпатично — небоскребы с отделкой натуральным камнем. Главное преимущество — бОльший земельный участок чем у конкурентов, который позволит даже гулять во дворе. Можно было бы даже похвалить проект, если б не квартирография — 17 квартир на этаже! Это реально дофига, ведь даже в ПИК-овских башнях соседей на этаже существенно меньше. 🤷
Все же, если смотрите «для себя» и нравится формат небоскребов — рассмотреть MOD все-таки стоит. Ведь в Москве не так много новых проектов в обжитом зеленом районе, рядом с центром и со всей инфраструктурой.
Если вы смотрите «под аренду» или просчитываете инвест-потенциал — то к проекту я бы относился очень осторожно. Да, арендные ставки в локации достаточно высоки (студию сдадите тыс за 60-65 руб), но и конкуренция в будущем, думаю, будет достаточно высокой — рядом МИЦ строит апарт-комплекс MirrorЗдание + Ташир строит Сатирикон.
С инвест-потенциалом пока вообще все неоднозначно. Если раньше предполагалось, что на месте Рижского грузового двора РЖД построит свою новую штаб-квартиру аж об 460 тыс м2 (РЖД Сити) и на этом факте локация и проект «бустанет», то теперь СМИ заставляют в этом сомневаться. Недавно «Коммерсант» опубликовал статью, что РЖД рассматривают переезд в Moscow Towers.
🔖 Мнение автора: в предыдущем посте я похвалил Симфони, не потому что этот проект мне больше нравится, а потому, что он более явно «просчитывается». MOD я бы рассматривал с прицелом только «для себя», главная вводная — тут скорее переменная, которая как мы видим, может измениться в любой момент.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_mod
📍 Вчера была необычная консультация. Незаурядность ее в том, что клиент попросил оценить свою покупку после покупки 😔 Вводные: студия в ЖК «AFI Towers», цель — под аренду, стоимость 8 млн. руб.
Делюсь своими краткими выводами. Спойлер: рассматривать ЖК «AFI Towers» под аренду, может быть и можно, но не нужно и вот почему:
В аренде важна не только ставка арендной платы. В аренде важна стоимость самого актива в будущем. Все примерно как на фондовом рынке: вы выбираете акции с потенциалом роста (квартиры), которые платят дивиденды (арендную плату). Именно стоимость актива через N-ное кол-во лет + рентный поток за этот период времени и формируют общую доходность.
Впрочем, отличия от фондового рынка тоже есть — на фондовом рынке, как правило, практически абсолютная ликвидность. На рынке недвижимости ситуация иная — вам нужно самим найти ликвидный сегмент (в этой локации) и уже потом, в этом сегменте, выбрать конкретный ликвидный лот.
В «AFI Towers» видится две проблемы: низкая ликвидность и отсутствие потенциала роста стоимости в т.ч. из-за избыточной конкуренции, а именно:
- Студии , как правило — ликвидный сегмент, но в этом проекте на него будет «давить» внутренняя конкуренция (800+ студий) и внешняя конкуренция (в ЖК «Легендарный Квартал» 925 мелких апартов-однушек). Как известно, ликвидность — свойство активов быть быстро проданными по цене, близкой к рыночной. К сожалению, применить к «AFI Towers» этот термин — скорее неуместно.
- Отсутствие потенциала роста стоимости самого актива. Студии в «AFI Towers» дорожать не будут (если только с рынком). В локации нет факторов роста стоимости. Да и отложенного спроса, в сегменте с избыточной конкуренцией — быть не может, а сам лот не куплен по цене ниже рыночной.
🔖 Мнение автора: думаю, что покупку студии в «AFI Towers» нельзя назвать удачным приобретением. Впрочем, подписчик, скорее всего, свои деньги не потеряет ибо жилая недвижимость, как правило, прощает ошибки в отличии от коммерческой.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мнение_консультация
Делюсь своими краткими выводами. Спойлер: рассматривать ЖК «AFI Towers» под аренду, может быть и можно, но не нужно и вот почему:
В аренде важна не только ставка арендной платы. В аренде важна стоимость самого актива в будущем. Все примерно как на фондовом рынке: вы выбираете акции с потенциалом роста (квартиры), которые платят дивиденды (арендную плату). Именно стоимость актива через N-ное кол-во лет + рентный поток за этот период времени и формируют общую доходность.
