📍Давайте немного отвлечемся от аналитики, цифр, графиков, прогнозов и т. д. Лучше я простыми словами напишу, что в моменте происходит на рынке.
Так вот, первая неделя августа была тихой и спокойной. Имею в виду в плане продаж. Они были неспешными и вялотекущими, ведь люди никуда не торопились. Но 6 августа прозвучал гром среди ясного неба, когда Президент поручил кабмину предоставить анализ по изменению условий по семейной ипотеке. Люди смекнули, что, похоже, лавочка закрывается, и стали покупать. Причем, судя по всему, покупают много.
Цифр я пока не вижу, а такие выводы делаю по количеству обращений и по наблюдениям, как тают квартиры в неплохих проектах: например, в «Матвеевском Парке» вообще ликвида не осталось, все «смели», да и неликвид тоже.
К слову, судя по всему, застройщики тоже смекнули, что лавочка закрывается, и знаете, что сделали? Нет, в этот раз они цены не повысили. Во многих проектах они сейчас предлагают в общем-то неплохие прайсы. Я предполагаю, это связано с тем, что они поняли, что сейчас нужно продать по максимуму, чтобы сократить предложение для рыночного равновесия — т.е. это когда спрос сократился, но и товара мало.
🔖 К чему я написал этот пост: на рынке действительно есть неплохие варианты, и если у вас сейчас есть возможность получить семейную ипотеку — я бы покупал. Ведь в будущем, похоже, что семейку отменят.
.
UPD: в мае-июне я писал, что цены перегреты, сейчас пишу, что ситуация противоположная. В общем, рынок пока развивается именно так, как я писал тут: ссылка
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Так вот, первая неделя августа была тихой и спокойной. Имею в виду в плане продаж. Они были неспешными и вялотекущими, ведь люди никуда не торопились. Но 6 августа прозвучал гром среди ясного неба, когда Президент поручил кабмину предоставить анализ по изменению условий по семейной ипотеке. Люди смекнули, что, похоже, лавочка закрывается, и стали покупать. Причем, судя по всему, покупают много.
Цифр я пока не вижу, а такие выводы делаю по количеству обращений и по наблюдениям, как тают квартиры в неплохих проектах: например, в «Матвеевском Парке» вообще ликвида не осталось, все «смели», да и неликвид тоже.
К слову, судя по всему, застройщики тоже смекнули, что лавочка закрывается, и знаете, что сделали? Нет, в этот раз они цены не повысили. Во многих проектах они сейчас предлагают в общем-то неплохие прайсы. Я предполагаю, это связано с тем, что они поняли, что сейчас нужно продать по максимуму, чтобы сократить предложение для рыночного равновесия — т.е. это когда спрос сократился, но и товара мало.
🔖 К чему я написал этот пост: на рынке действительно есть неплохие варианты, и если у вас сейчас есть возможность получить семейную ипотеку — я бы покупал. Ведь в будущем, похоже, что семейку отменят.
.
UPD: в мае-июне я писал, что цены перегреты, сейчас пишу, что ситуация противоположная. В общем, рынок пока развивается именно так, как я писал тут: ссылка
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍ЖК «Мангазея в Богородском», застройщик «Мангазея». Адрес: Москва, Открытое шоссе, вл. 9. Бизнес-класс, выдача ключей в 2028 году, квартиры без отделки и с вайтбоксом. Метро + МЦК «Бульвар Рокоссовского» 1–2 мин пешком.
Давайте сначала напишу про некоторые нюансы проекта и локации, а потом перейду к ценам. К слову, официального прайса нет, ведь старт продаж состоится ориентировочного в сентябре.
В первую очередь, хочу отметить неплохую транспортную доступность: метро близко, да и центр тоже: до Кремля 25 минут, до Чистых прудов 18, и это без пересадок по прямой. Удобно, быстро, комфортно. Вот поэтому и считаю, что для аренды проект очень даже неплох.
А если вы ищете «для себя» семейную квартиру, то есть нюанс: избыточная близость ЖК к входу метрополитена, который буквально в двух шагах. Ведь метро — это не только быстро и удобно, это еще и шум и большое скопление разных людей.
Продолжу. Шум будут создавать не только толпы людей. Почему? Посмотрите на карту внизу: проект граничит с Северо-Восточной хордой, путепроводом, Открытым шоссе, ж/д и трамвайными путями. Все эти нюансы рядом, по которым будет двигаться и шуметь транспорт, причем даже круглосуточно.
В общем, думаю, вы уже догадались, почему ранее проскакивала инфа о неплохих ценах, но без привязки к этажу? Все верно, так и есть: квартиры с окнами на путепровод и ж/д — увы, полнейший неликвид.
Теперь о ценах:
Студии (24 м2) — от 7,9 млн руб.
ЕВРО-2 (36 м2) — от 13,7 млн руб.
ЕВРО-3 (50 м2) — от 17 млн руб.
Еще раз подчеркну, что они предварительные, и что-то мне подсказывает, что ликвидные квартиры в хороших корпусах будут совсем по другим ценам.
Если вы смотрите «под аренду»: метро и МЦК рядом, поэтому ликвидность будет неплохой. Студию в этом проекте сдадите тыс. за 65 руб., а ЕВРО-2 около 90 тыс. руб. Под аренду в этом ЖК я бы смотрел скорее студии, так как в этих квартирах не живут, в них только спят. И поэтому виды из окон не столь важны, как в семейных лотах.
Если вы смотрите «для себя»: проект в старом и обжитом районе, хоть и вплотную к метро. Рядом парк, сквер и вся необходимая инфраструктура. Стоит отметить, что рядом находится Черкизовский мясокомбинат, поэтому бывают запахи. Ну и обратите внимание, район ожидает масштабная реновация: от метро и до 4-й Гражданской улицы все дома — под снос.
🔖 Ждать или не ждать этот проект? Мы не ждем. Мы с подписчиками из «подборов» на этот старт не надеемся. Ибо точных цен нет, впрочем как и характеристик. Поэтому сейчас покупаем совсем другие проекты, так как ожидаем изменение условий по семейной ипотеке уже в сентябре, после очередного заседания ЦБ.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мангазея_в_богородском
Давайте сначала напишу про некоторые нюансы проекта и локации, а потом перейду к ценам. К слову, официального прайса нет, ведь старт продаж состоится ориентировочного в сентябре.
В первую очередь, хочу отметить неплохую транспортную доступность: метро близко, да и центр тоже: до Кремля 25 минут, до Чистых прудов 18, и это без пересадок по прямой. Удобно, быстро, комфортно. Вот поэтому и считаю, что для аренды проект очень даже неплох.
