​​📍На днях мы с коллегами бурно обсуждали и даже спорили, упадут глобально цены на квартиры или нет. И не пришли к общему знаменателю. Одна из версий была, что цены на недвижимость растут, когда у населения становится больше денег. Пусть даже фантиков, я сейчас не имею в виду покупательскую способность, которая не растет.

Так что у нас с деньгами? По данным ЦБ количество фантиков у населения растет бешеными темпами. Гляньте на диаграмму внизу, рост на 60 процентов с января 2020 года по январь 2022. Потом качели полетели вниз, а теперь опять рост, причем опять взрывной. Откуда такое количество кэша у людей, это отдельная история, но факт в том, что его становится все больше и больше. И похоже факт в том, что чем больше налички, тем выше цены квадратного метра.

А вы как считаете, кол-во фантиков и цена недвиги могут идти «нога в ногу»? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍 Друзья, есть вопрос: какие ЖК «разобрать» в ближайшую неделю-две? Думал написать о ЖК «Сокольнической Вал, 1» и о ЖК «CITIMIX». Так же думал о том, что новая очередь ЖК «Селигер Сити» заслуживает внимание. Какое у вас мнение? Может эти проекты вам не интересны и стоит «разобрать» какой-то другой ЖК?
.
#вопрос_подписчикам

​​📍 ЖК «Сокольнический Вал, 1», застройщик ПИК, полная отделка, апартаменты, Москва, ул. Сокольнический Вал, 1Д

Рынок апартаментов чувствует себя, так скажем, довольно специфично. Вот и ПИК в «Сокольническом Валу» предлагает готовые апарты с ключами практически по тем же ценам, что были на «старте» продаж в 2021 году. Стоит ли их покупать «под аренду»? Давайте попробуем разобраться.

Текущие цены от:

- студия (22 м2) — 6,7 млн. руб.
- 2-Евро (37 м2) — 9,9 млн. руб.
- 3-Евро (52 м2) — 12 млн. руб.

Основные наблюдения:

Проект небольшой, всего два корпуса. Квартирография не «общажная», студий в проекте не сказать что бы много. Рядом культовый парк «Сокольники». Центр близко, до Красносельского района (ЦАО) 10 минут пешком. В пешей доступности ТЦ «Тройка», несколько бизнес-центров. Ну и на районе дефицит нового жилья, тут ничего не строилось уже больше 10-ти лет. Это, несомненно, плюсы проекта.

Минусы: расположение вдоль ТТК, рядом с ж/д и отстойником поездов, до метро «Рижская» может быть и недалеко, 15 минут пешком, но идти придется по путепроводу с техническим тротуаром (это такая узкая дорожка вдоль шоссе). Пока непонятен налог на имущество, может быть как 1,5%, так и 0,5% — ситуация прояснится только в конце следующего года. Скорее всего, все-таки будет 0,5%, но это не точно. Ну и придётся еще платить за земельный участок.

Cтудию в этом проекте вы сдадите тыс за 40-45. С хорошей комплектацией ближе к 45. При этом общая доходность составит около 11,5 % годовых, что не так уж и плохо 🔗 Ссылка Предположу, что основными нанимателями будут сотрудники близлежащих бизнес-центров, которым проще дойти пешком до работы (10-20 мин), чем спускаться в метро. Проснулся, выпил кофе, оделся, дошел. Удобно.

Эти, думаю, будут снимать долго, а вот те, кому необходимо м. «Рижская» — будут достаточно часто меняться, как выше писал, дорога до метро так себе. Зачем я так подробно расписал? Потому что в проекте студий не так много и можете попробовать выбирать нужного вам арендатора.

🔖 Мнение автора: даже с учетом нюансов налогообложения апартаментов, общая доходность примерно соответствует студиям-квартирам. А рентный доход вы можете получать сразу, ведь проект готов. Купил бы сам? Скорее нет, но счел нужным написать основные наблюдения.
.
А что вы думаете о проекте? Купили бы апартаменты под аренду? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#сокольнический_вал

​​📍Пока ПИК-уша повышает цены как не в себя, смотрю — ЖК «Инноватор» откатил прайс до стартового (конца 21 года). В принципе, считаю что вполне неплохо.

