Презентация MOMENTS.pdf
4.1 MB
📍Подлетела преза ЖК Moments (застройщик FORMA, СЗАО, Волоколамское, 28), старт 1 декабря 2022 👆
Если не случится "клиника" — думаю, что проект может быть вполне перспективным, даже с учетом особенностей площадки: Волоколамка + ЖД. Планировки не плохие (см. презу) + нью парк Покровское-Стрешнево (в 5-ти минутах пешком) 🔗 ссылка
🔖 Мнение автора: за проектом наблюдать буду, слышал о ценах ≈ 300 т. руб/м2 (но это не точно), полный анализ выложу на канале отдельным постом.
.
А что вы думаете о проекте ? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#moments
#forma
Если не случится "клиника" — думаю, что проект может быть вполне перспективным, даже с учетом особенностей площадки: Волоколамка + ЖД. Планировки не плохие (см. презу) + нью парк Покровское-Стрешнево (в 5-ти минутах пешком) 🔗 ссылка
🔖 Мнение автора: за проектом наблюдать буду, слышал о ценах ≈ 300 т. руб/м2 (но это не точно), полный анализ выложу на канале отдельным постом.
.
А что вы думаете о проекте ? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#moments
#forma
Мой подписчик ведет канал по загородной недвижимости - ребята пишут про поселки на западе и юге Подмосковья.
Если вас интересует загородная недвижимость - переходите к ним: https://www.tg-me.com/novayriga_info
Парни делают обзоры поселков, делятся аналитикой рынка. Немного шутят, иногда даже получается😂.
Если интересуетесь инвестициями в загородку и ИЖС. Если вы ищете себе дом или участок в поселке - подписывайтесь на канал о коттеджных посёлках Подмосковья (Новая Рига, Рублевка, Волоколамка, Киевка, Минка, Калужка). Обзоры и отзывы о посёлках, идеи по покупке участков и стройке домов: https://www.tg-me.com/novayriga_info
Если вас интересует загородная недвижимость - переходите к ним: https://www.tg-me.com/novayriga_info
Парни делают обзоры поселков, делятся аналитикой рынка. Немного шутят, иногда даже получается😂.
Если интересуетесь инвестициями в загородку и ИЖС. Если вы ищете себе дом или участок в поселке - подписывайтесь на канал о коттеджных посёлках Подмосковья (Новая Рига, Рублевка, Волоколамка, Киевка, Минка, Калужка). Обзоры и отзывы о посёлках, идеи по покупке участков и стройке домов: https://www.tg-me.com/novayriga_info
📍 Стартовали продажи в апарт-комплексе Мираполис (застройщик Основа). СВАО, проспект Мира, вл. 222/2, 5 мин. до ТПУ Ростокно
Честно говоря, немного не понимаю застройщика. Зачем нужно было стартовать в то время, когда рынок апартов лежит на дне ? Или Основе мало головной боли от Nametkin Tower (тоже апарты), который практически не продатся ? Одновременно "тянуть" два масштабных и сложных в реализации проекта — не каждому по плечу... Рынок жилья государство поддержит, а вот что будет с аппартаментами — пока все небесспорно 🤷
Ладно, выше была лирика вступительная. Проект стартовал, поэтому ниже основные наблюдения:
- Посмотрите на внутреннюю конкуренцию 👇 Вижу только один сегмент, где конкуренция не "шкалит". Это сегмент студий-малышек. Именно они в проекте и будути самыми ликвидными. А вот зачем застройщик "настрогал" (и еще в таком количестве) студий 30 + м2 — для меня загадка. Это же не Арбат, а Ростокино. Тут кошельком голосуют, а не эмоциями 🤷
- Мне кажется, что из окон можно прям в вагоны МЦК прыгать, а в будущем еще и в МЦД-5. 15 минут и вы на площади Трех вокзалов ... Иногородние, думаю, оценят. Среднесрочная/краткосрочная аренда будет востребована. А вот для жизни место спорное, да чего уж мелочиться - место скорее неудачное. Кмк, если нужна эта локация — то стоит подождать стартов на пр-кт. Мира, 220А и ул. Докукина, 10. Эти площадки все-таки в обжитом районе, а не внутри ацкого треугольника из дорог и ж/д
- 3,5-4 года ожидания стройки + время на ремонт + учитываем стоимость денег = ахтунг финмодели под аренду. Не вижу причин покупать сейчас. А если учесть внешнюю конкуренцию в локации — то идея и вовсе сомнительтная. Проще купить готовые апарты с отделкой, например в ЖК Волоколамское, 24 и сдавать практически сразу же.
.
🔖 Мнение автора: Апарты не покупают, как первое жилье. Как первое жилье — покупают квартиры с пропиской. Ликвидность апартаментов даже в лучшие времена была низкой, а в такой конкурентной среде (1900 + апартов) — я бы крепко задумался, стоит ли тут покупать ? 🤷
.
#мираполис
#основа
Честно говоря, немного не понимаю застройщика. Зачем нужно было стартовать в то время, когда рынок апартов лежит на дне ? Или Основе мало головной боли от Nametkin Tower (тоже апарты), который практически не продатся ? Одновременно "тянуть" два масштабных и сложных в реализации проекта — не каждому по плечу... Рынок жилья государство поддержит, а вот что будет с аппартаментами — пока все небесспорно 🤷
Ладно, выше была лирика вступительная. Проект стартовал, поэтому ниже основные наблюдения:
- Посмотрите на внутреннюю конкуренцию 👇 Вижу только один сегмент, где конкуренция не "шкалит". Это сегмент студий-малышек. Именно они в проекте и будути самыми ликвидными. А вот зачем застройщик "настрогал" (и еще в таком количестве) студий 30 + м2 — для меня загадка. Это же не Арбат, а Ростокино. Тут кошельком голосуют, а не эмоциями 🤷
- Мне кажется, что из окон можно прям в вагоны МЦК прыгать, а в будущем еще и в МЦД-5. 15 минут и вы на площади Трех вокзалов ... Иногородние, думаю, оценят. Среднесрочная/краткосрочная аренда будет востребована. А вот для жизни место спорное, да чего уж мелочиться - место скорее неудачное. Кмк, если нужна эта локация — то стоит подождать стартов на пр-кт. Мира, 220А и ул. Докукина, 10. Эти площадки все-таки в обжитом районе, а не внутри ацкого треугольника из дорог и ж/д
- 3,5-4 года ожидания стройки + время на ремонт + учитываем стоимость денег = ахтунг финмодели под аренду. Не вижу причин покупать сейчас. А если учесть внешнюю конкуренцию в локации — то идея и вовсе сомнительтная. Проще купить готовые апарты с отделкой, например в ЖК Волоколамское, 24 и сдавать практически сразу же.
.
🔖 Мнение автора: Апарты не покупают, как первое жилье. Как первое жилье — покупают квартиры с пропиской. Ликвидность апартаментов даже в лучшие времена была низкой, а в такой конкурентной среде (1900 + апартов) — я бы крепко задумался, стоит ли тут покупать ? 🤷
.
#мираполис
#основа
Forwarded from Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.