А если вы ищете «для себя» семейную квартиру, то есть нюанс: избыточная близость ЖК к входу метрополитена, который буквально в двух шагах. Ведь метро — это не только быстро и удобно, это еще и шум и большое скопление разных людей.
Продолжу. Шум будут создавать не только толпы людей. Почему? Посмотрите на карту внизу: проект граничит с Северо-Восточной хордой, путепроводом, Открытым шоссе, ж/д и трамвайными путями. Все эти нюансы рядом, по которым будет двигаться и шуметь транспорт, причем даже круглосуточно.
В общем, думаю, вы уже догадались, почему ранее проскакивала инфа о неплохих ценах, но без привязки к этажу? Все верно, так и есть: квартиры с окнами на путепровод и ж/д — увы, полнейший неликвид.
Теперь о ценах:
Студии (24 м2) — от 7,9 млн руб.
ЕВРО-2 (36 м2) — от 13,7 млн руб.
ЕВРО-3 (50 м2) — от 17 млн руб.
Еще раз подчеркну, что они предварительные, и что-то мне подсказывает, что ликвидные квартиры в хороших корпусах будут совсем по другим ценам.
Если вы смотрите «под аренду»: метро и МЦК рядом, поэтому ликвидность будет неплохой. Студию в этом проекте сдадите тыс. за 65 руб., а ЕВРО-2 около 90 тыс. руб. Под аренду в этом ЖК я бы смотрел скорее студии, так как в этих квартирах не живут, в них только спят. И поэтому виды из окон не столь важны, как в семейных лотах.
Если вы смотрите «для себя»: проект в старом и обжитом районе, хоть и вплотную к метро. Рядом парк, сквер и вся необходимая инфраструктура. Стоит отметить, что рядом находится Черкизовский мясокомбинат, поэтому бывают запахи. Ну и обратите внимание, район ожидает масштабная реновация: от метро и до 4-й Гражданской улицы все дома — под снос.
🔖 Ждать или не ждать этот проект? Мы не ждем. Мы с подписчиками из «подборов» на этот старт не надеемся. Ибо точных цен нет, впрочем как и характеристик. Поэтому сейчас покупаем совсем другие проекты, так как ожидаем изменение условий по семейной ипотеке уже в сентябре, после очередного заседания ЦБ.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мангазея_в_богородском
📍Бытует мнение, что вот раскроются депозиты и люди скупят все квартиры, невзирая на высокие ипотечные ставки.
Есть и альтернативное мнение: средний размер вклада составляет 324 тыс. руб., и этой суммы хватит только на 2–3 айфона.
Так кто прав? Скупят или не смогут? Давайте попробуем разобраться.
Итак, сколько же в стране обеспеченных людей с крупными суммами на депозитах? Такие сведения есть только у налоговой, но она их не публикует. Поэтому придется брать калькулятор и считать. Итак, начинаю:
Важно! Помимо голых цифр, нужно понимать одну важную вводную: а именно, как люди делают крупный вклад? А делают примерно вот так: процентов 70 от всей суммы — в крупный госбанк (СБЕР, ВТБ). И процентов 30 от всей суммы: в 3–4 банка помельче на меньшие суммы, не превышающие страховое покрытие от государства в 1,4 млн руб.
Зачем люди делают несколько вкладов? А всё просто: проценты по депозитам начисляются в конце срока! И люди хотят иметь возможность, в случае необходимости, закрыть один небольшой вклад досрочно, чтобы не потерять проценты с основной суммы. Вот такие дела, с этим разобрались. Теперь считаем:
По данным АСВ (государственного Агентства по страхованию вкладов), в стране 266 млн депозитов. Почему кол-во депозитов больше, чем граждан? Это объяснил выше. Ну и есть еще и «мусорные» вклады по 10 руб., у меня таких штуки 3–4, даже не помню, в каких банках. Продолжаю:
Смотрим отчет АСВ:
- 0,1% вкладчиков имеют депозиты свыше 10 млн руб. Это 266 тыс. чел.
- 0,6% вкладчиков имеют депозиты от 3 до 10 млн руб. Это 1,6 млн человек
- 1,7% вкладчиков имеют депозиты от 1,4 до 3 млн руб. Это 4,5 млн человек
Итого мы имеем, что на рынке примерно 4–6 млн человек могут позволить себе купить квартиру. Ведь средняя стоимость 1-К квартиры в РФ = 4,6 млн руб.
Вот такие дела, как оказывается: на рынке и деньги есть, и кол-во таких людей исчисляется миллионами.
Вот скептик сейчас скажет: ну не каждому же нужна квартира. Да, не каждому. Давайте предположим, что нужна только каждому четвертому-пятому. Теперь смотрим, сколько в РФ всего продается квартир (новостройки + вторичка)? Открываем «Авито» и видим, что в продаже всего… 1 млн квартир.
🔖 Удивительные выводы получаются: на рынке 1 млн потенциальных покупателей с соответствующими суммами на депозитах и такое же кол-во квартир в продаже. В общем, получается, что при желании — скупить могут всё, причем под ноль. Скупят и еще добавки попросят.
А вы как считаете? Правильны ли мои выводы? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Есть и альтернативное мнение: средний размер вклада составляет 324 тыс. руб., и этой суммы хватит только на 2–3 айфона.
Так кто прав? Скупят или не смогут? Давайте попробуем разобраться.
Итак, сколько же в стране обеспеченных людей с крупными суммами на депозитах? Такие сведения есть только у налоговой, но она их не публикует. Поэтому придется брать калькулятор и считать. Итак, начинаю:
Важно! Помимо голых цифр, нужно понимать одну важную вводную: а именно, как люди делают крупный вклад? А делают примерно вот так: процентов 70 от всей суммы — в крупный госбанк (СБЕР, ВТБ). И процентов 30 от всей суммы: в 3–4 банка помельче на меньшие суммы, не превышающие страховое покрытие от государства в 1,4 млн руб.
Зачем люди делают несколько вкладов? А всё просто: проценты по депозитам начисляются в конце срока! И люди хотят иметь возможность, в случае необходимости, закрыть один небольшой вклад досрочно, чтобы не потерять проценты с основной суммы. Вот такие дела, с этим разобрались. Теперь считаем:
По данным АСВ (государственного Агентства по страхованию вкладов), в стране 266 млн депозитов. Почему кол-во депозитов больше, чем граждан? Это объяснил выше. Ну и есть еще и «мусорные» вклады по 10 руб., у меня таких штуки 3–4, даже не помню, в каких банках. Продолжаю:
Смотрим отчет АСВ:
- 0,1% вкладчиков имеют депозиты свыше 10 млн руб. Это 266 тыс. чел.
