Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.
📍Удивительная новость. ПИК 30 мая получил разрешение на строительство второй очереди ЖК «Vangarden». Теперь она будет называться ЖК «Среда на Лобачевского». Ну новость как новость, скажете вы. Что же тут удивительного? А удивительно то, что в проекте…
📍У меня есть две новости. Первая: логика, в предыдущем посте, меня не подвела — у ПИК-а появился новый бренд. Со слов застройщика, это будет доступный бизнес-класс, который дешевле Формы.
Вторая: В Матвеевском парке, ПИК, больше не будет строить недорогое жилье. И я сейчас постараюсь объяснить почему так думаю. Смотрите: мы понимаем, что кластер развивается и тут в будущем будет классно: бульвары, фонтаны, офисы, новые школы, ТЦ и т.д.
Но нюанс в том, что и застройщик это понимает. Поэтому, каждый следующий квартал, он хочет продавать… дороже. А как продавать дороже уже построенных очередей? Элементарно, Ватсон — нужно повышать класс жилья. Вот поэтому и появился новый бренд «SREDA».
В общем, стартовые цены, в ЖК «Среда на Лобачевского», мне уже известны, (от):
Студии (23 м2) — 12 млн руб
ЕВРО-2 (35 м2) — 15 млн руб
ЕВРО-3 (70 м2) — 27 млн руб
Ну и прикрепляю рендеры, которые, мой взгляд, выглядят достаточно симпатично.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Вторая: В Матвеевском парке, ПИК, больше не будет строить недорогое жилье. И я сейчас постараюсь объяснить почему так думаю. Смотрите: мы понимаем, что кластер развивается и тут в будущем будет классно: бульвары, фонтаны, офисы, новые школы, ТЦ и т.д.
Но нюанс в том, что и застройщик это понимает. Поэтому, каждый следующий квартал, он хочет продавать… дороже. А как продавать дороже уже построенных очередей? Элементарно, Ватсон — нужно повышать класс жилья. Вот поэтому и появился новый бренд «SREDA».
В общем, стартовые цены, в ЖК «Среда на Лобачевского», мне уже известны, (от):
Студии (23 м2) — 12 млн руб
ЕВРО-2 (35 м2) — 15 млн руб
ЕВРО-3 (70 м2) — 27 млн руб
Ну и прикрепляю рендеры, которые, мой взгляд, выглядят достаточно симпатично.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍А давайте вспомним историю Московского рынка недвижимости? Имею в виду, как, когда и почему этот рынок падал. Ведь предыдущие события позволяют нам осознать настоящее и взглянуть в будущее. Итак, начинаю.
Кризис №1:
1998 год. Что произошло: дефолт, девальвация рубля, обвал рынка ГКО и ОФЗ, падение цен на нефть.
Помните еще те бородатые времена? Рынка новостроек, как и ипотеки — не существовало. Квартиры продавались исключительно за кэш, а цены были в долларах.
После шоковых событий, стоимость недвижимости в валюте падает на 30%, а в девальвированных рублях происходит кратный рост. Однако, рынок достаточно быстро восстанавливается и цены растут до 2008 года.
Кризис №2:
2008 год. Что произошло: ипотечный кризис в США, падение цен на нефть.
Этот кризис примечателен тем, что ему предшествовал безумный рост цен на недвижимость в Москве. Приведу пример: квартира в панельном доме стоила 5 тыс долл/м2. И это в ценах 2008 года! Для сравнения, в текущих, это примерно 700 тыс руб/м2. Как вам такие цены?
После шока в экономике, квартиры в валюте дешевеют наполовину, а в рублях происходит снижение на 20%. Однако, рынок опять быстро восстанавливается и уже через год начинается рост цен. Кстати, именно по этим временам, вздыхают бывалые инвесторы, когда за цикл стройки можно было делать два-три икса.
Кризис № 3:
2014 год. Что произошло: санкции, девальвация рубля и снижение цен на нефть. Падение покупательской способности, сокращение количества рабочих мест.
А вот этот спад был затяжным, он продлился более 3-х лет. К слову, ЦБ, в это время, поднимает ключевую ставку до 17% годовых. Как отреагировал рынок недвижимости? В валюте резкое падение, почти в два раза. А цены в рублях медленно сползали на протяжении 3-х лет и снизились на 15% от предыдущих максимумов.
Кризис № 4:
2022 год. Что произошло: СВО, мобилизация.
Краткосрочному падению цен предшествовал бурный рост, особенно в феврале-марте 2022. Помните, как на фоне шоковых событий скупали «вторичку» в эти месяца? Был настоящий аншлаг.
В итоге, в очередной раз, снижение цен в долларах почти в два раза, а в рублях ослабли на 10%, после чего продолжили рост.
🔖 Для чего я написал этот пост? Для того, что бы вы могли самостоятельно сделать прогноз, основанный на цифрах, истории и фактах.
