​​📍В декабре я писал о том, что несмотря на неоднозначную ситуацию на рынке «свежей вторички», мы успешно реализовали почти все лоты инвесторов. А вот один лот «конкретно завис», хотя просмотров и входящих обращений было достаточно много. Этот лот — 3-Евро в ЖК Волжский парк (ПИК), и на этом комплексе я хочу остановиться более подробно.

🔖 О локации: Откровенно говоря — локейшн тухлый, хоть и близко к центру. И это еще мягкая оценка. Промзона, контингент рабоче-крестьянский, гостей хватает. Сам ЖК будет зажат со всех сторон Юго-Восточной хордой и ж/д путями. Дорога до метро Текстильщики не самая приятная, пешком минут 20, на которой иногда встречаются самые настоящие австралопитеки. Вобщем, для себя я принял решение, что от метро лучше на такси.

🔖 Для себя: Мне непонятно, на кого этот ЖК рассчитан? Каков портрет потенциального покупателя? Проход к станции МЦК «Новохохловская», на который многие надеялись, по последним данным — не предусмотрен. Место явно не семейное. Впрочем, студии могут быть востребованы среди тех, кто работает на Таганской, на метро всего 10 минут.

🔖 Под аренду: Удивительно, но аренда для локации — аномально высокая. Студии на ЦИАН-е по 35-40 тыс. руб./мес. Но рассматривать под аренду этот ЖК все же не стоит. В аренде важна ликвидность, а тут со временем она будет только падать. Рано или поздно, Гранель построит рядом ЖК ХайВей, который всего в одной минуте от метро, ну и арендатор захочет либо сибаса, либо дисконт.

🔖 Под инвест: Стоит понимать, что это резервация и пока перспектив не имеет. Отложенный спрос среди местных, на семейные лоты — не наблюдается. Локация дешевая, много звонков от иногородних, которые после показа и обзора окрестностей — перестают выходить на связь.

🔖 Мнение автора. Ликвидность формируется наличием: точек притяжения, отложенного спроса, перспектив локации и транспортной доступностью. Увы, по этим параметрам — проект в аутсайдерах. Могу предположить, что некоторая ликвидность на вторичке, есть в сегменте недорогих студий, ибо в первой очереди их было откровенно мало.
.
По-традиции отчет тут:🔗 ссылка
.
Интересно, кто-нибудь рассматривал ЖК Волжский Парк и Перовское-2 (кмк, такой же сказочно-загадочный проект)?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#волжский_парк

📍 В чем отличие «ликвида» от «неликвида»? Складывается ощущение, что у многих нет четкого понимания. Да, «ликвид» продается лучше. Но в этом ли вся суть?

Думаю, что кардинальное различие в том, как эти типы лотов ведут себя по отношению к рынку. Читаете про рост или падение рынка? На практике это «средняя температура по больнице». И вот почему:

- Предположим, рынок плюсанул 20%. «Неликвид» отрос на 10%, а «ликвид» на все 20-30%.

- Или наоборот, шарахнул кризис. «Ликвид» ослаб на 10% (ну или вообще сняли с продажи), «неликвид» минуснул 20-30%. А в среднем рынок обвалился на 20%.

Возможно, когда вы покупаете «для себя» — вас не очень будут волновать ликвидность и потенциалы, главное что бы нравилось. Но есть и другое мнение, высказанное подписчиком (Дмитрий, публикую ваш коммент 👍):

«Срок владения квартирой сокращается, никто не хочет жить с родителями вечно, а родители с бабушкой. Какой будет средний срок владения через 5-10 лет? Покупая сразу нужно закладывать будущие варианты апгрейда. На первый план выходит ликвидность, чтобы не сильно "угореть" при необходимости обмена. Излишне относиться к квартире как к священному граалю»

🔖 Мнение автора: выбор ликвидного лота — в этом вся «соль на глобальном уровне». Это актуально не только в «инвесте», но и когда вы покупаете «для себя» или «под аренду». Ибо в последнем случае, нужно понимать: аренда это не только про аренду, но и про рост стоимости актива. А арендный поток - это дивиденды.
.
Если интересно, в одном из следующих постов напишу о лайф-хаке, как некоторые проныры проводят быстрые сделки с ликвидом.
.
А вы согласны с разным ценообразованием на «ликвид» и «неликвид»? 👀
.
🔗 Блог: «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍Инсайды вчера написали о том, что КРТ (иными словами — промзону) «Красный cтроитель», которая в Южном Чертаново — забирает застройщик А101.

Думаю, что это очень хорошо, по крайней мере для ЖК Ютаново (ПИК). Серо-коричневых коробочек на районе не прибавится, а промка бесследно исчезнет. Почти уверен, что А101, не будет «лепить» эконом в своем первом проекте внутри МКАД. Ожидаю скорее «комфорт+», с симпатичной архитектурой. Ну и по цене дороже, чем Ютаново.

