📍Регулярно «снимаю мерки» с ЦИАН-а и вижу, что спрос в аренде идет вверх, а количество объявлений о сдаче квартир в Москве резко снижается (минус 35% с начала года). Экспозиция практически вернулась к докризисным показателям. Видится несколько причин скачка популярности московский аренды: похоже, что либо «поуехавшие» возвращаются, либо усилился приток иногородних арендаторов. Так же, похоже, что часть потенциальных покупателей отложили покупку и решили снимать жилье.
Думаю, c такими темпами выбывания (см верхнюю диаграмму), можно предположить, что уже в сентябре этого года, мы вернемся к докризисным арендным ставкам. Ведь зависимость очень простая — чем меньше сдается квартир, тем дороже цены и наоборот.
«Вторички» и «первички» на рынке пока еще дофига (см нижнюю диаграмму). Дефицита предложения нет, стагнация продолжается. Переоцененная «вторичка» висит месяцами, а вот по ценам января 2022 — «уходит» с рынка довольно бодро (судя по истории сделок Домклик-а и данным Росреестра). На рынке первичной недвижимости наблюдаются разнонаправленное ценообразование: ПИК в ликвидных проектах понемногу повышает цены. Изначально оверпрасовые застройщики: А101, Самолет — корректируют прайсы и предлагают хорошие скидки. В бизнес-классе, похоже, что застройщики стали более трезво оценивать рынок: неплохие скидки наблюдаю в ЖК «Фестиваль Парк-2», ЖК «Will Towers», ЖК «Инноватор». Недавно на старте продаж 3-ей очереди в ЖК «ALIA», были просто замечательные цены на некоторые лоты.
🔖 Мнение автора: Сам усиленно мониторю хорошие офферы, т.к. предполагаю просадку в весенне-летний период. А вот какие цены будут в сентябре — пока большой вопрос. Если арендные ставки осенью «бустанут», то будет ли причины для снижения цены у условной недорогой ликвидной студии, в пешей доступности от метро? Мне кажется что нет, поэтому текущие задачи буду закрывать именно в этот период.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Думаю, c такими темпами выбывания (см верхнюю диаграмму), можно предположить, что уже в сентябре этого года, мы вернемся к докризисным арендным ставкам. Ведь зависимость очень простая — чем меньше сдается квартир, тем дороже цены и наоборот.
«Вторички» и «первички» на рынке пока еще дофига (см нижнюю диаграмму). Дефицита предложения нет, стагнация продолжается. Переоцененная «вторичка» висит месяцами, а вот по ценам января 2022 — «уходит» с рынка довольно бодро (судя по истории сделок Домклик-а и данным Росреестра). На рынке первичной недвижимости наблюдаются разнонаправленное ценообразование: ПИК в ликвидных проектах понемногу повышает цены. Изначально оверпрасовые застройщики: А101, Самолет — корректируют прайсы и предлагают хорошие скидки. В бизнес-классе, похоже, что застройщики стали более трезво оценивать рынок: неплохие скидки наблюдаю в ЖК «Фестиваль Парк-2», ЖК «Will Towers», ЖК «Инноватор». Недавно на старте продаж 3-ей очереди в ЖК «ALIA», были просто замечательные цены на некоторые лоты.
🔖 Мнение автора: Сам усиленно мониторю хорошие офферы, т.к. предполагаю просадку в весенне-летний период. А вот какие цены будут в сентябре — пока большой вопрос. Если арендные ставки осенью «бустанут», то будет ли причины для снижения цены у условной недорогой ликвидной студии, в пешей доступности от метро? Мне кажется что нет, поэтому текущие задачи буду закрывать именно в этот период.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Хммм, май 2023 выдался урожайным — «стартуют» два проекта:
ЖК «VERY», Москва, ул Миклухо-Маклая, 23 (застройщик Основа), срок сдачи 4 кв 2025. Площадка даже очень неплохая, точечная не высотоная застройка, с интересной архитектурой, в обжитом районе Москвы. В пешей доступности две станции метро (м. Беляево и будущее м. Университет Дружбы Народов). Сам проект находится в нескольких шагах от Юго-Западного лесопарка.
Ориентировочные цены:
- студии от 10,2 млн руб
- 1-К от 12 млн руб
- 2-К от 22,4 млн руб
- 3-К от 31,3 млн руб
Преза и планировки тут: ссылка
ЖК «Обручева 30», Москва, ул. Обручева, д.30а (застройщик ЛСР), выдача ключей до 30.06.2028. Как по мне — проект визуально может быть и интересный, но довольно спорный для жизни. «Муравейность» просто удручает: огромное количество малогабаритных квартир и совсем крохотная придомовая территория.
Цены:
- Студии (21,5 м2) от 9,4 млн руб
- 2-Е (36 м2) от 13,8 млн руб
- 3-Е (50,6 м2) от 15,8 млн руб (upd: в комментах написал про эту цену)
Преза и планировки (1-ый корпус) тут: ссылка
🔖 Подробный «разбор» каждого проекта опубликую в следующих постах. See ya, не переключайтесь ✌️
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#старт_продаж
ЖК «VERY», Москва, ул Миклухо-Маклая, 23 (застройщик Основа), срок сдачи 4 кв 2025. Площадка даже очень неплохая, точечная не высотоная застройка, с интересной архитектурой, в обжитом районе Москвы. В пешей доступности две станции метро (м. Беляево и будущее м. Университет Дружбы Народов). Сам проект находится в нескольких шагах от Юго-Западного лесопарка.
Ориентировочные цены:
- студии от 10,2 млн руб
- 1-К от 12 млн руб
- 2-К от 22,4 млн руб
- 3-К от 31,3 млн руб
Преза и планировки тут: ссылка
ЖК «Обручева 30», Москва, ул. Обручева, д.30а (застройщик ЛСР), выдача ключей до 30.06.2028. Как по мне — проект визуально может быть и интересный, но довольно спорный для жизни. «Муравейность» просто удручает: огромное количество малогабаритных квартир и совсем крохотная придомовая территория.
Цены:
- Студии (21,5 м2) от 9,4 млн руб
- 2-Е (36 м2) от 13,8 млн руб
- 3-Е (50,6 м2) от 15,8 млн руб (upd: в комментах написал про эту цену)
Преза и планировки (1-ый корпус) тут: ссылка
🔖 Подробный «разбор» каждого проекта опубликую в следующих постах. See ya, не переключайтесь ✌️
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#старт_продаж
Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.
📍Дешёвая ипотека заканчивается. С 1 мая ЦБ повышает для банков надбавки к коэффициентам риска. Что это значит и к чему это приведет: - Ипотеку будет сложнее получить. Количество одобрений для заемщиков с долговой нагрузкой более 50% — резко сократится. …
📍 Вот и ПИК отреагировал на факторы, о которых я писал выше. Как заметили коллеги, произошло одно из самых массовых снижений: одновременно подешевело около 8,5 тыс квартир. Инцидент интересен тем, что дисконт наблюдается не только в «неликвиде» (кривые планировки, вторые этажи и т.д.), но и в ликвидных лотах.
Вчера с подписчиками даже забронировали несколько лотов в Матвеевском парке и в Амурском парке. Относительно неплохие цены вижу в Люблинском парке, немного обрадовал ценами Вангарден — снижение было и в «ликвиде», правда, считаю, что пока недостаточное. Сам занял позицию «ждуна» в Holland Park — тут нужно купить много, на него большой заказ.
А вы заметили снижение цен у ПИК-а? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#акции_скидки
Вчера с подписчиками даже забронировали несколько лотов в Матвеевском парке и в Амурском парке. Относительно неплохие цены вижу в Люблинском парке, немного обрадовал ценами Вангарден — снижение было и в «ликвиде», правда, считаю, что пока недостаточное. Сам занял позицию «ждуна» в Holland Park — тут нужно купить много, на него большой заказ.
А вы заметили снижение цен у ПИК-а? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#акции_скидки
📍 Давайте «разберем» ЖК «VERY на Миклухо-Маклая» г. Москва, ул. Миклухо-Маклая, 23. Ведь в последние пару дней информационный фон о проекте был скорее спорным. Покопавшись в истории проекта и разрешительной документации пришел к таким выводам:
- Застройщик проекта не «Основа». Застройщик и владелец земельного участка — университет РГГРУ. Земельный участок проекта, за кадастровым номером 77:06:0006001:144 был выделен университету под жилищно-строительный кооператив (ЖСК) ссылка
- ЖСК сейчас фактически находятся под запретом за исключением случаев, прямо оговоренных в законе. Ну и пайщиками ЖСК могут быть граждане, соответствующие определенным критериям: молодые ученые, научные и инженерно-технические работники госакадемий наук, государственных научных центров и научных организаций и т.д., список тут
- «Основа» — это инвестор, техзаказчик и генподрядчик проекта (не застройщик, застройщик — университет РГГРУ), об этом писали Инсайды. Важна еще одна вводная: с 1 июля 2018 года запрещено привлечение средств граждан для целей строительства домов путем создания ЖСК. Этим и объясняется наличие рассрочки вместо ипотеки, наличием аккредитива вместо эскроу-счета и что до окончания стройки квартиры продают только инвесторам-юрлицам (ООО или ИП)
- Думаю, часть квартир в проекте получат молодые ученые и т.д., а застройщик (университет) расплачивается с генподрядчиком (Основой) в т.ч. квартирами, которые «Основа» и предлагает инвесторам.
