📍 ЖК «Дмитровское Небо» (застройщик ЛСР). Адрес: Москва, Ильменский пр, 1, 4. Ключи (1-ая фаза) до 07.2026 год. Метро «Верхние Лихоброды» 5 мин пешком.
Цены от:
- студии (23 м2) — 7,2 млн руб
- 2-евро (34 м2) — 11 млн руб
- 3-Евро (58 м2) — 15,1 млн руб
Основные наблюдения:
Площадка сейчас достаточно скучная, но в будущем вполне перспективная. Промзону «Дегунино-Лихоборы» лет через 7-10 полностью застроят и получится симпатичный современный микрорайон недалеко от центра, около 19 минут на метро. Рядом есть благоустроенный парк им Святослава Федорова со светодинамическим фонтаном, садом ароматов и Торговый центр.
К локации у меня вопросов практически нет. А вот к проекту есть: потолки 2,7 м и это в бизнес-классе? Впрочем визуально на рендерах этот проект не воспринимается как бизнес-класс… В 32-ух этажных башнях квартирография немного напрягает — аж 20 квартир на этаже… Как то так… Больше похоже на общежитие.
В низкоэтажном корпусе квартирография более приятная: 2-3 лифта и 5 квартир на этаже. Вроде бы не плохо, но двор-колодец и большинство видов окна-в-окна — все портят. В самой узкой части корпуса, расстояние между окнами едва превышает 20 метров, так что можно будут себя ощутить участником реалити-шоу и наблюдать за жизнью соседей.
Если вы смотрите «для себя»:
Я бы смотрел низкоэтажные секции и старался избегать вид в «двор-колодец». Ну или этаж бы выбирал повыше, что бы почаще видеть солнце. В проекте есть лоты с отделкой и даже с отделкой и меблировкой. На рендерах отделка выглядит симпатично. Правда слышал отзывы, что нарисованный в отделке «керамогранит», в ДДУ заявлен как «кафельная плитка», а «инсталляция» как просто «унитаз».
Если вы смотрите «под аренду»:
Студию в этом проекте, вы вполне сможете сдать тыс за 35 руб., может быть даже за 40 с хорошим ремонтом и наполнением. Вроде бы не плохо, вот только общая доходность всего 6,6% годовых 🔗 ссылка Это, конечно очень мало. Под аренду интересны объекты с общей доходностью от 12-13% годовых и выше, такие на рынке есть.
Если вы смотрите «под инвест»:
По текущим ценам никакого «инвеста», увы нет. Я даже больше скажу — с такими дальними сроками получения ключей «инвеста», как правило, нет ни в одном проекте. Ведь шансов «выйти» по переуступке достаточно мало, а срок продажи — «гробит» доходность. Если вас интересует исключительно перепродажа, ищите и считайте математику в проектах с более короткими сроками сдачи.
🔖 Мнение автора: «для себя» рассмотреть проект может быть и стоит. Но нужно иметь в виду, что жителям первой очереди придется подождать, пока завершат весь проект и можно будет пользоваться всей запланированной инфраструктурой.
.
А как вы считаете, «Дмитровское небо» интересный проект для жизни? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#дмитровское_небо
Цены от:
- студии (23 м2) — 7,2 млн руб
- 2-евро (34 м2) — 11 млн руб
- 3-Евро (58 м2) — 15,1 млн руб
Основные наблюдения:
Площадка сейчас достаточно скучная, но в будущем вполне перспективная. Промзону «Дегунино-Лихоборы» лет через 7-10 полностью застроят и получится симпатичный современный микрорайон недалеко от центра, около 19 минут на метро. Рядом есть благоустроенный парк им Святослава Федорова со светодинамическим фонтаном, садом ароматов и Торговый центр.
К локации у меня вопросов практически нет. А вот к проекту есть: потолки 2,7 м и это в бизнес-классе? Впрочем визуально на рендерах этот проект не воспринимается как бизнес-класс… В 32-ух этажных башнях квартирография немного напрягает — аж 20 квартир на этаже… Как то так… Больше похоже на общежитие.
В низкоэтажном корпусе квартирография более приятная: 2-3 лифта и 5 квартир на этаже. Вроде бы не плохо, но двор-колодец и большинство видов окна-в-окна — все портят. В самой узкой части корпуса, расстояние между окнами едва превышает 20 метров, так что можно будут себя ощутить участником реалити-шоу и наблюдать за жизнью соседей.
Если вы смотрите «для себя»:
Я бы смотрел низкоэтажные секции и старался избегать вид в «двор-колодец». Ну или этаж бы выбирал повыше, что бы почаще видеть солнце. В проекте есть лоты с отделкой и даже с отделкой и меблировкой. На рендерах отделка выглядит симпатично. Правда слышал отзывы, что нарисованный в отделке «керамогранит», в ДДУ заявлен как «кафельная плитка», а «инсталляция» как просто «унитаз».
Если вы смотрите «под аренду»:
Студию в этом проекте, вы вполне сможете сдать тыс за 35 руб., может быть даже за 40 с хорошим ремонтом и наполнением. Вроде бы не плохо, вот только общая доходность всего 6,6% годовых 🔗 ссылка Это, конечно очень мало. Под аренду интересны объекты с общей доходностью от 12-13% годовых и выше, такие на рынке есть.
Если вы смотрите «под инвест»:
По текущим ценам никакого «инвеста», увы нет. Я даже больше скажу — с такими дальними сроками получения ключей «инвеста», как правило, нет ни в одном проекте. Ведь шансов «выйти» по переуступке достаточно мало, а срок продажи — «гробит» доходность. Если вас интересует исключительно перепродажа, ищите и считайте математику в проектах с более короткими сроками сдачи.
🔖 Мнение автора: «для себя» рассмотреть проект может быть и стоит. Но нужно иметь в виду, что жителям первой очереди придется подождать, пока завершат весь проект и можно будет пользоваться всей запланированной инфраструктурой.
.
А как вы считаете, «Дмитровское небо» интересный проект для жизни? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#дмитровское_небо
📍В канале я часто пишу про «общую доходность, % годовых», когда считаю маржинальность квартиры «под аренду». И именно этот показатель вызывает больше всего вопросов. 12-13% годовых, как это возможно?
Дело в том, что квартира «под аренду» приносит двойной доход:
Во-первых, это рента — регулярно получаемые вами арендные платежи. Во-вторых, это разница между стоимостью покупки и продажи. Чтобы заработать на этой разнице, нужно купить актив по цене ниже рынка, а продать по рыночной стоимости.
Должен добавить, что бы заработать на втором пункте — актив должен обладать ликвидностью. Для тех кто пока не знает, ликвидность — это свойство активов быть быстро проданными по цене, близкой к рыночной.
Поэтому для более объективной картины я учитываю в своих расчетах оба пункта в совокупности, что и является «общей доходностью».
Думаю, что «общая доходность» — это более полный показатель маржинальности, нежели чем рентная. В то время как рента является мерой доходности, основанной только на арендных платежах, «общая доходность» учитывает аренду, операционные затраты и прирост (или убыток) стоимости актива за определенный период времени.
Давайте приведу пример (с краткими вводными, ведь их обычно гораздо больше) и задам вопрос:
- Вариант №1: покупаем ликвидную квартиру «на ключах» со всей мебелью и техникой, стоимостью 9 млн руб, сдаем ее сразу в аренду за 38-40 тыс руб.
- Вариант №2: покупаем ликвидную квартиру (с ремонтом от застройщика) стоимостью 5,7 млн руб и рыночной стоимостью «на ключах» через 2 года 7,2-7,3 млн руб. Через 2 года вкладываем 300-350 тыс в меблировку и технику и сдаем за 30-33 тыс руб.
🔖 Вопрос: Как вы считаете, какой из этих вариантов имеет большую «общую доходность» на горизонте 7-10 лет? 👀
.
#общая_доходность
Дело в том, что квартира «под аренду» приносит двойной доход:
Во-первых, это рента — регулярно получаемые вами арендные платежи. Во-вторых, это разница между стоимостью покупки и продажи. Чтобы заработать на этой разнице, нужно купить актив по цене ниже рынка, а продать по рыночной стоимости.
Должен добавить, что бы заработать на втором пункте — актив должен обладать ликвидностью. Для тех кто пока не знает, ликвидность — это свойство активов быть быстро проданными по цене, близкой к рыночной.
Поэтому для более объективной картины я учитываю в своих расчетах оба пункта в совокупности, что и является «общей доходностью».
Думаю, что «общая доходность» — это более полный показатель маржинальности, нежели чем рентная. В то время как рента является мерой доходности, основанной только на арендных платежах, «общая доходность» учитывает аренду, операционные затраты и прирост (или убыток) стоимости актива за определенный период времени.
Давайте приведу пример (с краткими вводными, ведь их обычно гораздо больше) и задам вопрос:
- Вариант №1: покупаем ликвидную квартиру «на ключах» со всей мебелью и техникой, стоимостью 9 млн руб, сдаем ее сразу в аренду за 38-40 тыс руб.
- Вариант №2: покупаем ликвидную квартиру (с ремонтом от застройщика) стоимостью 5,7 млн руб и рыночной стоимостью «на ключах» через 2 года 7,2-7,3 млн руб. Через 2 года вкладываем 300-350 тыс в меблировку и технику и сдаем за 30-33 тыс руб.
🔖 Вопрос: Как вы считаете, какой из этих вариантов имеет большую «общую доходность» на горизонте 7-10 лет? 👀
.
#общая_доходность
📍 ЖК Первый Дубровский (застройщик ПИК, полная отделка). Адрес: Москва, 1-й Дубровский, 78/14. Ключи до: 06.2025 - 02.2026 г. Метро «Волгоградский проспект» 5 минут пешком.