- 0,6% вкладчиков имеют депозиты от 3 до 10 млн руб. Это 1,6 млн человек
- 1,7% вкладчиков имеют депозиты от 1,4 до 3 млн руб. Это 4,5 млн человек
Итого мы имеем, что на рынке примерно 4–6 млн человек могут позволить себе купить квартиру. Ведь средняя стоимость 1-К квартиры в РФ = 4,6 млн руб.
Вот такие дела, как оказывается: на рынке и деньги есть, и кол-во таких людей исчисляется миллионами.
Вот скептик сейчас скажет: ну не каждому же нужна квартира. Да, не каждому. Давайте предположим, что нужна только каждому четвертому-пятому. Теперь смотрим, сколько в РФ всего продается квартир (новостройки + вторичка)? Открываем «Авито» и видим, что в продаже всего… 1 млн квартир.
🔖 Удивительные выводы получаются: на рынке 1 млн потенциальных покупателей с соответствующими суммами на депозитах и такое же кол-во квартир в продаже. В общем, получается, что при желании — скупить могут всё, причем под ноль. Скупят и еще добавки попросят.
А вы как считаете? Правильны ли мои выводы? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Стартовали продажи в новой очереди «Матвеевского Парка», застройщик «ПИК». Ключи в августе 2027, полная отделка, класс «Комфорт+». В новом квартале появились панорамные окна и балконы.
Цены от:
Студии (20 м2) — 9,8 млн руб
ЕВРО-2 (33 м2) — 13 млн руб
ЕВРО-3 (45 м2) — 16,1 млн руб
Броней, кстати, очень много. Ну а цены всего процентов на 10 дешевле готовой первой очереди. Вот такие дела. В общем, сделаю «разбор» этого квартала в следующем посте.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Цены от:
Студии (20 м2) — 9,8 млн руб
ЕВРО-2 (33 м2) — 13 млн руб
ЕВРО-3 (45 м2) — 16,1 млн руб
Броней, кстати, очень много. Ну а цены всего процентов на 10 дешевле готовой первой очереди. Вот такие дела. В общем, сделаю «разбор» этого квартала в следующем посте.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Как обещал в предыдущем посту, пишу свое мнение про старт продаж новой очереди «Матвеевского Парка». Забегая вперед скажу, что под спекулятивную стратегию эта очередь не совсем подходит. А вот под долгосрочные инвестиции, считаю, что рассмотреть ее вполне можно.
Да-да, именно так, и сейчас я объясню, почему так думаю. Начну с того, что существуют всего три метода оценки стоимости недвижимости. Чтобы не было занудно, максимально упрощу:
Первый: «Сравнительный метод». Это когда мы сравниваем стоимость квартиры с аналогичными предложениями на рынке.
Второй: «Затратный метод». Иными словами: стоимость квартиры с ремонтом примерно равна стоимости суммы двух вводных: аналогичной квартиры без ремонта плюс сам ремонт.
Третий: «Доходный метод». Или какой доход может генерировать ваша недвижимость.
Есть еще четвертый метод: цены на недвижимость скоро рухнут. Но этот метод, увы, научно не обоснован и просчитать его не получится. Поэтому назову его «Эмоциональным». 😉
Так вот, если мы смотрим «под аренду», то нам в первую очередь важен «доходный метод»: арендный поток + стоимость актива во времени и минус затраты. С этим разобрались, теперь давайте считать:
В первой очереди ЖК «Матвеевский Парк» небольшие ЕВРО-2 сдаются в аренду за 85-90 тыс. руб. Причем, это обычные ПИК-коробочки, а не комфорт+ класс. Можно ли предположить, что в проекте классом выше, аренда аналогичной квартиры будет около 100 тыс. руб? Да, конечно, думаю, так и будет, ведь сейчас в ЖК «Vаngarden» ЕВРО-2 сдаются около 100-120 тыс. руб. Да-да, в проектах по-соседству достаточно высокие арендные ставки, и это даже с учетом того, что локация пока полностью не раскрылась.
Теперь производим несложные математические расчеты. И что получаем в сухом остатке? А получаем, что только от аренды мы можем иметь около 9% в год. Кроме того, мы получим прирост стоимости актива во времени, и это также следует учесть, поскольку это тоже наш доход.
Почему я пишу про рост стоимости? А потому, что локация развивается и со временем преобразится. Для понимания масштаба трансформации — основные стройки и некоторые планы города нанес на карту внизу. К слову, обратите внимание, что рядом с ЖК появится новый парк. Это вы сейчас пишите: промзона, ТЭЦ, фууу... Но пройдет какое-то время и появятся новые офисы, ТЦ, сады, школы, новые ЖК, парк, огромный бульвар с сухими фонтанами и локация будет восприниматься совсем по-другому.
Вот такие дела. Что теперь скажете, после того, как сделали экспресс-оценку через «доходный метод»? Все не так уж и плохо, как показалось на первый взгляд? Вот и я так считаю, ведь первое впечатление часто бывает обманчиво. Очень часто наши чувства мешают увидеть объективную картинку. Иными словами: все мы жаждем увидеть супер классные цены и когда их не видим, отворачиваемся и проходим мимо. А нужно делать анализ и считать.
🔖 Мнение автора: Друзья, расчеты и анализ я максимально упростил. Конечно, нужно сравнивать и с другими проектами, учитывая цифры, ликвидность, сроки, градпланы и доходность. Впрочем, я сейчас не о методологии, а в целом о проекте. А в целом, я считаю, что проект неплохой и рассматривать его вполне стоит.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#матвеевский_парк
Да-да, именно так, и сейчас я объясню, почему так думаю. Начну с того, что существуют всего три метода оценки стоимости недвижимости. Чтобы не было занудно, максимально упрощу:
Первый: «Сравнительный метод». Это когда мы сравниваем стоимость квартиры с аналогичными предложениями на рынке.
Второй: «Затратный метод». Иными словами: стоимость квартиры с ремонтом примерно равна стоимости суммы двух вводных: аналогичной квартиры без ремонта плюс сам ремонт.
Третий: «Доходный метод». Или какой доход может генерировать ваша недвижимость.