🔖 Мнение автора: проект вполне интересный, богатая архитектура, отсутствие конкурентов в локации. На Миклухо-Маклая не строилось ничего уже много лет и сформировался неплохой отложенный спрос. Проект из-за вышеперечисленных особенностей не всем подходит, но заработать нем, думаю, все же возможно. На районе есть ЦА с деньгами и ее больше интересует готовое жилье, нежели стройка. Из минусов: снегоплавильный пункт прям рядом с домом и его сносить не будут (ранее планировалось) — это жирный минус, но альтернатив на районе-то и нет.
.
Если в канале есть знающие люди, просьба написать, похоже на правду мое небольшое расследование или нет? Я далеко не юрист и во многие нюансы вникал с «0» 🤷
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#very_миклухо_маклая
- Застройщик проекта не «Основа». Застройщик и владелец земельного участка — университет РГГРУ. Земельный участок проекта, за кадастровым номером 77:06:0006001:144 был выделен университету под жилищно-строительный кооператив (ЖСК) ссылка
- ЖСК сейчас фактически находятся под запретом за исключением случаев, прямо оговоренных в законе. Ну и пайщиками ЖСК могут быть граждане, соответствующие определенным критериям: молодые ученые, научные и инженерно-технические работники госакадемий наук, государственных научных центров и научных организаций и т.д., список тут
- «Основа» — это инвестор, техзаказчик и генподрядчик проекта (не застройщик, застройщик — университет РГГРУ), об этом писали Инсайды. Важна еще одна вводная: с 1 июля 2018 года запрещено привлечение средств граждан для целей строительства домов путем создания ЖСК. Этим и объясняется наличие рассрочки вместо ипотеки, наличием аккредитива вместо эскроу-счета и что до окончания стройки квартиры продают только инвесторам-юрлицам (ООО или ИП)
- Думаю, часть квартир в проекте получат молодые ученые и т.д., а застройщик (университет) расплачивается с генподрядчиком (Основой) в т.ч. квартирами, которые «Основа» и предлагает инвесторам.
🔖 Мнение автора: проект вполне интересный, богатая архитектура, отсутствие конкурентов в локации. На Миклухо-Маклая не строилось ничего уже много лет и сформировался неплохой отложенный спрос. Проект из-за вышеперечисленных особенностей не всем подходит, но заработать нем, думаю, все же возможно. На районе есть ЦА с деньгами и ее больше интересует готовое жилье, нежели стройка. Из минусов: снегоплавильный пункт прям рядом с домом и его сносить не будут (ранее планировалось) — это жирный минус, но альтернатив на районе-то и нет.
.
Если в канале есть знающие люди, просьба написать, похоже на правду мое небольшое расследование или нет? Я далеко не юрист и во многие нюансы вникал с «0» 🤷
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#very_миклухо_маклая
📍 ЖК Фестиваль Парк-2 (застройщик Центр-Инвест). г Москва, ул Фестивальная, д. 15, метро Речной вокзал 10 мин пешком.
Выдача ключей 31.12.2024 - 30.09.2027 (корпуса с разными сроками сдачи). Проект с некоторыми нюансами и «стартовал» еще в эпоху «до эскроу», поэтому реализуется с гарантиями фонда защиты дольщиков.
Начну с того, что на ЦИАН-е почему то цены некорректные. Они дороже на 20%, чем цены на сайте застройщика:
- Студии (24 м2) от 8,5 млн руб
- 2-Евро (41 м2) от 14,1 млн руб
- 3-Евро (58 м2) от 19,8 млн руб
- 4-Евро (90 м2) от 27,2 млн руб
Локация мне вполне заходит: много зелени, рядом парк Дружбы с прудами, березовая Аллея примыкает прям к подъездам, 10 минут до метро (зеленая ветка), Ленинградка, парк Северного речного вокзала, Химкинское водохранилище с пляжами для купания, Торговый центр «Речной». Это старый обжитой район с уже сложившийся инфраструктурой и хорошими школами, например в пешей Кембриджская международная школа (правда учиться тут не дешево). Ну и кладбищ-промзон-ЛЭП-ТЭЦ на районе нет.
Вторая очередь Фестивального Парка гораздо интересней первой: есть низкоэтажные корпуса, есть секции с 3-мя квартирами на этаже, сами планировки гораздо интересней, МОП-ы судя по рендерам (отправлю в комменты) гораздо богаче, чем в первой очереди. Из минусов можно назвать корпус под реновацию и небольшую придомовую территорию.
А теперь о нюансах: прокуратура судилась с застройщиком в 2020-2021 году, были претензии к земельному участку и некоторым документам, правда в итоге все суды проиграла. Да, факт неприятный, но такие случаи были и у других застройщиков.
Если смотрите под «инвест» или под аренду: «инвеста» нет, цены для конечников. Студию в аренду вы сдадите тыс за 45-50 руб, но потребуется хороший ремонт с мебелировка, все это в сумме потянет миллиона на полтора. При этом общая доходность составит 9,4% годовых, что вобщем-то не много 🔗ссылка, на рынке есть и более интересные объекты.
🔖 Мнение автора: если смотрите «для себя» и не пугают нюансы — то рассмотреть проект скорее всего стоит, для жизни может быть очень и очень хорошо. Если смотрите под «инвест» или под «аренду» — я бы проходил мимо, тут (пока) не на что смотреть.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#фестиваль_парк_2
Выдача ключей 31.12.2024 - 30.09.2027 (корпуса с разными сроками сдачи). Проект с некоторыми нюансами и «стартовал» еще в эпоху «до эскроу», поэтому реализуется с гарантиями фонда защиты дольщиков.
Начну с того, что на ЦИАН-е почему то цены некорректные. Они дороже на 20%, чем цены на сайте застройщика:
- Студии (24 м2) от 8,5 млн руб
- 2-Евро (41 м2) от 14,1 млн руб
- 3-Евро (58 м2) от 19,8 млн руб
- 4-Евро (90 м2) от 27,2 млн руб
Локация мне вполне заходит: много зелени, рядом парк Дружбы с прудами, березовая Аллея примыкает прям к подъездам, 10 минут до метро (зеленая ветка), Ленинградка, парк Северного речного вокзала, Химкинское водохранилище с пляжами для купания, Торговый центр «Речной». Это старый обжитой район с уже сложившийся инфраструктурой и хорошими школами, например в пешей Кембриджская международная школа (правда учиться тут не дешево). Ну и кладбищ-промзон-ЛЭП-ТЭЦ на районе нет.
Вторая очередь Фестивального Парка гораздо интересней первой: есть низкоэтажные корпуса, есть секции с 3-мя квартирами на этаже, сами планировки гораздо интересней, МОП-ы судя по рендерам (отправлю в комменты) гораздо богаче, чем в первой очереди. Из минусов можно назвать корпус под реновацию и небольшую придомовую территорию.
А теперь о нюансах: прокуратура судилась с застройщиком в 2020-2021 году, были претензии к земельному участку и некоторым документам, правда в итоге все суды проиграла. Да, факт неприятный, но такие случаи были и у других застройщиков.
Если смотрите под «инвест» или под аренду: «инвеста» нет, цены для конечников. Студию в аренду вы сдадите тыс за 45-50 руб, но потребуется хороший ремонт с мебелировка, все это в сумме потянет миллиона на полтора. При этом общая доходность составит 9,4% годовых, что вобщем-то не много 🔗ссылка, на рынке есть и более интересные объекты.
🔖 Мнение автора: если смотрите «для себя» и не пугают нюансы — то рассмотреть проект скорее всего стоит, для жизни может быть очень и очень хорошо. Если смотрите под «инвест» или под «аренду» — я бы проходил мимо, тут (пока) не на что смотреть.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#фестиваль_парк_2
Что происходит на премиальном рынке недвижимости Москвы на самом деле?
Ждать ли скидок 30-40% на премиум?
Как продавать дорогую вторичную недвижимость на падающем рынке?
Про это и не только в своем канале «Замоскворечник» пишет Александр Уткин,
эксперт по продажам премиального жилья в Замоскворечье и ЦАО.
▪️Регулярная качественная аналитика вторичного рынка и новостроек Замоскворечья и ЦАО (в апреле - итоги 1 квартала)
▪️Анонс новых проектов и площадок ЦАО
▪️Обзоры жилых комплексов Замоскворечья и ЦАО
▪️Полезные материалы для собственников и покупателей недвижимости
К слову: те, у кого есть актив в ЦАО, из которого нужно выйти, могут записаться на бесплатную консультацию к Замоскворечнику: ни к чему не обяжет, но несомненно будет полезно.
Подписывайтесь , если тема недвижимости элит- и премиум-класса для вас актуальна, на канал Александра
Ждать ли скидок 30-40% на премиум?
Как продавать дорогую вторичную недвижимость на падающем рынке?
Про это и не только в своем канале «Замоскворечник» пишет Александр Уткин,
эксперт по продажам премиального жилья в Замоскворечье и ЦАО.
▪️Регулярная качественная аналитика вторичного рынка и новостроек Замоскворечья и ЦАО (в апреле - итоги 1 квартала)
▪️Анонс новых проектов и площадок ЦАО
▪️Обзоры жилых комплексов Замоскворечья и ЦАО
▪️Полезные материалы для собственников и покупателей недвижимости
К слову: те, у кого есть актив в ЦАО, из которого нужно выйти, могут записаться на бесплатную консультацию к Замоскворечнику: ни к чему не обяжет, но несомненно будет полезно.