Как поведет себя рынок после отмены льготных ипотек? 👀 История нам подсказывает, что после резкого взлета следует падение, но оно краткосрочное. Ну а длительное снижение цен было только один раз. В интервале 2015-2018 годов. Но оно было очень медленным, за 3 года цены снизились на 15%.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Кризис №1:
1998 год. Что произошло: дефолт, девальвация рубля, обвал рынка ГКО и ОФЗ, падение цен на нефть.
Помните еще те бородатые времена? Рынка новостроек, как и ипотеки — не существовало. Квартиры продавались исключительно за кэш, а цены были в долларах.
После шоковых событий, стоимость недвижимости в валюте падает на 30%, а в девальвированных рублях происходит кратный рост. Однако, рынок достаточно быстро восстанавливается и цены растут до 2008 года.
Кризис №2:
2008 год. Что произошло: ипотечный кризис в США, падение цен на нефть.
Этот кризис примечателен тем, что ему предшествовал безумный рост цен на недвижимость в Москве. Приведу пример: квартира в панельном доме стоила 5 тыс долл/м2. И это в ценах 2008 года! Для сравнения, в текущих, это примерно 700 тыс руб/м2. Как вам такие цены?
После шока в экономике, квартиры в валюте дешевеют наполовину, а в рублях происходит снижение на 20%. Однако, рынок опять быстро восстанавливается и уже через год начинается рост цен. Кстати, именно по этим временам, вздыхают бывалые инвесторы, когда за цикл стройки можно было делать два-три икса.
Кризис № 3:
2014 год. Что произошло: санкции, девальвация рубля и снижение цен на нефть. Падение покупательской способности, сокращение количества рабочих мест.
А вот этот спад был затяжным, он продлился более 3-х лет. К слову, ЦБ, в это время, поднимает ключевую ставку до 17% годовых. Как отреагировал рынок недвижимости? В валюте резкое падение, почти в два раза. А цены в рублях медленно сползали на протяжении 3-х лет и снизились на 15% от предыдущих максимумов.
Кризис № 4:
2022 год. Что произошло: СВО, мобилизация.
Краткосрочному падению цен предшествовал бурный рост, особенно в феврале-марте 2022. Помните, как на фоне шоковых событий скупали «вторичку» в эти месяца? Был настоящий аншлаг.
В итоге, в очередной раз, снижение цен в долларах почти в два раза, а в рублях ослабли на 10%, после чего продолжили рост.
🔖 Для чего я написал этот пост? Для того, что бы вы могли самостоятельно сделать прогноз, основанный на цифрах, истории и фактах.
Как поведет себя рынок после отмены льготных ипотек? 👀 История нам подсказывает, что после резкого взлета следует падение, но оно краткосрочное. Ну а длительное снижение цен было только один раз. В интервале 2015-2018 годов. Но оно было очень медленным, за 3 года цены снизились на 15%.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍ЦБ оставил ключевую ставку без изменений — 16%. Честно говоря, я удивлен. Думал, что повысят до 17-18%.
Но вобще-то это как-то не правильно, ведь ключ остался прежним, а банки подняли ставки по ипотеке. Ждем снижения процентов по ипо?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Но вобще-то это как-то не правильно, ведь ключ остался прежним, а банки подняли ставки по ипотеке. Ждем снижения процентов по ипо?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍На днях стартовали продажи в третьей очереди ЖК «Лучи». И эту, третью очередь, стоит «разобрать», ведь у нее есть некоторые нюансы.
«Лучи-3», текущие цены, от:
Студия (22 м2) — 6,4 млн руб
ЕВРО-2 (35 м2) —9,7 млн руб
ЕВРО-3 (61 м2) — 14,8 млн руб
Знаете, одно время, я достаточно тепло отзывался об этом проекте. А точнее, хвалил локацию и транспортную доступность: рядом парки, скверы, вся инфраструктура, новый ТЦ, удобные выезды на Киевское и Боровское шоссе. В общем, это старый обжитой район Москвы, пусть и находящийся за МКАД.
Так вот, дифирамбы я пел первой и второй очереди проекта, особенно первой, из-за ее удачного расположения рядом со всей инфраструктурой и вблизи от метро «Солнцево». Для новеньких в канале, докладываю, что «инвестом» ЖК «Лучи» я не называл. Предлагал рассматривать только «для себя», если ограничен бюджет и нужна уже готовая городская среда с Московской пропиской.
Вернемся к третьей очереди. Если кратко: рассматривать в ней покупку я бы не стал. И на это есть несколько причин:
Первая. Этот квартал отрезан от инфраструктуры железной дорогой, а метро «Солнцево» не в пешей доступности, т.к. идти до него около 25 минут. Для объективности стоит добавить, что рядом D4 «Новопеределкино», но она жутко неудобная. Ведь это даже не станция, скорее путь-челнок в одну остановку до «Солнечной», где нужно делать пересадку на полноценную ветку.