Цены от:
- Студии (20 м2) — 7,5 млн руб
- 2-Евро (32 м2) — 10,5 млн руб
- 3-Евро (49 м2) — 13,6 млн руб
- 4-Евро (72 м2) — 18,6 млн руб
Основные наблюдения:
Транспортная доступность шикарная: 6 минут на метро и вы уже на «Таганской», 9 минут и вы уже на станции «Китай-город» и можете дойти до Красной площади или погулять в парке «Зарядье». Так же хочу отметить, что в пешей доступности есть еще две станции метро: «Дубровка» и МЦК «Угрешская».
Если исключить апартаменты — то это самая недорогая новостройка внутри ТТК. Я бы даже сказал, что альтернатив-то и нет, если вы смотрите новое жилье внутри этого дорожного кольца. Почему так? Об этом ниже:
Во-первых это ЮВАО, хоть и недалеко от центра. Не самое престижное направление на карте Москвы. Во-вторых: пока все выглядит достаточно уныло, рядом ТЭЦ, рынок «Дубровка» (эдакий местный «Садовод»), мясокомбинат «Микоян» и много иностранного контингента, что неудивительно — в локации строятся аж 5 жилых комплексов.
Думаю, что если вы сейчас будете смотреть локейшен — то он вам скорее не понравится. Поэтому напишу о перспективах и отмечу все на скрине ниже:
Участок на ул. Новоостаповской, вл.1 — сейчас это территория невзрачной автостоянки, рядом с ЖК. Ее снесут и застроят. Судя по назначению земельного участка — построят ТЦ с офисами и спортивным комплексом. 🔗 Ссылка
Участок на Волгоградском проспекте, вл. 32 — это напротив ЖК. Эта промзона попала в программу комплексного развития территорий Москвы. На территории 16 гектар появятся офисы, ТЦ и производство. Около 6,5 тыс новых рабочих мест. 🔗 Ссылка
Многие отмечали отсутствие зеленых насаждений. Ну и неэстетичный вид Новоостаповской улицы. Все изменится. Вдоль ЖК будет новый пешеходный бульвар, велосипедные дорожки, а по периметру проекта будет произведено комплексное озеленение территории. Так же в целях развития транспортной инфраструктуры города — подвергнут реконструкции Новоостаповскую ул и 1-ый Дубровский проезд. 🔗 Ссылка
Если смотрите «для себя»: думаю, со временем иностранные граждане покинут эту локацию. Стройки прекратятся и заселятся, строители уедут на другие объекты. Рынок «Дубровка» — не навсегда. Часть его уже застраивает жильем Гранель (ЖК Майприорити Дубровка). Ну и сам район благоустроят. Так что если вы лишены экологических предрассудков и вам важна близость к центру — вполне стоит рассмотреть проект.
Если смотрите «под аренду»: Честно говоря я немного сомневался в этом проекте. Ведь рядом строят ЖК HighWay с безумной квартирографией. Безумная она потому что в проекте 1000+ студий, часть из которых выйдет на рынок аренды. Но 25 мая сего года город внес свои коррективы. Как написал выше — в пешей доступности будет создано более 6,5 тыс новых рабочих мест рамках КРТ, так что в будущем избыточной конкуренции не будет. Да и ВУЗ-ов рядом достаточно много. Думаю, что если ваша студия будет чем-то выделяться на рынке, то вполне возможно сдадите тыс за 40-45 руб., возможно даже ближе к 45.
Если смотрите «под инвест»: локация со временем «плюсанет». Город сюда «вливает» достаточно большое кол-во денег, да и близость к центру многое решает. Правда это не произойдет за год-два, ждать придется гораздо дольше.
🔖 Мнение автора: достаточно интересный проект с хорошей транспортной доступностью. Да, пока визуально все достаточно уныло, ну и ТЭЦ рядом — она к сожалению никуда не денется. Фанатам экологии проект точно не подойдет, а тем кому важна близость к центру — рассмотреть вполне стоит.
.
Как вам такой формат поста, с описанием перспектив? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#первый_дубровский
Цены от:
- Студии (20 м2) — 7,5 млн руб
- 2-Евро (32 м2) — 10,5 млн руб
- 3-Евро (49 м2) — 13,6 млн руб
- 4-Евро (72 м2) — 18,6 млн руб
Основные наблюдения:
Транспортная доступность шикарная: 6 минут на метро и вы уже на «Таганской», 9 минут и вы уже на станции «Китай-город» и можете дойти до Красной площади или погулять в парке «Зарядье». Так же хочу отметить, что в пешей доступности есть еще две станции метро: «Дубровка» и МЦК «Угрешская».
Если исключить апартаменты — то это самая недорогая новостройка внутри ТТК. Я бы даже сказал, что альтернатив-то и нет, если вы смотрите новое жилье внутри этого дорожного кольца. Почему так? Об этом ниже:
Во-первых это ЮВАО, хоть и недалеко от центра. Не самое престижное направление на карте Москвы. Во-вторых: пока все выглядит достаточно уныло, рядом ТЭЦ, рынок «Дубровка» (эдакий местный «Садовод»), мясокомбинат «Микоян» и много иностранного контингента, что неудивительно — в локации строятся аж 5 жилых комплексов.
Думаю, что если вы сейчас будете смотреть локейшен — то он вам скорее не понравится. Поэтому напишу о перспективах и отмечу все на скрине ниже:
Участок на ул. Новоостаповской, вл.1 — сейчас это территория невзрачной автостоянки, рядом с ЖК. Ее снесут и застроят. Судя по назначению земельного участка — построят ТЦ с офисами и спортивным комплексом. 🔗 Ссылка
Участок на Волгоградском проспекте, вл. 32 — это напротив ЖК. Эта промзона попала в программу комплексного развития территорий Москвы. На территории 16 гектар появятся офисы, ТЦ и производство. Около 6,5 тыс новых рабочих мест. 🔗 Ссылка
Многие отмечали отсутствие зеленых насаждений. Ну и неэстетичный вид Новоостаповской улицы. Все изменится. Вдоль ЖК будет новый пешеходный бульвар, велосипедные дорожки, а по периметру проекта будет произведено комплексное озеленение территории. Так же в целях развития транспортной инфраструктуры города — подвергнут реконструкции Новоостаповскую ул и 1-ый Дубровский проезд. 🔗 Ссылка
Если смотрите «для себя»: думаю, со временем иностранные граждане покинут эту локацию. Стройки прекратятся и заселятся, строители уедут на другие объекты. Рынок «Дубровка» — не навсегда. Часть его уже застраивает жильем Гранель (ЖК Майприорити Дубровка). Ну и сам район благоустроят. Так что если вы лишены экологических предрассудков и вам важна близость к центру — вполне стоит рассмотреть проект.
Если смотрите «под аренду»: Честно говоря я немного сомневался в этом проекте. Ведь рядом строят ЖК HighWay с безумной квартирографией. Безумная она потому что в проекте 1000+ студий, часть из которых выйдет на рынок аренды. Но 25 мая сего года город внес свои коррективы. Как написал выше — в пешей доступности будет создано более 6,5 тыс новых рабочих мест рамках КРТ, так что в будущем избыточной конкуренции не будет. Да и ВУЗ-ов рядом достаточно много. Думаю, что если ваша студия будет чем-то выделяться на рынке, то вполне возможно сдадите тыс за 40-45 руб., возможно даже ближе к 45.
Если смотрите «под инвест»: локация со временем «плюсанет». Город сюда «вливает» достаточно большое кол-во денег, да и близость к центру многое решает. Правда это не произойдет за год-два, ждать придется гораздо дольше.
🔖 Мнение автора: достаточно интересный проект с хорошей транспортной доступностью. Да, пока визуально все достаточно уныло, ну и ТЭЦ рядом — она к сожалению никуда не денется. Фанатам экологии проект точно не подойдет, а тем кому важна близость к центру — рассмотреть вполне стоит.
.
Как вам такой формат поста, с описанием перспектив? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#первый_дубровский
ДДУ_август_2022_май_2023_по_классам.pdf
148.5 KB
📍 Подготовил отчет «Динамика продаж новостроек по классам» в границах старой Москвы по всем ЖК за последние 10 мес: август 2022 — май 2023.
Основные наблюдения:
Традиционно май считается один из самых «низких» месяцев с точки зрения продаж. Да, сделки совершаются, но скорее происходит спад спроса, а не его подъем. Давайте посмотрим, какие были продажи в разных сегментах в мае:
- Комфорт-класс. Продано 2981 квартир, это на 2,4% больше, чем апреле. Рост в сегменте нетипичный для сезона. Возможно, что часть ипотечников с минимальным первоначальным взносом (ПВ), торопились закрыть жилищный вопрос до конца мая. Ведь из каждого «утюга» вещали об увеличении ПВ с июня. Вобщем, продажи в сегменте были неплохие, поэтому в предыдущем месяце мы и наблюдали бодрое повышение цен в ликвидных проектах. Произойдет ли снижение спроса в июне-июле? Думаю, что да, скорее всего так и будет.
Из лидеров отмечу следующие ЖК, где продажи практически удвоились: «Алтуфьевское, 53», «Открытый Парк», «Лосиноостровский Парк».
- Бизнес-класс. Продано 1772 квартиры, это на 7,2% меньше, чем в апреле. В принципе ожидаемый результат. Спад продаж соответствует началу низкого сезона.
Лидеры в мае: «Level Причальный» и «City Bay» — продажи удвоились по отношению к апрелю.
Антилидеры: «Forst» и «Селигер Сити», где продажи снизились на 70+% по отношению к апрелю.
Если оценить бизнес-класс в общем, то стоит отметить, что этот сегмент «ожил»: Если в октябре 2022 было продано 648 квартир, то в последние 3-и месяца стабильно продаются 1700-1800 квартир/мес.