Подписывайтесь , если тема недвижимости элит- и премиум-класса для вас актуальна, на канал Александра
📍Банки активно предлагают опцию покупки (снижения) ипотечной ставки, которая распространяется и на вторичное жилье. Совсем недавно такую возможность анонсировал банк ВТБ. Давайте попробуем разобраться — интересная программа или нет ?
Средний размер ипотеки на вторичном рынке в Москве составляет около 6,7 млн руб. С учетом первоначального взноса, 8-ми миллионного бюджета вполне достаточно, как для покупки первого жилья, так и для улучшения жилищных условий.
Вводные:
- Общий бюджет 8 млн руб: сумма ипотечного кредита 6,8 млн руб
- Сбербанк, вариант №1: ипотечная ставка на «вторичке» 11,9%, ежемесячный платеж 69 тыс руб
- Сбербанк, вариант №2: ипотечная ставка 7% для вторичного жилья, единоразовая оплата за опцию 1,19 млн руб, ежемесячный платеж 45 тыс руб
В чем отличия:
Что бы было проще напишу так: при ставке 7% cтоимость квартиры увеличится с 8 до 9,19 млн руб, первоначальный взнос фактически прибавит те же 1,19 млн руб, а тело кредита останется неизменным 6,8 млн руб.
В чем нюанс:
В аннуитентных ипотечных платежах — это тот тип выплат, при котором вы каждый месяц перечисляете банку одну и ту же сумму. При этом первые выплаты идут на погашение процентов, тогда как тело (изначальная сумма долга) почти не уменьшается. Так банк себя подстраховывает: он получает проценты авансом и почти ничего не теряет, даже если ипотека выплачивается раньше срока.
Иными словами: Если вы платите банку 69 тыс руб (вариант №1), то авансом выплачиваете проценты 67 тыс руб. и уменьшаете долг на 2 тыс руб. Если вы платите банку 45 тыс руб (вариант №2), то авансом выплачиваете проценты 40 тыс руб и уменьшаете долг на 5 тыс руб. И вот эти «авансовые проценты» очень сильно влияют на себестоимость ипотечной квартиры.
Краткие выводы:
Сравнил себестоимость ипотечных программ по месяцам (cм скрин👇). Итоговая стоимость квартиры становится одинаковой через 4 года, далее вариант №2 (ипотека 7%) становится более выгодным. Думаю, опцию снижения процентной ставки, можно рассматривать когда выбираем «для себя» семейную квартиру и улучшаем жилищные условия. А вот для покупки студии — эта опция не совсем подходит.
А как вы считаете, целесообразна ли покупка ипотечной ставки? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Средний размер ипотеки на вторичном рынке в Москве составляет около 6,7 млн руб. С учетом первоначального взноса, 8-ми миллионного бюджета вполне достаточно, как для покупки первого жилья, так и для улучшения жилищных условий.
Вводные:
- Общий бюджет 8 млн руб: сумма ипотечного кредита 6,8 млн руб
- Сбербанк, вариант №1: ипотечная ставка на «вторичке» 11,9%, ежемесячный платеж 69 тыс руб
- Сбербанк, вариант №2: ипотечная ставка 7% для вторичного жилья, единоразовая оплата за опцию 1,19 млн руб, ежемесячный платеж 45 тыс руб
В чем отличия:
Что бы было проще напишу так: при ставке 7% cтоимость квартиры увеличится с 8 до 9,19 млн руб, первоначальный взнос фактически прибавит те же 1,19 млн руб, а тело кредита останется неизменным 6,8 млн руб.
В чем нюанс:
В аннуитентных ипотечных платежах — это тот тип выплат, при котором вы каждый месяц перечисляете банку одну и ту же сумму. При этом первые выплаты идут на погашение процентов, тогда как тело (изначальная сумма долга) почти не уменьшается. Так банк себя подстраховывает: он получает проценты авансом и почти ничего не теряет, даже если ипотека выплачивается раньше срока.
Иными словами: Если вы платите банку 69 тыс руб (вариант №1), то авансом выплачиваете проценты 67 тыс руб. и уменьшаете долг на 2 тыс руб. Если вы платите банку 45 тыс руб (вариант №2), то авансом выплачиваете проценты 40 тыс руб и уменьшаете долг на 5 тыс руб. И вот эти «авансовые проценты» очень сильно влияют на себестоимость ипотечной квартиры.
Краткие выводы:
Сравнил себестоимость ипотечных программ по месяцам (cм скрин👇). Итоговая стоимость квартиры становится одинаковой через 4 года, далее вариант №2 (ипотека 7%) становится более выгодным. Думаю, опцию снижения процентной ставки, можно рассматривать когда выбираем «для себя» семейную квартиру и улучшаем жилищные условия. А вот для покупки студии — эта опция не совсем подходит.
А как вы считаете, целесообразна ли покупка ипотечной ставки? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Продажи_ДДУ_август_2022_апрель_2023_по_классам.pdf
223.3 KB
📍 Продажи август 2022-апрель 2023. ЖК в границах старой Москвы по классам.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
📍 Свел данные продажам по всем проектам в границах старой Москвы за последние 9 месяцев: август 2022 - апрель 2023 👆 Зачем я публикую эти отчеты? Для анализа динамики. При анализе динамики становится понятным контекст и повестка, появляется насмотренность и скиллы прогнозирования.
Основные наблюдения:
Комфорт-класс: После «ударного» марта наблюдается сокращение продаж в апреле — минус 18%. По чесноку, ситуация в апреле сложилась противоречивая, большинство проектов показали отрицательную динамику. А девелопер намбер ван (ПИК) итого по всем проектам — минуснул 20%. В апреле неплохо продавались «Люблинский Парк» (продано 193 квартиры), «Лучи» (продано 180 квартир), «Матвеевский парк» (продано 120 квартир), «Новое Очаково» (продано 114 квартир). Фаворит аудитории, ЖК «Руставели-14» — второй месяц подряд показывает отрицательную динамику (продано 52 квартиры). Неплохо продавался ЖК «Level Южнопортовая», считаю что в долгостроке — вполне перспективный проект.
Бизнес-класс: Похоже что в этот сегмент возвращаются покупатели, продажи растут второй месяц подряд, да и скидки в проектах реальные, а не виртуальные. В апреле общие продажи в бизнес-классе плюс 14% к результатам марта. ЖК «Moments» 78 ДДУ — результат впечатляет, но это общая «рега» за несколько месяцев предварительных продаж. На старте в «Moments» я отмечал неплохие лоты и даже очень их хвалил.
ЖК «Остров» — лидер продаж в сегменте, 112 ДДУ и это в проекте, где стоимость студий стартует от 18 млн руб, похоже. Мда, похоже что деньги у людей все-таки есть😔 . ЖК «Дмитровское небо» — хороший результат 75 ДДУ, судя по всему ипотека за 1 руб в мес «заходит» покупателям.
Самолету удалось «толкнуть» аж 38 апартов в ЖК «Верейская-41», которые ранее практически не продавались. ЖК «Level Причальный» — рост есть, но я ожидал лучших результатов, ведь в апреле вывели в продажу лучший корпус «Запад», с максимальным кол-вом видовых квартир. ЖК «Eniteo», «Петровский Парк 2», «Режиссер», «Sky Garden» — аутсайдеры сегмента с падением продаж в 50+% по отношению к марту.
.
🔖 Мнение автора: Впереди нас ждут исторически «тухлые» месяцы в плане продаж, поэтому ожидаю хорошие акции и офферы от застройщиков.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#данные_по_продажам
Основные наблюдения:
Комфорт-класс: После «ударного» марта наблюдается сокращение продаж в апреле — минус 18%. По чесноку, ситуация в апреле сложилась противоречивая, большинство проектов показали отрицательную динамику. А девелопер намбер ван (ПИК) итого по всем проектам — минуснул 20%. В апреле неплохо продавались «Люблинский Парк» (продано 193 квартиры), «Лучи» (продано 180 квартир), «Матвеевский парк» (продано 120 квартир), «Новое Очаково» (продано 114 квартир). Фаворит аудитории, ЖК «Руставели-14» — второй месяц подряд показывает отрицательную динамику (продано 52 квартиры). Неплохо продавался ЖК «Level Южнопортовая», считаю что в долгостроке — вполне перспективный проект.
Бизнес-класс: Похоже что в этот сегмент возвращаются покупатели, продажи растут второй месяц подряд, да и скидки в проектах реальные, а не виртуальные. В апреле общие продажи в бизнес-классе плюс 14% к результатам марта. ЖК «Moments» 78 ДДУ — результат впечатляет, но это общая «рега» за несколько месяцев предварительных продаж. На старте в «Moments» я отмечал неплохие лоты и даже очень их хвалил.
ЖК «Остров» — лидер продаж в сегменте, 112 ДДУ и это в проекте, где стоимость студий стартует от 18 млн руб, похоже. Мда, похоже что деньги у людей все-таки есть
Самолету удалось «толкнуть» аж 38 апартов в ЖК «Верейская-41», которые ранее практически не продавались. ЖК «Level Причальный» — рост есть, но я ожидал лучших результатов, ведь в апреле вывели в продажу лучший корпус «Запад», с максимальным кол-вом видовых квартир. ЖК «Eniteo», «Петровский Парк 2», «Режиссер», «Sky Garden» — аутсайдеры сегмента с падением продаж в 50+% по отношению к марту.
.
