​​📍 Со дня на день «стартанут» продажи в ЖК «Foreville» от застройщика «3S Group». Адрес: Москва, поселение Сосенское, квартал 123. Это проект бизнес-класса без отделки, выдача ключей до 1 квартала 2027 года. Метро «Корниловская» откроется в 2024 году и находится в 15 минутах пешком. Небольшое отступление по-поводу пешей доступности: Яндекс рисует 20+ минут, но на самом деле, до станции можно дойти минут за 15.

Стартовые цены от:

- студии (21 м2) - от 6,5 млн рублей
- 2-ЕВРО (33 м2) - от 9,5 млн рублей
- 3-ЕВРО (50 м2) - от 11,6 млн рублей

Честно говоря, я не планировал делать «разбор» этого проекта до официального старта продаж. Однако, в одном из предыдущих постов, подписчики попросили меня поделиться своим мнением о перспективах локации. Что ж, приступаю.

Друзья, площадка находится на территории Новой Москвы, всего в 2 км от МКАД, где скоро появится новая ветка метро Троицкой линии. И недалеко от проекта, в 2024 году, откроется станция метро "Корниловская". Чем же примечательна эта линия?

Во-первых, давайте обратим внимание на южную часть Обручевского района, где появится станция «Университет Дружбы Народов». Эта станция недалеко, всего в трех остановках по-прямой. Чем же она примечательна? А тем, что здесь расположены: РУДН, РНИМУ, Университет МВД, Институт русского языка им. А.С. Пушкина. В этом районе учатся около 30 тысяч студентов, которым нужно где-то жить, а нового жилья здесь не строили уже лет 10.

Возможно, подкованный подписчик меня поправит, ведь компания «Основа» возводит здесь ЖК «VERY». Но будет ли он по карману обычному студенту? В этом проекте аренда будет стартовать от 70-80 тысяч рублей за студию, и вряд ли меньше, так как район не дешевый, и нового жилья здесь нет. В общем, думаю, что основная масса студентов, арендуют жилье в других, более недорогих районах, в т.ч. и в Новой Москве.

Во-вторых, если кто-то не знает, в Новой Москве тоже реализуются масштабные проекты. Я имею в виду Административно-деловой центр «Коммунарка» с одноименной станцией метро, инфраструктура которого уже возводится городом. От ЖК «Foreville» до него всего две остановки на метро по прямой. Это гигантский проект, который должен стать центром деловой активности Новой Москвы.

К 2030 году здесь должно появиться более 164 тысяч новых рабочих мест. Информации об этом мега-проекте пока мало, но еще раз подчеркну — город уже возводит здесь инфраструктуру и тратит астрономические суммы, а общая сумма инвестиций составит полтриллиона рублей: Ссылка Впечатляет, не правда ли? Вот и меня тоже.

Если смотрите «под аренду»: С арендой тут все будет хорошо, студию сдадите тыс за 40, причем ликвидность будет неплохой. Целевую аудиторию я описал выше, ну и так же стоит добавить, что рядом расположен ТРЦ «Мега Теплый Стан» и строится новый бизнес-центр «Клевер Плаза».

Если смотрите «для себя»: Знаете, я бы рассмотрел. Если вам нужна эта локация, то удаленность от метро, а следовательно и удаленность от «Фуд Сити» — можно даже рассматривать как плюс, а не как минус. Ну и соц инфраструктурой проект не будет обделен: застройщик построит школу и детсад которые будут переданы городу.

Если смотрите «под инвест»: В этом случае, я бы обратил внимание на небольшие ЕВРО-3 т.к. на районе альтернатив можно сказать что и нет.

🔖 Мнение автора: Под аренду проект выглядит достаточно неплохо, а мелкие ЕВРО-3, считаю, что будут самыми ликвидными и в них прослеживается даже некоторый потенциал. Да, и еще, выкладываю планировки, они тут: 🔗ссылка
.
А что вы думаете о проекте? Верите в развитие Новой Москвы? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_Foreville

📍Знаете, я каждый день на протяжении многих лет ежедневно мониторю рынок недвижимости Москвы. Делаю отчеты, «подборы» лучших лотов, «срезы» локаций и т. д. Вот и сегодня за компом уже с 5 утра, чтобы побольше успеть.