АУ, «Левел Мичуринский», чем ответишь? Мы очень ждем твою реакцию. Прайс у конкурента гораздо ниже (см скрин внизу). Сроки получения ключей у вас примерно одинаковые, а «Инноватор» в сегменте студий точно не хуже, я бы даже сказал, что гораздо интереснее для покупателя.
.
Вопрос: Разобрать ЖК «Инноватор» в следующем посте?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

​​📍 ЖК Инноватор, Москва, Мичуринский проспект, 45. Застройщик УЭЗ (правительство Москвы). Бизнес-класс, без отделки. Ключи до 10.2025. Метро «Мичуринский проспект» 2 мин пешком.

Цены от:

- студии (22 м2) — 9,4 млн руб
- 2-ЕВРО (40 м2) — 14 млн руб
- 3-ЕВРО (65 м2) — 19,5 млн руб

Основные наблюдения:

Место, честно говоря, неплохое. Престижное направление, запад Москвы, старый обжитой район Раменки. Точечная застройка в составе ТПУ «Мичуринский проспект» — 2 минуты пешком до 2-х веток метро (БКЛ + подземка). В пешей доступности два отличных парка: 50-ти летия Октября и парк Олимпийской деревни, причем вход в первый всего в 400 метрах от ЖК.

Сложившаяся инфраструктура района, неподалеку топовые ВУЗ-ы Москвы: МГИМО, МГУ, РАНХиГС, Академия ФСБ. Мои впечатления от локации вполне положительные: приличный контингент, чисто, аккуратно, много зелени.

У самого проекта есть несколько особенностей:

- Небольшая придомовая территория на стилобате и избыточная доступность к метро. Возможно, для семейной жизни с маленькими детьми будет не совсем комфортно. А вот молодым и активным, да еще работающим в Сити, этот проект думаю «зайдет». Дело в том, что связка ТПУ «Мичуринский проспект» плюс желтая ветка метро имеют одну особенность: вы можете не одевая пальто выйти из квартиры, пройти по надземному переходу и уже через 18 минут оказаться в любой из башен Сити или в ТЦ «Афимол» даже не выходя на улицу. Думаю, в будущем, аудитория работающих в Москва-Сити это оценит.

- Квартирография и фасады. Достаточно много «кривых» планировок, впрочем встречаются и вполне нормальные. Планировку нужно тщательно выбирать, что бы не купить будущий неликвид. Фасады, на которых будут изображены вишни и груши — ну очень на любителя. Мне лично не нравятся, но и не напрягают.

Если вы смотрите «для себя»: в текущих ценах «Инноватор» выглядит достаточно интересным, если учесть, что он расположен в престижном районе на западе Москвы с обжитой инфраструктурой. Да, минусы у проекта есть, я их описал выше. Но и плюсов достаточно много — удобная транспортная логистика, парки, приятная общая атмосфера.

Если вы смотрите «под аренду»: студию с хорошим ремонтом, думаю, сдадите тыс за 50-55 руб. В будущем ЖК «Инноватор» скорее всего составит конкуренцию проектам на Шелепихе, которые рядом с Сити. Интересно, что выберет арендатор, работающий в небоскребах: жить в старом обжитом районе, 18 мин на метро (даже не выходя на улицу) или жить рядом с Сити на Шелепихе? Я бы выбрал первый вариант, но это субъективно.

Если вы смотрите «под инвест»: знаете, я считаю, что под «инвест» проект пока не подходит. Почему пока? Если кратко — ждать долго. Ну и голый бетон продать проблематично, нужно делать ремонт. Хороший ремонт плюс срок ожидания — это примерно 2,5 года. Стоит ли ввязываться в столь длительный проект? Честно говоря, я бы не стал.

