📍 Продажи август 2022-апрель 2023. ЖК в границах старой Москвы по классам.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»

​​📍 Стартовали закрытые продажи в ЖК «Квартал Строгино» (застройщик Самолет), в районе деревни Мякинино на 65 км МКАД. Выведены два корпуса: корп 1 и корп 2.1, ключи до конца 26 года. До метро «Строгино» и «Мякинино» — 25 минут пешком.

Цены (с полной отделкой и кухней) от:

- Студии (22,2 м2) от 7,2 млн руб
- 2-Евро (31,6 м2) от 8,5 млн руб
- 3-Евро (50,3 м2) от 12,9 млн руб

Основные наблюдения:

Проект у меня вызывает противоречивые чувства. С одной стороны понимаю, что комплекс примыкает к замечательному зеленому району Строгино, с интересным нюансом — в Строгино нет новостроек. А в относительно «свежей», 8-10-ти летней «вторичке» — предложений очень мало, ну а цены на такие 1-К квартиры стартуют от 14 млн. руб.

С другой стороны понимаю, что локация пока трэш: бывшая территория строительного рынка «Синдика» у МКАД с дефицитом социальной инфраструктуры. Впрочем, хочу отметить, что МКАД тут проходит в низине и его не очень-то и слышно.

Московской прописки нет (прописка будет Московская область), до метро либо 15 мин. перебежками по обочине (смотрите видео в комментах), либо 25 минут по благоустроенной, но пока не по самой приятной дороге. Так же понимаю, что сейчас застройщик вывел в предварительное бронирование два не самых удачных корпуса и «играет» c ценами, вы не поверите — уже была переоценка в сторону повышения. Но мы то понимаем, что эти повышения в большей части «виртуальные», за которым у Самолета всегда следует «откат».

Не хочу преждевременно ругать проект, он может быть вполне перспективным. Совсем рядом, всего в километре, расположено правительство Московской области. Может, по «указке сверху», этот локейшен смогут «причесать» и профинансировать, что бы было красиво и удобно до метро? Облагородить и благоустроить тут нужно не так уж и много, что бы местные строгинцы в ЖК «Квартал Строгино» захотели купить квартиру. Ведь именно они и будут целевой аудиторией проекта.

🔖 Мнение автора: проект долгий, ключи от первой очереди до конца 26 года. Я бы не торопился «заходить» на старте. Не вижу в этом смысла по текущим ценам и с заявленными сроками, ну и со временем, еще раз «разберу» проект более подробно, о чем напишу пост. Если смотрите под аренду: думаю, что проект может быть и годный. Спрос, скорее всего будет: cам несколько раз наблюдал толпы людей, идущих от метро «Мякинино» в сторону башен Правительства Московской области и бизнес-центра «Кубик», которые всего в 10-15 минутах пешком. Если смотрите для себя: корпус 2.1 более удачно расположен, нежели корп 1 и имеет более интересную квартирографию.

.
А что вы думаете о проекте? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#квартал_строгино

​​📍 ПИК активизировался: «выкатил» несколько плюшек:

- Появилась новая ипотечная программа:  ставка 1-5% на первые 1-5 лет соответственно. Если кратко: чем меньше срок, тем выгодней процент, сумма кредита как у программ с гос поддержкой (семейная + гос).

- Появился новый бот @pik_runner_bot — нужно пройти игру и можно получить промокод на скидку 1%

- Наблюдаю сегодня снижение в некоторых проектах, например в Матвеевском парке студии за ночь подешевели ≈ на 2%

🔖 Мнение автора: Как я и предполагал в предыдущих постах — май-июль будет интересным периодом в плане акций и скидок 👌
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

​​📍 О «фейках» и «фонарях». Похоже что вриэлторы Москвы перенимают опыт своих южных коллег из Сочи и Краснодара. Вижу что даже на ЦИАН-е выставлено большое количество «фонарей» — несуществующих квартир, фэйков по заниженным ценам. Для чего же выставляют «фонари»:

Вариант 1: Вы видите объявление-переуступку по привлекательной цене. На звонок либо не отвечают, либо говорят, что квартира уже продана. А через какое-то время, вам постоянно будут поступать звонки от агентов с предложением подобрать новостройку. Ибо ваш номер телефона уже продали — вы теперь лид и товар.

Вариант 2: Ваш номер телефона не перепродается. «Фонарь» публикует самостоятельно Агентство недвижимости. При звонке вам даже могут признаться — что объявление рекламное и предложат совершенно другой объект.

Мой кейс: звоню по объявлению-переуступке в Левел Мичуринский, 3-Евро 68 м2 за 18 млн руб. Понимаю, что объявление фейковое ибо в башнях Левел Мичуринского нет балконов, да и цена подозрительно привлекательная. Но все равно звоню с симки для «прозвонов». Агент мне сразу признается, что объявление рекламное и настойчиво предлагает рассмотреть ЖК Страна Озерная, по якобы супер инвест-цене и эксклюзивной скидке только от этого агента. Вешаю трубку, перехожу на ЦИАН-е в карточку этого агенства и вижу аж 511 объявлений 😱.

Мда, постарались ребята на славу и «поднасрали» честным инвесторам, которые «висят» на ЦИАН-е по более дорогим ценам. Да и для обычных покупателей такие вриэлторы — зло, никакой пользы скорее не приносят, а только вводят в заблуждение.