Вторая. К этому кварталу ближе метро «Боровское шоссе», но до него тоже не дойти, т.к. путь к нему будет преграждать стройка следующих очередей еще лет 7.
🔖 Мнение автора: «Лучи-3» под аренду совершенно не подходит, да и застройщик, вывел в продажу только квартиры без отделки. Если смотрите «для себя», то лучше обратить внимание на «Лучи-2» — ведь этот квартал более удачен в плане расположения.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_лучи
«Лучи-3», текущие цены, от:
Студия (22 м2) — 6,4 млн руб
ЕВРО-2 (35 м2) —9,7 млн руб
ЕВРО-3 (61 м2) — 14,8 млн руб
Знаете, одно время, я достаточно тепло отзывался об этом проекте. А точнее, хвалил локацию и транспортную доступность: рядом парки, скверы, вся инфраструктура, новый ТЦ, удобные выезды на Киевское и Боровское шоссе. В общем, это старый обжитой район Москвы, пусть и находящийся за МКАД.
Так вот, дифирамбы я пел первой и второй очереди проекта, особенно первой, из-за ее удачного расположения рядом со всей инфраструктурой и вблизи от метро «Солнцево». Для новеньких в канале, докладываю, что «инвестом» ЖК «Лучи» я не называл. Предлагал рассматривать только «для себя», если ограничен бюджет и нужна уже готовая городская среда с Московской пропиской.
Вернемся к третьей очереди. Если кратко: рассматривать в ней покупку я бы не стал. И на это есть несколько причин:
Первая. Этот квартал отрезан от инфраструктуры железной дорогой, а метро «Солнцево» не в пешей доступности, т.к. идти до него около 25 минут. Для объективности стоит добавить, что рядом D4 «Новопеределкино», но она жутко неудобная. Ведь это даже не станция, скорее путь-челнок в одну остановку до «Солнечной», где нужно делать пересадку на полноценную ветку.
Вторая. К этому кварталу ближе метро «Боровское шоссе», но до него тоже не дойти, т.к. путь к нему будет преграждать стройка следующих очередей еще лет 7.
🔖 Мнение автора: «Лучи-3» под аренду совершенно не подходит, да и застройщик, вывел в продажу только квартиры без отделки. Если смотрите «для себя», то лучше обратить внимание на «Лучи-2» — ведь этот квартал более удачен в плане расположения.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_лучи
📍Сижу в «подборах» и вижу, как продавцы переуступок яростно повышают цены вслед за ПИК-ом. И что самое удивительное, постоянно дергают цены вверх, даже на лоты с обременением.
Совершенно непонятно, на что эти продавцы надеются😔 ... Может просто вышли «пощупать» рынок? Ведь сделку по продаже уступки с обременением (обременение — это когда у продавца квартира в ипотеке), срастить или очень сложно или практически невозможно. Под «cрастить», я подразумеваю — продать покупателю с льготной ипотекой.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Совершенно непонятно, на что эти продавцы надеются
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
📍ЖК «Бусиновский Парк». Застройщик «ПИК», адрес: Москва, ул. Ижорская д.6. Комфорт+ класс, квартиры с отделкой, ключи до: сдан - май 2027. Метро «Ховрино» 20 минут пешком.
Примерно неделю назад, стартовали продажи в новой очереди ЖК «Бусиновский Парк». И я подумал, что стоит «разобрать» проект более подробно, ведь это одна из самых недорогих новостроек внутри МКАД.
Текущие цены от:
Студия (20 м2) — 8 млн руб
ЕВРО-2 (32 м2) — 9,8 млн руб
ЕВРО-3 (50 м2) — 14,4 млн руб
ЕВРО-4 (68 м2) — 20,2 млн руб
Начну с того, у проекта есть одна особенность. Он как бы состоит из двух частей. Первая часть — это корпуса у промзоны, которые граничат с Ижорской улицей. Именно этому кварталу и посвящены комментарии о том, что райончик-то никудышный, клубы пара и трубы ТЭЦ навевают ужас и тоску, а резкие и неприятные запахи с промзоны не дают нормально жить.
А вторая часть — это корпуса ближе к Базовской улице. Так вот, тут уже цивилизация, промзона не ощущается и есть приличный сквер с хорошей школой. До метро «Ховрино», правда, не дойти, т.к. далеко. Зато D3 «Грачевская» в 13 минутах пешком и в будущем она преобразится в современный городской вокзал с пассажирским конкорсом. Ссылка
В общем, если субъективно, то с негативными отзывами о проекте, я отчасти согласен. Жить по-соседству с крупнейшей ТЭЦ в Европе, снегоплавильным пунктом и ощущать запах мазута — то еще удовольствие. А если объективно, то весь проект целиком хейтить не стоит, ведь вышеперечисленные «нюансы», в полной мере, ощущается только в первом квартале.