🔖 Мнение автора: Впереди нас ждут исторически «тухлые» месяцы в плане продаж, поэтому ожидаю хорошие акции и офферы от застройщиков.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#данные_по_продажам
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
📍 Стартовали закрытые продажи в ЖК «Квартал Строгино» (застройщик Самолет), в районе деревни Мякинино на 65 км МКАД. Выведены два корпуса: корп 1 и корп 2.1, ключи до конца 26 года. До метро «Строгино» и «Мякинино» — 25 минут пешком.
Цены (с полной отделкой и кухней) от:
- Студии (22,2 м2) от 7,2 млн руб
- 2-Евро (31,6 м2) от 8,5 млн руб
- 3-Евро (50,3 м2) от 12,9 млн руб
Основные наблюдения:
Проект у меня вызывает противоречивые чувства. С одной стороны понимаю, что комплекс примыкает к замечательному зеленому району Строгино, с интересным нюансом — в Строгино нет новостроек. А в относительно «свежей», 8-10-ти летней «вторичке» — предложений очень мало, ну а цены на такие 1-К квартиры стартуют от 14 млн. руб.
С другой стороны понимаю, что локация пока трэш: бывшая территория строительного рынка «Синдика» у МКАД с дефицитом социальной инфраструктуры. Впрочем, хочу отметить, что МКАД тут проходит в низине и его не очень-то и слышно.
Московской прописки нет (прописка будет Московская область), до метро либо 15 мин. перебежками по обочине (смотрите видео в комментах), либо 25 минут по благоустроенной, но пока не по самой приятной дороге. Так же понимаю, что сейчас застройщик вывел в предварительное бронирование два не самых удачных корпуса и «играет» c ценами, вы не поверите — уже была переоценка в сторону повышения. Но мы то понимаем, что эти повышения в большей части «виртуальные», за которым у Самолета всегда следует «откат».
Не хочу преждевременно ругать проект, он может быть вполне перспективным. Совсем рядом, всего в километре, расположено правительство Московской области. Может, по «указке сверху», этот локейшен смогут «причесать» и профинансировать, что бы было красиво и удобно до метро? Облагородить и благоустроить тут нужно не так уж и много, что бы местные строгинцы в ЖК «Квартал Строгино» захотели купить квартиру. Ведь именно они и будут целевой аудиторией проекта.
🔖 Мнение автора: проект долгий, ключи от первой очереди до конца 26 года. Я бы не торопился «заходить» на старте. Не вижу в этом смысла по текущим ценам и с заявленными сроками, ну и со временем, еще раз «разберу» проект более подробно, о чем напишу пост. Если смотрите под аренду: думаю, что проект может быть и годный. Спрос, скорее всего будет: cам несколько раз наблюдал толпы людей, идущих от метро «Мякинино» в сторону башен Правительства Московской области и бизнес-центра «Кубик», которые всего в 10-15 минутах пешком. Если смотрите для себя: корпус 2.1 более удачно расположен, нежели корп 1 и имеет более интересную квартирографию.
.
А что вы думаете о проекте? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#квартал_строгино
Цены (с полной отделкой и кухней) от:
- Студии (22,2 м2) от 7,2 млн руб
- 2-Евро (31,6 м2) от 8,5 млн руб
- 3-Евро (50,3 м2) от 12,9 млн руб
Основные наблюдения:
Проект у меня вызывает противоречивые чувства. С одной стороны понимаю, что комплекс примыкает к замечательному зеленому району Строгино, с интересным нюансом — в Строгино нет новостроек. А в относительно «свежей», 8-10-ти летней «вторичке» — предложений очень мало, ну а цены на такие 1-К квартиры стартуют от 14 млн. руб.
С другой стороны понимаю, что локация пока трэш: бывшая территория строительного рынка «Синдика» у МКАД с дефицитом социальной инфраструктуры. Впрочем, хочу отметить, что МКАД тут проходит в низине и его не очень-то и слышно.
Московской прописки нет (прописка будет Московская область), до метро либо 15 мин. перебежками по обочине (смотрите видео в комментах), либо 25 минут по благоустроенной, но пока не по самой приятной дороге. Так же понимаю, что сейчас застройщик вывел в предварительное бронирование два не самых удачных корпуса и «играет» c ценами, вы не поверите — уже была переоценка в сторону повышения. Но мы то понимаем, что эти повышения в большей части «виртуальные», за которым у Самолета всегда следует «откат».
Не хочу преждевременно ругать проект, он может быть вполне перспективным. Совсем рядом, всего в километре, расположено правительство Московской области. Может, по «указке сверху», этот локейшен смогут «причесать» и профинансировать, что бы было красиво и удобно до метро? Облагородить и благоустроить тут нужно не так уж и много, что бы местные строгинцы в ЖК «Квартал Строгино» захотели купить квартиру. Ведь именно они и будут целевой аудиторией проекта.
🔖 Мнение автора: проект долгий, ключи от первой очереди до конца 26 года. Я бы не торопился «заходить» на старте. Не вижу в этом смысла по текущим ценам и с заявленными сроками, ну и со временем, еще раз «разберу» проект более подробно, о чем напишу пост. Если смотрите под аренду: думаю, что проект может быть и годный. Спрос, скорее всего будет: cам несколько раз наблюдал толпы людей, идущих от метро «Мякинино» в сторону башен Правительства Московской области и бизнес-центра «Кубик», которые всего в 10-15 минутах пешком. Если смотрите для себя: корпус 2.1 более удачно расположен, нежели корп 1 и имеет более интересную квартирографию.
.
А что вы думаете о проекте? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#квартал_строгино
📍 ПИК активизировался: «выкатил» несколько плюшек:
- Появилась новая ипотечная программа: ставка 1-5% на первые 1-5 лет соответственно. Если кратко: чем меньше срок, тем выгодней процент, сумма кредита как у программ с гос поддержкой (семейная + гос).
- Появился новый бот @pik_runner_bot — нужно пройти игру и можно получить промокод на скидку 1%
- Наблюдаю сегодня снижение в некоторых проектах, например в Матвеевском парке студии за ночь подешевели ≈ на 2%
🔖 Мнение автора: Как я и предполагал в предыдущих постах — май-июль будет интересным периодом в плане акций и скидок 👌
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
- Появилась новая ипотечная программа: ставка 1-5% на первые 1-5 лет соответственно. Если кратко: чем меньше срок, тем выгодней процент, сумма кредита как у программ с гос поддержкой (семейная + гос).
- Появился новый бот @pik_runner_bot — нужно пройти игру и можно получить промокод на скидку 1%
- Наблюдаю сегодня снижение в некоторых проектах, например в Матвеевском парке студии за ночь подешевели ≈ на 2%
🔖 Мнение автора: Как я и предполагал в предыдущих постах — май-июль будет интересным периодом в плане акций и скидок 👌
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Мы видим, что в телеге множатся каналы про недвижку, но большинство из них – это просто новостной копи-паст. Выловить в них практическую пользу нереально. Тем более грустно листать десяток однотипных лент…
Но у нас есть сообщество нескольких Авторов-Практиков. Тех, кто делится своим, уникальным.
Такого вы не найдёте у других. Опыт, инсайды, эксклюзив.
Это не реклама. Это действительно часть комьюнити практиков→
Про недвижку
Да, на многих из этих 6-ти авторов вы уже подписаны. Но обновление телеги даёт возможность собрать полезное в отдельную папку. Удобно. Вся экспертиза по недвижке под рукой: от анализа рынка, расчёта инвеста, обзоров жк, лайфкахов и ключевых новостей... до качества стройки и нюансов приёмки в конкретном новострое
✅ Подпишитесь. И поделитесь с теми, кто с вами на одной волне.
Это наше комьюнити экспертов → Про недвижку
Но у нас есть сообщество нескольких Авторов-Практиков. Тех, кто делится своим, уникальным.
Такого вы не найдёте у других. Опыт, инсайды, эксклюзив.
Это не реклама. Это действительно часть комьюнити практиков→
Про недвижку
Да, на многих из этих 6-ти авторов вы уже подписаны. Но обновление телеги даёт возможность собрать полезное в отдельную папку. Удобно. Вся экспертиза по недвижке под рукой: от анализа рынка, расчёта инвеста, обзоров жк, лайфкахов и ключевых новостей... до качества стройки и нюансов приёмки в конкретном новострое
Это наше комьюнити экспертов → Про недвижку
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
📍 О «фейках» и «фонарях». Похоже что вриэлторы Москвы перенимают опыт своих южных коллег из Сочи и Краснодара. Вижу что даже на ЦИАН-е выставлено большое количество «фонарей» — несуществующих квартир, фэйков по заниженным ценам. Для чего же выставляют «фонари»:
Вариант 1: Вы видите объявление-переуступку по привлекательной цене. На звонок либо не отвечают, либо говорят, что квартира уже продана. А через какое-то время, вам постоянно будут поступать звонки от агентов с предложением подобрать новостройку. Ибо ваш номер телефона уже продали — вы теперь лид и товар.
Вариант 2: Ваш номер телефона не перепродается. «Фонарь» публикует самостоятельно Агентство недвижимости. При звонке вам даже могут признаться — что объявление рекламное и предложат совершенно другой объект.
Мой кейс: звоню по объявлению-переуступке в Левел Мичуринский, 3-Евро 68 м2 за 18 млн руб. Понимаю, что объявление фейковое ибо в башнях Левел Мичуринского нет балконов, да и цена подозрительно привлекательная. Но все равно звоню с симки для «прозвонов». Агент мне сразу признается, что объявление рекламное и настойчиво предлагает рассмотреть ЖК Страна Озерная, по якобы супер инвест-цене и эксклюзивной скидке только от этого агента. Вешаю трубку, перехожу на ЦИАН-е в карточку этого агенства и вижу аж 511 объявлений 😱.
