📍 Вот и наступил январь — первый месяц нового 2024 года, поэтому публикую традиционный пост о рынке аренды Москвы и Московской области.
Спойлер: пока Набиуллина душит ипотеку….— в Москве заканчиваются арендные квартиры. Ну а как иначе, ведь людям где-то нужно жить, а купить квартиру становится все сложнее.
Ну и честно говоря, за всю историю своих наблюдений, я такого еще не видел — на 13-ти миллионный мегаполис предлагается в аренду менее 10 тыс квартир. Это очень мало, на рынке явный дефицит арендного жилья. И похоже, что дефицит — все-таки долгосрочный тренд и я сейчас объясню, почему.
Смотрите: сейчас в продаже на ЦИАН-е всего 2,6 тыс квартир с ремонтом в новых домах внутри МКАД. Предложения в старых домах я учитывать не буду, т.к. лотов от инвесторов в этом сегменте точно нет, тут люди просто решают свои жилищные вопросы. Теперь, если даже предположить, что все квартиры и апартаменты из первого пункта «выйдут» на рынок аренды — ситуацию это вряд ли изменит, т.к. этот объем незначителен. Иными словами: 12-13 тыс арендных квартир — это тоже мало, например, прошлым летом в Москве, предлагалось в аренду 15-19 тыс квартир.
🔖 Ну что, друзья, оставляю свой прогноз неизменным: весной я ожидаю дальнейший рост арендных ставок. Ведь предложение находится на исторических минимумах, а спрос судя по всему — будет нарастать 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Спойлер: пока Набиуллина душит ипотеку….— в Москве заканчиваются арендные квартиры. Ну а как иначе, ведь людям где-то нужно жить, а купить квартиру становится все сложнее.
Ну и честно говоря, за всю историю своих наблюдений, я такого еще не видел — на 13-ти миллионный мегаполис предлагается в аренду менее 10 тыс квартир. Это очень мало, на рынке явный дефицит арендного жилья. И похоже, что дефицит — все-таки долгосрочный тренд и я сейчас объясню, почему.
Смотрите: сейчас в продаже на ЦИАН-е всего 2,6 тыс квартир с ремонтом в новых домах внутри МКАД. Предложения в старых домах я учитывать не буду, т.к. лотов от инвесторов в этом сегменте точно нет, тут люди просто решают свои жилищные вопросы. Теперь, если даже предположить, что все квартиры и апартаменты из первого пункта «выйдут» на рынок аренды — ситуацию это вряд ли изменит, т.к. этот объем незначителен. Иными словами: 12-13 тыс арендных квартир — это тоже мало, например, прошлым летом в Москве, предлагалось в аренду 15-19 тыс квартир.
🔖 Ну что, друзья, оставляю свой прогноз неизменным: весной я ожидаю дальнейший рост арендных ставок. Ведь предложение находится на исторических минимумах, а спрос судя по всему — будет нарастать 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Forwarded from Движ про недвиж
В выходные можно немного философии? О том, почему квартиры в Москве такие дорогие и никогда не дешевеют ✍️ #лучшеедвиж
30 лет назад, в субботу 24 июля 1993 года Центробанк объявил: с нуля часов 26 июля все бумажные деньги старого образца недействительны. Можно обменять их на новые, но не более 35 тыс. (в 2 раза меньше средней зарплаты по стране). Всё, что свыше, — сдадите на депозит в Сбербанк без права снятия. Инфляция в 1993 году составила 839%, так что деньги на депозитах моментально обесценились.
Это была уже третья грабительская денежная реформа за 50 лет. Думаете, четвертого раза в истории России уже не будет? Возможно. Но миллионы людей (особенно старшего поколения) всё помнят и не доверяют государству. Их решения и формируют спрос-предложение.
Альтернатива наличным? Перечислим, что думает о них обыватель:
— Вклады. Замораживались неоднократно под невыгодный процент. Обесценивались в пыль.
— Валюта. Купить ещё можно, но где хранить? И вообще, раньше за это была статья в Уголовном кодексе. Может ли она вернуться? Всё возможно.
— Акции. Могут быть национализированы в любой момент на невыгодных условиях, прецеденты были.
Остаётся недвижимость. Да, здесь тоже возможны сюрпризы, но рисков явно меньше.
Последствия?
— Чем нестабильнее времена, тем больше людей хотят сохранить сбережения в бетоне. Тем выше рост цен.
— Больше инвестиционных квартир — выше предложение квартир под аренду. Поэтому снимать жильё в Москве неправдоподобно выгодно.
— Парадокс, ипотека — единственный инструмент, который играет на обычного человека. 10-15 лет высокой инфляции — и твой ипотечный платёж превращается в мелочь. Поэтому россияне берут огромные суммы на 30 лет в надежде обмануть систему.
Квартира в России — больше, чем квартира. Поэтому у нас строят в 5-10 раз больше жилья на душу населения, чем в других странах восточной Европы. Поэтому низких цен мы не увидим ещё очень-очень долго.
30 лет назад, в субботу 24 июля 1993 года Центробанк объявил: с нуля часов 26 июля все бумажные деньги старого образца недействительны. Можно обменять их на новые, но не более 35 тыс. (в 2 раза меньше средней зарплаты по стране). Всё, что свыше, — сдадите на депозит в Сбербанк без права снятия. Инфляция в 1993 году составила 839%, так что деньги на депозитах моментально обесценились.
Это была уже третья грабительская денежная реформа за 50 лет. Думаете, четвертого раза в истории России уже не будет? Возможно. Но миллионы людей (особенно старшего поколения) всё помнят и не доверяют государству. Их решения и формируют спрос-предложение.
Альтернатива наличным? Перечислим, что думает о них обыватель:
— Вклады. Замораживались неоднократно под невыгодный процент. Обесценивались в пыль.
— Валюта. Купить ещё можно, но где хранить? И вообще, раньше за это была статья в Уголовном кодексе. Может ли она вернуться? Всё возможно.
— Акции. Могут быть национализированы в любой момент на невыгодных условиях, прецеденты были.
Остаётся недвижимость. Да, здесь тоже возможны сюрпризы, но рисков явно меньше.
Последствия?
— Чем нестабильнее времена, тем больше людей хотят сохранить сбережения в бетоне. Тем выше рост цен.
— Больше инвестиционных квартир — выше предложение квартир под аренду. Поэтому снимать жильё в Москве неправдоподобно выгодно.
— Парадокс, ипотека — единственный инструмент, который играет на обычного человека. 10-15 лет высокой инфляции — и твой ипотечный платёж превращается в мелочь. Поэтому россияне берут огромные суммы на 30 лет в надежде обмануть систему.
Квартира в России — больше, чем квартира. Поэтому у нас строят в 5-10 раз больше жилья на душу населения, чем в других странах восточной Европы. Поэтому низких цен мы не увидим ещё очень-очень долго.
📍Интересную точку зрения опубликовал ТГ канал «Движ про недвиж». Знаете, а у меня тоже есть Советский вклад. Мне его оформила прабабушка, когда продала свой дом. Положила на вклад 1500 рублей и эта сумма раньше считалось неплохими деньгами, ведь средняя зарплата в СССР была 220 руб.
По мнению прабабушки эти деньги должны были накапливаться и после моего совершеннолетия стать моим стартовым капиталом. Но что-то пошло не так и эти деньги превратились в пыль. И знаете, что у меня осталось с Советских времен? Недвижимость, которая никуда не делась, находится на том же месте, а аренду присылает регулярно, в отличии от процентов по Советскому вкладу.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
По мнению прабабушки эти деньги должны были накапливаться и после моего совершеннолетия стать моим стартовым капиталом. Но что-то пошло не так и эти деньги превратились в пыль. И знаете, что у меня осталось с Советских времен? Недвижимость, которая никуда не делась, находится на том же месте, а аренду присылает регулярно, в отличии от процентов по Советскому вкладу.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Похоже, что рынок переуступок ожидают серьезные изменения. Вслед за СБЕР-ом, ВТБ официально объявил партнерам, что с 12 января приостанавливает заключение кредитных договоров в рамках программ с господдержкой по сделкам уступок прав требований у физ лица/ИП.
Иными словами, по льготным гос программам (семейная и IT-ипо) можно будет купить только у застройщика и только если последний будет платить комиссию банку за сам факт выдачи такого кредита.
Пока неизвестно, прекратят ли работу с переуступками другие банки. Впрочем, уже становится понятно, что продать переуступку — будет не просто. 👀
.
UPD: Ох, сколько же за последнее время, я отговорил людей от этой рискованной стратегии: купить на старте, потом продать по переуступке.