Добавлю, что в плане транспортной доступности, преимуществ у первой части проекта я не вижу. Давайте будем честны, до метро «Ховрино» и из первого квартала не дойти, комфортно только автобусе, ведь путь пешком займет около 20 минут.
Если смотрите «для себя»: как написал выше, транспортная доступность что у одного, что у другого квартала — примерно одинаковая, т.е. ниже средней. А вот более комфортная среда для проживания — во второй части. И именно ее, я бы и рассматривал в этом проекте. Ну а все «нюансы» локации, для ориентира, укажу на карте внизу.
Если смотрите «под аренду»: студию сдадите тыс за 40 руб, может быть даже за 45, если сделаете хорошее наполнение. Но ликвидность будет средней, ибо в сегменте студий, наиважнейший фактор — пешая доступность до метро, которой тут нет.
🔖 Мнение автора: симпатичные корпуса «комфорт+» класса в суровом окружении. С парковкой есть «нюанс», а точнее полная беда, т.к. уличные, многоуровневые, еще не построены, а подземный, есть только в одном корпусе. Ну а для жизни, считаю, что больше пригоден второй квартал, рядом с ЖК «Мой Адрес на Базовской».
А что вы думаете о проекте? Рассматривали его ранее? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#бусиновский_парк
Примерно неделю назад, стартовали продажи в новой очереди ЖК «Бусиновский Парк». И я подумал, что стоит «разобрать» проект более подробно, ведь это одна из самых недорогих новостроек внутри МКАД.
Текущие цены от:
Студия (20 м2) — 8 млн руб
ЕВРО-2 (32 м2) — 9,8 млн руб
ЕВРО-3 (50 м2) — 14,4 млн руб
ЕВРО-4 (68 м2) — 20,2 млн руб
Начну с того, у проекта есть одна особенность. Он как бы состоит из двух частей. Первая часть — это корпуса у промзоны, которые граничат с Ижорской улицей. Именно этому кварталу и посвящены комментарии о том, что райончик-то никудышный, клубы пара и трубы ТЭЦ навевают ужас и тоску, а резкие и неприятные запахи с промзоны не дают нормально жить.
А вторая часть — это корпуса ближе к Базовской улице. Так вот, тут уже цивилизация, промзона не ощущается и есть приличный сквер с хорошей школой. До метро «Ховрино», правда, не дойти, т.к. далеко. Зато D3 «Грачевская» в 13 минутах пешком и в будущем она преобразится в современный городской вокзал с пассажирским конкорсом. Ссылка
В общем, если субъективно, то с негативными отзывами о проекте, я отчасти согласен. Жить по-соседству с крупнейшей ТЭЦ в Европе, снегоплавильным пунктом и ощущать запах мазута — то еще удовольствие. А если объективно, то весь проект целиком хейтить не стоит, ведь вышеперечисленные «нюансы», в полной мере, ощущается только в первом квартале.
Добавлю, что в плане транспортной доступности, преимуществ у первой части проекта я не вижу. Давайте будем честны, до метро «Ховрино» и из первого квартала не дойти, комфортно только автобусе, ведь путь пешком займет около 20 минут.
Если смотрите «для себя»: как написал выше, транспортная доступность что у одного, что у другого квартала — примерно одинаковая, т.е. ниже средней. А вот более комфортная среда для проживания — во второй части. И именно ее, я бы и рассматривал в этом проекте. Ну а все «нюансы» локации, для ориентира, укажу на карте внизу.
Если смотрите «под аренду»: студию сдадите тыс за 40 руб, может быть даже за 45, если сделаете хорошее наполнение. Но ликвидность будет средней, ибо в сегменте студий, наиважнейший фактор — пешая доступность до метро, которой тут нет.
🔖 Мнение автора: симпатичные корпуса «комфорт+» класса в суровом окружении. С парковкой есть «нюанс», а точнее полная беда, т.к. уличные, многоуровневые, еще не построены, а подземный, есть только в одном корпусе. Ну а для жизни, считаю, что больше пригоден второй квартал, рядом с ЖК «Мой Адрес на Базовской».
А что вы думаете о проекте? Рассматривали его ранее? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#бусиновский_парк
📍Наступил июнь, поэтому пора писать традиционный пост о рынке аренды Москвы. Что же на нем происходит? По-моим наблюдениям, на рынке найма жилья начала подниматься температура. И я даже думаю, что цены на аренду опять вырастут. Причем не просто вырастут, а обновят прошлогодние максимумы. Почему? Смотрите:
На рентном рынке есть сезонность, традиционно «мертвые месяцы» это май, июнь и июль (особенно — июнь). В этот период предложение свободных квартир растет, а цены на аренду немного снижаются.