Мда, постарались ребята на славу и «поднасрали» честным инвесторам, которые «висят» на ЦИАН-е по более дорогим ценам. Да и для обычных покупателей такие вриэлторы — зло, никакой пользы скорее не приносят, а только вводят в заблуждение.
А вы сталкивались с такими вриэлторами и «фонарями»? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Вариант 1: Вы видите объявление-переуступку по привлекательной цене. На звонок либо не отвечают, либо говорят, что квартира уже продана. А через какое-то время, вам постоянно будут поступать звонки от агентов с предложением подобрать новостройку. Ибо ваш номер телефона уже продали — вы теперь лид и товар.
Вариант 2: Ваш номер телефона не перепродается. «Фонарь» публикует самостоятельно Агентство недвижимости. При звонке вам даже могут признаться — что объявление рекламное и предложат совершенно другой объект.
Мой кейс: звоню по объявлению-переуступке в Левел Мичуринский, 3-Евро 68 м2 за 18 млн руб. Понимаю, что объявление фейковое ибо в башнях Левел Мичуринского нет балконов, да и цена подозрительно привлекательная. Но все равно звоню с симки для «прозвонов». Агент мне сразу признается, что объявление рекламное и настойчиво предлагает рассмотреть ЖК Страна Озерная, по якобы супер инвест-цене и эксклюзивной скидке только от этого агента. Вешаю трубку, перехожу на ЦИАН-е в карточку этого агенства и вижу аж 511 объявлений 😱.
Мда, постарались ребята на славу и «поднасрали» честным инвесторам, которые «висят» на ЦИАН-е по более дорогим ценам. Да и для обычных покупателей такие вриэлторы — зло, никакой пользы скорее не приносят, а только вводят в заблуждение.
А вы сталкивались с такими вриэлторами и «фонарями»? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍 ЖК «Кольская-8» (застройщик ПИК), Москва, ул. Кольская,8, 10 минут пешком до метро «Свиблово», одна остановка в сторону центра — и можно сделать пересадку на МЦК. Выдача ключей: сдан - 05.2025.
Цены от:
- студии (20м2) — 6,9 млн руб
- 2-Евро (32 м2) — 9,8 млн руб
- 3-Евро (49 м2) — 14,6 млн руб
- 4-Евро (74 м2) — 17,2 млн руб
Этот проект многие рассматривают «для себя» или «под аренду», поэтому напишу основные плюсы и минусы:
Проект расположен в относительно тихом спокойном месте, возле парков «Свиблово» и «Яуза». Из минусов — это промзона с одноименным названием, которая подлежит комплексному развитию и будет застраиваться в течении следующих 7-и лет 🔗 ссылка Также из «нюансов» стоит отметить Бабушкинскую ТЭЦ и Метродепо, которые находятся совсем рядом. Труб я бы не опасался, сейчас в Москве все ТЭЦ работают на газу, просто не стал бы рассматривать квартиру с окнами на нее.
«Для себя»:
Если вы смотрите первую очередь — обратите внимание на низкоэтажну секцию корпуса 1, она максимально эксклюзивная — всего 4 квартиры на этаже. Такой квартирографии позавидуют даже комплексы бизнес-класса.
Если вы смотрите строящуюся вторую очередь, я бы рассматривал 6-ую секцию в корп 2.2 (6 квартир на этаже) и 4-ую секцию в корпусе 2.1 (5 квартир на этаже). Видите, ПИК не всегда строит «муравейники» и «человейники», как это принято считать.
«Под аренду»:
Локация новостройками не избалована, в жилой застройке района преобладает ужасная панель из 70-х годов и панельные дома начала 2000-х. Студию в новом доме с новым ремонтом, думаю, сдадите достаточно быстро тыс за 35 рублей. При этом общая доходность составит около 11,7% годовых 🔗фин модель и эта доходность мне не очень нравится, есть более перспективные проекты. Я тоже иногда покупаю объекты, но от Кольской отказался еще и в виду потенциальной избыточной конкуренции со стороны ЖК Легендарный квартал (апартаменты), в котором сейчас идут ремонты.
🔖 Мнение автора: для жизни проект рассмотреть думаю что стоит, сам под аренду не стал покупать, но это совершенно не значит, что проект под аренду не подходит.
.
А что вы думаете о Кольской? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#кольская_8
Цены от:
- студии (20м2) — 6,9 млн руб
- 2-Евро (32 м2) — 9,8 млн руб
- 3-Евро (49 м2) — 14,6 млн руб
- 4-Евро (74 м2) — 17,2 млн руб
Этот проект многие рассматривают «для себя» или «под аренду», поэтому напишу основные плюсы и минусы:
Проект расположен в относительно тихом спокойном месте, возле парков «Свиблово» и «Яуза». Из минусов — это промзона с одноименным названием, которая подлежит комплексному развитию и будет застраиваться в течении следующих 7-и лет 🔗 ссылка Также из «нюансов» стоит отметить Бабушкинскую ТЭЦ и Метродепо, которые находятся совсем рядом. Труб я бы не опасался, сейчас в Москве все ТЭЦ работают на газу, просто не стал бы рассматривать квартиру с окнами на нее.
«Для себя»:
Если вы смотрите первую очередь — обратите внимание на низкоэтажну секцию корпуса 1, она максимально эксклюзивная — всего 4 квартиры на этаже. Такой квартирографии позавидуют даже комплексы бизнес-класса.
Если вы смотрите строящуюся вторую очередь, я бы рассматривал 6-ую секцию в корп 2.2 (6 квартир на этаже) и 4-ую секцию в корпусе 2.1 (5 квартир на этаже). Видите, ПИК не всегда строит «муравейники» и «человейники», как это принято считать.
«Под аренду»:
Локация новостройками не избалована, в жилой застройке района преобладает ужасная панель из 70-х годов и панельные дома начала 2000-х. Студию в новом доме с новым ремонтом, думаю, сдадите достаточно быстро тыс за 35 рублей. При этом общая доходность составит около 11,7% годовых 🔗фин модель и эта доходность мне не очень нравится, есть более перспективные проекты. Я тоже иногда покупаю объекты, но от Кольской отказался еще и в виду потенциальной избыточной конкуренции со стороны ЖК Легендарный квартал (апартаменты), в котором сейчас идут ремонты.
🔖 Мнение автора: для жизни проект рассмотреть думаю что стоит, сам под аренду не стал покупать, но это совершенно не значит, что проект под аренду не подходит.
.
А что вы думаете о Кольской? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#кольская_8
📍 Давайте поговорим о некоторых заблуждениях и мифах?
Заблуждение №1: Нужно купить на старте, желательно на «закрытых продажах» и потом продать по переуступке. Очень рискованная стратегия. Рынок переуступок чрезвычайно мал, не более 5% от всего рынка. Продать переуступку с расчетной доходностью вряд ли получится, т.к. вы не учитываете ликвидность и емкость рынка. И не понимание емкости рынка, может привести не к очень хорошим последствиям. Переуступки смотрят лишь малая часть покупателей (чаще такие же инвесторы), а большинству «конечников» строящееся жилье — не интересно.
Заблуждение №2: Нужно купить на старте, желательно на «закрытых продажах» и потом продать «на ключах». Эта стратегия может и имеет право на жизнь, но нужно учитывать «подводные камни»: без ремонта продать вряд-ли получится, цены на «стартах» чаще завышены и имеют свойство «откатываться» через какое-то время.
Заблуждение №3: Купить сейчас со скидкой, продать «на ключах». Стратегия скорее не сработает или сработает частично. Не хватает вводной — добавочной стоимости. Что бы продать, вам нужно либо делать ремонт, либо меблировать и делать хоумстейджинг (если ремонт от застройщика). Квадратные метры в глазах покупателя — не имеют такой ценности, как эмоции, за которые он готов платить.
Заблуждение №4: Не учитывать ликвидность, а обращать внимание только на цену и скидки. В одной и той же локации, ликвидность в разных сегментах может очень сильно отличается. Бывает, что в сегменте очень мало покупателей, например, в семейных квартирах в проектах без инфраструктуры.
Заблуждение №5: Не учитывать арендные ставки в локации, работая с ипотечным плечом. Вы всегда должны иметь запасной план и иметь ответ на вопрос: за сколько (и через сколько) я смогу сдать в аренду, если не продам по расчетной цене.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Заблуждение №1: Нужно купить на старте, желательно на «закрытых продажах» и потом продать по переуступке. Очень рискованная стратегия. Рынок переуступок чрезвычайно мал, не более 5% от всего рынка. Продать переуступку с расчетной доходностью вряд ли получится, т.к. вы не учитываете ликвидность и емкость рынка. И не понимание емкости рынка, может привести не к очень хорошим последствиям. Переуступки смотрят лишь малая часть покупателей (чаще такие же инвесторы), а большинству «конечников» строящееся жилье — не интересно.
Заблуждение №2: Нужно купить на старте, желательно на «закрытых продажах» и потом продать «на ключах». Эта стратегия может и имеет право на жизнь, но нужно учитывать «подводные камни»: без ремонта продать вряд-ли получится, цены на «стартах» чаще завышены и имеют свойство «откатываться» через какое-то время.
Заблуждение №3: Купить сейчас со скидкой, продать «на ключах». Стратегия скорее не сработает или сработает частично. Не хватает вводной — добавочной стоимости. Что бы продать, вам нужно либо делать ремонт, либо меблировать и делать хоумстейджинг (если ремонт от застройщика). Квадратные метры в глазах покупателя — не имеют такой ценности, как эмоции, за которые он готов платить.
Заблуждение №4: Не учитывать ликвидность, а обращать внимание только на цену и скидки. В одной и той же локации, ликвидность в разных сегментах может очень сильно отличается. Бывает, что в сегменте очень мало покупателей, например, в семейных квартирах в проектах без инфраструктуры.
Заблуждение №5: Не учитывать арендные ставки в локации, работая с ипотечным плечом. Вы всегда должны иметь запасной план и иметь ответ на вопрос: за сколько (и через сколько) я смогу сдать в аренду, если не продам по расчетной цене.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍 ЖК Люблинский Парк (ПИК), г. Москва, Люблинская ул., вл. 72, ключи до: сдан - 2025 год. Это самый недорогой проект в границах старой Москвы. Давайте попробуем его «разобрать».
Цены от:
- студии (20 м2) 5,3 млн руб
- 2-Евро (32 м2) 7,4 млн руб
- 3-Евро (46 м2) 9,9 млн руб
- 4-Евро (72 м2) 14 млн руб
Проект грандиозный, это даже не проект а целый город, который строится на месте промзоны «Люблино-Перерва», возведение которого должно завершиться в 2028 году. Как написал выше, это один из самых недорогих комплексов, впрочем низкая цена — это «палка о двух концах»: с одной стороны играет на руку покупателям, с другой стороны привлекает и иностранных граждан.
Проект примыкает к жилому массиву — это плюс. С другой стороны примыкает к станции «Люблино-Сортировочное» — это минус. Многие жалуются на скрип и скрежет колес от железнодорожных вагонов в ночное время.
До метро «Братиславская» 25 минут пешком, до МЦД - 2 «Перерва» дорога займёт около 20 минут. Но дорога до станции не совсем комфортная, идти придется через стройку и вдоль промышленных зданий, где нередко встречаются лица без определенного жительства из-за близости центра социальной адаптации. Впрочем, эта промзона не навсегда и когда ее снесут, путь до МЦД может сократится до 8-15 минут.
Район Люблино характеризуется достаточно старой жилой застройкой, большая часть которой попала в программу реновации. Имейте это в виду, что бы верно оценивать будущую ликвидность 1-К и 2-К квартир.
Ну и еще из нюансов: около жилого комплекса нет крупных парков, лесопарковых зон и т.д. Зато есть крупнейший узел в Европе по очистке сточных вод, сюда стекают вода из более половины районов Москвы. От «Люблинского парка» до очистных сооружений ≈ 2 километра по прямой.
Если вы смотрите «для себя»:
Знаете, я бы рассматривал даже при всех вышеперечисленных нюансах. Ибо в этом бюджете или за МКАД-ные поля или все-таки внутри МКАД. Большинство нюансов в «разборе» связаны с внешним окружением, а на территории самого ЖК вполне спокойно и есть необходимая инфраструктура. Даже построили самую знаменитую школу Москвы, о которой не так давно высказывался Собянин. «Для себя» я бы смотрел корпуса поближе к ул. Люблинской — они ближе к метро и Торговому центру с инфраструктурой.
Как первое жилье, рассмотреть проект вполне стоит, ну а потом со временем, можно продать и купить что-нибудь получше. Сейчас многие посмеиваются над этим ЖК, кивая в сторону избыточной конкуренции, якобы без дисконта продать очень сложно и т.д. и т.п. Да, сейчас это так, но нужно помнить, что Люблино — один из самых густонаселенных районов Москвы, который в будущем еще уплотнится, а конкуренция со стороны застройщика — сойдет на нет. Так что ликвидность будет, продадите, я бы не переживал.
Если вы смотрите «под аренду»:
Студию в аренду вполне сможете сдать тыс за 28-30 руб. Ликвидность будет средней, но она будет. Что бы спрос сразу «давил» на арендодателя — такое бывает достаточно редко. Знаете, где с ликвидностью все не очень? В старом фонде, который пытаются сдать за 150+ тыс руб. В сегменте до 30 тыс. руб. — все не так уж и плохо, квартиры сдаются достаточно активно.
Если смотрите под «инвест»:
Если честно, на «инвест» в краткосрочном периоде я бы не расcчитывал, хоть успешные кейсы в прошлом у некоторых и есть. Не тот проект и не тот район. Рынок-то не растет, а покупатели в этой локации голосуют исключительно рублем.
🔖 Мнение автора: если смотрите «для себя» — то проект некий компромисс между ценой и локацией. Особенно для тех, у кого это первая квартира. Думаю, что не бывает в Москве локаций без «нюансов», в которой строят прям дом мечты и что бы еще и незадорого. Все «нюансы» обычно уже в цене, как положительные, так и отрицательные 🤷
.
А какое у вас мнение о прооекте? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#люблинский_парк
Цены от:
- студии (20 м2) 5,3 млн руб
- 2-Евро (32 м2) 7,4 млн руб
- 3-Евро (46 м2) 9,9 млн руб
- 4-Евро (72 м2) 14 млн руб
Проект грандиозный, это даже не проект а целый город, который строится на месте промзоны «Люблино-Перерва», возведение которого должно завершиться в 2028 году. Как написал выше, это один из самых недорогих комплексов, впрочем низкая цена — это «палка о двух концах»: с одной стороны играет на руку покупателям, с другой стороны привлекает и иностранных граждан.
Проект примыкает к жилому массиву — это плюс. С другой стороны примыкает к станции «Люблино-Сортировочное» — это минус. Многие жалуются на скрип и скрежет колес от железнодорожных вагонов в ночное время.
До метро «Братиславская» 25 минут пешком, до МЦД - 2 «Перерва» дорога займёт около 20 минут. Но дорога до станции не совсем комфортная, идти придется через стройку и вдоль промышленных зданий, где нередко встречаются лица без определенного жительства из-за близости центра социальной адаптации. Впрочем, эта промзона не навсегда и когда ее снесут, путь до МЦД может сократится до 8-15 минут.
Район Люблино характеризуется достаточно старой жилой застройкой, большая часть которой попала в программу реновации. Имейте это в виду, что бы верно оценивать будущую ликвидность 1-К и 2-К квартир.
Ну и еще из нюансов: около жилого комплекса нет крупных парков, лесопарковых зон и т.д. Зато есть крупнейший узел в Европе по очистке сточных вод, сюда стекают вода из более половины районов Москвы. От «Люблинского парка» до очистных сооружений ≈ 2 километра по прямой.
Если вы смотрите «для себя»:
Знаете, я бы рассматривал даже при всех вышеперечисленных нюансах. Ибо в этом бюджете или за МКАД-ные поля или все-таки внутри МКАД. Большинство нюансов в «разборе» связаны с внешним окружением, а на территории самого ЖК вполне спокойно и есть необходимая инфраструктура. Даже построили самую знаменитую школу Москвы, о которой не так давно высказывался Собянин. «Для себя» я бы смотрел корпуса поближе к ул. Люблинской — они ближе к метро и Торговому центру с инфраструктурой.
Как первое жилье, рассмотреть проект вполне стоит, ну а потом со временем, можно продать и купить что-нибудь получше. Сейчас многие посмеиваются над этим ЖК, кивая в сторону избыточной конкуренции, якобы без дисконта продать очень сложно и т.д. и т.п. Да, сейчас это так, но нужно помнить, что Люблино — один из самых густонаселенных районов Москвы, который в будущем еще уплотнится, а конкуренция со стороны застройщика — сойдет на нет. Так что ликвидность будет, продадите, я бы не переживал.
Если вы смотрите «под аренду»:
Студию в аренду вполне сможете сдать тыс за 28-30 руб. Ликвидность будет средней, но она будет. Что бы спрос сразу «давил» на арендодателя — такое бывает достаточно редко. Знаете, где с ликвидностью все не очень? В старом фонде, который пытаются сдать за 150+ тыс руб. В сегменте до 30 тыс. руб. — все не так уж и плохо, квартиры сдаются достаточно активно.
Если смотрите под «инвест»:
Если честно, на «инвест» в краткосрочном периоде я бы не расcчитывал, хоть успешные кейсы в прошлом у некоторых и есть. Не тот проект и не тот район. Рынок-то не растет, а покупатели в этой локации голосуют исключительно рублем.
🔖 Мнение автора: если смотрите «для себя» — то проект некий компромисс между ценой и локацией. Особенно для тех, у кого это первая квартира. Думаю, что не бывает в Москве локаций без «нюансов», в которой строят прям дом мечты и что бы еще и незадорого. Все «нюансы» обычно уже в цене, как положительные, так и отрицательные 🤷
.
А какое у вас мнение о прооекте? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#люблинский_парк
📍В одном из предыдущих постов, писал о том, что инвестиции в новостройки Дубая — достаточно рискованная затея. Продолжаю дальнейшее исследование, давайте посмотрим что происходит на рынке «Дубайска» в 2023 году:
Стоит понимать, что рынок недвижимости Дубая достаточно специфичный, я бы даже сказал, что спекулятивный. Около 70% недвижимости покупается людьми, которые не живут и не собираются проживать в Дубаи. Мне это напоминает даже некую пирамиду, ведь спрос среди местных ограничен, а продавать нужно все больше и больше. 70% инвестиционных сделок…. Москва нервно курит в стороне с 5-10 процентной долей инвесторов.
На рынке образовался огромный спред между стоимостью первичной и вторичной недвижимости. «Стройка» стоит дороже «вторички» на 40-60 процентов. Знаете, я предполагаю, что цены на вторичном рынке точно не пойдут вверх. Все дело в том, что в мае 2023 года Центральный банк ОАЭ в очередной раз повысил ключевую ставку до 5,15% годовых. Это было пятое повышение подряд для сдерживания инфляции и это максимальное значение с 2007 года! Сейчас это привело к тому, что ипотечники с плавающими ставками, уже столкнулись с ростом процентных ставок с 2-3% до 6-9% годовых. И вот даже пруфы: Allsopp & Allsopp выкатили доклад, в котором говорится, что Дубайский рынок недвиги просел на 33% по сравнению с мартом, а в апреле стоимость продаж упала на 18,3% 🤷
Строительный сектор вносит основной вклад в ВВП Дубая, более 10%. Поэтому, думаю, строительный бум будет поддерживаться на всех уровнях, насколько это возможно. Что в свою очередь еще больше усугубит проблему избыточного предложения на рынке Дубайска, которая наблюдается уже сейчас. Не верите про избыточное предложение? Попробуйте продать тут квартиру на «вторичном» рынке или поговорить с местными риэлторами.
Про аренду — отдельная история. За 4 года доходность инвестиций в рентную недвижимость упала в 2 раза и в среднем сейчас составляет 4,4% годовых (данные Dubai Land Department). Уже приводил пример: возьмем условный ЖК Символ от застройщика Донстрой. Смотрим цену студии — 10,1 млн руб. Добавляем 1,5 млн на отделку и технику, получаем 11,6 млн руб. Cдать в аренду эту студию сможем за 57-60 тыс руб. Что составляет примерно 5-6% годовых. Что-то не видно сверхдоходности в рентной модели Дубайска.
🔖 Мнение автора: Время, когда Дубай давал хорошую доходность — прошло. Но это пол беды. Основной проблемой видится огромный объем текущей стройки. С 2020 года количество возводимого жилья выросло в 4 раза. И это на достаточно специфичном рынке с ограниченным местным спросом.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Стоит понимать, что рынок недвижимости Дубая достаточно специфичный, я бы даже сказал, что спекулятивный. Около 70% недвижимости покупается людьми, которые не живут и не собираются проживать в Дубаи. Мне это напоминает даже некую пирамиду, ведь спрос среди местных ограничен, а продавать нужно все больше и больше. 70% инвестиционных сделок…. Москва нервно курит в стороне с 5-10 процентной долей инвесторов.
На рынке образовался огромный спред между стоимостью первичной и вторичной недвижимости. «Стройка» стоит дороже «вторички» на 40-60 процентов. Знаете, я предполагаю, что цены на вторичном рынке точно не пойдут вверх. Все дело в том, что в мае 2023 года Центральный банк ОАЭ в очередной раз повысил ключевую ставку до 5,15% годовых. Это было пятое повышение подряд для сдерживания инфляции и это максимальное значение с 2007 года! Сейчас это привело к тому, что ипотечники с плавающими ставками, уже столкнулись с ростом процентных ставок с 2-3% до 6-9% годовых. И вот даже пруфы: Allsopp & Allsopp выкатили доклад, в котором говорится, что Дубайский рынок недвиги просел на 33% по сравнению с мартом, а в апреле стоимость продаж упала на 18,3% 🤷
Строительный сектор вносит основной вклад в ВВП Дубая, более 10%. Поэтому, думаю, строительный бум будет поддерживаться на всех уровнях, насколько это возможно. Что в свою очередь еще больше усугубит проблему избыточного предложения на рынке Дубайска, которая наблюдается уже сейчас. Не верите про избыточное предложение? Попробуйте продать тут квартиру на «вторичном» рынке или поговорить с местными риэлторами.
Про аренду — отдельная история. За 4 года доходность инвестиций в рентную недвижимость упала в 2 раза и в среднем сейчас составляет 4,4% годовых (данные Dubai Land Department). Уже приводил пример: возьмем условный ЖК Символ от застройщика Донстрой. Смотрим цену студии — 10,1 млн руб. Добавляем 1,5 млн на отделку и технику, получаем 11,6 млн руб. Cдать в аренду эту студию сможем за 57-60 тыс руб. Что составляет примерно 5-6% годовых. Что-то не видно сверхдоходности в рентной модели Дубайска.
🔖 Мнение автора: Время, когда Дубай давал хорошую доходность — прошло. Но это пол беды. Основной проблемой видится огромный объем текущей стройки. С 2020 года количество возводимого жилья выросло в 4 раза. И это на достаточно специфичном рынке с ограниченным местным спросом.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍ЖК «River Park Кутузовский», премиум-класс, застройщик AEON. Адрес: Москва, Кутузовский проезд, 16. Выдача ключей первой очереди до 04.2027. Роскошь, комфорт, головокружительный вид с небоскребов или «золотая клетка» в резервации? Давайте попробуем разобраться.
Основные наблюдения:
Давайте так, буду и хвалить проект и ругать. Думаю, что мнение должно быть объективно, захейтить проект не сложно, как и захвалить его цитатами маркетологов.
Начну с плюсов: до метро «Фили» 5 минут пешком, как и до МЦД1. Будут крутые виды в строну Москва-Сити, выезд на Кутузовский проспект (в сторону области), рядом красивый сквер у музея-панорамы Бородинская битва. Сам я не любитель небоскрёбов, но архитектура проекта от бюро ADM мне «заходит». Джакузи на крыше небоскребов… Хммм… Молодым и успешным может и понравится, если ветра не будет.
Теперь о минусах: Если честно, локация суровая. Район Дорогомилово многие любят и знают, вот только ЖК расположен на «отшибе», не в лучшей его части. Комплекс будет находиться внутри треугольника, между Северным дублером Кутузовского проспекта, открытой ветки метро и будущей 4-х полосной дорогой вдоль Москвы-реки. Своей пешеходной набережной у премиум-проекта не будет, а вот у соседнего ЖК «Западный порт» от ПИК-а — она есть, имейте это в виду. Ну и только небольшая часть квартир будут с видом на Москву-реку или город, в остальных вид на соседей.
Если вы смотрите «под аренду»:
Рядом, в 18 минутах пешком, расположены башни центрального офиса Сбер-а — «Сбербанк-Сити». Так что хорошего, платежеспособного арендатора вы скорее всего найдете. Возможно, что эта квартира для арендатора даже будет «пиджачной», т.е. постоянно в ней он не будет проживать. Небольшую Евро-2, с хорошим ремонтом, сможете сдать тыс за 120-150 руб. Думаю, что даже сдадите достаточно быстро, при условии, если квартира будет с хорошими видовыми характеристиками — на воду и на Москва-Сити. Правда и стоят видовые квартиры не слабо, около 40 млн руб за 49 м2. Так что общая доходность будет оставлять желать лучшего, всего 2,9% годовых: 🔗 ссылка 🤷 (и тут я еще не учел все доп расходы). В канале я «разбирал» проекты с общей доходность 10% годовых и писал, что это даже мало, на рынке есть и более достойные внимания варианты.
Если вы смотрите под «инвест»:
Думаю, что ликвидностью будут обладать только видовые квартиры. В премиум-проекте это важно. Застройка очень плотная, мало кому понравится, если из окон будет видно соседей. Можно, конечно, закрывать окна плотными шторами, но тогда вопрос: зачем платить такие деньги за квартиру с панорамным остеклением? Теперь внимание: видовые квартиры, застройщик оценивает выше рынка. А если учесть сроки сдачи, напрашивается вывод, что в цене лишяя где-то треть. Так что в проекте, я совсем не вижу никакого «инвеста». Скорее вижу «антиинвест».
🔖 Мнение автора: если и рассматривать ЖК, то только «для себя». Правда, это один из самых противоречивых проектов. С одной стороны вид на Сити, Москва-река, до центра близко. Но насколько все отрезано для пешеходов от цивилизации... Люди будут прям заперты между дорогами и ж/д. А вот архитектура вполне на уровне, «вау эффект» в будущем обеспечен, если застройщик реализует все как на рендорах.
.
А что вы думаете о проекте? Купили бы тут квартиру, если бы ваш бюджет был около 40 млн руб? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#ривер_парк_кутузовский
Основные наблюдения:
Давайте так, буду и хвалить проект и ругать. Думаю, что мнение должно быть объективно, захейтить проект не сложно, как и захвалить его цитатами маркетологов.
Начну с плюсов: до метро «Фили» 5 минут пешком, как и до МЦД1. Будут крутые виды в строну Москва-Сити, выезд на Кутузовский проспект (в сторону области), рядом красивый сквер у музея-панорамы Бородинская битва. Сам я не любитель небоскрёбов, но архитектура проекта от бюро ADM мне «заходит». Джакузи на крыше небоскребов… Хммм… Молодым и успешным может и понравится, если ветра не будет.
Теперь о минусах: Если честно, локация суровая. Район Дорогомилово многие любят и знают, вот только ЖК расположен на «отшибе», не в лучшей его части. Комплекс будет находиться внутри треугольника, между Северным дублером Кутузовского проспекта, открытой ветки метро и будущей 4-х полосной дорогой вдоль Москвы-реки. Своей пешеходной набережной у премиум-проекта не будет, а вот у соседнего ЖК «Западный порт» от ПИК-а — она есть, имейте это в виду. Ну и только небольшая часть квартир будут с видом на Москву-реку или город, в остальных вид на соседей.
Если вы смотрите «под аренду»:
Рядом, в 18 минутах пешком, расположены башни центрального офиса Сбер-а — «Сбербанк-Сити». Так что хорошего, платежеспособного арендатора вы скорее всего найдете. Возможно, что эта квартира для арендатора даже будет «пиджачной», т.е. постоянно в ней он не будет проживать. Небольшую Евро-2, с хорошим ремонтом, сможете сдать тыс за 120-150 руб. Думаю, что даже сдадите достаточно быстро, при условии, если квартира будет с хорошими видовыми характеристиками — на воду и на Москва-Сити. Правда и стоят видовые квартиры не слабо, около 40 млн руб за 49 м2. Так что общая доходность будет оставлять желать лучшего, всего 2,9% годовых: 🔗 ссылка 🤷 (и тут я еще не учел все доп расходы). В канале я «разбирал» проекты с общей доходность 10% годовых и писал, что это даже мало, на рынке есть и более достойные внимания варианты.
Если вы смотрите под «инвест»:
Думаю, что ликвидностью будут обладать только видовые квартиры. В премиум-проекте это важно. Застройка очень плотная, мало кому понравится, если из окон будет видно соседей. Можно, конечно, закрывать окна плотными шторами, но тогда вопрос: зачем платить такие деньги за квартиру с панорамным остеклением? Теперь внимание: видовые квартиры, застройщик оценивает выше рынка. А если учесть сроки сдачи, напрашивается вывод, что в цене лишяя где-то треть. Так что в проекте, я совсем не вижу никакого «инвеста». Скорее вижу «антиинвест».
🔖 Мнение автора: если и рассматривать ЖК, то только «для себя». Правда, это один из самых противоречивых проектов. С одной стороны вид на Сити, Москва-река, до центра близко. Но насколько все отрезано для пешеходов от цивилизации... Люди будут прям заперты между дорогами и ж/д. А вот архитектура вполне на уровне, «вау эффект» в будущем обеспечен, если застройщик реализует все как на рендорах.
.
А что вы думаете о проекте? Купили бы тут квартиру, если бы ваш бюджет был около 40 млн руб? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#ривер_парк_кутузовский
В Сочи проходит форум недвижимости «Движение». Наши коллеги из канала Движение девелоперов ведут текстовую трансляцию
Сегодня открылся Город девелоперов, и спикеры уже выдали много молний о текущем состоянии рынка недвижимости. Собрали их для вас:
⚡️ Форум недвижимости «Движение» и Ассоциация профессионалов рынка недвижимости (REPA) создали компанию — REPA Events.
⚡️ Михаил Хазин, общественный деятель, экономист обращается к Правительству
⚡️ Анатолий Печатников, заместитель президента – председателя правления ВТБ, о рекордной выдаче ипотеки
⚡️ Александр Ручьев, президент группы компаний «Основа», об ипотеке с низкими ставками
⚡️ Василий Селиванов, основатель Legenda Intellegent Development, о том, есть ли сейчас рычаги для увеличения продаж недвижки
⚡️ Вера Подгузова, старший вице-президент ПСБ, о том, на какую ипотеку сейчас спрос
⚡️ Андрей Бахмутов, вице-президент по развитию государственных программ Банка ДОМ.РФ, о потенциале проектного финансирования
Впереди еще три дня форума. Подпишитесь на Движение девелоперов, чтобы не пропустить интересные доклады и новости.
Сегодня открылся Город девелоперов, и спикеры уже выдали много молний о текущем состоянии рынка недвижимости. Собрали их для вас:
Впереди еще три дня форума. Подпишитесь на Движение девелоперов, чтобы не пропустить интересные доклады и новости.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
📍ЖК «Кузьминский лес» (застройщик ПИК), Московская область, г. Котельники. Ключи до: сдан-04.2025 г. Метро «Котельники» 15 минут пешком.
Жилые комплексы Москвы я довольно часто «разбираю» в своих постах, обходя стороной Московскую область. Может быть это несправедливо? Ведь бывает и так, что человеку нужна недорогая квартира у метро, а «Московская прописка» — не в приоритете. Если вы считаете, что в канале нужно чаще публиковать «разборы» ЖК Московской области — ставьте 👍 ну или 👎
ЖК Кузьминский лес, цены от:
- студии (20 м2) — 4,5 млн руб
- 2-Евро (32 м2) — 6 млн руб
- 3-Евро (45 м2) — 7,9 млн руб
- 4-Евро (78 м2) —11,2 млн руб
Основные наблюдения:
Из плюсов: Проект имеет неплохую транспортную доступность. Есть достаточно удобный выезд на МКАД, а до метро «Котельники» идти около 15 пешком. Да, это конечная станция фиолетовой ветки, зато можно «залезть» в вагон и доехать за 30 минут до «Таганской». В пешей: огромный ТЦ Мега со множеством магазинов, Кузьминский лесопарк в 250 метрах, пруд Белая дача и вся инфраструктура, т.к. это старый обжитой микрорайон.
Из минусов: Нет Московской прописки, так как это область. Рядом рынок «Садовод» и автовокзал Котельники с шаурмячными и приехавшим на заработки интернациональным контингентом. Котельники вообще воспринимается достаточно специфичным районом, т.к. большинство сотрудников рынка «Садовод» живут именно здесь. Для тех не не знает, «Садовод» — это крупнейший в России оптово-розничный рынок. Здесь работают около 9,5 тыс торговых павильонов и ежедневно этот рынок посещают около 250 тыс покупателей.
Если вы смотрите «под аренду»: Обратите внимание, что студии в этом проекте достаточно недорогие, чего нельзя сказать об аренде. Студии в Котельниках предлагаются в аренду достаточно дорого, от 30+ тыс. руб. Да, да, арендные ставки на уровне Москвы. Правда и ликвидность будет ниже средней. Возможно, что арендодатели специально «держат» достаточно высокие ставки, что бы «отсечь» определенную категорию нанимателей.
Если вы смотрите «для себя»: Напишу кратко — нужно ехать и «смотреть ногами» Котельники. Дойти до метро по Яндекс-картам и по альтернативному маршруту, который я отмечу на скрине ниже, вдоль лесопарка. И именно потом принимать решение, ну а по интернету покупать не стоит.
🔖 Мнение автора: площадка не плохая, рядом с лесопарком. Некоторая удаленность от метро в этой локации — точно не повредит. Рассматривать проект под аренду может быть и стоит, но придется тщательно и долго выбирать/искать нанимателя.
.
А какое у вас мнение о проекте? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#кузьминский_лес
Жилые комплексы Москвы я довольно часто «разбираю» в своих постах, обходя стороной Московскую область. Может быть это несправедливо? Ведь бывает и так, что человеку нужна недорогая квартира у метро, а «Московская прописка» — не в приоритете. Если вы считаете, что в канале нужно чаще публиковать «разборы» ЖК Московской области — ставьте 👍 ну или 👎
ЖК Кузьминский лес, цены от:
- студии (20 м2) — 4,5 млн руб
- 2-Евро (32 м2) — 6 млн руб
- 3-Евро (45 м2) — 7,9 млн руб
- 4-Евро (78 м2) —11,2 млн руб
Основные наблюдения:
Из плюсов: Проект имеет неплохую транспортную доступность. Есть достаточно удобный выезд на МКАД, а до метро «Котельники» идти около 15 пешком. Да, это конечная станция фиолетовой ветки, зато можно «залезть» в вагон и доехать за 30 минут до «Таганской». В пешей: огромный ТЦ Мега со множеством магазинов, Кузьминский лесопарк в 250 метрах, пруд Белая дача и вся инфраструктура, т.к. это старый обжитой микрорайон.
Из минусов: Нет Московской прописки, так как это область. Рядом рынок «Садовод» и автовокзал Котельники с шаурмячными и приехавшим на заработки интернациональным контингентом. Котельники вообще воспринимается достаточно специфичным районом, т.к. большинство сотрудников рынка «Садовод» живут именно здесь. Для тех не не знает, «Садовод» — это крупнейший в России оптово-розничный рынок. Здесь работают около 9,5 тыс торговых павильонов и ежедневно этот рынок посещают около 250 тыс покупателей.
Если вы смотрите «под аренду»: Обратите внимание, что студии в этом проекте достаточно недорогие, чего нельзя сказать об аренде. Студии в Котельниках предлагаются в аренду достаточно дорого, от 30+ тыс. руб. Да, да, арендные ставки на уровне Москвы. Правда и ликвидность будет ниже средней. Возможно, что арендодатели специально «держат» достаточно высокие ставки, что бы «отсечь» определенную категорию нанимателей.
Если вы смотрите «для себя»: Напишу кратко — нужно ехать и «смотреть ногами» Котельники. Дойти до метро по Яндекс-картам и по альтернативному маршруту, который я отмечу на скрине ниже, вдоль лесопарка. И именно потом принимать решение, ну а по интернету покупать не стоит.
🔖 Мнение автора: площадка не плохая, рядом с лесопарком. Некоторая удаленность от метро в этой локации — точно не повредит. Рассматривать проект под аренду может быть и стоит, но придется тщательно и долго выбирать/искать нанимателя.
.
А какое у вас мнение о проекте? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#кузьминский_лес
