📍2023 год наступил. Какие изменения происходят на рынке ипотеки ?

- Ипотеку 0,1%, похоже, ЦБ все-таки похоронил в декабре 2022 года. Ругали ее все кому не лень, якобы она разгоняет цены. Хейтеры радостно закопали один из лучших инструментов под аренду в массовом сегменте, а цены не упали. 🤷

- У ПИК-а действуют две субсидированные ипотеки: 3,75% и 1,99%. Наблюдаю адскую диспропорцию в наценках по этим программам:  3,75% - плюс 15%, 1,99% - плюс 25%. Склоняюсь к мысли, что ставка 3,75% — это скорее производная от ипотеки по гос программе (7,7%). А ставка 1,99% — это производная от рыночной ипотеки (11%). Если это так, то не просуществует долго ипо 3,75%… Будет жаль, инструмент-то на первый взгляд очень и очень годный.

- Банки увеличивают ставки по ипотеке. Ипо ставки зависят от доходности ОФЗ.  Сейчас на долговом рынке ОФЗ тренд вверх: 🔗 ссылка. Так что дешевую рыночную ипотеку вряд ли увидим.  Как считаете, инфляция ниже 10% в ближайшее время тоже невозможна?

🔖 Мнение автора: думаю, в январе 2023, стоит пристально присмотреться к ипотечной программе 3,75% от ПИК-а. Наценка вполне «рабочая», а ставка в текущих условиях в три раза ниже инфляции 👀
.
#мысли_вслух

​​📍 «Разбор» ЖК Красноказарменная, 15 (ПИК, г Москва, ул Красноказарменная, вл 15) Ссылка: https://www.pik.ru/kk15

🔖 О проекте: не типовой ПИК, проект скорее комфорт+ класса. 4 лифта, 26 этажей, французские балконы, инфильтрация воздуха, коллекторная система отопления. Квартирография семейная, студий в проекте очень мало.

🔖 О локации: тихий низкоэтажный район, недалеко от центра, тут нет ни шоссе, ни промзон, ни кладбищ. До метро «Авиамоторная» + БКЛ около 12-15 минут пешком. До Кремля около 20 мин на метро. В пешей доступности вся инфраструктура уже есть, не нужно ждать, пока построят. Есть куда пойти: рядом Лефортовский парк, сквер, большой ТРЦ «Город».

🔖 Для себя: для семейной жизни — плюсов у проекта и локации, действительно много. Но есть и минусы — цены. Они обусловленны близостью к центру: студии от 8 млн., 2-Евро от 12 млн., 3-Евро от 16 млн руб. Прайс гораздо ниже, чем у корпусов в ЖК Символ-е, которые у ТТК/Шоссе Энтузиастов. Да, у Символ-а более интересные фасады, но у Красноказарменной 15 — место, несомненно, лучше.

🔖 Под инвест: Низкоконкурентные лоты в проекте есть. А в прошлом году я анализировал этот проект, а именно корпуса первой очереди, которые без отделки/вайтбокс. У меня получалось, что студии в этом проекте, можно рассматривать под флиппинг. Но на тот момент, интересных цен в первой очереди мне не удалось найти.

🔖 Под аренду: студии, под аренду, в этом проекте рассмотреть можно. Конкуренция на районе не «шкалит», а в проекте их не много. Символ, как конкурент — наблюдаю в течении года, экспозиция аренды студий, традиционна не избыточна. Думаю, что студию вы сможете сдать тыс за 45-50 руб., что будет соответствовать ≈ 6-7% годовых.

.
А что вы сами думаете о проекте, купили бы тут квартиру? 👀
.
#красноказарменная_15

​​📍Стартуют продажи в ЖК Юнино, застройщик ПИК, адреc: Москва, Щербинка, улица Мостотреста, 10 Транспортная доступность: 10 минут пешком до станции МЦД-2 Щербинка. Выдача ключей до 25.03.2025

🔖 Цены:
- Студии (20 м2) от 5,1 млн руб
- Евро-2 (32 м2) от 6,6 млн руб
- Евро-3  (51 м2) от 9,3 млн руб
Ссылка: https://www.pik.ru/search/yunino

🔖 Что сказать о локации ? Это обжитой район, а не картофельные поля или промзона ужасающая своими масштабами. Плюс Московская прописка, как бонус. Магазины, школы, детские сады, поликлиника —  уже построены и работают. Ждать инфраструктуру не придется. 