Так вот, в конеце мая и начало июня я наблюдал рост вакансий (свободных квартир). Все было скучно и предсказуемо, но… В последние две недели я вижу нетипичную ситуацию для «спокойного» периода, а именно резкое сокращение предложений, которое уменьшилось примерно на 7%.
На самом деле, минус 7 процентов экспозиции за две недели — это очень много для июня, все должно быть с точностью до наоборот, т.е. предложение должно немного увеличиваться, а не резко падать. Вот такие дела…
🔖 Также хочу сказать, что предпосылок для разворота тренда пока не видно. Поэтому, похоже, что в августе-сентябре, когда спрос начинает «зашкаливать», на арендном рынке Москвы мы увидим такой дефицит арендных квартир, которого еще не видели за всю историю наблюдений.
А вы как думаете, у арендных ставок в Москве еще есть потенциал роста? Или цены и так запредельно высоки? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
На рентном рынке есть сезонность, традиционно «мертвые месяцы» это май, июнь и июль (особенно — июнь). В этот период предложение свободных квартир растет, а цены на аренду немного снижаются.
Так вот, в конеце мая и начало июня я наблюдал рост вакансий (свободных квартир). Все было скучно и предсказуемо, но… В последние две недели я вижу нетипичную ситуацию для «спокойного» периода, а именно резкое сокращение предложений, которое уменьшилось примерно на 7%.
На самом деле, минус 7 процентов экспозиции за две недели — это очень много для июня, все должно быть с точностью до наоборот, т.е. предложение должно немного увеличиваться, а не резко падать. Вот такие дела…
🔖 Также хочу сказать, что предпосылок для разворота тренда пока не видно. Поэтому, похоже, что в августе-сентябре, когда спрос начинает «зашкаливать», на арендном рынке Москвы мы увидим такой дефицит арендных квартир, которого еще не видели за всю историю наблюдений.
А вы как думаете, у арендных ставок в Москве еще есть потенциал роста? Или цены и так запредельно высоки? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍В предыдущем посте, подписчик написал такой комментарий:
«Сейчас банк Вам не даст сделать инвест. Проектное финансирование, увы.»
Полностью соглашусь, что банки забрали весь «инвест», да и цены выросли так, что стало очень сложно понять, какой лот купить и почему. Какой выход? На скринах внизу покажу, что делаю в «подборах»:
Во-первых: нужно найти какую-то особенность в проекте
Во-вторых: выделить конкретные лоты
В-третьих: наложить град планы Москвы
В-четвертых: учесть арбитраж льготки, потенциала локации и арендного потока.
Вуаля, иногда получаются вот такие удивительные цифры: Общая доходность, без капитализации 36% годовых. Ну а кейс свежий, сегодня этот «подбор» отправил подписчику.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#кейсы
«Сейчас банк Вам не даст сделать инвест. Проектное финансирование, увы.»
Полностью соглашусь, что банки забрали весь «инвест», да и цены выросли так, что стало очень сложно понять, какой лот купить и почему. Какой выход? На скринах внизу покажу, что делаю в «подборах»:
Во-первых: нужно найти какую-то особенность в проекте
Во-вторых: выделить конкретные лоты
В-третьих: наложить град планы Москвы
В-четвертых: учесть арбитраж льготки, потенциала локации и арендного потока.
Вуаля, иногда получаются вот такие удивительные цифры: Общая доходность, без капитализации 36% годовых. Ну а кейс свежий, сегодня этот «подбор» отправил подписчику.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#кейсы
📍Что у нас происходит с продажами на «вторичке» в Москве? Росреестр сегодня сообщил, что в мае было продано 11,4 тыс квартир. Друзья, ну что-то не видно пока никакого «руха», который прогнозировали эксперты. Квартиры на «вторичке» вполне нормально продаются, даже при заградительной ставке по ипотеке, которая с нами уже полгода.
Вот такие дела. Я даже больше скажу, в прошлом месяце было продано квартир больше, чем в мае 2019 года, когда рыночная ипотека была около 9% годовых.
Вы наверное подумаете, что продажи идут, так как цены в сделках падают. А вот и нет. Я проверил динамику цен по фактическим сделкам на вторичном рынке. Так вот, по данным СБЕР-а цены-то не падают. Нет, они конечно у каких-то лотов снижаются, но в целом по рынку — наблюдается не падение, а рост цен на «вторичке».
🔖 Ну и что сейчас скажут эти эксперты? Где «рух»? Что-то я его пока не вижу. В общем, рынок «вторички» сейчас развивается по сценарию, который я описывал в октябре прошлого года: рынок не падает, а цены понемногу растут. 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Вот такие дела. Я даже больше скажу, в прошлом месяце было продано квартир больше, чем в мае 2019 года, когда рыночная ипотека была около 9% годовых.