А вы сталкивались с такими вриэлторами и «фонарями»? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

​​📍 ЖК «Кольская-8» (застройщик ПИК), Москва, ул. Кольская,8, 10 минут пешком до метро «Свиблово», одна остановка в сторону центра — и можно сделать пересадку на МЦК. Выдача ключей: сдан - 05.2025.

Цены от:

- студии (20м2) — 6,9 млн руб
- 2-Евро (32 м2) — 9,8 млн руб
- 3-Евро (49 м2) — 14,6 млн руб
- 4-Евро (74 м2) — 17,2 млн руб

Этот проект многие рассматривают «для себя» или «под аренду», поэтому напишу основные плюсы и минусы:

Проект расположен в относительно тихом спокойном месте, возле парков «Свиблово» и «Яуза». Из минусов — это промзона с одноименным названием, которая подлежит комплексному развитию и будет застраиваться в течении следующих 7-и лет 🔗 ссылка Также из «нюансов» стоит отметить Бабушкинскую ТЭЦ и Метродепо, которые находятся совсем рядом. Труб я бы не опасался, сейчас в Москве все ТЭЦ работают на газу, просто не стал бы рассматривать квартиру с окнами на нее.

«Для себя»:

Если вы смотрите первую очередь — обратите внимание на низкоэтажну секцию корпуса 1, она максимально эксклюзивная — всего 4 квартиры на этаже. Такой квартирографии позавидуют даже комплексы бизнес-класса.

Если вы смотрите строящуюся вторую очередь, я бы рассматривал 6-ую секцию в корп 2.2 (6 квартир на этаже) и 4-ую секцию в корпусе 2.1 (5 квартир на этаже). Видите, ПИК не всегда строит «муравейники» и «человейники», как это принято считать.

«Под аренду»:

Локация новостройками не избалована, в жилой застройке района преобладает ужасная панель из 70-х годов и панельные дома начала 2000-х. Студию в новом доме с новым ремонтом, думаю, сдадите достаточно быстро тыс за 35 рублей. При этом общая доходность составит около 11,7% годовых 🔗фин модель и эта доходность мне не очень нравится, есть более перспективные проекты. Я тоже иногда покупаю объекты, но от Кольской отказался еще и в виду потенциальной избыточной конкуренции со стороны ЖК Легендарный квартал (апартаменты), в котором сейчас идут ремонты.

🔖 Мнение автора: для жизни проект рассмотреть думаю что стоит, сам под аренду не стал покупать, но это совершенно не значит, что проект под аренду не подходит.
.
А что вы думаете о Кольской? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#кольская_8

📍 Давайте поговорим о некоторых заблуждениях и мифах?

Заблуждение №1: Нужно купить на старте, желательно на «закрытых продажах» и потом продать по переуступке. Очень рискованная стратегия. Рынок переуступок чрезвычайно мал, не более 5% от всего рынка. Продать переуступку с расчетной доходностью вряд ли получится, т.к. вы не учитываете ликвидность и емкость рынка. И не понимание емкости рынка, может привести не к очень хорошим последствиям. Переуступки смотрят лишь малая часть покупателей (чаще такие же инвесторы), а большинству «конечников» строящееся жилье — не интересно.

Заблуждение №2: Нужно купить на старте, желательно на «закрытых продажах» и потом продать «на ключах». Эта стратегия может и имеет право на жизнь, но нужно учитывать «подводные камни»: без ремонта продать вряд-ли получится, цены на «стартах» чаще завышены и имеют свойство «откатываться» через какое-то время.

Заблуждение №3: Купить сейчас со скидкой, продать «на ключах». Стратегия скорее не сработает или сработает частично. Не хватает вводной — добавочной стоимости. Что бы продать, вам нужно либо делать ремонт, либо меблировать и делать хоумстейджинг (если ремонт от застройщика). Квадратные метры в глазах покупателя — не имеют такой ценности, как эмоции, за которые он готов платить.

Заблуждение №4: Не учитывать ликвидность, а обращать внимание только на цену и скидки. В одной и той же локации, ликвидность в разных сегментах может очень сильно отличается. Бывает, что в сегменте очень мало покупателей, например, в семейных квартирах в проектах без инфраструктуры.

Заблуждение №5: Не учитывать арендные ставки в локации, работая с ипотечным плечом. Вы всегда должны иметь запасной план и иметь ответ на вопрос: за сколько (и через сколько) я смогу сдать в аренду, если не продам по расчетной цене.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

​​📍 ЖК Люблинский Парк (ПИК), г. Москва, Люблинская ул., вл. 72, ключи до: сдан - 2025 год. Это самый недорогой проект в границах старой Москвы. Давайте попробуем его «разобрать».

Цены от:

- студии (20 м2) 5,3 млн руб
- 2-Евро (32 м2) 7,4 млн руб
- 3-Евро (46 м2) 9,9 млн руб
- 4-Евро (72 м2) 14 млн руб

Проект грандиозный, это даже не проект а целый город, который строится на месте промзоны «Люблино-Перерва», возведение которого должно завершиться в 2028 году. Как написал выше, это один из самых недорогих комплексов, впрочем низкая цена — это «палка о двух концах»: с одной стороны играет на руку покупателям, с другой стороны привлекает и иностранных граждан.