🔖 Мнение автора: надеюсь, что табличка будет вам полезна, ведь в ней вы найдете продажи по всем ЖК в динамике за последние 10 месяцев. С помощью этих данных вы можете самостоятельно оценивать спрос и делать выводы. Ну а за оперативные данные результатов мая спасибо ИлиИли.
.
🔗 ТГ канал: «Лабиринт инвестора»
.
#данные_по_продажам
#мониторинг_рынка
Основные наблюдения:
Традиционно май считается один из самых «низких» месяцев с точки зрения продаж. Да, сделки совершаются, но скорее происходит спад спроса, а не его подъем. Давайте посмотрим, какие были продажи в разных сегментах в мае:
- Комфорт-класс. Продано 2981 квартир, это на 2,4% больше, чем апреле. Рост в сегменте нетипичный для сезона. Возможно, что часть ипотечников с минимальным первоначальным взносом (ПВ), торопились закрыть жилищный вопрос до конца мая. Ведь из каждого «утюга» вещали об увеличении ПВ с июня. Вобщем, продажи в сегменте были неплохие, поэтому в предыдущем месяце мы и наблюдали бодрое повышение цен в ликвидных проектах. Произойдет ли снижение спроса в июне-июле? Думаю, что да, скорее всего так и будет.
Из лидеров отмечу следующие ЖК, где продажи практически удвоились: «Алтуфьевское, 53», «Открытый Парк», «Лосиноостровский Парк».
- Бизнес-класс. Продано 1772 квартиры, это на 7,2% меньше, чем в апреле. В принципе ожидаемый результат. Спад продаж соответствует началу низкого сезона.
Лидеры в мае: «Level Причальный» и «City Bay» — продажи удвоились по отношению к апрелю.
Антилидеры: «Forst» и «Селигер Сити», где продажи снизились на 70+% по отношению к апрелю.
Если оценить бизнес-класс в общем, то стоит отметить, что этот сегмент «ожил»: Если в октябре 2022 было продано 648 квартир, то в последние 3-и месяца стабильно продаются 1700-1800 квартир/мес.
🔖 Мнение автора: надеюсь, что табличка будет вам полезна, ведь в ней вы найдете продажи по всем ЖК в динамике за последние 10 месяцев. С помощью этих данных вы можете самостоятельно оценивать спрос и делать выводы. Ну а за оперативные данные результатов мая спасибо ИлиИли.
.
🔗 ТГ канал: «Лабиринт инвестора»
.
#данные_по_продажам
#мониторинг_рынка
📍 ЖК Level Причальный, Москва, Причальный проезд, 8. Застройщик Level Group. Выдача ключей до 08.2024. Метро «Шелепиха», 2 станции (БКЛ + МЦК) — 10 минут пешком. В перспективе открытие еще одной одноименной станции и «Звенигородская» Рублёво-Архангельской линии метро.
Цены переуступки от:
- Студия (17,5 м2) — 10,5 млн руб
- 2-Евро (34 м2) — 15,9 млн руб
- 3-Евро (60 м2) — 23,8 млн руб
- 4-Евро (82 м2) — 28,5 млн руб
Основные наблюдения:
Рядом «Москва-Сити» — центр деловой активности города, где уже сейчас (со слов Собянина) работают около 80 тыс человек. Должен заметить, что у города на локейшн «Большого Сити» грандиозные планы до 2035 года. Ниже прикреплю макет застройки территории, который разработан в НИиПИ Градплан. Застройка масштабная, на десятилетие и если удастся реализовать все задуманное, то получится город-сад, а пока тут пыльно, грязно и стройка кругом. Ну и по-поводу набережной, которую обещали еще первым дольщикам ЖК «Сердце столицы» лет 8 назад. Ее наконец-то откроют в 2025 году и она немного сгладит текущую неэстетичность локации. 🔗 Ссылка
Если вы смотрите «для себя»:
Нюансы: Лучшие виды в корпусе «Запад». Застройщик вывел его в продажу сравнительно недавно. Из остальных корпусов большая часть видов на старую застройку или в двор-колодец. Обратите внимание, что вдоль корпуса «Север» будет построен мост с эстакадами. Так что в будущем гарантирован шум 24x7, который будет доноситься с эстакады, находящейся примерно на уровне 4-го этажа.
Если вы смотрите «под аренду»:
В этом проекте, небольшую студию до 20 м2, думаю, сможете сдать тыс за 50 руб. Дороже вряд ли получится ибо площадь маловата. Стоит ли тут покупать под аренду? Скорее зависит от вашего горизонта планирования. Если ваша цель: сдавать бесконечно долго или купить сейчас под аренду, а потом пусть ребенку останется — то, думаю рассмотреть стоит. Почему бы и нет? Бонусом может быть удорожание самого актива, если городу и застройщикам удастся реализовать все задуманное. Знаете, в прошлом в проект «Москва-Сити» многие тоже не верили, а теперь топоним «Сити» звучит уважительно.
🔖 Мнение автора: Проект в промышленном треугольнике. Локация сейчас восторга не вызывает. Кому нужен центр и близость «Сити» — рассмотреть стоит, правда я бы не назвал ЖК семейным, он скорее подходит для молодых карьеристов.
.
А что вы думаете об этом проекте? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#левел_причальный
Цены переуступки от:
- Студия (17,5 м2) — 10,5 млн руб
- 2-Евро (34 м2) — 15,9 млн руб
- 3-Евро (60 м2) — 23,8 млн руб
- 4-Евро (82 м2) — 28,5 млн руб
Основные наблюдения:
Рядом «Москва-Сити» — центр деловой активности города, где уже сейчас (со слов Собянина) работают около 80 тыс человек. Должен заметить, что у города на локейшн «Большого Сити» грандиозные планы до 2035 года. Ниже прикреплю макет застройки территории, который разработан в НИиПИ Градплан. Застройка масштабная, на десятилетие и если удастся реализовать все задуманное, то получится город-сад, а пока тут пыльно, грязно и стройка кругом. Ну и по-поводу набережной, которую обещали еще первым дольщикам ЖК «Сердце столицы» лет 8 назад. Ее наконец-то откроют в 2025 году и она немного сгладит текущую неэстетичность локации. 🔗 Ссылка
Если вы смотрите «для себя»:
Нюансы: Лучшие виды в корпусе «Запад». Застройщик вывел его в продажу сравнительно недавно. Из остальных корпусов большая часть видов на старую застройку или в двор-колодец. Обратите внимание, что вдоль корпуса «Север» будет построен мост с эстакадами. Так что в будущем гарантирован шум 24x7, который будет доноситься с эстакады, находящейся примерно на уровне 4-го этажа.
Если вы смотрите «под аренду»:
В этом проекте, небольшую студию до 20 м2, думаю, сможете сдать тыс за 50 руб. Дороже вряд ли получится ибо площадь маловата. Стоит ли тут покупать под аренду? Скорее зависит от вашего горизонта планирования. Если ваша цель: сдавать бесконечно долго или купить сейчас под аренду, а потом пусть ребенку останется — то, думаю рассмотреть стоит. Почему бы и нет? Бонусом может быть удорожание самого актива, если городу и застройщикам удастся реализовать все задуманное. Знаете, в прошлом в проект «Москва-Сити» многие тоже не верили, а теперь топоним «Сити» звучит уважительно.
🔖 Мнение автора: Проект в промышленном треугольнике. Локация сейчас восторга не вызывает. Кому нужен центр и близость «Сити» — рассмотреть стоит, правда я бы не назвал ЖК семейным, он скорее подходит для молодых карьеристов.
.
А что вы думаете об этом проекте? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#левел_причальный
📍Подумать только… Количество объявлений о сдаче квартир в аренду в Москве продолжает снижаться и достигло минимума за всю историю моих наблюдений (данные внизу). Хммм… Если в течении июня-июля этот тренд сохранится, то в августе, с началом высокого сезона, намечается даже некоторый дефицит ликвидных арендных квартир 🤷
.
Уважаемые друзья, если вы в последние месяцы сдавали свои объекты, напишите, насколько сейчас активен рынок аренды? Очень интересно, соответствуют ли мои наблюдения вашей практике. 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
.
Уважаемые друзья, если вы в последние месяцы сдавали свои объекты, напишите, насколько сейчас активен рынок аренды? Очень интересно, соответствуют ли мои наблюдения вашей практике. 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍 ЖК Лосиноостровский Парк (застройщик ПИК). Москва, ул. Открытое шоссе, 18. Ключи у текущих очередей до: 01.2024-02.2025. Метро + МЦК «Бульвар Рокоссовского» 10-15 мин пешком.
Цены от:
- Студии (20 м2) — 6,6 млн руб
- 2-Евро (33 м2) — 9,8 млн руб
- 3-Евро (48 м2) — 13,4 млн руб
- 4-Евро (73 м2) — 18,4 млн руб
Основные наблюдения:
В первую очередь хочется отметить шикарную транспортную доступность. 10-15 минут пешком и вы уже или на конечной станции незагруженной части красной ветки метро: 19 минут и вы на Чистых прудах, 25 минут и вы уже у Кремля. Ну а если центр не нужен, то к вашим услугам станция БКЛ с новыми поездами и c огромным кол-вом пересадок на другие ветки столичной подземки. В плане транспортной доступности, стоит отметить еще один факт: дело в том, что город активно развивает не только метро, но и трамвайное сообщение. Достаточно скоро в Москве появятся так называемые «трамвайные диаметры», на них можно будет пересечь весь город не спускаясь в подземку, причем обещают сократить интервал движения трамвая до 3-х минут. И один из таких диаметров появится как раз в районе Метрогородка. 🔗 ссылка Так что, запрыгнув в трамвай у дома, вы сможете без пересадок доехать до Павелецкого вокзала или даже до Чертаново. Для меня, как для человека, активно использующего общественный транспорт — это выглядит достаточно круто.
