​​📍Стартуют продажи в ЖК Долина Яузы (МО, Мытищи, застройщик Самолет, заселение до октября 2025, комфорт-класс, с отделкой)
.
Посмотрел на цены 👀:

- студии от 6,8 млн ₽ / 19,9 м2 (выведен только 1-н лот, на 21 этаже)
- 2-ЕВРО от 8,1 млн ₽ / 29 м2
- 3-ЕВРО от 11,2 млн ₽ / 47,5 м2
.
Мда... не любят инвесторов застройщики. Не дают инвест-цены. Видимо, считают эту категорию покупателей неким рудиментом в эпоху эскроу, на которую можно не обращать внимание. Но разве инвестор это перекупщик-спекулянт ? Это совершенно не так. Я даже больше скажу: любой покупатель, приобретающий квартиру на котловане и ждущий ключей 3 года — имеет мышление и мотивацию инвестора.
.
А как думает и считает покупатель на котловане в текущей ситуации ? Примерно так 👀:

- Хммм... Студия за 6,8 млн. руб. Ключи через 3 года, значит мои затраты: 3 года аренды по 30 тыс. руб. + 3 года ипотечного платежа по 43,7 тыс руб + стоимость студии 6,8 млн руб. Итого мне квартира обойдется в 9,45 млн руб.... А нужно ли мне ждать 3 года, когда есть почти готовое за 7 млн ? Вот стоила бы студия 4-5 млн. руб. — тогда я бы подождал. А с этими ценами — мне проект не интересен.

Самое интересное в этой ситуации, что цена 4 млн. руб. за студию в этом проекте — это и есть инвест-цена. Т.е. "конечник" покупающий для себя на котловане — это и есть инвестор 🤷
.
🔖 Основные наблюдения:

- ЦА — местные. Не уверен, что условный житель Новосибирска или Екатеринбурга будет рассматривать Мытищи, а не МСК для релокации, да еще и в одинаковом прайсе 😉.

- Кмк, зря Салолет так "даванул" цену на старте. Ведь "ждунов" увы, в локации нет. Отложенный спрос на евро-форматы уже "вымыл" ЖК КИТ (часть лотов сдается с финишной отделкой). А та малая часть, которая героически ждала проект — посмотрит на цены и уйдет к конкуренту, у которого срок сдачи на 2 года раньше.

- В сегменте студий наблюдается умеренная конкуренция 🔗 ссылка Студию (в этой локации) вы сдадите тыс за 28 - 30 руб. C учетом накладных расходов доходность будет составлять ≈ 4,5 % годовых. А с учетом того, что проект нужно ждать 3 года — эта затея и вовсе сомнительна 🤷

- У конкурента (ЖК КИТ), основные продажи происходили в диапазоне 202-209 тыс руб/м2 (декабрь-февраль). В текущих ценах 240 тыс руб м2 — "тяги" у конкурента нет от слова совсем. Продажи рухнули в 6 раз (пруфы: 🔗ссылка). Странно, но Самолет, выходит даже чуть выше, чем 240 тыс руб/м2... Хммм....

- Если бы не текущее ценообразование у Самолет-а, мог бы отметить следующие лоты (конкурентов в локации нет + минимальная внутренняя конкуренция): мелки ЕВРО-3 и частично студии-малышки (см. диаграмму)👇

🔖 Мнение автора: сам проект "заходит", а вот цены нет. C учетом срока сдачи, уже на старте напрашивается акция — скидка от 20 % или ипотека 0,01 %. Хотя... Может мы и увидим подвиг сейлзов, достойный экранизации 💪. Понаблюдаю за динамикой продаж в этом проекте 👀
.
По традиции, полный отчет тут: 🔗 ссылка
.
А что думаете вы про текущие цены в этом проекте ?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#самолет
#долина_яузы

А вот Левел на первый взгляд — молодец 😉 Анонс новой акции: скидка 30 % или ипотека 0,01 %.
.
Анализ в следующем посте.
.
See ya, не переключайтесь 💡
.
UPD. Перепроверил. Увы, акционная скидка не минус 30 %. Реальные скидки составляют от 2 до 14 % 🤷
,
#левел
#акция

📍 Что происходит на рынке недвижимости Москвы ? Отчет за 3 недели:

- Прогноз о массовом избавлении от квартир в Москве — не подтверждается. Кол-во лотов (в продаже) вторички практически не растет.