🔖 Мнение автора: вангую в 2024 году спокойные старты продаж (без ажиотажа) и расторжение договоров бронирования по некоторым «закрытым стартам», которые были в ноябре-декабре прошлого года.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Иными словами, по льготным гос программам (семейная и IT-ипо) можно будет купить только у застройщика и только если последний будет платить комиссию банку за сам факт выдачи такого кредита.
Пока неизвестно, прекратят ли работу с переуступками другие банки. Впрочем, уже становится понятно, что продать переуступку — будет не просто. 👀
.
UPD: Ох, сколько же за последнее время, я отговорил людей от этой рискованной стратегии: купить на старте, потом продать по переуступке.
🔖 Мнение автора: вангую в 2024 году спокойные старты продаж (без ажиотажа) и расторжение договоров бронирования по некоторым «закрытым стартам», которые были в ноябре-декабре прошлого года.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍 В комментариях к предыдущему посту была интересная дискуссия. Суть ее сводилась к тому, что в новостройках от 30 до 50 процентов квартир покупают инвесторы. И именно они «разгоняют» цены на квартиры. Под инвесторами, я так понимаю, подразумевали тех, кто работает с краткосрочной стратегией: купил дешевле, продал дороже.
Давайте посчитаем, каков процент рынка у таких инвесторов и могут ли они двигать рынок? Заходим на ЦИАН и видим, что в пределах МКАД в новостройках продаются 39 тыс квартир. В том числе 3,6 тыс лотов по переуступкам.
Теперь отнимаем от кол-ва переуступок процентов 5-6 — это фейки или «фонари», эти объявления созданы для сбора лидов, что бы потом долбить вас звонками с утра и до вечера, предлагая «бесплатный подбор новостроек» от ф@г знает кого и вообще непонятно, почему ему можно доверять и говорить сколько у вас денег. Ну или просто продать ваш номер тел и вам будут звонить не только «подборщики», но и монтажники окон, отделочники квартир и т.д. — мне такие тоже звонят.
Теперь еще раз от общего кол-ва переуступок отнимем процентов 5-6 — это дубли. Т.е. одну квартиру часто продают несколько агентств недвижимости. Совершенно не понимаю такой подход к продаже, но суть не в подходе, а в том, что на рынке дубли — это факт.
Что у нас остается? Около 3,2 тыс переуступок и квартир с ключами в сданных домах. Давайте еще отнимем 100-200 лотов, ведь можно допустить, что человек не покупал для перепродажи, просто у него изменились жизненные планы.
Что имеем в сухом остатке? 3 тыс квартир под перепродажу, что составляет около 8% от всего первичного рынка. Добавим теперь 2% — это те, кто пока не продают. И получим итоговое значение: на рынке «первички» около 10% спекулятивных квартир.
🔖 Мнение автора: 3 тыс спекулятивных квартир — много это или мало? Знаете, когда я начинал писать этот пост, я был уверен, что таких квартир гораздо меньше, не более 5-6% от всего рынка. Хммм… сам для себя сделал интересные выводы. В общем, соглашаюсь с некоторыми комментариями в предыдущем посте: да, такие инвесторы могут влиять на рынок, особенно на старты продаж.
.
А вы как считаете? Разгоняют ли цены инвесторы и влияют ли они на рынок? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Давайте посчитаем, каков процент рынка у таких инвесторов и могут ли они двигать рынок? Заходим на ЦИАН и видим, что в пределах МКАД в новостройках продаются 39 тыс квартир. В том числе 3,6 тыс лотов по переуступкам.
Теперь отнимаем от кол-ва переуступок процентов 5-6 — это фейки или «фонари», эти объявления созданы для сбора лидов, что бы потом долбить вас звонками с утра и до вечера, предлагая «бесплатный подбор новостроек» от ф@г знает кого и вообще непонятно, почему ему можно доверять и говорить сколько у вас денег. Ну или просто продать ваш номер тел и вам будут звонить не только «подборщики», но и монтажники окон, отделочники квартир и т.д. — мне такие тоже звонят.
Теперь еще раз от общего кол-ва переуступок отнимем процентов 5-6 — это дубли. Т.е. одну квартиру часто продают несколько агентств недвижимости. Совершенно не понимаю такой подход к продаже, но суть не в подходе, а в том, что на рынке дубли — это факт.
Что у нас остается? Около 3,2 тыс переуступок и квартир с ключами в сданных домах. Давайте еще отнимем 100-200 лотов, ведь можно допустить, что человек не покупал для перепродажи, просто у него изменились жизненные планы.
Что имеем в сухом остатке? 3 тыс квартир под перепродажу, что составляет около 8% от всего первичного рынка. Добавим теперь 2% — это те, кто пока не продают. И получим итоговое значение: на рынке «первички» около 10% спекулятивных квартир.
🔖 Мнение автора: 3 тыс спекулятивных квартир — много это или мало? Знаете, когда я начинал писать этот пост, я был уверен, что таких квартир гораздо меньше, не более 5-6% от всего рынка. Хммм… сам для себя сделал интересные выводы. В общем, соглашаюсь с некоторыми комментариями в предыдущем посте: да, такие инвесторы могут влиять на рынок, особенно на старты продаж.
.
А вы как считаете? Разгоняют ли цены инвесторы и влияют ли они на рынок? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Сегодня с утра позвонил в ПИК. Решил разобраться в текущем ценообразовании застройщика при покупке в льготную ипотеку. Напомню, что с сегодняшнего дня, крупнейшие банки страны: ВТБ, СБЕР, Альфа — хотят получать комиссию 7,5 -11,5% от суммы кредита, просто за факт выдачи льготной ипотеки.
В общем, друзья, ситуация следующая: со СБЕР-ом по льготной ипо ПИК не сотрудничает. Если у вас одобрена ипотека ВТБ или Альфа — готовьтесь к удорожанию квартиры ≈ от 5%.
Удорожания квартиры не будет, если у вас одобрена ипотека в следующих банках: ДОМ РФ, БЖФ, Россельхозбанк, МКБ, Абсолют. 👀
.
🔖 Мнение автора: В общем, пока все не так уж и плохо, альтернативные банки без удорожания — есть. Правда, хочу отметить, что банки из второго пункта — чрезвычайно медленные и неудобные в работе.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
В общем, друзья, ситуация следующая: со СБЕР-ом по льготной ипо ПИК не сотрудничает. Если у вас одобрена ипотека ВТБ или Альфа — готовьтесь к удорожанию квартиры ≈ от 5%.
Удорожания квартиры не будет, если у вас одобрена ипотека в следующих банках: ДОМ РФ, БЖФ, Россельхозбанк, МКБ, Абсолют. 👀
.
🔖 Мнение автора: В общем, пока все не так уж и плохо, альтернативные банки без удорожания — есть. Правда, хочу отметить, что банки из второго пункта — чрезвычайно медленные и неудобные в работе.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍А вы заметили, что сегодня что у ПИК-а, в некоторых проектах — появился кэшбек 7%? И кэшбэк не совсем обычный. Он распространяется в т.ч. на покупку за наличные.
Объясню на примере: стоимость квартиры 18,4 млн руб. Вы оплачиваете целиком эту сумму и в течение месяца, после регистрации ДДУ, вам на карту возвращается 7% от стоимости квартиры или ≈ 1,3 млн руб. Т.е. в итоге, квартира вам обойдется в 17,1 млн руб
🔖 Мнение автора: Хммм… Неплохая скрытая скидка за кэш. Жаль, что в ипо по гос программам, этот кэшбэк уже не так интересен, из-за наценки на стоимость квартиры.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Объясню на примере: стоимость квартиры 18,4 млн руб. Вы оплачиваете целиком эту сумму и в течение месяца, после регистрации ДДУ, вам на карту возвращается 7% от стоимости квартиры или ≈ 1,3 млн руб. Т.е. в итоге, квартира вам обойдется в 17,1 млн руб
🔖 Мнение автора: Хммм… Неплохая скрытая скидка за кэш. Жаль, что в ипо по гос программам, этот кэшбэк уже не так интересен, из-за наценки на стоимость квартиры.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍 ЖК «Плеханова, 11», застройщик ПИК, класс «комфорт +», полная отделка. Адрес: Москва, ул. Плеханова, 11. Метро + МЦК «Шоссе Энтузиастов» 10 -12 минут пешком, выдача ключей до 09.2026
Проект, который многие ждали и который, несомненно, стоит «разобрать» более подробно. Почему же покупатели и инвесторы ждали старт этого проекта? А все потому, что в районах Перово и Новогиреево – новостроек нет, т.е. в этой локации больше ничего не строится и это значит, что тут сформировался отложенный спрос.