Есть еще четвертый метод: цены на недвижимость скоро рухнут. Но этот метод, увы, научно не обоснован и просчитать его не получится. Поэтому назову его «Эмоциональным». 😉
Так вот, если мы смотрим «под аренду», то нам в первую очередь важен «доходный метод»: арендный поток + стоимость актива во времени и минус затраты. С этим разобрались, теперь давайте считать:
В первой очереди ЖК «Матвеевский Парк» небольшие ЕВРО-2 сдаются в аренду за 85-90 тыс. руб. Причем, это обычные ПИК-коробочки, а не комфорт+ класс. Можно ли предположить, что в проекте классом выше, аренда аналогичной квартиры будет около 100 тыс. руб? Да, конечно, думаю, так и будет, ведь сейчас в ЖК «Vаngarden» ЕВРО-2 сдаются около 100-120 тыс. руб. Да-да, в проектах по-соседству достаточно высокие арендные ставки, и это даже с учетом того, что локация пока полностью не раскрылась.
Теперь производим несложные математические расчеты. И что получаем в сухом остатке? А получаем, что только от аренды мы можем иметь около 9% в год. Кроме того, мы получим прирост стоимости актива во времени, и это также следует учесть, поскольку это тоже наш доход.
Почему я пишу про рост стоимости? А потому, что локация развивается и со временем преобразится. Для понимания масштаба трансформации — основные стройки и некоторые планы города нанес на карту внизу. К слову, обратите внимание, что рядом с ЖК появится новый парк. Это вы сейчас пишите: промзона, ТЭЦ, фууу... Но пройдет какое-то время и появятся новые офисы, ТЦ, сады, школы, новые ЖК, парк, огромный бульвар с сухими фонтанами и локация будет восприниматься совсем по-другому.
Вот такие дела. Что теперь скажете, после того, как сделали экспресс-оценку через «доходный метод»? Все не так уж и плохо, как показалось на первый взгляд? Вот и я так считаю, ведь первое впечатление часто бывает обманчиво. Очень часто наши чувства мешают увидеть объективную картинку. Иными словами: все мы жаждем увидеть супер классные цены и когда их не видим, отворачиваемся и проходим мимо. А нужно делать анализ и считать.
🔖 Мнение автора: Друзья, расчеты и анализ я максимально упростил. Конечно, нужно сравнивать и с другими проектами, учитывая цифры, ликвидность, сроки, градпланы и доходность. Впрочем, я сейчас не о методологии, а в целом о проекте. А в целом, я считаю, что проект неплохой и рассматривать его вполне стоит.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#матвеевский_парк
Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.
📍Подписчик прислал фото из своей квартиры в ЖК «Ютаново», которую мы покупали в декабре 2023 в сданном корпусе, так что долго ее ждать не пришлось. Эту небольшую ЕВРО-3 с хорошей планировкой мы купили за 15 млн руб. К слову, альтернатив на районе вобщем…
📍Продолжу историю ЕВРО-3 квартиры, которую мы купили с подписчиком в ЖК «Ютаново» в декабре 2023 в сданном корпусе. Несколько дней назад был закончен хоумстейджинг и меблировка, после чего выставили ее в аренду.
И буквально за два дня квартиру сдали. Причем за 100 тыс. руб./мес.! К слову — потенциальных нанимателей было несколько, пришлось даже выбирать.
Считаю, что пока все получается совсем неплохо: расчетная доходность с ипо плечом подросла до 27% годовых, квартира ликвидная, планировка тоже. Локация развивается и полностью преобразится лет через 7. А после того, как район приведут в порядок, можно будет подумать и о продаже объекта. Ну а пока ипотеку полностью оплачивает арендатор, и после оплаты ежемесячного ипо-платежа даже остается некоторая сумма.
🔖 Удивительные времена, вы только вдумайтесь: за вас ипотеку платит арендатор и даже остается сумма сверху. Не плохо, не так ли?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#кейсы
И буквально за два дня квартиру сдали. Причем за 100 тыс. руб./мес.! К слову — потенциальных нанимателей было несколько, пришлось даже выбирать.
Считаю, что пока все получается совсем неплохо: расчетная доходность с ипо плечом подросла до 27% годовых, квартира ликвидная, планировка тоже. Локация развивается и полностью преобразится лет через 7. А после того, как район приведут в порядок, можно будет подумать и о продаже объекта. Ну а пока ипотеку полностью оплачивает арендатор, и после оплаты ежемесячного ипо-платежа даже остается некоторая сумма.
🔖 Удивительные времена, вы только вдумайтесь: за вас ипотеку платит арендатор и даже остается сумма сверху. Не плохо, не так ли?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#кейсы
📍Всех нас интересует, что будет с ценами на недвижимость. Кто-то пишет, что упадут, кто-то, наоборот, считает, что впереди только рост. Так какой сценарий наиболее вероятный?
Знаете, я считаю, что цены на недвижимость в первую очередь зависят от экономики. Иными словами — если денег у людей прибавляется, то и цены на недвижимость растут. Ну и наоборот.
А что у нас будет с экономикой? На этот вопрос нам вчера ответил ЦБ. Точнее, даже не ответил, а описал 4 сценария развития до 27 года в своем отчете:
Первый сценарий. Все будет как сейчас: потребление и спрос будут расти, ну а ЦБ будет закручивать гайки, повышая ключевую ставку. Что значит? Это значит, что %-ты по депозитам будут высокими, впрочем, как и инфляция. А из-за дорогой ипотеки цены на недвижимость будут стагнировать. Т. е. номинальные цены не изменятся, а реальные (с учетом инфляции) — будут снижаться. Вот поэтому мы и не видим общего падения цен на новостройки, видим просто коррекцию до уровней марта-апреля.
Второй сценарий. И я думаю, что как раз он сейчас и основной. Почему? Потому что на днях Владимир Путин впервые публично сказал, что идея Центробанка охладить «перегретую экономику» высокой ключевой ставкой и таким образом сбить инфляцию — не работает. И вообще, я удивлен, такого ранее не было, чтобы Президент резко прошёлся по денежно-кредитной политике ЦБ…
Ладно, что будет при этом сценарии: предприятия увеличивают выпуск продукции, чтобы удовлетворить высокий спрос. Иными словами, экономика будет бурно развиваться. Что это значит для рынка недвижимости? Это значит, что цены будут расти плюс-минус на уровень инфляции.
Третий сценарий. Меры ЦБ не срабатывают, и мы сваливаемся в инфляционную спираль. Высокие ставки по депозитам не компенсируют всеобщий рост цен, и люди начинают постепенно избавляться от вкладов, перекладывая деньги в реальные активы, в т. ч. и в недвижимость. При этом сценарии мы увидим плавный рост цен на недвижимость в течении следующего года.
Четвертый сценарий. Мировой экономический кризис. Да-да, ЦБ в своем отчете вполне допустил такой сценарий в 2025 году. Что происходит при мировом экономическом кризисе? В первую очередь падение цен на энергоносители. Что это значит для нас? Нефть по 40$ и девальвация рубля.