Проект примыкает к жилому массиву — это плюс. С другой стороны примыкает к станции «Люблино-Сортировочное» — это минус. Многие жалуются на скрип и скрежет колес от железнодорожных вагонов в ночное время.

До метро «Братиславская» 25 минут пешком, до МЦД - 2 «Перерва» дорога займёт около 20 минут. Но дорога до станции не совсем комфортная, идти придется через стройку и вдоль промышленных зданий, где нередко встречаются лица без определенного жительства из-за близости центра социальной адаптации. Впрочем, эта промзона не навсегда и когда ее снесут, путь до МЦД может сократится до 8-15 минут.

Район Люблино характеризуется достаточно старой жилой застройкой, большая часть которой попала в программу реновации. Имейте это в виду, что бы верно оценивать будущую ликвидность 1-К и 2-К квартир.

Ну и еще из нюансов: около жилого комплекса нет крупных парков, лесопарковых зон и т.д. Зато есть крупнейший узел в Европе по очистке сточных вод, сюда стекают вода из более половины районов Москвы. От «Люблинского парка» до очистных сооружений ≈ 2 километра по прямой.

Если вы смотрите «для себя»:

Знаете, я бы рассматривал даже при всех вышеперечисленных нюансах. Ибо в этом бюджете или за МКАД-ные поля или все-таки внутри МКАД. Большинство нюансов в «разборе» связаны с внешним окружением, а на территории самого ЖК вполне спокойно и есть необходимая инфраструктура. Даже построили самую знаменитую школу Москвы, о которой не так давно высказывался Собянин. «Для себя» я бы смотрел корпуса поближе к ул. Люблинской — они ближе к метро и Торговому центру с инфраструктурой.

Как первое жилье, рассмотреть проект вполне стоит, ну а потом со временем, можно продать и купить что-нибудь получше. Сейчас многие посмеиваются над этим ЖК, кивая в сторону избыточной конкуренции, якобы без дисконта продать очень сложно и т.д. и т.п. Да, сейчас это так, но нужно помнить, что Люблино — один из самых густонаселенных районов Москвы, который в будущем еще уплотнится, а конкуренция со стороны застройщика — сойдет на нет. Так что ликвидность будет, продадите, я бы не переживал.

Если вы смотрите «под аренду»:

Студию в аренду вполне сможете сдать тыс за 28-30 руб. Ликвидность будет средней, но она будет. Что бы спрос сразу «давил» на арендодателя — такое бывает достаточно редко. Знаете, где с ликвидностью все не очень? В старом фонде, который пытаются сдать за 150+ тыс руб. В сегменте до 30 тыс. руб. — все не так уж и плохо, квартиры сдаются достаточно активно.

Если смотрите под «инвест»:

Если честно, на «инвест» в краткосрочном периоде я бы не расcчитывал, хоть успешные кейсы в прошлом у некоторых и есть. Не тот проект и не тот район. Рынок-то не растет, а покупатели в этой локации голосуют исключительно рублем.

🔖 Мнение автора: если смотрите «для себя» — то проект некий компромисс между ценой и локацией. Особенно для тех, у кого это первая квартира. Думаю, что не бывает в Москве локаций без «нюансов», в которой строят прям дом мечты и что бы еще и незадорого. Все «нюансы» обычно уже в цене, как положительные, так и отрицательные 🤷
.
А какое у вас мнение о прооекте? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#люблинский_парк

📍В одном из предыдущих постов, писал о том, что инвестиции в новостройки Дубая — достаточно рискованная затея. Продолжаю дальнейшее исследование, давайте посмотрим что происходит на рынке «Дубайска» в 2023 году:

Стоит понимать, что рынок недвижимости Дубая достаточно специфичный, я бы даже сказал, что спекулятивный. Около 70% недвижимости покупается людьми, которые не живут и не собираются проживать в Дубаи. Мне это напоминает даже некую пирамиду, ведь спрос среди местных ограничен, а продавать нужно все больше и больше. 70% инвестиционных сделок…. Москва нервно курит в стороне с 5-10 процентной долей инвесторов.

На рынке образовался огромный спред между стоимостью первичной и вторичной недвижимости. «Стройка» стоит дороже «вторички» на 40-60 процентов. Знаете, я предполагаю, что цены на вторичном рынке точно не пойдут вверх. Все дело в том, что в мае 2023 года Центральный банк ОАЭ в очередной раз повысил ключевую ставку до 5,15% годовых. Это было пятое повышение подряд для сдерживания инфляции и это максимальное значение с 2007 года! Сейчас это привело к тому, что ипотечники с плавающими ставками, уже столкнулись с ростом процентных ставок с 2-3% до 6-9% годовых. И вот даже пруфы: Allsopp & Allsopp выкатили доклад, в котором говорится, что Дубайский рынок недвиги просел на 33% по сравнению с мартом, а в апреле стоимость продаж упала на 18,3% 🤷

Строительный сектор вносит основной вклад в ВВП Дубая, более 10%. Поэтому, думаю, строительный бум будет поддерживаться на всех уровнях, насколько это возможно. Что в свою очередь еще больше усугубит проблему избыточного предложения на рынке Дубайска, которая наблюдается уже сейчас. Не верите про избыточное предложение? Попробуйте продать тут квартиру на «вторичном» рынке или поговорить с местными риэлторами.