- Судя по нижней диаграмме, часть "временно уехавших", решили не продать, а сдать свои квартиры в аренду. В настоящий момент, наблюдается избыточное кол-во арендных лотов (прирост +40% к 29 сентября). Конкуренция в этом сегменте в МСК — существенная.

- На первичном рынке продолжается "затоваривание" рынка. Экспозиция растет ежедневно 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

​​📍Бесплатные сервисы, для оценки и прогноза стоимости квартир, которые сам использую и могу порекомендовать:

🔖 Часто слышите: "А как вы оцениваете свою квартиру ? По ЦИАН-у что ли ? Ну, это неправильно. Нужно оценивать по стоимости реальных сделок."

Как же увидеть цены реальных сделок ? Все просто — заходим на домклик, выбираем на карте нужный дом, заходим в карточку дома и жмем на таб "История сделок". Видим список квартир с ценами сделок Сбербанка. Пример: 🔗 ссылка

🔖 Выбираете строящийся ЖК и не можете понять — подешевеет или нет ? Дадут скидку или нет, а если "да", то какую ?

Скидки зависят от выполнения планов продаж и от "распроданности" квартир в проекте. Как же понять распроданность квартир в проекте ? Платный отчет вы можете купить у bnmap.pro, но мы же хотим бесплатно, не так ли ?

Итак, опять заходим на домклик, жмем на табы: "Новостройки" -> "Жилые комплексы", переходим в карточку проекта и жмем "Скачать отчет". Вот пример ЖК БО2: 🔗 ссылка Смотрим раздел "Динамика за XXX мес."

В конкретном примере (ЖК Большая Очаковская 2): "В среднем, за последние 12 месяцев, в рынок** реализуется 42 лота в месяц. Если темпы не изменятся - остатки могут быть реализованы за 12 месяцев ." Прикидываем, сколько времени осталось до сдачи ЖК в эксплуатацию и делаем выводы — подешевеет или нет 🤔

🔖 Как идут продажи в конкретном ЖК ? Бесплатно это можно сделать так: заходите на сайт наш.дом.рф , скачиваете ПД (Проектные декларации) за текущий месяц и предыдущий, смотрите пункт 19.7 — в нем указано итоговое кол-во проданных квартир. Делаете простое арифметическое действие: X-Y=Z (где Z = кол-во проданных квартир за последний месяц).
.
А какими полезными сервисами/лайфхаками пользуетесь вы ? 😉
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#полезные_сервисы

📍 Кто угодил в антилидеры по продажам и о затоваривании в жилых комплексах.

🔖 Немного вводных. После ввода в эксплуатацию, непроданные квартиры — скорее обуза для застройщиков. Их нельзя продать с помощью гос программы льготной ипотеки (эти остатки уже вторичка) + нужно платить налог на имущество и коммунальные платежи.

Ниже список проектов-антилидеров. Хочется отметить, что эти проекты "проморгали вспышку" в жирные 20-21 года и сейчас (с учётом текущего рынка), находятся в довольно пикантной ситуации, ибо срок реализации остатков расчитан исходя из среднегодовых темпов продаж. Поэтому, напрашивается вывод, что эти проекты будут явно или из-под полы, неплохо корректировать свои прайсы 👀

🔖 Итак, список проектов (ввод в эксплуатацию 22-23 год), с очевидным "затовариванием":

- ЖК "ZILART TOWER" (планируемый ввод в эксплуатацию IV кв. 2022) — остатки на 19 месяцев продаж.

- ЖК "Я51" (ключи октябрь-нояьрь 2022) — остатки на 20 месяцев продаж.

- ЖК "Соседи 21/19" (планируемый ввод в эксплуатацию IV кв. 2022) — остатки на 22 месяца продаж.

- ЖК "City bay" 1 очередь, малоэтажные корпуса (планируемый ввод в эксплуатацию IV кв. 2022) — остатки на 22 месяца продаж.

- ЖК "1-й Ленинградский" корп.4 (планируемый ввод в эксплуатацию IV кв. 2023) — остатки на 31 месяц продаж.

- ЖК Интонация (планируемый вод в эксплуатацию IV кв. 2023) — остатки на 61 месяц продаж.