Отложенный спрос, отложенный спрос – многие о нем пишут, но мне кажется, что не всем понятно, что это такое и как он формируется. Объясню: как правило, около 50% покупателей рассматривают покупку квартиры именно в своем районе, ну или в соседних, т.к. рядом друзья, родители, родственники и т.д. И если по каким-то причинам подходящий объект они не могут найти – то откладывают покупку. Покупку-то они откладывают, а вот желание купить квартиру подходящую под их параметры – остается. И часто бывает, что даже деньги есть, но не покупают, потому что подходящей квартиры нет. И это и есть отложенный спрос.
В общем, если кратко – отложенный спрос формируют ждуны – это те, кому надо, но не горит. И в этой формулировке «ждун» – нет ничего обидного, я сам такой, мне нужен конкретный лот в своем районе, но найти не могу, поэтому сижу вот… жду… 🙂 Причем заметьте – жду я конкретный лот, а не падение цен или апокалипсис на рынке недвижимости Москвы. Мне нужно решить жизненную потребность, для меня это важнее, чем точка входа. Вот такие вот дела…
С отложенным спросом разобрались, теперь о локации: Перово – это спальный район Москвы, пятую часть которого занимает промзона «Прожектор», которую постепенно будет осваивать ПИК и другие застройщики. Сам район мне нравится – очень много зелени, причем так много, что когда гуляешь летом – иногда не видно неба, видны только кроны деревьев. Ну и из плюсов также стоит отметить, что рядом Измайловский парк и локация недалеко от центра – всего 12 минут и вы уже на Третьяковской, что достаточно быстро.
Теперь о минусах: друзья, большая часть планировок – это жесть. 40-50 процентов квартирографии – просто неликвид: классические планировки с избыточной площадью, проходные кухни-гостиные, 7-8 метровые коридоры… Мда, ну и дела. Продолжу: район-то зеленый и тихий, но это пока. В будущем он будет практически полностью… снесен. Посмотрите на карту внизу, более двухсот домов попали в программу реновации. Это же сколько времени люди будут жить в постоянной стройке, лет 8-10? Впрочем, со временем, снос превратится в жирный плюс – ведь люди не хотят жить среди старых обшарпанных домов, люди хотят жить в красивом и современном районе.
Если смотрите «для себя»: если вас не пугают минусы жизни в стройке, то я бы рассмотрел. Все-таки большая часть района обжита и имеет всю инфраструктуру, в т.ч. неплохие школы. Из минусов, которые не описал выше, хочу обратить внимание на кол-во м/м в паркинге первой очереди – на 1,5 тыс квартир всего 199 машиномест. Явный дефицит, поэтому, думаю, будет оверпрайс, как в аренде, так и в продаже.
Если смотрите «под аренду»: студию в этом проекте сдадите тыс за 50 руб. И думаю, что ликвидность будет неплохой, ведь в проектах ближе к центру: Лефортово Парк, Символ и т.д. студии сдаются в аренду уже ближе к 60 тыс руб.
Если смотрите «под инвест»: Я бы оценивал цены «на ключах» в проекте так – процентов на 7-10 ниже, чем в ЖК «Красноказарменная, 15» и ЖК «Лефортово Парк». Давайте будем реалистами, никто не будет покупать квартиры в ЖК «Плеханова, 11» по таким же ценам, как и в проектах, которые ближе к центру.
🔖 Проект достаточно интересный, а вот текущие цены, считаю, что пока – нет. Ведь после «бурного» старта и повышения прайсов, практически всегда происходит откат. Такое же ценообразование я наблюдаю в ЖК «Кутузовский Квартал», где цены уже немного снизились.
.
А вы что думаете о ЖК «Плеханова, 11», бронировали тут квартиру? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
#плеханова_11
Проект, который многие ждали и который, несомненно, стоит «разобрать» более подробно. Почему же покупатели и инвесторы ждали старт этого проекта? А все потому, что в районах Перово и Новогиреево – новостроек нет, т.е. в этой локации больше ничего не строится и это значит, что тут сформировался отложенный спрос.
Отложенный спрос, отложенный спрос – многие о нем пишут, но мне кажется, что не всем понятно, что это такое и как он формируется. Объясню: как правило, около 50% покупателей рассматривают покупку квартиры именно в своем районе, ну или в соседних, т.к. рядом друзья, родители, родственники и т.д. И если по каким-то причинам подходящий объект они не могут найти – то откладывают покупку. Покупку-то они откладывают, а вот желание купить квартиру подходящую под их параметры – остается. И часто бывает, что даже деньги есть, но не покупают, потому что подходящей квартиры нет. И это и есть отложенный спрос.
В общем, если кратко – отложенный спрос формируют ждуны – это те, кому надо, но не горит. И в этой формулировке «ждун» – нет ничего обидного, я сам такой, мне нужен конкретный лот в своем районе, но найти не могу, поэтому сижу вот… жду… 🙂 Причем заметьте – жду я конкретный лот, а не падение цен или апокалипсис на рынке недвижимости Москвы. Мне нужно решить жизненную потребность, для меня это важнее, чем точка входа. Вот такие вот дела…
С отложенным спросом разобрались, теперь о локации: Перово – это спальный район Москвы, пятую часть которого занимает промзона «Прожектор», которую постепенно будет осваивать ПИК и другие застройщики. Сам район мне нравится – очень много зелени, причем так много, что когда гуляешь летом – иногда не видно неба, видны только кроны деревьев. Ну и из плюсов также стоит отметить, что рядом Измайловский парк и локация недалеко от центра – всего 12 минут и вы уже на Третьяковской, что достаточно быстро.
Теперь о минусах: друзья, большая часть планировок – это жесть. 40-50 процентов квартирографии – просто неликвид: классические планировки с избыточной площадью, проходные кухни-гостиные, 7-8 метровые коридоры… Мда, ну и дела. Продолжу: район-то зеленый и тихий, но это пока. В будущем он будет практически полностью… снесен. Посмотрите на карту внизу, более двухсот домов попали в программу реновации. Это же сколько времени люди будут жить в постоянной стройке, лет 8-10? Впрочем, со временем, снос превратится в жирный плюс – ведь люди не хотят жить среди старых обшарпанных домов, люди хотят жить в красивом и современном районе.
Если смотрите «для себя»: если вас не пугают минусы жизни в стройке, то я бы рассмотрел. Все-таки большая часть района обжита и имеет всю инфраструктуру, в т.ч. неплохие школы. Из минусов, которые не описал выше, хочу обратить внимание на кол-во м/м в паркинге первой очереди – на 1,5 тыс квартир всего 199 машиномест. Явный дефицит, поэтому, думаю, будет оверпрайс, как в аренде, так и в продаже.
Если смотрите «под аренду»: студию в этом проекте сдадите тыс за 50 руб. И думаю, что ликвидность будет неплохой, ведь в проектах ближе к центру: Лефортово Парк, Символ и т.д. студии сдаются в аренду уже ближе к 60 тыс руб.
Если смотрите «под инвест»: Я бы оценивал цены «на ключах» в проекте так – процентов на 7-10 ниже, чем в ЖК «Красноказарменная, 15» и ЖК «Лефортово Парк». Давайте будем реалистами, никто не будет покупать квартиры в ЖК «Плеханова, 11» по таким же ценам, как и в проектах, которые ближе к центру.
🔖 Проект достаточно интересный, а вот текущие цены, считаю, что пока – нет. Ведь после «бурного» старта и повышения прайсов, практически всегда происходит откат. Такое же ценообразование я наблюдаю в ЖК «Кутузовский Квартал», где цены уже немного снизились.
.
А вы что думаете о ЖК «Плеханова, 11», бронировали тут квартиру? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
#плеханова_11
📍А помните ипотечный кризис в США, который случился в 2007 году? Тогда заокеанский ипотечный пузырь оглушительно лопнул и просто обрушил цены на недвижимость.
О пузыре на рынке недвижимости РФ говорят уже не первый год. Может ли у нас повториться подобный сценарий, как в США? Ведь впереди нас ждет полная отмена ипотеки с гос поддержкой, которая действует до июля 2024.
Знаете, думаю, что и да и нет. И сейчас постараюсь объяснить, почему так считаю. Давайте сначала разберемся в признаках надувания пузыря на рынке: это ажиотажный спрос и необоснованный рост цен. Когда пузырь сдувается? Когда перестают покупать. Когда пузырь на рынке недвижимости лопается? Когда банкам массово возвращают залоговые квартиры, из-за невозможности или нежелания платить ипо-кредиты.
Что происходило в США за несколько лет до кризиса? Ключевая ставка находилась на минимальных уровнях, а ипотека была сверхдоступна. Цены на недвижимость за океаном — ежемесячно увеличивались и инвесторы покупали по несколько объектов, в надежде перепродать с выгодой.