Про аренду — отдельная история. За 4 года доходность инвестиций в рентную недвижимость упала в 2 раза и в среднем сейчас составляет 4,4% годовых (данные Dubai Land Department). Уже приводил пример: возьмем условный ЖК Символ от застройщика Донстрой. Смотрим цену студии — 10,1 млн руб. Добавляем 1,5 млн на отделку и технику, получаем 11,6 млн руб. Cдать в аренду эту студию сможем за 57-60 тыс руб. Что составляет примерно 5-6% годовых. Что-то не видно сверхдоходности в рентной модели Дубайска.

🔖 Мнение автора: Время, когда Дубай давал хорошую доходность — прошло. Но это пол беды. Основной проблемой видится огромный объем текущей стройки. С 2020 года количество возводимого жилья выросло в 4 раза. И это на достаточно специфичном рынке с ограниченным местным спросом.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

​​📍ЖК «River Park Кутузовский», премиум-класс, застройщик AEON. Адрес: Москва, Кутузовский проезд, 16. Выдача ключей первой очереди до 04.2027. Роскошь, комфорт, головокружительный вид с небоскребов или «золотая клетка» в резервации? Давайте попробуем разобраться.

Основные наблюдения:

Давайте так, буду и хвалить проект и ругать. Думаю, что мнение должно быть объективно, захейтить проект не сложно, как и захвалить его цитатами маркетологов.

Начну с плюсов: до метро «Фили» 5 минут пешком, как и до МЦД1. Будут крутые виды в строну Москва-Сити, выезд на Кутузовский проспект (в сторону области), рядом красивый сквер у музея-панорамы Бородинская битва. Сам я не любитель небоскрёбов, но архитектура проекта от бюро ADM мне «заходит». Джакузи на крыше небоскребов… Хммм… Молодым и успешным может и понравится, если ветра не будет.

Теперь о минусах: Если честно, локация суровая. Район Дорогомилово многие любят и знают, вот только ЖК расположен на «отшибе», не в лучшей его части. Комплекс будет находиться внутри треугольника, между Северным дублером Кутузовского проспекта, открытой ветки метро и будущей 4-х полосной дорогой вдоль Москвы-реки. Своей пешеходной набережной у премиум-проекта не будет, а вот у соседнего ЖК «Западный порт» от ПИК-а — она есть, имейте это в виду. Ну и только небольшая часть квартир будут с видом на Москву-реку или город, в остальных вид на соседей.

Если вы смотрите «под аренду»:

Рядом, в 18 минутах пешком, расположены башни центрального офиса Сбер-а — «Сбербанк-Сити». Так что хорошего, платежеспособного арендатора вы скорее всего найдете. Возможно, что эта квартира для арендатора даже будет «пиджачной», т.е. постоянно в ней он не будет проживать. Небольшую Евро-2, с хорошим ремонтом, сможете сдать тыс за 120-150 руб. Думаю, что даже сдадите достаточно быстро, при условии, если квартира будет с хорошими видовыми характеристиками — на воду и на Москва-Сити. Правда и стоят видовые квартиры не слабо, около 40 млн руб за 49 м2. Так что общая доходность будет оставлять желать лучшего, всего 2,9% годовых: 🔗 ссылка 🤷 (и тут я еще не учел все доп расходы). В канале я «разбирал» проекты с общей доходность 10% годовых и писал, что это даже мало, на рынке есть и более достойные внимания варианты.

Если вы смотрите под «инвест»:

Думаю, что ликвидностью будут обладать только видовые квартиры. В премиум-проекте это важно. Застройка очень плотная, мало кому понравится, если из окон будет видно соседей. Можно, конечно, закрывать окна плотными шторами, но тогда вопрос: зачем платить такие деньги за квартиру с панорамным остеклением? Теперь внимание: видовые квартиры, застройщик оценивает выше рынка. А если учесть сроки сдачи, напрашивается вывод, что в цене лишяя где-то треть. Так что в проекте, я совсем не вижу никакого «инвеста». Скорее вижу «антиинвест».

🔖 Мнение автора: если и рассматривать ЖК, то только «для себя». Правда, это один из самых противоречивых проектов. С одной стороны вид на Сити, Москва-река, до центра близко. Но насколько все отрезано для пешеходов от цивилизации... Люди будут прям заперты между дорогами и ж/д. А вот архитектура вполне на уровне, «вау эффект» в будущем обеспечен, если застройщик реализует все как на рендорах.
.
А что вы думаете о проекте? Купили бы тут квартиру, если бы ваш бюджет был около 40 млн руб? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#ривер_парк_кутузовский

​​📍ЖК «Кузьминский лес» (застройщик ПИК), Московская область, г. Котельники. Ключи до: сдан-04.2025 г. Метро «Котельники» 15 минут пешком.