Что произойдет с рынком недвижимости при этом сценарии? Друзья, помните, я писал пост-исследование, что у людей огромное кол-во денег на депозитах и они могут скупить всю недвижимость в стране и без ипотеки? Так вот, произойдет взрывной одномоментно-ажиотажный спрос. Скупать будут все и всё. Ну а цены на квартиры просто улетят куда-то в небеса. Потом, конечно, с этих хаёв они будут опускаться, но это займет пару лет, как это было уже ранее.
🔖 Вот такие дела, а вы как думаете, какой сценарий наиболее вероятный? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Знаете, я считаю, что цены на недвижимость в первую очередь зависят от экономики. Иными словами — если денег у людей прибавляется, то и цены на недвижимость растут. Ну и наоборот.
А что у нас будет с экономикой? На этот вопрос нам вчера ответил ЦБ. Точнее, даже не ответил, а описал 4 сценария развития до 27 года в своем отчете:
Первый сценарий. Все будет как сейчас: потребление и спрос будут расти, ну а ЦБ будет закручивать гайки, повышая ключевую ставку. Что значит? Это значит, что %-ты по депозитам будут высокими, впрочем, как и инфляция. А из-за дорогой ипотеки цены на недвижимость будут стагнировать. Т. е. номинальные цены не изменятся, а реальные (с учетом инфляции) — будут снижаться. Вот поэтому мы и не видим общего падения цен на новостройки, видим просто коррекцию до уровней марта-апреля.
Второй сценарий. И я думаю, что как раз он сейчас и основной. Почему? Потому что на днях Владимир Путин впервые публично сказал, что идея Центробанка охладить «перегретую экономику» высокой ключевой ставкой и таким образом сбить инфляцию — не работает. И вообще, я удивлен, такого ранее не было, чтобы Президент резко прошёлся по денежно-кредитной политике ЦБ…
Ладно, что будет при этом сценарии: предприятия увеличивают выпуск продукции, чтобы удовлетворить высокий спрос. Иными словами, экономика будет бурно развиваться. Что это значит для рынка недвижимости? Это значит, что цены будут расти плюс-минус на уровень инфляции.
Третий сценарий. Меры ЦБ не срабатывают, и мы сваливаемся в инфляционную спираль. Высокие ставки по депозитам не компенсируют всеобщий рост цен, и люди начинают постепенно избавляться от вкладов, перекладывая деньги в реальные активы, в т. ч. и в недвижимость. При этом сценарии мы увидим плавный рост цен на недвижимость в течении следующего года.
Четвертый сценарий. Мировой экономический кризис. Да-да, ЦБ в своем отчете вполне допустил такой сценарий в 2025 году. Что происходит при мировом экономическом кризисе? В первую очередь падение цен на энергоносители. Что это значит для нас? Нефть по 40$ и девальвация рубля.
Что произойдет с рынком недвижимости при этом сценарии? Друзья, помните, я писал пост-исследование, что у людей огромное кол-во денег на депозитах и они могут скупить всю недвижимость в стране и без ипотеки? Так вот, произойдет взрывной одномоментно-ажиотажный спрос. Скупать будут все и всё. Ну а цены на квартиры просто улетят куда-то в небеса. Потом, конечно, с этих хаёв они будут опускаться, но это займет пару лет, как это было уже ранее.
🔖 Вот такие дела, а вы как думаете, какой сценарий наиболее вероятный? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Ух ты, а СБЕР-то не врет. Видели, что недавно на сайте «Домклик» появилась сноска: «Лимиты по семейной ипотеке заканчиваются. Успей получить кредит, пока программа активна»? Я сначала не придал этому особого значения и подумал, что это такой маркетинговый ход, мол, налетай, успевай.
Но потом, на днях, прозвучал другой тревожный звоночек: с 29 августа банк «Уралсиб» перестал выдавать семейную ипотеку, ибо закончился лимит.
В общем, вчера я полез в оперативную отчетность по выдачам и стал считать. И как оказалось, увы, с лимитами по семейной ипотеке все не очень хорошо. У СБЕР-а они закончатся в течение месяца, следующий в очереди — «Россельхозбанк» и «Альфа-Банк». Ну а всего лимитов по семейной ипотеке осталось на 2 месяца.
🔖 Я даже думаю, что общих лимитов по семейке осталось где-то на месяц. Ведь как только они закончатся у СБЕР-а, люди сразу же побегут одобряться, вспомнив, как резко и неожиданно изменили программу IT-ипотеки после того, как закончились лимиты.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Но потом, на днях, прозвучал другой тревожный звоночек: с 29 августа банк «Уралсиб» перестал выдавать семейную ипотеку, ибо закончился лимит.
В общем, вчера я полез в оперативную отчетность по выдачам и стал считать. И как оказалось, увы, с лимитами по семейной ипотеке все не очень хорошо. У СБЕР-а они закончатся в течение месяца, следующий в очереди — «Россельхозбанк» и «Альфа-Банк». Ну а всего лимитов по семейной ипотеке осталось на 2 месяца.
🔖 Я даже думаю, что общих лимитов по семейке осталось где-то на месяц. Ведь как только они закончатся у СБЕР-а, люди сразу же побегут одобряться, вспомнив, как резко и неожиданно изменили программу IT-ипотеки после того, как закончились лимиты.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍«Если бы не было льготных ипотек, не было бы и такой высокой инфляции и такой высокой ключевой ставки. Льготная ипотека разгоняет цены на недвижимость = разгоняет инфляцию = разгоняет ключевую ставку.»
Выше, я тезисно описал пресс-конференцию главы Центробанка по ключевой ставке. Теперь вопрос: я правильно понимаю, что уже осенью можно ждать снижение инфляции и снижение ключевой ставки? Ну и теперь произойдет снижение цен на жилье?
Или все не так однозначно? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Выше, я тезисно описал пресс-конференцию главы Центробанка по ключевой ставке. Теперь вопрос: я правильно понимаю, что уже осенью можно ждать снижение инфляции и снижение ключевой ставки? Ну и теперь произойдет снижение цен на жилье?
Или все не так однозначно? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍М-да, пока в предыдущем посте шло бурное обсуждение предполагаемого обрушения цен на недвижимость, ПИК стартанул с продажами в новой очереди ЖК «Саларьево Парк».
И вы посмотрите на цены:
Студия (20 м2) от 8,6 млн руб.
ЕВРО-2 (33 м2) от 11,5 млн руб.