✅ МФК Варшавские ворота, Варшавское шоссе, 141, РГ Девелопмент:
Коллеги, привет. Давайте про Варшавские ворота поговорим? Старт продаж все таки. Решим, хвалить их или ругать)
В МФК: 639 квартир и 746 номеров гостиничного типа. Срок сдачи - 3 квартал 2025 года 😏. Паркинг на 228 автомобилей. Отделки нет. Частный детсад обещают)
⭕️ Для себя может подойти местным жителям, любителям района. Отпугивает меня только близость Варшавки. Качество строительства у РГ было всегда неплохим, их проекты неплохо мы сдаем в аренду и в продажах нет проблем. Но определяющее значение имеет всегда локация. Тут мы видим близко метро Аннино, развитую инфраструктуру обычного «спальника» и средний район. Рабочий обычный жилой спальный недорогой спокойный район. Парк рядом. Пугает только долгий срок сдачи.
⭕️ Под аренду. Скажу сразу - конкуренция есть, она достаточно высокая, цены будут обычными. Рядом несколько ЖК от ПИКа и других застройщиков. Современная панель П-44т и обычная панель нормального качества в избытке. Так что публика хрущами не измучена и есть выбор. Комфорт-класс тут не нужен особо, переплачивать за РГ будут неохотно. Сейчас все посчитаю: нумера 24.2-24.6 м2 предлагают за 5.7 млн. Плюсуем ремонт (они без отделки), мебель и технику и получаем минимум 7 миллионов. А то и 7.5. Это в 2026 году за нумер. Сдадим мы его за 35000, не больше в долгую, для посуточной нет никаких особых магнитов. Что в итоге? Грязная доходность 7.3%. Чистая будет в районе 6%. Ликвидность средняя. Я вам находил гораздо лучше предложения за эти деньги и с такой доходностью, со статусом «квартира», а не гостиничный номер, с его налогами и прочими «плюшками» апартаментов на консультации и в вебинарах (есть в продаже). Да и на этом канале можно отыскать без проблем ЖК поинтереснее абсолютно бесплатно.
⭕️ Инвестиций пока что не заметил, так как конкуренция на районе высокая. На мой взгляд, есть риск коррекции цен вниз, а спрос средний. Посмотрим что будет дальше по ценам и будем решать.
☝🏻Вывод. Комфорт-класс без ярких перспектив в среднем спальном районе. Скучно…
https://www.tg-me.com/Kharyb
Коллеги, привет. Давайте про Варшавские ворота поговорим? Старт продаж все таки. Решим, хвалить их или ругать)
В МФК: 639 квартир и 746 номеров гостиничного типа. Срок сдачи - 3 квартал 2025 года 😏. Паркинг на 228 автомобилей. Отделки нет. Частный детсад обещают)
⭕️ Для себя может подойти местным жителям, любителям района. Отпугивает меня только близость Варшавки. Качество строительства у РГ было всегда неплохим, их проекты неплохо мы сдаем в аренду и в продажах нет проблем. Но определяющее значение имеет всегда локация. Тут мы видим близко метро Аннино, развитую инфраструктуру обычного «спальника» и средний район. Рабочий обычный жилой спальный недорогой спокойный район. Парк рядом. Пугает только долгий срок сдачи.
⭕️ Под аренду. Скажу сразу - конкуренция есть, она достаточно высокая, цены будут обычными. Рядом несколько ЖК от ПИКа и других застройщиков. Современная панель П-44т и обычная панель нормального качества в избытке. Так что публика хрущами не измучена и есть выбор. Комфорт-класс тут не нужен особо, переплачивать за РГ будут неохотно. Сейчас все посчитаю: нумера 24.2-24.6 м2 предлагают за 5.7 млн. Плюсуем ремонт (они без отделки), мебель и технику и получаем минимум 7 миллионов. А то и 7.5. Это в 2026 году за нумер. Сдадим мы его за 35000, не больше в долгую, для посуточной нет никаких особых магнитов. Что в итоге? Грязная доходность 7.3%. Чистая будет в районе 6%. Ликвидность средняя. Я вам находил гораздо лучше предложения за эти деньги и с такой доходностью, со статусом «квартира», а не гостиничный номер, с его налогами и прочими «плюшками» апартаментов на консультации и в вебинарах (есть в продаже). Да и на этом канале можно отыскать без проблем ЖК поинтереснее абсолютно бесплатно.
⭕️ Инвестиций пока что не заметил, так как конкуренция на районе высокая. На мой взгляд, есть риск коррекции цен вниз, а спрос средний. Посмотрим что будет дальше по ценам и будем решать.
☝🏻Вывод. Комфорт-класс без ярких перспектив в среднем спальном районе. Скучно…
https://www.tg-me.com/Kharyb
Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.
Презентация MOMENTS.pdf
📍 Завтра стартуют бронирования в ЖК Moments (застройщик FORMA, СЗАО, Волоколамское, 28).
🔖 Что сейчас известно о проекте:
- 1-я очередь башня 30 этажей - ближе к парку, 324 квартиры. Срок сдачи 1 кв 2025 г. (достаточно быстро, нужно будет проверить в ПД, как опубликуют). В проекте всего 8 корпусов, 3 очереди и 2668 квартир.
- Студий в первой очереди мало (всего 17 лотов). Цена стартует от 10,35 млн руб — а это оверпрайс (в недавно стартовавшем Петровском Парке-2 цена такая же, но он гораздо ближе к центру).
- Евро-2 — в этом сегменте высокая внутренняя конкуренция. И большая часть лотов имеет не совсем удачную планировку (проходная кухня-гостиная). Впрочем, хочется отметить, что основная беда не планировки. В этом сегменте основная проблема в низкой доходности. Прайс стартует с 12,7 млн руб, а стоимость "на ключах" видится 15-16 млн руб. Вобщем, я бы не торопился покупать в кэш Е-2 🤷
- Евро-3 и Евро-4 — в этих сегментах доходность лучше, правда примено равна банковскому депозиту. Прайс на мелкие Евро-3 от 16,7 млн. руб. — видится стоимость "на ключах" ≈ 23 млн руб. Прайс на средневысокие Евро-4 от 23,5 млн. руб (минимальная от 21,1 млн руб) — видится стоимость "на ключах" ≈ 30 млн. руб.
.
Полный анализ с лучшими лотами, опубликую после официального старта отдельным постом. Посадка корпусов тут: 🔗 ссылка А преза со всеми планировками тут: 🔗ссылка
.
🔖 Мнение автора: "для себя" рассмотреть можно (прайс на некоторые лоты считаю вполне адекватным для данной локации). Под "инвест" — больше "напрягает" даже не низкая доходность, а внутренняя конкуренция будущих очередей. 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#moments
#forma
🔖 Что сейчас известно о проекте:
- 1-я очередь башня 30 этажей - ближе к парку, 324 квартиры. Срок сдачи 1 кв 2025 г. (достаточно быстро, нужно будет проверить в ПД, как опубликуют). В проекте всего 8 корпусов, 3 очереди и 2668 квартир.