Жилые комплексы Москвы я довольно часто «разбираю» в своих постах, обходя стороной Московскую область. Может быть это несправедливо? Ведь бывает и так, что человеку нужна недорогая квартира у метро, а «Московская прописка» — не в приоритете. Если вы считаете, что в канале нужно чаще публиковать «разборы» ЖК Московской области — ставьте 👍 ну или 👎

ЖК Кузьминский лес, цены от:

- студии (20 м2) — 4,5 млн руб
- 2-Евро (32 м2) — 6 млн руб
- 3-Евро (45 м2) — 7,9 млн руб
- 4-Евро (78 м2) —11,2 млн руб

Основные наблюдения:

Из плюсов: Проект имеет неплохую транспортную доступность. Есть достаточно удобный выезд на МКАД, а до метро «Котельники» идти около 15 пешком. Да, это конечная станция фиолетовой ветки, зато можно «залезть» в вагон и доехать за 30 минут до «Таганской». В пешей: огромный ТЦ Мега со множеством магазинов, Кузьминский лесопарк в 250 метрах, пруд Белая дача и вся инфраструктура, т.к. это старый обжитой микрорайон.

Из минусов: Нет Московской прописки, так как это область. Рядом рынок «Садовод» и автовокзал Котельники с шаурмячными и приехавшим на заработки интернациональным контингентом. Котельники вообще воспринимается достаточно специфичным районом, т.к. большинство сотрудников рынка «Садовод» живут именно здесь. Для тех не не знает, «Садовод» — это крупнейший в России оптово-розничный рынок. Здесь работают около 9,5 тыс торговых павильонов и ежедневно этот рынок посещают около 250 тыс покупателей.

Если вы смотрите «под аренду»: Обратите внимание, что студии в этом проекте достаточно недорогие, чего нельзя сказать об аренде. Студии в Котельниках предлагаются в аренду достаточно дорого, от 30+ тыс. руб. Да, да, арендные ставки на уровне Москвы. Правда и ликвидность будет ниже средней. Возможно, что арендодатели специально «держат» достаточно высокие ставки, что бы «отсечь» определенную категорию нанимателей.

Если вы смотрите «для себя»: Напишу кратко — нужно ехать и «смотреть ногами» Котельники. Дойти до метро по Яндекс-картам и по альтернативному маршруту, который я отмечу на скрине ниже, вдоль лесопарка. И именно потом принимать решение, ну а по интернету покупать не стоит.

🔖 Мнение автора: площадка не плохая, рядом с лесопарком. Некоторая удаленность от метро в этой локации — точно не повредит. Рассматривать проект под аренду может быть и стоит, но придется тщательно и долго выбирать/искать нанимателя.
.
А какое у вас мнение о проекте? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#кузьминский_лес

​​📍 ЖК «Дмитровское Небо» (застройщик ЛСР). Адрес: Москва, Ильменский пр, 1, 4. Ключи (1-ая фаза) до 07.2026 год. Метро «Верхние Лихоброды» 5 мин пешком.

Цены от:

- студии (23 м2) — 7,2 млн руб
- 2-евро (34 м2) — 11 млн руб
- 3-Евро (58 м2) — 15,1 млн руб

Основные наблюдения:

Площадка сейчас достаточно скучная, но в будущем вполне перспективная. Промзону «Дегунино-Лихоборы» лет через 7-10 полностью застроят и получится симпатичный современный микрорайон недалеко от центра, около 19 минут на метро. Рядом есть благоустроенный парк им Святослава Федорова со светодинамическим фонтаном, садом ароматов и Торговый центр.

К локации у меня вопросов практически нет. А вот к проекту есть: потолки 2,7 м и это в бизнес-классе? Впрочем визуально на рендерах этот проект не воспринимается как бизнес-класс… В 32-ух этажных башнях квартирография немного напрягает — аж 20 квартир на этаже… Как то так… Больше похоже на общежитие.

В низкоэтажном корпусе квартирография более приятная: 2-3 лифта и 5 квартир на этаже. Вроде бы не плохо, но двор-колодец и большинство видов окна-в-окна — все портят. В самой узкой части корпуса, расстояние между окнами едва превышает 20 метров, так что можно будут себя ощутить участником реалити-шоу и наблюдать за жизнью соседей.

Если вы смотрите «для себя»:

Я бы смотрел низкоэтажные секции и старался избегать вид в «двор-колодец». Ну или этаж бы выбирал повыше, что бы почаще видеть солнце. В проекте есть лоты с отделкой и даже с отделкой и меблировкой. На рендерах отделка выглядит симпатично. Правда слышал отзывы, что нарисованный в отделке «керамогранит», в ДДУ заявлен как «кафельная плитка», а «инсталляция» как просто «унитаз».

Если вы смотрите «под аренду»:

Студию в этом проекте, вы вполне сможете сдать тыс за 35 руб., может быть даже за 40 с хорошим ремонтом и наполнением. Вроде бы не плохо, вот только общая доходность всего 6,6% годовых 🔗 ссылка Это, конечно очень мало. Под аренду интересны объекты с общей доходностью от 12-13% годовых и выше, такие на рынке есть.

Если вы смотрите «под инвест»:

По текущим ценам никакого «инвеста», увы нет. Я даже больше скажу — с такими дальними сроками получения ключей «инвеста», как правило, нет ни в одном проекте. Ведь шансов «выйти» по переуступке достаточно мало, а срок продажи — «гробит» доходность. Если вас интересует исключительно перепродажа, ищите и считайте математику в проектах с более короткими сроками сдачи.

🔖 Мнение автора: «для себя» рассмотреть проект может быть и стоит. Но нужно иметь в виду, что жителям первой очереди придется подождать, пока завершат весь проект и можно будет пользоваться всей запланированной инфраструктурой.
.
А как вы считаете, «Дмитровское небо» интересный проект для жизни? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#дмитровское_небо

📍В канале я часто пишу про «общую доходность, % годовых», когда считаю маржинальность квартиры «под аренду». И именно этот показатель вызывает больше всего вопросов. 12-13% годовых, как это возможно?