ЕВРО-3 (53 м2) от 15,6 млн руб.
Как вам? Парадокс или нет? Ипотеку с гос. поддержкой свернули, а ПИК выводит в продажу новые корпуса дороже, чем стоит «вторичка» в этом же проекте.
🔖 Увы, это не парадокс. Вот именно этого я и боялся, когда писал, что доступность жилья может снизиться. Смотрите, что делает застройщик: снижает этажность, презентует симпатичную архитектуру и теперь не строит массовое и бюджетное жилье. Новый формат = новые цены. И эти цены, несомненно, многим не понравятся.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#саларьево_парк
И вы посмотрите на цены:
Студия (20 м2) от 8,6 млн руб.
ЕВРО-2 (33 м2) от 11,5 млн руб.
ЕВРО-3 (53 м2) от 15,6 млн руб.
Как вам? Парадокс или нет? Ипотеку с гос. поддержкой свернули, а ПИК выводит в продажу новые корпуса дороже, чем стоит «вторичка» в этом же проекте.
🔖 Увы, это не парадокс. Вот именно этого я и боялся, когда писал, что доступность жилья может снизиться. Смотрите, что делает застройщик: снижает этажность, презентует симпатичную архитектуру и теперь не строит массовое и бюджетное жилье. Новый формат = новые цены. И эти цены, несомненно, многим не понравятся.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#саларьево_парк
📍Эх, вот и «Инсайды» вкурили, как будет развиваться рынок после отмены ипотеки с гос. поддержкой. Пишут, что теперь доступного жилья в Москве больше строить… не будут. Ссылка.
Об этом я писал много раз и говорил, что льготные ипотечные программы повышают доступность жилья, по крайней мере в столице, так как позволяют строить много недорого жилья. В регионах, да, немного другая ситуация, где-то цены выросли необоснованно высоко, так как строили мало.
А в Москве с 2020 года стали строить очень много, объем стройки вырос в два раза. Возводили много комфорт-класса, внутри МКАД у метро. Да, цены чаще бывали оверпрайснутые, но всегда получалось находить хорошие и ликвидные квартиры с потенциалом прироста стоимости при небольшом бюджете.
Ну и что теперь? Как пишут Инсайды: «Будет только бизнес, только премиум, только роскошная Москва». Вот такие дела. Но расстраиваться не стоит, хорошие варианты есть, были и будут.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Об этом я писал много раз и говорил, что льготные ипотечные программы повышают доступность жилья, по крайней мере в столице, так как позволяют строить много недорого жилья. В регионах, да, немного другая ситуация, где-то цены выросли необоснованно высоко, так как строили мало.
А в Москве с 2020 года стали строить очень много, объем стройки вырос в два раза. Возводили много комфорт-класса, внутри МКАД у метро. Да, цены чаще бывали оверпрайснутые, но всегда получалось находить хорошие и ликвидные квартиры с потенциалом прироста стоимости при небольшом бюджете.
Ну и что теперь? Как пишут Инсайды: «Будет только бизнес, только премиум, только роскошная Москва». Вот такие дела. Но расстраиваться не стоит, хорошие варианты есть, были и будут.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Слушайте, а для рынка недвижимости стали появляться позитивные заголовки. Смотрите:
«Известия» пишут, что ЦБ, скорее всего, сохранит ключевую ставку 13 сентября, т. е. поднимать не будут, как ожидали многие. Ну и по мнению главы ВТБ Андрея Костина, регулятор оставит ставку на текущем уровне.
Что ты нам тут про экономику пишешь, подумают подписчики. Что там с ценами на недвижимость, ждать ракету или подешевеет? Ну что же, вопрос интересный, поэтому объясню простым языком.
Смотрите, цены на недвижимость фундаментально двигают 3 вводные:
Первая. «Ключевая ставка». Кто не знает, что это, кратко объясню:
Кредиты берут не только люди, но и сами банки. Так вот, если первые идут за деньгами в банк, то вторые занимают у Центробанка. В общем, ключевая ставка — это минимальный процент, под который банки занимают у ЦБ, а потом, «прикрутив» немного сверху, выдают нам кредиты и ипотеки. Поэтому, чем выше «ключ», тем дороже ипотека и наоборот.
Да, пока рыночные ставки по ипотеке достаточно высоки. Поэтому часть людей ждет снижения цен на недвижимость. Но! Давайте посмотрим на вторую вводную.
Вторая. «Кол-во рублей у людей». Ну или по-научному денежный агрегат «M2 домохозяйств». А вот тут, друзья, полный трындец. И этот трындец не все видят, чтобы его разглядеть, нужно смотреть отчеты Центробанка. Ладно, пугать не буду, лучше напишу — всё чересчур хорошо, денег просто прорва. Смотрите:
Давайте возьмем за точку равновесия 2019 год, когда, по мнению некоторых подписчиков, цены на квартиры были справедливыми. Так вот, с 2019 года кол-во денег у людей… удвоилось. Было 32 трлн руб., а стало 64 трлн руб. Впечатляет прирост за 5 лет? Вот и меня тоже.
Третья. И самое важное. Рынком недвижимости управляют эмоции. Поэтому важнее всего, что думают люди.
Пока «ракета» маловероятна, но она вполне может произойти, даже на слухах об обесценивании рубля. Ведь денег у людей прорва, как мы увидели выше.
Падение цен. Знаете, если ключевую ставку оставят неизменной, то падения цен ожидать не стоит. Рынок воспримет этот сигнал как будущее смягчение кредитно-денежной политики, и вполне возможно, мы даже увидим некоторый рост цен до конца года.
🔖 К слову, я до сих пор считаю, что свежая «вторичка»недооценена, и мы в первую очередь должны увидеть рост цен именно на «вторичке».
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
«Известия» пишут, что ЦБ, скорее всего, сохранит ключевую ставку 13 сентября, т. е. поднимать не будут, как ожидали многие. Ну и по мнению главы ВТБ Андрея Костина, регулятор оставит ставку на текущем уровне.
Что ты нам тут про экономику пишешь, подумают подписчики. Что там с ценами на недвижимость, ждать ракету или подешевеет? Ну что же, вопрос интересный, поэтому объясню простым языком.
Смотрите, цены на недвижимость фундаментально двигают 3 вводные:
Первая. «Ключевая ставка». Кто не знает, что это, кратко объясню:
Кредиты берут не только люди, но и сами банки. Так вот, если первые идут за деньгами в банк, то вторые занимают у Центробанка. В общем, ключевая ставка — это минимальный процент, под который банки занимают у ЦБ, а потом, «прикрутив» немного сверху, выдают нам кредиты и ипотеки. Поэтому, чем выше «ключ», тем дороже ипотека и наоборот.