Впрочем, отличия от фондового рынка тоже есть — на фондовом рынке, как правило, практически абсолютная ликвидность. На рынке недвижимости ситуация иная — вам нужно самим найти ликвидный сегмент (в этой локации) и уже потом, в этом сегменте, выбрать конкретный ликвидный лот.
В «AFI Towers» видится две проблемы: низкая ликвидность и отсутствие потенциала роста стоимости в т.ч. из-за избыточной конкуренции, а именно:
- Студии , как правило — ликвидный сегмент, но в этом проекте на него будет «давить» внутренняя конкуренция (800+ студий) и внешняя конкуренция (в ЖК «Легендарный Квартал» 925 мелких апартов-однушек). Как известно, ликвидность — свойство активов быть быстро проданными по цене, близкой к рыночной. К сожалению, применить к «AFI Towers» этот термин — скорее неуместно.
- Отсутствие потенциала роста стоимости самого актива. Студии в «AFI Towers» дорожать не будут (если только с рынком). В локации нет факторов роста стоимости. Да и отложенного спроса, в сегменте с избыточной конкуренцией — быть не может, а сам лот не куплен по цене ниже рыночной.
🔖 Мнение автора: думаю, что покупку студии в «AFI Towers» нельзя назвать удачным приобретением. Впрочем, подписчик, скорее всего, свои деньги не потеряет ибо жилая недвижимость, как правило, прощает ошибки в отличии от коммерческой.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мнение_консультация
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
📍Дешёвая ипотека заканчивается. С 1 мая ЦБ повышает для банков надбавки к коэффициентам риска. Что это значит и к чему это приведет:
- Ипотеку будет сложнее получить. Количество одобрений для заемщиков с долговой нагрузкой более 50% — резко сократится.
- Ипотечные программы с первоначальным взносом менее 20% будут или менее доступны или исчезнут совсем.
- Субсидированные ипотеки от застройщиков, со ставками ниже 4,5% — канут в лету.
Приведет ли это к снижению цен на новостройки? Обвала и катастрофы, конечно, не произойдет. Но я надеюсь, что в весенне-летнем периоде, мы увидим неплохие точечные акции и скидки. Ибо сейчас, в одном таймфрейме, сошлись несколько факторов: новые драконовские нормативы ЦБ, плюс традиционно «мёртвый» сезон с точки зрения торговли.
🔖 Мнение автора: На май-июнь возлагаю большие надежды и рассчитываю на интересные скидки, а так же на возвращение акций с кэшбеком. Надеюсь, что мне и подписчикам, удастся купить ликвидные лоты по великолепным ценам.
.
А вы как думаете, грядет ли коррекция цен? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
- Ипотеку будет сложнее получить. Количество одобрений для заемщиков с долговой нагрузкой более 50% — резко сократится.
- Ипотечные программы с первоначальным взносом менее 20% будут или менее доступны или исчезнут совсем.
- Субсидированные ипотеки от застройщиков, со ставками ниже 4,5% — канут в лету.
Приведет ли это к снижению цен на новостройки? Обвала и катастрофы, конечно, не произойдет. Но я надеюсь, что в весенне-летнем периоде, мы увидим неплохие точечные акции и скидки. Ибо сейчас, в одном таймфрейме, сошлись несколько факторов: новые драконовские нормативы ЦБ, плюс традиционно «мёртвый» сезон с точки зрения торговли.
🔖 Мнение автора: На май-июнь возлагаю большие надежды и рассчитываю на интересные скидки, а так же на возвращение акций с кэшбеком. Надеюсь, что мне и подписчикам, удастся купить ликвидные лоты по великолепным ценам.
.
А вы как думаете, грядет ли коррекция цен? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍 ЦБ РФ сегодня (в пятый раз подряд) оставил ключевую ставку без изменений (7,5%). Как бы не ахти какая новость, но самое интересное происходило потом:
На пресс-конференции после заседания совета директоров ЦБ, Набиуллина заявила, что считает целесообразным распространить адресные программы льготной ипотеки на вторичное жилье.