Дело в том, что квартира «под аренду» приносит двойной доход:

Во-первых, это рента — регулярно получаемые вами арендные платежи. Во-вторых, это разница между стоимостью покупки и продажи. Чтобы заработать на этой разнице, нужно купить актив по цене ниже рынка, а продать по рыночной стоимости.

Должен добавить, что бы заработать на втором пункте — актив должен обладать ликвидностью. Для тех кто пока не знает, ликвидность — это свойство активов быть быстро проданными по цене, близкой к рыночной.

Поэтому для более объективной картины я учитываю в своих расчетах оба пункта в совокупности, что и является «общей доходностью».

Думаю, что «общая доходность» — это более полный показатель маржинальности, нежели чем рентная. В то время как рента является мерой доходности, основанной только на арендных платежах, «общая доходность» учитывает аренду, операционные затраты и прирост (или убыток) стоимости актива за определенный период времени.

Давайте приведу пример (с краткими вводными, ведь их обычно гораздо больше) и задам вопрос:

- Вариант №1: покупаем ликвидную квартиру «на ключах» со всей мебелью и техникой, стоимостью 9 млн руб, сдаем ее сразу в аренду за 38-40 тыс руб.

- Вариант №2: покупаем ликвидную квартиру (с ремонтом от застройщика) стоимостью 5,7 млн руб и рыночной стоимостью «на ключах» через 2 года 7,2-7,3 млн руб. Через 2 года вкладываем 300-350 тыс в меблировку и технику и сдаем за 30-33 тыс руб.

🔖 Вопрос: Как вы считаете, какой из этих вариантов имеет большую «общую доходность» на горизонте 7-10 лет? 👀
.
#общая_доходность

​​📍 ЖК Первый Дубровский (застройщик ПИК, полная отделка). Адрес: Москва, 1-й Дубровский, 78/14. Ключи до: 06.2025 - 02.2026 г. Метро «Волгоградский проспект» 5 минут пешком.

Цены от:

- Студии (20 м2) — 7,5 млн руб
- 2-Евро (32 м2) — 10,5 млн руб
- 3-Евро (49 м2) — 13,6 млн руб
- 4-Евро (72 м2) — 18,6 млн руб

Основные наблюдения:

Транспортная доступность шикарная: 6 минут на метро и вы уже на «Таганской», 9 минут и вы уже на станции «Китай-город» и можете дойти до Красной площади или погулять в парке «Зарядье». Так же хочу отметить, что в пешей доступности есть еще две станции метро: «Дубровка» и МЦК «Угрешская».

Если исключить апартаменты — то это самая недорогая новостройка внутри ТТК. Я бы даже сказал, что альтернатив-то и нет, если вы смотрите новое жилье внутри этого дорожного кольца. Почему так? Об этом ниже:

Во-первых это ЮВАО, хоть и недалеко от центра. Не самое престижное направление на карте Москвы. Во-вторых: пока все выглядит достаточно уныло, рядом ТЭЦ, рынок «Дубровка» (эдакий местный «Садовод»), мясокомбинат «Микоян» и много иностранного контингента, что неудивительно — в локации строятся аж 5 жилых комплексов.

Думаю, что если вы сейчас будете смотреть локейшен — то он вам скорее не понравится. Поэтому напишу о перспективах и отмечу все на скрине ниже:

Участок на ул. Новоостаповской, вл.1 — сейчас это территория невзрачной автостоянки, рядом с ЖК. Ее снесут и застроят. Судя по назначению земельного участка — построят ТЦ с офисами и спортивным комплексом. 🔗 Ссылка

Участок на Волгоградском проспекте, вл. 32 — это напротив ЖК. Эта промзона попала в программу комплексного развития территорий Москвы. На территории 16 гектар появятся офисы, ТЦ и производство. Около 6,5 тыс новых рабочих мест. 🔗 Ссылка

Многие отмечали отсутствие зеленых насаждений. Ну и неэстетичный вид Новоостаповской улицы. Все изменится. Вдоль ЖК будет новый пешеходный бульвар, велосипедные дорожки, а по периметру проекта будет произведено комплексное озеленение территории. Так же в целях развития транспортной инфраструктуры города — подвергнут реконструкции Новоостаповскую ул и 1-ый Дубровский проезд. 🔗 Ссылка

Если смотрите «для себя»: думаю, со временем иностранные граждане покинут эту локацию. Стройки прекратятся и заселятся, строители уедут на другие объекты. Рынок «Дубровка» — не навсегда. Часть его уже застраивает жильем Гранель (ЖК Майприорити Дубровка). Ну и сам район благоустроят. Так что если вы лишены экологических предрассудков и вам важна близость к центру — вполне стоит рассмотреть проект.

Если смотрите «под аренду»: Честно говоря я немного сомневался в этом проекте. Ведь рядом строят ЖК HighWay с безумной квартирографией. Безумная она потому что в проекте 1000+ студий, часть из которых выйдет на рынок аренды. Но 25 мая сего года город внес свои коррективы. Как написал выше — в пешей доступности будет создано более 6,5 тыс новых рабочих мест рамках КРТ, так что в будущем избыточной конкуренции не будет. Да и ВУЗ-ов рядом достаточно много. Думаю, что если ваша студия будет чем-то выделяться на рынке, то вполне возможно сдадите тыс за 40-45 руб., возможно даже ближе к 45.

