Итоги недели: рост ставок, ужесточение условий и сокращение спроса по-прежнему не повод для снижения цен?

И вторичный, и первичный рынок жилья переживают непростые времена. Но сложности у каждого свои. Перефразируя Льва Николаевича: каждый несчастлив по-своему.
На вторичке предложение продолжает убывать, и это (пока?) главный фактор поддержки рынка. В конце года в спальных районах Петербурга оно составляло минимальные для ушедшего года 24,4 тысячи лотов (минус 7,4% за декабрь) а в первой декаде января процесс продолжился - 23,7 тысяч (ещё минус 2,8%). Конечно, сказался фактор новогодних каникул: многие агенты и продавцы сняли свои объявления. Но пока предпосылок к росту предложения не видно.
В праздники звонков было немного, однако минимальная активность сохранялась.

С новостройками - интереснее.
Все больше банков либо требуют субсидирования по льготной ипотеке, либо приостанавливаю ее выдачу (Сбер, ВТБ, Альфа, Открытие, Газпромбанк). Чтобы покупатель получил ставку в 6-8% по семейной ипотеке или господдержке, застройщик должен будет уплатить комиссионные от 7,5 до 11,5% от суммы кредита. Одновременно был снижен максимальный размер ипотеки с господдержкой - с 12 до 6 млн рублей, увеличен до 30% первый взнос, введены макропруденциальные надбавки для банков. Все вместе - серьезные ограничители спроса. Чтобы подстроиться под новые условия и застройщикам, и банкам понадобится время. Полагаю, результаты продаж в январе будут крайне слабые. А заемщики переключатся на те банки, которые (пока еще) не требуют от застройщиков дополнительного субсидирования. Но уровень цен наверняка вырастет - застройщики перенесут уплату банковской комиссии на дольщиков.
Чем больше ЦБ борется с рисками и субсидированием ставок, тем парадоксальнее получаются результаты. Но реакция регулятора наверняка вот-вот будет.
Ближайшие две недели банкиры, менеджеры отделов продаж, ипотечные брокеры и нечастые покупатели будут осваивать новые условия сделок. В явном проигрыше - рынок переуступок, а значит и инвесторы в новостройки. С новыми ограничениями семейную ипотеку нельзя использовать для покупки переуступок.

Рынок жилья бодро входит в новый 2024 год с существенными негативными вводными. Но, повторюсь, это ещё не повод для снижения цен. Пока.

@yeltsovm

🥞«Яндекс Лавка» запускает франшизу дарксторов для регионов

👉Сервис экспресс-доставки «Яндекс Лавка» будет расширяться в городах-миллионниках путем открытия дарксторов через франчайзинговую программу. По информации «Ъ», первые такие объекты появятся в Новосибирске, Ростове-на-Дону, Краснодаре, Казани, Екатеринбурге и Нижнем Новгороде.

📎Сейчас в городах-миллионниках уже функционирует более 450 дарксторов «Яндекс Лавки». В 2022 году сервис занял 7-е место среди операторов онлайн-доставки продуктов с оборотом 43,5 млрд рублей. Тестирование модели франшизы компания начала в Иркутске, передав управление дарксторами и логистикой местной компании ГК «Янта».

💵В рамках партнерской программы потенциальные франчайзи могут приобрести уже готовый даркстор либо открыть новый. Размер вложений в открытие одного объекта площадью от 250 кв. м составит от 2 млн рублей.

#ритейл

#склады

"На основании коммерческих предложений, выпущенных девелоперами в IV квартале 2023 г., средняя цена продажи складского здания, включая предложения по строительству под клиента (built-to-suit)*, составила 78 тыс. руб. за кв. м в год (без учёта НДС).

Таким образом, за год цены продажи выросли на 24% (в то же время, ставки аренды за этот период увеличились на 50%).

Ключевыми драйверами роста цен стали:
• удорожание банковского финансирования ввиду поднятия ключевой ставки,
• рост себестоимости строительства,
• удорожание земли
• и др.

При этом стоимость покупки готового здания может отличаться и быть ниже, нежели строительство «под ключ»."