Из минусов стоит отметить, что проект возводится в промзоне «Калошино», впрочем ее активно застраивают. ТЭЦ-23 в километре и Северо-Восточная хорда в 400-а метрах по прямой от ближайших корпусов.
Из плюсов хочу отметить располагающейся рядом национальный парк Лосиный остров. Правда в этой части это настоящий лес, а не парк. Гулять по дикому лесу может быть и хорошо, но сам бы не стал. Скорее доехал до Гольяновского пруда, там все облагорожено. Ну или проехал одну станцию на МЦК и погулял бы в парке «Друзья Леса», где недавно были восстановлены прогулочные маршруты.
Думаю, что локацию ждет бурное развитие. Всю промзону «Калошино» застроят новым жильем. А район Гольяново «сомкнется» с Метрогородком. Дело в том, что в ближайшее десятилетие Богородское, Гольяново, Метрогородок и Восточный ожидает масштабное обновление жилищного фонда. Программа реновации охватывает 334 дома, в которых проживает практически каждый пятый житель этих районов. 🔗 Ссылка
Если вы смотрите «для себя»: На сайте ПИК-а сложно разобраться с видовыми характеристиками корпусов, поэтому лучше использовать этот ген план застройки территории 🔗 ссылка, надеюсь он будет вам полезен. Ну и в этом проекте я бы осторожно выбирал высокие этажи — возможен шум от ТЭЦ. Правда, говорят, что турбины меняют и сейчас гул бывает гораздо реже.
Если вы смотрите «под аренду»: студию в этом проекте вы сдадите тыс за 35 руб. Хорошая ветка метро + БКЛ, близко до центра. Правда, по всей видимости, наниматели будут сравнивать вашу студию с аналогичными в Амурском Парке, который на одну станцию ближе к центру. Поэтому не помешает запланировать какие-нибудь «фишки» в обстановке квартиры. Например, установку посудомоечной машины, которая в арендных студиях встречается не так часто.
Если вы смотрите «под инвест»: Локейшен вполне перспективный, что не скажешь о текущих ценах. На старте, помнится, был «вкусный» прайс на Евро-4 ≈ 12 млн. руб. Ну а по текущим ценам никакого «инвеста» я не наблюдаю.
Мнение автора: Локация на перспективу. Лет через 10 ее будет не узнать. Появится большой современный район с новыми домами. Построят ТПУ, эстакады, город благоустроит пешеходные маршруты. Если ваш горизонт планирования примерно такой, то рассмотреть проект вполне стоит.
.
А вы бы что выбрали для жизни: Лосиноостровский Парк, Амурский Парк или Открытый Парк? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#лосиноостровский_парк
Цены от:
- Студии (20 м2) — 6,6 млн руб
- 2-Евро (33 м2) — 9,8 млн руб
- 3-Евро (48 м2) — 13,4 млн руб
- 4-Евро (73 м2) — 18,4 млн руб
Основные наблюдения:
В первую очередь хочется отметить шикарную транспортную доступность. 10-15 минут пешком и вы уже или на конечной станции незагруженной части красной ветки метро: 19 минут и вы на Чистых прудах, 25 минут и вы уже у Кремля. Ну а если центр не нужен, то к вашим услугам станция БКЛ с новыми поездами и c огромным кол-вом пересадок на другие ветки столичной подземки. В плане транспортной доступности, стоит отметить еще один факт: дело в том, что город активно развивает не только метро, но и трамвайное сообщение. Достаточно скоро в Москве появятся так называемые «трамвайные диаметры», на них можно будет пересечь весь город не спускаясь в подземку, причем обещают сократить интервал движения трамвая до 3-х минут. И один из таких диаметров появится как раз в районе Метрогородка. 🔗 ссылка Так что, запрыгнув в трамвай у дома, вы сможете без пересадок доехать до Павелецкого вокзала или даже до Чертаново. Для меня, как для человека, активно использующего общественный транспорт — это выглядит достаточно круто.
Из минусов стоит отметить, что проект возводится в промзоне «Калошино», впрочем ее активно застраивают. ТЭЦ-23 в километре и Северо-Восточная хорда в 400-а метрах по прямой от ближайших корпусов.
Из плюсов хочу отметить располагающейся рядом национальный парк Лосиный остров. Правда в этой части это настоящий лес, а не парк. Гулять по дикому лесу может быть и хорошо, но сам бы не стал. Скорее доехал до Гольяновского пруда, там все облагорожено. Ну или проехал одну станцию на МЦК и погулял бы в парке «Друзья Леса», где недавно были восстановлены прогулочные маршруты.
Думаю, что локацию ждет бурное развитие. Всю промзону «Калошино» застроят новым жильем. А район Гольяново «сомкнется» с Метрогородком. Дело в том, что в ближайшее десятилетие Богородское, Гольяново, Метрогородок и Восточный ожидает масштабное обновление жилищного фонда. Программа реновации охватывает 334 дома, в которых проживает практически каждый пятый житель этих районов. 🔗 Ссылка
Если вы смотрите «для себя»: На сайте ПИК-а сложно разобраться с видовыми характеристиками корпусов, поэтому лучше использовать этот ген план застройки территории 🔗 ссылка, надеюсь он будет вам полезен. Ну и в этом проекте я бы осторожно выбирал высокие этажи — возможен шум от ТЭЦ. Правда, говорят, что турбины меняют и сейчас гул бывает гораздо реже.
Если вы смотрите «под аренду»: студию в этом проекте вы сдадите тыс за 35 руб. Хорошая ветка метро + БКЛ, близко до центра. Правда, по всей видимости, наниматели будут сравнивать вашу студию с аналогичными в Амурском Парке, который на одну станцию ближе к центру. Поэтому не помешает запланировать какие-нибудь «фишки» в обстановке квартиры. Например, установку посудомоечной машины, которая в арендных студиях встречается не так часто.
Если вы смотрите «под инвест»: Локейшен вполне перспективный, что не скажешь о текущих ценах. На старте, помнится, был «вкусный» прайс на Евро-4 ≈ 12 млн. руб. Ну а по текущим ценам никакого «инвеста» я не наблюдаю.
Мнение автора: Локация на перспективу. Лет через 10 ее будет не узнать. Появится большой современный район с новыми домами. Построят ТПУ, эстакады, город благоустроит пешеходные маршруты. Если ваш горизонт планирования примерно такой, то рассмотреть проект вполне стоит.
.
А вы бы что выбрали для жизни: Лосиноостровский Парк, Амурский Парк или Открытый Парк? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#лосиноостровский_парк
📍На днях мы с коллегами бурно обсуждали и даже спорили, упадут глобально цены на квартиры или нет. И не пришли к общему знаменателю. Одна из версий была, что цены на недвижимость растут, когда у населения становится больше денег. Пусть даже фантиков, я сейчас не имею в виду покупательскую способность, которая не растет.
Так что у нас с деньгами? По данным ЦБ количество фантиков у населения растет бешеными темпами. Гляньте на диаграмму внизу, рост на 60 процентов с января 2020 года по январь 2022. Потом качели полетели вниз, а теперь опять рост, причем опять взрывной. Откуда такое количество кэша у людей, это отдельная история, но факт в том, что его становится все больше и больше. И похоже факт в том, что чем больше налички, тем выше цены квадратного метра.
А вы как считаете, кол-во фантиков и цена недвиги могут идти «нога в ногу»? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Так что у нас с деньгами? По данным ЦБ количество фантиков у населения растет бешеными темпами. Гляньте на диаграмму внизу, рост на 60 процентов с января 2020 года по январь 2022. Потом качели полетели вниз, а теперь опять рост, причем опять взрывной. Откуда такое количество кэша у людей, это отдельная история, но факт в том, что его становится все больше и больше. И похоже факт в том, что чем больше налички, тем выше цены квадратного метра.
А вы как считаете, кол-во фантиков и цена недвиги могут идти «нога в ногу»? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍 Друзья, есть вопрос: какие ЖК «разобрать» в ближайшую неделю-две? Думал написать о ЖК «Сокольнической Вал, 1» и о ЖК «CITIMIX». Так же думал о том, что новая очередь ЖК «Селигер Сити» заслуживает внимание. Какое у вас мнение? Может эти проекты вам не интересны и стоит «разобрать» какой-то другой ЖК?
.
#вопрос_подписчикам
.
#вопрос_подписчикам
📍 ЖК «Сокольнический Вал, 1», застройщик ПИК, полная отделка, апартаменты, Москва, ул. Сокольнический Вал, 1Д
Рынок апартаментов чувствует себя, так скажем, довольно специфично. Вот и ПИК в «Сокольническом Валу» предлагает готовые апарты с ключами практически по тем же ценам, что были на «старте» продаж в 2021 году. Стоит ли их покупать «под аренду»? Давайте попробуем разобраться.
Текущие цены от:
- студия (22 м2) — 6,7 млн. руб.
- 2-Евро (37 м2) — 9,9 млн. руб.
- 3-Евро (52 м2) — 12 млн. руб.
Основные наблюдения:
Проект небольшой, всего два корпуса. Квартирография не «общажная», студий в проекте не сказать что бы много. Рядом культовый парк «Сокольники». Центр близко, до Красносельского района (ЦАО) 10 минут пешком. В пешей доступности ТЦ «Тройка», несколько бизнес-центров. Ну и на районе дефицит нового жилья, тут ничего не строилось уже больше 10-ти лет. Это, несомненно, плюсы проекта.
Минусы: расположение вдоль ТТК, рядом с ж/д и отстойником поездов, до метро «Рижская» может быть и недалеко, 15 минут пешком, но идти придется по путепроводу с техническим тротуаром (это такая узкая дорожка вдоль шоссе). Пока непонятен налог на имущество, может быть как 1,5%, так и 0,5% — ситуация прояснится только в конце следующего года. Скорее всего, все-таки будет 0,5%, но это не точно. Ну и придётся еще платить за земельный участок.