Да, пока рыночные ставки по ипотеке достаточно высоки. Поэтому часть людей ждет снижения цен на недвижимость. Но! Давайте посмотрим на вторую вводную.
Вторая. «Кол-во рублей у людей». Ну или по-научному денежный агрегат «M2 домохозяйств». А вот тут, друзья, полный трындец. И этот трындец не все видят, чтобы его разглядеть, нужно смотреть отчеты Центробанка. Ладно, пугать не буду, лучше напишу — всё чересчур хорошо, денег просто прорва. Смотрите:
Давайте возьмем за точку равновесия 2019 год, когда, по мнению некоторых подписчиков, цены на квартиры были справедливыми. Так вот, с 2019 года кол-во денег у людей… удвоилось. Было 32 трлн руб., а стало 64 трлн руб. Впечатляет прирост за 5 лет? Вот и меня тоже.
Третья. И самое важное. Рынком недвижимости управляют эмоции. Поэтому важнее всего, что думают люди.
Пока «ракета» маловероятна, но она вполне может произойти, даже на слухах об обесценивании рубля. Ведь денег у людей прорва, как мы увидели выше.
Падение цен. Знаете, если ключевую ставку оставят неизменной, то падения цен ожидать не стоит. Рынок воспримет этот сигнал как будущее смягчение кредитно-денежной политики, и вполне возможно, мы даже увидим некоторый рост цен до конца года.
🔖 К слову, я до сих пор считаю, что свежая «вторичка»недооценена, и мы в первую очередь должны увидеть рост цен именно на «вторичке».
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍В предыдущем посте я назвал свежую «вторичку» недооцененной, и наш канал, само собой, взорвался. Подписчики накидали гневных комментариев: Алексей, разуй глаза, посмотри на индекс IRN — «вторичка» не растет, ипотека дорогая, ну а цены в стратосфере. Мол, о каком потенциальном росте ты пишешь, лучше жди американских горок: сначала спуск, а потом подъем.
Знаете, я, в общем-то, и сам не против прокатиться на таких горках. Смотрите, какая красота: цены завтра падают в два раза, и я закупаюсь. Ну а послезавтра цены вырастают в два раза — и я продаю. Профит = два икса, причем гарантировано! Ура, я богат! Эх, мечты, мечты, к сожалению, так не будет. Почему? Сейчас объясню.
Начну с общего индекса IRN. Я на него даже не смотрю, ибо он не отражает реальной картины и бывает, что вообще вводит в заблуждение. Почему? А зачем нужен коктейль из средних цен старых пятиэтажек, панелек, сталинок и т.д., причем от Некрасовки до Арбата? Что он дает? Правильно — либо ничего, либо просто сигнализирует об общих настроениях продавцов квартир.
Если мы хотим докопаться до истины, то нам скорее нужен другой индекс IRN, а именно индекс по «типам жилья». Итак, кликаем в него, и что мы видим? А видим мы уже совсем другую картинку. Цены падают у старой «вторички» в 5-этажных домах (скорее всего, с «убитым» ремонтом) и у «раздутых» площадей с высокой абсолютной ценой. А в других сегментах цены растут и растут даже в текущее время, при заградительных ипотечных ставках. Удивлены? Я даже больше скажу — если мы начнем копать глубже, то можем найти районы-ракеты, где наблюдается аномальный рост цен, причем во всех типах жилья.
Продолжу. И дальше будут личные наблюдения. В «подборах» квартир я нахожусь постоянно и практически без выходных. В общем, это и есть моя основная работа, постоянно что-то анализирую и сравнивниваю, в т.ч. и свежую «вторичку». Так вот, еще год назад в 90% случаях в условном ЖК «вторичка» стоила чуть дешевле, чем стройка. А сейчас ситуация стала меняться. В отчетах я все чаще пишу: «Ликвидных переуступок – нет, вторичка тут дороже».
🔖 В общем, пока это не явно, и пока это только мои наблюдения — рынок меняется. В хороших ЖК свежая «вторичка» понемногу подрастает в цене и уже стоит дороже стройки, а не наоборот. Вот такие дела, имейте это в виду.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#личные_наблюдения
Знаете, я, в общем-то, и сам не против прокатиться на таких горках. Смотрите, какая красота: цены завтра падают в два раза, и я закупаюсь. Ну а послезавтра цены вырастают в два раза — и я продаю. Профит = два икса, причем гарантировано! Ура, я богат! Эх, мечты, мечты, к сожалению, так не будет. Почему? Сейчас объясню.
Начну с общего индекса IRN. Я на него даже не смотрю, ибо он не отражает реальной картины и бывает, что вообще вводит в заблуждение. Почему? А зачем нужен коктейль из средних цен старых пятиэтажек, панелек, сталинок и т.д., причем от Некрасовки до Арбата? Что он дает? Правильно — либо ничего, либо просто сигнализирует об общих настроениях продавцов квартир.
Если мы хотим докопаться до истины, то нам скорее нужен другой индекс IRN, а именно индекс по «типам жилья». Итак, кликаем в него, и что мы видим? А видим мы уже совсем другую картинку. Цены падают у старой «вторички» в 5-этажных домах (скорее всего, с «убитым» ремонтом) и у «раздутых» площадей с высокой абсолютной ценой. А в других сегментах цены растут и растут даже в текущее время, при заградительных ипотечных ставках. Удивлены? Я даже больше скажу — если мы начнем копать глубже, то можем найти районы-ракеты, где наблюдается аномальный рост цен, причем во всех типах жилья.
Продолжу. И дальше будут личные наблюдения. В «подборах» квартир я нахожусь постоянно и практически без выходных. В общем, это и есть моя основная работа, постоянно что-то анализирую и сравнивниваю, в т.ч. и свежую «вторичку». Так вот, еще год назад в 90% случаях в условном ЖК «вторичка» стоила чуть дешевле, чем стройка. А сейчас ситуация стала меняться. В отчетах я все чаще пишу: «Ликвидных переуступок – нет, вторичка тут дороже».
🔖 В общем, пока это не явно, и пока это только мои наблюдения — рынок меняется. В хороших ЖК свежая «вторичка» понемногу подрастает в цене и уже стоит дороже стройки, а не наоборот. Вот такие дела, имейте это в виду.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#личные_наблюдения
📍А вот и глава АН «Этажи» Ильдар Хусаинов сегодня написал, что, по его наблюдениям, рынок, на удивление, хороший, и кол-во сделок по сети — опять пошло вверх.