В чем плюсы? В будущем получится неплохой райончик с ПИК-овскими коробками внутри (которые будут оценены рынком уже без дисконта за промзону). У локации неплохой потенциал, ну а пока ЖК Ютаново — один из самых недорогих проектов внутри МКАД.

🔖 Мнение автора: «Нравится» и «рост капитализации» — это две разные сущности, которые чаще в противофазе. И чем локейшн «круче» — тем меньше выгоды. Думаю, что со временем Ютаново «выстрелит», впрочем как и новый проект А101 (при адекватном ценообразовании).
.
🔗 Блог: «Лабиринт инвестора»
.
#перспективная_локация

Полный отчет по продажам (все ЖК) в динамике за 6 мес. в границах старой Москвы.
.
🔗 Блог: «Лабиринт инвестора»

​​📍Получил вопрос от подписчика: «Покупаю студию для себя. Никак не могу подобрать район, ЖК, то одни минусы, то другие. Посоветуйте что-нибудь в бюджете 6 млн. руб., но не ПИК?»

Как вариант, могу посоветовать приглядеться к району Солнцево на западе МСК. Плюсы — старая Москва (хоть и за МКАД), развитая инфраструктура, а сам локейшн достаточно зеленый.

Тут в непосредственной близости от метро, ЛСР строит вторую очередь ЖК Лучи-2. И на этом комплексе хочу остановиться более подробно:

Да, понимаю, что к «колхозникам из ЛСР» много нареканий — вопросы к школе, к «нарезке» квартир в проекте и т.д. Все это правда, но вот только локация проекта — очень неплоха в этом ценовом сегменте:

- до метро Солнцево 5 минут пешком, до Москва Сити 28 мин без пересадок. Есть где погулять: Центральный парк, Парк с малым прудом, парковые зоны вдоль Боровки. Можно выйти из дома и практически не «вылезая» из парков, дойти до Мещерского пляжа, с официальной зоной для купания.

- с инфраструктурой проблем не будет: первые очереди проекта уже заселены. В пешей новый ТРЦ Небо, напротив ЖК построят спорткомплекс с бассейном и новую поликлинику. Ну и рядом с комплексом, уже идет идет строительство крытого теннисного корта.

Неплохо в бюджете 5,7-6,5 млн. руб, как считаете? 👀 Да и архитектура у проекта, в принципе симпатичная. Впрочем, минусы тоже есть: я бы сказал, что не демократичное, а «дешманское» благоустройство, много странных планировок и проблемы с инсоляцией на нижних этажах.

🔖 Мнение автора: подкупает сам район. Это старая Москва, с уже сложившейся инфраструктурой, а не Новая в картофельных полях. «Для себя» и именно для жизни — думаю, рассмотреть стоит обязательно.

Если смотрите «под аренду», то по моим наблюдениям, арендные студии в проекте — «отлетают только держись». Избыточной внутренней конкуренции нет, даже сейчас на ЦИАН-е наблюдается дефицит предложений.
.
А как вы относитесь к району Солнцево? «Для себя» купили бы тут квартиру?
.
🔗 Блог: «Лабиринт инвестора»
.
#жк_лучи

​​📍 Хотел бы попросить совет. Как вы считаете, может «форматнуть» канал в блог? Основная тема останется прежней — новостройки Москвы, просто постараюсь писать проще, как будто разговариваю с друзьями, без кучи терминов и заумных фраз.

Да, иногда меня «бомбит» и имею противоположную точку зрения на инфоповоды. Писать без обиняков — вот, по-моему скромному мнению, основное преимущество блога. Ну и банально набирать подписчиков, не так интересно, как стоить отношения.

Оставить обезличенный канал или «переформатнуть» в блог? Как вы считаете?
.
👍 - «Я за блог» 👎 - «Я за канал»
.
#вопрос_подписчикам

​​📍Буквально пару дней назад стартовали продажи в ЖК Русич-Кантемировская. Есть такой малоизвестный застройщик «Русич», которому ПИК продал часть своего участка в проекте Кавказский бульвар-51.

Думаю, что основные проблемы этого проекта даже не оверпрайс с ЖД , кладбищем, ТЭЦ и промзоной, которую будут застраивать многие годы. А практически полное отсутствие ликвидности. И на это есть две причины:

- Реновация. На форумах и в ТГ каналах обсуждалось, что в Царицыно один хлам полувековой давности. Это правда. А теперь посмотрите на карту реновации. Практически весь район «под снос». Условный житель Царицыно, будет до последнего сидеть и ждать своего нового бесплатного жилья. А местные — это практически 50% целевой аудитории проекта.