Вы наверное подумаете, что продажи идут, так как цены в сделках падают. А вот и нет. Я проверил динамику цен по фактическим сделкам на вторичном рынке. Так вот, по данным СБЕР-а цены-то не падают. Нет, они конечно у каких-то лотов снижаются, но в целом по рынку — наблюдается не падение, а рост цен на «вторичке».
🔖 Ну и что сейчас скажут эти эксперты? Где «рух»? Что-то я его пока не вижу. В общем, рынок «вторички» сейчас развивается по сценарию, который я описывал в октябре прошлого года: рынок не падает, а цены понемногу растут. 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Думаю, что в предыдущем посте, не все меня правильно поняли. Друзья, я не топлю ни за рост, ни за падение цен. Посыл был таков: да, на рынке — ситуация не рыночная, вы уж извините за тавтологию. А не рыночная она потому, что ЦБ изо всех сил «глушит» спрос, размахивая ключевой ставкой как дубиной. Но «вторичка» не сдается и на лопатки не ложится.
А теперь давайте попробуем честно ответить на такой вопрос: если сейчас сделать ключевую ставку 10%, рыночную ипотеку 10% и депозиты 10%. Как отреагирует рынок «вторички»?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
А теперь давайте попробуем честно ответить на такой вопрос: если сейчас сделать ключевую ставку 10%, рыночную ипотеку 10% и депозиты 10%. Как отреагирует рынок «вторички»?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
📍Стасишин проговорился? Спойлер: всех нас интересуют новые критерии семейной ипотеки, которые вступят в силу с 1 июля. Правда, пока постановления нет, поэтому приходится читать между строк.
Так вот, вчера, Никита Стасишин, кто не знает — это замминистра строительства и ЖКХ, в интервью РИА заявил, что семейная ипотека со ставкой 6%, будет доступна во всех городах, если есть хотя бы один ребенок до 6-ти лет. Именно один ребенок, а не два.
Слушайте, если законопроект о семейке «протолкнут» с такими параметрами, то обвала спроса на новостройки не произойдет. Скорее легкая коррекция, после ажиотажного мая-июня.
Впрочем, пока, это больше похоже на «хотелки» Минстроя. Ведь первоочередная задача этого ведомства — выполнение планов по вводу жилья. Посмотрим, как отреагирует Минфин, который занимает более жесткую позицию.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Так вот, вчера, Никита Стасишин, кто не знает — это замминистра строительства и ЖКХ, в интервью РИА заявил, что семейная ипотека со ставкой 6%, будет доступна во всех городах, если есть хотя бы один ребенок до 6-ти лет. Именно один ребенок, а не два.
Слушайте, если законопроект о семейке «протолкнут» с такими параметрами, то обвала спроса на новостройки не произойдет. Скорее легкая коррекция, после ажиотажного мая-июня.
Впрочем, пока, это больше похоже на «хотелки» Минстроя. Ведь первоочередная задача этого ведомства — выполнение планов по вводу жилья. Посмотрим, как отреагирует Минфин, который занимает более жесткую позицию.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Друзья, иногда встречаю комментарии о том, что высокая ключевая ставка и заградительные ставки по ипотеке — это благо, т.к. рынку недвижимости нужно охладиться.
Поэтому, решил сегодня показать вам, что происходит с ценами на недвижимость в других странах с высокой инфляцией. Заходим на турецкую Endeksa — это аналог нашего ЦИАН-а и видим следующую картину:
В Турции, где ключевая ставка за год взлетела с 45 до 50% годовых, цены на недвижимость… не падают, а растут. И они растут не в постоянно обесценивающейся местной лире, а растут в долларе.
🔖 Вот такие дела. Если смотреть на Турецкий рынок недвижимости, то получается, что высокая ключевая ставка совсем не гарантирует снижение цен на квартиры. И именно поэтому, сам, совсем не испытываю радости от высокой ключевой и даже допускаю парадокс: «висит груша — нельзя скушать» 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Поэтому, решил сегодня показать вам, что происходит с ценами на недвижимость в других странах с высокой инфляцией. Заходим на турецкую Endeksa — это аналог нашего ЦИАН-а и видим следующую картину:
В Турции, где ключевая ставка за год взлетела с 45 до 50% годовых, цены на недвижимость… не падают, а растут. И они растут не в постоянно обесценивающейся местной лире, а растут в долларе.
🔖 Вот такие дела. Если смотреть на Турецкий рынок недвижимости, то получается, что высокая ключевая ставка совсем не гарантирует снижение цен на квартиры. И именно поэтому, сам, совсем не испытываю радости от высокой ключевой и даже допускаю парадокс: «висит груша — нельзя скушать» 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Подписчик пишет, что в СБЕР-е, со вчерашнего дня, невозможно записаться на ипотечную сделку. Всех переносят на 1 июля. Учитывайте это, если у вас есть одобрение в зеленом банке.