Источник: пресс-релиз CORE.XP

Рынок ИЖС ждут скидки

Первый квартал 2024 года будет заметно слабее 2023-го по уровню спроса на загородное жилье. На вторичном рынке и непрофессиональные девелоперы включат скидочный механизм для привлечения спроса. Зато второй квартал превзойдет ожидания: цены поднимутся на 15-25% при росте покупательского спроса, спрогнозировал учредитель экспертного клуба «Загородный Девелопмент» Валерий Лукинов.

Впрочем, по мнению экспертов, многое будет зависеть от ипотеки: если ее продлят на выгодных условиях или расширят лимиты, то спрос и далее будет находиться в удовлетворительных показателях.

История ипотечного кола рынка недвижимости:

1. Апрель 2020 - все сидят по домам, а девелоперы начинают выдавать ипотеку онлайн. Включается ипотека со ставкой 6,5%.
2. Ипотека становится к лету 2020 главным драйвером рынка. Цены ещё вверх не пошли, а ставка низкая. Начинается беспорядочный инцест инвест.
3. Все зачем-то внимательно смотрят за лимитом по субсидированию. Зачем на него смотрели и что он значил - по итогу не знает никто, потому что дальше про него тупо забыли и продолжили вваливать бабки в ипотеку.
4. К осени 2020 вообще становится понятно, что ставку надо вырубать, но манагеров не остановить, весенний, отложенный спрос пошел, рекорды продаж. Нужно поднимать цену и стричь купоны.
5. К концу 2020 начинают замечать, что вилка между первичкой и вторичкой достигает своего максимума с 2016 года. Но, в 2020 ещё предположить не могли, что произойдет с этой вилкой в 2022 году.
6. В ноябре 2020 начинается полный кайф, ковид отпустил, секси-ставка на месте, время "инвестировать", чтобы потом в 2022 году пытаться больше чем по полгода продать это добро на вторичке.
7. Также в ноябре 2020 Продлевается программа субсидирования до июля 2021. А кто там сомневался то?
8. Да, кстати, стоит отметить тот факт, что кроме самого субсидирования был на тот момент очень низкий ключ, который даже бы без субсидирования пушил бы рынок вперед.
9. Девелоперы перестают продавать квартиры, они все больше начинают продавать ипотеку "С кем поведешься, с тем и ипотеку выплачивать".
10. И это никого не смущало, что весь 2020 рынок ехал на субсидированной ставки - 80%+.
11. Весна 2021 - начинается откат ключевой - рост пока ещё незаметный рост ипотечных ставок.
12. Уже весной 2021 начинаются прогнозы, а что будет если субсидирования не будет, а ключ будет расти.
13. Летом субсидирование решили не отменять.
14. Из-за низкой ставки начинает расти срок ипотеки.
15. Рост ключевой становится страшилкой для клиента и основным драйвером покупки в 2021 году. Потому клиент должен ходить всегда пуганным.
16. В конце 2021 ставка по ипотеке становится около ключевой, чего раньше никогда не было.
17. Конец февраля 2022 ставки улетают в космос. Ряд банков останавливает выдачу ипотеки. Как итог ежемесячный платеж тоже улетает.
18. Включается режим "можем повторить" - давать опять субсидированную ставку.
19. Девелоперы в апреле 2022 открывают для себя субсидирование ставки и перестают продавать квартиры - везде ставка ниже чем гос. поддержка. ПИК врубает ставку 0,1% чем начинает злить ЦБ.
20. Появляется ипотечный кол.
21. В сентябре 2022 ЦБ начинает мочить радость девелоперов, потому что понимает, что пузырь есть. Мочить её будет ЦБ весь конец 2022.
22. В октябре начались слухи, что субсидирование запретят.
23. Из-за лобби девелоперов умерла вторичка, потом эта история догнала девелоперов, потому что оказывается, умереть не встать, вторичка часто идет на ПВ первички, удивительно, да?)
24. Субсидирование от государства отменять никто и не планировал. А в конце 2022 субсидирование продлили до июля 2024.
25. Низкая ставка была ключевым драйвером покупки в 2022. Оно и понятно по тому как меняется ЕП из-за ставки сейчас, но факт - фактом рынок стал рынком ипотеки, а не рынком денег.