Похоже, что семейная ипотека будет распространяться на вторичное жилье? Если это так, то это чумовая новость: вторичка сможет на равных конкурировать с первичным рынком.
Интересно, к чему это приведет? К снижению цен на новостройки или к повышению цен на вторичном рынке?
.
🔗 ТГ канал Лабиринт Инвестора
.
#новости_рынка
На пресс-конференции после заседания совета директоров ЦБ, Набиуллина заявила, что считает целесообразным распространить адресные программы льготной ипотеки на вторичное жилье.
Похоже, что семейная ипотека будет распространяться на вторичное жилье? Если это так, то это чумовая новость: вторичка сможет на равных конкурировать с первичным рынком.
Интересно, к чему это приведет? К снижению цен на новостройки или к повышению цен на вторичном рынке?
.
🔗 ТГ канал Лабиринт Инвестора
.
#новости_рынка
📍Регулярно «снимаю мерки» с ЦИАН-а и вижу, что спрос в аренде идет вверх, а количество объявлений о сдаче квартир в Москве резко снижается (минус 35% с начала года). Экспозиция практически вернулась к докризисным показателям. Видится несколько причин скачка популярности московский аренды: похоже, что либо «поуехавшие» возвращаются, либо усилился приток иногородних арендаторов. Так же, похоже, что часть потенциальных покупателей отложили покупку и решили снимать жилье.
Думаю, c такими темпами выбывания (см верхнюю диаграмму), можно предположить, что уже в сентябре этого года, мы вернемся к докризисным арендным ставкам. Ведь зависимость очень простая — чем меньше сдается квартир, тем дороже цены и наоборот.
«Вторички» и «первички» на рынке пока еще дофига (см нижнюю диаграмму). Дефицита предложения нет, стагнация продолжается. Переоцененная «вторичка» висит месяцами, а вот по ценам января 2022 — «уходит» с рынка довольно бодро (судя по истории сделок Домклик-а и данным Росреестра). На рынке первичной недвижимости наблюдаются разнонаправленное ценообразование: ПИК в ликвидных проектах понемногу повышает цены. Изначально оверпрасовые застройщики: А101, Самолет — корректируют прайсы и предлагают хорошие скидки. В бизнес-классе, похоже, что застройщики стали более трезво оценивать рынок: неплохие скидки наблюдаю в ЖК «Фестиваль Парк-2», ЖК «Will Towers», ЖК «Инноватор». Недавно на старте продаж 3-ей очереди в ЖК «ALIA», были просто замечательные цены на некоторые лоты.
🔖 Мнение автора: Сам усиленно мониторю хорошие офферы, т.к. предполагаю просадку в весенне-летний период. А вот какие цены будут в сентябре — пока большой вопрос. Если арендные ставки осенью «бустанут», то будет ли причины для снижения цены у условной недорогой ликвидной студии, в пешей доступности от метро? Мне кажется что нет, поэтому текущие задачи буду закрывать именно в этот период.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Думаю, c такими темпами выбывания (см верхнюю диаграмму), можно предположить, что уже в сентябре этого года, мы вернемся к докризисным арендным ставкам. Ведь зависимость очень простая — чем меньше сдается квартир, тем дороже цены и наоборот.
«Вторички» и «первички» на рынке пока еще дофига (см нижнюю диаграмму). Дефицита предложения нет, стагнация продолжается. Переоцененная «вторичка» висит месяцами, а вот по ценам января 2022 — «уходит» с рынка довольно бодро (судя по истории сделок Домклик-а и данным Росреестра). На рынке первичной недвижимости наблюдаются разнонаправленное ценообразование: ПИК в ликвидных проектах понемногу повышает цены. Изначально оверпрасовые застройщики: А101, Самолет — корректируют прайсы и предлагают хорошие скидки. В бизнес-классе, похоже, что застройщики стали более трезво оценивать рынок: неплохие скидки наблюдаю в ЖК «Фестиваль Парк-2», ЖК «Will Towers», ЖК «Инноватор». Недавно на старте продаж 3-ей очереди в ЖК «ALIA», были просто замечательные цены на некоторые лоты.