- Отделка. Ее нет. А значит «отсекаем» еще процентов 20-30 купцов-ипотечников. Имею в виду тех, кто пока не определился и смотрит всю Москву. Без отделки, с условно пешей до метро, да еще и с полным букетом безобразностей, описанных выше — ликвидность будет нулевой.
.
🔖 Мнение автора: комфорт-класс без отделки, даже в «жирные» годы продавался откровенно хреново. Но это пол беды, основная беда в том, что в локации нет «ждунов». Точнее они есть, но ждут они свои новые реновационые квартиры, что бы бесплатно стать соседями.
.
#русич_кантемировская
#провальный_проект

📍 Мне в комментариях подписчик дал такой совет: «Нравится текущий формат. Но можно смело добавить и более расслабленные посты, не только с суровой аналитикой , а и с прочими мыслями. То есть не конвертировать, а расширить, если хочется».

Думаю, что совет очень и очень годный. Как считаете? С вашего позволения, уважаемые подписчики, меняю логотип канала. Останется и аналитика и старты продаж, а так же буду добавлять «более расслабленные посты».

🔖 Одним из таких «расслабленных постов» хочу с вами поделиться:

Менеджеры ПИК-а пишут, что ипотеки 3,75% нет с сегодняшнего дня. Теперь, минимальная ипотечная ставка составит 5,5%, а текущие брони снимают. Дождусь появления на сайте новых вводных и опубликую анализ. 🤷‍♂️
.
🔗 Блог: «Лабиринт инвестора»
.
#краткая_информация

​​📍Есть две новости, какая плохая, а какая хорошая — пока совершенно непонятно:

- Первая. Проверил практически все проекты ПИК-а. Ипотеке 3,75 % — кирдык. С новой ипотечной ставкой 6% — наценка на квартиру минимальна, всего 3-3,5%. А вот ежемесячный платеж по ипотеке вырос на 20+%. 👇 Так же стоит отметить, что в интервале 5+ лет, ипо 6% становится выгодней, нежели ипотека с гос. поддержкой.

- Вторая. У ПИК-а снижения цен я не наблюдаю. А по отношению к ноябрю 2022 — даже вижу удорожание. По-крайней мере, в тех проектах, за которыми слежу 🤷

Понимаю, что многие ждут масштабного снижения цен, что бы закупиться. Я бы и сам не прочь докупиться на «на дне», а потом ждать «туземун». Вот только где же дно? И стоит ли ждать? Или ждать не стоит, а нужно брать калькулятор и считать?

Что-то мне подсказывает, что отмена экстремально низких ипотечных ставок — никак не связана с желанием Центробанка сделать жилье дешевле. Ведь даже цели самого существования Банка России — совсем другие... Как вы считаете, действительно ли госпожа Набиуллина озабочена ценами на квартиры? Или она выражает озабоченность, а читать ее слова нужно «между строк»?

🔖 Мнение автора: Так подешевеют квартиры или нет? Где то да, подешевеют. Преценденты уже есть. В первую очередь — в тех проектах, которые сразу «вышли» по оверпрайсу и имеют околонулевые продажи. Так же наблюдаю неплохую «просадку» у апартаментов, рынок которых сейчас «лежит на дне». А вот условная студия у метро за 6 млн. руб. — что-то нифига не дешевеет, а только понемногу плюсует в цене.
.
🔗 Блог: «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍Судя по реакции подписчиков, многие не согласны с тем, что я написал про то, как себя ведут цены у ПИК-а с ноября 2022.

Привожу доказательства:

Изменения цен 15 февраля (в день отмены ипотеки 3,75%):

Зелёный парк 47 об. +2.6%
Саларьево парк 11 об. +2.6%
Holland park 20 об. +2.5%
Большая Академическая 85 1 об. +2.5%
Кронштадтский 9 2 об. +2.5%
Матвеевский парк 67 об. +2.5%
Мичуринский парк 13 об. +2.5%
Руставели 14 12 об. +2.5%
Бусиновский парк 21 об. +2.3%
Новое Очаково 35 об. +2.3%
Барклая 6 23 об. +2.2%
Дмитровский парк 8 об. +2.2%
Кронштадтский 14 22 об. +2.2%
Большая Очаковская 2 21 об. +2.1%
Мещерский лес 8 об. +1.9%
Первый Дубровский 7 об. +1.8%
Академика Павлова 32 об. +1.5%
Vangarden 4 об. +1.4%


@podeshevelo_msk

Посмотрите посты в этом канале (он ежедневно отслеживает цены) и сделайте выводы ☝️. Рекомендую обратить внимание на комменты тех, кто ежедневно мониторит ценообразование у ПИК-а. Они кардинально отличаются от того, что пишут журналисты в своих статьях 🤷
.
🔗 Блог: «Лабиринт инвестора»
.
#пруфы

Есть два слушка. Первый слушок - очевидный, сейчас минимальные "субсидированные" ставки будут на уровне 5%. Второй слушок - более радикальный - субсидировать просто запретят и ипотечная ставка будет рыночной - ключевая + 1,5%. Сейчас ключ - 7,5%, поэтому ставки будут в 8,5-10%. Закончилась лафа, придется во-первых поработать, во-вторых все-таки снизить цены.