Если смотрите «под инвест»: локация со временем «плюсанет». Город сюда «вливает» достаточно большое кол-во денег, да и близость к центру многое решает. Правда это не произойдет за год-два, ждать придется гораздо дольше.

🔖 Мнение автора: достаточно интересный проект с хорошей транспортной доступностью. Да, пока визуально все достаточно уныло, ну и ТЭЦ рядом — она к сожалению никуда не денется. Фанатам экологии проект точно не подойдет, а тем кому важна близость к центру — рассмотреть вполне стоит.
.
Как вам такой формат поста, с описанием перспектив? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#первый_дубровский

📍 Подготовил отчет «Динамика продаж новостроек по классам» в границах старой Москвы по всем ЖК за последние 10 мес: август 2022 — май 2023.

Основные наблюдения:

Традиционно май считается один из самых «низких» месяцев с точки зрения продаж. Да, сделки совершаются, но скорее происходит спад спроса, а не его подъем. Давайте посмотрим, какие были продажи в разных сегментах в мае:

- Комфорт-класс. Продано 2981 квартир, это на 2,4% больше, чем апреле. Рост в сегменте нетипичный для сезона. Возможно, что часть ипотечников с минимальным первоначальным взносом (ПВ), торопились закрыть жилищный вопрос до конца мая. Ведь из каждого «утюга» вещали об увеличении ПВ с июня. Вобщем, продажи в сегменте были неплохие, поэтому в предыдущем месяце мы и наблюдали бодрое повышение цен в ликвидных проектах. Произойдет ли снижение спроса в июне-июле? Думаю, что да, скорее всего так и будет.

Из лидеров отмечу следующие ЖК, где продажи практически удвоились: «Алтуфьевское, 53», «Открытый Парк», «Лосиноостровский Парк».

- Бизнес-класс. Продано 1772 квартиры, это на 7,2% меньше, чем в апреле. В принципе ожидаемый результат. Спад продаж соответствует началу низкого сезона.

Лидеры в мае: «Level Причальный» и «City Bay» — продажи удвоились по отношению к апрелю.

Антилидеры: «Forst» и «Селигер Сити», где продажи снизились на 70+% по отношению к апрелю.

Если оценить бизнес-класс в общем, то стоит отметить, что этот сегмент «ожил»: Если в октябре 2022 было продано 648 квартир, то в последние 3-и месяца стабильно продаются 1700-1800 квартир/мес.

🔖 Мнение автора: надеюсь, что табличка будет вам полезна, ведь в ней вы найдете продажи по всем ЖК в динамике за последние 10 месяцев. С помощью этих данных вы можете самостоятельно оценивать спрос и делать выводы. Ну а за оперативные данные результатов мая спасибо ИлиИли.
.
🔗 ТГ канал: «Лабиринт инвестора»
.
#данные_по_продажам
#мониторинг_рынка

​​📍 ЖК Level Причальный, Москва, Причальный проезд, 8. Застройщик Level Group. Выдача ключей до 08.2024. Метро «Шелепиха», 2 станции (БКЛ + МЦК) — 10 минут пешком. В перспективе открытие еще одной одноименной станции и «Звенигородская» Рублёво-Архангельской линии метро.

Цены переуступки от:

- Студия (17,5 м2) — 10,5 млн руб
- 2-Евро (34 м2) — 15,9 млн руб
- 3-Евро (60 м2) — 23,8 млн руб
- 4-Евро (82 м2) — 28,5 млн руб

Основные наблюдения:

Рядом «Москва-Сити» — центр деловой активности города, где уже сейчас (со слов Собянина) работают около 80 тыс человек. Должен заметить, что у города на локейшн «Большого Сити» грандиозные планы до 2035 года. Ниже прикреплю макет застройки территории, который разработан в НИиПИ Градплан. Застройка масштабная, на десятилетие и если удастся реализовать все задуманное, то получится город-сад, а пока тут пыльно, грязно и стройка кругом. Ну и по-поводу набережной, которую обещали еще первым дольщикам ЖК «Сердце столицы» лет 8 назад. Ее наконец-то откроют в 2025 году и она немного сгладит текущую неэстетичность локации. 🔗 Ссылка

Если вы смотрите «для себя»:

Нюансы: Лучшие виды в корпусе «Запад». Застройщик вывел его в продажу сравнительно недавно. Из остальных корпусов большая часть видов на старую застройку или в двор-колодец. Обратите внимание, что вдоль корпуса «Север» будет построен мост с эстакадами. Так что в будущем гарантирован шум 24x7, который будет доноситься с эстакады, находящейся примерно на уровне 4-го этажа.

Если вы смотрите «под аренду»:

В этом проекте, небольшую студию до 20 м2, думаю, сможете сдать тыс за 50 руб. Дороже вряд ли получится ибо площадь маловата. Стоит ли тут покупать под аренду? Скорее зависит от вашего горизонта планирования. Если ваша цель: сдавать бесконечно долго или купить сейчас под аренду, а потом пусть ребенку останется — то, думаю рассмотреть стоит. Почему бы и нет? Бонусом может быть удорожание самого актива, если городу и застройщикам удастся реализовать все задуманное. Знаете, в прошлом в проект «Москва-Сити» многие тоже не верили, а теперь топоним «Сити» звучит уважительно.