А потом случилось вот что: ФРС повышает ключевую ставку практически в 5 раз и ипотека у большинства инвесторов — становятся обузой. Ведь ежемесячные ипо-платежи у них растут и причем очень сильно, т.к. в США есть ипотека с плавающей ставкой — это когда первые 1-2-3 года вы платите льготный процент, который потом пересматривается в зависимости от внешних факторов. Из-за этой ситуации, неплатежеспособные инвесторы, перестают платить по кредитам, а банки забирают недвижимость и пытаются продать ее самостоятельно, правда покупателей на рынке нет, т.к. ипотека для большинства — уже недоступна.
На рынок выходит огромное количество залоговых квартир и это количество растет, ведь оставшаяся часть инвесторов, даже платежеспособных, берут калькуляторы и понимают, что им выгодней вернуть недвижимость банку, а не надеяться на перепродажу. В общем все летит в тартарары, цены резко снижаются, а ипотечный пузырь — лопается.
Что происходит у нас? У льготных ипотек нет плавающих ставок. Ставка фиксированна на весь срок и заемщику сюрпризов не преподнесет. Т.е. возвращать квартиру банку — нет никакого резона. Да и зарплаты в РФ, последнее время, растут беспрецедентными темпами — а значит люди могут платить по кредитам.
🔖 Мнение автора: никакого массового обвала рынка я не жду, а вот падеж цен, в конкретных переоцененных комплексах — очень даже допускаю и надеюсь на это, т.к. нужно постоянно покупать, ведь в «подборах» я сижу каждый день по 8-9 часов без выходных уже несколько лет.
А вы как считаете, произойдет обрушение рынка недвижимости, после отмены ипотеки с гос поддержкой? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
О пузыре на рынке недвижимости РФ говорят уже не первый год. Может ли у нас повториться подобный сценарий, как в США? Ведь впереди нас ждет полная отмена ипотеки с гос поддержкой, которая действует до июля 2024.
Знаете, думаю, что и да и нет. И сейчас постараюсь объяснить, почему так считаю. Давайте сначала разберемся в признаках надувания пузыря на рынке: это ажиотажный спрос и необоснованный рост цен. Когда пузырь сдувается? Когда перестают покупать. Когда пузырь на рынке недвижимости лопается? Когда банкам массово возвращают залоговые квартиры, из-за невозможности или нежелания платить ипо-кредиты.
Что происходило в США за несколько лет до кризиса? Ключевая ставка находилась на минимальных уровнях, а ипотека была сверхдоступна. Цены на недвижимость за океаном — ежемесячно увеличивались и инвесторы покупали по несколько объектов, в надежде перепродать с выгодой.
А потом случилось вот что: ФРС повышает ключевую ставку практически в 5 раз и ипотека у большинства инвесторов — становятся обузой. Ведь ежемесячные ипо-платежи у них растут и причем очень сильно, т.к. в США есть ипотека с плавающей ставкой — это когда первые 1-2-3 года вы платите льготный процент, который потом пересматривается в зависимости от внешних факторов. Из-за этой ситуации, неплатежеспособные инвесторы, перестают платить по кредитам, а банки забирают недвижимость и пытаются продать ее самостоятельно, правда покупателей на рынке нет, т.к. ипотека для большинства — уже недоступна.
На рынок выходит огромное количество залоговых квартир и это количество растет, ведь оставшаяся часть инвесторов, даже платежеспособных, берут калькуляторы и понимают, что им выгодней вернуть недвижимость банку, а не надеяться на перепродажу. В общем все летит в тартарары, цены резко снижаются, а ипотечный пузырь — лопается.
Что происходит у нас? У льготных ипотек нет плавающих ставок. Ставка фиксированна на весь срок и заемщику сюрпризов не преподнесет. Т.е. возвращать квартиру банку — нет никакого резона. Да и зарплаты в РФ, последнее время, растут беспрецедентными темпами — а значит люди могут платить по кредитам.
🔖 Мнение автора: никакого массового обвала рынка я не жду, а вот падеж цен, в конкретных переоцененных комплексах — очень даже допускаю и надеюсь на это, т.к. нужно постоянно покупать, ведь в «подборах» я сижу каждый день по 8-9 часов без выходных уже несколько лет.
А вы как считаете, произойдет обрушение рынка недвижимости, после отмены ипотеки с гос поддержкой? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍 В предыдущем посте я писал, что жду акции и скидки в конкретных переоцененных проектах. Точнее не просто жду, а шевелюсь и мониторю рынок. Ну а вы в комментариях просили, что бы я писал про кейсы или интересные проекты.
Делюсь — смотрите, что происходит с ценами в ЖК «Кутузовский Квартал» от ПИК. По некоторым лотам скидки достигают 15% и сейчас цены даже ниже, чем в октябре 2023.
Почему застройщик так снижает цены, ведь проект же интересный? Да, проект интересный — а вот продажи «встали», в декабре продано всего 6 квартир. Вот этим мне и нравится ПИК — если нет продаж, тут же снижает цены, потому как темпы для него важней, чем прибыль.
А вы видите коррекцию цен на рынке? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Делюсь — смотрите, что происходит с ценами в ЖК «Кутузовский Квартал» от ПИК. По некоторым лотам скидки достигают 15% и сейчас цены даже ниже, чем в октябре 2023.
Почему застройщик так снижает цены, ведь проект же интересный? Да, проект интересный — а вот продажи «встали», в декабре продано всего 6 квартир. Вот этим мне и нравится ПИК — если нет продаж, тут же снижает цены, потому как темпы для него важней, чем прибыль.
А вы видите коррекцию цен на рынке? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Решил вот купить дачу. Не то что бы очень нужна, просто так получилось, обстоятельства такие. Дети подрастают, отдых на море дорожает, вот недавно насчитали стоимость путевки почти 600 тыс руб на четверых: мама, папа и двое детей. А помню времена, когда отдых на море обходился в 84 тыс руб и это в новом 5-ти звездочном отеле.
В общем, я подумал — может как-то уменьшить расходы, пусть на даче семья отдыхает, хотя бы весну-лето. Полез, значит, выбирать объекты, рассматриваю только Волоколамку и Новую Ригу… И знаете, я очень удивился — до 8 млн руб выбор не богат, точнее его практически нет. Моего бюджета не хватает на новый нормальный симпатичный домик. Скрин ниже.
И что-то я задумался: кто-то считает, что «будка» ну или небольшая студия рядом с метро за 8 млн руб — это очень дорого. Друзья, а что дешевле на рынке и какие альтернативы? Ведь даже небольшую новую дачу недалеко от Москвы не купить за эти деньги. Может, на самом деле, 8 млн руб для студии с ремонтом в Москве — справедливая цена? Как вы считаете? Ведь если жить на даче, а не в своей студии у метро, то придется ежедневно тратить на дорогу около 3-х часов. Хммм… Если вы даже молодые и активные на сколько вас хватит?
Ну и еще. Да, да, я помню цены на однокомнатные квартиры у метро в Москве по 5-6 млн руб. Так к чему это я? А к тому, что я вычеркнул для себя цены из прошлого: как на путевки, так и на квартиры. Маловероятно что к ним вернемся, поэтому не вижу никакого смысла по ним вздыхать 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
В общем, я подумал — может как-то уменьшить расходы, пусть на даче семья отдыхает, хотя бы весну-лето. Полез, значит, выбирать объекты, рассматриваю только Волоколамку и Новую Ригу… И знаете, я очень удивился — до 8 млн руб выбор не богат, точнее его практически нет. Моего бюджета не хватает на новый нормальный симпатичный домик. Скрин ниже.
И что-то я задумался: кто-то считает, что «будка» ну или небольшая студия рядом с метро за 8 млн руб — это очень дорого. Друзья, а что дешевле на рынке и какие альтернативы? Ведь даже небольшую новую дачу недалеко от Москвы не купить за эти деньги. Может, на самом деле, 8 млн руб для студии с ремонтом в Москве — справедливая цена? Как вы считаете? Ведь если жить на даче, а не в своей студии у метро, то придется ежедневно тратить на дорогу около 3-х часов. Хммм… Если вы даже молодые и активные на сколько вас хватит?
Ну и еще. Да, да, я помню цены на однокомнатные квартиры у метро в Москве по 5-6 млн руб. Так к чему это я? А к тому, что я вычеркнул для себя цены из прошлого: как на путевки, так и на квартиры. Маловероятно что к ним вернемся, поэтому не вижу никакого смысла по ним вздыхать 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍В одном из предыдущих постов был задан вопрос, который может быть интересен и другим подписчикам : «А какие проекты (ЖК) переоценены, по вашему мнению, Алексей?»
Мне даже показалось, что вопрос больше связан с тем, что подписчика интересует некая формула справедливой рыночной цены, а не список переоцененных объектов.