«Добрый день, Алексей. Думаю Вам будет интересно, что несмотря на то , что объект был одобрен в Сбере, сегодня были заблокированы все слоты на запись для подписания договора по ВСЕЙ России до 01.07.24, причем в том числе онлайн-сделки. Основание, со слов персонального менеджера Сбера, по причине отсутствия свободных специалистов, которые могут вести клиентов по ипотеке. При этом руководитель этого менеджера сказал, что каким-то чудом, по другим обьектам, у них иногда появляются слоты на запись до 01.07.24 )»
С ВТБ пока все норм. Слоты есть, сделки проводят.
.
Хочу задать вопрос подписчикам: у кого-то получилось записаться в СБЕР? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
«Добрый день, Алексей. Думаю Вам будет интересно, что несмотря на то , что объект был одобрен в Сбере, сегодня были заблокированы все слоты на запись для подписания договора по ВСЕЙ России до 01.07.24, причем в том числе онлайн-сделки. Основание, со слов персонального менеджера Сбера, по причине отсутствия свободных специалистов, которые могут вести клиентов по ипотеке. При этом руководитель этого менеджера сказал, что каким-то чудом, по другим обьектам, у них иногда появляются слоты на запись до 01.07.24 )»
С ВТБ пока все норм. Слоты есть, сделки проводят.
.
Хочу задать вопрос подписчикам: у кого-то получилось записаться в СБЕР? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
📍Ну что же, началось… В конце мая, я написал, что рынок новостроек перегревается и на нем настоящий пожар из-за эффекта «последнего вагона». Ну а цены, в большинстве проектов, не рыночные и стоит очень аккуратно выбирать лоты.
Потом я написал, что рынок какое-то время будет стремиться к равновесию. Из-за упавшего спроса, на рынке образуется избыток квартир и этот избыток, застройщики будут ликвидировать через скидки и акции.
И что мы видим в сводке на сегодня, когда, де-факто, льготную ипотеку не взять? А видим мы, наконец-то, массовое снижение цен от нерыночных хаёв.
Что будет дальше? Думаю, что мы увидим плавный откат до цен марта-апреля и на этих уровнях рынок закрепится. Ну а далее, застройщики начнут стимулировать спрос через различные акции. Например, включат интересные программы рассрочек и траншевую ипотеку. Эти программы я очень жду, т.к. вижу, что сейчас на рынке достаточно много покупателей с кэшем.
.
UPD: Мы, последние пару недель, ПИК практически не покупали. Зато купили много у ЛСР.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Потом я написал, что рынок какое-то время будет стремиться к равновесию. Из-за упавшего спроса, на рынке образуется избыток квартир и этот избыток, застройщики будут ликвидировать через скидки и акции.
И что мы видим в сводке на сегодня, когда, де-факто, льготную ипотеку не взять? А видим мы, наконец-то, массовое снижение цен от нерыночных хаёв.
Что будет дальше? Думаю, что мы увидим плавный откат до цен марта-апреля и на этих уровнях рынок закрепится. Ну а далее, застройщики начнут стимулировать спрос через различные акции. Например, включат интересные программы рассрочек и траншевую ипотеку. Эти программы я очень жду, т.к. вижу, что сейчас на рынке достаточно много покупателей с кэшем.
.
UPD: Мы, последние пару недель, ПИК практически не покупали. Зато купили много у ЛСР.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍ЖК «Родина Парк», застройщик «Родина», адрес : Москва, ул. Верейская, 12. Метро «Давыдково» 14 минут пешком. Ключи до 09.2027, премиум-класс, квартиры без отделки.
Текущие цены от:
Студий — нет, они будут в следующей очереди
2-ЕВРО (50 м2) — 26,2 млн руб
3-ЕВРО (72 м2) —33,8 млн руб
Знаете, визуально проект очень даже симпатичный. Глядя на рендеры, ощущается какая-то легкость и плавность, в отличии от холодных и суровых небоскребов из стекла и бетона, которые строились в Москве в последние годы. Ну и из плюсов, хочу отметить разноэтажную застройку: таунхаусы, клубные дома и башни, которые примыкает к природному заказнику «Долина реки Сетунь». В общем, за архитектуру и приватность — твердая пятерка. А вот у локации, есть несколько «нюансов», на которых хочу подробно остановиться:
Во-первых. До метро вы не дойдете. Точнее, один-два раза, конечно, прогуляетесь через парк, но потом откажетесь от этой идеи. Почему? А потому, что это не парк, а почти настоящий лес. И идти придется не по ровному тротуару, а по эко-тропе с крутыми спусками и подъемами. В общем, не каждому по-силам, особенно зимой. Так что до метро только на автобусе. К слову, хочу отметить, что ул. Верейскую, сейчас полностью перестраивают и расширяют, поэтому заторов и пробок в будущем не будет. Ссылка
Во-вторых. Да, действительно, рядом находятся две отличные школы: «Ломоносовская» и «Интеллектуал». Но в первой, обучение стоит 1,6 млн руб/год, а во второй жесткий конкурсный отбор — потянут только вундеркинды. Ну а если ваш ребенок все же «потянет», имейте в виду, что бюджетная школа действительно топовая: на одного ученика приходится 4 учителя-преподавателя из ВУЗ-ов.