🔖 Мнение автора: Проект в промышленном треугольнике. Локация сейчас восторга не вызывает. Кому нужен центр и близость «Сити» — рассмотреть стоит, правда я бы не назвал ЖК семейным, он скорее подходит для молодых карьеристов.
.
А что вы думаете об этом проекте? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#левел_причальный

​​📍Подумать только… Количество объявлений о сдаче квартир в аренду в Москве продолжает снижаться и достигло минимума за всю историю моих наблюдений (данные внизу). Хммм… Если в течении июня-июля этот тренд сохранится, то в августе, с началом высокого сезона, намечается даже некоторый дефицит ликвидных арендных квартир 🤷
.
Уважаемые друзья, если вы в последние месяцы сдавали свои объекты, напишите, насколько сейчас активен рынок аренды? Очень интересно, соответствуют ли мои наблюдения вашей практике. 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍 ЖК Лосиноостровский Парк (застройщик ПИК). Москва, ул. Открытое шоссе, 18. Ключи у текущих очередей до: 01.2024-02.2025. Метро + МЦК «Бульвар Рокоссовского» 10-15 мин пешком.

Цены от:

- Студии (20 м2) — 6,6 млн руб
- 2-Евро (33 м2) — 9,8 млн руб
- 3-Евро (48 м2) — 13,4 млн руб
- 4-Евро (73 м2) — 18,4 млн руб

Основные наблюдения:

В первую очередь хочется отметить шикарную транспортную доступность. 10-15 минут пешком и вы уже или на конечной станции незагруженной части красной ветки метро: 19 минут и вы на Чистых прудах, 25 минут и вы уже у Кремля. Ну а если центр не нужен, то к вашим услугам станция БКЛ с новыми поездами и c огромным кол-вом пересадок на другие ветки столичной подземки. В плане транспортной доступности, стоит отметить еще один факт: дело в том, что город активно развивает не только метро, но и трамвайное сообщение. Достаточно скоро в Москве появятся так называемые «трамвайные диаметры», на них можно будет пересечь весь город не спускаясь в подземку, причем обещают сократить интервал движения трамвая до 3-х минут. И один из таких диаметров появится как раз в районе Метрогородка. 🔗 ссылка Так что, запрыгнув в трамвай у дома, вы сможете без пересадок доехать до Павелецкого вокзала или даже до Чертаново. Для меня, как для человека, активно использующего общественный транспорт — это выглядит достаточно круто.

Из минусов стоит отметить, что проект возводится в промзоне «Калошино», впрочем ее активно застраивают. ТЭЦ-23 в километре и Северо-Восточная хорда в 400-а метрах по прямой от ближайших корпусов.

Из плюсов хочу отметить располагающейся рядом национальный парк Лосиный остров. Правда в этой части это настоящий лес, а не парк. Гулять по дикому лесу может быть и хорошо, но сам бы не стал. Скорее доехал до Гольяновского пруда, там все облагорожено. Ну или проехал одну станцию на МЦК и погулял бы в парке «Друзья Леса», где недавно были восстановлены прогулочные маршруты.

Думаю, что локацию ждет бурное развитие. Всю промзону «Калошино» застроят новым жильем. А район Гольяново «сомкнется» с Метрогородком. Дело в том, что в ближайшее десятилетие Богородское, Гольяново, Метрогородок и Восточный ожидает масштабное обновление жилищного фонда. Программа реновации охватывает 334 дома, в которых проживает практически каждый пятый житель этих районов. 🔗 Ссылка

Если вы смотрите «для себя»: На сайте ПИК-а сложно разобраться с видовыми характеристиками корпусов, поэтому лучше использовать этот ген план застройки территории 🔗 ссылка, надеюсь он будет вам полезен. Ну и в этом проекте я бы осторожно выбирал высокие этажи — возможен шум от ТЭЦ. Правда, говорят, что турбины меняют и сейчас гул бывает гораздо реже. 

Если вы смотрите «под аренду»: студию в этом проекте вы сдадите тыс за 35 руб. Хорошая ветка метро + БКЛ, близко до центра. Правда, по всей видимости, наниматели будут сравнивать вашу студию с аналогичными в Амурском Парке, который на одну станцию ближе к центру. Поэтому не помешает запланировать какие-нибудь «фишки» в обстановке квартиры. Например, установку посудомоечной машины, которая в арендных студиях встречается не так часто.

Если вы смотрите «под инвест»: Локейшен вполне перспективный, что не скажешь о текущих ценах. На старте, помнится, был «вкусный» прайс на Евро-4 ≈ 12 млн. руб. Ну а по текущим ценам никакого «инвеста» я не наблюдаю. 

Мнение автора: Локация на перспективу. Лет через 10 ее будет не узнать. Появится большой современный район с новыми домами. Построят ТПУ, эстакады, город благоустроит пешеходные маршруты. Если ваш горизонт планирования примерно такой, то рассмотреть проект вполне стоит.
.
А вы бы что выбрали для жизни: Лосиноостровский Парк, Амурский Парк или Открытый Парк? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#лосиноостровский_парк