- ЖК Береговой-2 (планируемый ввод в эксплуатацию IV кв. 2023) — остатки на 111 месяцев продаж.

- ЖК Прайм Парк корпус R7 (планируемый ввод в эксплуатацию II кв. 2023) — остатки на 146 месяцев продаж.

🔖 Мнение автора: Интонацию рассмотреть стоит, но при условии скидки 20-30 процентов. ЖК Береговой-2 видимо ждет чуда (с такими-то объемами). ЖК Я51 будет интересен с открытием МЦД-5 (в 25-26 году), а сейчас напрашивается скидка процентов 20-25. ЖК "City bay" — скорее на очень большого любителя MR, ведь локация мягко скажу — "так себе" 🤔.... А ЖК "Соседи 21/19" — увы, в полном отрыве от реальности.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Готовы данные по продажам за сентябрь 2022. Полный отчет по ЖК старой Москвы за (август-сентябрь 2022) по ссылке внизу 👇

🔖 Некоторые наблюдения:

- Бодро с продажами новых корпусов (2.1 и 2.2) "шагнул" ПИК в ЖК Сигнальный, 16 — продано 85 квартир, а всего продажи за сентябрь = 106 лотов. 👀

- Район Павелецкой — заколдованное место. Продажи опять не идут 🤷. В сентябре в Voxhall продано 2 лота, в High Life продано 7 лотов. Стоит понаблюдать ценообразование в проектах. Ведь конкуренция в локации будет только усиливаться. Об этом писали Инсайды 🔗 ссылка

- Матвеевский Парк (146 шт) и Новое Очаково (113 шт, +38%) снова в ТОП-ах продаж. Вы все о фасадах, да о прекрасном, уважаемый Петр Монич, а оказывается — главное хвост цена. Да и престижный запад Москвы манит покупателей со всей РФ-ии.

- ЖК Holland park опять показал отличный результат. Продано 131 лот. Или + 50 % к августу. Вот что делает динамическое ценообразование в правильной локации. Впрочем, аналогичная ситуация и у Руставели, 14. Продано 116 лотов (+ 40 % к августу).

- Удивляют продажи бюджетных апартов в ЖК Волоколамское, 24. Они практически утроились 🤔 (72 лота или + 167 %). Может это cвязано с тем, что тут будет новый район бизнес-класса (Волоколамское, 28) ? Ждем старт от Пиковской Формы (в 3-х очередях). Об этом писал ТГ канал Старты продаж 🔗 ссылка 👍

- В River Park Towers Кутузовский продажи упали в 2,5 раза. Было продано всего 10 лотов. Честно говоря, немного удивлен таким результатом. Хотел проверить историю цен на ЦИАН, но она "затерта". А вот MOD (опять лидер продаж в премиум сегменте) и Primavera — темпы продаж в сентябре практически не сбавили.

- Level Нагатинская и Level Мичуринский — падение продаж ≈ на 20 %. Цены сентября покупателям были явно не по душе. Сработает ли "псевдоакция": скидка 30% в октябре ? Думаю, что нет 🤷‍♂

🔖 Мнение автора: Сентябрь был вполне удачным месяцем для большинства застройщиков. Будет ли обвал продаж в октябре ? Что он будет массовом сегменте — я уже не уверен. Впрочем, дождемся следующих данных, которые будут во второй половине ноября.
.
Напишите в комментариях, что вы думаете о результатах в октябре ?
.
📩 Полный отчет (вся старая Москва) с динамикой (август-сентябрь 2022) 🔗 Ссылка
.
P.S. За данные сентября спасибо ТГ каналу Или Или
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

​​📍 ЖК Сигнальный, 16 (ПИК) — давайте попробуем его "разобрать", ведь этот ЖК оказался в ТОП-10 по продажам (сегмент комфорт-класс) в сентябре.

🔖 Про минусы локации: снегоплавилку, мусоросортировку и хорду — думаю, знают все. Но если перед вами стоит конкретная задача — площадь, комнатность и район, то за этот прайс (для себя) альтернатив-то нет 🤷:

- ЖК Большая Академическая, 85 — дороже и расположена между трех дорог, где практически нет ничего "живого". А из ЖК Сигнальный, 16 — вы можете за 15 минут дойти до Бот. Сада

- ЖК Алтуфьевское, 53 с условной пешей доступностью до метро (в отличии от Сигнального, где всего 10 минут пешком до ТПУ Владыкино) — стоит примерно таких же денег.