В общем, делаю очередной отчет и хочу «подсветить» проблему вторичного рынка. Да, на вторичном рынке есть огромная проблема. Всё дело в том, что по-настоящему ликвидных предложений в продаже нет. Ну или почти нет. Я вот сейчас упакую отчет и вышлю подписчику, на него я потратил несколько дней, и знаете, что произошло за это время? А два лота из отчета уже под авансом. Вот такие дела. В продаже на свежей «вторичке» Москвы в пределах МКАД — 8 тыс. квартир, а «ликвида» нет, он в дефиците, его очень сложно купить. Ну или цена выше рынка.

Поэтому, если вы покупаете новостройку, обращайте внимание на квартирографию и ликвидность лота в конкретном проекте. Если купите по-настоящему ликвидный лот, а потом выставите его в продажу по рыночной цене, я буду вам очень благодарен, и я у вас его быстро забронирую (шутка). А на самом деле, на рынке свежей «вторички» Москвы — лютый дефицит ликвидных предложений. 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

​​📍Вы только посмотрите, что происходит… Я сейчас про количество свободных арендных квартир в Москве. Спойлер: трындец, похоже, ближе к лету будет жара. И я сейчас не о погоде…

Смотрите, диаграмма ниже, я собираю данные регулярно: в марте прошлого года в аренду сдавалось 32,6 тыс квартир, а сейчас 12,6 и предложение не растет. Помните, были же гипотезы, что квартиры купленные на волне ажиотажа в 2023 выйдут на рынок аренды и его обрушат? Так вот, этого не произошло.

Теперь, внимание, вопрос: а что будет к началу этого лета? Именно в мае-июне прошлого года мы все видели рост арендных ставок из-за дефицита на рынке. Да, да, сезон в прошлом году начался именно в мае-июне, а не в августе, как обычно. Причем, год назад, я об этом писал заранее, но мне тогда мало кто верил.

В общем, давайте представим: предположим, кол-во свободных арендных квартир в Москве продолжит «бултыхаться» в диапазоне 12-13 тыс квартир, а к сезону, как обычно, уменьшится еще процентов на 20. Мда, ну и дела… Прошлым летом мы все наблюдали дефицит, а что будет этим? Пока все идет к тому, что будет «лютый дефицит». Такого, честно говоря, я еще не видел…

🔖 Хммм… Что же будет со ставками арендны в этом сезоне, как вы считаете? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

​​📍ЖК «Primavera», застройщик «Стадион Спартак». Адрес: Москва, Волоколамское шоссе, 71/12-13, премиум-класс, без отделки. Метро «Спартак» 10 минут пешком. Ключи до: 12.2024 - 12.2025

Решил «разобрать» проект по двум причинам. Первая: у локации есть перспективы, о которых я напишу ниже, а вторая: скрытые скидки до 15%. Да, да, так и есть — именно скрытые, т.к. на сайте их нет, а на самом деле они есть.

Возможно, этот пост также будет полезен и тем, кто ждет старт продаж 4-ой очереди ЖК «ALIA», где обещают демократичные цены. Итак, начинаю:

Да, да, знаю, знаю, какие отзывы об этом районе: «пробки на Волоколамке», «инфраструктуры нет» и т.д. В интернете, как обычно: или негатив или реклама без конкретики.

Знаете, я считаю, что раньше эту локацию ругали вполне заслуженно. Но время течет и многое меняется. Раз — и в прошлом году открылась школа № 727. Два — в этом году появится новая школа с тех уклоном в ЖК «ALIA». Три — еще две школы откроются в 25-26 годах в ЖК «Holland парк». Ну и с дет садами примерно такая же ситуация. Вот такие дела, а еще года полтора-два назад тут ничего не было. Продолжу:

Пробка в час пик — беда Волоколамки, а въезд и выезд на полуостров только через Волоколамское шоссе. Но давайте заглянем в планы города Москвы. И что мы там видим? А видим мы новый мост, соединяющий полуостров и Строгинское шоссе, проектирование которого начнется в 25 году. Строительство мостов — приоритетная городская программа на ближайшие годы, а полуострову он просто необходим. Вот поэтому выше я и написал, что у локации есть перспективы.

Почему-то мало кто пишет о речных трамваях. А Москва вообще-то развивает и речной транспорт, а не только наземный. Так вот, на полуострове появится причал «Спартак» и речные трамвайчики. Ну а будущая схема движения тут: ссылка.

Если смотрите «для себя»: Есть четыре основных плюса: отличная экология, отличная спортивная инфраструктура, замечательные соседи (однородное социальное окружение) и набережная с небольшим парком. Вообще, считаю, что проект семейный, а если вы приезжаете домой только спать — то лучше рассмотреть что-то ближе к центру. Мамам тут не придется работать таксистом, все рядом и в пешей: новая школа и детсад, «Чкалов Арена» с различными секциями для детей, футбольная школа «Спартак», крытый теннисный центр, новая набережная. Из минусов: полностью комфортной для жизни локация станет лет через 5-7.

Если смотрите «под аренду»: на выходных увидел людей в «Ростех-Сити». Ого, не прошло и два года. Кто не знает — это крупнейший в России бизнес-парк, причем в пешей доступности. Совершенно непонятно почему, но новые красивые здания, несколько лет были закрыты на замок и пустовали, т.е. были безлюдны. Мда, с открытием этого офисного кластера спрос на аренду тут, несомненно, увеличится. Но рассматривать ЖК «Primavera» под аренду все же не стоит. ТОП-ы скорее купят, а офисные сотрудники будут снимать квартиры в ЖК «Holland Парк» или в ЖК «ALIA», они попроще и подешевле.

🔖 Мнение автора: проект мне нравится, локация тоже. Для семейной жизни — рассмотреть вполне стоит. Цена, конечно, кусается. Но давайте порассуждаем: предположим, у вас неограниченный бюджет на покупку новостройки. А ваша цель — покупка для себя, для семейной жизни. В каком ЖК вы бы тогда купили квартиру? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_примавера

​​📍Готовлю очередной «разбор» будущего старта продаж в ЖК «Olivia», который на Огородном проезде, 20 от застройщика «Брусника». Внимательно изучаю градостроительные планы и натыкаюсь на один интересный документ.

А именно — на решение об изменении границ санитарно-защитной зоны, с подробным перечнем вредных выбросов от действующих предприятий, которые рядом с ЖК. Хммм... Чего тут только нет: и серная кислота и серы диоксид… (см скрин ниже). Мдаа, на первый взгляд — какая-то жесть… 🤷

В общем, готовлю «разбор». Опубликую в одном из ближайших постов.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#краткие_заметки

​​📍Знаете что произошло на прошлой неделе? На рынке недвижимости Москвы новый рекорд. Cпойлер: квартиры опять подорожали. По данным «СБЕР-а», средняя стоимость квадратного метра в столице — установила исторический максимум: ссылка. И это не «хотелки» продавцов, а средние цены в реальных сделках, которые и публикует «СБЕР».

Парадокс? Ведь уже много лет эксперты упорно твердят о том, что недвижимость перегрета и цены скоро упадут. Ну и самые отчаянные, предрекают падеж до уровней 2019 года, после отмены льготной ипотеки, которая действует до 1 июля 2024.

Друзья, мое мнение абсолютно противоположное. Я не считаю, что сейчас рынок перегрет. Да, есть переоцененные проекты и их много, но не весь рынок целиком. Даже больше скажу: не считаю, что «льготка» разгоняет цены. Она скорее катализатор не роста цен, а объемов строительства. В общем, сейчас объясню, почему так думаю:

Первое. Эксперты, про которых я написал выше, считают, что справедливые цены на рынке недвижимости Москвы были в 2017-2019 годах. А потом их разогнала «проклятая» льготная ипотека, ведь если бы не она — цены остались бы прежними.

Хорошо, допустим, что в 2019 году цены на рынке были справедливыми ≈ 170 тыс руб/м2. А какими тогда были зарплаты? Так вот, средняя ЗП была около 85 тыс руб. Ну или на два оклада можно было купить 1м2 в столице. Подчеркну, что льготной ипотеки не было.

Второе. Что имеем сейчас? 280 тыс руб/м2 и ЗП 140 тыс руб. Хммм, это же получается, что и сейчас на 2 оклада можно купить тот же 1м2!? Да, это так. Уже интересней, ведь раньше без «льготки», с похожими параметрами, недвижимость продавалась и цены не падали.

Третье. Давайте посмотрим еще раз на диаграмму ниже. При каких вводных снижались цены в 2022 году? Напишу: 276 тыс руб/м2 и ЗП 115 тыс руб. Здесь невооруженным взглядом видно: дорого и рынку нужна коррекция. Да, «льготка» — есть, но цены на рынке все равно падают.

Теперь четыре вопроса:

Первый. Вы действительно считаете, что льготная ипотека «разгоняет» цены в Москве, а не монетарная политика государства?

Второй. Если сейчас отменить все льготные ипо-программы, что будет с ценами? Они упадут? Или родится новый мем: «Доступность жилья – проблема твоя». Как считаете?

Третий. А что произойдет с ценами на недвижимость, если из-за бюджетного импульса, о котором я писал тут, зарплаты еще вырастут?

Четвертый. Похоже, что и деревья растут до небес, если экономику накачивать бюджетными импульсами и вертолетными деньгами?

🔖 Мнение автора: Попробуйте сами ответить на 4 вопроса выше. Ну а я считаю, что что льготная ипотека — это прекрасный инструмент, при правильном и вдумчивом выборе объекта. И рынок не такой, как кажется на первый взгляд.
.
А что думаете вы? Автор канала сбрендил, как и пару лет назад, когда написал, что ипо 0,1% — это отличный инструмент и стоит покупать? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

​​📍В августе прошлого года писал: «Вчера ездил в автосалон. Смотрел китайские автомобили…. Возьму ли я кредит под 18% в связи с повышением ключевой ставки? Ага, ну уж точно нет.»

Это была первая стадия, стадия «отрицания». И вот, на прошлых выходных повторно посетил автосалон со стадией «принятие». Домой уехал на новом автомобиле.

Поэтому, понимаю подписчиков, которые пишут гневные комментарии. Возможно, они сейчас тоже находятся в стадии «отрицания».
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

​​📍Неожиданный инсайд сегодня просочился от ЦБ, т.к. на офиц сайте регулятора, пока нет данных за февраль. Если тезисно:

«Он продолжает расти даже в рыночном сегменте…» — тут ЦБ имеет в виду, что выдача ипотеки по рыночным ставкам не падает, как ожидали эксперты, а растет 🤔

«А льготные продолжают расти темпами даже выше, чем в прошлом году» — ну тут и без перевода все понятно. При наблюдаемой инфляции 15-17% и высоких ставках по депозитам, почему бы не купить в льготку под 6-8% годовых. Вот и ажиотаж.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

​​📍ЖК «Москворечье» — похоже, именно так и будет называться новый проект ПИК-а у БКЛ «Варшавская». Но это не так уж и важно, важнее то, что старт продаж должен произойти буквально на днях, поэтому решил написать краткий «разбор» локации.

Первая очередь — 4 корпуса от 12 до 37 этажей. На 99% уверен, что это будет «ПИК+», а не типовые пик-коробочки, т.к. в анонсе на сайте застройщика упоминается «уникальная архитектура». А судя по посадке корпусов, думаю, что мы увидим какой-то аналог ЖК «Плеханова, 11». Технические планировки и поэтажные планы вы можете посмотреть тут: ссылка

Знаете, считаю, что на старте тут ПИК предложит неплохие цены, иначе вообще не вижу никакого смысла бронировать первую очередь. И сейчас я объясню свою точку зрения:

Думаю, что вы уже догадались, что это промзона, которую полностью снесут и застроят. Осваивать эту «промку» будут лет 7-10, а что и где построят — отмечу на карте внизу. Ну и что такого, скажете вы. Ведь со временем тут появится новый современный район, в чем проблема?

А проблема в том, что первая очередь имеет самое неудачное расположение — она максимально удалена от метро (пешком 20 минут); она ближе всего к тепловым станциям «Коломенское» с устрашающими трубами и рядом с мусоросортировкой, где переодически нелегально сжигают отходы. Ну и хорда недалеко. Вот такие дела… Да, с мусорным предприятием, город, думаю, разберется, ведь жители «LIFE Варшавское» уже звонят во все колокола. А вот удаленность до метро — и в будущем будет проблемой, как в аренде, так и при продаже. И знаете почему? А потому что проект масштабный и состоит из нескольких площадок. Так вот, следующая очередь гораздо лучше, она «стартанет» на соседнем участке и рядом с метро.

🔖 Друзья, в общем, некоторые «нюансы» я подсветил, т.к., думаю, что их необходимо знать, а более подробный «разбор» сделаю после старта проекта.
.
А что думаете вы о вышеперечисленных «нюансах» и о локации? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#пик_москворечье

​​📍 Помните, что предрекали нам эксперты в прошлом году из-за повышения ключевой ставки? «Спрос на вторичное жилье обвалится», «снижение спроса потянет цены вниз», «вторичную недвижимость ждет крах» и т.д.

Ну и что вы думаете, эксперты были правы? А вот и нет. Росреестр сегодня опубликовал данные по продажам «вторички» в Москве за февраль. И что мы видим? А видим мы, что продажи на вторичном рынке не обвалились и… примерно равны январю-февралю прошлого года. Напомню, что ключевая ставка в начале 2023 была 7,5 процентов (ипотека 9), а сейчас 16 (ипотека 17).

Вот такие дела, продажи нормальные, рынок не упал, а средняя цена м2, в сделках на «вторичке», не падает, а растет. Почему так происходит? Я этот «феномен» подробно описывал в прошлом году тут: ссылка
.
А вы ждете обвала рынка «вторички» из-за дорогой ипотеки? 👀 Я нет, т.к. полностью солидарен с комментарием Дмитрия:

«Сама по себе высокая ставка не душит спрос на кредиты. Он душится в том случае, если ставка высокая, а инфляционные ожидания низкие или умеренные. Если же люди ожидают инфляцию 15-20% и кредит им предлагают под те же 15-20%, то для них это примерно то же самое, что кредит под 5% при инфляционных ожиданиях в 5%.»
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

​​📍Друзья, в предыдущем посте я написал, что на самом деле происходит на «вторичке» Москвы. Понимаю, что такая правда не всем нравится…. Но это правда, а факты вещь упрямая. И какими бы не были наши желания, они не могут изменить ни самих фактов, ни данных по продажам Росреестра.

В общем, теперь давайте разберемся, что происходит с ценами на новостройки Москвы. Многие уверены, что они снижаются, ведь об этом говорят эксперты, кивая в сторону ЖК «Shagal», где недавно была хорошая просадка. То ли еще будет!

Друзья, это поверхностный анализ. Сейчас открою вам небольшой инсайд — в Шагал-е грядет удешевление проекта. Следующие очереди будут комфорт-класса, из-за этого и скидки. Т.е. это частный случай.

А что происходит с ценами новостройки в целом? Увы, ликвидные проекты опять стали дорожать. Не верите? Прикрепляю скрин канала «Подешевело МСК»

🔖 Вот такие дела. Я бы не сказал, что рынок новостроек Москвы стагнирует. Более того — цены в ликвидных проектах опять стали расти 🤷

.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

​​ЖК «TATE», застройщик «Кортрос». Адрес: Москва, ул. Веткина 2с1-с12, бизнес-класс, отделка вайтбокс. МЦД-метро-БКЛ «Марьина Роща» 5-15 мин пешком. Ключи до: 12.2027

Текущие цены от:

Студии (30 м2) —13 млн руб
2-ЕВРО (40 м2) — 18 млн руб
3-ЕВРО (59 м2) — 22 млн руб
4-ЕВРО (79 м2) — 27 млн руб

Проект новый, поэтому, кратко о нем расскажу: Две башни плюс низкоэтажный корпус с офисами, рестораном, фитнесом, бассейном и, возможно, апартаментами. На рендерах, чем-то напоминает соседний ЖК «MOD». Сейчас в продаже корп «A»: 49 этажей, 6 лифтов, 13 квартир на этаже, потолки 3,1 м. Немного «муравейно», но терпимо. Ну и как любой комплекс — имеет свою плюсы и минусы и об этом ниже:

Давайте будем честны. Транспортная доступность у проекта отличная— рядом 4 станции метрополитена. Но в комфортной пешей — только МЦД. Зато, сразу две ветки. А вот до подземки и БКЛ идти уже придется около 10-15 минут и путь будет не самый комфортный: либо через Шереметьевский путепровод, либо через надземный переход ТПУ «Марьина Роща».

Впрочем, возможно, я придираюсь. Не каждый ЖК может похвастаться такой транспортной доступностью, ведь уехать можно хоть куда: 6 минут до центра, 6-15 минут до офисных кластеров на Савеловской и Белорусской, 25 минут до Сити, 5 минут до Рижской. И все это без пересадок. За это жирный плюс.

У проекта так же есть жирный минус, о котором, возможно, не все знают, ведь он появится в будущем. Думаете я про ж/д пути с 2-х сторон? Нет, я не этот «нюанс» имел в виду. Я имел в виду новое дорожное строительство. Все дело в том, что город от ТТК до Северо-Восточной хорды построит новую скоростную магистраль, которая будет находиться всего в 100 метрах от ЖК «TATE». Но, это пол беды, основная беда в том, что съезды и выезды на эту новую транспортную артерию, будут пролегать по всему периметру комплекса. В общем, новую транспортную развязку нарисую на карте внизу. Это, конечно, существенный «нюанс» и знать об этом стоит.

Если смотрите «для себя»: Основные плюсы и минусы я описал выше. Стоит добавить, что прямого прохода к ТЦ «Капитолий» скорее всего не будет, ибо предполагается установка всего одного светофора между ЖК и МЦД (отмечу на карте). Если вас не пугает новая транспортная развязка и ж/д с двух сторон — то проект вам может и подойдет. А автомобилистам будет даже удобно, ведь это околоцентр. Если сомневаетесь, то в радиусе нескольких километров есть из чего выбирать: тут и ЖК «MOD», и «Upside towers», и «Достижение», и «ILOVE», и «Руставели,14», плюс скоро «стартанет» Брусника на Огородном, а на месте Рижского грузового двора будет масштабная стройка от застройщика «РГ Девелопмент».

Если смотрите «под аренду»: а вот аренда тут будет востребована. Студию сдадите за 70-75 тыс руб, а ЕВРО-2 за 110-120 тыс руб. Напомню, что помимо хорошей транспортной доступности, рядом, на месте Рижского вокзала появится мега-ТПУ со сверхскоростными поездами Москва-Питер. Так что с арендой все будет хорошо: турпоток плюс армия белых воротничков, которые живут на два города, будут поддерживать стабильно высокий спрос как на посуточную, так и на долгосрочную аренду. Но! Опять есть нюанс. Смотрите — ключи в конце 2027 года, плюсуем время на ремонт. В итоге, квартиру получим через 4-4,5 года. С учетом того, что каждый месяц ожидания будет обходиться минимум в 70-75 тыс руб — это стоимость аренды студии, возникает вопрос: зачем сейчас тут покупать? Не правильней ли будет рассмотреть другие проекты с потенциалом и в более высокой стадии готовности? Я бы сделал именно так.

Если смотрите «под инвест»: Думаю, что вы уже сами поняли, есть тут «инвест» или нет. Спойлер: по таким ценам — увы, нет, если учесть «нюансы» и сроки получения ключей — дорого.

🔖 Мнение автора: симпатичный проект в суровом окружении. Ликвидными будут только высокие этажи. «Под аренду», я бы рассмотрел, но не сейчас, а ближе к сдаче.

А что вы думаете о проекте? Купили бы тут квартиру с учетом всех плюсов и минусов? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_тате

Сегодня в ТЦ "Крокус-Сити" произошла ужасная трагедия. Соболезную близким погибших. Дал распоряжение оказать всю необходимую помощь всем, кто пострадал во время случившегося.

​​📍 Квартал «МОНС», застройщик «Брусника», адрес: Москва, Огородный проезд, 20. Ключи до 03.2028. Старт продаж ожидается на днях. Что удалось узнать по ценам:

Студии (27 м2) от 13,4 млн руб
ЕВРО-2 (40 м2) от 16,5 млн руб
ЕВРО-3 (66 м2) от 25 млн руб

Слушайте, ну это просто удивительно. Такое ощущение, что застройщики соревнуются: кто «стартанет» дороже. Локация в целом неплохая, есть даже перспективы и точки роста, проект на рендерах симпатичный, но цены… Они перечеркивают все плюсы. И вообще, сложно представить портрет покупателя, который готов ждать квартиру 4 года по цене выше рынка.

Бегло посмотрел, какие студии сейчас продаются на «вторичке» в этом бюджете. Без проблем купите в ЖК «Авиатика» — проект в целом тоже интересный, а так же в ЖК «Level Причальный», в ЖК «Freedom», в «Талисман на Рокоссовского», в ЖК «Преображение», в ЖК «Символ», в ЖК «ALIA» и т.д. Да выбор просто просто огромный. Увы, вот такой «инвест» на последних стартах продаж, точнее «антиинвест».

Из своей практики, мы с подписчиками, последнее время, практически всегда покупали либо на «просадках», либо отличные ликвидные лоты в высокой стадии готовности. Примеры: Симфони-34 (ЕВРО-2) за 16-16,4 млн руб, ALIA (ЕВРО-3) за 18-20 млн руб, Примаверу (ЕВРО-3) по 400 тыс руб/м2, SOUL (ЕВРО-2 и ЕВРО-3) — в ипотеку 0,1% на 30 лет без удорожания и т.д.

🔖 К чему это я написал. Последнее время, к сожалению, не вижу хороших цен на стартах продаж. Ну, может, только у ПИК-а и то не всегда. Вот такой сейчас рынок — проекты в высокой стадии готовности зачастую интересней котлованов.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

​​📍ЖК «Аквилон Beside 2.0», застройщик «Аквилон». Адрес: Москва, Рязанский проспект, 2/27. Предчистовая отделка, бизнес-класс, выдача ключей до 12.2027. 4 станции метро «Нижегородская» в 10-ти минутах пешком.

Текущее цены от:

Студии (23 м2) — 8,5 млн руб
ЕВРО-2 (38 м2) — 13,1 млн руб
ЕВРО-3 (59 м2) — 17,3 млн руб

Начну с того, что сайт проекта — самый невзрачный из всех, что я видел. На нем сложно что-то понять: как расположены корпуса, какая придомовая территория, куда выходят окна и т.д. — все туманно, расплывчато и неинформативно. Запутаться очень легко, поэтому, стоит «разобрать» этот проект. Итак, приступаю:

Думаю, эта локация подойдет тем, кому важна близость к центру, кому важна транспортная доступность и ритм большого города. А вот тем, кто ценит уют и комфорт — она совершенно не подходит. Судите сами:

С одной стороны: Отличная транспортная доступность, в 10 минутах пешком — ТПУ «Нижегородская» и 4 ветки метро: МЦК, БКЛ, МЦД-4 + подземка. Ну или 6 автобусов на выбор, если предстоит поездка в центр.

С другой стороны: Промзона «Грайвороново», где возводится ЖК — не самое лучшее место для прогулок: парков нет, скверов почти нет. Да, да, это так, хотя на сайте проекта почему-то написано, что в пешей доступности 8 парков и скверов. В общем, если жить на работе, а дома только спать — то может и ОК, но лично мне не подходит. С социальной инфраструктурой тоже все не очень хорошо. Если кратко: магазины есть, метро есть, а поликлиник/школ/детсадов в пешей доступности — пока нет. Впрочем, школа в будущем появится. Вот такая неоднозначная локация, о чем я и написал выше.

Теперь о проекте. Давайте будем честны. Ну какой это бизнес-класс? Максимум комфорт+. Причем со странной архитектурой — огромная длинная стена из девяти секций вдоль Рязанского проспекта. Хорошо хоть с переменной этажностью, но увы, практически без придомовой территории. И вообще, последний пункт достаточно сильно напрягает, ведь с одной стороны ЖК — Рязанский проспект, а с другой стороны построят школу и футбольное поле. И получается, что выбор видовых характеристик не богат: либо окна на шоссе, либо на школу с футболистами. В общем, для наглядности, на карте ниже — все отмечу.

Если смотрите «под аренду»: Знаете, возможно, я бы даже похвалил проект, с учетом всех «нюансов», о которых написал выше. Но не по этим ценам. Ведь студии с более-менее видовыми характеристиками стоят около 8,9 млн руб плюс нужно делать чистовую отделку. А это еще где-то миллион. Итого выходит 9,9 млн руб, а ключи через 3-3,5 года. Что имеем в сухом остатке? А имеем вот что: потенциала прироста стоимости нет, а аренда будет 45-50 тыс руб. Теперь вопрос: зачем ждать 3-3,5 года? Правильно — смысла нет, и без фин модели понятно, что лучше смотреть другие, более перспективные проекты.

Если смотрите «для себя»: Если честно, то с планировками полная беда. Но встречаются и неплохие, причем по 270-280 тыс руб/м2. Правда с «нюансами» в видовых характеристиках, а именно с окнами на «Рязанку».

🔖 Мнение автора: противоречивый проект, точнее даже не проект, а расположение участка и пятна застройки. «Для себя» бы не купил, хоть локация и близко к центру, но это субъективно. Про «инвест» не написал, и знаете почему? А потому что мне порядком надоела фраза: «инвест тут возможен, но в долгую». Какая-то абстракция без конкретики, пруфов и доказательств. А если по-существу: с ликвидными лотами в проекте — беда, а район хоть и перспективен, но пока не богат. И именно поэтому, в краткосрочной перспективе, потенциала я не вижу.
.
Интересно, а какое у вас мнение о проекте? Купили бы тут себе квартиру? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#аквилон_beside