В-третьих. Рядом, небольшую промзону, снесут и застроят. Обведу на карте этот участок, он уже в работе у градостроительной комиссии. И это плюс. А минус в том, что снегоплавильный пункт, увы, никуда не денется. Вот такие дела, так что зимой, из окон некоторых квартир, будет видна вереница грузовиков.
Если смотрите «под инвест»: Друзья, ну какой «инвест» по таким ценам? Очень дорого, прирост к ключам вряд ли будет, ну а текущий прайс застройщик обосновывает магией Кутузовского проспекта, до которого 7 минут на авто.
Если смотрите «под аренду»: Проект под аренду не подходит по двум причинам. Первая — к квартире вам придется покупать машиноместо, т.к. до метро не дойти. Вторая — ЕВРО-2 с ремонтом вам обойдется в 30 млн руб. А сдадите вы ее за… 120-130 тыс руб. Математика не сходится от слова совсем, ну а доходность практически отрицательная.
Если смотрите «для себя»: Симпатичный проект с бодрым прайсом. Честно говоря, себе бы не купил. Магия Кутузовского проспекта на меня не действует, мне больше нравятся комплексные проекты с изобилием внутренней инфраструктуры, но это субъективно. А если объективно, считаю, что проект своего покупателя найдет даже по таким ценам.
А что вы думаете о проекте? Текущий прайс оправдан или нет? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#родина_парк
Текущие цены от:
Студий — нет, они будут в следующей очереди
2-ЕВРО (50 м2) — 26,2 млн руб
3-ЕВРО (72 м2) —33,8 млн руб
Знаете, визуально проект очень даже симпатичный. Глядя на рендеры, ощущается какая-то легкость и плавность, в отличии от холодных и суровых небоскребов из стекла и бетона, которые строились в Москве в последние годы. Ну и из плюсов, хочу отметить разноэтажную застройку: таунхаусы, клубные дома и башни, которые примыкает к природному заказнику «Долина реки Сетунь». В общем, за архитектуру и приватность — твердая пятерка. А вот у локации, есть несколько «нюансов», на которых хочу подробно остановиться:
Во-первых. До метро вы не дойдете. Точнее, один-два раза, конечно, прогуляетесь через парк, но потом откажетесь от этой идеи. Почему? А потому, что это не парк, а почти настоящий лес. И идти придется не по ровному тротуару, а по эко-тропе с крутыми спусками и подъемами. В общем, не каждому по-силам, особенно зимой. Так что до метро только на автобусе. К слову, хочу отметить, что ул. Верейскую, сейчас полностью перестраивают и расширяют, поэтому заторов и пробок в будущем не будет. Ссылка
Во-вторых. Да, действительно, рядом находятся две отличные школы: «Ломоносовская» и «Интеллектуал». Но в первой, обучение стоит 1,6 млн руб/год, а во второй жесткий конкурсный отбор — потянут только вундеркинды. Ну а если ваш ребенок все же «потянет», имейте в виду, что бюджетная школа действительно топовая: на одного ученика приходится 4 учителя-преподавателя из ВУЗ-ов.
В-третьих. Рядом, небольшую промзону, снесут и застроят. Обведу на карте этот участок, он уже в работе у градостроительной комиссии. И это плюс. А минус в том, что снегоплавильный пункт, увы, никуда не денется. Вот такие дела, так что зимой, из окон некоторых квартир, будет видна вереница грузовиков.
Если смотрите «под инвест»: Друзья, ну какой «инвест» по таким ценам? Очень дорого, прирост к ключам вряд ли будет, ну а текущий прайс застройщик обосновывает магией Кутузовского проспекта, до которого 7 минут на авто.
Если смотрите «под аренду»: Проект под аренду не подходит по двум причинам. Первая — к квартире вам придется покупать машиноместо, т.к. до метро не дойти. Вторая — ЕВРО-2 с ремонтом вам обойдется в 30 млн руб. А сдадите вы ее за… 120-130 тыс руб. Математика не сходится от слова совсем, ну а доходность практически отрицательная.
Если смотрите «для себя»: Симпатичный проект с бодрым прайсом. Честно говоря, себе бы не купил. Магия Кутузовского проспекта на меня не действует, мне больше нравятся комплексные проекты с изобилием внутренней инфраструктуры, но это субъективно. А если объективно, считаю, что проект своего покупателя найдет даже по таким ценам.
А что вы думаете о проекте? Текущий прайс оправдан или нет? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#родина_парк