- Студий в первой очереди мало (всего 17 лотов). Цена стартует от 10,35 млн руб — а это оверпрайс (в недавно стартовавшем Петровском Парке-2 цена такая же, но он гораздо ближе к центру).
- Евро-2 — в этом сегменте высокая внутренняя конкуренция. И большая часть лотов имеет не совсем удачную планировку (проходная кухня-гостиная). Впрочем, хочется отметить, что основная беда не планировки. В этом сегменте основная проблема в низкой доходности. Прайс стартует с 12,7 млн руб, а стоимость "на ключах" видится 15-16 млн руб. Вобщем, я бы не торопился покупать в кэш Е-2 🤷
- Евро-3 и Евро-4 — в этих сегментах доходность лучше, правда примено равна банковскому депозиту. Прайс на мелкие Евро-3 от 16,7 млн. руб. — видится стоимость "на ключах" ≈ 23 млн руб. Прайс на средневысокие Евро-4 от 23,5 млн. руб (минимальная от 21,1 млн руб) — видится стоимость "на ключах" ≈ 30 млн. руб.
.
Полный анализ с лучшими лотами, опубликую после официального старта отдельным постом. Посадка корпусов тут: 🔗 ссылка А преза со всеми планировками тут: 🔗ссылка
.
🔖 Мнение автора: "для себя" рассмотреть можно (прайс на некоторые лоты считаю вполне адекватным для данной локации). Под "инвест" — больше "напрягает" даже не низкая доходность, а внутренняя конкуренция будущих очередей. 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#moments
#forma
📍Про навес инвестиционных квартир. Недавно ТГ канал "Недвижимость инсайды" затронули одну интересную тему.
Цитата: "В каждом проекте ПИКа висят пачками квартиры, где даже стены не покрасили - полностью дефолтная отделка. Как квартиру приняли - так и продают. То есть это тот самый "навес инвестиционных квартир".
Словить "навесище" от застроя и от инвесторов с аналогичными предложениями — скверно. Тут либо ждать, пока "навес рассосется", либо конкурировать ценой. Но Петр Монич подкидывает мысль про "упаковку" ПИК-овских квартир.
Полистал "Идеи вашего дома" и некоторые решения мне понравились: 🔗 ссылка. Хочу провести эксперимент — разместить несколько фейковых объявлений (простите заранее, это не сбор лидов, а именно эксперимент) и проанализировать кол-во обращений по районам. О результатах напишу пост.
Вопрос: как думаете, упаковка ПИК-овских квартир — имеет месть быть? Или это блажь, ибо ЦА этих проектов голосует только кошельком ?
.
А если у вас был такой опыт — напишите о нем в комментариях, думаю многим он будет интересн 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
Цитата: "В каждом проекте ПИКа висят пачками квартиры, где даже стены не покрасили - полностью дефолтная отделка. Как квартиру приняли - так и продают. То есть это тот самый "навес инвестиционных квартир".
Словить "навесище" от застроя и от инвесторов с аналогичными предложениями — скверно. Тут либо ждать, пока "навес рассосется", либо конкурировать ценой. Но Петр Монич подкидывает мысль про "упаковку" ПИК-овских квартир.
Полистал "Идеи вашего дома" и некоторые решения мне понравились: 🔗 ссылка. Хочу провести эксперимент — разместить несколько фейковых объявлений (простите заранее, это не сбор лидов, а именно эксперимент) и проанализировать кол-во обращений по районам. О результатах напишу пост.
Вопрос: как думаете, упаковка ПИК-овских квартир — имеет месть быть? Или это блажь, ибо ЦА этих проектов голосует только кошельком ?
.
А если у вас был такой опыт — напишите о нем в комментариях, думаю многим он будет интересн 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
📍Что будет, если свернут программу льготной ипо ? На днях первый заместитель председателя ЦБ Ксения Юдаева заявила, что ЦБ РФ не видит потребности сохранять программу льготной ипотеки 🤷
Что изменится ? Ипотеке 0,1 % в том или ином виде, тоже наступит "кранты". Ибо застройщики (как правило), трансформируют льготную ипотеку (до 12 млн руб) в субсидированную 0,1 %.
Давайте посчитаем, с учетом переплаты, выиграет или нет покупатель ? Два сценария:
- текущая ситуация: квартира в новостройке 14 млн руб (с наценкой ≈ + 25 % от базовой) и ипотекой 0,1 %
- пессимистичный прогноз: цена упала на 25 % от базовой и составила 8,4 млн руб + имеем рыночную ипотеку 11 %
Ничего себе — разница в 5,6 млн руб! Но не все так однозначно: cмотрим на диаграмму 👇 Увы, обычный ипотечник выигрывает ровным счетом ничего. С учетом того, что средний срок владения квартирой около 7-и лет, стоимость ее с учетом переплаты, в первом и во втором случае одинакова 🤷
Так же прошу заметить, что ежемесячный платеж в пессимистичном сценарии в 2 раза больше (68 тыс руб, а не 33,5 тыс руб). Готовы ли покупатели столько платить каждый месяц ? 🤔
А вот банки только выиграют. Рисков меньше (нет проблемы залогов и необходимости отрицательной переоценки), а если еще заемщика "доить" дольше 7-и лет — доход банка гораздо больше, чем по программе ипо 0,1 % (см. синию линию на диаграмме) 🤷
.
А что думаете вы: какой сценарий для покупателя выгодней ?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Что изменится ? Ипотеке 0,1 % в том или ином виде, тоже наступит "кранты". Ибо застройщики (как правило), трансформируют льготную ипотеку (до 12 млн руб) в субсидированную 0,1 %.
Давайте посчитаем, с учетом переплаты, выиграет или нет покупатель ? Два сценария:
- текущая ситуация: квартира в новостройке 14 млн руб (с наценкой ≈ + 25 % от базовой) и ипотекой 0,1 %
- пессимистичный прогноз: цена упала на 25 % от базовой и составила 8,4 млн руб + имеем рыночную ипотеку 11 %
Ничего себе — разница в 5,6 млн руб! Но не все так однозначно: cмотрим на диаграмму 👇 Увы, обычный ипотечник выигрывает ровным счетом ничего. С учетом того, что средний срок владения квартирой около 7-и лет, стоимость ее с учетом переплаты, в первом и во втором случае одинакова 🤷
Так же прошу заметить, что ежемесячный платеж в пессимистичном сценарии в 2 раза больше (68 тыс руб, а не 33,5 тыс руб). Готовы ли покупатели столько платить каждый месяц ? 🤔
А вот банки только выиграют. Рисков меньше (нет проблемы залогов и необходимости отрицательной переоценки), а если еще заемщика "доить" дольше 7-и лет — доход банка гораздо больше, чем по программе ипо 0,1 % (см. синию линию на диаграмме) 🤷
.
А что думаете вы: какой сценарий для покупателя выгодней ?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
ДДУ август-ноябрь 2022.pdf
136.2 KB
📍 Подлетели данные по продажам за ноябрь 2022 👆 Полный отчет в динамике в границах старой Москвы за (август-ноябрь) с группировкой по классам. И я в этот отчет добавил спарклайны для удобства.