К слову, помню, еще пару месяцев назад он не был так оптимистичен. Ну а я тогда писал, что заградительные ставки по ипотеке вряд ли повлияют на рынок «вторички», ибо кол-во рублей у людей растет беспрецедентными темпами.
А как у вас с продажами? Есть показы и сделки? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
К слову, помню, еще пару месяцев назад он не был так оптимистичен. Ну а я тогда писал, что заградительные ставки по ипотеке вряд ли повлияют на рынок «вторички», ибо кол-во рублей у людей растет беспрецедентными темпами.
А как у вас с продажами? Есть показы и сделки? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
📍 ЖК «Voice Towers», застройщик «3S Group». Адрес: Москва, проезд 1-й Грайвороновский, 2c12. Бизнес-класс, без отделки, выдача ключей до 06.2029, ввод до 4 кв. 2027. Метро «Текстильщики» 15 мин пешком.
Думаю, что вот-вот «стартанут» продажи, т. к. недавно появились документы на дом.рф. Поэтому, похоже, самое время «разобрать» проект. Итак, приступаю.
Уже известны стартовые цены, от:
Студии (22,8 м2) — 9,1 млн руб
ЕВРО-2 (36 м2) — 12,7 млн руб
ЕВРО-3 (48,3 м2) — 16,4 млн руб
Сначала напишу о транспортной доступности, ведь у локации есть один важный нюанс, о котором не все знают. Смотрите: рядом с проектом расположена станция МЦК и D2 «Новохохловская». Так вот, станция МЦК — есть, а дороги к ней — нет. До нее просто не дойти, ибо путь преграждает домостроительный комбинат.
Да-да, знаю, что можно пролезть через дырку в заборе и пройтись вдоль ж/д путей, но это путь для экстремалов. Поэтому, пока, пешей доступности к МЦК «Новохохловская» — нет. Но, это только пока. Похоже, скоро все изменится:
Уже получено согласование на частичное изъятие территории ДСК-1 для строительства тротуара к «Новохохловской» и идет процесс согласования нового перехода с железной дорогой. В общем, новому пешеходному маршруту — быть, и его я отметил на карте внизу. Поэтому, со временем, ближайшей станцией метро станет «Новохохловская», до которой около 12 минут пешком.
Продолжу. Локацию ждет бурное развитие. И на это есть две причины. Первая: всю промзону «Грайвороново» полностью снесут и застроят с чистого листа. Город её уже разделил на отдельные участки под новое строительство. Вторая: проект возводится недалеко от будущего нового делового центра столицы — «Сити-2 Южный Порт», до которого две остановки на МЦК или около 1 км по прямой.
Если смотрите «для себя»: Знаете, я бы рассмотрел, если нужна эта локация. Да, понимаю, что с одной стороны, ключи еще не скоро, ну а с другой стороны – где еще в внутри МКАД, можно купить ЕВРО-2 в бизнес-классе за 12,7 млн руб? Вот такие дела. Также отмечу, что около метро «Текстильщики» есть классное место для подрастающих спортсменов. Это КЦ «Москвич» с академией олимпийских видов спорта.
Если смотрите «под аренду»: Она тут точно будет востребована, так как в локации появится новый офисно-деловой кластер. Ну и не стоит забывать, что рядом находится «Технополис-Печатники». Это что-то типа технопарка, только с налоговыми льготами для резидентов. В общем, это особая экономическая зона и крупнейшая площадка Москвы с высокотехнологичным и медицинским производством, где трудится около 6 тыс. человек, которым нужно где-то жить. Ну а арендные ставки тут будут достаточно высоки, примерно как в ЖК «Метрополия»: ЕВРО-2 сдадите тыс. за 90-95 руб., а ЕВРО-3 примерно за 120-130 тыс. руб.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#voice_towers
Думаю, что вот-вот «стартанут» продажи, т. к. недавно появились документы на дом.рф. Поэтому, похоже, самое время «разобрать» проект. Итак, приступаю.
Уже известны стартовые цены, от:
Студии (22,8 м2) — 9,1 млн руб
ЕВРО-2 (36 м2) — 12,7 млн руб
ЕВРО-3 (48,3 м2) — 16,4 млн руб
Сначала напишу о транспортной доступности, ведь у локации есть один важный нюанс, о котором не все знают. Смотрите: рядом с проектом расположена станция МЦК и D2 «Новохохловская». Так вот, станция МЦК — есть, а дороги к ней — нет. До нее просто не дойти, ибо путь преграждает домостроительный комбинат.
Да-да, знаю, что можно пролезть через дырку в заборе и пройтись вдоль ж/д путей, но это путь для экстремалов. Поэтому, пока, пешей доступности к МЦК «Новохохловская» — нет. Но, это только пока. Похоже, скоро все изменится:
Уже получено согласование на частичное изъятие территории ДСК-1 для строительства тротуара к «Новохохловской» и идет процесс согласования нового перехода с железной дорогой. В общем, новому пешеходному маршруту — быть, и его я отметил на карте внизу. Поэтому, со временем, ближайшей станцией метро станет «Новохохловская», до которой около 12 минут пешком.
Продолжу. Локацию ждет бурное развитие. И на это есть две причины. Первая: всю промзону «Грайвороново» полностью снесут и застроят с чистого листа. Город её уже разделил на отдельные участки под новое строительство. Вторая: проект возводится недалеко от будущего нового делового центра столицы — «Сити-2 Южный Порт», до которого две остановки на МЦК или около 1 км по прямой.
Если смотрите «для себя»: Знаете, я бы рассмотрел, если нужна эта локация. Да, понимаю, что с одной стороны, ключи еще не скоро, ну а с другой стороны – где еще в внутри МКАД, можно купить ЕВРО-2 в бизнес-классе за 12,7 млн руб? Вот такие дела. Также отмечу, что около метро «Текстильщики» есть классное место для подрастающих спортсменов. Это КЦ «Москвич» с академией олимпийских видов спорта.
Если смотрите «под аренду»: Она тут точно будет востребована, так как в локации появится новый офисно-деловой кластер. Ну и не стоит забывать, что рядом находится «Технополис-Печатники». Это что-то типа технопарка, только с налоговыми льготами для резидентов. В общем, это особая экономическая зона и крупнейшая площадка Москвы с высокотехнологичным и медицинским производством, где трудится около 6 тыс. человек, которым нужно где-то жить. Ну а арендные ставки тут будут достаточно высоки, примерно как в ЖК «Метрополия»: ЕВРО-2 сдадите тыс. за 90-95 руб., а ЕВРО-3 примерно за 120-130 тыс. руб.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#voice_towers