🔖 Мнение автора: Сам усиленно мониторю хорошие офферы, т.к. предполагаю просадку в весенне-летний период. А вот какие цены будут в сентябре — пока большой вопрос. Если арендные ставки осенью «бустанут», то будет ли причины для снижения цены у условной недорогой ликвидной студии, в пешей доступности от метро? Мне кажется что нет, поэтому текущие задачи буду закрывать именно в этот период.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Хммм, май 2023 выдался урожайным — «стартуют» два проекта:
ЖК «VERY», Москва, ул Миклухо-Маклая, 23 (застройщик Основа), срок сдачи 4 кв 2025. Площадка даже очень неплохая, точечная не высотоная застройка, с интересной архитектурой, в обжитом районе Москвы. В пешей доступности две станции метро (м. Беляево и будущее м. Университет Дружбы Народов). Сам проект находится в нескольких шагах от Юго-Западного лесопарка.
Ориентировочные цены:
- студии от 10,2 млн руб
- 1-К от 12 млн руб
- 2-К от 22,4 млн руб
- 3-К от 31,3 млн руб
Преза и планировки тут: ссылка
ЖК «Обручева 30», Москва, ул. Обручева, д.30а (застройщик ЛСР), выдача ключей до 30.06.2028. Как по мне — проект визуально может быть и интересный, но довольно спорный для жизни. «Муравейность» просто удручает: огромное количество малогабаритных квартир и совсем крохотная придомовая территория.
Цены:
- Студии (21,5 м2) от 9,4 млн руб
- 2-Е (36 м2) от 13,8 млн руб
- 3-Е (50,6 м2) от 15,8 млн руб (upd: в комментах написал про эту цену)
Преза и планировки (1-ый корпус) тут: ссылка
🔖 Подробный «разбор» каждого проекта опубликую в следующих постах. See ya, не переключайтесь ✌️
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#старт_продаж
ЖК «VERY», Москва, ул Миклухо-Маклая, 23 (застройщик Основа), срок сдачи 4 кв 2025. Площадка даже очень неплохая, точечная не высотоная застройка, с интересной архитектурой, в обжитом районе Москвы. В пешей доступности две станции метро (м. Беляево и будущее м. Университет Дружбы Народов). Сам проект находится в нескольких шагах от Юго-Западного лесопарка.
Ориентировочные цены:
- студии от 10,2 млн руб
- 1-К от 12 млн руб
- 2-К от 22,4 млн руб
- 3-К от 31,3 млн руб
Преза и планировки тут: ссылка
ЖК «Обручева 30», Москва, ул. Обручева, д.30а (застройщик ЛСР), выдача ключей до 30.06.2028. Как по мне — проект визуально может быть и интересный, но довольно спорный для жизни. «Муравейность» просто удручает: огромное количество малогабаритных квартир и совсем крохотная придомовая территория.
Цены:
- Студии (21,5 м2) от 9,4 млн руб
- 2-Е (36 м2) от 13,8 млн руб
- 3-Е (50,6 м2) от 15,8 млн руб (upd: в комментах написал про эту цену)
Преза и планировки (1-ый корпус) тут: ссылка
🔖 Подробный «разбор» каждого проекта опубликую в следующих постах. See ya, не переключайтесь ✌️
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#старт_продаж
Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.
📍Дешёвая ипотека заканчивается. С 1 мая ЦБ повышает для банков надбавки к коэффициентам риска. Что это значит и к чему это приведет: - Ипотеку будет сложнее получить. Количество одобрений для заемщиков с долговой нагрузкой более 50% — резко сократится. …
📍 Вот и ПИК отреагировал на факторы, о которых я писал выше. Как заметили коллеги, произошло одно из самых массовых снижений: одновременно подешевело около 8,5 тыс квартир. Инцидент интересен тем, что дисконт наблюдается не только в «неликвиде» (кривые планировки, вторые этажи и т.д.), но и в ликвидных лотах.
Вчера с подписчиками даже забронировали несколько лотов в Матвеевском парке и в Амурском парке. Относительно неплохие цены вижу в Люблинском парке, немного обрадовал ценами Вангарден — снижение было и в «ликвиде», правда, считаю, что пока недостаточное. Сам занял позицию «ждуна» в Holland Park — тут нужно купить много, на него большой заказ.