🔖 Основные наблюдения:
- ПИК (как индикатор рынка комфорт-класса) - ноябрьские объемы продаж впечатляют. Практически по всем проектам - максимальный объем реализации за историю наблюдений (с августа 2022). Продано (лотов): Матвеевский Парк - 174 , Люблинский Парк - 292, Ютаново - 61, Кольская 8 - 73, Перовское 2 - 117.
- Бизнес-класс. ЖК Остров - все плохо, продажи в ноябре ниже октябрьских, Voxhall - не летит от слова "совсем". Хорошо с продажами в ЖК Ever (47 лотов) - аккуратная ценовая политика + выход новой очереди повлияла на первое место в зачете. Удивительно, но чудо-юдо Level Причальный так же "выстрелил" - кто-то очень хочет жить в промке на Шелепихе... Продано аж 68 лотов.
Апарты в бизнес-классе не продаются. Nametkin Tower - 5 лотов, Инсайдер - 0 лотов, Верейская 41 - 4 лота. Апартаменты и в былые времена не были ликвидом, а сейчас, увы, стали практически полным неликвидом 🤷
- Премиум-класс. Republic удвоил продажи, реализация по месяцам равномерная. River Park Towers Кутузовский - несколько месяцев подряд продажи околонулевые. "Тяги" нет на оверпрайс со сроком сдачи 4+ лет. Примавера - странно, но продается плохо, проект в целом, кмк, интересней Репаблика.
.
🔖 Итоги: в ноябре продажи в комфорт-классе увеличились на 50 % и сравнялись с показателями августа. Бизнес-классу тяжело: в ноябре продажи немного подросли, но они на 44 % меньше, чем в сентябре. Элит/Делюкс - все плохо. Итоговые значения в три раза меньше, чем в сентябре 2022.
.
🔖 Мнение автора: В октябре ПИК давал хорошие цены + сменился информационный фон — именно за счет этих вводных, мы видим по настоящему впечатляющий итоговый результат.
.
P.S. Интерпретация и группировка — вашего покорного слуги. А за данные спасибо ТГ каналам: Пульс Продаж Новостроек и Или Или
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
🔖 Основные наблюдения:
- ПИК (как индикатор рынка комфорт-класса) - ноябрьские объемы продаж впечатляют. Практически по всем проектам - максимальный объем реализации за историю наблюдений (с августа 2022). Продано (лотов): Матвеевский Парк - 174 , Люблинский Парк - 292, Ютаново - 61, Кольская 8 - 73, Перовское 2 - 117.
- Бизнес-класс. ЖК Остров - все плохо, продажи в ноябре ниже октябрьских, Voxhall - не летит от слова "совсем". Хорошо с продажами в ЖК Ever (47 лотов) - аккуратная ценовая политика + выход новой очереди повлияла на первое место в зачете. Удивительно, но чудо-юдо Level Причальный так же "выстрелил" - кто-то очень хочет жить в промке на Шелепихе... Продано аж 68 лотов.
Апарты в бизнес-классе не продаются. Nametkin Tower - 5 лотов, Инсайдер - 0 лотов, Верейская 41 - 4 лота. Апартаменты и в былые времена не были ликвидом, а сейчас, увы, стали практически полным неликвидом 🤷
- Премиум-класс. Republic удвоил продажи, реализация по месяцам равномерная. River Park Towers Кутузовский - несколько месяцев подряд продажи околонулевые. "Тяги" нет на оверпрайс со сроком сдачи 4+ лет. Примавера - странно, но продается плохо, проект в целом, кмк, интересней Репаблика.
.
🔖 Итоги: в ноябре продажи в комфорт-классе увеличились на 50 % и сравнялись с показателями августа. Бизнес-классу тяжело: в ноябре продажи немного подросли, но они на 44 % меньше, чем в сентябре. Элит/Делюкс - все плохо. Итоговые значения в три раза меньше, чем в сентябре 2022.
.
🔖 Мнение автора: В октябре ПИК давал хорошие цены + сменился информационный фон — именно за счет этих вводных, мы видим по настоящему впечатляющий итоговый результат.
.
P.S. Интерпретация и группировка — вашего покорного слуги. А за данные спасибо ТГ каналам: Пульс Продаж Новостроек и Или Или
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
The_Lake.pdf
18.8 MB
📍Стартуют закрытые продажи в проекте бизнес + класса — The LAKE (застройщик ФСК, СВАО, Москва, ул. Снежная, срок сдачи 2 кв 2025). Преза с планировками выше 👆
Площадка расположена прям на берегу Капустинского пруда и одоименного парка. Сам проект достаточно интересный: всего 118 квартир, низкоэтажная террасная архитектура, а часть планировок достаточно неплохи.
А вот цены полный неадекват. Но это же ФСК (что еще можно было ожидать) — дикий оверпрайс сразу со старта. 400-450 тыс. руб/м2 😨 В Свиблово Евро-2 (50 м2) за 20 млн кому-нибудь ннада ?
🔖 Мнение автора: проект точечный, будут стараться продавать "ждунам" этой локации. И даже на "ключах", текущий прайс выглядит несколько странным и перегретым.
.
Вопрос: а вы бы купили в Свиблово Е-2 за 20 млн или рассматривали другие проекты ?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#ФСК
#The_LAKE
Площадка расположена прям на берегу Капустинского пруда и одоименного парка. Сам проект достаточно интересный: всего 118 квартир, низкоэтажная террасная архитектура, а часть планировок достаточно неплохи.
А вот цены полный неадекват. Но это же ФСК (что еще можно было ожидать) — дикий оверпрайс сразу со старта. 400-450 тыс. руб/м2 😨 В Свиблово Евро-2 (50 м2) за 20 млн кому-нибудь ннада ?
🔖 Мнение автора: проект точечный, будут стараться продавать "ждунам" этой локации. И даже на "ключах", текущий прайс выглядит несколько странным и перегретым.
.
Вопрос: а вы бы купили в Свиблово Е-2 за 20 млн или рассматривали другие проекты ?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#ФСК
#The_LAKE
📍Прочитал в канале Филатова такую информацию:
«🏦 Похоже, что у покупателей квартир осталось совсем немного времени чтобы успеть получить ипотеку допустим под 1%, а не под 7% или под 11%. Решение о непродлении льготной ипотеки, вроде как, принято окончательно. По крайней мере, так утверждают несколько крупных девелоперов, которым ЦБ дал явно понять, что эта лавочка закрывается. Что это значит? Учитывая то, что доля господдержка в структуре продаж у застройщиков сейчас составляет около 65%, а ипотека по некоторым проектам доходит до 80%, не сложно предположить, что покупателей следующего года ждёт маленький пушной зверек, aka писец.»
🔖 Предлагаю разобраться к чему может привести отмена льготной ипотеки. Любые мнения в комментариях приветствуются.
С одной стороны, напрашивается самый простой вывод — цены должны упасть. Но произойдет ли это ? 60-80 % продаж первички — это продажи в ипотеку. Рынок на "ипотечной игле". Если не будет комфортного ипотечного платежа — продажи попросту "встанут".
Из этого возникает вопрос: упадут ли цены или наоборот — цены вырастут на 12-14 %. Ведь каждый субсидированный 1-н процент ипотеки — это плюс 3-3,5 процента к цене квартиры. Что бы субсидировать текущие ставки по ипо (11%) до льготки (до 7 %), застройщикам нужно поднять цены на 12-14 %. Да, во втором варианте я не имею в виду проекты с оверпрайсом. А вот, предположим, студия по "цене в рынке" у метро, вырастет или упадет в цене у застройщика ?
.
🔖 А что вы думаете: Продлят льготку или нет ? Снизятся цены или все будет с точностью наоборот ? 😔
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
«🏦 Похоже, что у покупателей квартир осталось совсем немного времени чтобы успеть получить ипотеку допустим под 1%, а не под 7% или под 11%. Решение о непродлении льготной ипотеки, вроде как, принято окончательно. По крайней мере, так утверждают несколько крупных девелоперов, которым ЦБ дал явно понять, что эта лавочка закрывается. Что это значит? Учитывая то, что доля господдержка в структуре продаж у застройщиков сейчас составляет около 65%, а ипотека по некоторым проектам доходит до 80%, не сложно предположить, что покупателей следующего года ждёт маленький пушной зверек, aka писец.»
🔖 Предлагаю разобраться к чему может привести отмена льготной ипотеки. Любые мнения в комментариях приветствуются.
С одной стороны, напрашивается самый простой вывод — цены должны упасть. Но произойдет ли это ? 60-80 % продаж первички — это продажи в ипотеку. Рынок на "ипотечной игле". Если не будет комфортного ипотечного платежа — продажи попросту "встанут".
Из этого возникает вопрос: упадут ли цены или наоборот — цены вырастут на 12-14 %. Ведь каждый субсидированный 1-н процент ипотеки — это плюс 3-3,5 процента к цене квартиры. Что бы субсидировать текущие ставки по ипо (11%) до льготки (до 7 %), застройщикам нужно поднять цены на 12-14 %. Да, во втором варианте я не имею в виду проекты с оверпрайсом. А вот, предположим, студия по "цене в рынке" у метро, вырастет или упадет в цене у застройщика ?
.
🔖 А что вы думаете: Продлят льготку или нет ? Снизятся цены или все будет с точностью наоборот ? 😔
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍ЖК Portland, (ул, Южнопортовая, 42, застройщик Forma) получил РнС и на этой неделе начинаются первые подписания ДДУ. Слышал, что проект на закрытых продажах был довольно популярен. Был забронирован достаточно большой объем квартир. Инвесторов, несомненно, подкупали довольно приемлимые цены и красивые рендеры будущего Нью-Москва-Сити-2 (Южный порт) от Nikken Sekkei.
Да, сам проект довольно интересный, некоторые планировочные решения — великолепны. А вот локация таит в себе некоторые нюансы:
- Печатники это район с низкой покупательской способностью. Отложенного спроса (среди местных), на квартиры бизнес-класса нет от слова совсем. И по-моему скромному мнению, люди с деньгами (пока) хотят скорее уехать из ЮВАО, чем переехать в этот район.
- Конечно, вы можете сказать, что район преобразится, бронировали на перспективу/долгосрочные инвесторы. В будущем это будет красивый район с набережной, небоскребы как в Москва-Сити и т.д.
Скорее всего да, все это будет, но вот только когда ? Это же мегапроект, КРТ промзоны «Южный порт». И на сайте stroi.mos.ru есть примерные сроки: "В ближайшие 30 лет город планирует выполнить комплексное развитие территории этой промзоны." 🔗 ссылка 😨
30 лет это большой срок, так что вполне вероятно, что Level в Южном Порту, вместе с Portland "рискуют остаться жемчужинами в навозе", на следующие много лет... Готовы ли вы ждать такое количество врмени ? 🤷
.
🔖 Мнение автора: сам в этот проект "заходить" бы не стал. Ну а если вас все-таки подкупает потенциальное развитие этой локации и то что Печатники — это водные ворота столицы, прикреплю анализ внутренней конкуренции проекта. Наиболее интересные лоты — это "мелкие" Е3 и Е4. А вот в сегменте Е-2 — конкуренция избыточна.
.
А что думаете вы о ЖК Portland, как о проекте для жизни или для инвестиций ?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#portland
#forma
Да, сам проект довольно интересный, некоторые планировочные решения — великолепны. А вот локация таит в себе некоторые нюансы:
- Печатники это район с низкой покупательской способностью. Отложенного спроса (среди местных), на квартиры бизнес-класса нет от слова совсем. И по-моему скромному мнению, люди с деньгами (пока) хотят скорее уехать из ЮВАО, чем переехать в этот район.
- Конечно, вы можете сказать, что район преобразится, бронировали на перспективу/долгосрочные инвесторы. В будущем это будет красивый район с набережной, небоскребы как в Москва-Сити и т.д.
Скорее всего да, все это будет, но вот только когда ? Это же мегапроект, КРТ промзоны «Южный порт». И на сайте stroi.mos.ru есть примерные сроки: "В ближайшие 30 лет город планирует выполнить комплексное развитие территории этой промзоны." 🔗 ссылка 😨
30 лет это большой срок, так что вполне вероятно, что Level в Южном Порту, вместе с Portland "рискуют остаться жемчужинами в навозе", на следующие много лет... Готовы ли вы ждать такое количество врмени ? 🤷
.
🔖 Мнение автора: сам в этот проект "заходить" бы не стал. Ну а если вас все-таки подкупает потенциальное развитие этой локации и то что Печатники — это водные ворота столицы, прикреплю анализ внутренней конкуренции проекта. Наиболее интересные лоты — это "мелкие" Е3 и Е4. А вот в сегменте Е-2 — конкуренция избыточна.
.
А что думаете вы о ЖК Portland, как о проекте для жизни или для инвестиций ?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#portland
#forma
⚡️Сегодня на заседании Совета по стратегическому развитию и национальным проектам.
ПУТИН:
- Льготная ипотека будет продлена до 1 июля 2024 года с увеличением ставки до 8%.
- Доступ к семейной ипотеке будет расширен за счет семей с двумя детьми до 18 лет.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#новости_рынка
ПУТИН:
- Льготная ипотека будет продлена до 1 июля 2024 года с увеличением ставки до 8%.
- Доступ к семейной ипотеке будет расширен за счет семей с двумя детьми до 18 лет.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#новости_рынка
Forwarded from Недвижимость инсайды
Ипотека, ипотека, ипотека. Ничего страшного для рынка не произошло. Теперь девелоперы просто переложат дополнительно на клиента ещё 1% ставки ипотеки - это 3% стоимости лота. Цены опять "технически" пойдут вверх из-за этого перекладывания расходов на клиента. Вопрос только когда ЦБ возьмет, и ударит по столу со словами: "Никаких больше субсидий, только реальная ставка без надувания пузыря".
📍Вчера, после выступления Путина, неопределенность ушла. Армагеддона на рынке недвижимости с 1 января 2023 не произойдет, а вот правила игры, по-моему скромному мнению, немного поменяются.
🔖 Основные наблюдения:
- Целевая аудитория, которая в 2023 году попадает под критерии "Семейной ипотеки" — многократно возрастет. По данным Росстата, кол-во семей с 2-мя детьми составляет примерно 31,1 % от их общей численности.
- В отличие от других федеральных программ «Семейная ипотека» позволяла рефинансировать действующий ипотечный кредит по льготной ставке (до 6% годовых) 🔗 ссылка Если рефинанстрование будет возможно в будущих периодах с новыми вводными (двое детей до 18 лет) — думаю, что именно программа рефинансирования будет "хитом" (ждем постановления).
- Инвесторам и покупателям, думаю, стоит обратить внимание на сегмент "мелких" ЕВРО-4. В старом фонде такого формата нет, а вот потребность в отдельных комнатах для каждого ребенка — есть. Предполагаю достаточно высокую активность в этом сегменте и в сегменте «цепочек и альтернатив»: купить ЕВРО-4, продать 3-К.
- Так же обращаю внимание, что «Семейная ипотека» распространяется на «переуступки». Именно на «переуступки» по адекватной цене и с коротким сроком сдачи (в ближайшее время) — ожидается повышенный спрос.
.
P.S. Несомненно, жаль, что «вторичку» не включили в программу льготной ипотеки. Я сам очень этого ждал 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
🔖 Основные наблюдения:
- Целевая аудитория, которая в 2023 году попадает под критерии "Семейной ипотеки" — многократно возрастет. По данным Росстата, кол-во семей с 2-мя детьми составляет примерно 31,1 % от их общей численности.
- В отличие от других федеральных программ «Семейная ипотека» позволяла рефинансировать действующий ипотечный кредит по льготной ставке (до 6% годовых) 🔗 ссылка Если рефинанстрование будет возможно в будущих периодах с новыми вводными (двое детей до 18 лет) — думаю, что именно программа рефинансирования будет "хитом" (ждем постановления).
- Инвесторам и покупателям, думаю, стоит обратить внимание на сегмент "мелких" ЕВРО-4. В старом фонде такого формата нет, а вот потребность в отдельных комнатах для каждого ребенка — есть. Предполагаю достаточно высокую активность в этом сегменте и в сегменте «цепочек и альтернатив»: купить ЕВРО-4, продать 3-К.
- Так же обращаю внимание, что «Семейная ипотека» распространяется на «переуступки». Именно на «переуступки» по адекватной цене и с коротким сроком сдачи (в ближайшее время) — ожидается повышенный спрос.
.
P.S. Несомненно, жаль, что «вторичку» не включили в программу льготной ипотеки. Я сам очень этого ждал 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍 Иногда, бывает, читаю комментарии риэлторов о ситуации на рынке свежей вторички: "сейчас ничего не продается". Немного не разделяю эту точку зрения. Спойлер — все продал. Ну, почти все 🤷
Чтобы продать, нужно принять тот факт, что в сегменте нового жилья (в т.ч. сданного) — олдскульные методы не работают. Для того, чтобы продать новую квартиру в конкурентной среде, нужно понимать потребности ЦА, тренды планировочных решений, отложенный спрос и конкуренцию по сегментам в локации, изучить квартирографию всего проекта и особенности отдельных корпусов, знать квартирографию проектов-конкурентов (а в идеале вообще всего района), оперировать цифрами и фактами, ну и понимать рынок не по заголовкам "бульварных новостей". Да, это муторно и тяжело, но вы же риэлторы и хотите денег заработать, не так ли?
Друзья, чтобы продать — вам в первую очередь, нужно отговорить покупателя от неправильного выбора, показать ему правильное решение и лот. Вот в чем суть продажи. На это вы можете усомниться, ведь покупатели не хотят, что бы их отговаривали. А я вам отвечу на это — что хотят! И очень жаждут услышать экспертное мнение, когда задают вопрос: "Какие квартиры у вас еще есть?" 🤷
Друзья "вторичники", не обижайтесь — но опыт составления "правильных" договоров, проверка контрагента и т. д. — важны, но к продажам это не имеет никакого отношения. И еще из моего опыта: все эти СМА, ценовые анализы и т.д. — вообще ниф@га не работают, если ты не воспринимаешь ту реальность, которую сам и создаешь в процессе погружения, анализа и постоянного обучения.
Ребят, все так или иначе продается, но продажа сейчас требует новых подходов и методов. Я, например, с моим партнером-вторичником, продали все квартиры клиентов за сентябрь-ноябрь. У нас разделение труда (я "канцелярский крыс", делающий аналитику и составляющий модель реализации, а он высокий блондин с широкой улыбкой и методичкой на "показах"). Из всего объема, в продаже остался только один лот. Правда случай довольно тяжелый (кейс и решение опишу в одном из следующих постов).
.
🔖 Мнение автора: чтобы продать — покупателя нужно отговорить. А чтобы решить продать — нужно понимать, куда переложить (но это тема для отдельного поста). А вы с этим согласны?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Чтобы продать, нужно принять тот факт, что в сегменте нового жилья (в т.ч. сданного) — олдскульные методы не работают. Для того, чтобы продать новую квартиру в конкурентной среде, нужно понимать потребности ЦА, тренды планировочных решений, отложенный спрос и конкуренцию по сегментам в локации, изучить квартирографию всего проекта и особенности отдельных корпусов, знать квартирографию проектов-конкурентов (а в идеале вообще всего района), оперировать цифрами и фактами, ну и понимать рынок не по заголовкам "бульварных новостей". Да, это муторно и тяжело, но вы же риэлторы и хотите денег заработать, не так ли?
Друзья, чтобы продать — вам в первую очередь, нужно отговорить покупателя от неправильного выбора, показать ему правильное решение и лот. Вот в чем суть продажи. На это вы можете усомниться, ведь покупатели не хотят, что бы их отговаривали. А я вам отвечу на это — что хотят! И очень жаждут услышать экспертное мнение, когда задают вопрос: "Какие квартиры у вас еще есть?" 🤷
Друзья "вторичники", не обижайтесь — но опыт составления "правильных" договоров, проверка контрагента и т. д. — важны, но к продажам это не имеет никакого отношения. И еще из моего опыта: все эти СМА, ценовые анализы и т.д. — вообще ниф@га не работают, если ты не воспринимаешь ту реальность, которую сам и создаешь в процессе погружения, анализа и постоянного обучения.
Ребят, все так или иначе продается, но продажа сейчас требует новых подходов и методов. Я, например, с моим партнером-вторичником, продали все квартиры клиентов за сентябрь-ноябрь. У нас разделение труда (я "канцелярский крыс", делающий аналитику и составляющий модель реализации, а он высокий блондин с широкой улыбкой и методичкой на "показах"). Из всего объема, в продаже остался только один лот. Правда случай довольно тяжелый (кейс и решение опишу в одном из следующих постов).
.
🔖 Мнение автора: чтобы продать — покупателя нужно отговорить. А чтобы решить продать — нужно понимать, куда переложить (но это тема для отдельного поста). А вы с этим согласны?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Как определить за 1-у минуту, есть инвест в проекте или нет?
Пример: сегодня стартует бронирование в ЖК SOUL (от застройщика Forma). Москва, ул. Часовая, 28. Евро-2 (38,8 м2) стоит от 14,5 млн руб.
На скриншоте ниже👇 я положу 14,5 млн руб на депозит в Сбер. И заработаю через 3 года — 4 132 500 ₽
Вопрос подписчикам: интересно, если я куплю за эти же деньги 2-Евро в ЖК SOUL, то смогу ли заработь больше? 🤓
.
Ссылка на депозитный калькулятор СБЕР-а тут: https://www.sberbank.com/ru/person/contributions/deposits/luchshiy_procent
.
#вопрос_подписчикам
Пример: сегодня стартует бронирование в ЖК SOUL (от застройщика Forma). Москва, ул. Часовая, 28. Евро-2 (38,8 м2) стоит от 14,5 млн руб.
На скриншоте ниже👇 я положу 14,5 млн руб на депозит в Сбер. И заработаю через 3 года — 4 132 500 ₽
Вопрос подписчикам: интересно, если я куплю за эти же деньги 2-Евро в ЖК SOUL, то смогу ли заработь больше? 🤓
.
Ссылка на депозитный калькулятор СБЕР-а тут: https://www.sberbank.com/ru/person/contributions/deposits/luchshiy_procent
.
#вопрос_подписчикам
📍В предыдущем посте развернулась дискуссия, есть инвест в ЖК SOUL или нет. Сам я (пока) ответить на этот вопрос затрудняюсь. Ибо цена на "выходе" зависит — от спроса и от конкуренции. Спрос (и платежеспособный) — в этой локации есть, а вот с конкуренцией не все так однозначно. Мы не знаем, какая конкуренция будет в будущем. А объемы возводимого жилья планируются не малые — более 300 тыс м2 + будет несколько очередей. 🔗ссылка Что если следующая очередь "стартанет" по текущим ценам (да еще и с субсидированными ипо программами) ? В этом случае, как планируете "выходить" ?
🔖 Мнение автора: Если покупаете "для себя" — рассмотреть стоит. А инвесторам сейчас в этот проект "заходить" рискованно. Совершенно не понятны будущие угрозы 🤷 И что делать, какая стратегия? Возможно — не торопиться и дождаться следующих очередей. К тому времени и рынок стабилизируется. А в текущий момент времени, думаю, что стоит отслеживать "старты" последних корпусов в проектах.
Пример: тихо и незаметно стартуют продажи в последнем, 13-ом корпусе, ЖК Римского-Корсакова 11 (ПИК) 🔗 ссылка Конкуренцию мы можем изучить по ЦИАН-у (всего 28 объявлений). Мы даже можем посмотреть историю некоторых сделок на Домклик: 🔗ссылка Локация несложно просчитывается, сам проект вполне понятный, осталось выбрать низкоконкурентный лот (а в идеале — с отложенным спросом, если он есть), составить фин модель с учетом различных ипо програм и сделать вывод 👀
А вы как думаете, в каком проекте результат можно более точно просчитать? В ЖК SOUL или в ЖК Римского-Корсакова 11?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
🔖 Мнение автора: Если покупаете "для себя" — рассмотреть стоит. А инвесторам сейчас в этот проект "заходить" рискованно. Совершенно не понятны будущие угрозы 🤷 И что делать, какая стратегия? Возможно — не торопиться и дождаться следующих очередей. К тому времени и рынок стабилизируется. А в текущий момент времени, думаю, что стоит отслеживать "старты" последних корпусов в проектах.
Пример: тихо и незаметно стартуют продажи в последнем, 13-ом корпусе, ЖК Римского-Корсакова 11 (ПИК) 🔗 ссылка Конкуренцию мы можем изучить по ЦИАН-у (всего 28 объявлений). Мы даже можем посмотреть историю некоторых сделок на Домклик: 🔗ссылка Локация несложно просчитывается, сам проект вполне понятный, осталось выбрать низкоконкурентный лот (а в идеале — с отложенным спросом, если он есть), составить фин модель с учетом различных ипо програм и сделать вывод 👀
А вы как думаете, в каком проекте результат можно более точно просчитать? В ЖК SOUL или в ЖК Римского-Корсакова 11?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Предлагаю разобрать старт продаж в 13-ом корпусе, ЖК Римского-Корсакова 11 (ПИК). О нем я писал в предыдущем посте. Минусы локации известны — до метро далеко, окружение не вызывает восторг и т.д. Но давайте попробуем "копнуть" немного глубже. Потому что чем глубже начинаешь копать, тем больше интересных вводных находишь.
🔖 Основные наблюдения:
Костромскую улицу и Юрловский проезд соединят новой эстакадой. Так же будут снесены более 100 гаражей. Время в пути до метро Бибирево составит 10-12 минут пешком или 1-2 остановки на общественном транспорте: 🔗ссылка
Весть район давно застроен панельками из 70-х и 90-х годов. Внешняя конкуренция в сегменте нового жилья не избыточна. Население района Отрадное — 187 тыс чел. Этот район на 5-ом месте по численности населения в Москве. Так что с целевой аудиторией проблем не будет. Вопрос цены 🤷
А вот с ценообразованием на районе не все так гладко. Нет, не дешево. А очень дорого. ЕВРО-2 на ЦИАН-е от 14,7 млн руб, студии можно сказать, что от 9 млн руб. Но в текущих реалиях — это не рынок, это хотелки. Предполагаю, что рынок: Евро-2 — около 12 млн руб, студии около 8,5 млн руб.
Внутренняя конкуренция в сегменте студий-малышек и в сегменте ЕВРО-2 (36 м2) —минимальна 👇. Так же увидел на ЦИАН-е, что Е-2 по адекватной цене "ушла под аванс" за 2 недели.
Планировки в готовых корпусах (стартовали в 17-18 годах) выглядят странно: студии 34 м2, проходная 1-К 35 м2. Это неликвид. Продать такие квартиры будет очень трудно. А вот планировки Е-3 в сданных корпусах — очень даже не плохи. Поэтому в 13-ом корпусе ,кмк, стоит обратить внимание только на Е-2 и студии. 👀
🔖 Мнение автора: Для старта дорого, просится дисконт процентов 10. Ибо ждать долго, а по переуступке не "выйти". Через год к проекту стоит вернуться еще раз. Если цены останутся на текущих уровнях, то видится даже инвест в сегменте Е-2 и студий ≈ 15 % годовых.
.
#римского_корсакова_11
🔖 Основные наблюдения:
Костромскую улицу и Юрловский проезд соединят новой эстакадой. Так же будут снесены более 100 гаражей. Время в пути до метро Бибирево составит 10-12 минут пешком или 1-2 остановки на общественном транспорте: 🔗ссылка
Весть район давно застроен панельками из 70-х и 90-х годов. Внешняя конкуренция в сегменте нового жилья не избыточна. Население района Отрадное — 187 тыс чел. Этот район на 5-ом месте по численности населения в Москве. Так что с целевой аудиторией проблем не будет. Вопрос цены 🤷
А вот с ценообразованием на районе не все так гладко. Нет, не дешево. А очень дорого. ЕВРО-2 на ЦИАН-е от 14,7 млн руб, студии можно сказать, что от 9 млн руб. Но в текущих реалиях — это не рынок, это хотелки. Предполагаю, что рынок: Евро-2 — около 12 млн руб, студии около 8,5 млн руб.