🔖 Мнение автора: достаточно интересный проект. Для жизни локация многим нравится — зелень, парки, удобная транспортная логистика. На удивление шума от Мичуринского проспекта не так уж и много (был на площадке еще год назад и сам удивился). Скорее это это связано с рельефом (проект на возвышенности) и со светофорами. Для жизни и «под аренду» проект рассмотреть, думаю, что вполне стоит.
.
А что вы думаете о проекте? 👀 Стали бы сами жить в ЖК «Инноватор» или выбрали бы конкурентов: «Левел Мичуринский», «ОМ», «Will Towers» и т.д.?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#инноватор

​​📍 Рубль падает без остановки, а что же происходит на рынке недвижимости Москвы? Друзья, наблюдения такие:

- Вторичка: Количество объявлений о продаже квартир на вторичном рынке стало стремительно снижаться (см. диаграмму внизу). За последний месяц квартир в продаже стало меньше почти на 9%. Будет ли в этом сегменте падение цен? Думаю, будет зависеть от экспозиции — если кол-во квартир в продаже будет и дальше сокращаться, то навряд ли.

- Первичка: Если кратко — без изменений. Количество квартир в продаже все еще д@фига. По моим наблюдениям на рынке Москвы (в сегменте новостроек) лишние около 15-20 тыс. квартир. Почему же растут цены, если экспозиция избыточна? Да не растут цены везде, в большинстве проектов они стагнируют, т.е. рост незначительный или околонулевой. По моим наблюдениям рост происходит только в ликвидных новостройках, а в «неликвиде» и «оверпрайсе» — даже «откатывают» прайсы.

🔖 Мнение автора: Стал бы я сейчас покупать «вторичку»? Да, по адекватному прайсу — несомненно. Совершенно не уверен в массовом падеже цен в этом сегменте. Стал бы я сейчас покупать «первичку»? Тоже да, но проблема в том, что по хорошим ценам «ликвида» очень мало — на рынке Москвы продаются 74 тыс квартир в новостройках, а купить практически нечего.
.
А что вы думаете, как повлияет девальвация рубля на стоимость недвижимости? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

​​📍Сегодня Аквилон стартует с «закрытыми продажами» в ЖК Indy Towers, Москва, ул Куусинена, 21. Должен сказать, что локейшен-то неплохой: рядом с парком «Берёзовая Роща», 15 мин пешком до Авиапарка, 3 мин до МЦК «Зорге», 20-25 мин до м. «Сокол», «Аэропорт» и «ЦСКА».

Полный «разбор» проекта сделаю в одном из следующих постов, а пока напишу о ценах. Честно говоря, я думал, что прайс у Аквилона будет выше, чем у А101 в ЖК «Дом на Зорге». Но как оказалось я ошибался. Итак, стартовые цены:

Цены от (ЖК Indy Towers):

- студии (20м2) от 9,3 млн руб
- 2-Евро (37 м2) от 14,5 млн руб
- 3-Евро (52 м2) от 21 млн руб

Да, цены не дешевые, если учесть что ключи в 27 году. Но и не ужасают с первого взгляда. А как вы считаете, «рабочий» прайс у проекта рядом с Ходынкой? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍 Подготовил отчет «Динамика продаж новостроек по классам» по всем ЖК в границах старой Москвы за последние 11 мес: август 2022 — июнь 2023.

Основные наблюдения:

- Комфорт-класс. В июне продано 3137 квартир, это на 5% больше, чем в предыдущем месяце. Давайте посмотрим на динамику продаж застройщика намбер ван (ПИК): апрель 1785, май 1970, июнь 2153 квартир. Увы, летнего спада продаж у ПИК-а не произошло, видимо этим и объясняется бодрое повышение цен практически во всех проектах. Из лидеров июня хотел бы отметить ЖК «Новое Очаково» (плюс 73%) и ЖК «Green Park» (где продажи практически удвоились).

- Бизнес-класс. Продано 1779 лотов, это на 8% больше, чем в предыдущем месяце. Хочется отметить удачный старт продаж ЖК «Страна. Озерная». Продано аж 155 квартир. Честно говоря, какой-то феноменальный результат с учетом сроков и цен. Из аутсайдеров хочется отметить ЖК «Insider» (апартаменты). Продажи стабильно околонулевые, застройщику стоит что-то срочно предпринять, ведь еще нужно реализовать достаточно большой объем — около 900 лотов.

🔖 Мнение автора: текущее лето какое-то аномальное в плане продаж. По всем канонам рынка, спрос должен был уменьшиться в летний период, а он не только не снизился, а даже вырос 🤷. Интересно, какие результаты будут в «высокий» сезон? Что будет с продажами в сентябре-декабре? Как сами считаете, текущее ценообразование и спрос — это новая реальность или аномалия?

Надеюсь, что табличка будет вам полезна, ведь в ней вы найдете продажи по всем ЖК в динамике за последние 11 месяцев. С помощью этих данных вы можете самостоятельно оценивать спрос и делать выводы. Ну а за оперативные данные результатов июня спасибо Или Или.
.
🔗 ТГ канал: «Лабиринт инвестора»
.
#данные_по_продажам

​​📍 Что же происходит с рынком аренды квартир в Москве? Друзья, еще в мае и июне я писал о том, что вижу стремительное снижение количества предложений. Настолько стремительное, что даже ожидал дефицит и рост арендных ставок.

И вот ИНКОМ пишет: «В Москве сформировался дефицит арендных квартир экономкласса: спрос в 2 раза выше предложения». Да и коллеги отмечают, что найти хорошую квартиру в аренду в Москве — стало достаточно большой проблемой.

Давайте посмотрим на свежую диаграмму (прикрепил внизу). С начала июня кол-во предложений опять уменьшилось на 15%. А с начала года так вообще сократилось в два раза. Фактически, экспозиция вернулась к уровням до СВО и даже «сходила» ниже.

🔖 Мнение автора: думаю, что в условиях дефицита, мы теперь скорее увидим рост арендных ставок. Рынок-то решительно развернулся, а факты вещь упрямая. 🤷
.
А как вы считаете, вернутся ли арендные ставки к уровням, которые мы видели до СВО? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

​​📍 Квартира за 1 рубль в мес в ЖК «Обручева, 30» (застройщик ЛСР). Возможно, кому то эта акция покажется интересной, поэтому подготовил краткий «разбор» проекта:

ЖК «Обручева 30», Москва, ул. Обручева, 30. Ключи до конца 2027 года. Бизнес-класс, есть квартиры с отделкой. 5 минут пешком до м. «Калужская», 10 мин до БКЛ «Воронцовская».

Текущие цены от:

- студии (23 м2) 9,6 млн. руб.
- 2-Евро (34 м2) 13,6 млн. руб.
- 3-Евро (51 м2) 18,5 млн. руб.

Цены на старте продаж, с учетом сроков, были не интересны от слова совсем. Да и как же нужно влюбиться в проект, что бы ждать свою квартиру 4-5 лет и платить ипотеку? Вобщем, похоже, именно по этой причине запущена акция: «квартира за 1 рубль в месяц». Суть ее следующая: первоначальный взнос 30%, три года платим по 1 рублю в месяц, далее ставка 8%, либо семейная или IT ипотека. Ну и нюанс в том, что удорожания квартиры по этой акции нет и цена квартиры не меняется, т.е. застройщик сам компенсирует банку недополученную прибыль. А значит, если вам такая акция не нужна, можно торговаться? 🤔

Основные наблюдения:

Достаточно интересная локация со своими плюсами и минусами: хорошая транспортная доступность — одна остановка на БКЛ и вы уже на красной или серой ветке метро. Минутах в 20-ти пешком есть замечательный Юго-Западный лесопарк, где можно погулять и покормить белочек, а так же Воронцовский парк. Рядом много ВУЗ-ов, это как плюс, так и минус — ведь и студенческих общежитий тоже не мало.

Так же хочется отметить: любимую квартирографию ЛСР в стиле «муравейник», дефицит машиномест — на четыре квартиры 1 м/м, ну и тот факт, что проект возводится вдоль Южной рокады — фанатам тишины и экологии место скорее не понравится. А вот поклонникам небоскребов проект скорее всего «зайдет»: 60-ти этажная доминанта от KAMEN из стекла и бетона их не оставит равнодушными.

Если вы смотрите «под аренду»:

Небольшую студию 23 м2 сдадите тыс за 50. Дороже вряд ли получится, метраж не велик для бизнес-класса. Такие площади для условного ПИК-а — в самый раз, а вот для бизнеса маловаты будут, ТОП менеджерам не понравятся. Впрочем, хочу заметить, что в этой ценовой категории ликвидность у арендных студий будет довольно неплохой, а общая доходность с учетом ремонта составит 10,5% годовых 🔗 ссылка

Если вы смотрите «для себя»:

По-моему мнению проект совершенно не семейный, а вот холостым и парам без детей может и стоит рассмотреть. Мелкая нарезка, небольшой участок, нюансы локации — молодых и активных как правило не очень-то и смущает. Им важнее удобная транспортная доступность, архитектурный облик и внутренняя инфраструктура.

🔖 Мнение автора: Достаточно неоднозначный проект со своим плюсами и минусами. Мне скорее не нравится, но в будущем эта архитектурная доминанта точно будет на слуху и будет обладать неплохой ликвидностью. Так же считаю что текущий прайс, даже с учетом акции, несколько завышен. Под аренду есть и более интересные проекты, готовые «разборы» можно найти в моем ТГ канале. А если вы смотрите «для себя» и вам нужна эта локация, то рассмотреть проект все же стоит. Альтернатив на районе не так уж и много, а в сегменте мелких ЕВРО-3 и вовсе нет.
.
А что вы думаете об этом проекте? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#обручева_зо

​​📍 Интересно, в предыдущем посте про ЖК «Обручева 30» я намеренно пропустил абзац: «если вы смотрите под инвест» ибо нет никакого «инвеста» по таким ценам. А сегодня Или Или опубликовал данные о затоваренности конкурентов: 

Если кратко — ЖК «AFI Park Воронцовский» и ЖК «Архитектор» продаются хрен@во. Приблизительно, ежемесячные планы продаж выполняются всего на 10-20 процентов. Да, да, конкуренты ЖК «Обручева 30» затоварены по самые помидоры 🤫

На самом деле, полезный анализ, добавлю от себя некоторые наблюдения: АФИ практически всегда со старта «врубает» оверпрайс, а вот ближе к ключам, бывает, что этого застройщика начинает клинить в обратную сторону и встречаются интересные цены. Посмотрим как будет в этот раз, но думаю, что с такими нераспроданными запасами именно так и будет.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#краткие_заметки

​​📍 Сегодня заметил, что у ПИК-а заработал бот: @pik_runner_bot , который был отключен с начала лета. Кто не знает — это игровой бот, который позволяет получить скидку в 1% от стоимости квартиры.

Как думаете, это сигнал, что продажи у застройщика намбер ван привстали с таким повышением цен? Ведь все лето бот был отключен, а цены росли как на дрожжах и доходили до абсурда: например, студии в ЖК Холланд стоили примерно столько же, как и в третьей очереди ЖК Алия 😬
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#краткие_заметки

📍 ЖК «Интеллигент», бизнес-класс, Москва, Семеновская набережная, 3, застройщик УЭЗ (правительство Москвы), ключи до 12.2025, метро + БКЛ «Электрозаводская» 3 мин пешком.

Текущие цены от:

- студия (26 м2) — 10,3 млн руб
- 2-ЕВРО (40 м2) — 13,7 млн руб
- 3-ЕВРО (65 м2) — 18,9 млн руб
- 4-ЕВРО (92 м2) — 33,4 млн руб

Со старта продаж, который был год назад, цены в проекте не только не выросли, а даже немного снизились. До ключей осталось 2-2,5 года, а в инфо-пространстве о ЖК очень мало информации, маркетинговая активность застройщика околонулевая, поэтому давайте попробуем разобраться, насколько интересен проект.

Основные наблюдения:

Три башни по 29 этажей, на общем стилобате и практически с полным отсутствием придомовой территории. Проект чем-то напоминает ЖК «Инноватор», так же строится в составе ТПУ, но имеет не такие вызывающие фасады. Точечная застройка в обжитом районе, в 3-х минутах пешком от метро. Ну и юридически проект строится в ЦАО, хоть и на его границе с ВАО.

До метро «Электрозаводская» 2-3 мин пешком, до Кремля 12 мин на метро. В локации много зелени, тротуары из брусчатки, сталинки. По Семеновской набережной можно дойти до Лефортовского парка примерно за 20 минут. До культового парка Сокольники одна остановка на метро. До Семёновского парка 15 мин пешком. Из минусов — квартирография по большей части отвратительная: 60% квартир окна-в-окна, много «скругленных» планировок с неэффективными площадями.

Знаете, встречал отзывы о том, что у проекта избыточная доступность до метро со всеми вытекающими последствиями: бомжи, сомнительный контингент и т.д. С избыточной доступностью, я пожалуй согласен, а вот сомнительного контингента около строящегося ЖК я не видел. Ближе к метро, на торговой площади через ж/д пути — да, встречаются, около ЖК — нет. А вообще, по моим наблюдениям, максимальная концентрация бомжей почему-то около Кремля. Попробуйте пройтись по старому Арбату и заглянуть в дворики старых домов около м. «Библиотека им. Ленина» — будете очень удивлены. Так что маргиналы есть везде, смотря с чем сравнивать.

Вообще, я считаю, что проект достаточно перспективный. Не «инвест» по текущим ценам, но имеющий неоспоримые преимущества в квартирографии и под аренду будет очень неплох.

Если вы смотрите «под аренду»:

Студию в этом проекте вы сдадите тыс за 60 рублей, а ЕВРО-2 тыс за 70-75 руб. Причем ликвидность будет высокой, ибо в этой локации со студиями прям беда — в проектах конкурентов они либо отсутствуют как явление, либо их очень мало. Вот и сейчас на районе предлагается всего одна студия в аренду в ЖК «Резиденция Архитекторов» за 65 тыс руб, с довольно посредственным ремонтом.

Если вы смотрите «для себя»:

Я бы рассматривал квартиры на высоких этажах с видами в сторону набережной или с видами в сторону сталинок. Семеновская набережная достаточно шумная с плотным автомобильным трафиком, поэтому нужен этаж повыше, а вот проектируемый проезд № 789 (окна в сторону сталинок) — достаточно тихая и спокойная улица. Ну и корпус бы выбирал подальше от метро.

Если вы смотрите «под инвест»:

Давайте посчитаем. Возьмем условную ЕВРО-2 за 14 млн руб, хороший ремонт и мебелировка обойдутся миллиона в 3 рублей. «Рабочая» цена в этой локации около 500 тыс руб/м2. В итоге себестоимость квартиры с ремонтом выйдет в 17 млн руб, а продажная цена будет около 20 млн руб, что составит 18% за 3 года. Доходность ниже банковского депозита, поэтому выше я и написал, что по текущим ценам никакого «инвеста» я не вижу.

​​🔖 Мнение автора: считаю, что проект «под аренду» рассмотреть вполне стоит, но очень важно выбрать правильный лот для будущей ликвидности. Ибо не многие планируют сдавать квартиру бесконечно долго и задумываются о дальнейшей продаже. Если вы смотрите «для себя»: для условного, но все-таки ЦАО прайс вполне в рынке. И из наблюдений — лучшие видовые квартиры застройщик пока «зажал», в продажу будет выводить на более высокой стадии строительства и пока непонятно по каким ценам.
.
А что вы думаете о ЖК «Интеллигент», сравнивали ли его с другими проектами? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_интеллигент

​​📍 ЖК «ALIA», бизнес-класс, г. Москва, ул Летная ул., вл. 95, застройщик Asterus. Срок сдачи: сдан — 12.2025. Метро «Спартак» 10 минут пешком.

Текущие цены от:

- Студии (23 м2) от 10,1 млн руб
- ЕВРО-2 (38 м2) от 15,6 млн руб
- ЕВРО-3 (62 м2) от 21 млн руб

Основные наблюдения:

Небольшое лирическое отступление: Знаете, что я отмечал несколько раз, когда «смотрел ногами» этот проект и этот полуостров? Воздух. Да, пока от стройки шумно и пыльно, но все равно хочется дышать, т.к. он тут какой-то вкусный. Похоже, это связано с западной розой ветров и с чистым воздухом от Аллеи Жизни в Строгино. А также с тем, что в этой локации ТЭЦ нет, ж/д нет, а сам проект строится не в промзоне.

Вообще, считаю, что в будущем это будет дорогой и современный район. Да, многие сейчас отмечают только минусы локации: мало зелени, мало инфраструктуры, пробки на Волоколамке и т.д. Друзья, все это правда, но давайте учитывать тот факт, что район-то развивается. Помню, ранее тут и в набережную с эко-парком многие не верили, а ее первую очередь сдают уже сейчас.

Первый дет сад в ЖК «ALIA» введут в этом году, первую школу с техническим уклоном в следующем году. ПИК в соседнем ЖК «Holland Park» возведет свою соц инфраструктуру. Спартак построит крытый теннисный центр и школу со спортивным уклоном, появится новая поликлиника и центр спортивной медицины. Похоже, что так же на полуострове будет свой гольф-клуб, ну а маме не придется работать таксистом, если ребенок занимается спортом: в пешей «Чкалов Арена» с ледовой академией и различными спортивными секциями.

Если вы смотрите «для себя»: Знаете, я бы купил. В развитие локации я верю, стадион не пугает, он вообще достаточно далеко от ЖК «ALIA» и первых очередей ЖК «Holland Park» — посмотрите на карту, где метро, где стадион, а где жилой комплекс. Вообще не пойму этого хейта про стадион, слушайте, тогда и на Ходынке и рядом с Лужниками жить нельзя, ведь болельщики в эти локации тоже приезжают.

Если вы смотрите «под аренду»: До метро «Спартак» 10 минут пешком, до центра 20 минут. Но под аренду проект смотреть все же не стоит. Почему? Рядом у ПИК-а в ЖК «Holland Park» математика лучше — квартиры стоят немного дешевле, а студию вы сдадите тыс за 45 руб, как и в «ALIA». Должен так же добавить, что по мере развития локации ставки аренды тоже будут расти. Не удивлюсь, если со временем мы тут увидим 50-55 тыс руб в месяц за студию.

Если вы смотрите «под инвест»: Инвеста, увы, уже нет. Вдолгую, да, локация будет обгонять рынок. А если купите хорошую планировку — то получите классный ликвидный объект. Знаете почему? Все дело в том, что в ЖК «ALIA» 50%+ планировок лютый неликвид. Я даже больше скажу, «ликвида» в проекте менее 1%. Посмотрите квартирографию ЖК — планировки либо классика, либо избыточная классика, именно такие лоты и «висят» месяцами на ЦИАН-е и не находят своего покупателя.

🔖 Мнение автора: Если вы смотрите «для себя» — к проекту, думаю, стоит присмотреться. Ну а несколько своих видео о локации отправлю в комментарии.
.
А как вы относитесь к проекту и локации? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_алия

​​📍 Ну все, приехали. Регулярно «снимаю мерки» с ЦИАН-а и вижу что в Москве образовался дефицит арендных квартир. Причем ситуацию можно даже назвать катастрофической: количество желающих снять недорогую квартиру в новом доме у метро — в разы больше, чем таких предложений на рынке. 😬

Уже в мае этого года был виден этот тренд. И я писал о том, что арендные ставки к осени должны подрасти. Но в рост ставок многие не верили. И что мы видим сейчас? Аренда условной студии у метро подорожала на 10-15%. И даже по текущим ценам, такой лот, можно сдать в аренду практически за один день.
.
А вы сами наблюдаете высокий спрос на рынке аренды? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

​​📍 Ипотека на «вторичку» дорожает. «Сбер» и «ВТБ» в августе повысили ставки на 0,8-0,9 процентных пункта. Насколько это критично для вторичного рынка и что будет с ценами на квартиры? Давайте попробуем разобраться:

- Могу предположить, что на «вторичке» месяц-два будет ажиотаж. Довольно неожиданный вывод скажете вы. А я вот считаю, что покупатели с уже одобренными ипотеками (по старым ставкам) — просто «вынесут» c рынка все недорогие и ликвидные квартиры. Ведь люди понимают, что лучших условий по ипотеке в будущем не ожидается и покупать стоит здесь и сейчас 🤷

- Что влияет на уровень цен на «вторичке»? Потоки денег и психологический настрой участников рынка. С деньгами вроде все понятно — на рынке они есть и ипотечникам их нужно потратить в ближайшее время. А что у нас с психологическим настроем? А вот тут не все так однозначно: собственники квартир, несомненно, не в тайге живут и знают и о девальвации и о инфляции. Будут ли они сейчас снижать цены, если увидят всплеск спроса при таких экономических показателях? Думаю, что это маловероятно.