🔖 Если покупаете "для себя". Думаю, этот проект стоит сравнивать с Никольскими Лугами, Бутово Парк-2 и Люблинским Парком. В этот список так же стоит добавить два реновационых дома поблизости 🔗 ссылка, которые будут гораздо симпатичней ПИК-овских и будут иметь отделку фасадов керамогранитными плитами. А всего в радиусе 1-1,5 км, аж 17 домов внесены в програму реновации. Так что ожидайте постоянную стройку.

- Люблинский парк — в границах старой Москвы. Но на районе постоянный скрежет от сортировочной жд станции и центр для лиц без определённого места жительства, с соответствующим контингентом на улицах. 

- Никольские Луга — в границах промзоны «Южное Бутово», которую будут застраивать еще лет 5-10. Соц инфраструктуру в ближайшее время ожидать не стоит. Вместо инфры пока имеем: кладбище, асфальтобетонный завод , ПЭК и ЖД пути.

- Бутово Парк-2 — если готовы минут 40 идти по лужам или снегу до МЦД, то велкам в этот нескучный многоэтажный район ☺️

- Юнино — некий компромис среди этих проектов. Инфраструктура уже построена, проект не масштабный в отличии от конкурентов, МЦД рядом. Но имейте в виду, что это Щербинка, хоть и с Московской пропиской. В будущем, при продаже, ориентир цен на будет таким: проект будет стоить дешевле Люблинского парка, но дороже, чем Никольские Луга и Бутово Парк.

🔖 Для инвестиций: под "инвест" тут покупать не стоит. Ибо выше упомянул только часть конкурентов. В одном лишь ЖК Никольские Луга аж 46 корпусов, Люблинский Парк — настоящий город, про Бутово Парк 1-2 — даже упоминать излишне. Такая избыточная конкуренция — это приговор инвесту. По переуступке "выскочить" практически нереально, а в сегменте нового жилья на районе в будущем столкнетесь с "навесом" из реновационных домов. И я еще проверил конкурентное окружение по сегментам (диаграмма внизу 👇) Увы... Сам бы не рискнул "заходить". 🤷

🔖 Если выбираете под аренду. А вот под аренду Юнино рассмотреть, думаю, стоит. До МЦД близко и дорога до нее вполне комфортна. Студию, без особых усилий, сдадите тыс 25-27 руб. Из наблюдений — в Южном Бутово нет избыточной конкуренции в сегменте аренды студий. На Циан-е всего 8 предложений. Имею в виду, в проектах с пешей доступностью до метро или МЦД. А сам район, на минуточку, — на третьем месте по численности в Москве с населением 210 тыс чел. 

🔖 Мнение автора: рассмотреть стоит или под аренду или если покупаете "для себя" и нужна эта ветка МЦД. Никольские Луга, думаю, немного проигрывают, т.к. квартал будет изолирован и находиться внутри периметра из 4-х шоссе/дорог. А что сами думаете о проекте, купили бы тут квартиру? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#пик
#юнино

📍В чем нюанс апартаментов? В имущественном налоге. Он в разы больше, чем у квартир и может достигать 2% от кадастровой стоимости. А если апартамент попадёт под ставку налога 2% — то все, писец, приплыли. «Выйти» из этого неликвида будет проблемой, а рентная модель будет дном.

А все потому, что государство в 2023 начнет проводить Всероссийскую переоценку кадастровой стоимости, от которой и идёт исчисление. Ну и обещает ее сделать максимально рыночной, а не как сейчас.

🔖 Считайте сами: Купили недорогой апарт-студию, стоимостью 6-7 млн. руб. Рассчитываете его сдавать за 35-40 тыс руб. И через год сюрприз — прилетает налог 120-140 тыс. руб. Это даже не «дичь», а «песец» какой-то… Похоже, что государство решило окончательно «добить» рынок апартаментов, который и так лежит на лопатках.

В том, что кадастровая стоимость будет рыночной, сомнений почти нет. Личный опыт: недавно продал 2-х комнатную квартиру в ЖК «Крылья» за 20,5 млн. руб., у которой кадастровая стоимость была 20 млн. руб. Так что оцените способность государства, определять рыночную кадастровую стоимость.

Заковырка в том, что попасть в этот переплет довольно легко. До ввода объекта в эксплуатацию, если даже «запариться» с методикой расчета налога — точно определить его не получится. Ибо новостройка попадает в реестр только после ввода, поэтому до окончания строительства узнать о точном размере ставки не получится.

🔖 Ну и вести с полей:

- МФК Сокольнический Вал — ПИК сообщает о ставке 2%
- МФК Волоколамское-24: в корпусах 1, 2 — ставка 1,5%, в корпусах 3, 4, 5, налоговая ставка — 0,5%.