А вы заметили снижение цен у ПИК-а? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#акции_скидки
Вчера с подписчиками даже забронировали несколько лотов в Матвеевском парке и в Амурском парке. Относительно неплохие цены вижу в Люблинском парке, немного обрадовал ценами Вангарден — снижение было и в «ликвиде», правда, считаю, что пока недостаточное. Сам занял позицию «ждуна» в Holland Park — тут нужно купить много, на него большой заказ.
А вы заметили снижение цен у ПИК-а? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#акции_скидки
📍 Давайте «разберем» ЖК «VERY на Миклухо-Маклая» г. Москва, ул. Миклухо-Маклая, 23. Ведь в последние пару дней информационный фон о проекте был скорее спорным. Покопавшись в истории проекта и разрешительной документации пришел к таким выводам:
- Застройщик проекта не «Основа». Застройщик и владелец земельного участка — университет РГГРУ. Земельный участок проекта, за кадастровым номером 77:06:0006001:144 был выделен университету под жилищно-строительный кооператив (ЖСК) ссылка
- ЖСК сейчас фактически находятся под запретом за исключением случаев, прямо оговоренных в законе. Ну и пайщиками ЖСК могут быть граждане, соответствующие определенным критериям: молодые ученые, научные и инженерно-технические работники госакадемий наук, государственных научных центров и научных организаций и т.д., список тут
- «Основа» — это инвестор, техзаказчик и генподрядчик проекта (не застройщик, застройщик — университет РГГРУ), об этом писали Инсайды. Важна еще одна вводная: с 1 июля 2018 года запрещено привлечение средств граждан для целей строительства домов путем создания ЖСК. Этим и объясняется наличие рассрочки вместо ипотеки, наличием аккредитива вместо эскроу-счета и что до окончания стройки квартиры продают только инвесторам-юрлицам (ООО или ИП)
- Думаю, часть квартир в проекте получат молодые ученые и т.д., а застройщик (университет) расплачивается с генподрядчиком (Основой) в т.ч. квартирами, которые «Основа» и предлагает инвесторам.
🔖 Мнение автора: проект вполне интересный, богатая архитектура, отсутствие конкурентов в локации. На Миклухо-Маклая не строилось ничего уже много лет и сформировался неплохой отложенный спрос. Проект из-за вышеперечисленных особенностей не всем подходит, но заработать нем, думаю, все же возможно. На районе есть ЦА с деньгами и ее больше интересует готовое жилье, нежели стройка. Из минусов: снегоплавильный пункт прям рядом с домом и его сносить не будут (ранее планировалось) — это жирный минус, но альтернатив на районе-то и нет.
.
Если в канале есть знающие люди, просьба написать, похоже на правду мое небольшое расследование или нет? Я далеко не юрист и во многие нюансы вникал с «0» 🤷
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#very_миклухо_маклая
- Застройщик проекта не «Основа». Застройщик и владелец земельного участка — университет РГГРУ. Земельный участок проекта, за кадастровым номером 77:06:0006001:144 был выделен университету под жилищно-строительный кооператив (ЖСК) ссылка
- ЖСК сейчас фактически находятся под запретом за исключением случаев, прямо оговоренных в законе. Ну и пайщиками ЖСК могут быть граждане, соответствующие определенным критериям: молодые ученые, научные и инженерно-технические работники госакадемий наук, государственных научных центров и научных организаций и т.д., список тут
- «Основа» — это инвестор, техзаказчик и генподрядчик проекта (не застройщик, застройщик — университет РГГРУ), об этом писали Инсайды. Важна еще одна вводная: с 1 июля 2018 года запрещено привлечение средств граждан для целей строительства домов путем создания ЖСК. Этим и объясняется наличие рассрочки вместо ипотеки, наличием аккредитива вместо эскроу-счета и что до окончания стройки квартиры продают только инвесторам-юрлицам (ООО или ИП)
- Думаю, часть квартир в проекте получат молодые ученые и т.д., а застройщик (университет) расплачивается с генподрядчиком (Основой) в т.ч. квартирами, которые «Основа» и предлагает инвесторам.