- ЖК Грин Парк — несомненно лучше и интересней, но находится в совершенно другой ценовой категории.

Получается так: если вам нужна эта локация и вы готовы на компромисы, то ЖК Сигнальный, 16 — оптимальный выбор, что подтверждается продажами в сентябре.

🔖 А вот с точки зрения инвеста и получения пассивного дохода (аренды) — в этом ЖК ситуация несколько иная.

Опытные инвесторы знают что такое "навес" и в чем его опасность. А если вы (пока) находитесь в начале пути смотрите 👀:

- Самый популярный лот в этом ЖК — ЕВРО-3 (62 м2). На старте продаж первой очереди он стоил около 12 млн руб. Далее, прайс отрастал до 17-18 млн руб, а потом закрепился на уровнях 15 млн руб. Инвесторы выдохнули (скоро сдача, в 1 кв 2023).

Но что произошло потом ? А потом ПИК стартует со второй очередью и ценами от 12,8 млн руб.... И продавать вторую очередь ПИК будет до 2025 года, имея как преимущество, целый арсенал програм субсидированных ипотек 🤷 Вот такие дела, потому тщательно оценивайте конкурентное окружение (как внешнее, так и внутреннее) и не разобравшись — не пытайтесь "зайти" для инвеста в масштабные проекты.

- Так же тщательно оценивайте конкурентное окружение, если вы покупаете лот для аренды. Могу предположить, что покупка студии под аренду в ЖК Сигнальный 16 — не очень хорошая идея. Да, проект не выглядит масштабным, да— метро рядом. Но в недалеком будущем произойдет вот что: на соседней станции МЦК (Ботанический сад) вводят в эксплуатацию Легендарный квартал с тысячью однушек (см. диаграмму внизу 👇) 😳, с которыми вам придется конкурировать по цене. 🤷 (А еще в далеком будущем — достроят Афи Тауэр, но уже с тысячью студий...)
.
🔖 Мнение автора: Для себя, если вам нужна эта локация и ограничен бюджет — альтернатив практически нет. Для инвеста стоит анализировать третью очередь, у которой старт продаж примерно через год - полтора. Для аренды — внешняя конкуренция избыточна, я бы не рассматривал.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#сигнальный_16
#пик

​​📍Что делать, если не знаешь, что делать ? Пост в первую очередь для тех, кто покупает "для себя".

С одной стороны напрашивается вывод — лучше ничего не делать и "посидеть на заборе". Но есть и другая стратегия. Искать недооцененные лоты.

🔖 Как понять, цена дорогая или нет? Я смотрю стоимость аренды в локации. Если платеж по ипотеке примерно равен стоимости аренды схожей квартиры, то цена не плоха. А для покупателей за кэш — если годовой доход от аренды ≥ % по банковскому депозиту, то лот стоит рассмотреть.

🔖 Какие критерии стоит учитывать при выборе объекта:

- Ликвидность и минимальная конкуренция (возможность быстро продать в случае рисков)

- Наличие отложенного спроса в локации. О нем я писал тут 🔗 ссылка

- Высокая стадия готовности. Т.к. ликвидность переуступок (с длинным сроком) на стагнируещем рынке — околонулевая.

🔖 Сколько может продлиться стагнация рынка недвижимости ? Я думаю так: если не будет новых шоковых вводных и судя по текущей "засухе" в стартах продаж, некоторый дефицит на рынке нового жилья в Москве наступит уже в 25 году 🔗 ссылка. А дефицит приводит к повышению цен, как и отложенный спрос, который сформируется за это время.

🔖 Мнение автора: спорить про рост или не рост — не вредно, а вот "проморгать" хорошие предложения, которых уже не будет — обидно 🤷
.
А как вы считаете, что будет с ценами в краткосрочном/долгосрочном периоде ?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

​​📍Часто встречаю такие комментарии: "Конура 20 метров непригодна для жилья. Кто ее потом купит или снимать будет" ?