​​📍Стартовали продажи в ЖК Новое Видное, застройщик Самолет, адрес: Московская область, пгт Горки Ленинские, выдача ключей до 31.08.2025. До будущей МЦД «Калинина» 25-30 минут пешком.

Цены от:
- Студии от 4,3 млн. руб.
- 2-Евро от 5,4 млн. Руб.
- 3-Евро от 7,9 млн. Руб.

🔖 Вводная:

Думаю, что не открою секрет: за МКАД-ом жизнь есть. Народ снимает хаты, живет и даже покупает. И покупает много. Ну и вообще, дешевая квартира в полях у МЦД — гораздо ликвидней «квартиры в центре», ибо само понятие «хата в центре» как бы намекает на неликвид, т.к. дорого стоит и первому встречному не продашь.

Только не подумайте, что я хвалю старт продаж ЖК «Новое Видное». Просто стараюсь быть объективным: как вы думаете, на какую квартиру будет больше купцов: за 6-7 млн. руб. или за 40-60 млн. руб.? Я вот думаю, что первый вариант более ликвиден, а в кризисы продажи дорогих активов — могут быть скорее исключениями и счастливыми случайностями.

🔖 О локации:

Может показаться, что локейшн — обычное картофельное поле, которые так любит застройщик Самолет. Да, на самом деле это так, а вот если «копнуть» глубже — откроются некоторые детали, на которых хочу остановиться более подробно:

- На первый взгляд, до центра далеко. Но центр не всем нужен: в направлении Домодедово — особая экономическая зона, с крупнейшими в Европе логистическими центрами. Работы полно. Да, не для «белых воротничков», но раб мест много.

- Что у нас на Севере? Москва. А если точнее — район Бирюлево. Чем можно охарактеризовать этот район? Отсутствием новостроек и евро-форматов квартир. Для полной объективности добавлю, что бывшие долгострои с квартирами-«аэродромами» — не учитываю.

- Что у нас на Юге? Домодедово. Какие нюансы у жил фонда, в пешей от станции Домодедово? Студий — нет, евро-форматов — нет.

Может показаться, что все складывается удачно, да и ценовой анализ намекает на доходность в размере банковского депозита, а то и больше. Но нет, не все удачно складывается.

Думаю, что с локации «снимут пенку» инвесторы первой очереди ЖК Прибрежный Парк, которая сдается в сентябре этого года. И именно первой очереди, а не остальных — ибо она имеет лучшее расположение на районе: 10-15 минут пешком до ЖД/МЦД, а не 25-30.

🔖 Мнение автора: локация будет развиваться и не останется резервацией. А квартиры тут в 25-26-27 годах неплохо «плюсанут» и из-за развития особой экономической зоны, и из-за официального открытия МЦД, и из-за открытия Бирюлевский ветки метро.

Сам бы смотрел не Новое Видное, а студии-переуступки в Прибрежном Парке (первая очередь) до 4,5 млн руб. «Вангую» цену на ключах около 5,5 млн руб. и ставку аренды около 25 000 руб. И столь оптимистичный прогноз, связан в первую очередь с тем, что до центра Домодедово 7 мин, а до Бирюлёво 12 мин на МЦД.

Хочу отметить, я не уверен, что по вашим вводным — это лучший вариант. Скорее как раз наоборот. Все, что описал выше — скорее наблюдения, чем рекомендация. А что бы найти ваш лучший вариант, нужно более глубоко «закопаться» в расчеты и фин. модели.
.
🔗 Блог: «Лабиринт инвестора»
.
#новое_видное
#нюансы_локации

📍В Телеграм-каналах слишком много негативной информации о рынке недвижимости, которая забивает мозг до такой степени, что даже мой склад ума даёт сбой. Знаете, что я сделал? Поотписался нафиг от всех «упоротых всепропальщиков» и сразу мозговые волны стали приходить в равновесное состояние.

Админы таких истеричных ТГ каналов — на самом деле, очень хорошие психологи. И может быть, даже немного понимают в рынке недвижимости. Вот только ваши с ними задачи находятся в противофазе: чем дольше вы будете ждать, читая что «усе пропало» — тем больше они получат рекламных денег. А решите вы свой вопрос или нет — на это «положено с прибором».

Вобщем, для себя я решил, что буду жить по заветам профессора Преображенского и не буду «читать до обеда советских газет». Мне это помогает сохранять ясность ума. Рекомендую.
.
🔗 Блог: «Лабиринт инвестора»
.
мысли_вслух