Внутренняя конкуренция в сегменте студий-малышек и в сегменте ЕВРО-2 (36 м2) —минимальна 👇. Так же увидел на ЦИАН-е, что Е-2 по адекватной цене "ушла под аванс" за 2 недели.
Планировки в готовых корпусах (стартовали в 17-18 годах) выглядят странно: студии 34 м2, проходная 1-К 35 м2. Это неликвид. Продать такие квартиры будет очень трудно. А вот планировки Е-3 в сданных корпусах — очень даже не плохи. Поэтому в 13-ом корпусе ,кмк, стоит обратить внимание только на Е-2 и студии. 👀
🔖 Мнение автора: Для старта дорого, просится дисконт процентов 10. Ибо ждать долго, а по переуступке не "выйти". Через год к проекту стоит вернуться еще раз. Если цены останутся на текущих уровнях, то видится даже инвест в сегменте Е-2 и студий ≈ 15 % годовых.
.
#римского_корсакова_11
📍Почему я стал реже публиковать "разборы" проектов бизнес-класса? Да потому что — в 98% проектах перегрет прайс. Причем перегрет так, что нет даже элементарной премии за ожидание "котлован-готовое", не говоря уже об инвесте 😔
Цены: 400, 500, 600 тыс руб/м2 — застройщики, вы это серьезно? Вы действительно считаете, что у человека, который заработал 30, 40, 50 млн. руб. — все плохо с математикой и аналитикой? И он действительно считает, что цены скоро "подрастут", поэтому нужно купить сейчас?
Такое ощущение, что жадность побеждает здравый смысл, ибо с продажами в сегменте бизнес все не очень хорошо 🤷
.
P.S. Ни на кого не буду показывать пальцем, но во многих проектах бизнес-класса продажи околонулевые 👀
.
#краткие_заметки
Цены: 400, 500, 600 тыс руб/м2 — застройщики, вы это серьезно? Вы действительно считаете, что у человека, который заработал 30, 40, 50 млн. руб. — все плохо с математикой и аналитикой? И он действительно считает, что цены скоро "подрастут", поэтому нужно купить сейчас?
Такое ощущение, что жадность побеждает здравый смысл, ибо с продажами в сегменте бизнес все не очень хорошо 🤷
.
P.S. Ни на кого не буду показывать пальцем, но во многих проектах бизнес-класса продажи околонулевые 👀
.
#краткие_заметки
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
📍Краткий "разбор" проектов на Волоколамке (СЗАО). Возможно, этот пост будет полезен тем, кто выбирает "для себя", но пока не можете определиться. Небольшие наблюдения:
- City Bay — интересен только как архитектурный проект. Но не более того. Метро нет, только МЦД. Выйти и прогуляться совершенно некуда. Место совершенно не семейное, а потенциальной набережной может и не быть, т.к. участок вдоль реки — принадлежит городу. Если вам нужна набережная и хорошая инфраструктура в этой локации — можно смотреть "вторичку" в Павшинской Пойме (м. Мякинино): Крокус-Сити, Океанариум, яхт-вейк клубы, всякие рестораны-кафе. Летом ощущение, что находишься где-то на море.
- ALIA, Holland Парк, Тушино-2018, Движение Тушино (метро Спартак). Все четыре проекта находятся на территории бывшего Тушинского аэрополя. Не самый плохой район у Волоколамки и будущем будет только лучше. Сама локация мне вполне "заходит", а экопарк и набережная тут точно будут (уже идет благоустройство). Складывается ощущение, что тут все с приставкой "спорт": школа со спортивным уклоном, центр спортивной медицины, спортивый стадион и т.д.
- Sky Garden. Будет новый большой жилой квартал с реновацией. Район достаточно зеленый и благоустроенный. Есть небольшая благоустроенная набережная реки Сходня. А вот нормальной пешей доступности до метро (Тушинская) — нет. Развлекательная инфраструктура практически отсутствует. По-моему мнению район немного скучный и пока немноголюден.
- Интонация, Trend (метро Щукинская). Район очень приятный, зеленый, нет масштабной высотной застройки. Тихо и аккуратно, но и очень дорого. Впрочем, в локации всегда были достаточно высокие цены на жилье. Если вам важны парки и уединение, с достаточно развитой инфраструктурой и вы готовы за это платить выше рынка — то вполне можете присмотреться.
- Moment (МЦК Стрешнево). Этот строящийся квартал, больше подойдет или местным жителям района Щукино или тем, кому важна близость к большому парку. Думаю, что эта площадка — некий компромис для тех, кому нужен именно этот район. Ну или если что-то не устраивает в ЖК Trend и в ЖК Интоннация.
.
А какой из этих проектов вам больше "заходит" ? 👀
.
#выбираю_для_себя
- City Bay — интересен только как архитектурный проект. Но не более того. Метро нет, только МЦД. Выйти и прогуляться совершенно некуда. Место совершенно не семейное, а потенциальной набережной может и не быть, т.к. участок вдоль реки — принадлежит городу. Если вам нужна набережная и хорошая инфраструктура в этой локации — можно смотреть "вторичку" в Павшинской Пойме (м. Мякинино): Крокус-Сити, Океанариум, яхт-вейк клубы, всякие рестораны-кафе. Летом ощущение, что находишься где-то на море.
- ALIA, Holland Парк, Тушино-2018, Движение Тушино (метро Спартак). Все четыре проекта находятся на территории бывшего Тушинского аэрополя. Не самый плохой район у Волоколамки и будущем будет только лучше. Сама локация мне вполне "заходит", а экопарк и набережная тут точно будут (уже идет благоустройство). Складывается ощущение, что тут все с приставкой "спорт": школа со спортивным уклоном, центр спортивной медицины, спортивый стадион и т.д.
- Sky Garden. Будет новый большой жилой квартал с реновацией. Район достаточно зеленый и благоустроенный. Есть небольшая благоустроенная набережная реки Сходня. А вот нормальной пешей доступности до метро (Тушинская) — нет. Развлекательная инфраструктура практически отсутствует. По-моему мнению район немного скучный и пока немноголюден.
- Интонация, Trend (метро Щукинская). Район очень приятный, зеленый, нет масштабной высотной застройки. Тихо и аккуратно, но и очень дорого. Впрочем, в локации всегда были достаточно высокие цены на жилье. Если вам важны парки и уединение, с достаточно развитой инфраструктурой и вы готовы за это платить выше рынка — то вполне можете присмотреться.
- Moment (МЦК Стрешнево). Этот строящийся квартал, больше подойдет или местным жителям района Щукино или тем, кому важна близость к большому парку. Думаю, что эта площадка — некий компромис для тех, кому нужен именно этот район. Ну или если что-то не устраивает в ЖК Trend и в ЖК Интоннация.
.
А какой из этих проектов вам больше "заходит" ? 👀
.
#выбираю_для_себя