🔖 Мнение автора: проект вполне интересный, богатая архитектура, отсутствие конкурентов в локации. На Миклухо-Маклая не строилось ничего уже много лет и сформировался неплохой отложенный спрос. Проект из-за вышеперечисленных особенностей не всем подходит, но заработать нем, думаю, все же возможно. На районе есть ЦА с деньгами и ее больше интересует готовое жилье, нежели стройка. Из минусов: снегоплавильный пункт прям рядом с домом и его сносить не будут (ранее планировалось) — это жирный минус, но альтернатив на районе-то и нет.
.
Если в канале есть знающие люди, просьба написать, похоже на правду мое небольшое расследование или нет? Я далеко не юрист и во многие нюансы вникал с «0» 🤷
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#very_миклухо_маклая
📍 ЖК Фестиваль Парк-2 (застройщик Центр-Инвест). г Москва, ул Фестивальная, д. 15, метро Речной вокзал 10 мин пешком.
Выдача ключей 31.12.2024 - 30.09.2027 (корпуса с разными сроками сдачи). Проект с некоторыми нюансами и «стартовал» еще в эпоху «до эскроу», поэтому реализуется с гарантиями фонда защиты дольщиков.
Начну с того, что на ЦИАН-е почему то цены некорректные. Они дороже на 20%, чем цены на сайте застройщика:
- Студии (24 м2) от 8,5 млн руб
- 2-Евро (41 м2) от 14,1 млн руб
- 3-Евро (58 м2) от 19,8 млн руб
- 4-Евро (90 м2) от 27,2 млн руб
Локация мне вполне заходит: много зелени, рядом парк Дружбы с прудами, березовая Аллея примыкает прям к подъездам, 10 минут до метро (зеленая ветка), Ленинградка, парк Северного речного вокзала, Химкинское водохранилище с пляжами для купания, Торговый центр «Речной». Это старый обжитой район с уже сложившийся инфраструктурой и хорошими школами, например в пешей Кембриджская международная школа (правда учиться тут не дешево). Ну и кладбищ-промзон-ЛЭП-ТЭЦ на районе нет.
Вторая очередь Фестивального Парка гораздо интересней первой: есть низкоэтажные корпуса, есть секции с 3-мя квартирами на этаже, сами планировки гораздо интересней, МОП-ы судя по рендерам (отправлю в комменты) гораздо богаче, чем в первой очереди. Из минусов можно назвать корпус под реновацию и небольшую придомовую территорию.
А теперь о нюансах: прокуратура судилась с застройщиком в 2020-2021 году, были претензии к земельному участку и некоторым документам, правда в итоге все суды проиграла. Да, факт неприятный, но такие случаи были и у других застройщиков.
Если смотрите под «инвест» или под аренду: «инвеста» нет, цены для конечников. Студию в аренду вы сдадите тыс за 45-50 руб, но потребуется хороший ремонт с мебелировка, все это в сумме потянет миллиона на полтора. При этом общая доходность составит 9,4% годовых, что вобщем-то не много 🔗ссылка, на рынке есть и более интересные объекты.
🔖 Мнение автора: если смотрите «для себя» и не пугают нюансы — то рассмотреть проект скорее всего стоит, для жизни может быть очень и очень хорошо. Если смотрите под «инвест» или под «аренду» — я бы проходил мимо, тут (пока) не на что смотреть.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#фестиваль_парк_2
Выдача ключей 31.12.2024 - 30.09.2027 (корпуса с разными сроками сдачи). Проект с некоторыми нюансами и «стартовал» еще в эпоху «до эскроу», поэтому реализуется с гарантиями фонда защиты дольщиков.
Начну с того, что на ЦИАН-е почему то цены некорректные. Они дороже на 20%, чем цены на сайте застройщика:
- Студии (24 м2) от 8,5 млн руб
- 2-Евро (41 м2) от 14,1 млн руб
- 3-Евро (58 м2) от 19,8 млн руб
- 4-Евро (90 м2) от 27,2 млн руб
Локация мне вполне заходит: много зелени, рядом парк Дружбы с прудами, березовая Аллея примыкает прям к подъездам, 10 минут до метро (зеленая ветка), Ленинградка, парк Северного речного вокзала, Химкинское водохранилище с пляжами для купания, Торговый центр «Речной». Это старый обжитой район с уже сложившийся инфраструктурой и хорошими школами, например в пешей Кембриджская международная школа (правда учиться тут не дешево). Ну и кладбищ-промзон-ЛЭП-ТЭЦ на районе нет.
Вторая очередь Фестивального Парка гораздо интересней первой: есть низкоэтажные корпуса, есть секции с 3-мя квартирами на этаже, сами планировки гораздо интересней, МОП-ы судя по рендерам (отправлю в комменты) гораздо богаче, чем в первой очереди. Из минусов можно назвать корпус под реновацию и небольшую придомовую территорию.
А теперь о нюансах: прокуратура судилась с застройщиком в 2020-2021 году, были претензии к земельному участку и некоторым документам, правда в итоге все суды проиграла. Да, факт неприятный, но такие случаи были и у других застройщиков.
Если смотрите под «инвест» или под аренду: «инвеста» нет, цены для конечников. Студию в аренду вы сдадите тыс за 45-50 руб, но потребуется хороший ремонт с мебелировка, все это в сумме потянет миллиона на полтора. При этом общая доходность составит 9,4% годовых, что вобщем-то не много 🔗ссылка, на рынке есть и более интересные объекты.
🔖 Мнение автора: если смотрите «для себя» и не пугают нюансы — то рассмотреть проект скорее всего стоит, для жизни может быть очень и очень хорошо. Если смотрите под «инвест» или под «аренду» — я бы проходил мимо, тут (пока) не на что смотреть.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#фестиваль_парк_2
Что происходит на премиальном рынке недвижимости Москвы на самом деле?
Ждать ли скидок 30-40% на премиум?
Как продавать дорогую вторичную недвижимость на падающем рынке?
Про это и не только в своем канале «Замоскворечник» пишет Александр Уткин,
эксперт по продажам премиального жилья в Замоскворечье и ЦАО.
▪️Регулярная качественная аналитика вторичного рынка и новостроек Замоскворечья и ЦАО (в апреле - итоги 1 квартала)
▪️Анонс новых проектов и площадок ЦАО
▪️Обзоры жилых комплексов Замоскворечья и ЦАО
▪️Полезные материалы для собственников и покупателей недвижимости
К слову: те, у кого есть актив в ЦАО, из которого нужно выйти, могут записаться на бесплатную консультацию к Замоскворечнику: ни к чему не обяжет, но несомненно будет полезно.
Подписывайтесь , если тема недвижимости элит- и премиум-класса для вас актуальна, на канал Александра
Ждать ли скидок 30-40% на премиум?
Как продавать дорогую вторичную недвижимость на падающем рынке?
Про это и не только в своем канале «Замоскворечник» пишет Александр Уткин,
эксперт по продажам премиального жилья в Замоскворечье и ЦАО.
▪️Регулярная качественная аналитика вторичного рынка и новостроек Замоскворечья и ЦАО (в апреле - итоги 1 квартала)
▪️Анонс новых проектов и площадок ЦАО
▪️Обзоры жилых комплексов Замоскворечья и ЦАО
▪️Полезные материалы для собственников и покупателей недвижимости
К слову: те, у кого есть актив в ЦАО, из которого нужно выйти, могут записаться на бесплатную консультацию к Замоскворечнику: ни к чему не обяжет, но несомненно будет полезно.
Подписывайтесь , если тема недвижимости элит- и премиум-класса для вас актуальна, на канал Александра
📍Банки активно предлагают опцию покупки (снижения) ипотечной ставки, которая распространяется и на вторичное жилье. Совсем недавно такую возможность анонсировал банк ВТБ. Давайте попробуем разобраться — интересная программа или нет ?
Средний размер ипотеки на вторичном рынке в Москве составляет около 6,7 млн руб. С учетом первоначального взноса, 8-ми миллионного бюджета вполне достаточно, как для покупки первого жилья, так и для улучшения жилищных условий.