Наблюдаем дальше.

История ипотечного кола рынка недвижимости. Часть 2.

26. В апреле 2023. Как-то все начали замечать, что субсидированная ипотека не повышает доступность жилья. Об этом открыто может сказать зеленый банк.
27. Яндекс публикует исследование, где показывает, что люди ищут не квартиры, а ипотеки.
28. В мае 2023. Домарф публикуют портрет типичного покупателя квартиры ипотеки. Прям очень подробный портрет.
29. В июне 2023. Домклик заявляет, что население Святой Руси плохо обыпотечено. Надо активнее ипотечеть.
30. В июне манагеры девелоперов начали серьезно переживать об амбициях по выполнению плана продаж.
31. Появляются всякие схематозы на тему кешбэка за ипотеку. Это придумано для того, чтобы затащить в воронку людей без первоначального взноса.
32. Семейная ипотека начинает спасать рынок сильнее других программ. Оно и логично - ЦА девелоперов - это семьи с детьми.
33. В июле 2023 начинается обсуждение истории, есть ли бабки в бюджете на гос. поддержку. Тревожный звонок для девелоперов.

Ключ повышается на 8,5%, а потом и до 12%.

34. Активно разрастается спор о "затоваривании" на рынке. Кто-то топит, что оно есть, а кто-то наоборот, что этого суслика на рынке нет. Если есть - надо ипотеку вырубать, а если нет, то оставлять. Логика спорящих только в этом.
35. ЦБ начинает активно мочить гос. поддержанную ипотеку.
36. В сентябре ЦБ начинает впрямую говорить, что есть "затоваривание" - как следствие не надо давать ипотеки.
37. Начинают закручивать гайки ипотеки - повышают ПВ до 20%. Сначала об этом говорят, а потом повышают.
38. ЦБ говорит, что цены перегреты, а ипотеки дают хер пойми кому.

Ключ повышается до 13%.

39. Даже со всей возней ипотека продолжает бить рекорды. Это явно злит ЦБ. Франк РГ наоборот радуется и прогнозирует ещё больший позитив.
40. Начинают качать тему разницы первичка VS вторичка. Но, слишком алармически выходит. Мы проверяли.
41. ЦБ в октябре опять недоволен рекордом ипотеки.

Ключ 15%.

42. Мы сравниванием ситуацию "тогда" и "сейчас", и перспективы у девелоперов не очень с таким ключом.
43. ЦБ качает историю разрыв между первичкой и вторичкой.
44. ЦБ усиливает дискуссию вбросом, что ипотеки то у людей с высокой долговой нагрузкой.
45. Немного не о ЦБ. Самолет запустил цифровую ипотеку с Домарф. Прикольная история, когда одобрение или не одобрение приходит за 15 минут. Все что нужно - подтвердиться на гос. услугах.
46. ЦБ предлагает адресные программы по ипотеке.
47. Отчет Домарф показывает как все шоколадно с таким уровнем ипотеки.

Ключ 16%.

48. ЦБ продолжает и в декабре негодовать на тему высокой выдачи ипотеки.
49. Отдельным треком разворачивается история по ипотеке для ИЖС. Наконец-то открыли там вентиль и народ активно начал брать.
50. Январь 2024. Банки решили взгреть девелоперов. И как понеслось: бац, бац, бац, бац.

Интересное продолжение явно следует.

Интересно, что в топ-10 застройщиков рейтинга от ЕРЗ есть сразу два девелопера, которые сдают все вовремя, без переноса сроков — DOGMA и А101. При масштабах строительства это впечатляет.

@nedvizhna24

В Совкомбанке запущена ипотека с господдержкой без комиссий от застройщиков и со сниженной ставкой по кредиту на время строительства, говорится в сообщении банка.

Минимальная процентная ставка будет действовать на время строительства недвижимости.

Продажа курорта «Архыз» в КЧР якорному инвестору компании «Горные вершины» заняла 6 место в списке крупнейших инвестсделок в России за 2023 год, сообщает «РБК-Недвижимости».

Сумма сделки составила 24,2 млрд рублей.