🔖 Мнение автора: строящиеся апартаменты — это «кот в мешке» и можно здорово попасть. Честно говоря, сам подумывал о приобретении в этом году апартов под аренду, но теперь изменил свои планы. Вместо апартаментов буду смотреть немного другой сегмент, о котором расскажу в следующем посте.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

​​📍Я писал вчера, что рассматривал покупку апартаментов. Для того, что бы разделить их на студии и сдать в аренду. Но математика в апартах теперь не сходится. Финмодель (после новых вводных) — затрещала по швам и испустила дух. Отдать треть на налоги и обогнать по доходности банковский депозит — это точно не про аренду. Что же еще смотреть в бюджете 6-10 млн? Офисы, стрит-ритейл и т.д.? Как мне кажется, в Москве, ничего стоящего в этом бюджете нет. Ну или я об этом не знаю.

Остаются первые-вторые этажи у того же ПИК-а или Гранель. Если под квартирой нет жилых помещений, думаю, вполне возможно разделение типовой Евро-2 от ПИК на две студии. Ну и судя по планировке, делится она практически идеально, без необходимости сложных сантехнических работ.

Рентная доходность, после этих манипуляций, уже становится интересней. Считал Амурский Парк, получилось около 9-10% годовых. Сдавать планирую бесконечно долго, так что согласование перепланировки не самая приоритетная задача. Впрочем, риски с МЖИ понимаю и прорабатываю.
.
🔖 Мнение автора: над моделью работаю, импонирует высокая потенциальная ликвидность в аренде. По наблюдениям «студии-малышки» в новых домах, сдающиеся процентов на 15 дешевле рынка — «улетают как пирожки». Так же предполагаю — минимальную конкуренцию. Полноценных студий в проекте может быть сотни, сдаваться в аренду могут десятки, а вот по низу рынка будет всего пара-тройка предложений.
.
#мысли_вслух

✅ ЖК Родной город - Октябрьское поле, Берзарина, 28-30, РГ-Девелопмент

Смотреть обзор:

https://youtu.be/HO_sP2PRkHU

Всем, привет! Сегодня разбираемся с этим ЖК. Расположение вызывает вопросы - комплекс строится в промзоне. Многих пугает Курчатовский институт, от которого никакого вреда - реакторов действующих там давно нет.

Зато рядом есть Серебрянный бор и метро в пешей доступности. Однако до одноименного метро идти около 20 минут. Все есть на картинках. Рядом строят Рублево-Архангельскую линию метро и до ближайшей станции будет 10 минут пешком, а название у нее - Бульвар Генерала Карбышева. Ветка идет прямиком к Сити и это большой плюс. По сути - в пешей доступности две ветки метро, а это значит что попасть легко и быстро можно в самый центр Москвы и в Сити.

А развитая инфраструктура хорошего района добавит удобств. Качество у РГ обычно повыше, чем у ПИКа, лично сдавал Каховскую и Воронцовский. В последних очередях дома панельные, однако простой потребитель разницу даже не ощутит. Тем более есть лоты с отделкой, а цены на очередь 2024 года вполне приемлемые. Но ценники на переуступку бывают тоже вкусные и на вторичке тоже - обязательно мониторьте все, если не привязаны к ипотеке с господдержкой.

Ввод в эксплуатацию - II кв. 2024
Выдача ключей - 30.03.2025 ❗️
Высота потолков, м: 2,74

⭕️ Для себя вполне можно взять. Планировки обычные в новой очереди, не хватает полюбившихся многим евро-форматов, однако кухни просторные и я бы не переживал так сильно. Выше описал минусы и плюсы ЖК, повторяться не буду.

⭕️ Под аренду сразу учитывайте конкуренцию от Дом.РФ. Хотя, я бы сильно не волновался - у них цены дороже чем у простых людей и другая аудитория (командировочные и на несколько месяцев часто бывают). Студии можно купить от 8.2-8.5 миллионов за 23.1-24.1 м2 с отделкой. А однушки - от 11.3-12 миллионов за 34.9 м2, зависит от этажности, метража, видовых характеристик и прочего. Не стоит брать большие студии и 1кк, так как аренда будет плюс/минус одинаковая, а переплата может быть больше миллиона. Студии сейчас вы смогли бы сдать за 40-45 тысяч, плюс счётчики. Многие пытаются дороже, но это ждуны. Однокомнатные квартиры 55 плюс/минус. Раньше было бы дороже, а как будет в 2025 году сложно сказать в условиях нынешней турбулентности.