Вводные:
- Общий бюджет 8 млн руб: сумма ипотечного кредита 6,8 млн руб
- Сбербанк, вариант №1: ипотечная ставка на «вторичке» 11,9%, ежемесячный платеж 69 тыс руб
- Сбербанк, вариант №2: ипотечная ставка 7% для вторичного жилья, единоразовая оплата за опцию 1,19 млн руб, ежемесячный платеж 45 тыс руб
В чем отличия:
Что бы было проще напишу так: при ставке 7% cтоимость квартиры увеличится с 8 до 9,19 млн руб, первоначальный взнос фактически прибавит те же 1,19 млн руб, а тело кредита останется неизменным 6,8 млн руб.
В чем нюанс:
В аннуитентных ипотечных платежах — это тот тип выплат, при котором вы каждый месяц перечисляете банку одну и ту же сумму. При этом первые выплаты идут на погашение процентов, тогда как тело (изначальная сумма долга) почти не уменьшается. Так банк себя подстраховывает: он получает проценты авансом и почти ничего не теряет, даже если ипотека выплачивается раньше срока.
Иными словами: Если вы платите банку 69 тыс руб (вариант №1), то авансом выплачиваете проценты 67 тыс руб. и уменьшаете долг на 2 тыс руб. Если вы платите банку 45 тыс руб (вариант №2), то авансом выплачиваете проценты 40 тыс руб и уменьшаете долг на 5 тыс руб. И вот эти «авансовые проценты» очень сильно влияют на себестоимость ипотечной квартиры.
Краткие выводы:
Сравнил себестоимость ипотечных программ по месяцам (cм скрин👇). Итоговая стоимость квартиры становится одинаковой через 4 года, далее вариант №2 (ипотека 7%) становится более выгодным. Думаю, опцию снижения процентной ставки, можно рассматривать когда выбираем «для себя» семейную квартиру и улучшаем жилищные условия. А вот для покупки студии — эта опция не совсем подходит.
А как вы считаете, целесообразна ли покупка ипотечной ставки? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Средний размер ипотеки на вторичном рынке в Москве составляет около 6,7 млн руб. С учетом первоначального взноса, 8-ми миллионного бюджета вполне достаточно, как для покупки первого жилья, так и для улучшения жилищных условий.
Вводные:
- Общий бюджет 8 млн руб: сумма ипотечного кредита 6,8 млн руб
- Сбербанк, вариант №1: ипотечная ставка на «вторичке» 11,9%, ежемесячный платеж 69 тыс руб
- Сбербанк, вариант №2: ипотечная ставка 7% для вторичного жилья, единоразовая оплата за опцию 1,19 млн руб, ежемесячный платеж 45 тыс руб
В чем отличия:
Что бы было проще напишу так: при ставке 7% cтоимость квартиры увеличится с 8 до 9,19 млн руб, первоначальный взнос фактически прибавит те же 1,19 млн руб, а тело кредита останется неизменным 6,8 млн руб.
В чем нюанс:
В аннуитентных ипотечных платежах — это тот тип выплат, при котором вы каждый месяц перечисляете банку одну и ту же сумму. При этом первые выплаты идут на погашение процентов, тогда как тело (изначальная сумма долга) почти не уменьшается. Так банк себя подстраховывает: он получает проценты авансом и почти ничего не теряет, даже если ипотека выплачивается раньше срока.
Иными словами: Если вы платите банку 69 тыс руб (вариант №1), то авансом выплачиваете проценты 67 тыс руб. и уменьшаете долг на 2 тыс руб. Если вы платите банку 45 тыс руб (вариант №2), то авансом выплачиваете проценты 40 тыс руб и уменьшаете долг на 5 тыс руб. И вот эти «авансовые проценты» очень сильно влияют на себестоимость ипотечной квартиры.
Краткие выводы:
Сравнил себестоимость ипотечных программ по месяцам (cм скрин👇). Итоговая стоимость квартиры становится одинаковой через 4 года, далее вариант №2 (ипотека 7%) становится более выгодным. Думаю, опцию снижения процентной ставки, можно рассматривать когда выбираем «для себя» семейную квартиру и улучшаем жилищные условия. А вот для покупки студии — эта опция не совсем подходит.
А как вы считаете, целесообразна ли покупка ипотечной ставки? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