На самом деле, есть достаточно поверхностный метод, но вполне рабочий. Для того, что бы понимать, покупаем дорого или нет, нам нужно сравнить. C чем же сравнить цену конкретного лота, ведь и остальные квартиры в локации, могут продаваться по оверпрайсу? Сравнивайте доходность от аренды и среднюю ставку по банковским депозитам. В среднем, вклады за последние 7 лет, приносили 8% годовых.
Т.е. если аренда вам принесет 8+% годовых — то вы как минимум покупаете по рыночной цене. А если расчетная доходность от аренды составляет 3-5% — то вы, скорее всего, покупаете дороже рынка, т.е. потенциала сейчас нет.
Да, метод поверхностный, не учитывает множество нюансов, но вполне рабочий и часто выручает.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#ответы_на_вопросы
Мне даже показалось, что вопрос больше связан с тем, что подписчика интересует некая формула справедливой рыночной цены, а не список переоцененных объектов.
На самом деле, есть достаточно поверхностный метод, но вполне рабочий. Для того, что бы понимать, покупаем дорого или нет, нам нужно сравнить. C чем же сравнить цену конкретного лота, ведь и остальные квартиры в локации, могут продаваться по оверпрайсу? Сравнивайте доходность от аренды и среднюю ставку по банковским депозитам. В среднем, вклады за последние 7 лет, приносили 8% годовых.
Т.е. если аренда вам принесет 8+% годовых — то вы как минимум покупаете по рыночной цене. А если расчетная доходность от аренды составляет 3-5% — то вы, скорее всего, покупаете дороже рынка, т.е. потенциала сейчас нет.
Да, метод поверхностный, не учитывает множество нюансов, но вполне рабочий и часто выручает.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#ответы_на_вопросы
📍 Друзья, какие проекты вам интересны? «Разборы» каких ЖК сделать в ближайшие пару недель? Я вот думал написать про Примаверу, т.к. раскопал в АИП (адресной инвестестиционной программе Москвы) любопытные факты про бывшее Тушинское аэрополе, но потом стал сомневаться — интересен ли вообще этот проект и стоит ли писать о нем.
В общем, жду ваших предложений. See ya, не переключайтесь ✌️
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
В общем, жду ваших предложений. See ya, не переключайтесь ✌️
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
📍ЖК «INJOY», г Москва, ул Адмирала Макарова, 2, застройщик «INGRAD». Бизнес-класс, без отделки. Ключи до 12.2027. Метро «Водный стадион» + МЦК «Балтийская» — 10 минут пешком.
Текущий цены от:
Студия (21 м2) — 11 млн руб
ЕВРО-2 (40 м2) — 15,9 млн руб
ЕВРО-3 (62 м2) — 22,5 млн руб
Локация, на самом деле — неплохая. До Москва-Сити и Тверской около 18 минут без пересадок на метро. Рядом несколько парков: Покровское-Стрешнево с разнообразными детскими и спортивными площадками, Усадьба Михалково с Головинскими прудами и небольшой Невский парк с мини-зоопарком. Не далее чем в километре — пляжи «Лебедь» и «Динамо» с зонами для купания и центром пляжных видов спорта. В пешей доступности, буквально 5-10 минут пешком — отличный торговый центр «Метрополис», с хорошими фуд-кортами, магазинами и кинотеатрами.
К слову, локация и в прошлом считалась неплохой. В Брежневские времена, на противоположной стороне Ленинградки был построен дом-комплекс «Лебедь». И квартиры в этом доме, ранее считались статусным жильем, в них проживала «элита» того времени: номенклатура, артисты и ученые.
Продолжу, некоторые плюсы я «подсветил», теперь о нюансах: время камень точит, вот и район хоть и обжитой, но вызывает ощущение некоторой неухоженности. Вокруг старенькие пятиэтажные дома, впрочем часть из них попала под реновацию. Школы есть, а вот рейтинговые — не близко. Ну и СИЗО, можно сказать, что практически под окнами.
Теперь немного о проекте. Начну с того, что мне не нравится: фасады на рендерах — увы, не «тянут» на бизнес-класс, они больше похожи на «комфорт+». Посмотрим, может вживую будут смотреться симпатичней. А вот ген план достаточно интересный — тут и игровой бульвар и зеленый бульвар и фитнес с бассейном. Вообще, складывается ощущение, что над планом территории хорошо поработали. Если реализуют и благоустроят как на рендерах — получится классное придомовое пространство.
Если смотрите «для себя»: Знаете, я бы рассмотрел, если вам нужна эта локация. Да, альтернативы на районе есть, но у INJOY-а расположение все-таки лучше. Ближайшим конкурентом на «вторичке» считаю ЖК «Невский» — достаточно интересный проект с хорошим благоустройством и приятными МОП-ами, но в большей части с неликвидными планировками и автобазой со стоянкой грузовиков ГБУ «Автодороги» под окнами некоторых корпусов.
Если смотрите «под аренду»: Студию вы сдадите тыс за 60-65 руб, ЕВРО-2 за 70-80 тыс руб, ЕВРО-3 за 130-140 тыс руб. Если честно, из-за того, что до ключей еще далеко, а цены как на свежую «вторичку» — я бы проект не рассматривал. Ну или смотрел бы семейные форматы, т.к. на районе наблюдается дефицит в этом сегменте.
🔖 Мнение автора: никакого «инвеста» по текущим ценам не вижу, поэтому этот пункт и не описал. Локация семейная, если ищите квартиру «для себя» — рассмотреть проект вполне стоит. Если ищите квартиру «под аренду» в сегменте бизнес-класса, то я бы тут рассматривал все-таки не студии, а семейные форматы.
.
А вы рассматривали этот проект? Какое у вас мнение о нем? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_инджой
Текущий цены от:
Студия (21 м2) — 11 млн руб
ЕВРО-2 (40 м2) — 15,9 млн руб
ЕВРО-3 (62 м2) — 22,5 млн руб
Локация, на самом деле — неплохая. До Москва-Сити и Тверской около 18 минут без пересадок на метро. Рядом несколько парков: Покровское-Стрешнево с разнообразными детскими и спортивными площадками, Усадьба Михалково с Головинскими прудами и небольшой Невский парк с мини-зоопарком. Не далее чем в километре — пляжи «Лебедь» и «Динамо» с зонами для купания и центром пляжных видов спорта. В пешей доступности, буквально 5-10 минут пешком — отличный торговый центр «Метрополис», с хорошими фуд-кортами, магазинами и кинотеатрами.
К слову, локация и в прошлом считалась неплохой. В Брежневские времена, на противоположной стороне Ленинградки был построен дом-комплекс «Лебедь». И квартиры в этом доме, ранее считались статусным жильем, в них проживала «элита» того времени: номенклатура, артисты и ученые.
Продолжу, некоторые плюсы я «подсветил», теперь о нюансах: время камень точит, вот и район хоть и обжитой, но вызывает ощущение некоторой неухоженности. Вокруг старенькие пятиэтажные дома, впрочем часть из них попала под реновацию. Школы есть, а вот рейтинговые — не близко. Ну и СИЗО, можно сказать, что практически под окнами.
Теперь немного о проекте. Начну с того, что мне не нравится: фасады на рендерах — увы, не «тянут» на бизнес-класс, они больше похожи на «комфорт+». Посмотрим, может вживую будут смотреться симпатичней. А вот ген план достаточно интересный — тут и игровой бульвар и зеленый бульвар и фитнес с бассейном. Вообще, складывается ощущение, что над планом территории хорошо поработали. Если реализуют и благоустроят как на рендерах — получится классное придомовое пространство.
Если смотрите «для себя»: Знаете, я бы рассмотрел, если вам нужна эта локация. Да, альтернативы на районе есть, но у INJOY-а расположение все-таки лучше. Ближайшим конкурентом на «вторичке» считаю ЖК «Невский» — достаточно интересный проект с хорошим благоустройством и приятными МОП-ами, но в большей части с неликвидными планировками и автобазой со стоянкой грузовиков ГБУ «Автодороги» под окнами некоторых корпусов.
Если смотрите «под аренду»: Студию вы сдадите тыс за 60-65 руб, ЕВРО-2 за 70-80 тыс руб, ЕВРО-3 за 130-140 тыс руб. Если честно, из-за того, что до ключей еще далеко, а цены как на свежую «вторичку» — я бы проект не рассматривал. Ну или смотрел бы семейные форматы, т.к. на районе наблюдается дефицит в этом сегменте.
🔖 Мнение автора: никакого «инвеста» по текущим ценам не вижу, поэтому этот пункт и не описал. Локация семейная, если ищите квартиру «для себя» — рассмотреть проект вполне стоит. Если ищите квартиру «под аренду» в сегменте бизнес-класса, то я бы тут рассматривал все-таки не студии, а семейные форматы.
.
А вы рассматривали этот проект? Какое у вас мнение о нем? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_инджой
📍 Напишу-ка я тоже свои мысли про текущий закрытый старт продаж ЖК «CityZen» от застройщика MR Group. Кто не знает — это новый проект в районе Южное Тушино. Выдача ключей до 06.2028
Минимальные цены от:
Студия (18 м2) — 8,6 млн руб
1-К (31 м2) — 11,7 млн руб
2-К (52 м2) — 17,6 млн руб
3-К (71 м2) — 23,8 млн руб
360-400 тыс руб/м2 в промзоне без инфраструктуры — ее вообще нет, абсолютной ноль и ждать ключей 4 года.
Друзья я в конце лете писал: рассмотрите соседний ЖК ALIA — неплохие цены, ключи в 25 году, студии по 10 млн руб и семейные форматы по 360-380 тыс руб/м2 — вся инфра уже практически вся есть, промзон — нет, набережная с парком, до метро недалеко. Но видимо мы легких путей не ищем....
ALIA — это фу… А вот ЖК «CityZen» — в @опе мира, просто в лютейшей промзоне, и не просто на окраине промки, а в самом ее центре — это «инвест» и надо брать! Вы что, серьезно?
Я сейчас даже расскажу как все дальше будет. Все по классике: инвесторы с перепугу «залетают» в «закрытый старт» — он хоть и закрытый, но о нем все знают и каждый может участвовать. Мы все дружно бронируем, много бронируем... После этого застройщик взвинчивает прайс, в ТГ каналах появляются посты — «ну я же говорил». Ну и инвесторы выкупают забронированные квартиры. Ведь цены-то выросли, ну а мы «хакнули» систему, купили дешево — думаем мы. Продолжу, что же происходит дальше?
А потом, с завышенным прайсом — продажи затухают. Ну кому нужна ЕВРО-2 в промзоне за 14 млн млн руб с ключами в 28 году, когда в районе м. Спартак есть почти сданные корпуса примерно за эти деньги? И что дальше застройщик делает? Да, да — снижает цены. И он к этому готов — все просчитано. Вот такая ловушка, вот такая правда жизни.
.
Планировки проекта тут: ссылка
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Минимальные цены от:
Студия (18 м2) — 8,6 млн руб
1-К (31 м2) — 11,7 млн руб
2-К (52 м2) — 17,6 млн руб
3-К (71 м2) — 23,8 млн руб
360-400 тыс руб/м2 в промзоне без инфраструктуры — ее вообще нет, абсолютной ноль и ждать ключей 4 года.
Друзья я в конце лете писал: рассмотрите соседний ЖК ALIA — неплохие цены, ключи в 25 году, студии по 10 млн руб и семейные форматы по 360-380 тыс руб/м2 — вся инфра уже практически вся есть, промзон — нет, набережная с парком, до метро недалеко. Но видимо мы легких путей не ищем....
ALIA — это фу… А вот ЖК «CityZen» — в @опе мира, просто в лютейшей промзоне, и не просто на окраине промки, а в самом ее центре — это «инвест» и надо брать! Вы что, серьезно?
Я сейчас даже расскажу как все дальше будет. Все по классике: инвесторы с перепугу «залетают» в «закрытый старт» — он хоть и закрытый, но о нем все знают и каждый может участвовать. Мы все дружно бронируем, много бронируем... После этого застройщик взвинчивает прайс, в ТГ каналах появляются посты — «ну я же говорил». Ну и инвесторы выкупают забронированные квартиры. Ведь цены-то выросли, ну а мы «хакнули» систему, купили дешево — думаем мы. Продолжу, что же происходит дальше?
А потом, с завышенным прайсом — продажи затухают. Ну кому нужна ЕВРО-2 в промзоне за 14 млн млн руб с ключами в 28 году, когда в районе м. Спартак есть почти сданные корпуса примерно за эти деньги? И что дальше застройщик делает? Да, да — снижает цены. И он к этому готов — все просчитано. Вот такая ловушка, вот такая правда жизни.
.
Планировки проекта тут: ссылка
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.
📍 Напишу-ка я тоже свои мысли про текущий закрытый старт продаж ЖК «CityZen» от застройщика MR Group. Кто не знает — это новый проект в районе Южное Тушино. Выдача ключей до 06.2028 Минимальные цены от: Студия (18 м2) — 8,6 млн руб 1-К (31 м2) — 11,7…
📍Эх, по-моему некоторые подписчики даже не поняли, почему я раскритиковал в текущий момент времени (ключевая фраза — именно «в текущий момент времени») инвестиции в ЖК «CityZen». Ставите дизлайки. Объясню, почему я так написал.
Берем условную студию в этом проекте, пусть даже по минимальной цене 8,7 млн руб, хотя, скорее всего, по минимальной прайсу — лот будет неликвидым. И начинаем считать. Сколько такая студия будет стоить на ключах в текущих ценах? Ну миллионов 10, она же малышка, всего 18 м2 и без ремонта. Дороже вряд ли, если только рынок за 4 года плюсанет. В общем, считайте эту оценку оптимистичной.
За сколько сдадим в аренду? Тыс за 50-55, вряд ли дороже. Теперь составляем фин модель с горизонтом планирования 10 лет — т.к. проект «долгий» и под краткосрочную стратегию не подходит.
Если кратко, после расчетов, итог таков: общая доходность, с учетом арендного потока составляет… не более 9% годовых ссылка 🤷А знаете, почему так мало? Потенциала прироста стоимости практически нет…. Ну и арендные платежи мы не получаем… почти 5 лет! Т.к. 4,5 года ждем ключей и еще 6 мес закладываем на отделку и меблировку.
Ладно, в кэш, конечно, покупать не стоит. А какова общая доходность с ипо-плечом? Например, если купим в ипотеку с гос поддержкой. И этот вариант я тоже поcчитал. Наш доход… тоже 9% годовых и это даже без капитализации! Увы — это ниже плинтуса. Ведь сейчас на рынке есть лоты с общей доходностью ≈ 20-30% годовых (с ипо-плечом).
🔖 Вот поэтому я и написал, что ЖК «CityZen», в текущий момент времени — это не инвест. Может года через два я и похвалю проект, а пока — на рынке есть варианты в разы лучше, доходней и понятней. В общем, математика очень отрезвляет и помогает не идти на поводу у своих эмоций 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Берем условную студию в этом проекте, пусть даже по минимальной цене 8,7 млн руб, хотя, скорее всего, по минимальной прайсу — лот будет неликвидым. И начинаем считать. Сколько такая студия будет стоить на ключах в текущих ценах? Ну миллионов 10, она же малышка, всего 18 м2 и без ремонта. Дороже вряд ли, если только рынок за 4 года плюсанет. В общем, считайте эту оценку оптимистичной.
За сколько сдадим в аренду? Тыс за 50-55, вряд ли дороже. Теперь составляем фин модель с горизонтом планирования 10 лет — т.к. проект «долгий» и под краткосрочную стратегию не подходит.
Если кратко, после расчетов, итог таков: общая доходность, с учетом арендного потока составляет… не более 9% годовых ссылка 🤷А знаете, почему так мало? Потенциала прироста стоимости практически нет…. Ну и арендные платежи мы не получаем… почти 5 лет! Т.к. 4,5 года ждем ключей и еще 6 мес закладываем на отделку и меблировку.
Ладно, в кэш, конечно, покупать не стоит. А какова общая доходность с ипо-плечом? Например, если купим в ипотеку с гос поддержкой. И этот вариант я тоже поcчитал. Наш доход… тоже 9% годовых и это даже без капитализации! Увы — это ниже плинтуса. Ведь сейчас на рынке есть лоты с общей доходностью ≈ 20-30% годовых (с ипо-плечом).
🔖 Вот поэтому я и написал, что ЖК «CityZen», в текущий момент времени — это не инвест. Может года через два я и похвалю проект, а пока — на рынке есть варианты в разы лучше, доходней и понятней. В общем, математика очень отрезвляет и помогает не идти на поводу у своих эмоций 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍 ПИК вывел в продажу новые корпуса (22.1—22.4) в ЖК «Бусиновский Парк». Если кто-то не знает — это проект на северо-западе Москвы, 20-25 минут пешком до МЦД/метро «Ховрино». Ну вывел, да вывел, можете сказать вы, что тут такого?
А вы посмотрите на архитектуру и на сроки выдачи ключей. Похоже что все — эпоха ПИК-коробочек миновала... новый корпус 22.3 из стекла и металла. Еще раз: у ПИК-а дома из стекла и металла… Хммм… друзья, да это прорыв, если учесть еще тот факт, что ключи от квартиры с отделкой вы получите через 2,5 - 3 года.
Знаете, похоже, что ПИК повышает планку и заходит в сегмент Level-а и ЛСР-а. Причем «давит» конкурентов не только архитектурой, но и ценами. Давайте сравним: Достаточно скромный ЖК «Парксайд» от ЛСР — студии с отделкой стартуют от 9 млн руб, а в ЖК «Бусиновский Парк» от ПИК — цены начинаются от 6,7 млн руб. Да, понимаю, что географически эти локации отличаются, а сравнил я их потому, что исторически они всегда были одинаково недорогими.
🔖 К чему я это написал? На это есть несколько причин: Первая: похоже, что Левел-у и ЛСР-у что-то придется менять. Возражения менеджеров: «ну это же ПИК» — больше не будут восприниматься всерьез. Вторая причина: все больше склоняюсь к тому, что следующую очередь «Матвеевского парка» перепроектируют в сегмент «комфорт+». Третья причина: скорее всего, ПИК-коробочек, на стартах продаж в Москве — мы больше не увидим.
.
А что вам нравится больше: новая архитектура застройщика или ПИК-коробочки? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
А вы посмотрите на архитектуру и на сроки выдачи ключей. Похоже что все — эпоха ПИК-коробочек миновала... новый корпус 22.3 из стекла и металла. Еще раз: у ПИК-а дома из стекла и металла… Хммм… друзья, да это прорыв, если учесть еще тот факт, что ключи от квартиры с отделкой вы получите через 2,5 - 3 года.
Знаете, похоже, что ПИК повышает планку и заходит в сегмент Level-а и ЛСР-а. Причем «давит» конкурентов не только архитектурой, но и ценами. Давайте сравним: Достаточно скромный ЖК «Парксайд» от ЛСР — студии с отделкой стартуют от 9 млн руб, а в ЖК «Бусиновский Парк» от ПИК — цены начинаются от 6,7 млн руб. Да, понимаю, что географически эти локации отличаются, а сравнил я их потому, что исторически они всегда были одинаково недорогими.
🔖 К чему я это написал? На это есть несколько причин: Первая: похоже, что Левел-у и ЛСР-у что-то придется менять. Возражения менеджеров: «ну это же ПИК» — больше не будут восприниматься всерьез. Вторая причина: все больше склоняюсь к тому, что следующую очередь «Матвеевского парка» перепроектируют в сегмент «комфорт+». Третья причина: скорее всего, ПИК-коробочек, на стартах продаж в Москве — мы больше не увидим.
.
А что вам нравится больше: новая архитектура застройщика или ПИК-коробочки? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍В предыдущем посте я писал о том, что скорее всего, ПИК-коробочек, на стартах продаж в границах старой Москвы — мы больше не увидим. Под коробочками я подразумевал типовые серии домов или так называемые «ПИК-панельки».
Небольшое расследование: Давайте прочитаем анонсы новых проектов этого застройщика.
- Новый Кронштадтский 9 — Уникальная архитектура, подземный паркинг, квартиры с балконами.
- Новый проект во 2-м Иртышском проезде — Уникальная архитектура, просторные лобби.
- Новый проект в Москворечье-Сабурово — Масштабный проект с уникальной архитектурой в историческом районе Москвы.
Заметили фразу «уникальная архитектура» в каждом анонсе? Похоже все…, баста, ведь ПИК-панельки — уникальной архитектурой не назовут. Практически на 100% уверен, что будущие проекты будут выходить в сегменте «комфорт+».
В связи с этим возникает вопрос: что делать инвесторам в ПИК-коробочки? Знаете, я бы подумал о том, что бы переложиться в ПИК+. Если бы сам сейчас «сидел» в Кронштадском — то точно бы рассматривал этот вариант. Ведь ПИК+, при примерно одинаковых ценах — однозначно будет ликвидней, как при продаже, так и в аренде.
🔖 Мнение автора: Единственный неизменный закон заключается в том, что всё меняется. Вот и ПИК становится иным. И поэтому, думаю, настало время обращать внимание не только на локацию, цену и планировки, но и на архитектуру этого застройщика. Ну а «разборы» локаций этих проектов сделаю в ближайших постах.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Небольшое расследование: Давайте прочитаем анонсы новых проектов этого застройщика.
- Новый Кронштадтский 9 — Уникальная архитектура, подземный паркинг, квартиры с балконами.
- Новый проект во 2-м Иртышском проезде — Уникальная архитектура, просторные лобби.
- Новый проект в Москворечье-Сабурово — Масштабный проект с уникальной архитектурой в историческом районе Москвы.
Заметили фразу «уникальная архитектура» в каждом анонсе? Похоже все…, баста, ведь ПИК-панельки — уникальной архитектурой не назовут. Практически на 100% уверен, что будущие проекты будут выходить в сегменте «комфорт+».
В связи с этим возникает вопрос: что делать инвесторам в ПИК-коробочки? Знаете, я бы подумал о том, что бы переложиться в ПИК+. Если бы сам сейчас «сидел» в Кронштадском — то точно бы рассматривал этот вариант. Ведь ПИК+, при примерно одинаковых ценах — однозначно будет ликвидней, как при продаже, так и в аренде.
🔖 Мнение автора: Единственный неизменный закон заключается в том, что всё меняется. Вот и ПИК становится иным. И поэтому, думаю, настало время обращать внимание не только на локацию, цену и планировки, но и на архитектуру этого застройщика. Ну а «разборы» локаций этих проектов сделаю в ближайших постах.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍 ЖК «Руставели, 14», ПИК, адрес: Москва, ул. Руставели, 14 Ключи до: сдан - 06.2025 Метро «Бутырская» 7 мин пешком, МЦД «Останкино» 15 мин пешком.
Проект не новый и многие его знают. Но подписчики все же просили «разобрать» этот комплекс. Ну что же, начинаю.
Сначала тезисно опишу отзывы о проекте, с которыми вы сталкивались: «Пробки, промзона, печальный район». Отчасти я согласен. Но не торопитесь делать выводы только на основе впечатлений. И ниже я расскажу, почему.
Да, пока это промзона, но ее полностью застроят. В будущем, тут появится небольшой уютный райончик, причем недалеко от центра. Что и где построят — отмечу на карте внизу. Но этот пункт не самый важный, ведь застройкой промзон в Москве уже никого не удивить. Гораздо важнее планы города и расположение локации относительно этих планов. И эти моменты я опишу более подробно.
Первое. Проект находится на салатовой ветке метро и многим она не нравится. И знаете почему? А потому что у этой ветки в северной ее части нет пересадки на кольцевую линию. Но это пока. Не все знают, но уже началось строительство новой станции метро — «Суворовская», которая соединит салатовую ветку и кольцевую линию. А теперь «копнем» еще глубже.
В чем особенность станции «Суворовская»? В выходах из метро. Один из них будет располагаться прям на площади спорткомплекса «Олимпийский». Не забыли еще о таком? Ведь он уже давно на реконструкции. Если забыли — это будет огромный, масштабный, знаковый проект столицы: тут появится появится аквапарк, 15 бассейнов, торговый центр, вращающиеся панорамные рестораны, концертный зал, комплекс для 22 видов спорта и т.д. Впечатляет? Так вот, жители «Руставели, 14» смогут выйти из дома и через 8-10 минут оказаться в «Олимпийском». И даже ходить много не придется, т.к. новая станция метро будет оснащена траволаторами, как в аэропортах.
Продолжу. Давайте обратим внимание на планы города, а именно на будущее ТПУ «Петровско-Разумовская», оно недалеко, всего в 2-х остановках по прямой на метро. Тут будет остановка сверхскоростных поездов Москва-Питер, на которых из столицы до Санкт-Петербурга можно будет доехать за 2 часа. Еще один масштабный проект и опять недалеко.
Далее. Дорожное строительство: ул. А. Королева и ул. Фонвизина соединят — так что время в пути до Бот сада займет около 5 минут. Ну и новое шоссе объединит ТТК, Огородный проезд и СВХ: до «трешки» можно будет доехать за 7 минут, а до МКАД за 15 минут. В общем, пробок на районе в будущем точно не будет.
Если смотрите «для себя»: перспективы я описал выше, остается добавить,что рядом парки «Дубки», «Кончаловский», «Яблоневый», ну и можно дойти до отличного парка «Останкино». Теперь о минусах — школа и детсад в проекте, появятся не ранее 27 года. Ну и заводы «Карат» и «Бараночный» — увы, никуда не переносят. Правда, не думаю, что они тут навсегда, все-таки это околоцентр, здесь каждый кусочек земли — на вес золота.
Если смотрите «под аренду»: студию сдадите за 50-55 тыс руб. И вообще, с арендой тут все будет неплохо. Смотрите, помимо ТПУ и Олимпийского, в пешей доступности строятся бизнес-центры: STONE Дмитровская и Останкино бизнес-парк. Давайте прикинем: в Олимпийском — 8 тыс раб мест, в Стоун — 4 тыс, в Останкино — 8 тыс, плюс Дизай-завод, Хлебозавод (это не завод, это арт-объект), плюс локация будет востребована у тех кто живет на 2 города (Москва-Питер). В общем, «итого» даже считать не буду, итак становится понятно, что с арендой тут все будет хорошо.
Если смотрите «под инвест»: потенциал у локации есть, а у цен нет. Высокая стадия строительства, весь рост уже отыгран. Остается ждать либо скидок и акций, либо новую очередь. Ну и еще добавлю, что у проекта специфическая посадка корпусов и по-настоящему ликвидных лотов не очень много.
🔖 Мнение автора: площадка близко к центру, а у локации неплохой потенциал. Проект я бы рассматривал и «для себя» и «под аренду» и «под инвест».
.
А вы смотрели этот проект? Какие сложились впечатления? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#руставели_14
Проект не новый и многие его знают. Но подписчики все же просили «разобрать» этот комплекс. Ну что же, начинаю.
Сначала тезисно опишу отзывы о проекте, с которыми вы сталкивались: «Пробки, промзона, печальный район». Отчасти я согласен. Но не торопитесь делать выводы только на основе впечатлений. И ниже я расскажу, почему.
Да, пока это промзона, но ее полностью застроят. В будущем, тут появится небольшой уютный райончик, причем недалеко от центра. Что и где построят — отмечу на карте внизу. Но этот пункт не самый важный, ведь застройкой промзон в Москве уже никого не удивить. Гораздо важнее планы города и расположение локации относительно этих планов. И эти моменты я опишу более подробно.
Первое. Проект находится на салатовой ветке метро и многим она не нравится. И знаете почему? А потому что у этой ветки в северной ее части нет пересадки на кольцевую линию. Но это пока. Не все знают, но уже началось строительство новой станции метро — «Суворовская», которая соединит салатовую ветку и кольцевую линию. А теперь «копнем» еще глубже.
В чем особенность станции «Суворовская»? В выходах из метро. Один из них будет располагаться прям на площади спорткомплекса «Олимпийский». Не забыли еще о таком? Ведь он уже давно на реконструкции. Если забыли — это будет огромный, масштабный, знаковый проект столицы: тут появится появится аквапарк, 15 бассейнов, торговый центр, вращающиеся панорамные рестораны, концертный зал, комплекс для 22 видов спорта и т.д. Впечатляет? Так вот, жители «Руставели, 14» смогут выйти из дома и через 8-10 минут оказаться в «Олимпийском». И даже ходить много не придется, т.к. новая станция метро будет оснащена траволаторами, как в аэропортах.
Продолжу. Давайте обратим внимание на планы города, а именно на будущее ТПУ «Петровско-Разумовская», оно недалеко, всего в 2-х остановках по прямой на метро. Тут будет остановка сверхскоростных поездов Москва-Питер, на которых из столицы до Санкт-Петербурга можно будет доехать за 2 часа. Еще один масштабный проект и опять недалеко.
Далее. Дорожное строительство: ул. А. Королева и ул. Фонвизина соединят — так что время в пути до Бот сада займет около 5 минут. Ну и новое шоссе объединит ТТК, Огородный проезд и СВХ: до «трешки» можно будет доехать за 7 минут, а до МКАД за 15 минут. В общем, пробок на районе в будущем точно не будет.
Если смотрите «для себя»: перспективы я описал выше, остается добавить,что рядом парки «Дубки», «Кончаловский», «Яблоневый», ну и можно дойти до отличного парка «Останкино». Теперь о минусах — школа и детсад в проекте, появятся не ранее 27 года. Ну и заводы «Карат» и «Бараночный» — увы, никуда не переносят. Правда, не думаю, что они тут навсегда, все-таки это околоцентр, здесь каждый кусочек земли — на вес золота.
Если смотрите «под аренду»: студию сдадите за 50-55 тыс руб. И вообще, с арендой тут все будет неплохо. Смотрите, помимо ТПУ и Олимпийского, в пешей доступности строятся бизнес-центры: STONE Дмитровская и Останкино бизнес-парк. Давайте прикинем: в Олимпийском — 8 тыс раб мест, в Стоун — 4 тыс, в Останкино — 8 тыс, плюс Дизай-завод, Хлебозавод (это не завод, это арт-объект), плюс локация будет востребована у тех кто живет на 2 города (Москва-Питер). В общем, «итого» даже считать не буду, итак становится понятно, что с арендой тут все будет хорошо.
Если смотрите «под инвест»: потенциал у локации есть, а у цен нет. Высокая стадия строительства, весь рост уже отыгран. Остается ждать либо скидок и акций, либо новую очередь. Ну и еще добавлю, что у проекта специфическая посадка корпусов и по-настоящему ликвидных лотов не очень много.
🔖 Мнение автора: площадка близко к центру, а у локации неплохой потенциал. Проект я бы рассматривал и «для себя» и «под аренду» и «под инвест».
.
А вы смотрели этот проект? Какие сложились впечатления? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#руставели_14
📍Почему новостройки упорно отказываются дешеветь? Мы всего лишь увидели небольшую коррекцию в январе, а потом цены как будто застыли. Спрос упал, а цены нет. Удивительно, не так ли? Может, еще не вечер, точнее, не время, и стоит подождать?
Знаете, я тоже человек и тоже сомневаюсь, как и все. Но когда я увидел невменяемые цены последних стартов продаж, то стал себе задавать вопрос: а может, что-то не так, может, я не учитываю какую-то вводную? Как может студия с ключами через 4,5 года стоить 9 млн руб.? Да ей красная цена на старте продаж 6,5 млн руб.
И вспомнил я об инфляции, точнее, вспомнил, как мы ее любим обсуждать и считать, как изменились цены на яйца. Но если растут цены на всё, значит, и себестоимость стройки тоже растет, не так ли? В общем, выгрузил я официальные данные с «Дом РФ» и увидел такую картину: стоимость строительства за последний год увеличилась на 26%. Слушайте, ну это действительно очень до@фига. Мы все видели, как цены на новостройки за год выросли ≈ на 30%, но мы не считали, насколько увеличилась стоимость строительства.
Друзья, я не защищаю застройщиков, я просто считаю и пытаюсь разобраться: почему при падении спроса и фактической отмене ипотеки с господдержкой новые проекты «стартуют» по оверпрайсу? Или это уже не оверпрайс, а новая реальность? А если это новая реальность, то проект в высокой стадии строительства, выглядит предпочтительней нового, т.к. по старой цене — его, возможно, уже не построить. Как вы считаете?
🔖 Мнение автора: ждать или нет? Я лично склоняюсь к тому, что стоимость строительства и дальше будет расти. ЦБ же борется не с ветряными мельницами, а с инфляцией и прямо нам заявляет, что это надолго.
.
А что думаете вы? Подешевеют новостройки или нет? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Знаете, я тоже человек и тоже сомневаюсь, как и все. Но когда я увидел невменяемые цены последних стартов продаж, то стал себе задавать вопрос: а может, что-то не так, может, я не учитываю какую-то вводную? Как может студия с ключами через 4,5 года стоить 9 млн руб.? Да ей красная цена на старте продаж 6,5 млн руб.
И вспомнил я об инфляции, точнее, вспомнил, как мы ее любим обсуждать и считать, как изменились цены на яйца. Но если растут цены на всё, значит, и себестоимость стройки тоже растет, не так ли? В общем, выгрузил я официальные данные с «Дом РФ» и увидел такую картину: стоимость строительства за последний год увеличилась на 26%. Слушайте, ну это действительно очень до@фига. Мы все видели, как цены на новостройки за год выросли ≈ на 30%, но мы не считали, насколько увеличилась стоимость строительства.
Друзья, я не защищаю застройщиков, я просто считаю и пытаюсь разобраться: почему при падении спроса и фактической отмене ипотеки с господдержкой новые проекты «стартуют» по оверпрайсу? Или это уже не оверпрайс, а новая реальность? А если это новая реальность, то проект в высокой стадии строительства, выглядит предпочтительней нового, т.к. по старой цене — его, возможно, уже не построить. Как вы считаете?
🔖 Мнение автора: ждать или нет? Я лично склоняюсь к тому, что стоимость строительства и дальше будет расти. ЦБ же борется не с ветряными мельницами, а с инфляцией и прямо нам заявляет, что это надолго.
.
А что думаете вы? Подешевеют новостройки или нет? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