Инвестор взял на себя обязательства по строительству за счет собственных средств канатных дорог, горнолыжных трасс, гостиниц, ресторанов, других объектов инфраструктуры в объеме не менее 40 млрд рублей. Это позволит к 2030 году как минимум удвоить турпоток.

❗️Кому положена выплата маткапитала и каковы критерии его получения в 2024 году

— сумма маткапитала на первого ребёнка составит 630,4 тыс. рублей, что на 43,5 тыс. больше, чем в 2023 году;

— размер выплаты на второго ребёнка повысили на 57,4 тыс. рублей — она достигнет 833 тыс. рублей;

— выплату на второго ребёнка — 833 тыс. рублей, — как и в прошлом году, можно получить, если семья не забирала выплату на первенца. Если забирала, то родители получат доплату на второго ребёнка в размере 202,8 тыс. рублей;

— полную сумму за второго малыша семья забирает, если первенец родился до 2020 года (позже вышел закон об увеличенном маткапитале за первого);

— за рождение третьего ребёнка также можно получить полную выплату в размере 833 тыс. рублей, если семья не оформляла сертификат на других;

— если выплаты уже были, то семья имеет право на льготный ипотечный сертификат, а также, будучи многодетной, получит субсидию 450 тыс. рублей на погашение кредита за жильё, пишет RT.

Что общего у агентов по недвижимости, дворников и врачей? Эти специалисты возглавляют список самых дефицитных в Краснодарском крае в начале 2024 года. Согласно данным hh.ru, на одну вакансию приходится максимум одно соответствующее резюме. Год назад, кстати, в дефиците были те же специалисты.

Причем, не знаю, как вы, а вот я удивилась дефицитности агентов по недвижимости.

Напомню, что безработица на Кубани достигла исторического минимума.

❗️ЦБ РФ получит право ограничивать банкам выдачу ипотечных кредитов с 1 июля 2024 года, следует из текста законопроекта, внесенного в Госдуму группой депутатов и сенаторов во главе с председателем комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолием Аксаковым.

Цель законопроекта - дать Банку России возможность ограничивать предоставление рискованных ипотечных кредитов, чтобы предотвратить рост закредитованности граждан и накопление рисков банками и микрофинансовыми организациями.

Ограничения предлагается распространить как на банки, так и на микрофинансовые организации.

🧖‍♀️Рынок термальных курортов в России вырастет втрое к 2029 году

#аналитика

👉По состоянию на конец 2023 года, по данным NF Group, в России функционирует свыше 40 крупных термальных курортов общей площадью около 300 тыс. кв. м. Пандемия заставила переосмыслить отношение к здоровью жителей крупных городов, что привело к росту спроса на услуги оздоровления в шаговой доступности.

📎В течение прошлого года было открыто семь новых комплексов в Москве (две точки), Санкт-Петербурге, Перми, Твери, Самаре и Ленинградской области. Больше всего действующих терм расположены в Приволжском и Уральском Федеральных округах – 31% и 26%, соответственно, тогда как в Центральном Федеральном округе - 18%.

🌊Рынок термальных курортов к 2029 году увеличится более чем втрое, прогнозируют аналитики. На данный момент уже заявлено об открытии более 100 новых комплексов с общей площадью свыше 400 тыс. кв. м. Из них более 20 будет запущено в 2024 году.

#HoReCa

Вениамин Кондратьев: Краснодарский край должен преодолеть планку в 1 триллион рублей инвестиций

Траекторию инвестиционного развития региона обсудили на итоговом совещании, которое провел губернатор.

Недостроенный ЖК «Огни города» в Краснодаре продают за 1,9 млрд рублей

Арбитражный управляющий ООО СЗ «МСК-Инвест» выставил на торги жилищный комплекс «Огни города» в Центральном округе Краснодара за 1,9 млрд руб. Согласно материалам дела, застройщик начал возводить ЖК по улице Ипподромная, 1/1 в 2020 году.

Подпишись и будь в курсе событий на Юге

Недоступное жилье: доля отказов по ипотеке в IV квартале 2023 года составила 41%. На первичке — 51,9%, а на вторичном рынке — 32%, говорится в отчёте НБКИ.

В качестве причин называют ужесточение требований к потенциальным заёмщикам и более привлекательные льготные кредиты.