Проблема достаточно актуальна, ведь начитавшись таких советов, человек идет и покупает под инвест или под аренду, студию площадью побольше. Метров так 27-30. Ведь он почти уверен, что в его просторной студии, арендатору или покупателю будет комфортней. Поэтому он ее сдаст в аренду или продаст — несомненно выгодней и бойчее 👀

Но это совершенно не так. В студиях важна абсолютная цена, а не метраж. Студию 20 м2 и 25 м2 (в одном и том же ЖК) — вы сдадите в аренду, примерно за одну и ту же цену. А при продаже, студии площадью более 25 м2 — вообще неликвид.

А все потому, что для потенциального покупателя, пролистывающего ЦИАН, все эти лоты — "СТУДИИ". Он сортирует объявления по стоимости и звонит по "низу" выборки. Вот и задумайтесь, позвонит ли он по вашему объявлению ? Ведь каждые лишние 5 м2 — это минимум + 0,8 млн. руб. к стоимости 🤷

🔖 В качестве аргумента могу привести пример. У меня есть студия, площадью даже не 20, а 18 м2. Сдается она примерно так: утром выкладываю объявление, до обеда мне уже хотят перевести на карту (без осмотра) тысяч 5 рублей (что бы я ее никому не сдавал). "Тягу" на продажу тоже проверял (до СВО). За неделю шквал звонков, ибо она одна из самых недорогих на районе.
.
А вы бы купили "собачью конуру" 20 м2 ? 🤔
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
#ликвидность

​​📍Про оверпрайс и неликвид. Думаю, все прекрасно понимают, что такое оверпрайс. А вот в оценке ликвидности лота есть некоторые заблуждения. Хочу подчеркнуть, цена и ликвидность — немного разные вещи. Неликвид дорого продать невозможно, а вот ликвидные планировки иногда и по оверпрайсу продаются. Так какие они, ликвидные планировки ? 👀

- Ликвидная планировка — это как правило лоты минимальной площади в своем сегменте (студия/Е-2/Е-3/Е-4), которых тупо мало. Поэтому, я почти к каждому "разбору", прикрепляю диаграмму с внутренней конкуренцией (по сегментам). Пример: если в проекте 14 ЕВРО-2 площадью 36 м2 и 94 ЕВРО-2 площадью 46 м2, то как вы считаете, какой из этих 2-х типов лотов ликвидней ?

- Ликвидная планировка — это не классическая (отдельная кухня). Ликвидная планировка — это евроформат. Ибо покупатель голосует кошельком и скорее откажется от отдельной кухни, ради дополнительного спального места.

- Ликвидная планировка — это полноценная кухня-гостиная (К-Г). Если К-Г менее 16 м2, да еще квадратной формы — это неликвид. Ликвидные К-Г начинаются от 16 м2 и имеют "пенальную" форму.

🔖 Несомненно, вышеперечисленные планировки могут быть и неликвидом. Это когда живя в этой квартире, можно здороваться через окно с соседом, либо наблюдать апокалиптический пейзаж на промку с градирней.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
#ликвидность

​​📍Довольно часто сталкиваюсь с одинаковыми вопросами: "Квартиру на каком этаже лучше купить под аренду ?" Отвечу так:

- Если сравнивать две одинаковые квартиры с одинаковым ремонтом, но с разными видовыми характеристиками — то наниматель, несомненно, выберет квартиру с лучшим видом.

- Если сравнивать две одинаковые квартиры с разным ремонтом, либо "упаковкой" (имею в виду: симпатичную мебель, посудомоечную машину, интерьерные решения и т.д.) — то наниматели выберут почти всегда ремонт, а не видовые хар-ки, так как он больше влияет на качество жизни.

🔖 Мнение автора: в масштабных проектах ПИК-а, имеющих хороший потенциал в аренде, я бы обратил внимание на квартиры с предчистовой отделкой (вайтбокс), а не на квартиры с готовой отделкой (с видовыми характеристиками). Ибо что бы успешно сдавать нанимателям, для которых цена не на первом месте — ремонт от застройщика не подходит. Да и при продаже, ликвидность квартир с качественным дизайном — гораздо выше.
.
А что думаете вы про ликвидность "упакованных" квартир ? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
#ликвидность

​​📍 ЖК Ютаново (ПИК), Москва, ул Газопровод, 6Г. Проект небольшой, всего 2 очереди: 1-ая очередь 750 квартир (II кв. 2024), 2-ая очередь 1233 квартиры (I кв. 2025). Все лоты сдаются с отделкой.