Cтудию в этом проекте вы сдадите тыс за 40-45. С хорошей комплектацией ближе к 45. При этом общая доходность составит около 11,5 % годовых, что не так уж и плохо 🔗 Ссылка Предположу, что основными нанимателями будут сотрудники близлежащих бизнес-центров, которым проще дойти пешком до работы (10-20 мин), чем спускаться в метро. Проснулся, выпил кофе, оделся, дошел. Удобно.
Эти, думаю, будут снимать долго, а вот те, кому необходимо м. «Рижская» — будут достаточно часто меняться, как выше писал, дорога до метро так себе. Зачем я так подробно расписал? Потому что в проекте студий не так много и можете попробовать выбирать нужного вам арендатора.
🔖 Мнение автора: даже с учетом нюансов налогообложения апартаментов, общая доходность примерно соответствует студиям-квартирам. А рентный доход вы можете получать сразу, ведь проект готов. Купил бы сам? Скорее нет, но счел нужным написать основные наблюдения.
.
А что вы думаете о проекте? Купили бы апартаменты под аренду? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#сокольнический_вал
Рынок апартаментов чувствует себя, так скажем, довольно специфично. Вот и ПИК в «Сокольническом Валу» предлагает готовые апарты с ключами практически по тем же ценам, что были на «старте» продаж в 2021 году. Стоит ли их покупать «под аренду»? Давайте попробуем разобраться.
Текущие цены от:
- студия (22 м2) — 6,7 млн. руб.
- 2-Евро (37 м2) — 9,9 млн. руб.
- 3-Евро (52 м2) — 12 млн. руб.
Основные наблюдения:
Проект небольшой, всего два корпуса. Квартирография не «общажная», студий в проекте не сказать что бы много. Рядом культовый парк «Сокольники». Центр близко, до Красносельского района (ЦАО) 10 минут пешком. В пешей доступности ТЦ «Тройка», несколько бизнес-центров. Ну и на районе дефицит нового жилья, тут ничего не строилось уже больше 10-ти лет. Это, несомненно, плюсы проекта.
Минусы: расположение вдоль ТТК, рядом с ж/д и отстойником поездов, до метро «Рижская» может быть и недалеко, 15 минут пешком, но идти придется по путепроводу с техническим тротуаром (это такая узкая дорожка вдоль шоссе). Пока непонятен налог на имущество, может быть как 1,5%, так и 0,5% — ситуация прояснится только в конце следующего года. Скорее всего, все-таки будет 0,5%, но это не точно. Ну и придётся еще платить за земельный участок.
Cтудию в этом проекте вы сдадите тыс за 40-45. С хорошей комплектацией ближе к 45. При этом общая доходность составит около 11,5 % годовых, что не так уж и плохо 🔗 Ссылка Предположу, что основными нанимателями будут сотрудники близлежащих бизнес-центров, которым проще дойти пешком до работы (10-20 мин), чем спускаться в метро. Проснулся, выпил кофе, оделся, дошел. Удобно.
Эти, думаю, будут снимать долго, а вот те, кому необходимо м. «Рижская» — будут достаточно часто меняться, как выше писал, дорога до метро так себе. Зачем я так подробно расписал? Потому что в проекте студий не так много и можете попробовать выбирать нужного вам арендатора.
🔖 Мнение автора: даже с учетом нюансов налогообложения апартаментов, общая доходность примерно соответствует студиям-квартирам. А рентный доход вы можете получать сразу, ведь проект готов. Купил бы сам? Скорее нет, но счел нужным написать основные наблюдения.
.
А что вы думаете о проекте? Купили бы апартаменты под аренду? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#сокольнический_вал
📍Пока ПИК-уша повышает цены как не в себя, смотрю — ЖК «Инноватор» откатил прайс до стартового (конца 21 года). В принципе, считаю что вполне неплохо.
АУ, «Левел Мичуринский», чем ответишь? Мы очень ждем твою реакцию. Прайс у конкурента гораздо ниже (см скрин внизу). Сроки получения ключей у вас примерно одинаковые, а «Инноватор» в сегменте студий точно не хуже, я бы даже сказал, что гораздо интереснее для покупателя.
.
Вопрос: Разобрать ЖК «Инноватор» в следующем посте?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
АУ, «Левел Мичуринский», чем ответишь? Мы очень ждем твою реакцию. Прайс у конкурента гораздо ниже (см скрин внизу). Сроки получения ключей у вас примерно одинаковые, а «Инноватор» в сегменте студий точно не хуже, я бы даже сказал, что гораздо интереснее для покупателя.
.
Вопрос: Разобрать ЖК «Инноватор» в следующем посте?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍 ЖК Инноватор, Москва, Мичуринский проспект, 45. Застройщик УЭЗ (правительство Москвы). Бизнес-класс, без отделки. Ключи до 10.2025. Метро «Мичуринский проспект» 2 мин пешком.
Цены от:
- студии (22 м2) — 9,4 млн руб
- 2-ЕВРО (40 м2) — 14 млн руб
- 3-ЕВРО (65 м2) — 19,5 млн руб
Основные наблюдения:
Место, честно говоря, неплохое. Престижное направление, запад Москвы, старый обжитой район Раменки. Точечная застройка в составе ТПУ «Мичуринский проспект» — 2 минуты пешком до 2-х веток метро (БКЛ + подземка). В пешей доступности два отличных парка: 50-ти летия Октября и парк Олимпийской деревни, причем вход в первый всего в 400 метрах от ЖК.
Сложившаяся инфраструктура района, неподалеку топовые ВУЗ-ы Москвы: МГИМО, МГУ, РАНХиГС, Академия ФСБ. Мои впечатления от локации вполне положительные: приличный контингент, чисто, аккуратно, много зелени.
У самого проекта есть несколько особенностей:
- Небольшая придомовая территория на стилобате и избыточная доступность к метро. Возможно, для семейной жизни с маленькими детьми будет не совсем комфортно. А вот молодым и активным, да еще работающим в Сити, этот проект думаю «зайдет». Дело в том, что связка ТПУ «Мичуринский проспект» плюс желтая ветка метро имеют одну особенность: вы можете не одевая пальто выйти из квартиры, пройти по надземному переходу и уже через 18 минут оказаться в любой из башен Сити или в ТЦ «Афимол» даже не выходя на улицу. Думаю, в будущем, аудитория работающих в Москва-Сити это оценит.
- Квартирография и фасады. Достаточно много «кривых» планировок, впрочем встречаются и вполне нормальные. Планировку нужно тщательно выбирать, что бы не купить будущий неликвид. Фасады, на которых будут изображены вишни и груши — ну очень на любителя. Мне лично не нравятся, но и не напрягают.
Если вы смотрите «для себя»: в текущих ценах «Инноватор» выглядит достаточно интересным, если учесть, что он расположен в престижном районе на западе Москвы с обжитой инфраструктурой. Да, минусы у проекта есть, я их описал выше. Но и плюсов достаточно много — удобная транспортная логистика, парки, приятная общая атмосфера.
Если вы смотрите «под аренду»: студию с хорошим ремонтом, думаю, сдадите тыс за 50-55 руб. В будущем ЖК «Инноватор» скорее всего составит конкуренцию проектам на Шелепихе, которые рядом с Сити. Интересно, что выберет арендатор, работающий в небоскребах: жить в старом обжитом районе, 18 мин на метро (даже не выходя на улицу) или жить рядом с Сити на Шелепихе? Я бы выбрал первый вариант, но это субъективно.
Если вы смотрите «под инвест»: знаете, я считаю, что под «инвест» проект пока не подходит. Почему пока? Если кратко — ждать долго. Ну и голый бетон продать проблематично, нужно делать ремонт. Хороший ремонт плюс срок ожидания — это примерно 2,5 года. Стоит ли ввязываться в столь длительный проект? Честно говоря, я бы не стал.
🔖 Мнение автора: достаточно интересный проект. Для жизни локация многим нравится — зелень, парки, удобная транспортная логистика. На удивление шума от Мичуринского проспекта не так уж и много (был на площадке еще год назад и сам удивился). Скорее это это связано с рельефом (проект на возвышенности) и со светофорами. Для жизни и «под аренду» проект рассмотреть, думаю, что вполне стоит.
.
А что вы думаете о проекте? 👀 Стали бы сами жить в ЖК «Инноватор» или выбрали бы конкурентов: «Левел Мичуринский», «ОМ», «Will Towers» и т.д.?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#инноватор
Цены от:
- студии (22 м2) — 9,4 млн руб
- 2-ЕВРО (40 м2) — 14 млн руб
- 3-ЕВРО (65 м2) — 19,5 млн руб
Основные наблюдения:
Место, честно говоря, неплохое. Престижное направление, запад Москвы, старый обжитой район Раменки. Точечная застройка в составе ТПУ «Мичуринский проспект» — 2 минуты пешком до 2-х веток метро (БКЛ + подземка). В пешей доступности два отличных парка: 50-ти летия Октября и парк Олимпийской деревни, причем вход в первый всего в 400 метрах от ЖК.
Сложившаяся инфраструктура района, неподалеку топовые ВУЗ-ы Москвы: МГИМО, МГУ, РАНХиГС, Академия ФСБ. Мои впечатления от локации вполне положительные: приличный контингент, чисто, аккуратно, много зелени.
У самого проекта есть несколько особенностей:
- Небольшая придомовая территория на стилобате и избыточная доступность к метро. Возможно, для семейной жизни с маленькими детьми будет не совсем комфортно. А вот молодым и активным, да еще работающим в Сити, этот проект думаю «зайдет». Дело в том, что связка ТПУ «Мичуринский проспект» плюс желтая ветка метро имеют одну особенность: вы можете не одевая пальто выйти из квартиры, пройти по надземному переходу и уже через 18 минут оказаться в любой из башен Сити или в ТЦ «Афимол» даже не выходя на улицу. Думаю, в будущем, аудитория работающих в Москва-Сити это оценит.
- Квартирография и фасады. Достаточно много «кривых» планировок, впрочем встречаются и вполне нормальные. Планировку нужно тщательно выбирать, что бы не купить будущий неликвид. Фасады, на которых будут изображены вишни и груши — ну очень на любителя. Мне лично не нравятся, но и не напрягают.
Если вы смотрите «для себя»: в текущих ценах «Инноватор» выглядит достаточно интересным, если учесть, что он расположен в престижном районе на западе Москвы с обжитой инфраструктурой. Да, минусы у проекта есть, я их описал выше. Но и плюсов достаточно много — удобная транспортная логистика, парки, приятная общая атмосфера.
Если вы смотрите «под аренду»: студию с хорошим ремонтом, думаю, сдадите тыс за 50-55 руб. В будущем ЖК «Инноватор» скорее всего составит конкуренцию проектам на Шелепихе, которые рядом с Сити. Интересно, что выберет арендатор, работающий в небоскребах: жить в старом обжитом районе, 18 мин на метро (даже не выходя на улицу) или жить рядом с Сити на Шелепихе? Я бы выбрал первый вариант, но это субъективно.
Если вы смотрите «под инвест»: знаете, я считаю, что под «инвест» проект пока не подходит. Почему пока? Если кратко — ждать долго. Ну и голый бетон продать проблематично, нужно делать ремонт. Хороший ремонт плюс срок ожидания — это примерно 2,5 года. Стоит ли ввязываться в столь длительный проект? Честно говоря, я бы не стал.
🔖 Мнение автора: достаточно интересный проект. Для жизни локация многим нравится — зелень, парки, удобная транспортная логистика. На удивление шума от Мичуринского проспекта не так уж и много (был на площадке еще год назад и сам удивился). Скорее это это связано с рельефом (проект на возвышенности) и со светофорами. Для жизни и «под аренду» проект рассмотреть, думаю, что вполне стоит.
.
А что вы думаете о проекте? 👀 Стали бы сами жить в ЖК «Инноватор» или выбрали бы конкурентов: «Левел Мичуринский», «ОМ», «Will Towers» и т.д.?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#инноватор
📍 Рубль падает без остановки, а что же происходит на рынке недвижимости Москвы? Друзья, наблюдения такие:
- Вторичка: Количество объявлений о продаже квартир на вторичном рынке стало стремительно снижаться (см. диаграмму внизу). За последний месяц квартир в продаже стало меньше почти на 9%. Будет ли в этом сегменте падение цен? Думаю, будет зависеть от экспозиции — если кол-во квартир в продаже будет и дальше сокращаться, то навряд ли.
- Первичка: Если кратко — без изменений. Количество квартир в продаже все еще д@фига. По моим наблюдениям на рынке Москвы (в сегменте новостроек) лишние около 15-20 тыс. квартир. Почему же растут цены, если экспозиция избыточна? Да не растут цены везде, в большинстве проектов они стагнируют, т.е. рост незначительный или околонулевой. По моим наблюдениям рост происходит только в ликвидных новостройках, а в «неликвиде» и «оверпрайсе» — даже «откатывают» прайсы.
🔖 Мнение автора: Стал бы я сейчас покупать «вторичку»? Да, по адекватному прайсу — несомненно. Совершенно не уверен в массовом падеже цен в этом сегменте. Стал бы я сейчас покупать «первичку»? Тоже да, но проблема в том, что по хорошим ценам «ликвида» очень мало — на рынке Москвы продаются 74 тыс квартир в новостройках, а купить практически нечего.
.
А что вы думаете, как повлияет девальвация рубля на стоимость недвижимости? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
- Вторичка: Количество объявлений о продаже квартир на вторичном рынке стало стремительно снижаться (см. диаграмму внизу). За последний месяц квартир в продаже стало меньше почти на 9%. Будет ли в этом сегменте падение цен? Думаю, будет зависеть от экспозиции — если кол-во квартир в продаже будет и дальше сокращаться, то навряд ли.
- Первичка: Если кратко — без изменений. Количество квартир в продаже все еще д@фига. По моим наблюдениям на рынке Москвы (в сегменте новостроек) лишние около 15-20 тыс. квартир. Почему же растут цены, если экспозиция избыточна? Да не растут цены везде, в большинстве проектов они стагнируют, т.е. рост незначительный или околонулевой. По моим наблюдениям рост происходит только в ликвидных новостройках, а в «неликвиде» и «оверпрайсе» — даже «откатывают» прайсы.
🔖 Мнение автора: Стал бы я сейчас покупать «вторичку»? Да, по адекватному прайсу — несомненно. Совершенно не уверен в массовом падеже цен в этом сегменте. Стал бы я сейчас покупать «первичку»? Тоже да, но проблема в том, что по хорошим ценам «ликвида» очень мало — на рынке Москвы продаются 74 тыс квартир в новостройках, а купить практически нечего.
.
А что вы думаете, как повлияет девальвация рубля на стоимость недвижимости? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Сегодня Аквилон стартует с «закрытыми продажами» в ЖК Indy Towers, Москва, ул Куусинена, 21. Должен сказать, что локейшен-то неплохой: рядом с парком «Берёзовая Роща», 15 мин пешком до Авиапарка, 3 мин до МЦК «Зорге», 20-25 мин до м. «Сокол», «Аэропорт» и «ЦСКА».
Полный «разбор» проекта сделаю в одном из следующих постов, а пока напишу о ценах. Честно говоря, я думал, что прайс у Аквилона будет выше, чем у А101 в ЖК «Дом на Зорге». Но как оказалось я ошибался. Итак, стартовые цены:
Цены от (ЖК Indy Towers):
- студии (20м2) от 9,3 млн руб
- 2-Евро (37 м2) от 14,5 млн руб
- 3-Евро (52 м2) от 21 млн руб
Да, цены не дешевые, если учесть что ключи в 27 году. Но и не ужасают с первого взгляда. А как вы считаете, «рабочий» прайс у проекта рядом с Ходынкой? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Полный «разбор» проекта сделаю в одном из следующих постов, а пока напишу о ценах. Честно говоря, я думал, что прайс у Аквилона будет выше, чем у А101 в ЖК «Дом на Зорге». Но как оказалось я ошибался. Итак, стартовые цены:
Цены от (ЖК Indy Towers):
- студии (20м2) от 9,3 млн руб
- 2-Евро (37 м2) от 14,5 млн руб
- 3-Евро (52 м2) от 21 млн руб
Да, цены не дешевые, если учесть что ключи в 27 году. Но и не ужасают с первого взгляда. А как вы считаете, «рабочий» прайс у проекта рядом с Ходынкой? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
ДДУ_август_2022_июнь_2023_по_классам.pdf
157.1 KB
📍 Подготовил отчет «Динамика продаж новостроек по классам» по всем ЖК в границах старой Москвы за последние 11 мес: август 2022 — июнь 2023.
Основные наблюдения:
- Комфорт-класс. В июне продано 3137 квартир, это на 5% больше, чем в предыдущем месяце. Давайте посмотрим на динамику продаж застройщика намбер ван (ПИК): апрель 1785, май 1970, июнь 2153 квартир. Увы, летнего спада продаж у ПИК-а не произошло, видимо этим и объясняется бодрое повышение цен практически во всех проектах. Из лидеров июня хотел бы отметить ЖК «Новое Очаково» (плюс 73%) и ЖК «Green Park» (где продажи практически удвоились).
- Бизнес-класс. Продано 1779 лотов, это на 8% больше, чем в предыдущем месяце. Хочется отметить удачный старт продаж ЖК «Страна. Озерная». Продано аж 155 квартир. Честно говоря, какой-то феноменальный результат с учетом сроков и цен. Из аутсайдеров хочется отметить ЖК «Insider» (апартаменты). Продажи стабильно околонулевые, застройщику стоит что-то срочно предпринять, ведь еще нужно реализовать достаточно большой объем — около 900 лотов.
🔖 Мнение автора: текущее лето какое-то аномальное в плане продаж. По всем канонам рынка, спрос должен был уменьшиться в летний период, а он не только не снизился, а даже вырос 🤷. Интересно, какие результаты будут в «высокий» сезон? Что будет с продажами в сентябре-декабре? Как сами считаете, текущее ценообразование и спрос — это новая реальность или аномалия?
Надеюсь, что табличка будет вам полезна, ведь в ней вы найдете продажи по всем ЖК в динамике за последние 11 месяцев. С помощью этих данных вы можете самостоятельно оценивать спрос и делать выводы. Ну а за оперативные данные результатов июня спасибо Или Или.
.
🔗 ТГ канал: «Лабиринт инвестора»
.
#данные_по_продажам
Основные наблюдения:
- Комфорт-класс. В июне продано 3137 квартир, это на 5% больше, чем в предыдущем месяце. Давайте посмотрим на динамику продаж застройщика намбер ван (ПИК): апрель 1785, май 1970, июнь 2153 квартир. Увы, летнего спада продаж у ПИК-а не произошло, видимо этим и объясняется бодрое повышение цен практически во всех проектах. Из лидеров июня хотел бы отметить ЖК «Новое Очаково» (плюс 73%) и ЖК «Green Park» (где продажи практически удвоились).
- Бизнес-класс. Продано 1779 лотов, это на 8% больше, чем в предыдущем месяце. Хочется отметить удачный старт продаж ЖК «Страна. Озерная». Продано аж 155 квартир. Честно говоря, какой-то феноменальный результат с учетом сроков и цен. Из аутсайдеров хочется отметить ЖК «Insider» (апартаменты). Продажи стабильно околонулевые, застройщику стоит что-то срочно предпринять, ведь еще нужно реализовать достаточно большой объем — около 900 лотов.
🔖 Мнение автора: текущее лето какое-то аномальное в плане продаж. По всем канонам рынка, спрос должен был уменьшиться в летний период, а он не только не снизился, а даже вырос 🤷. Интересно, какие результаты будут в «высокий» сезон? Что будет с продажами в сентябре-декабре? Как сами считаете, текущее ценообразование и спрос — это новая реальность или аномалия?
Надеюсь, что табличка будет вам полезна, ведь в ней вы найдете продажи по всем ЖК в динамике за последние 11 месяцев. С помощью этих данных вы можете самостоятельно оценивать спрос и делать выводы. Ну а за оперативные данные результатов июня спасибо Или Или.
.
🔗 ТГ канал: «Лабиринт инвестора»
.
#данные_по_продажам
📍 Что же происходит с рынком аренды квартир в Москве? Друзья, еще в мае и июне я писал о том, что вижу стремительное снижение количества предложений. Настолько стремительное, что даже ожидал дефицит и рост арендных ставок.
И вот ИНКОМ пишет: «В Москве сформировался дефицит арендных квартир экономкласса: спрос в 2 раза выше предложения». Да и коллеги отмечают, что найти хорошую квартиру в аренду в Москве — стало достаточно большой проблемой.
Давайте посмотрим на свежую диаграмму (прикрепил внизу). С начала июня кол-во предложений опять уменьшилось на 15%. А с начала года так вообще сократилось в два раза. Фактически, экспозиция вернулась к уровням до СВО и даже «сходила» ниже.
🔖 Мнение автора: думаю, что в условиях дефицита, мы теперь скорее увидим рост арендных ставок. Рынок-то решительно развернулся, а факты вещь упрямая. 🤷
.
А как вы считаете, вернутся ли арендные ставки к уровням, которые мы видели до СВО? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
И вот ИНКОМ пишет: «В Москве сформировался дефицит арендных квартир экономкласса: спрос в 2 раза выше предложения». Да и коллеги отмечают, что найти хорошую квартиру в аренду в Москве — стало достаточно большой проблемой.
Давайте посмотрим на свежую диаграмму (прикрепил внизу). С начала июня кол-во предложений опять уменьшилось на 15%. А с начала года так вообще сократилось в два раза. Фактически, экспозиция вернулась к уровням до СВО и даже «сходила» ниже.
🔖 Мнение автора: думаю, что в условиях дефицита, мы теперь скорее увидим рост арендных ставок. Рынок-то решительно развернулся, а факты вещь упрямая. 🤷
.
А как вы считаете, вернутся ли арендные ставки к уровням, которые мы видели до СВО? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍 Квартира за 1 рубль в мес в ЖК «Обручева, 30» (застройщик ЛСР). Возможно, кому то эта акция покажется интересной, поэтому подготовил краткий «разбор» проекта:
ЖК «Обручева 30», Москва, ул. Обручева, 30. Ключи до конца 2027 года. Бизнес-класс, есть квартиры с отделкой. 5 минут пешком до м. «Калужская», 10 мин до БКЛ «Воронцовская».
Текущие цены от:
- студии (23 м2) 9,6 млн. руб.
- 2-Евро (34 м2) 13,6 млн. руб.
- 3-Евро (51 м2) 18,5 млн. руб.
Цены на старте продаж, с учетом сроков, были не интересны от слова совсем. Да и как же нужно влюбиться в проект, что бы ждать свою квартиру 4-5 лет и платить ипотеку? Вобщем, похоже, именно по этой причине запущена акция: «квартира за 1 рубль в месяц». Суть ее следующая: первоначальный взнос 30%, три года платим по 1 рублю в месяц, далее ставка 8%, либо семейная или IT ипотека. Ну и нюанс в том, что удорожания квартиры по этой акции нет и цена квартиры не меняется, т.е. застройщик сам компенсирует банку недополученную прибыль. А значит, если вам такая акция не нужна, можно торговаться? 🤔
Основные наблюдения:
Достаточно интересная локация со своими плюсами и минусами: хорошая транспортная доступность — одна остановка на БКЛ и вы уже на красной или серой ветке метро. Минутах в 20-ти пешком есть замечательный Юго-Западный лесопарк, где можно погулять и покормить белочек, а так же Воронцовский парк. Рядом много ВУЗ-ов, это как плюс, так и минус — ведь и студенческих общежитий тоже не мало.
Так же хочется отметить: любимую квартирографию ЛСР в стиле «муравейник», дефицит машиномест — на четыре квартиры 1 м/м, ну и тот факт, что проект возводится вдоль Южной рокады — фанатам тишины и экологии место скорее не понравится. А вот поклонникам небоскребов проект скорее всего «зайдет»: 60-ти этажная доминанта от KAMEN из стекла и бетона их не оставит равнодушными.
Если вы смотрите «под аренду»:
Небольшую студию 23 м2 сдадите тыс за 50. Дороже вряд ли получится, метраж не велик для бизнес-класса. Такие площади для условного ПИК-а — в самый раз, а вот для бизнеса маловаты будут, ТОП менеджерам не понравятся. Впрочем, хочу заметить, что в этой ценовой категории ликвидность у арендных студий будет довольно неплохой, а общая доходность с учетом ремонта составит 10,5% годовых 🔗 ссылка
Если вы смотрите «для себя»:
По-моему мнению проект совершенно не семейный, а вот холостым и парам без детей может и стоит рассмотреть. Мелкая нарезка, небольшой участок, нюансы локации — молодых и активных как правило не очень-то и смущает. Им важнее удобная транспортная доступность, архитектурный облик и внутренняя инфраструктура.
🔖 Мнение автора: Достаточно неоднозначный проект со своим плюсами и минусами. Мне скорее не нравится, но в будущем эта архитектурная доминанта точно будет на слуху и будет обладать неплохой ликвидностью. Так же считаю что текущий прайс, даже с учетом акции, несколько завышен. Под аренду есть и более интересные проекты, готовые «разборы» можно найти в моем ТГ канале. А если вы смотрите «для себя» и вам нужна эта локация, то рассмотреть проект все же стоит. Альтернатив на районе не так уж и много, а в сегменте мелких ЕВРО-3 и вовсе нет.
.
А что вы думаете об этом проекте? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#обручева_зо
ЖК «Обручева 30», Москва, ул. Обручева, 30. Ключи до конца 2027 года. Бизнес-класс, есть квартиры с отделкой. 5 минут пешком до м. «Калужская», 10 мин до БКЛ «Воронцовская».
Текущие цены от:
- студии (23 м2) 9,6 млн. руб.
- 2-Евро (34 м2) 13,6 млн. руб.
- 3-Евро (51 м2) 18,5 млн. руб.
Цены на старте продаж, с учетом сроков, были не интересны от слова совсем. Да и как же нужно влюбиться в проект, что бы ждать свою квартиру 4-5 лет и платить ипотеку? Вобщем, похоже, именно по этой причине запущена акция: «квартира за 1 рубль в месяц». Суть ее следующая: первоначальный взнос 30%, три года платим по 1 рублю в месяц, далее ставка 8%, либо семейная или IT ипотека. Ну и нюанс в том, что удорожания квартиры по этой акции нет и цена квартиры не меняется, т.е. застройщик сам компенсирует банку недополученную прибыль. А значит, если вам такая акция не нужна, можно торговаться? 🤔
Основные наблюдения:
Достаточно интересная локация со своими плюсами и минусами: хорошая транспортная доступность — одна остановка на БКЛ и вы уже на красной или серой ветке метро. Минутах в 20-ти пешком есть замечательный Юго-Западный лесопарк, где можно погулять и покормить белочек, а так же Воронцовский парк. Рядом много ВУЗ-ов, это как плюс, так и минус — ведь и студенческих общежитий тоже не мало.
Так же хочется отметить: любимую квартирографию ЛСР в стиле «муравейник», дефицит машиномест — на четыре квартиры 1 м/м, ну и тот факт, что проект возводится вдоль Южной рокады — фанатам тишины и экологии место скорее не понравится. А вот поклонникам небоскребов проект скорее всего «зайдет»: 60-ти этажная доминанта от KAMEN из стекла и бетона их не оставит равнодушными.
Если вы смотрите «под аренду»:
Небольшую студию 23 м2 сдадите тыс за 50. Дороже вряд ли получится, метраж не велик для бизнес-класса. Такие площади для условного ПИК-а — в самый раз, а вот для бизнеса маловаты будут, ТОП менеджерам не понравятся. Впрочем, хочу заметить, что в этой ценовой категории ликвидность у арендных студий будет довольно неплохой, а общая доходность с учетом ремонта составит 10,5% годовых 🔗 ссылка
Если вы смотрите «для себя»:
По-моему мнению проект совершенно не семейный, а вот холостым и парам без детей может и стоит рассмотреть. Мелкая нарезка, небольшой участок, нюансы локации — молодых и активных как правило не очень-то и смущает. Им важнее удобная транспортная доступность, архитектурный облик и внутренняя инфраструктура.
🔖 Мнение автора: Достаточно неоднозначный проект со своим плюсами и минусами. Мне скорее не нравится, но в будущем эта архитектурная доминанта точно будет на слуху и будет обладать неплохой ликвидностью. Так же считаю что текущий прайс, даже с учетом акции, несколько завышен. Под аренду есть и более интересные проекты, готовые «разборы» можно найти в моем ТГ канале. А если вы смотрите «для себя» и вам нужна эта локация, то рассмотреть проект все же стоит. Альтернатив на районе не так уж и много, а в сегменте мелких ЕВРО-3 и вовсе нет.
.
А что вы думаете об этом проекте? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#обручева_зо
📍 Интересно, в предыдущем посте про ЖК «Обручева 30» я намеренно пропустил абзац: «если вы смотрите под инвест» ибо нет никакого «инвеста» по таким ценам. А сегодня Или Или опубликовал данные о затоваренности конкурентов:
Если кратко — ЖК «AFI Park Воронцовский» и ЖК «Архитектор» продаются хрен@во. Приблизительно, ежемесячные планы продаж выполняются всего на 10-20 процентов. Да, да, конкуренты ЖК «Обручева 30» затоварены по самые помидоры 🤫
На самом деле, полезный анализ, добавлю от себя некоторые наблюдения: АФИ практически всегда со старта «врубает» оверпрайс, а вот ближе к ключам, бывает, что этого застройщика начинает клинить в обратную сторону и встречаются интересные цены. Посмотрим как будет в этот раз, но думаю, что с такими нераспроданными запасами именно так и будет.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#краткие_заметки
Если кратко — ЖК «AFI Park Воронцовский» и ЖК «Архитектор» продаются хрен@во. Приблизительно, ежемесячные планы продаж выполняются всего на 10-20 процентов. Да, да, конкуренты ЖК «Обручева 30» затоварены по самые помидоры 🤫
На самом деле, полезный анализ, добавлю от себя некоторые наблюдения: АФИ практически всегда со старта «врубает» оверпрайс, а вот ближе к ключам, бывает, что этого застройщика начинает клинить в обратную сторону и встречаются интересные цены. Посмотрим как будет в этот раз, но думаю, что с такими нераспроданными запасами именно так и будет.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#краткие_заметки
📍 Сегодня заметил, что у ПИК-а заработал бот: @pik_runner_bot , который был отключен с начала лета. Кто не знает — это игровой бот, который позволяет получить скидку в 1% от стоимости квартиры.
Как думаете, это сигнал, что продажи у застройщика намбер ван привстали с таким повышением цен? Ведь все лето бот был отключен, а цены росли как на дрожжах и доходили до абсурда: например, студии в ЖК Холланд стоили примерно столько же, как и в третьей очереди ЖК Алия 😬
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#краткие_заметки
Как думаете, это сигнал, что продажи у застройщика намбер ван привстали с таким повышением цен? Ведь все лето бот был отключен, а цены росли как на дрожжах и доходили до абсурда: например, студии в ЖК Холланд стоили примерно столько же, как и в третьей очереди ЖК Алия 😬
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#краткие_заметки
📍 ЖК «Интеллигент», бизнес-класс, Москва, Семеновская набережная, 3, застройщик УЭЗ (правительство Москвы), ключи до 12.2025, метро + БКЛ «Электрозаводская» 3 мин пешком.
Текущие цены от:
- студия (26 м2) — 10,3 млн руб
- 2-ЕВРО (40 м2) — 13,7 млн руб
- 3-ЕВРО (65 м2) — 18,9 млн руб
- 4-ЕВРО (92 м2) — 33,4 млн руб
Со старта продаж, который был год назад, цены в проекте не только не выросли, а даже немного снизились. До ключей осталось 2-2,5 года, а в инфо-пространстве о ЖК очень мало информации, маркетинговая активность застройщика околонулевая, поэтому давайте попробуем разобраться, насколько интересен проект.
Основные наблюдения:
Три башни по 29 этажей, на общем стилобате и практически с полным отсутствием придомовой территории. Проект чем-то напоминает ЖК «Инноватор», так же строится в составе ТПУ, но имеет не такие вызывающие фасады. Точечная застройка в обжитом районе, в 3-х минутах пешком от метро. Ну и юридически проект строится в ЦАО, хоть и на его границе с ВАО.
До метро «Электрозаводская» 2-3 мин пешком, до Кремля 12 мин на метро. В локации много зелени, тротуары из брусчатки, сталинки. По Семеновской набережной можно дойти до Лефортовского парка примерно за 20 минут. До культового парка Сокольники одна остановка на метро. До Семёновского парка 15 мин пешком. Из минусов — квартирография по большей части отвратительная: 60% квартир окна-в-окна, много «скругленных» планировок с неэффективными площадями.
Знаете, встречал отзывы о том, что у проекта избыточная доступность до метро со всеми вытекающими последствиями: бомжи, сомнительный контингент и т.д. С избыточной доступностью, я пожалуй согласен, а вот сомнительного контингента около строящегося ЖК я не видел. Ближе к метро, на торговой площади через ж/д пути — да, встречаются, около ЖК — нет. А вообще, по моим наблюдениям, максимальная концентрация бомжей почему-то около Кремля. Попробуйте пройтись по старому Арбату и заглянуть в дворики старых домов около м. «Библиотека им. Ленина» — будете очень удивлены. Так что маргиналы есть везде, смотря с чем сравнивать.
Вообще, я считаю, что проект достаточно перспективный. Не «инвест» по текущим ценам, но имеющий неоспоримые преимущества в квартирографии и под аренду будет очень неплох.
Если вы смотрите «под аренду»:
Студию в этом проекте вы сдадите тыс за 60 рублей, а ЕВРО-2 тыс за 70-75 руб. Причем ликвидность будет высокой, ибо в этой локации со студиями прям беда — в проектах конкурентов они либо отсутствуют как явление, либо их очень мало. Вот и сейчас на районе предлагается всего одна студия в аренду в ЖК «Резиденция Архитекторов» за 65 тыс руб, с довольно посредственным ремонтом.
Если вы смотрите «для себя»:
Я бы рассматривал квартиры на высоких этажах с видами в сторону набережной или с видами в сторону сталинок. Семеновская набережная достаточно шумная с плотным автомобильным трафиком, поэтому нужен этаж повыше, а вот проектируемый проезд № 789 (окна в сторону сталинок) — достаточно тихая и спокойная улица. Ну и корпус бы выбирал подальше от метро.
Если вы смотрите «под инвест»:
Давайте посчитаем. Возьмем условную ЕВРО-2 за 14 млн руб, хороший ремонт и мебелировка обойдутся миллиона в 3 рублей. «Рабочая» цена в этой локации около 500 тыс руб/м2. В итоге себестоимость квартиры с ремонтом выйдет в 17 млн руб, а продажная цена будет около 20 млн руб, что составит 18% за 3 года. Доходность ниже банковского депозита, поэтому выше я и написал, что по текущим ценам никакого «инвеста» я не вижу.
Текущие цены от:
- студия (26 м2) — 10,3 млн руб
- 2-ЕВРО (40 м2) — 13,7 млн руб
- 3-ЕВРО (65 м2) — 18,9 млн руб
- 4-ЕВРО (92 м2) — 33,4 млн руб
Со старта продаж, который был год назад, цены в проекте не только не выросли, а даже немного снизились. До ключей осталось 2-2,5 года, а в инфо-пространстве о ЖК очень мало информации, маркетинговая активность застройщика околонулевая, поэтому давайте попробуем разобраться, насколько интересен проект.
Основные наблюдения:
Три башни по 29 этажей, на общем стилобате и практически с полным отсутствием придомовой территории. Проект чем-то напоминает ЖК «Инноватор», так же строится в составе ТПУ, но имеет не такие вызывающие фасады. Точечная застройка в обжитом районе, в 3-х минутах пешком от метро. Ну и юридически проект строится в ЦАО, хоть и на его границе с ВАО.
До метро «Электрозаводская» 2-3 мин пешком, до Кремля 12 мин на метро. В локации много зелени, тротуары из брусчатки, сталинки. По Семеновской набережной можно дойти до Лефортовского парка примерно за 20 минут. До культового парка Сокольники одна остановка на метро. До Семёновского парка 15 мин пешком. Из минусов — квартирография по большей части отвратительная: 60% квартир окна-в-окна, много «скругленных» планировок с неэффективными площадями.
Знаете, встречал отзывы о том, что у проекта избыточная доступность до метро со всеми вытекающими последствиями: бомжи, сомнительный контингент и т.д. С избыточной доступностью, я пожалуй согласен, а вот сомнительного контингента около строящегося ЖК я не видел. Ближе к метро, на торговой площади через ж/д пути — да, встречаются, около ЖК — нет. А вообще, по моим наблюдениям, максимальная концентрация бомжей почему-то около Кремля. Попробуйте пройтись по старому Арбату и заглянуть в дворики старых домов около м. «Библиотека им. Ленина» — будете очень удивлены. Так что маргиналы есть везде, смотря с чем сравнивать.
Вообще, я считаю, что проект достаточно перспективный. Не «инвест» по текущим ценам, но имеющий неоспоримые преимущества в квартирографии и под аренду будет очень неплох.
Если вы смотрите «под аренду»:
Студию в этом проекте вы сдадите тыс за 60 рублей, а ЕВРО-2 тыс за 70-75 руб. Причем ликвидность будет высокой, ибо в этой локации со студиями прям беда — в проектах конкурентов они либо отсутствуют как явление, либо их очень мало. Вот и сейчас на районе предлагается всего одна студия в аренду в ЖК «Резиденция Архитекторов» за 65 тыс руб, с довольно посредственным ремонтом.
Если вы смотрите «для себя»:
Я бы рассматривал квартиры на высоких этажах с видами в сторону набережной или с видами в сторону сталинок. Семеновская набережная достаточно шумная с плотным автомобильным трафиком, поэтому нужен этаж повыше, а вот проектируемый проезд № 789 (окна в сторону сталинок) — достаточно тихая и спокойная улица. Ну и корпус бы выбирал подальше от метро.
Если вы смотрите «под инвест»:
Давайте посчитаем. Возьмем условную ЕВРО-2 за 14 млн руб, хороший ремонт и мебелировка обойдутся миллиона в 3 рублей. «Рабочая» цена в этой локации около 500 тыс руб/м2. В итоге себестоимость квартиры с ремонтом выйдет в 17 млн руб, а продажная цена будет около 20 млн руб, что составит 18% за 3 года. Доходность ниже банковского депозита, поэтому выше я и написал, что по текущим ценам никакого «инвеста» я не вижу.