📍Немного про коэффициенты, которые наблюдаю в ценообразовании у застройщиков комфорт-класса:
- Студия x1,4 = цена Евро-2 (Е-2, в среднем, в 1,4 раза дороже, чем студия)
- Евро-2 x1,36 = цена Евро-3 (Е-3, в среднем, в 1,36 раза дороже, чем Е-2)
- Евро-3 x1,33 = цена Евро-4 (Е-4, в среднем, в 1,33 раза дороже, чем Е-3)
Профессионалам эти коэффициенты вряд ли будут полезны, ведь они не учитывают множество факторов в виде видовых характеристик, площадей, планировок, особенностей проекта и т.д. Но иногда они вполне могут пригодиться, ибо помогают проверить «на скорую руку» — на сколько переоценен лот.
Например: смотрю цены в Левел Селигерская: студии по 6,5-7 млн руб, а Евро-2 от 12,2 млн руб. Коэффициент (12,2/7) = 1,74 что как бы намекает на оверпрайс. Захожу на ЦИАН и вижу, что готовые 1-К в ЖК Тринити той же площади (+ с ремонтом), стоят от 11,5 млн руб. Да, не лучший вариант для сравнения, просто показал метод, как быстро ответить на вопрос: «интересная цена или нет?»
🔖 Мнение автора: Коэффициенты — это «средняя температура по больнице» и при оценке достаточно поверхностны. Но они бывают иногда полезны, если нет времени или нет возможности сделать полноценный ценовой анализ.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#краткие_заметки
- Студия x1,4 = цена Евро-2 (Е-2, в среднем, в 1,4 раза дороже, чем студия)
- Евро-2 x1,36 = цена Евро-3 (Е-3, в среднем, в 1,36 раза дороже, чем Е-2)
- Евро-3 x1,33 = цена Евро-4 (Е-4, в среднем, в 1,33 раза дороже, чем Е-3)
Профессионалам эти коэффициенты вряд ли будут полезны, ведь они не учитывают множество факторов в виде видовых характеристик, площадей, планировок, особенностей проекта и т.д. Но иногда они вполне могут пригодиться, ибо помогают проверить «на скорую руку» — на сколько переоценен лот.
Например: смотрю цены в Левел Селигерская: студии по 6,5-7 млн руб, а Евро-2 от 12,2 млн руб. Коэффициент (12,2/7) = 1,74 что как бы намекает на оверпрайс. Захожу на ЦИАН и вижу, что готовые 1-К в ЖК Тринити той же площади (+ с ремонтом), стоят от 11,5 млн руб. Да, не лучший вариант для сравнения, просто показал метод, как быстро ответить на вопрос: «интересная цена или нет?»
🔖 Мнение автора: Коэффициенты — это «средняя температура по больнице» и при оценке достаточно поверхностны. Но они бывают иногда полезны, если нет времени или нет возможности сделать полноценный ценовой анализ.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#краткие_заметки
📍 Удивительно, но квартира в ЖК Крылья, о которой я писал тут, снова встретилась на моем пути. Человек, который купил эту квартиру, обратился ко мне за консультацией, с просьбой оценить перспективу дальнейшей продажи, но уже с ремонтом. Поднял свои старые отчеты и срезы этой локации за 21-22 года и провел несколько новых исследований, но уже в текущем конкурентном окружении. И как оказалось — перспективы перепродажи вполне реальны.
Что происходило потом: Новый владелец квартиры выполнил качественный ремонт с полной мебелировкой и техникой высокого класса.
Что произошло на этой неделе: Квартира уже под авансом, покупатель и продавец готовятся к выходу на сделку. При этом срок экспозиции лота составил около 3-х недель. Покупатель с ипотекой 18 млн. руб., 12 млн. руб. — собственные средства.
Примерная математика следующая:
Покупка за 20 млн руб, ремонт с техникой и всеми затратами 5,5 млн руб, цена продажи 30 млн. руб. Жизненный цикл проекта равен 4-м месяцам, в т.ч. 3 мес — ремонт, 3 недели — продажа. Общая доходность = 4,5 млн руб или примерно 53% годовых (без ипо плеча).
🔖 Лайфхак от автора: если планируете ремонт в новом доме и ищите подрядчиков — попробуйте обратиться напрямую к отделочникам, которые уже тут делают ремонт. Вам они дадут лучшие цены на рынке, что бы минимизировать свои «простои». Пример: залили стяжку и пока она сохнет — штукатурят другую квартиру.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#кейсы
Что происходило потом: Новый владелец квартиры выполнил качественный ремонт с полной мебелировкой и техникой высокого класса.
Что произошло на этой неделе: Квартира уже под авансом, покупатель и продавец готовятся к выходу на сделку. При этом срок экспозиции лота составил около 3-х недель. Покупатель с ипотекой 18 млн. руб., 12 млн. руб. — собственные средства.
Примерная математика следующая:
Покупка за 20 млн руб, ремонт с техникой и всеми затратами 5,5 млн руб, цена продажи 30 млн. руб. Жизненный цикл проекта равен 4-м месяцам, в т.ч. 3 мес — ремонт, 3 недели — продажа. Общая доходность = 4,5 млн руб или примерно 53% годовых (без ипо плеча).
🔖 Лайфхак от автора: если планируете ремонт в новом доме и ищите подрядчиков — попробуйте обратиться напрямую к отделочникам, которые уже тут делают ремонт. Вам они дадут лучшие цены на рынке, что бы минимизировать свои «простои». Пример: залили стяжку и пока она сохнет — штукатурят другую квартиру.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#кейсы
📍 Давно не писал о «затоваривании» на рынке Москвы. Исправляюсь. Свою табличку заполняю регулярно.
Забегая вперед скажу: возможно, что мои выводы не понравятся. Ибо ситуацию вижу немного под «другим углом» 🤷:
- Рост кол-ва лотов в продаже на вторичном рынке — остановился. Абсолютные значения еще достаточно высоки, но не экстремальны! На рынке всего лишь лишний трех-четырех месячный запас: 30-40 тыс лотов. Вот тут писал о том , что среднемесячные продажи на вторичном рынке Москвы составляют ≈ 10 тыс. квартир/мес. Да, сейчас экспозиция избыточна, но не экстремально! Если вы хотите купить со скидкой вторичку — смотрите ее в ближайшее время и не откладывайте на потом. Я иногда вижу хорошие цены у ликвидных вторичных лотов — но такие позиции «отлетают» достаточно быстро.
- А вот на первичном рынке наблюдаю избыточный 8-11-ти месячный запас. Это много. В среднем, на первичном рынке реализуется 3,5-5 тыс лотов. Да, да, вторичный рынок гораздо больше первичного. Про ПИК напишу в отдельном посте 🤫
- Кол-во предложений в аренду в Москве — очень резко снижается (практически минус 30% от показателей декабря 2022). Совершенно не уверен, что арендные ставки будут снижаться. А если этот тренд продолжится, то не удивлюсь, что арендные ставки в Москве — даже подрастут.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Забегая вперед скажу: возможно, что мои выводы не понравятся. Ибо ситуацию вижу немного под «другим углом» 🤷:
- Рост кол-ва лотов в продаже на вторичном рынке — остановился. Абсолютные значения еще достаточно высоки, но не экстремальны! На рынке всего лишь лишний трех-четырех месячный запас: 30-40 тыс лотов. Вот тут писал о том , что среднемесячные продажи на вторичном рынке Москвы составляют ≈ 10 тыс. квартир/мес. Да, сейчас экспозиция избыточна, но не экстремально! Если вы хотите купить со скидкой вторичку — смотрите ее в ближайшее время и не откладывайте на потом. Я иногда вижу хорошие цены у ликвидных вторичных лотов — но такие позиции «отлетают» достаточно быстро.
- А вот на первичном рынке наблюдаю избыточный 8-11-ти месячный запас. Это много. В среднем, на первичном рынке реализуется 3,5-5 тыс лотов. Да, да, вторичный рынок гораздо больше первичного. Про ПИК напишу в отдельном посте 🤫
- Кол-во предложений в аренду в Москве — очень резко снижается (практически минус 30% от показателей декабря 2022). Совершенно не уверен, что арендные ставки будут снижаться. А если этот тренд продолжится, то не удивлюсь, что арендные ставки в Москве — даже подрастут.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍 Хочу купить студию «для себя», какой из проектов посоветуете: ЖК Portland, ЖК ALIA или ЖК NOW? Вопрос от подписчика непростой, ибо покупатель обычно ищет в выбранной локации и в рамках своего бюджета. А эти проекты находятся в разных районах Москвы. Но вопрос есть вопрос, давайте попробуем разобраться:
- ЖК Portlend (ЮВАО, бизнес-класс, выдача ключей до 30.06.2026), первая линия Москвы-реки. Визуально, на рендерах проект выглядит неплохо: корпуса средней этажности, симпатичное благоустройство, своя набережная. Рядом благоустроенный район со всей инфраструктурой, до метро Печатники около 10-15 минут пешком.
- ЖК NOW (ЮАО, бизнес-класс, сдан-2023) , первая линия Москвы-реки. В продаже уже есть вторичные квартиры, своя благоустроенная набережная, 10 минут до метро Технопарк (2-е остановки до Павелецкой), рядом Южный и Северный ландшафтные парки, ТРЦ Остров Мечты. Посадка корпусов очень плотная и с социалкой пока туго, впрочем в составе ЖК I-Land обещают построить поликлинику.
- ЖК ALIA (СЗАО, бизнес-класс, сдан-2025), на днях «стартанула» 3-я очередь проекта на второй береговой линии Москвы-реки. В будущем широкая набережная с ландшафтным парком, социальная однородность всего полуострова без старого фонда, большое кол-во спортивной инфраструктуры и уже построенный «Ростех-Сити» – крупнейший в России бизнес-парк класса А.
Цены студии:
- ЖК Portland - от 11,4 млн руб (25,4 м2, ключи через 3 года)
- ЖК NOW - студий в продаже я не встречал, т.к. «малышка» в проекте — в единственном экземпляре, а мин цена на «однушки» от 13,4 млн руб (34,2 м2, вторичка)
- ЖК ALIA - от 8 млн руб с ключами через 2 года, либо от 10,5 млн руб «вторичка» (оба варианта имеют площадь 24 м2)
🔖 Мнение автора: если выбирать «для себя» c т.з. потенциала прироста цен в локации, то я бы смотрел или ALIA или NOW. Потенциал у Тушинского полуострова есть, NOW скорее всего будет прирастать за счет развития Павелецкого кластера (в 2-х остановках на метро). А вот цены в Portland — думаю, что перегреты и в них уже включены потенциальные «ништяки» в виде Сити-2, который может и построят, но непонятно когда.
.
А какой из этих проектов выбрали бы вы?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#сравнение_жк
- ЖК Portlend (ЮВАО, бизнес-класс, выдача ключей до 30.06.2026), первая линия Москвы-реки. Визуально, на рендерах проект выглядит неплохо: корпуса средней этажности, симпатичное благоустройство, своя набережная. Рядом благоустроенный район со всей инфраструктурой, до метро Печатники около 10-15 минут пешком.
- ЖК NOW (ЮАО, бизнес-класс, сдан-2023) , первая линия Москвы-реки. В продаже уже есть вторичные квартиры, своя благоустроенная набережная, 10 минут до метро Технопарк (2-е остановки до Павелецкой), рядом Южный и Северный ландшафтные парки, ТРЦ Остров Мечты. Посадка корпусов очень плотная и с социалкой пока туго, впрочем в составе ЖК I-Land обещают построить поликлинику.
- ЖК ALIA (СЗАО, бизнес-класс, сдан-2025), на днях «стартанула» 3-я очередь проекта на второй береговой линии Москвы-реки. В будущем широкая набережная с ландшафтным парком, социальная однородность всего полуострова без старого фонда, большое кол-во спортивной инфраструктуры и уже построенный «Ростех-Сити» – крупнейший в России бизнес-парк класса А.
Цены студии:
- ЖК Portland - от 11,4 млн руб (25,4 м2, ключи через 3 года)
- ЖК NOW - студий в продаже я не встречал, т.к. «малышка» в проекте — в единственном экземпляре, а мин цена на «однушки» от 13,4 млн руб (34,2 м2, вторичка)
- ЖК ALIA - от 8 млн руб с ключами через 2 года, либо от 10,5 млн руб «вторичка» (оба варианта имеют площадь 24 м2)
🔖 Мнение автора: если выбирать «для себя» c т.з. потенциала прироста цен в локации, то я бы смотрел или ALIA или NOW. Потенциал у Тушинского полуострова есть, NOW скорее всего будет прирастать за счет развития Павелецкого кластера (в 2-х остановках на метро). А вот цены в Portland — думаю, что перегреты и в них уже включены потенциальные «ништяки» в виде Сити-2, который может и построят, но непонятно когда.
.
А какой из этих проектов выбрали бы вы?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#сравнение_жк
Forwarded from Движ про недвиж
Да, похоже это правда. Продажи новостроек в марте — лучшие за год. Снижение цен откладывается 🤔
Подъехала аналитика от Циана. Она подтверждает то, о чем мы догадывались: в марте продажи жилья в Москве подскочили как на допинге.
Самый быстрый рост — в старой Москве, где меньше всего неликвида. Но так же начали продаваться Новая Москва, область и даже апартаменты.
Вопреки росту ипотечных ставок. Вопреки избыточному предложению. Вопреки и так высоким ценам.
Почему? Пока только одна гипотеза — экономика задышала благодаря очень большим расходам бюджета в январе-феврале. У людей появились лишние деньги, которые они поспешили вложить в недвижку (а больше и некуда).
Надолго ли? Расходы бюджета уже в марте упали до привычного уровня, так что тут есть вопросики. Все долгосрочные факторы — против застройщиков и за снижение/стагнацию цен.
Подъехала аналитика от Циана. Она подтверждает то, о чем мы догадывались: в марте продажи жилья в Москве подскочили как на допинге.
Самый быстрый рост — в старой Москве, где меньше всего неликвида. Но так же начали продаваться Новая Москва, область и даже апартаменты.
Вопреки росту ипотечных ставок. Вопреки избыточному предложению. Вопреки и так высоким ценам.
Почему? Пока только одна гипотеза — экономика задышала благодаря очень большим расходам бюджета в январе-феврале. У людей появились лишние деньги, которые они поспешили вложить в недвижку (а больше и некуда).
Надолго ли? Расходы бюджета уже в марте упали до привычного уровня, так что тут есть вопросики. Все долгосрочные факторы — против застройщиков и за снижение/стагнацию цен.
📍Только что свел итоги партнерского отчета по всем проектам старой Москвы и тоже могу подтвердить, что март — был лучшим месяцем по продажам новостроек за последние 9 мес.
Полный «разбор» по всем проектам, опубликую в одном из следующих постов.
See ya, не переключайтесь ✌️
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопреки_прогнозам
Полный «разбор» по всем проектам, опубликую в одном из следующих постов.
See ya, не переключайтесь ✌️
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопреки_прогнозам
Продажи август 2022 - март 2023.pdf
197.5 KB
📍 Свел данные продажам по всем проектам в границах старой Москвы за последние 8 месяцев: август 2022 - март 2023 👆
Основные наблюдения:
Комфорт-класс: в марте + 47% к февралю, практически все проекты продавались достаточно неплохо. Из аутсайдеров могу выделить «Руставели-14» (-40%), в котором ПИК несколько раз поднимал цены в марте. Сам проект считаю перспективным, но ожидаю в нем ценовую коррекцию.
Неплохо выстрелил «Вангарден» + 200% — эдакий малозаметный проект в ЗАО, а «Алтуфьевское-53» вообще удивляет своими экстремально высокими продажами: продано 128 лотов + 313% к февралю. «Лучи» хвалить не буду, хоть продажи и очень хорошие — ЛСР тут «нагавнякал» такую квартирографию, что убил весь «инвест» и арендный потенциал проекта, а вот для жизни локейшен неплохой.
Бизнес-класс удивил +80% к февралю. Даже в «The LAKE» с совершенно безумным прайсом, ФСК удалось толкнуть аж 5 лотов. Неплохо стрельнула «АЛИЯ» и «Метрополия» и даже «Дмитровское небо». Честно говоря, не понимаю тех купцов, кто покупает в последнем проекте. Потенциал = 0, видимо «клюют» на ипотеку траншами. В «SOUL» продажи фантастические, продано 54 лота за март.
Премиум-класс, похоже оживает: +160% к февралю, но это эффект низкой базы. Про проекты в посте писать не буду (все есть в файле 👆), лучше напишу вот что: если вы смотрите премиум под «инвест» и рассчитываете «выйти» по переуступке — лучше оставьте эту затею. В премиалке «тяга» на переуступ, как и на лоты без ремонта — околонулевая.
🔖 Результаты автора: за март провел около 20-ти консультаций, с подписчиками купили 9 квартир. Основные запросы: под аренду с привлечением ипотеки, сохранение средств. Не знаю, какие результаты по продажам будут в апреле, но у меня уже серьезная загрузка — нужно купить еще 7 квартир (4 шт. купили вчера)😔
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#данные_по_продажам
Основные наблюдения:
Комфорт-класс: в марте + 47% к февралю, практически все проекты продавались достаточно неплохо. Из аутсайдеров могу выделить «Руставели-14» (-40%), в котором ПИК несколько раз поднимал цены в марте. Сам проект считаю перспективным, но ожидаю в нем ценовую коррекцию.
Неплохо выстрелил «Вангарден» + 200% — эдакий малозаметный проект в ЗАО, а «Алтуфьевское-53» вообще удивляет своими экстремально высокими продажами: продано 128 лотов + 313% к февралю. «Лучи» хвалить не буду, хоть продажи и очень хорошие — ЛСР тут «нагавнякал» такую квартирографию, что убил весь «инвест» и арендный потенциал проекта, а вот для жизни локейшен неплохой.
Бизнес-класс удивил +80% к февралю. Даже в «The LAKE» с совершенно безумным прайсом, ФСК удалось толкнуть аж 5 лотов. Неплохо стрельнула «АЛИЯ» и «Метрополия» и даже «Дмитровское небо». Честно говоря, не понимаю тех купцов, кто покупает в последнем проекте. Потенциал = 0, видимо «клюют» на ипотеку траншами. В «SOUL» продажи фантастические, продано 54 лота за март.
Премиум-класс, похоже оживает: +160% к февралю, но это эффект низкой базы. Про проекты в посте писать не буду (все есть в файле 👆), лучше напишу вот что: если вы смотрите премиум под «инвест» и рассчитываете «выйти» по переуступке — лучше оставьте эту затею. В премиалке «тяга» на переуступ, как и на лоты без ремонта — околонулевая.
🔖 Результаты автора: за март провел около 20-ти консультаций, с подписчиками купили 9 квартир. Основные запросы: под аренду с привлечением ипотеки, сохранение средств. Не знаю, какие результаты по продажам будут в апреле, но у меня уже серьезная загрузка — нужно купить еще 7 квартир (4 шт. купили вчера)
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#данные_по_продажам
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
📍 ЖК «Кронштадтский, 14» — ПИК немного скорректировал цены. Теперь прайс на студии начинается от 7,3 млн. руб. (ключи до 31 декабря 2024). Думаю, стоит «разобрать» проект «под аренду», ведь до метро Водный стадион 10 минут пешком.
🔖 О локации:
Локейшен вполне перспективный, инфраструктура достаточно развита. В будущем остатки промзоны «Братцево» застроят новыми домами, Кронштадский бульвар благоустроят и гаражи снесут. Из плюсов: рядом Головинский пруды со скверами, парк «Дружбы» и территория прибрежной зоны Химкинского водохранилища с пляжами для купания. Из минусов: ЛЭП (не могу найти инфу, уберут или нет, если есть сведения — поделитесь) и «тихие соседи».
🔖 Если покупаете «под аренду»:
Под аренду студии в этом проекте рассмотреть, несомненно, стоит. Сдадите тыс за 40 руб. и ликвидность будет достаточно высокой: рядом корпуса МГТУ ГА с 4-мя тыс студентов, ТЦ Водный, ТЦ Метрополис. Ну и зеленая ветка метро — до офисного кластера на Белорусской 15 минут по прямой.
Делал несколько отчетов с «разбором» конкурентного окружения и могу сказать, что внутрення конкуренция в сегменте студий — умеренная. Внешняя — незначительна. Я бы даже сказал, что на районе в сегменте «малышек» пока альтернатив-то и нет. Из угроз: будущий ЖК «Кронштадтский,11» — квартирография еще неизвестна и дома по реновации, но в них студий нет.
🔖 Мнение автора: проект небольшой, практически точечная застройка, поэтому сдать в аренду или продать тут — гораздо проще, чем в масштабных проектах. Конкурент «Кронштадский, 9», но в нем квартирография несколько иная, лоты дороже и собственники будут делать свою отделку. А значит и при аренде и при продаже «Кронштадский, 9» будет экспонироваться по другим ценам.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
А вы как думаете, перспективный проект? 👀
.
#кронштадский_14
🔖 О локации:
Локейшен вполне перспективный, инфраструктура достаточно развита. В будущем остатки промзоны «Братцево» застроят новыми домами, Кронштадский бульвар благоустроят и гаражи снесут. Из плюсов: рядом Головинский пруды со скверами, парк «Дружбы» и территория прибрежной зоны Химкинского водохранилища с пляжами для купания. Из минусов: ЛЭП (не могу найти инфу, уберут или нет, если есть сведения — поделитесь) и «тихие соседи».
🔖 Если покупаете «под аренду»:
Под аренду студии в этом проекте рассмотреть, несомненно, стоит. Сдадите тыс за 40 руб. и ликвидность будет достаточно высокой: рядом корпуса МГТУ ГА с 4-мя тыс студентов, ТЦ Водный, ТЦ Метрополис. Ну и зеленая ветка метро — до офисного кластера на Белорусской 15 минут по прямой.
Делал несколько отчетов с «разбором» конкурентного окружения и могу сказать, что внутрення конкуренция в сегменте студий — умеренная. Внешняя — незначительна. Я бы даже сказал, что на районе в сегменте «малышек» пока альтернатив-то и нет. Из угроз: будущий ЖК «Кронштадтский,11» — квартирография еще неизвестна и дома по реновации, но в них студий нет.
🔖 Мнение автора: проект небольшой, практически точечная застройка, поэтому сдать в аренду или продать тут — гораздо проще, чем в масштабных проектах. Конкурент «Кронштадский, 9», но в нем квартирография несколько иная, лоты дороже и собственники будут делать свою отделку. А значит и при аренде и при продаже «Кронштадский, 9» будет экспонироваться по другим ценам.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
А вы как думаете, перспективный проект? 👀
.
#кронштадский_14
📍 ЖК «Петровский парк II», бизнес-класс, без отделки. Адрес: г. Москва, проезд Старый Петровско-Разумовский, вл. 1/23, застройщик РГ Девелопмент. Выдача ключей до 31.12.2025.
Метро: Динамо, Петровский Парк, Дмитровская, 15-25 мин пешком.
Цены от:
- Студии: 9,4 млн руб (24 м2)
- Евро-2: 16,3 млн руб (44 м2)
- Евро-3: 22,2 млн руб (63 м2)
🔖 Основные наблюдения:
Локейшен вполне неплох — рядом с центром и вдали от дорог. В Москве не так много хороших площадок, строят в основном или в промзонах или у ж/д. А это точечная застройка внутри обжитого района, рядом Петровский парк и Тимирязевский парк. До Ходынки с Авиапарком — 1 остановка на метро, до Тверской 8 минут на метро.
Первая очередь визуально незатейлива, а вот текущая выглядит гораздо более дорого-богато: архитектура, фасады, остекленение — очень даже «заходят». Но это так на рендерах, посмотрим как реализуют. Хочу отметить планировки: в текущей очереди есть небольшие евро-форматы. Для РГ Девелопмент, фанатеющего по «классике» — это прям прорыв какой-то.
Вроде бы все неплохо, но… Есть нюанс — два полузаброшенных 4-6 этажных здания, которые не снесли, а оставили во дворе. Внутренней придомовой территории практически не будет, а квартиры с видом «во двор» (на невысоких этажах), будут смотреть на это панельное уродство.
Если вы смотрите «под аренду». В проекте студий мало, как и у конкурентов (в сегменте квартир). В локации арендные ставки достаточно высоки, студию с хорошим ремонтом сдадите тыс за 55-60. Если ваша стратегия: купить/сдавать, а потом пусть детям достанется — вполне можно рассмотреть. Из наблюдений: на домкаде в 2021 году, отмечали неплохую ликвидность квартир с ремонтом в первой очереди. Ну и сейчас на ЦИАН-е всего 5 квартир в продаже, из которых 2-е с ремонтом.
🔖 Мнение автора: локейшен неплохой, а сам проект с нюансом. Если нужен околоцентр под аренду, я бы скорее рассматривал ЖК Симфони-34, сделаю «разбор» этого ЖК в одном из следующих постов.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#петровский_парк
Метро: Динамо, Петровский Парк, Дмитровская, 15-25 мин пешком.
Цены от:
- Студии: 9,4 млн руб (24 м2)
- Евро-2: 16,3 млн руб (44 м2)
- Евро-3: 22,2 млн руб (63 м2)
🔖 Основные наблюдения:
Локейшен вполне неплох — рядом с центром и вдали от дорог. В Москве не так много хороших площадок, строят в основном или в промзонах или у ж/д. А это точечная застройка внутри обжитого района, рядом Петровский парк и Тимирязевский парк. До Ходынки с Авиапарком — 1 остановка на метро, до Тверской 8 минут на метро.
Первая очередь визуально незатейлива, а вот текущая выглядит гораздо более дорого-богато: архитектура, фасады, остекленение — очень даже «заходят». Но это так на рендерах, посмотрим как реализуют. Хочу отметить планировки: в текущей очереди есть небольшие евро-форматы. Для РГ Девелопмент, фанатеющего по «классике» — это прям прорыв какой-то.
Вроде бы все неплохо, но… Есть нюанс — два полузаброшенных 4-6 этажных здания, которые не снесли, а оставили во дворе. Внутренней придомовой территории практически не будет, а квартиры с видом «во двор» (на невысоких этажах), будут смотреть на это панельное уродство.
Если вы смотрите «под аренду». В проекте студий мало, как и у конкурентов (в сегменте квартир). В локации арендные ставки достаточно высоки, студию с хорошим ремонтом сдадите тыс за 55-60. Если ваша стратегия: купить/сдавать, а потом пусть детям достанется — вполне можно рассмотреть. Из наблюдений: на домкаде в 2021 году, отмечали неплохую ликвидность квартир с ремонтом в первой очереди. Ну и сейчас на ЦИАН-е всего 5 квартир в продаже, из которых 2-е с ремонтом.
🔖 Мнение автора: локейшен неплохой, а сам проект с нюансом. Если нужен околоцентр под аренду, я бы скорее рассматривал ЖК Симфони-34, сделаю «разбор» этого ЖК в одном из следующих постов.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#петровский_парк
📍 История подписчика или как ПИК кинул на бронь, причем спустя месяц после бронирования 😔
В начале марта в ЖК «Волоколамское, 24» подписчиком была забронирована самая дешевая студия, стоимостью 5,8 млн. руб. В оферте был указан срок бронирования — 2 месяца, ибо раньше ПИК сам не мог «выйти» на договор, т.к. перекидывает все оставшиеся активы с ООО застройщика на аффилированную компанию.
Цель — скорее всего «обнулить» ООО застройщика (это последняя очередь строительства) и не платить по искам дольщиков, если таковы будут. Но не в этом суть...
А суть в том, что через месяц, перед «выходом» на договор (все это время квартира висела на сайте ПИК-а в статусе «забронировано»), застройщик передумал продавать по этой цене… Позвонил сотрудник ПИК-а и любезно предложил доплатить 2,7 млн руб сверху. После отказа от такого «щедрого» предложения — прислал письмо и сославшись на техсбой, оперативно подменил все данные бронирования в Личном кабинете: номер, срок и стоимость, а суму бронирования вернул на карту.
🔖 Резюме: 2,7 млн руб важнее репутации? Смешная сумма для девелопера Набер Ван. Но факт остается фактом: свой же договор-оферту, которую подписываем на сайте застройщика, сам ПИК не выполняет. 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#история_подписчика
В начале марта в ЖК «Волоколамское, 24» подписчиком была забронирована самая дешевая студия, стоимостью 5,8 млн. руб. В оферте был указан срок бронирования — 2 месяца, ибо раньше ПИК сам не мог «выйти» на договор, т.к. перекидывает все оставшиеся активы с ООО застройщика на аффилированную компанию.
Цель — скорее всего «обнулить» ООО застройщика (это последняя очередь строительства) и не платить по искам дольщиков, если таковы будут. Но не в этом суть...
А суть в том, что через месяц, перед «выходом» на договор (все это время квартира висела на сайте ПИК-а в статусе «забронировано»), застройщик передумал продавать по этой цене… Позвонил сотрудник ПИК-а и любезно предложил доплатить 2,7 млн руб сверху. После отказа от такого «щедрого» предложения — прислал письмо и сославшись на техсбой, оперативно подменил все данные бронирования в Личном кабинете: номер, срок и стоимость, а суму бронирования вернул на карту.
🔖 Резюме: 2,7 млн руб важнее репутации? Смешная сумма для девелопера Набер Ван. Но факт остается фактом: свой же договор-оферту, которую подписываем на сайте застройщика, сам ПИК не выполняет. 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#история_подписчика
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
📍 Управление Росреестра по Москве опубликовало данные по продажам «вторички» в марте 2023: «зарегистрировано 14 782 переходов прав на основании договоров купли-продажи (мены) жилья, что на 38% выше показателя февраля текущего года»
Результаты по продажам, на вторичном рынке в марте, несомненно, впечатляют. Для сравнения, привожу среднемесячные продажи по годам:
- 2019 год = 10 734 договоров/мес
- 2020 год = 10 820 договоров/мес
- 2021 год = 13 687 договоров/мес
- 2022 год = 11 053 договоров/мес
- Март 2023 = 14 782 договоров
🔖 Мнение автора: 14,7 тыс договоров — это на самом деле овердофига, если учесть достаточно высокие ипотечные ставки . Похоже, что на рынок «вторички» возвращается отложенный спрос. Дождемся результатов апреля, и если они будут на уровне или выше среднемесячных значений — то можно будет с уверенностью сказать, что рынок «вторички» стабилизировался и дальнейшего «отката» цен ожидать не стоит.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Результаты по продажам, на вторичном рынке в марте, несомненно, впечатляют. Для сравнения, привожу среднемесячные продажи по годам:
- 2019 год = 10 734 договоров/мес
- 2020 год = 10 820 договоров/мес
- 2021 год = 13 687 договоров/мес
- 2022 год = 11 053 договоров/мес
- Март 2023 = 14 782 договоров
🔖 Мнение автора: 14,7 тыс договоров — это на самом деле овердофига, если учесть достаточно высокие ипотечные ставки . Похоже, что на рынок «вторички» возвращается отложенный спрос. Дождемся результатов апреля, и если они будут на уровне или выше среднемесячных значений — то можно будет с уверенностью сказать, что рынок «вторички» стабилизировался и дальнейшего «отката» цен ожидать не стоит.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Forwarded from Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек
Иногда на консультации клиенты спрашивают: А может взять на 1 комнату больше?
Если это укладывается в цели, бюджет и сценарий покупки, то вопрос здравый
Как понять, что цена квартиры «следующей комнатности» справедлива? Есть экспресс оценка, до погружения в детали отдельных лотов. Это коэффициент разницы между стоимостью таких квартир. Он показывает на сколько отличается их прайс
✅ Сохраните себе этот пост – и в таких ситуациях, вы сможете сразу определять явный перекос ценообразования
Вижу, что коллеги тоже с этим сталкиваются.
Поэтому делюсь с вами срезом коэффициентов разницы между ср. прайсом по комнатности за 5 лет - см. скрин 1👆
Обратите внимание, что от рыночной ситуации ср. показатели меняются во времени. Это нормальная реакция рынка. Но они постоянно крутятся у одинаковых значений
Так, за 5 лет, средняя разница между стоимостью Студий и 1-комн. составляет 1,55. Между 2 и 1-комн. = 1,45. А между 3 и 2-комн. = 1,40
Теперь вы можете отслеживать периоды, когда покупка квартиры с +1 комнатой, может быть условно интереснее. Например, минимальная разница между 1-комн. и Студиями была в 1 квартале год назад. А прайс 3-комн. максимально близко подходил к цене 2-комн. два года назад
На практике, в вашем проекте - удачный момент может быть прямо сейчас. И если вы задумываетесь «а может взять на 1 комнату больше» – проверьте соотношение цен на «справедливость». Сравнивать коэффициенты можно со средними текущими или 5-летними значениями. Или с обоими – для достоверности
📌Для примера, я сравнил проекты-лидеры рубрики #какой_новострой (скрин 2)
🔥 Ставьте огоньки и пользуйтесь, если полезно #кухня @iliilitop
Если это укладывается в цели, бюджет и сценарий покупки, то вопрос здравый
Как понять, что цена квартиры «следующей комнатности» справедлива? Есть экспресс оценка, до погружения в детали отдельных лотов. Это коэффициент разницы между стоимостью таких квартир. Он показывает на сколько отличается их прайс
Вижу, что коллеги тоже с этим сталкиваются.
Поэтому делюсь с вами срезом коэффициентов разницы между ср. прайсом по комнатности за 5 лет - см. скрин 1
Обратите внимание, что от рыночной ситуации ср. показатели меняются во времени. Это нормальная реакция рынка. Но они постоянно крутятся у одинаковых значений
Так, за 5 лет, средняя разница между стоимостью Студий и 1-комн. составляет 1,55. Между 2 и 1-комн. = 1,45. А между 3 и 2-комн. = 1,40
Теперь вы можете отслеживать периоды, когда покупка квартиры с +1 комнатой, может быть условно интереснее. Например, минимальная разница между 1-комн. и Студиями была в 1 квартале год назад. А прайс 3-комн. максимально близко подходил к цене 2-комн. два года назад
На практике, в вашем проекте - удачный момент может быть прямо сейчас. И если вы задумываетесь «а может взять на 1 комнату больше» – проверьте соотношение цен на «справедливость». Сравнивать коэффициенты можно со средними текущими или 5-летними значениями. Или с обоими – для достоверности
📌Для примера, я сравнил проекты-лидеры рубрики #какой_новострой (скрин 2)
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
📍 ЖК Symphony 34, премиум-класс, застройщик MR Group, Адрес: Москва, ул Хуторская 2-я, вл. 34. Отделка: полная или вайтбокс. До метро Дмитровская + МЦД (1-2) — 7 мин пешком. Выдача ключей до 30.06.2025
Немного о локации:
Строящегося жилья на районе мало. А ЖК Symphony 34 — вообще единственный проект премиум класса в Савеловском районе, причем цены на квартиры находятся на уровне класса бизнес. Студию с отделкой вайтбокс можно купить от 12 млн руб. Изначально проект стартовал как бизнес-класс, далее стал позиционироваться как премиум. Но, думаю, MR Group с финальной реализацией «сдюжит», ибо ANTTEQ (подрядчик) — скорее всего не подведет.
Если судить субъективно, то эта площадка может показаться несколько депрессивной, а если объективно — эта часть района между станциями «Дмитровская» и «Савеловская» достаточно бурно развивается:
Строятся новые премиальные офисные центры: Stone Савеловская, Stone Дмитровская (в шаговой), Stone Towers и Twist от Sminex. Ведется строительство станции МЦД-1 «Дмитровская» с ТПУ, от которой можно будет доехать до офисного кластера на Белорусской минут за 8-10 по прямой.
Выйти и погулять есть где. В пешей доступности несколько парков: Тимирязевский парк, парк Дубки, Гончаровский парк. До Кремля 12 минут на метро.
Из минусов:
Как я писал выше — локация еще только развивается. Придомовой территории мало, башни расположены достаточно кучно. Впрочем у соседнего ЖК D1 — как таковой придомовой территории нет от слова совсем, а посадка у корпусов такова, что можно через окно телевизор у соседа смотреть. Так что, все познается в сравнении.
Основные наблюдения:
Знаете, чем похожи рядом расположенные: Петровский Парк, D1, MOD, Symphony 34 и отчасти Pride? В проектах мало студий. А аренда в локации достаточно высока, студию с хорошим ремонтом вы сдадите тыс за 60-65. Причем это развивающийся околоцеентр, c неплохими перспективами после 2025 года.
🔖 Мнение автора: Считаю, что проект достаточно интересный и квартиры с правильными видовыми характеристиками, рассматривать очень даже стоит. Да, они «висят» на ЦИАН-е долго, но это не должно смущать, ибо основные продажи в сегменте премиум — «на ключах», ипотека с гос поддержкой тут «кассу не делает».
.
А вы как считаете, Симфони 34 перспективный проект? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#симфони_34
Немного о локации:
Строящегося жилья на районе мало. А ЖК Symphony 34 — вообще единственный проект премиум класса в Савеловском районе, причем цены на квартиры находятся на уровне класса бизнес. Студию с отделкой вайтбокс можно купить от 12 млн руб. Изначально проект стартовал как бизнес-класс, далее стал позиционироваться как премиум. Но, думаю, MR Group с финальной реализацией «сдюжит», ибо ANTTEQ (подрядчик) — скорее всего не подведет.
Если судить субъективно, то эта площадка может показаться несколько депрессивной, а если объективно — эта часть района между станциями «Дмитровская» и «Савеловская» достаточно бурно развивается:
Строятся новые премиальные офисные центры: Stone Савеловская, Stone Дмитровская (в шаговой), Stone Towers и Twist от Sminex. Ведется строительство станции МЦД-1 «Дмитровская» с ТПУ, от которой можно будет доехать до офисного кластера на Белорусской минут за 8-10 по прямой.
Выйти и погулять есть где. В пешей доступности несколько парков: Тимирязевский парк, парк Дубки, Гончаровский парк. До Кремля 12 минут на метро.
Из минусов:
Как я писал выше — локация еще только развивается. Придомовой территории мало, башни расположены достаточно кучно. Впрочем у соседнего ЖК D1 — как таковой придомовой территории нет от слова совсем, а посадка у корпусов такова, что можно через окно телевизор у соседа смотреть. Так что, все познается в сравнении.
Основные наблюдения:
Знаете, чем похожи рядом расположенные: Петровский Парк, D1, MOD, Symphony 34 и отчасти Pride? В проектах мало студий. А аренда в локации достаточно высока, студию с хорошим ремонтом вы сдадите тыс за 60-65. Причем это развивающийся околоцеентр, c неплохими перспективами после 2025 года.
🔖 Мнение автора: Считаю, что проект достаточно интересный и квартиры с правильными видовыми характеристиками, рассматривать очень даже стоит. Да, они «висят» на ЦИАН-е долго, но это не должно смущать, ибо основные продажи в сегменте премиум — «на ключах», ипотека с гос поддержкой тут «кассу не делает».
.
А вы как считаете, Симфони 34 перспективный проект? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#симфони_34
📍 ЖК MOD, застройщик MR Group, Москва, 4-ая улица Марьиной Рощи, 12. Выдача ключей до 01.09.2025. Отделка вайтбокс/полная. Цены на ЦИАН: апарт-студия от 10.6 млн руб, 1-к квартиры от 13.3 млн руб.
Основные наблюдения:
Близко к центру, до ЦАО всего 500 метров, место не самое плохое: во дворах тихо и зелено, до метро Марьина Роща 7 минут пешком, рядом ТЦ Райкин Плаза со всей инфраструктурой. Минут за 15-20 можно дойти до Фестивального или Екатерининского парков.
Из нюансов: рядом ж/д пути, в будущем стройка 6-ти полосной транспортной развязки почти под окнами корпуса «D». Развязка это всегда шумно и пыльно, правда, думаю, выше 20-го этажа ее слышно не будет, зато будет выезд на пр-кт Мира.
Проект выглядит довольно симпатично — небоскребы с отделкой натуральным камнем. Главное преимущество — бОльший земельный участок чем у конкурентов, который позволит даже гулять во дворе. Можно было бы даже похвалить проект, если б не квартирография — 17 квартир на этаже! Это реально дофига, ведь даже в ПИК-овских башнях соседей на этаже существенно меньше. 🤷
Все же, если смотрите «для себя» и нравится формат небоскребов — рассмотреть MOD все-таки стоит. Ведь в Москве не так много новых проектов в обжитом зеленом районе, рядом с центром и со всей инфраструктурой.
Если вы смотрите «под аренду» или просчитываете инвест-потенциал — то к проекту я бы относился очень осторожно. Да, арендные ставки в локации достаточно высоки (студию сдадите тыс за 60-65 руб), но и конкуренция в будущем, думаю, будет достаточно высокой — рядом МИЦ строит апарт-комплекс MirrorЗдание + Ташир строит Сатирикон.
С инвест-потенциалом пока вообще все неоднозначно. Если раньше предполагалось, что на месте Рижского грузового двора РЖД построит свою новую штаб-квартиру аж об 460 тыс м2 (РЖД Сити) и на этом факте локация и проект «бустанет», то теперь СМИ заставляют в этом сомневаться. Недавно «Коммерсант» опубликовал статью, что РЖД рассматривают переезд в Moscow Towers.
🔖 Мнение автора: в предыдущем посте я похвалил Симфони, не потому что этот проект мне больше нравится, а потому, что он более явно «просчитывается». MOD я бы рассматривал с прицелом только «для себя», главная вводная — тут скорее переменная, которая как мы видим, может измениться в любой момент.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_mod
Основные наблюдения:
Близко к центру, до ЦАО всего 500 метров, место не самое плохое: во дворах тихо и зелено, до метро Марьина Роща 7 минут пешком, рядом ТЦ Райкин Плаза со всей инфраструктурой. Минут за 15-20 можно дойти до Фестивального или Екатерининского парков.
Из нюансов: рядом ж/д пути, в будущем стройка 6-ти полосной транспортной развязки почти под окнами корпуса «D». Развязка это всегда шумно и пыльно, правда, думаю, выше 20-го этажа ее слышно не будет, зато будет выезд на пр-кт Мира.
Проект выглядит довольно симпатично — небоскребы с отделкой натуральным камнем. Главное преимущество — бОльший земельный участок чем у конкурентов, который позволит даже гулять во дворе. Можно было бы даже похвалить проект, если б не квартирография — 17 квартир на этаже! Это реально дофига, ведь даже в ПИК-овских башнях соседей на этаже существенно меньше. 🤷
Все же, если смотрите «для себя» и нравится формат небоскребов — рассмотреть MOD все-таки стоит. Ведь в Москве не так много новых проектов в обжитом зеленом районе, рядом с центром и со всей инфраструктурой.
Если вы смотрите «под аренду» или просчитываете инвест-потенциал — то к проекту я бы относился очень осторожно. Да, арендные ставки в локации достаточно высоки (студию сдадите тыс за 60-65 руб), но и конкуренция в будущем, думаю, будет достаточно высокой — рядом МИЦ строит апарт-комплекс MirrorЗдание + Ташир строит Сатирикон.
С инвест-потенциалом пока вообще все неоднозначно. Если раньше предполагалось, что на месте Рижского грузового двора РЖД построит свою новую штаб-квартиру аж об 460 тыс м2 (РЖД Сити) и на этом факте локация и проект «бустанет», то теперь СМИ заставляют в этом сомневаться. Недавно «Коммерсант» опубликовал статью, что РЖД рассматривают переезд в Moscow Towers.
🔖 Мнение автора: в предыдущем посте я похвалил Симфони, не потому что этот проект мне больше нравится, а потому, что он более явно «просчитывается». MOD я бы рассматривал с прицелом только «для себя», главная вводная — тут скорее переменная, которая как мы видим, может измениться в любой момент.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_mod
📍 Вчера была необычная консультация. Незаурядность ее в том, что клиент попросил оценить свою покупку после покупки 😔 Вводные: студия в ЖК «AFI Towers», цель — под аренду, стоимость 8 млн. руб.
Делюсь своими краткими выводами. Спойлер: рассматривать ЖК «AFI Towers» под аренду, может быть и можно, но не нужно и вот почему:
В аренде важна не только ставка арендной платы. В аренде важна стоимость самого актива в будущем. Все примерно как на фондовом рынке: вы выбираете акции с потенциалом роста (квартиры), которые платят дивиденды (арендную плату). Именно стоимость актива через N-ное кол-во лет + рентный поток за этот период времени и формируют общую доходность.
Впрочем, отличия от фондового рынка тоже есть — на фондовом рынке, как правило, практически абсолютная ликвидность. На рынке недвижимости ситуация иная — вам нужно самим найти ликвидный сегмент (в этой локации) и уже потом, в этом сегменте, выбрать конкретный ликвидный лот.
В «AFI Towers» видится две проблемы: низкая ликвидность и отсутствие потенциала роста стоимости в т.ч. из-за избыточной конкуренции, а именно:
- Студии , как правило — ликвидный сегмент, но в этом проекте на него будет «давить» внутренняя конкуренция (800+ студий) и внешняя конкуренция (в ЖК «Легендарный Квартал» 925 мелких апартов-однушек). Как известно, ликвидность — свойство активов быть быстро проданными по цене, близкой к рыночной. К сожалению, применить к «AFI Towers» этот термин — скорее неуместно.
- Отсутствие потенциала роста стоимости самого актива. Студии в «AFI Towers» дорожать не будут (если только с рынком). В локации нет факторов роста стоимости. Да и отложенного спроса, в сегменте с избыточной конкуренцией — быть не может, а сам лот не куплен по цене ниже рыночной.
🔖 Мнение автора: думаю, что покупку студии в «AFI Towers» нельзя назвать удачным приобретением. Впрочем, подписчик, скорее всего, свои деньги не потеряет ибо жилая недвижимость, как правило, прощает ошибки в отличии от коммерческой.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мнение_консультация
Делюсь своими краткими выводами. Спойлер: рассматривать ЖК «AFI Towers» под аренду, может быть и можно, но не нужно и вот почему:
В аренде важна не только ставка арендной платы. В аренде важна стоимость самого актива в будущем. Все примерно как на фондовом рынке: вы выбираете акции с потенциалом роста (квартиры), которые платят дивиденды (арендную плату). Именно стоимость актива через N-ное кол-во лет + рентный поток за этот период времени и формируют общую доходность.
Впрочем, отличия от фондового рынка тоже есть — на фондовом рынке, как правило, практически абсолютная ликвидность. На рынке недвижимости ситуация иная — вам нужно самим найти ликвидный сегмент (в этой локации) и уже потом, в этом сегменте, выбрать конкретный ликвидный лот.
В «AFI Towers» видится две проблемы: низкая ликвидность и отсутствие потенциала роста стоимости в т.ч. из-за избыточной конкуренции, а именно:
- Студии , как правило — ликвидный сегмент, но в этом проекте на него будет «давить» внутренняя конкуренция (800+ студий) и внешняя конкуренция (в ЖК «Легендарный Квартал» 925 мелких апартов-однушек). Как известно, ликвидность — свойство активов быть быстро проданными по цене, близкой к рыночной. К сожалению, применить к «AFI Towers» этот термин — скорее неуместно.
- Отсутствие потенциала роста стоимости самого актива. Студии в «AFI Towers» дорожать не будут (если только с рынком). В локации нет факторов роста стоимости. Да и отложенного спроса, в сегменте с избыточной конкуренцией — быть не может, а сам лот не куплен по цене ниже рыночной.
🔖 Мнение автора: думаю, что покупку студии в «AFI Towers» нельзя назвать удачным приобретением. Впрочем, подписчик, скорее всего, свои деньги не потеряет ибо жилая недвижимость, как правило, прощает ошибки в отличии от коммерческой.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мнение_консультация
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
📍Дешёвая ипотека заканчивается. С 1 мая ЦБ повышает для банков надбавки к коэффициентам риска. Что это значит и к чему это приведет:
- Ипотеку будет сложнее получить. Количество одобрений для заемщиков с долговой нагрузкой более 50% — резко сократится.
- Ипотечные программы с первоначальным взносом менее 20% будут или менее доступны или исчезнут совсем.
- Субсидированные ипотеки от застройщиков, со ставками ниже 4,5% — канут в лету.
Приведет ли это к снижению цен на новостройки? Обвала и катастрофы, конечно, не произойдет. Но я надеюсь, что в весенне-летнем периоде, мы увидим неплохие точечные акции и скидки. Ибо сейчас, в одном таймфрейме, сошлись несколько факторов: новые драконовские нормативы ЦБ, плюс традиционно «мёртвый» сезон с точки зрения торговли.
🔖 Мнение автора: На май-июнь возлагаю большие надежды и рассчитываю на интересные скидки, а так же на возвращение акций с кэшбеком. Надеюсь, что мне и подписчикам, удастся купить ликвидные лоты по великолепным ценам.
.
А вы как думаете, грядет ли коррекция цен? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
- Ипотеку будет сложнее получить. Количество одобрений для заемщиков с долговой нагрузкой более 50% — резко сократится.
- Ипотечные программы с первоначальным взносом менее 20% будут или менее доступны или исчезнут совсем.
- Субсидированные ипотеки от застройщиков, со ставками ниже 4,5% — канут в лету.
Приведет ли это к снижению цен на новостройки? Обвала и катастрофы, конечно, не произойдет. Но я надеюсь, что в весенне-летнем периоде, мы увидим неплохие точечные акции и скидки. Ибо сейчас, в одном таймфрейме, сошлись несколько факторов: новые драконовские нормативы ЦБ, плюс традиционно «мёртвый» сезон с точки зрения торговли.
🔖 Мнение автора: На май-июнь возлагаю большие надежды и рассчитываю на интересные скидки, а так же на возвращение акций с кэшбеком. Надеюсь, что мне и подписчикам, удастся купить ликвидные лоты по великолепным ценам.
.
А вы как думаете, грядет ли коррекция цен? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍 ЦБ РФ сегодня (в пятый раз подряд) оставил ключевую ставку без изменений (7,5%). Как бы не ахти какая новость, но самое интересное происходило потом:
На пресс-конференции после заседания совета директоров ЦБ, Набиуллина заявила, что считает целесообразным распространить адресные программы льготной ипотеки на вторичное жилье.
Похоже, что семейная ипотека будет распространяться на вторичное жилье? Если это так, то это чумовая новость: вторичка сможет на равных конкурировать с первичным рынком.
Интересно, к чему это приведет? К снижению цен на новостройки или к повышению цен на вторичном рынке?
.
🔗 ТГ канал Лабиринт Инвестора
.
#новости_рынка
На пресс-конференции после заседания совета директоров ЦБ, Набиуллина заявила, что считает целесообразным распространить адресные программы льготной ипотеки на вторичное жилье.
Похоже, что семейная ипотека будет распространяться на вторичное жилье? Если это так, то это чумовая новость: вторичка сможет на равных конкурировать с первичным рынком.
Интересно, к чему это приведет? К снижению цен на новостройки или к повышению цен на вторичном рынке?
.
🔗 ТГ канал Лабиринт Инвестора
.
#новости_рынка