- Ладно, скажет скептик. Предположим, если будет всплеск спроса, то цены вряд ли изменятся. Но вот потом — они точно упадут ибо ипотека подорожала. Ну что же, давайте считать: средний размер ипотечного кредита на вторичном рынке Москвы составляет 6,71 млн руб 🔗 Ссылка Почему так мало скажете вы? Это потому, что на «вторичке» 80+% рынка — это альтернатива. Т.е. люди просто улучшают свои жилищные условия, а не покупают еще одну квартиру «про запас». Так вот, знаете на сколько подорожал ежемесячный ипотечный платеж по новым ставкам? На 3 680 руб! И как эта сумма изменит рынок? Я вот думаю, что никак не изменит.

🔖 Мнение автора: Друзья, я не «топлю» ни за рост, ни за падение цен, просто стараюсь рассуждать и считать. И вот к каким выводам я пришел — похоже, что обвала рынка не предвидится, скорее нас ждет даже некоторый рост спроса на «вторичке».
.
А вы что думаете: цены на «вторичку» обвалятся или нет? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍 Подготовил отчет «Динамика продаж новостроек по классам» по всем ЖК в границах старой Москвы за последние 12 мес: август 2022 — июль 2023. Уф, в табличке продажи по всем проектам за целый год! 👀

Основные наблюдения:

Комфорт-класс. В июле продано 2967 квартир, это на 5% меньше, чем в предыдущем месяце. Думаю, многие знают, что застройщик ПИК — позишн намбер ван в этом сегменте. И он внес основной вклад в отрицательный результат — в июле продажи в целом у ПИК-а упали на 10%.

Ладно, перейду к тем проектам, которые хотел бы отметить: после серьезного увеличения цен в «Матвеевском Парке» достаточно бодро стала продаваться последняя очередь «Большая Очаковская-2». Продажи выросли на 350%. Так же неплохо продавалась новая очередь «Большая Академическая 85», похоже людям «заходят» балконы и свежая архитектура. Из аутсайдеров хотел бы выделить ЖК «Polar» — продажи упали на 53%. Впрочем, считаю проект достаточно интересным, думаю что стоит его «разобрать» в отдельном посте.

Бизнес-класс. В июле продано 2311 квартир, это на 19% больше, чем в предыдущем месяце. Друзья, это лучший результат по продажам в сегменте за последний год! Знаете с чем это связано? Со скидками.

Возьмем, например, лидера — ЖК «Shagal», продано 143 квартиры или плюс 225%. Так вот, в этом проекте от прайсовых цен действовали следующие скидки: на 1-К минус 8%, 2-К минус 12%, 3-К минус 10%. Стоит добавить, что практика не афишируемых скидок широко распространена. Например, в «Soul» и в «Moments» цены на сайте не соответствуют действительности, реальный прайс гораздо ниже и дисконт достигает 15%.

Премиум-класс. Тут хочется отметить ЖК «Luzhniki Collection», который «порвал» всех в этом сегменте. Продана 31 квартира. Друзья, это действительно много, для примера — в ЖК «Polar» был продан примерно такой же объем квартир.

🔖 Мнение автора: надеюсь, вам пригодится такой «срез» по продажам. Я целый год заполнял и вел эту табличку. Ну а за данные июля спасибо ИлиИли
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

​​📍 Лучше я бы не смотрел на это 👇. Когда не знаешь, как то спокойней, не тратишь нервные клетки, которые как известно — не восстанавливаются. Друзья, вы меня знаете, я пишу честно. Никому ничего не впариваю. Вот вчера, написал, что готов сделать возврат денег за подбор, ибо не вижу ничего в сегменте по запросу подписчика. Не хочу никому ничего «впаривать» лгать и выкручиваться.

Я не хотел писать этот пост, у меня вообще не получается себя рекламировать. Да и не мое это. Вобщем, у меня есть только один интересный лот в сегменте бизнес-класса. Я в нем уверен. Цена 21 млн, на «ключах» будет стоит 25 млн руб, а с ремонтом около 30 млн руб. Бесплатно, конечно, не готов выложить в паблик, я работал годами, делал отчеты и описывал локации. Вобщем, если бюджет вам подходит, напишите мне, это действительно качественный лот. Но за консультацию и за подбор я возьму деньги, думаю, что это честно и правильно ибо я вас никогда не обманывал и не водил за нос.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух