📍 Свел данные по продажам за последние 7 месяцев: август 2022-февраль 2023 в границах старой Москвы 👆. Цифры в динамике достаточно важны — ведь аналитика, это не про то, сколько продано, а про тренды цена-объемы и баланс спроса-предложения. Основные наблюдения:

🔖 Комфорт-класс

- Люблинский Парк — ожидаю коррекцию цен. Февральское удорожание привело к тому, что проект явно недотягивает до своих средних темпов продаж. Продано 135 лотов. UPD: на часть лотов цены в марты немного снизились.

- Матвеевский Парк, Руставели-14 — отличные результаты, 130 и 92 ДДУ. Похоже, что спрос в проектах не так эластичен к цене, как в Люблинском Парке.

- Барклая-6 — удивляет. В феврале проект показал максимальные продажи за последние 7 мес.

- Второй Нагатинский — предполагаю коррекцию. 51 ДДУ в феврале — это достаточно мало для проекта, со средними темпами в 86 ДДУ/мес.

- Ютаново — нет никакого провала в продажах. Судите сами: средний темп продаж = 40-45 ДДУ/мес. А в феврале продажи составили 40 лотов. На отрицательный итоговый результат, повлияли нетипичные экстремально-высокие результаты декабря и января.

- Левел Селигерская — результаты плохие. Продано всего 8 лотов. Ну а коррекцию в марте мы уже увидели, написал о ней в одном из предыдущих постов. Посмотрим, какие результаты будут в следующем месяце.

🔖 Бизнес-класс

- Portland — отличный результат. Не ожидал такой «тяги» в проекте. Продано 49 лотов.

- Левел Мичуринский — я бы сказал, что результаты неважные. С открытием продаж в 3-ем корпусе ожидал других итогов. Продано всего 32 лота.

- EVER — молодцы. Не растеряли средний темп продаж. Я бы сказал, что в проекте достаточно аккуратная ценовая политика. И как результат — подано 25 лотов в феврале.

- MirrorЗдание и HighWay — продаются хорошо. Одни из самых недорогих апартов в непосредственной близости от центра.

- Инсайдер — результаты нулевые. Помните еще этот апарт-комплекс, «стартовавший» по оверпрайсу? За все время продано всего 2 лота.

- The LAKE — эксперимент ФСК супер-пупер-бизнес-ЖК в Свиблово. Покупатели покрутили пальцем у виска, после того, как увидел цены. И…. Ничего не купили.

- SOUL — продажи удивляют. В феврале продано 32 лота. Честно говоря, не ожидал такого результата. Похоже, что для «местных с района» — альтернативы-то особо и нет.

🔖 Премиум + Элит

Продажи в элит-сегменте практически остановились. В премиум сегменте хочется отметить неплохие продажи в Republic (19 лотов) и совершенно хреновые в СОЮЗ (1 лот), River Park Towers Кутузовский (6 лотов), SLAVA (0 продаж) и GloraX Aura Belorusskaya (0 продаж).
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍 После предыдущего поста про Дубайск, в котором я делал «разбор» точки зрения редакции Инсайдов, в личку прилетели вопросы, в т.ч. и про покупку «под аренду». Поэтому еще раз «пробегусь» по основным рискам:

🔖 Покупка в Дубайске «под инвест»:

- По данным Dubai Land Department — средняя стоимость на вторичном рынке Дубайска 12 000 AED, а на первичном почти 20 000 AED/м2. Спред зверский ≈ 66%. У застройщика цена на 66% дороже, чем на «вторичке».

- Динамика на вторичном рынке такая: за последние 5 лет вторичка в Дубайске подорожала всего на 8%. Как на этом заработать — непонятно. Вторичка ни@ига не дорожает.

🔖 Покупка в Дубайске «под аренду»:

- Возьмем условный ЖК Символ от застройщика Донстрой. Смотрим цену студии — 10,1 млн руб. Добавляем 1,5 млн на отделку и технику, получаем 11,6 млн руб. Cдать в аренду эту студию сможем за 57-60 тыс руб. Что составляет примерно 6% годовых. Это примерно, сейчас готовлю «разбор» ЖК Символ, который опубликую в следующем посте.

- Переходим на Dubai Land Department и считаем динамику возврата инвестиций от средней арендной ставки жилой недвижимости Дубая. В 2022 году у меня получилось всего 4,4 % годовых. Что-то пока не видно свехдоходности от аренды… В условном ЖК Символ математика выглядит интересней 🤷

- Можно конечно возразить, что купив студию в ЖК Символ мы будем получать ренту в рублях, а в Дубаи в «твердой валюте». Это так. Но давайте не забывать о том, что покупка под аренду — это долгосрочная история. Лет так на 7-10. А нюанс в том, что в ОАЭ действует закон шариата. И с наследованием вашей квартиры (не дай бог, конечно, но я об этом задумываюсь, т.к. у меня жена и дети) — возможны траблы:

Закон шариата может посчитать неприемлемым передачу имущества наследникам-иностранцам, оставив его в государственном владении. Пишут, что подобные случаи — не редкость. В условном ЖК Символ — вашу квартиру не «отожмут», а вот в сказочном Дубайске — все не так однозначно 😔
.
#мысли_вслух

📍 Об апартаментах (продолжение 👆): Государство продолжает проводить Всероссийскую переоценку кадастровой стоимости (см п.2) 🔗 ссылка , от которой и идет исчисление налога на апартаменты. Как писали ранее — обещают эту оценку сделать максимально рыночной, а не как в прошлом.

И вот, «первые ласточки». Подписчик пишет:

«У меня у друзей апартаменты на Тишинке. Была кадастровая 3 млн, сейчас пришёл налог... Кадастровая 20 млн и налог в год 400 000 р!!! В 6 раз кадастровая увеличилась. Кто-то из жильцов в суд подал, чтобы хотя-бы было 0.5%» 😔

По-настоящему печальная ситуация. Но есть и другая более неприятная история:

В рамках комплексного развития территории, в Медведково сносят комплекс с апартаментами. Какую компенсацию получат собственники — совершенно непонятно. Особенно не понимают «что делать» — покупатели с ипотекой. Инсайды по этому поводу пишут: «Рынок апартов и так приболел, а чтобы покупать апарты в редевелопменте - это вообще додуматься до такого надо.» 🤷

🔖 Мнение автора: Апартаменты в суровых российских условиях, могут стать скорее ловушкой, нежели привлекательным активом. И неопытным инвесторам лучше обходить такие варианты стороной.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍Наблюдения и нюансы при продаже ПИК-квартир:

Обычный покупатель, в первую очередь, смотрит только на итоговую стоимость квартиры. Все остальные параметры учитываются далеко не всегда, а то и вовсе не учитываются. Рядовой покупатель, в условном ЦИАН-е делает так: ставит фильтр «N-комнат, например — однокомнатные» и упорядочивает выборку по цене, от меньшей к большей. Если в проекте «однушки» варьируются по площади от 33 до 45 м2, то ваша (как пример) 40-ка метровая, может быть далеко не в топе выдачи. И это значит, что к вам придет меньше людей. А от тех кто придет, вы будете выслушивать что-то вроде такого: «Хорошая квартира, но дорого. В этом ЖК есть примерно такие же, но на XXX тыс. руб. дешевле» На ваш вопрос: «А вы обратили внимание, что моя квартира на XX м2 больше и цена у нее за м2 меньше?» — будут кивать головой, потом уходить и больше не возвращаться 😔. Так что, для обычного покупателя, «однушка» как сущность, имеет только один параметр — цена, а видовые характеристики — скорее добавляют ликвидности, но не добавленной стоимости 🤷

Если вы получили квартиру с отделкой от застройщика — меблировку и хоумстейджинг делать обязательно. Ваша квартира должна отличаться от конкурентов и чем-то выделяться на рынке. Вот тут я писал о том , что проводил исследование по этому поводу и размещал «фонари». Результаты примерно следующие: если в ТОП-е выдаче ЦИАН-а (см предыдущий абзац), находится ваша квартира с мебелировкой и ХС, а у конкурентов только ремонт от застройщика — получите максимальное кол-во обращений. В неделю (в рамках исследования), получал 5-9 целевых звонков по каждому «фонарю». ☺️

А с какими нюансами сталкивались вы при продаже или при покупке квартир?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.

#некоторые_наблюдения

📍 Свел данные продажам по всем проектам в границах старой Москвы за последние 8 месяцев: август 2022 - март 2023 👆

Основные наблюдения:

Комфорт-класс: в марте + 47% к февралю, практически все проекты продавались достаточно неплохо. Из аутсайдеров могу выделить «Руставели-14» (-40%), в котором ПИК несколько раз поднимал цены в марте. Сам проект считаю перспективным, но ожидаю в нем ценовую коррекцию.

Неплохо выстрелил «Вангарден» + 200% — эдакий малозаметный проект в ЗАО, а «Алтуфьевское-53» вообще удивляет своими экстремально высокими продажами: продано 128 лотов + 313% к февралю. «Лучи» хвалить не буду, хоть продажи и очень хорошие — ЛСР тут «нагавнякал» такую квартирографию, что убил весь «инвест» и арендный потенциал проекта, а вот для жизни локейшен неплохой.

Бизнес-класс удивил +80% к февралю. Даже в «The LAKE» с совершенно безумным прайсом, ФСК удалось толкнуть аж 5 лотов. Неплохо стрельнула «АЛИЯ» и «Метрополия» и даже «Дмитровское небо». Честно говоря, не понимаю тех купцов, кто покупает в последнем проекте. Потенциал = 0, видимо «клюют» на ипотеку траншами. В «SOUL» продажи фантастические, продано 54 лота за март.

Премиум-класс, похоже оживает: +160% к февралю, но это эффект низкой базы. Про проекты в посте писать не буду (все есть в файле 👆), лучше напишу вот что: если вы смотрите премиум под «инвест» и рассчитываете «выйти» по переуступке — лучше оставьте эту затею. В премиалке «тяга» на переуступ, как и на лоты без ремонта — околонулевая.

🔖 Результаты автора: за март провел около 20-ти консультаций, с подписчиками купили 9 квартир. Основные запросы: под аренду с привлечением ипотеки, сохранение средств. Не знаю, какие результаты по продажам будут в апреле, но у меня уже серьезная загрузка — нужно купить еще 7 квартир (4 шт. купили вчера) 😔
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#данные_по_продажам