⭕️ Инвестиции возможно есть, но в условиях нынешнего нестабильного времени трудно что-то прогнозировать. Цены за три года могут вырасти процентов на 20, не более. Однако здесь очень много объектов и выбор лота под инвест должен быть ювелирным.

https://www.tg-me.com/Kharyb

​​📍Кэшбек 15% от ПИК — для чего нужна эта ипотечная программа?

Фактически — это ипотека без первоначального взноса. Его можно занять и уже через месяц вернуть, получив кэшбек после сделки. Но на рынке бесплатных денег нет, поэтому «в лоб» программа не интересна, ибо предполагает удорожание стоимости квартиры на те же 15%.

А вот если «на руках», есть вся сумма для покупки квартиры, то можно попробовать сэкономить несколько сот тысяч рублей. Если кратко: берем ипотеку по этой программе и получив кэшбек, тут же досрочно гасим кредит. Сам считал ЕВРО-3 в Матвеевском парке — на потенциальном арбитраже, прослеживается дополнительная скидка в 615 тыс. руб. (4,5% от стоимости квартиры).

🔖 Мнение автора: На первый взгляд, лайфхак может сработать. Ведь по закону каждый гражданин РФ имеет возможность досрочно погасить любой кредит, включая ипотечный. Это право закреплено в статье 810 Гражданского кодекса Российской Федерации.
.
А что вы думаете по этому поводу?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#лайфхак

​​📍Что нужно в проекте, кроме качества проекта, что бы проект «полетел»? Нужна платежеспособная аудитория и важно окружение. Какие районы Москвы смотрит платёжеспособная аудитория всея Руси? Как правило: Запад, Юго-Запад, Северо-Запад. И вот на одном проекте в Обручевском районе, хочу остановиться более подробно, в котором «переуступки» я и сам мониторю.

ЖК Ever, ЮЗАО, ул. Обручева, 23, застройщик Tekta Group. Первая очередь — ключи до 30.06.2024, вторая — до 01.04.2026. Транспортная доступность отличная. 8-10 минут пешком и вы у м. Калужкая (оранжевая ветка) или БКЛ Воронцовская.

Окружение проекта в ближайшем будущем изменится: гаражи уберут, ул. Архитектора Власова расширят до 6 полос, будут построены новый физкультурно-оздоровительный центр, новая школа, два бизнес-центра. Уровень будущей школы, думаю, будет прямо коррелировать с желанием приобрести в EVER-е квартиру, ибо «нарезка» в проекте семейная.

Понимаю, что на районе избыточная конкуренция — Архитектор, Афи Воронцовский, проект ЛСР и вообще недавно «стартанул» Левел Академическая. Так же видно, что планировки EVER рисовал какой-то рукожоп. Что можно на это ответить: такой же жопорук, рисовал планировки и Афи и Архитектора, плюс в Афи цены «космос», а парк все-таки каждый день не нужен. Ну и в Архитекторе избыточная внутренняя конкуренция, да и визуально он выглядит очень на любителя.

Покупку под аренду в EVER даже не стоит рассматривать, доходность по депозиту в этом проекте не обогнать. А если цель: «для себя» или «для себя, но с прицелом на продажу», то можно присмотреться к небольшим Евро-3, в т.ч. площадью 65 м2, в первой очереди проекта. Планировка с правильной геометрией, а так же с минимальной внутренней и внешней конкуренцией в своем сегменте на районе.

Т.к. ЮЗАО пользуется хорошим спросом — в EVER постоянно мониторю переуступки, ибо на щедрость застройщика расчитывать не приходится. А вот «вкусные» цены от инвесторов первой очереди — вполне возможны.

🔖 Мнение автора: проект считаю вполне перспективным для жизни. Если финальный вид будет как на визуализациях, думаю, что «на ключах», он будет пользоваться уверенным спросом.
.
А что вы думаете о проекте? Рассматривали в нем покупку квартиры?
.
#ever
#для_себя

​​📍Сбербанк запускает новый продукт — перевод на покупателя ипотеки продавца с сохранением условий. Думаю, что если не будет «подводных камней», то «в короткую» — весьма интересный инструмент.

🔖 Примерная схема: купил с гос. поддержкой за несколько месяцев до сдачи. Потом продаешь «на ключах» ипотечнику-покупателю со ставкой 7,7-8%, когда рыночная ипо на вторичке 10,9-11%.

А вы как думаете, «схема» рабочая?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух