📍ПИК прелончит новую очередь ЖК «Матвеевский парк». Ну что же, ожидаем старт. И судя по всему, новый квартал будет уже «ПИК+», ведь в описании застройщик пишет: «Уникальная архитектура, дизайнерские лобби. Разнообразие балконов и остекления.»
Какие цены ожидать на старте? Знаете, я думаю, что дешево не будет. Почему так считаю? Смотрите, какую партию разыгрывает застройщик: максимально поднимает цены в готовых корпусах формата ПИК-коробочек и «стартует» с «ПИК+» примерно по таким же ценам.
В итоге — бинго, покупатель думает: да, не дешево, но это же почти бизнес-класc. И покупает. Такой финт застройщик уже провернул в ЖК «Мичуринский Парк», где сейчас цены в готовых корпусах примерно такие же, как и у новой очереди формата «ПИК+» с ключами через 3 года.
🔖 Вот такие дела, если бы не новый класс жилья, застройщику на старте, несомненно, пришлось бы дисконтироваться. Но он это не делает, по вышеуказанной причине.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Какие цены ожидать на старте? Знаете, я думаю, что дешево не будет. Почему так считаю? Смотрите, какую партию разыгрывает застройщик: максимально поднимает цены в готовых корпусах формата ПИК-коробочек и «стартует» с «ПИК+» примерно по таким же ценам.
В итоге — бинго, покупатель думает: да, не дешево, но это же почти бизнес-класc. И покупает. Такой финт застройщик уже провернул в ЖК «Мичуринский Парк», где сейчас цены в готовых корпусах примерно такие же, как и у новой очереди формата «ПИК+» с ключами через 3 года.
🔖 Вот такие дела, если бы не новый класс жилья, застройщику на старте, несомненно, пришлось бы дисконтироваться. Но он это не делает, по вышеуказанной причине.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Решил написать свои мысли о будущем старте продаж ЖК «VEER» от застройщика MR Group на ул Верейской, 29.
Странно, но почему-то, после публикации вот этого поста: ссылка, подписчики заподозрили, что именно этот старт я назвал интересным 🙄. Хммм… удивительный вывод, ладно, давайте тогда напишу краткий «разбор» этого проекта.
Сначала о ценах. Они такие (от):
Студии (20 м2) — 10,5 млн руб
1-К (34 м2) — 12,5 млн руб
2-ЕВРО (46 м2) — 18,5 млн руб
3-ЕВРО (74 м2) —24,5 млн руб
4-ЕВРО (103 м2) — 34 млн руб
Часть цен в рынке, а однушки, думаю, так вообще бодро расхватают. Но для инвестиций, даже для долгосрочных, этот старт не подходит. И знаете почему? А потому что помимо цен важна ликвидность. Так вот, застройщик, на «закрытом» старте, судя по-всему, выведет практически один неликвид. Почему я так считаю? Потому что проанализировал квартирографию всех корпусов первой очереди. Делюсь с вами всеми поэтажными планами, вот они: ссылка Пожалуйста, смотрите. В общем, могу сказать, что в проекте ликвид есть, но на «закрытом» старте мы его не увидим.
Далее. До метро идти долго и трудно. Долго — это примерно 20 минут, т.е. проект не в пешей доступности от БКЛ «Давыдково». А трудно — это потому, что путь можно сократить по недавно благоустроенной экотропе «Долина реки Сетунь». Но идти придется по подъемам и спускам, а это не каждому по-силам, особенно зимой. В общем, до метро, увы, только на автобусе.
Далее. Плюс вижу только один. И он в том, что первая очередь ближе всего к… автобусной остановке. Т.е. время в пути до метро все-таки будет меньше, чем от следующих очередей. Ведь проект масштабный, под миллион квадратов жилья и он будет глубже и глубже «вгрызаться» в промзону в противоположную сторону от станции метро.
🔖 В сухом остатке что мы имеем? Мы имеем отсутствие ликвидных лотов и отсутствие метро в пешей доступности. Ну и из-за последнего пункта — проект под аренду не подходит. Можно ли назвать этот старт интересным, если смотреть на него как инвестор? Увы, конечно же нельзя.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Странно, но почему-то, после публикации вот этого поста: ссылка, подписчики заподозрили, что именно этот старт я назвал интересным 🙄. Хммм… удивительный вывод, ладно, давайте тогда напишу краткий «разбор» этого проекта.
Сначала о ценах. Они такие (от):
Студии (20 м2) — 10,5 млн руб
1-К (34 м2) — 12,5 млн руб
2-ЕВРО (46 м2) — 18,5 млн руб
3-ЕВРО (74 м2) —24,5 млн руб
4-ЕВРО (103 м2) — 34 млн руб
Часть цен в рынке, а однушки, думаю, так вообще бодро расхватают. Но для инвестиций, даже для долгосрочных, этот старт не подходит. И знаете почему? А потому что помимо цен важна ликвидность. Так вот, застройщик, на «закрытом» старте, судя по-всему, выведет практически один неликвид. Почему я так считаю? Потому что проанализировал квартирографию всех корпусов первой очереди. Делюсь с вами всеми поэтажными планами, вот они: ссылка Пожалуйста, смотрите. В общем, могу сказать, что в проекте ликвид есть, но на «закрытом» старте мы его не увидим.
Далее. До метро идти долго и трудно. Долго — это примерно 20 минут, т.е. проект не в пешей доступности от БКЛ «Давыдково». А трудно — это потому, что путь можно сократить по недавно благоустроенной экотропе «Долина реки Сетунь». Но идти придется по подъемам и спускам, а это не каждому по-силам, особенно зимой. В общем, до метро, увы, только на автобусе.
Далее. Плюс вижу только один. И он в том, что первая очередь ближе всего к… автобусной остановке. Т.е. время в пути до метро все-таки будет меньше, чем от следующих очередей. Ведь проект масштабный, под миллион квадратов жилья и он будет глубже и глубже «вгрызаться» в промзону в противоположную сторону от станции метро.
🔖 В сухом остатке что мы имеем? Мы имеем отсутствие ликвидных лотов и отсутствие метро в пешей доступности. Ну и из-за последнего пункта — проект под аренду не подходит. Можно ли назвать этот старт интересным, если смотреть на него как инвестор? Увы, конечно же нельзя.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍«Мангазея на Речном» вывела первый пул стартовых лотов: ссылка Мониторю сайт застройщика со вчерашнего дня. Ну что могу сказать... недорогие лоты действительно быстро пропадают с сайта. Пример: с утра студии от 10,3, сейчас от 12 млн руб.
Совершенно непонятен ажиотаж, ведь цены даже с утра, сложно было назвать привлекательными.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Совершенно непонятен ажиотаж, ведь цены даже с утра, сложно было назвать привлекательными.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Хочу вам рассказать одну историю длиною в год. Итак, ровно год назад, в мае 2023 ко мне обратился подписчик, он хотел приобрести студию в новостройке со спекулятивной целью, т.е. купить, а потом продать, что бы потом приобрести для себя более просторную квартиру. Покупка планировалась в кэш, ипотека ему недоступна.
Я честно сказал, что ликвидные лоты на текущем рынке есть, но расчетная доходность не велика и без ипо-плеча составит не более 15% годовых. Ну и предложил комбо-модель: покупка, аренда, раскрытие потенциала локации, а потом уже продажа.
В общем, по жизненным обстоятельствам, «подбор» подписчик не заказал, квартиру не купил, а деньги положил на депозит. Стоит отметить, что на тот момент, суммы хватало на покупку хорошей, ликвидной студии. И что самое важное: в его бюджете вариантов было много, а с переуступками был даже избыток выбора.
Прошел год. Подписчик опять обратился ко мне. Денег у него стало больше, примерно на 15-18%. Но появились новые подробности. Как оказалось, квартира теперь нужна для получения арендного дохода и уверенности в будущем, т.к. в семейной жизни произошли некоторые изменения.
Но знаете, в чем жестокая правда жизни? Ликвидные студии, в его бюджете, за год сделали + 23-27%. Депозит плюс личные накопления не смогли обогнать рост цен на недвижимость. Фактически, за год, человек сделал шаг назад к достижению своей цели — покупке ликвидной студии. Еще раз подчеркну, что подписчику нужны не деньги, а квартира.
В общем, не веселая история, ведь у человека совсем поменялась жизнь, теперь ему нужен не вклад, ему нужна уверенность в завтрашнем дне, стратегия и рентный поток, на который он будет частично жить. Вот такие дела… Ну а я приступил к «подбору» и сделал скидку на стоимость услуги, ведь вариантов теперь будет не так уж и много.
А вы как думаете, правильно ли делает подписчик, что сейчас все-таки покупает квартиру? Или стоит и дальше держать деньги на депозите? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#небольшая_история
Я честно сказал, что ликвидные лоты на текущем рынке есть, но расчетная доходность не велика и без ипо-плеча составит не более 15% годовых. Ну и предложил комбо-модель: покупка, аренда, раскрытие потенциала локации, а потом уже продажа.
В общем, по жизненным обстоятельствам, «подбор» подписчик не заказал, квартиру не купил, а деньги положил на депозит. Стоит отметить, что на тот момент, суммы хватало на покупку хорошей, ликвидной студии. И что самое важное: в его бюджете вариантов было много, а с переуступками был даже избыток выбора.
Прошел год. Подписчик опять обратился ко мне. Денег у него стало больше, примерно на 15-18%. Но появились новые подробности. Как оказалось, квартира теперь нужна для получения арендного дохода и уверенности в будущем, т.к. в семейной жизни произошли некоторые изменения.
Но знаете, в чем жестокая правда жизни? Ликвидные студии, в его бюджете, за год сделали + 23-27%. Депозит плюс личные накопления не смогли обогнать рост цен на недвижимость. Фактически, за год, человек сделал шаг назад к достижению своей цели — покупке ликвидной студии. Еще раз подчеркну, что подписчику нужны не деньги, а квартира.
В общем, не веселая история, ведь у человека совсем поменялась жизнь, теперь ему нужен не вклад, ему нужна уверенность в завтрашнем дне, стратегия и рентный поток, на который он будет частично жить. Вот такие дела… Ну а я приступил к «подбору» и сделал скидку на стоимость услуги, ведь вариантов теперь будет не так уж и много.
А вы как думаете, правильно ли делает подписчик, что сейчас все-таки покупает квартиру? Или стоит и дальше держать деньги на депозите? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#небольшая_история
📍Подумал, что в канале, не хватает кейсов. «Разборы» есть, аналитика есть. А кейсов нет. Непорядок… А ведь у меня их накопилось достаточно много. И возможно, они будут вам интересны.
Спойлер: около года назад, я написал, что льготные ипотечные программы — это не зло, а подарок, ведь их можно взять неограниченное кол-во раз. Подписчики меня тут же закидали тапками и сказали, что покупать нельзя, цены на хаях, а я больной на всю голову. Вот такие дела… Но я тогда не просто так писал об этом «подарке», у меня был план, стратегия и расчеты.
Итак, кейс № 1. Или как купить студию в ЖК «Руставели, 14» примерно за половину стоимости и закрыть ипотеку за 4 года.
Проект достаточно интересный, но по-настоящему ликвидных корпусов мало. Честно говоря, на тот момент, даже повезло. По нужному стояку, в продаже были две отличные студии с ремонтом и французскими балконами за 7,5 млн руб.
Что мы делаем? Покупаем обе студии в семейную ипотеку. Ставка 5,5% годовых, первоначальный взнос 20%, срок 18 лет. Напомню, что на тот момент, можно было брать неограниченное кол-во семейных ипотек.
Не буду выкладывать все расчеты, анализ локации и т.д. Напишу лишь то, что на тот момент, я считал, что цена конкретно у этих студий «на ключах» будет около 9-9,5 млн руб. И в силу некоторых особенностей проекта — именно эти лоты будут супер ликвидными. Заметили фразу «конкретно у этих»? Нужны были не просто студии, а конкретные лоты с уникальными характеристиками. Кстати, сейчас, в стадии строительства, студии у ПИК-а тут стоят от 10,7 млн руб, но они гораздо хуже.
Стоит так же добавить, что в «подборе» я отмечал, что после открытия новой кольцевой станции «Достоевская» и спорткомплекса «Олимпийский», стоимость еще подрастет и составит примерно 10,5 млн руб.
Почему была такая уверенность в потенциале прироста цены? Отвечу так — рост рынка в модель я не закладывал, а так считал, потому что рядом, в «бабушатниках», самые дешевые однушки с «убитым» ремонтом, стоили примерно столько же или около 9 млн руб. И история показывала, что сделки по этим ценам были.
Итак, стратегия и математика была следующая: покупаем, меблируем, сдаем в аренду за 45 тыс руб, т.е. арендатор полностью оплачивает ипотеку, потом продаем одну студию. Сейчас, конечно, такую студию можно сдать и дороже, но тогда рынок был именно таким.
После 2-х лет аренды продаем одну студию. Часть суммы удерживает банк — ведь кредит целиком, мы еще не погасили. А остаток суммы с продажи, направляем на полное погашение ипо-кредита по второй квартире.
В итоге, дебет с кредитом сходится, и у подписчика «на руках» студия, без долгов и кредитов, с рыночной стоимостью около 10,5 млн руб., которая ему обошлась в 5,5 млн руб.
🔖 Честно говоря, кейс не самый прибыльный, хоть расчетный прирост капитала и составлял 90%. Основная задача подписчика, который заказывал «подбор» была другая. Он мне сказал: Алексей, у меня не хватит терпения платить 10-20-30 лет ипотеку. Может есть способ все «провернуть» за 3-5 лет, что бы ее закрыть? Я сказал что способ есть, предложил несколько моделей и подписчик выбрал ту, которую я описал выше, в ЖК «Руставели, 14».
А как вы думаете, сработает ли кейс? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#кейсы
Спойлер: около года назад, я написал, что льготные ипотечные программы — это не зло, а подарок, ведь их можно взять неограниченное кол-во раз. Подписчики меня тут же закидали тапками и сказали, что покупать нельзя, цены на хаях, а я больной на всю голову. Вот такие дела… Но я тогда не просто так писал об этом «подарке», у меня был план, стратегия и расчеты.
Итак, кейс № 1. Или как купить студию в ЖК «Руставели, 14» примерно за половину стоимости и закрыть ипотеку за 4 года.
Проект достаточно интересный, но по-настоящему ликвидных корпусов мало. Честно говоря, на тот момент, даже повезло. По нужному стояку, в продаже были две отличные студии с ремонтом и французскими балконами за 7,5 млн руб.
Что мы делаем? Покупаем обе студии в семейную ипотеку. Ставка 5,5% годовых, первоначальный взнос 20%, срок 18 лет. Напомню, что на тот момент, можно было брать неограниченное кол-во семейных ипотек.
Не буду выкладывать все расчеты, анализ локации и т.д. Напишу лишь то, что на тот момент, я считал, что цена конкретно у этих студий «на ключах» будет около 9-9,5 млн руб. И в силу некоторых особенностей проекта — именно эти лоты будут супер ликвидными. Заметили фразу «конкретно у этих»? Нужны были не просто студии, а конкретные лоты с уникальными характеристиками. Кстати, сейчас, в стадии строительства, студии у ПИК-а тут стоят от 10,7 млн руб, но они гораздо хуже.
Стоит так же добавить, что в «подборе» я отмечал, что после открытия новой кольцевой станции «Достоевская» и спорткомплекса «Олимпийский», стоимость еще подрастет и составит примерно 10,5 млн руб.
Почему была такая уверенность в потенциале прироста цены? Отвечу так — рост рынка в модель я не закладывал, а так считал, потому что рядом, в «бабушатниках», самые дешевые однушки с «убитым» ремонтом, стоили примерно столько же или около 9 млн руб. И история показывала, что сделки по этим ценам были.
Итак, стратегия и математика была следующая: покупаем, меблируем, сдаем в аренду за 45 тыс руб, т.е. арендатор полностью оплачивает ипотеку, потом продаем одну студию. Сейчас, конечно, такую студию можно сдать и дороже, но тогда рынок был именно таким.
После 2-х лет аренды продаем одну студию. Часть суммы удерживает банк — ведь кредит целиком, мы еще не погасили. А остаток суммы с продажи, направляем на полное погашение ипо-кредита по второй квартире.
В итоге, дебет с кредитом сходится, и у подписчика «на руках» студия, без долгов и кредитов, с рыночной стоимостью около 10,5 млн руб., которая ему обошлась в 5,5 млн руб.
🔖 Честно говоря, кейс не самый прибыльный, хоть расчетный прирост капитала и составлял 90%. Основная задача подписчика, который заказывал «подбор» была другая. Он мне сказал: Алексей, у меня не хватит терпения платить 10-20-30 лет ипотеку. Может есть способ все «провернуть» за 3-5 лет, что бы ее закрыть? Я сказал что способ есть, предложил несколько моделей и подписчик выбрал ту, которую я описал выше, в ЖК «Руставели, 14».
А как вы думаете, сработает ли кейс? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#кейсы
📍Сегодня прилетела удивительная новость. В Москве планируют запретить строительство студий, площадью менее 28 м2. А так же вводятся некоторые ограничения к евро-планировкам.
Мне в личку пишут такие сообщения: «Алексей, здравствуйте! Значит ли это, что моя студия теперь нежилой фонд?» Это подписчик купил студию 20 м2 и беспокоится, что теперь его квартира превратится в апартамент.
Нет, конечно, в апартамент его квартира не превратится. Я даже больше того скажу, если это постановление Москомэкспертизы будет исполняться в текущей редакции, то человек… сорвал джекпот. Объясню, почему:
🔖 Теперь, эти небольшие студии, превратятся в супер ликвидный товар на рынке недвижимости Москвы, т.к. их больше производить не будут. Ну и вряд ли кто-то их будет продавать, большинство оставит под аренду. Почему? А потому, что это будут самые недорогие квартиры в новых домах Москвы, которые идеально подходят под рентную стратегию.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Мне в личку пишут такие сообщения: «Алексей, здравствуйте! Значит ли это, что моя студия теперь нежилой фонд?» Это подписчик купил студию 20 м2 и беспокоится, что теперь его квартира превратится в апартамент.
Нет, конечно, в апартамент его квартира не превратится. Я даже больше того скажу, если это постановление Москомэкспертизы будет исполняться в текущей редакции, то человек… сорвал джекпот. Объясню, почему:
🔖 Теперь, эти небольшие студии, превратятся в супер ликвидный товар на рынке недвижимости Москвы, т.к. их больше производить не будут. Ну и вряд ли кто-то их будет продавать, большинство оставит под аренду. Почему? А потому, что это будут самые недорогие квартиры в новых домах Москвы, которые идеально подходят под рентную стратегию.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Знаете, сначала я подумал, что сегодняшнее распоряжение Москомэкспертизы о запрете строительства студий в Москве менее 28 м2 — носит скорее рекомендательный характер. Т.е. строить небольшие будочки все равно будут.
Но похоже, все серьезно. Сегодня прилетело сообщение от застройщика: «Старт отменили на неопределенный срок. Сегодня город вернул нам документы». Т.е. фактически, случился прецедент — город не выдал разрешение на строительство из-за нового распоряжения.
🔖 Мнение автора: Знаете, на самом деле, я думаю, что это не очень хорошо. Ведь сейчас, застройщики, постараются выжать максимум из дефицитно-ликвидных студий, которые неожиданно для всех, больше не будут строить. Да и вообще, может произойти, что студии в Москве больше производить не будут... Ведь на площади 28 м2 вполне можно разместить однокомнатную квартиру 🤷
Ну и похоже, что в ближайшее время, мы не увидим многих стартов продаж...
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Но похоже, все серьезно. Сегодня прилетело сообщение от застройщика: «Старт отменили на неопределенный срок. Сегодня город вернул нам документы». Т.е. фактически, случился прецедент — город не выдал разрешение на строительство из-за нового распоряжения.
🔖 Мнение автора: Знаете, на самом деле, я думаю, что это не очень хорошо. Ведь сейчас, застройщики, постараются выжать максимум из дефицитно-ликвидных студий, которые неожиданно для всех, больше не будут строить. Да и вообще, может произойти, что студии в Москве больше производить не будут... Ведь на площади 28 м2 вполне можно разместить однокомнатную квартиру 🤷
Ну и похоже, что в ближайшее время, мы не увидим многих стартов продаж...
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Вот и пошла «жара», судя по сводке на сегодня 🤷. Именно этого, я вчера и боялся, когда писал что застройщики сейчас постараются выжать максимум из дефицитно-ликвидных студий. И искренне недоумевал, когда в комментариях писали, что запрет на строительство студий до 28 м2 в Москве — это хорошо. Может быть, для будущей квартирографии — это и не плохо. А вот для цен в моменте — что-то не очень хорошо.
Очень удивительно, но и LEVEL решил накинуть тыс 300 на свои апартаменты-судии в «Level Южнопортовая». Видимо напугать решил неопытных покупателей. Но это не сработает, мы-то пуганные и понимаем, что апартаментов вчерашеее постановление — не касается.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Очень удивительно, но и LEVEL решил накинуть тыс 300 на свои апартаменты-судии в «Level Южнопортовая». Видимо напугать решил неопытных покупателей. Но это не сработает, мы-то пуганные и понимаем, что апартаментов вчерашеее постановление — не касается.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Подписчик прислал фото из своей квартиры в ЖК «Ютаново», которую мы покупали в декабре 2023 в сданном корпусе, так что долго ее ждать не пришлось.
Эту небольшую ЕВРО-3 с хорошей планировкой мы купили за 15 млн руб.
К слову, альтернатив на районе вобщем-то и нет. В проектах конкурентах: ЖК «Анино Парк» и ЖК «Варшавское, 141» совершенно другая квартирография и эта планировка и именно в этом корпусе, будет очень даже ликвидная. Этот положительный нюанс, ну и еще парочку — я и отмечал в «подборе».
Сейчас пробежался по остаткам застройщика, ближайший конкурент стоит 17,5 млн руб на не видовом этаже. А стоимость ЕВРО-3, в соседних проектах, начинается от 19 млн руб.
В общем, скоро сделаем хоумстейджинг и меблировку. Цель — получение 20% годовых с ипо-плечом, на протяжении 7-и лет. Буду держать вас в курсе, что и как будет происходить с этой квартирой.
.
See ya, не переключайтесь ✌️
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#кейсы
Эту небольшую ЕВРО-3 с хорошей планировкой мы купили за 15 млн руб.
К слову, альтернатив на районе вобщем-то и нет. В проектах конкурентах: ЖК «Анино Парк» и ЖК «Варшавское, 141» совершенно другая квартирография и эта планировка и именно в этом корпусе, будет очень даже ликвидная. Этот положительный нюанс, ну и еще парочку — я и отмечал в «подборе».
Сейчас пробежался по остаткам застройщика, ближайший конкурент стоит 17,5 млн руб на не видовом этаже. А стоимость ЕВРО-3, в соседних проектах, начинается от 19 млн руб.
В общем, скоро сделаем хоумстейджинг и меблировку. Цель — получение 20% годовых с ипо-плечом, на протяжении 7-и лет. Буду держать вас в курсе, что и как будет происходить с этой квартирой.
.
See ya, не переключайтесь ✌️
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#кейсы
📍Росреестр по Москве опубликовал результаты продаж «вторички» за апрель 2024. Ну а я, для наглядности, наложил на историю продаж, значения ключевой ставки с 2019 года. Кто не знает, вслед за ключевой ставкой меняется % по рыночной ипотеке. Т.е. чем выше ключ — тем дороже ипотека и наоборот.
Так вот, что мы видим… Вторичный рынок проявляет удивительную устойчивость, даже в текущее время. Я имею в виду время заградительных ставок по рыночной ипотеке. Да, продажи немного снизились, но я бы не сказал, что критично. Рынок не обваливается, а сделки идут.
.
А как у вас с продажами на «вторичке»? Есть обращения?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Так вот, что мы видим… Вторичный рынок проявляет удивительную устойчивость, даже в текущее время. Я имею в виду время заградительных ставок по рыночной ипотеке. Да, продажи немного снизились, но я бы не сказал, что критично. Рынок не обваливается, а сделки идут.
.
А как у вас с продажами на «вторичке»? Есть обращения?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Друзья, хочу вас предупредить. Рынок перегревается, да что там перегревается, на рынке прям пожар. Повышение цен, в большинстве проектов, происходит практически каждый день.
Пример: лоты, которые я выделял и считал перспективными, подорожали от 400 тыс руб до 1,4 млн руб. всего за 2 дня. Вот такие дела. Мда, я сам в шоке. Но мне кажется, что и это не предел. И на это есть две причины:
Причина № 1: через 39 дней ипотека с гос поддержкой канет в лету. Продлять ее больше не будут. А семейную ипотеку срежут.
Причина № 2: в самый «жаркий» период, перед завершением льготных ипо-программ, масла в огонь подлила Москомэкспертиза, которая запретила в Москве строить студии и небольшие 1-К квартиры.
🔖 В общем, ситуация на рынке новостроек — совершенно не рыночная. Вы уж извините за тавтологию. И этот пост я пишу как предупреждение — если вам нужно купить сейчас, то очень аккуратно выбирайте лоты, ведь 90-95% рынка сейчас жутко переоценено. И не тяните время — как я написал выше, мы, скорее всего, еще увидим не одну волну подорожаний до 1 июля.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Пример: лоты, которые я выделял и считал перспективными, подорожали от 400 тыс руб до 1,4 млн руб. всего за 2 дня. Вот такие дела. Мда, я сам в шоке. Но мне кажется, что и это не предел. И на это есть две причины:
Причина № 1: через 39 дней ипотека с гос поддержкой канет в лету. Продлять ее больше не будут. А семейную ипотеку срежут.
Причина № 2: в самый «жаркий» период, перед завершением льготных ипо-программ, масла в огонь подлила Москомэкспертиза, которая запретила в Москве строить студии и небольшие 1-К квартиры.
🔖 В общем, ситуация на рынке новостроек — совершенно не рыночная. Вы уж извините за тавтологию. И этот пост я пишу как предупреждение — если вам нужно купить сейчас, то очень аккуратно выбирайте лоты, ведь 90-95% рынка сейчас жутко переоценено. И не тяните время — как я написал выше, мы, скорее всего, еще увидим не одну волну подорожаний до 1 июля.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Давайте с вами подумаем: что произойдет с рынком новостроек после отмены большей части льготных ипотек? Я же считаю, что верный ответ — самый простой: спрос на первичном рынке резко упадет. Как же отреагируют застройщики на новую реальность? На самом деле, вариантов у них не так уж и много:
Первый: продавать дольше, гораздо дольше, но эта стратегия больше подходит для точечных проектов на высокой стадии строительства и/или с хорошо наполненными эскроу-счетами.
Второй вариант: сократить предложение для рыночного равновесия. Рыночное равновесие — это такая ситуация на рынке, когда объем предложения и спроса совпадают. А рынок, после отмены льготки, какое-то время не будет равновесным, т.к. будет наблюдаться избыток квартир к упавшему спросу.
Так вот, застройщики, этот «избыток», будут стараться ликвидировать, одновременно притормаживая новые старты продаж. Поэтому, в будущем, мы увидим, либо явное снижение цен, либо завуалированное: через акции, скидки и т.д. особенно в переоцененных проектах, на фоне ажиотажного спроса из-за отмены льготных ипотек.
И вот этот момент, друзья, я считаю, что будет очередным дном, после которого цены опять пойдут вверх. Вот только, к сожалению, не все этим «дном» смогут воспользоваться. Ведь массовых льготных ипотек больше не будет, а ключевая ставка и рыночная ипотека еще достаточно долгое время — могут быть заградительными.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Первый: продавать дольше, гораздо дольше, но эта стратегия больше подходит для точечных проектов на высокой стадии строительства и/или с хорошо наполненными эскроу-счетами.
Второй вариант: сократить предложение для рыночного равновесия. Рыночное равновесие — это такая ситуация на рынке, когда объем предложения и спроса совпадают. А рынок, после отмены льготки, какое-то время не будет равновесным, т.к. будет наблюдаться избыток квартир к упавшему спросу.
Так вот, застройщики, этот «избыток», будут стараться ликвидировать, одновременно притормаживая новые старты продаж. Поэтому, в будущем, мы увидим, либо явное снижение цен, либо завуалированное: через акции, скидки и т.д. особенно в переоцененных проектах, на фоне ажиотажного спроса из-за отмены льготных ипотек.
И вот этот момент, друзья, я считаю, что будет очередным дном, после которого цены опять пойдут вверх. Вот только, к сожалению, не все этим «дном» смогут воспользоваться. Ведь массовых льготных ипотек больше не будет, а ключевая ставка и рыночная ипотека еще достаточно долгое время — могут быть заградительными.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍В предыдущем посте, некоторые подписчики написали в комментариях: а Алексей-то переобулся. Писал, писал, пару лет подряд, что цены-то нормальные, покупать можно и вдруг бац… Ждет падения цен.
Друзья, а вы видели, что на рынке происходит? За неделю-две + 20-30-35% к ценам на некоторые лоты. Кто не в курсе — прикрепляю сводку на сегодня. Это уже ненормальный и не рыночный прайс. Вот от этих «хаёв» я и жду падения.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Друзья, а вы видели, что на рынке происходит? За неделю-две + 20-30-35% к ценам на некоторые лоты. Кто не в курсе — прикрепляю сводку на сегодня. Это уже ненормальный и не рыночный прайс. Вот от этих «хаёв» я и жду падения.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Пришла мысль: если минимальная аренда в Москве будет 70-90-100 тыс. руб. за студию, то я опять напишу, что цены нормальные, покупать можно ☺️
Как думаете, такой сценарий возможен?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Как думаете, такой сценарий возможен?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
📍В предыдущем посте подписчик задал вопрос: а если квартиры не подешевеют? Знаете, а вопрос-то резонный. Ведь можно бесконечно смотреть на три вещи: как горит огонь, как течет вода и как пухнет количество рублей у населения.
Причем эта денежная масса не просто растет, она растет по экспоненте. Кто не знает, экспоненциальный рост — возрастание величины, когда скорость роста пропорциональна значению самой величины. Или простыми словами — количество денег у населения, сейчас напоминает снежный ком, который катится с горы и постоянно увеличивается.
Да, да, сейчас все напоминает снежный ком, а красный кружок на диаграмме — это астрономическая сумма в 55 триллионов рублей, которая будет в банках у населения уже через год, только за счет высоченных процентов по депозитам.
Ну а вы как думаете, такая денежная масса может повлиять на стоимость недвижимости? И вообще, куда катится этот снежный ком?👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Причем эта денежная масса не просто растет, она растет по экспоненте. Кто не знает, экспоненциальный рост — возрастание величины, когда скорость роста пропорциональна значению самой величины. Или простыми словами — количество денег у населения, сейчас напоминает снежный ком, который катится с горы и постоянно увеличивается.
Да, да, сейчас все напоминает снежный ком, а красный кружок на диаграмме — это астрономическая сумма в 55 триллионов рублей, которая будет в банках у населения уже через год, только за счет высоченных процентов по депозитам.
Ну а вы как думаете, такая денежная масса может повлиять на стоимость недвижимости? И вообще, куда катится этот снежный ком?👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
📍Закрыл задачу по подбору 4-ЕВРО квартиры. Цель — для себя. Вводных было достаточно много, перечислю основные:
Хорошая школа, хорошая доступность на авто до работы, пешая доступность до метро, отсутствие шоссе и ж/д под окнами, не небоскреб, мастер-спальня, хороший вид, место для прогулок рядом т.д.
Или как написал подписчик: «В общем стандартный запрос на бюджет в 45 млн., но уложиться хотим не более 30-35 млн., морально не готовы дороже»
В «подборе» были разные варианты. Но по совокупности характеристик и общему рейтингу с расчетами, подписчик остановился на этой квартире. Сделка прошла вчера. Видео с объекта прикрепляю.
Теперь вопрос: угадайте, что это за ЖК? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#кейсы
Хорошая школа, хорошая доступность на авто до работы, пешая доступность до метро, отсутствие шоссе и ж/д под окнами, не небоскреб, мастер-спальня, хороший вид, место для прогулок рядом т.д.
Или как написал подписчик: «В общем стандартный запрос на бюджет в 45 млн., но уложиться хотим не более 30-35 млн., морально не готовы дороже»
В «подборе» были разные варианты. Но по совокупности характеристик и общему рейтингу с расчетами, подписчик остановился на этой квартире. Сделка прошла вчера. Видео с объекта прикрепляю.
Теперь вопрос: угадайте, что это за ЖК? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#кейсы
📍Удивительная новость. ПИК 30 мая получил разрешение на строительство второй очереди ЖК «Vangarden».
Теперь она будет называться ЖК «Среда на Лобачевского». Ну новость как новость, скажете вы. Что же тут удивительного?
А удивительно то, что в проекте будут студии-малышки, которые запретили строить в Москве. Да, да, это не ошибка, я сейчас смотрю в проектную документацию и не верю своим глазам: в новом ЖК запроектированы студии 23,5 и 24,6 м2... Хммм, вот такие дела… Что дозволено Юпитеру, не дозволено быку? (шутка). А если серьезно: молодец, намбер ван, вовремя подсуетился.
В общем, ждем старт продаж, который может произойти даже сегодня. А параметры нового проекта достаточно интересные: отделка вайтбокс, высота потолков 2,92 м2, ну и судя по документации — будет 5-6-7 квартир на этаже.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Теперь она будет называться ЖК «Среда на Лобачевского». Ну новость как новость, скажете вы. Что же тут удивительного?
А удивительно то, что в проекте будут студии-малышки, которые запретили строить в Москве. Да, да, это не ошибка, я сейчас смотрю в проектную документацию и не верю своим глазам: в новом ЖК запроектированы студии 23,5 и 24,6 м2... Хммм, вот такие дела… Что дозволено Юпитеру, не дозволено быку? (шутка). А если серьезно: молодец, намбер ван, вовремя подсуетился.
В общем, ждем старт продаж, который может произойти даже сегодня. А параметры нового проекта достаточно интересные: отделка вайтбокс, высота потолков 2,92 м2, ну и судя по документации — будет 5-6-7 квартир на этаже.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Последние пару недель я писал только про подорожание новостроек из-за отмены большинства льготных ипотечных программ и связанного с этим ажиотажа на рынке. И у подписчиков могло сложиться мнение, что на рынке все только растет в цене.
Но это не совсем так, ведь в Новой Москве, в отличие от старой, сейчас наблюдается совершенно противоположная тенденция. Пока внутри МКАД все дорожает, Новая Москва… подешевела. И подешевели даже студии, которые город запретил строить. В общем, сейчас эта локация заиграла новыми красками и выглядит интересно. Почему? Объясню на примере:
Давайте сравним ЖК «Люблинский Парк» и, предположим, ЖК «Foreville», «разбор» которого делал тут. Почему я решил сравнить именно эти проекты?
Да потому что ставки аренды будут примерно одинаковы, как и расстояние до метро. Условную студию вы сдадите там и там примерно за 40 тыс руб.
Итак, арендные ставки равны, теперь сравниваем стоимость лотов. А вот стоимость отличается кардинально: в «Люблинском Парке» студии стоят от 8,5 млн руб, а в ЖК «Foreville» от 6,1 млн руб.
Ха-ха, скажете вы! Ты же, Алексей, не учитываешь, что в «Люблинском Парке» квартиры с ремонтом, а в «Foreville» без отделки, т.е. потребуются доп расходы.
Да все, друзья, я учитываю. Смотрите: при покупке в ипотеку с господдержкой (лимит 6 млн руб) первоначальный взнос будет отличаться: Люблинский Парк — 2,5 млн руб, Foreville — 1,2 млн руб.
Т.е. разница в размере первоначального взноса практически равна стоимости ремонта. И эту сумму-разницу, можно положить на депозит на который регулярно будут начисляться проценты, в отличие от эскроу-счета, который капитализироваться не будет. Вот такие дела.
🔖 Что имеем в сухом остатке? На мой взгляд, на текущем рынке вполне стоит обратить внимание на Новую Москву. Особенно если ваш бюджет ограничен и в качестве финансового инструмента вы можете использовать только ипотеку с господдержкой.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
#мысли_вслух
Но это не совсем так, ведь в Новой Москве, в отличие от старой, сейчас наблюдается совершенно противоположная тенденция. Пока внутри МКАД все дорожает, Новая Москва… подешевела. И подешевели даже студии, которые город запретил строить. В общем, сейчас эта локация заиграла новыми красками и выглядит интересно. Почему? Объясню на примере:
Давайте сравним ЖК «Люблинский Парк» и, предположим, ЖК «Foreville», «разбор» которого делал тут. Почему я решил сравнить именно эти проекты?
Да потому что ставки аренды будут примерно одинаковы, как и расстояние до метро. Условную студию вы сдадите там и там примерно за 40 тыс руб.
Итак, арендные ставки равны, теперь сравниваем стоимость лотов. А вот стоимость отличается кардинально: в «Люблинском Парке» студии стоят от 8,5 млн руб, а в ЖК «Foreville» от 6,1 млн руб.
Ха-ха, скажете вы! Ты же, Алексей, не учитываешь, что в «Люблинском Парке» квартиры с ремонтом, а в «Foreville» без отделки, т.е. потребуются доп расходы.
Да все, друзья, я учитываю. Смотрите: при покупке в ипотеку с господдержкой (лимит 6 млн руб) первоначальный взнос будет отличаться: Люблинский Парк — 2,5 млн руб, Foreville — 1,2 млн руб.
Т.е. разница в размере первоначального взноса практически равна стоимости ремонта. И эту сумму-разницу, можно положить на депозит на который регулярно будут начисляться проценты, в отличие от эскроу-счета, который капитализироваться не будет. Вот такие дела.
🔖 Что имеем в сухом остатке? На мой взгляд, на текущем рынке вполне стоит обратить внимание на Новую Москву. Особенно если ваш бюджет ограничен и в качестве финансового инструмента вы можете использовать только ипотеку с господдержкой.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
#мысли_вслух