🔖 О локации:
Скорее всего вы скажете "Фуу...", тут же промзона «Красный Строитель» и вообще ЮАО. Да, с этим я соглашусь. А если посмотреть немного шире ? Посмотрите на ППТ (проект планировки территории) 👇 Район преобразится. Некоторые полезные для города предприятия оставят, остальное кардинально перестроят. Появятся новые скверы, пешеходные зоны, офисные и торговые центры. Вот тут интерактивная яндекс-карта (что и где будет построено) 🔗 ссылка

Так же хочется отметить достаточно низкую конкуренцию в сегменте нового жилья. Кол-во лотов в продаже (итого): ЖК «Аннино Парк» = 8 квартир, ЖК «Варшавское шоссе 141» (здесь совсем плохие планировки) = 32 квартиры. Район я наблюдаю примерно год. И в некоторых сегментах практически не вижу конкуренции. Так что могу утверждать, что локация достаточно перспективная.

🔖 О проекте (основные наблюдения):

- Цены достаточно интересные и начинаются от 5,2 млн руб. А целевая аудитория достаточно обширна. Население Чертаново Южное 151 тыс чел, Северное Бутово 95 тыс чел. И как я написал выше — конкуренция на районе не "шкалит".

- Почти треть проекта имеют виды на юго-восток. Это неликвид, т.к. виды в сторону ЖД + ТЭЦ 26. Я бы еще исключил низкие этажи с видом на пожарную часть и окна в окна. Останется от силы процентов 20 квартирографии, которая будет ликвидом и которую можно покупать.

- Под аренду: студию вы сдадите тыс за 30-35, а евро-2 за 40-45 тыс руб. В студиях рентная доходность ≈ 6,5 % годовых. Считаю, что вполне неплохо. Так как аренда это не только про арендный доход, а и про рост стоимости самого актива . То есть аренда — это просто как дополнительный купонный доход (при консервативной стратегии). А в этом проекте вполне виден потенциал роста цен.

🔖 Мнение автора: практически точечная застройка, а не 50 корпусов и при правильном ценообразовании тут продать проще, чем в масштабных проектах. Под аренду вполне подходит (до МЦД 5 мин пешком, до метро 17 мин). Я бы покупал в 0,1 %: ипотечный платеж (студия) = 15 тыс руб/ мес, в аренду сдаете за 30 тыс руб/мес. Да и порог входа смешной, ПВ (первоначальный взнос) менее 1 млн руб.

А что думаете вы об этом проекте ? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#пик
#ютаново

​​📍Подлетели данные Росреестра по количеству сделок на рынке вторичной недвижимости Москвы. Кол-во сделок в октябре 2022 увеличилось на 11% по отношению к сентябрю 2022.
.
🔖 "Вторичка" на мобилизацию отреагировала (в отличии от первичного рынка) увеличением объемов продаж 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#монитринг_рынка

ЗАМОСКВОРЕЧНИК

📍В последнее время в телеграмм приходит все больше специалистов, которым «есть, что сказать».

Рекомендую канал Замоскворечник, который ведет Александр Уткин, эксперт по продаже премиальной недвижимости в Замоскворечье и ЦАО. Александр любит и хорошо знает район и его недвижимость. Сам живёт на Космодамианской набережной.

🔖 Что ждёт читателя на канале:

- Регулярная качественная аналитика вторичного рынка и новостроек Замоскворечья и ЦАО
- Анонс новых проектов и площадок ЦАО
- Новости, обзоры жилых комплексов Замоскворечья и ЦАО
- Эксклюзивные предложения от собственников
- Макроэкономика - как ключевые финансовые и экономические показатели влияют на рынок недвижимости
- Интервью с экспертами
- История района: здания, улицы и люди

🔖 Кстати те, у кого есть актив в ЦАО из которого нужно выйти, могут тоже обратиться к Замоскворечнику и записаться на бесплатную консультацию: ни к чему не обяжет, но несомненно будет полезно.

​​📍Пока писал пост про ЖК Ютаново, еще раз все взвесил и решил купить две студии в этом проекте под аренду (в ипотеку 0,1 %). Перспективы района вполне понятны, мой горизонт планирования лет 7-10. Посмотрел свои отчеты за 2021 год — в этой локации даже самые дешевые бабушатники стоили минимум 7,5 млн руб. В то, что рынок МСК обвалится на 50 % — я не верю (а если это произойдет, значит в регионах даже страшно представить, сколько квартиры будут стоить. 3-К на подержанный Киа Рио менять ?).

Затраты: ПВ 1 млн + 500 тыс в обстановку. Ежемесячный ипо платеж 16-17 тыс руб, сдавать планирую около 30-35 тыс руб. Дивидентная (консервативная) доходность ≈ 12-14 % т.к. индексация арендной платы в течении 10 лет все равно имеет место быть, да и по данным ЦИАН (за такой же предыдущий период), арендная плата в Москве вырасла на 48 %

Полная доходность еще выше, так как планирую лет через 8 продать одну студию и закрыть с выручки оба кредита. Т.е. оставшаяся студия (ее я продавать не буду), мне обойдется примерно в 2,5 -3,5 млн руб.

Вот такой примерный план. В будущем ретроспектива покажет, сработает арбитраж с ипо 0,1 % или нет. Так что, как говорится "запомните этот твит". ☺️
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍Про близость к центру. Часто читаю такие комментарии: "Посмотрите лучше этот xxx комплекс, ведь он ближе к центру". У меня немного другое мнение: измерять ликвидность линейкой от центра — не совсем правильно.

Ведь, если следовать такой логике — то квартиры в Московской области и Новой Москве должны не продаваться и не сдаваться в аренду вообще, т.к. они далеко от центра 🤷

Думаю, будет правильней измерять ликвидность, количеством потенциальных покупателей (в первую очередь кол-вом местных жителей). Ибо как раз местные — обычно основная ЦА проекта. А также наличием конкуренции в локации, как внутренней (кол-вом корпусов), так и внешней (кол-вом новостроек на районе).
.
А у вас покупали квартиры местные жители с района ?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
#ликвидность

📍Готовы данные по продажам за октябрь 2022. Полный отчет в динамике в границах старой Москвы за (август-октябрь) 👆

🔖 Основные антилидеры:

- Продажи Левела удивляют. Они просто обвалились: Левел Мичуринский - минус 71 % Да, продажи в Мичуринском не выросли, как писали некоторые ТГ каналы. На статистику повлиял тот факт, что в октябре была одна оптовая покупка. Какой-то не бедный человек купил аж 90 квартир в Левел Мичуринский и эту сделку не учитываем. Левел Южнопортовая - минус 89 %, Левел Нагатинская - минус 72 %. Ну что же, псевдоакция (-30%) провалилась. Так что ждем реальные скидки 👀

- ПИК. Намбер ван — как индикатор рынка. В октябре снижение продаж практически по всем проектам (за исключением нескольких) ≈ минус 40 %. Удивительно, но продажи в ЖК Первый Дубровский выросли на 27 %. Посмотрим на показатели ноября, ведь в октябре ПИК давал неплохие скидки.

- Донстрой. Символ - минус 75 %, Остров - минус 58 %. Честно говоря, ожидал от Острова более низких результатов. Совершенно непонятно, как можно много и долго продавать по такому перегретому прайсу 👀

- Премиум сегмент чувствует себя плохо. Что будут дальше предпринимать в масштабных проектах на тысячи и тысячи премиум квартир в High Life, River Park Towers Кутузовский ? Ну а пока в Высокой Жизни, прайс "открутили" почти до стартового (привет инвесторам в масштабные премиум проекты 😬) — посмотрим, поможет это продажам или нет 🤷

- Элит/De Luxe. Продажи в октябре практически обнулились. Только в Саввинской, 27 удалось "толкнуть" аж 5 лотов.

🔖 Мнение автора: в октябре, примерно в 80-ти процентах случаев, продажи не обрушились только в проектах с высокой стадией готовности (ключи в 22-23 году) и адекватным ценообразованием. Ко всем остальным проектам — увы, и купцы и рынок повернулись задом.
.
P.S. Спасибо ТГ каналам: Или Или и Пульс Продаж Новостроек за предоставленные данные. Я лишь выполнил группировку и постарался эти данные интерпретировать.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка