📍Наступил декабрь, поэтому публикую традиционный пост о рынке аренды Москвы и Московской области.
По всем законам рынка, конец осени и начало зимы — это затишье и количество свободных арендных квартир должно увеличиться. Но знаете что? Этого не происходит. В этот раз каноны разрушены, а на рынке аномалия.
Почему я написал про аномалию? А потому, что ранее постоянно читал прогнозы аналитиков, что к ноябрю-декабрю рынок развернется, кол-во свободных арендных квартир увеличится, а рентные ставки упадут.
Посмотрите на диаграмму внизу. Прогнозы-то не сработали. На рынке все так же дефицит, предложение находится на исторически минимальных уровнях, а ставки аренды не упали.
🔖 Знаете, я вот что скажу. И опять это мнение будет альтернативным, возможно именно поэтому вы и читаете мой канал. Если к весне кол-во предложений в Москве будет находиться в коридоре 11-13 тыс квартир, то… — арендные ставки, скорее всего, еще раз вырастут. Ибо к очередному сезону рынок уже будет дефицитным.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
По всем законам рынка, конец осени и начало зимы — это затишье и количество свободных арендных квартир должно увеличиться. Но знаете что? Этого не происходит. В этот раз каноны разрушены, а на рынке аномалия.
Почему я написал про аномалию? А потому, что ранее постоянно читал прогнозы аналитиков, что к ноябрю-декабрю рынок развернется, кол-во свободных арендных квартир увеличится, а рентные ставки упадут.
Посмотрите на диаграмму внизу. Прогнозы-то не сработали. На рынке все так же дефицит, предложение находится на исторически минимальных уровнях, а ставки аренды не упали.
🔖 Знаете, я вот что скажу. И опять это мнение будет альтернативным, возможно именно поэтому вы и читаете мой канал. Если к весне кол-во предложений в Москве будет находиться в коридоре 11-13 тыс квартир, то… — арендные ставки, скорее всего, еще раз вырастут. Ибо к очередному сезону рынок уже будет дефицитным.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Читали новость? Минфин, подготовил и внес в правительство проект: сократить тело кредита по программе «Льготная ипотека» — до 6 млн, повысить минимальный первоначальный взнос до 30% и ввести лимит — одна льготная ипотека в одни руки.
«Молодцы», что тут сказать. До Нового Года осталось 25 дней. Ох, что сейчас будет...😔
.
Статья на Интерфакс: 🔗 ссылка
.
UPD: Честно говоря, я думаю, что лимит точно могут «cрезать», ибо он удивительным образом коррелирует с величиной среднего ипо-кредита на «вторичке». Т.е. эта та сумма, которая необходима для улучшения жилищных условий.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#срочная_новость
«Молодцы», что тут сказать. До Нового Года осталось 25 дней. Ох, что сейчас будет...
.
Статья на Интерфакс: 🔗 ссылка
.
UPD: Честно говоря, я думаю, что лимит точно могут «cрезать», ибо он удивительным образом коррелирует с величиной среднего ипо-кредита на «вторичке». Т.е. эта та сумма, которая необходима для улучшения жилищных условий.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#срочная_новость
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
📍 ЖК «N'ICE LOFT», застройщик Coldy, адрес: Москва, Автомобильный проезд, 4. Бизнес-класс, апартаменты с отделкой и без отделки. МЦД «Калитники» 8 мин пешком. Ключи до 9.2024
В одном из предыдущих постов я делал «разбор» самых дешевых апартов Москвы в пределах МКАД и писал о том, почему не стоит их бояться. Ну что же, продолжу традицию делиться интересными наблюдениями на этом рынке и сделаю «разбор» ЖК N'ICE LOFT, ведь это самые бюджетные апартаменты в пределах ТТК.
Текущие цены от:
- Студии (17 м2) — 5,9 млн руб
- ЕВРО-2 (36 м2) — 11,5 млн руб
- ЕВРО-3 (76 м2) —22,8 млн руб
Проект расположен очень близко к центру, практически у границы Таганского района, который входит в ЦАО. Ключи уже скоро и это не редевелопмент, а «правильный» апарт-комплекс, который возводился через этап котлована и с разрешением на строительство. С одной стороны может показаться, что цена студий достаточно интересна, ведь сам проект богат и имеет в своем составе физкультурный центр и ледовую арену. Но не торопитесь делать выводы, ниже я процитирую краткий и емкий по содержанию отзыв о локации:
«Симпатичная архитектура комплекса, много стекла и натурального камня, настоящая классика модернизма. Локация по-настоящему внушает ужас. Мало того, что от метро Волгоградский проспект комплекс отрезан нескончаемой "промкой", через которую невозможен сквозной проход, и железной дорогой, насчитывающей от 4 до 17 линий, идущих параллельно, так комплекс прямо граничит со строящимся мусорным кластером. Чуть не забыла, изюминка проекта - кладбище через дорогу.»
Вот такие дела, можно ставить на проекте крест? Я считаю, что нет. Рассматривать проект стоит, в будущем он даже составит конкуренцию ЖК «HighWay» от Гранель и сейчас объясню почему:
Первое и пожалуй самое важное: В будущем, дойти до метро «Волгоградский проспект» можно будет минут за 12, а сам путь будет вполне комфортным, ведь Скотопрогонную улицу продлят. Ссылка Ну и комплекс получит неплохую транспортную доступность: 6 минут на метро и вы уже на «Таганской», 9 минут и вы уже на станции «Китай-город» и можете дойти до Красной площади или погулять в парке «Зарядье».
Второе: Практически вся промзона — идет под снос, ибо она попала в программу комплексного развития территорий. Ссылка Жилья в рамках КРТ — не предусмотрено, построят новый офисно-общественный кластер. Ну и сотрудники этого кластера и будут целевой аудиторией этого проекта.
Третье: Бойня — это несостоявшийся мусорный полигон, он построен в 2019 году, но так и не заработал. Впрочем, планов сноса строений на этом участке нет.
Вот такие дела, поэтому выше я и написал, что студии в этом проекте в будущем составят конкуренцию ЖК «HighWay» от Гранель, ведь N'ICE LOFT расположен всего в 800-та метрах.
Если вы смотрите «под аренду»: первое время, без пешей доступности до подземки, аренда тут вряд-ли будет дорогой. Но локацию ждет бурное развитие, да и рядом COLDY построит свой 100 метровый офисник — N’ICE TOWER, так что я не удивлюсь, если студию в этом проекте вы сдадите тыс за 60-65 руб.
Если вы смотрите «под инвест»: вдолгую, думаю, что он будет. Примерная стратегия такая — купить ликвидный лот, пока сдавать в аренду, а когда локация преобразится — продать. Ну и если честно, этот проект я еще не просчитывал — не успеваю. Сейчас 99% рабочего времени занят тем, что рассчитываю стратегии с ипо-плечами и с льготной ипотекой — они показывают неплохую доходность, а где-то даже очень неплохую. В общем, как будет время — обязательно «погружусь» и напишу отдельный пост.
Если вы смотрите «для себя»: Знаете, я бы не купил. В промке, без инфраструктуры, хоть и близко к центру — жить не хочется от слова «совсем». Впрочем, это субъективное мнение семейного человека.
🔖 Мнение автора: Крест на проекте ставить не стоит, локацию ждет бурное развитие, проект богат, а ключи уже скоро.
.
А что вы думаете о локации? «Выстрелит» она со временем или нет? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#найс_лофт
В одном из предыдущих постов я делал «разбор» самых дешевых апартов Москвы в пределах МКАД и писал о том, почему не стоит их бояться. Ну что же, продолжу традицию делиться интересными наблюдениями на этом рынке и сделаю «разбор» ЖК N'ICE LOFT, ведь это самые бюджетные апартаменты в пределах ТТК.
Текущие цены от:
- Студии (17 м2) — 5,9 млн руб
- ЕВРО-2 (36 м2) — 11,5 млн руб
- ЕВРО-3 (76 м2) —22,8 млн руб
Проект расположен очень близко к центру, практически у границы Таганского района, который входит в ЦАО. Ключи уже скоро и это не редевелопмент, а «правильный» апарт-комплекс, который возводился через этап котлована и с разрешением на строительство. С одной стороны может показаться, что цена студий достаточно интересна, ведь сам проект богат и имеет в своем составе физкультурный центр и ледовую арену. Но не торопитесь делать выводы, ниже я процитирую краткий и емкий по содержанию отзыв о локации:
«Симпатичная архитектура комплекса, много стекла и натурального камня, настоящая классика модернизма. Локация по-настоящему внушает ужас. Мало того, что от метро Волгоградский проспект комплекс отрезан нескончаемой "промкой", через которую невозможен сквозной проход, и железной дорогой, насчитывающей от 4 до 17 линий, идущих параллельно, так комплекс прямо граничит со строящимся мусорным кластером. Чуть не забыла, изюминка проекта - кладбище через дорогу.»
Вот такие дела, можно ставить на проекте крест? Я считаю, что нет. Рассматривать проект стоит, в будущем он даже составит конкуренцию ЖК «HighWay» от Гранель и сейчас объясню почему:
Первое и пожалуй самое важное: В будущем, дойти до метро «Волгоградский проспект» можно будет минут за 12, а сам путь будет вполне комфортным, ведь Скотопрогонную улицу продлят. Ссылка Ну и комплекс получит неплохую транспортную доступность: 6 минут на метро и вы уже на «Таганской», 9 минут и вы уже на станции «Китай-город» и можете дойти до Красной площади или погулять в парке «Зарядье».
Второе: Практически вся промзона — идет под снос, ибо она попала в программу комплексного развития территорий. Ссылка Жилья в рамках КРТ — не предусмотрено, построят новый офисно-общественный кластер. Ну и сотрудники этого кластера и будут целевой аудиторией этого проекта.
Третье: Бойня — это несостоявшийся мусорный полигон, он построен в 2019 году, но так и не заработал. Впрочем, планов сноса строений на этом участке нет.
Вот такие дела, поэтому выше я и написал, что студии в этом проекте в будущем составят конкуренцию ЖК «HighWay» от Гранель, ведь N'ICE LOFT расположен всего в 800-та метрах.
Если вы смотрите «под аренду»: первое время, без пешей доступности до подземки, аренда тут вряд-ли будет дорогой. Но локацию ждет бурное развитие, да и рядом COLDY построит свой 100 метровый офисник — N’ICE TOWER, так что я не удивлюсь, если студию в этом проекте вы сдадите тыс за 60-65 руб.
Если вы смотрите «под инвест»: вдолгую, думаю, что он будет. Примерная стратегия такая — купить ликвидный лот, пока сдавать в аренду, а когда локация преобразится — продать. Ну и если честно, этот проект я еще не просчитывал — не успеваю. Сейчас 99% рабочего времени занят тем, что рассчитываю стратегии с ипо-плечами и с льготной ипотекой — они показывают неплохую доходность, а где-то даже очень неплохую. В общем, как будет время — обязательно «погружусь» и напишу отдельный пост.
Если вы смотрите «для себя»: Знаете, я бы не купил. В промке, без инфраструктуры, хоть и близко к центру — жить не хочется от слова «совсем». Впрочем, это субъективное мнение семейного человека.
🔖 Мнение автора: Крест на проекте ставить не стоит, локацию ждет бурное развитие, проект богат, а ключи уже скоро.
.
А что вы думаете о локации? «Выстрелит» она со временем или нет? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#найс_лофт
📍 Стартуют закрытые продажи в ЖК «Аквилон SIGNAL», адрес: Москва, Сигнальный проезд, 12. ТПУ «Владыкино» — 3 минут пешком, можно выбрать между отделкой вайтбокс или сервисными апартаментами с полной начинкой.
Да, место треш, под окнами все ужасы нашего города: c трех сторон ЛЭП, 6-ти полосная скоростная магистраль, ж/д пути и мусороперерабатывающий завод. Но этим нас не напугать ибо все имеет свою цену, да и центр с Ботаническим садом близко: до «Тверской» 17 минут на метро, а до парка 12 минут пешком.
А вот к цене, да еще и на «закрытом» старте продаж — очень много вопросов: прайс на студии начинается от 6,2 млн руб за 25 м2 с отделкой вайтбокс. Не могу представить, кого она заинтересует на этапе котлована по такой цене. Ждать года 3, прайс «на ключах» вряд ли будет дороже соседнего ЖК «Сигнальный, 16». Рядом готовый апарт-комплекс «Легендарный квартал», где студию на «вторичке» можно купить за 6,5 млн руб.
🔖 Мнение автора: В общем, сомнительный прайс, думаю что покупателей на старте будет мало. Ну и я не считаю, что застройщик тут «удачно воткнул лопату». Конкуренция на районе все-таки избыточна, а на соседнем участке в будущем появится еще один апарт-комплекс.
UPD: если смотрите апартаменты «под аренду», то ЖК «Большая Академическая 85» — гораздо более интересней: есть отделка, цена ниже, а аренда будет даже немного выше, т.к. этот проект имеет более выигрышное стратегическое расположение. В канале есть «разбор» этого проекта.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#закрытый_старт_продаж
Да, место треш, под окнами все ужасы нашего города: c трех сторон ЛЭП, 6-ти полосная скоростная магистраль, ж/д пути и мусороперерабатывающий завод. Но этим нас не напугать ибо все имеет свою цену, да и центр с Ботаническим садом близко: до «Тверской» 17 минут на метро, а до парка 12 минут пешком.
А вот к цене, да еще и на «закрытом» старте продаж — очень много вопросов: прайс на студии начинается от 6,2 млн руб за 25 м2 с отделкой вайтбокс. Не могу представить, кого она заинтересует на этапе котлована по такой цене. Ждать года 3, прайс «на ключах» вряд ли будет дороже соседнего ЖК «Сигнальный, 16». Рядом готовый апарт-комплекс «Легендарный квартал», где студию на «вторичке» можно купить за 6,5 млн руб.
🔖 Мнение автора: В общем, сомнительный прайс, думаю что покупателей на старте будет мало. Ну и я не считаю, что застройщик тут «удачно воткнул лопату». Конкуренция на районе все-таки избыточна, а на соседнем участке в будущем появится еще один апарт-комплекс.
UPD: если смотрите апартаменты «под аренду», то ЖК «Большая Академическая 85» — гораздо более интересней: есть отделка, цена ниже, а аренда будет даже немного выше, т.к. этот проект имеет более выигрышное стратегическое расположение. В канале есть «разбор» этого проекта.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#закрытый_старт_продаж
📍 ЖК «Второй Нагатинский», застройщик ПИК, адрес: Москва, Второй Нагатинский проезд, 2. Комфорт-класс, полная отделка, ключи: 2023-06.2025. Метро: «Нагатинская», «Коломенская» — 15-20 мин пешком.
Заметил, что в канале нет полноценного «разбора» ЖК «Второй Нагатинский». Виноват, срочно исправляю это досадное недоразумение.
Текущие цены от:
Студии (20 м2) — 8,5 млн руб
ЕВРО-2 (33 м2) —12,3 млн руб
ЕВРО-3 (46 м2) —16,3 млн руб
Проект рядом с центром, до Кремля — 13 минут на метро, до офисного кластера на Варшавском шоссе можно дойти пешком, до офисного кластера на Павелецкой — 10 минут на метро. Очень неплохо, не так ли? Правда, плюсы транспортной доступности частично перечеркивает время в пути — от комплекса до подземки: либо пешком минут 15-20, либо трамваем минут 5-6. Впрочем, трамваи ходят часто, каждые 5 минут, а остановка рядом.
Продолжу. Сейчас эта часть локации выглядит как промзонисто-гаражная, но места тут не дикие — вся инфраструктура района Нагатино-Садовники в пешей доступности. Так же стоит отметить, что рядом новый парк «Жужа», набережная Москвы-реки и сквер Ветеранов, а чуть подальше парки Лужкова и Коломенское — т.е. выйти и погулять есть где. Ну а кладбищ, Ж/Д и шумных автомагистралей рядом с комплексом — нет.
Теперь о перспективах, а они тут есть:
Полоска с гаражами вдоль комплекса идет под снос, улицу расширят и озеленят: Ссылка. Правда, произойдет это только в 2028 году, когда ПИК достроит последнюю очередь ЖК «Второй Нагатинский»: Ссылка И участок «промки», рядом с проектом — попал в КРТ. Кто не знает, КРТ — это программа комплексного развития территорий г. Москвы, когда старый хлам сносят и строят новые объекты. В общем, все отмечу на карте внизу.
Если вы смотрите «под аренду»: Знаете, считаю, что с арендой тут все будет неплохо. Рядом офисные кластеры, центр Москвы, учебные корпуса ВУЗ-ов: РАНХиГС, МИГУиП, МФЮА, МГПУ и т.д. Студию в этом проекте вы сдадите тыс за 55-60 руб. Да, аренда тут не будет дешевой, даже с учетом удаленности от метро, т.к. выбирать не из чего, а в соседних проектах бизнес-класса она будет еще дороже.
Если вы смотрите «для себя»: Вполне неплохой проект рядом с центром. И пусть вас не смущает гаражно-совковое наследие — от него, со временем, не останется и следа. Одна остановка на метро — и вы уже в парке «Остров мечты» с пляжными зонами, где новостройки стоят уже совсем других денег, ну или 3-4 станции и вы уже у Кремля или на Павелецкой. Я бы, честно говоря, комплекс рассмотрел, если мне была бы важна близость к центру.
🔖 Мнение автора: почему-то все обращают внимание, что до метро «Нагатинская» далеко и идти неудобно. А вот про доступность к метро «Коломенское» — не говорят, хотя до этой станции пешком около 15 минут. Поэтому, считаю, что проект рассматривать стоит и пешая доступность до подземки есть.
.
А что вы думаете о проекте? Купили бы тут квартиру под аренду или для себя? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#второй_нагатинский
Заметил, что в канале нет полноценного «разбора» ЖК «Второй Нагатинский». Виноват, срочно исправляю это досадное недоразумение.
Текущие цены от:
Студии (20 м2) — 8,5 млн руб
ЕВРО-2 (33 м2) —12,3 млн руб
ЕВРО-3 (46 м2) —16,3 млн руб
Проект рядом с центром, до Кремля — 13 минут на метро, до офисного кластера на Варшавском шоссе можно дойти пешком, до офисного кластера на Павелецкой — 10 минут на метро. Очень неплохо, не так ли? Правда, плюсы транспортной доступности частично перечеркивает время в пути — от комплекса до подземки: либо пешком минут 15-20, либо трамваем минут 5-6. Впрочем, трамваи ходят часто, каждые 5 минут, а остановка рядом.
Продолжу. Сейчас эта часть локации выглядит как промзонисто-гаражная, но места тут не дикие — вся инфраструктура района Нагатино-Садовники в пешей доступности. Так же стоит отметить, что рядом новый парк «Жужа», набережная Москвы-реки и сквер Ветеранов, а чуть подальше парки Лужкова и Коломенское — т.е. выйти и погулять есть где. Ну а кладбищ, Ж/Д и шумных автомагистралей рядом с комплексом — нет.
Теперь о перспективах, а они тут есть:
Полоска с гаражами вдоль комплекса идет под снос, улицу расширят и озеленят: Ссылка. Правда, произойдет это только в 2028 году, когда ПИК достроит последнюю очередь ЖК «Второй Нагатинский»: Ссылка И участок «промки», рядом с проектом — попал в КРТ. Кто не знает, КРТ — это программа комплексного развития территорий г. Москвы, когда старый хлам сносят и строят новые объекты. В общем, все отмечу на карте внизу.
Если вы смотрите «под аренду»: Знаете, считаю, что с арендой тут все будет неплохо. Рядом офисные кластеры, центр Москвы, учебные корпуса ВУЗ-ов: РАНХиГС, МИГУиП, МФЮА, МГПУ и т.д. Студию в этом проекте вы сдадите тыс за 55-60 руб. Да, аренда тут не будет дешевой, даже с учетом удаленности от метро, т.к. выбирать не из чего, а в соседних проектах бизнес-класса она будет еще дороже.
Если вы смотрите «для себя»: Вполне неплохой проект рядом с центром. И пусть вас не смущает гаражно-совковое наследие — от него, со временем, не останется и следа. Одна остановка на метро — и вы уже в парке «Остров мечты» с пляжными зонами, где новостройки стоят уже совсем других денег, ну или 3-4 станции и вы уже у Кремля или на Павелецкой. Я бы, честно говоря, комплекс рассмотрел, если мне была бы важна близость к центру.
🔖 Мнение автора: почему-то все обращают внимание, что до метро «Нагатинская» далеко и идти неудобно. А вот про доступность к метро «Коломенское» — не говорят, хотя до этой станции пешком около 15 минут. Поэтому, считаю, что проект рассматривать стоит и пешая доступность до подземки есть.
.
А что вы думаете о проекте? Купили бы тут квартиру под аренду или для себя? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#второй_нагатинский
📍Ну ничего себе новость опубликовал Мухин. Я очень удивился. Мы все ждали вторую очередь ЖК «Матвеевский Парк»…. а ее похоже что не будет 🤷. Вместо ПИК-коробочек в следующей фазе Матвеевского кластера будет построен ... ЖК «Vangarden» — более дорогой проект.
Что это значит? А скорее всего то, что недорогих цен на старте мы не увидим. Ну и те, кто покупал в «Матвеевском Парке» — точно не прогадали ибо конкурентов будет мало, да и первые корпуса ближе всего к метро, что оценят арендаторы. 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Что это значит? А скорее всего то, что недорогих цен на старте мы не увидим. Ну и те, кто покупал в «Матвеевском Парке» — точно не прогадали ибо конкурентов будет мало, да и первые корпуса ближе всего к метро, что оценят арендаторы. 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍 Процесс запущен — вчера Минфин опубликовал постановление: гос ипотеку плавно пускают под нож. Ссылка Новый лимит по этой программе уменьшен с 12 до 6 млн руб. Какие последствия ждут рынок недвижимости Москвы, ведь с таким бюджетом можно купить разве только ПИК-студию? Давайте попробуем разобраться.
Забегая вперед, хочу сказать, что ипотека с гос поддержкой — все равно не жилец. Судя по риторике правительства, ее не будут продлять после июля 2024. На рынке останутся только адресные программы — например: семейная и IT.
Ну и добавлю вводных: с января по октябрь 2023 в Москве было выдано 52 тыс льготных кредитов на новостройки, в т.ч. 24 тыс — по программе «ипотека с гос поддержкой".
Иными словами, получается, что в Москве объем рынка льготки «скукожится» где-то наполовину, что повлечет за собой сокращение количества сделок. Как на это отреагируют цены на новостройки? Думаю, что возможен такой вариант развития событий:
- С рынка, в ближайшее время, сметут недорогие студии с ремонтом. Ждать падения цен покупатели не будут. Им важнее размер комфортного ипо-платежа.
- Застройщики старты продаж без РнС поставят на паузу. Ведь в условиях турбулентности и неопределенности — лучше ничего не делать, чем делать ничего.
- Цены на новостройки, которые сейчас в продаже — ждет коррекция. Мы же видели бурный рост последний месяц-два. Так вот, думаю, что будет плавный откат к уровням этого лета.
- Если вы ждете обвала цен до уровней 2020 года, то должен вас разочаровать — его не будет. Обвалиться ценам — банки не дадут, ибо эскроу и проектное финансирование. Банки, совместно с застройщиками, скорее создадут дефицит на рынке и не будут выводить новые очереди в продажу, чем допустят обвала цен.
🔖 В общем, свое мнение я написал выше: рынок ждут непростые времена, нужно тщательно выбирать объекты и все просчитывать. Обвала цен я не жду, а если у вас есть своя точка зрения — было бы интересно ее услышать. 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Забегая вперед, хочу сказать, что ипотека с гос поддержкой — все равно не жилец. Судя по риторике правительства, ее не будут продлять после июля 2024. На рынке останутся только адресные программы — например: семейная и IT.
Ну и добавлю вводных: с января по октябрь 2023 в Москве было выдано 52 тыс льготных кредитов на новостройки, в т.ч. 24 тыс — по программе «ипотека с гос поддержкой".
Иными словами, получается, что в Москве объем рынка льготки «скукожится» где-то наполовину, что повлечет за собой сокращение количества сделок. Как на это отреагируют цены на новостройки? Думаю, что возможен такой вариант развития событий:
- С рынка, в ближайшее время, сметут недорогие студии с ремонтом. Ждать падения цен покупатели не будут. Им важнее размер комфортного ипо-платежа.
- Застройщики старты продаж без РнС поставят на паузу. Ведь в условиях турбулентности и неопределенности — лучше ничего не делать, чем делать ничего.
- Цены на новостройки, которые сейчас в продаже — ждет коррекция. Мы же видели бурный рост последний месяц-два. Так вот, думаю, что будет плавный откат к уровням этого лета.
- Если вы ждете обвала цен до уровней 2020 года, то должен вас разочаровать — его не будет. Обвалиться ценам — банки не дадут, ибо эскроу и проектное финансирование. Банки, совместно с застройщиками, скорее создадут дефицит на рынке и не будут выводить новые очереди в продажу, чем допустят обвала цен.
🔖 В общем, свое мнение я написал выше: рынок ждут непростые времена, нужно тщательно выбирать объекты и все просчитывать. Обвала цен я не жду, а если у вас есть своя точка зрения — было бы интересно ее услышать. 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Друзья, в свете последних событий — временно отменяю проведение консультаций, до 23.12.2023 работаю только с "подборами под ключ", т.к. хороших вариантов мало — но они все-таки есть и их стоит рассмотреть. Все делаю оперативно, т.к. годами описывал и мониторил локации, а так же строил стратегии в разных районах Москвы.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#краткие_заметки
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#краткие_заметки
📍 Стартуют закрытые продажи в ЖК «Level Звенигородская», застройщик «Level», адрес: Москва, 3-й Силикатный проезд, вл.6. БКЛ «Народного ополчения» + МЦК «Хорошево» — 18 минут пешком. Комфорт+ класс, квартиры с вайтбоксом и без, ключи до конца 2027 года.
Сейчас выведены в продажу верхние этажи, текущие цены от:
Студии (18,4 м2) — 10,4 млн руб
2-ЕВРО (36,9 м2) — 16 млн руб
3-ЕВРО (53,8 м2) — 20,1 млн руб
Знаю, что этот проект другие ТГ каналы разнесли в «пух и прах». Чужое мнение я уважаю, но это не значит, что его поддерживаю. Тем более что у меня есть собственная точка зрения на этот комплекс:
Я бы не сказал, что цены на старте такие же, как у конкурентов. Смотрите: ЖК «Freedom» — да, в продаже есть студия с ремонтом за 11 млн руб. Но, в нагрузку вы приобретете прописанного человека, которого нужно выселять по суду и обременение от малоизвестного банка. Такое не рассматриваете? Вот и я тоже. Далее студии-переуступки в «Level Причальный» стартуют от 11,5 млн руб. Друзья, так это же корпус «Восток» — а он имеет одну особенность. Из-за перепада высот участка, в студиях на низких этажах — солнца не будет…. никогда. Вам такое нужно? Мне лично не надо даже за 10 млн руб. Что я этим хочу сказать? А то, что в локации, в сегменте студий, цены на более-менее ликвидные варианты стартуют от 13,5 млн руб.
С ценами вроде разобрались. Продолжу. Знаете, что мне совершенно не нравится в проекте? Точнее не в проекте, а в локации? Планы города. Увы, у участка, где будет построен «Level Звенигородская» — есть нюанс. Жирный такой, который обязательно нужно «подсветить». И … это новое строительство улично-дорожной сети. Со временем 3-ий Силикатный проезд превратится … нет, не в бабочку. А в новый путепровод, плавно переходящий в мост (в ген плане Москвы он давно уже есть). Что это значит? А это значит бессветофорное движение на этом участке и постоянный гул от проезжающих автомобилей, какофонию которых дополнит полноценное Шелепихинское шоссе, которое сейчас тихое и спокойное. Вот такой вот жирный нюанс. Впрочем, в будущем локацию ждут и пряники — т.к. соединят Карамышевскую и Шелепихинскую набережные по которым можно будет дойти аж до Краснопресненской набережной и Нового Арбата.
Не устали еще читать? Продолжаю
Да, метро пока не в пешей доступности, но ситуация в корне изменится после ввода станции «Звенигородская», она рядом, пешком 10-12 минут. Ну и плюс этой ветки в том, что через 1-у остановку вы в «Москва-Сити», а минус в том, что дальше в центр — только с пересадками ибо «Москва-Сити» — конечная станция.
Если вы смотрите «для себя»: знаете, я бы в проекте рассматривал только студии. Все-таки участок маловат, семейным будет не совсем удобно, считаю что в этом плане ЖК «Сердце Столицы» гораздо комфортней — есть где погулять с коляской.
Если вы смотрите «под аренду»: не стоит забывать о соседнем участке — Силикатный проезд, 9, где Level возведет офисный комплекс из трех башен, этажностью от 11 до 39. Так что с арендаторами проблем не будет, да и «Моска-Сити» недалеко. Стоит ли тут сейчас покупать под аренду? Я считаю, что нет, хоть аренда и будет достаточно высокой: студию вы сдадите тыс за 60-70 руб из-за развития локации. Почему не стоит? А потому, что до ключей далеко, а доходность на вложенный капитал «съедает» стоимость ремонта. Я, честно говоря, не поленился и посчитал общую доходность с ипо-плечом. Она у меня составила 15% годовых, что в общем-то мало, ведь пока на рынке есть и более интересные варианты с 20+ процентной общей доходностью.
🔖 Мнение автора: Под аренду проект пока не подходит, а краткосрочного «инвеста» — не наблюдается. А вот если смотрите «для себя», я бы рассмотрел студии в этом комплексе.
.
А что вы думаете о проекте и о локации? Стали бы сами жить в «Большом Сити»? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#левел_звенигородская
Сейчас выведены в продажу верхние этажи, текущие цены от:
Студии (18,4 м2) — 10,4 млн руб
2-ЕВРО (36,9 м2) — 16 млн руб
3-ЕВРО (53,8 м2) — 20,1 млн руб
Знаю, что этот проект другие ТГ каналы разнесли в «пух и прах». Чужое мнение я уважаю, но это не значит, что его поддерживаю. Тем более что у меня есть собственная точка зрения на этот комплекс:
Я бы не сказал, что цены на старте такие же, как у конкурентов. Смотрите: ЖК «Freedom» — да, в продаже есть студия с ремонтом за 11 млн руб. Но, в нагрузку вы приобретете прописанного человека, которого нужно выселять по суду и обременение от малоизвестного банка. Такое не рассматриваете? Вот и я тоже. Далее студии-переуступки в «Level Причальный» стартуют от 11,5 млн руб. Друзья, так это же корпус «Восток» — а он имеет одну особенность. Из-за перепада высот участка, в студиях на низких этажах — солнца не будет…. никогда. Вам такое нужно? Мне лично не надо даже за 10 млн руб. Что я этим хочу сказать? А то, что в локации, в сегменте студий, цены на более-менее ликвидные варианты стартуют от 13,5 млн руб.
С ценами вроде разобрались. Продолжу. Знаете, что мне совершенно не нравится в проекте? Точнее не в проекте, а в локации? Планы города. Увы, у участка, где будет построен «Level Звенигородская» — есть нюанс. Жирный такой, который обязательно нужно «подсветить». И … это новое строительство улично-дорожной сети. Со временем 3-ий Силикатный проезд превратится … нет, не в бабочку. А в новый путепровод, плавно переходящий в мост (в ген плане Москвы он давно уже есть). Что это значит? А это значит бессветофорное движение на этом участке и постоянный гул от проезжающих автомобилей, какофонию которых дополнит полноценное Шелепихинское шоссе, которое сейчас тихое и спокойное. Вот такой вот жирный нюанс. Впрочем, в будущем локацию ждут и пряники — т.к. соединят Карамышевскую и Шелепихинскую набережные по которым можно будет дойти аж до Краснопресненской набережной и Нового Арбата.
Не устали еще читать? Продолжаю
Да, метро пока не в пешей доступности, но ситуация в корне изменится после ввода станции «Звенигородская», она рядом, пешком 10-12 минут. Ну и плюс этой ветки в том, что через 1-у остановку вы в «Москва-Сити», а минус в том, что дальше в центр — только с пересадками ибо «Москва-Сити» — конечная станция.
Если вы смотрите «для себя»: знаете, я бы в проекте рассматривал только студии. Все-таки участок маловат, семейным будет не совсем удобно, считаю что в этом плане ЖК «Сердце Столицы» гораздо комфортней — есть где погулять с коляской.
Если вы смотрите «под аренду»: не стоит забывать о соседнем участке — Силикатный проезд, 9, где Level возведет офисный комплекс из трех башен, этажностью от 11 до 39. Так что с арендаторами проблем не будет, да и «Моска-Сити» недалеко. Стоит ли тут сейчас покупать под аренду? Я считаю, что нет, хоть аренда и будет достаточно высокой: студию вы сдадите тыс за 60-70 руб из-за развития локации. Почему не стоит? А потому, что до ключей далеко, а доходность на вложенный капитал «съедает» стоимость ремонта. Я, честно говоря, не поленился и посчитал общую доходность с ипо-плечом. Она у меня составила 15% годовых, что в общем-то мало, ведь пока на рынке есть и более интересные варианты с 20+ процентной общей доходностью.
🔖 Мнение автора: Под аренду проект пока не подходит, а краткосрочного «инвеста» — не наблюдается. А вот если смотрите «для себя», я бы рассмотрел студии в этом комплексе.
.
А что вы думаете о проекте и о локации? Стали бы сами жить в «Большом Сити»? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#левел_звенигородская
📍Вчера вечером произошел старт продаж ЖК «Плеханова, 11» от застройщика ПИК, класс «комфорт +», полная отделка, ключи до 09.2026 Адрес: Москва, ул. Плеханова, 11, метро + МЦК «Шоссе Энтузианстов» 10-12 минут пешком.
На старте цены были такими:
Студии (19 м2) — 7,5 млн руб
2-ЕВРО (33 м2) — 10,8 млн руб
3-ЕВРО (50 м2) — 14,6 млн руб
4-ЕВРО (73 м2) — 21,7 млн руб
Давайте сначала прокомментирую цены: считаю, что на старте они были неплохие. Ранее для себя я решил, что если ПИК «выйдет» с аккуратным прайсом в этом проекте — значит он не верит в дальнейший рост рынка. Что вобщем-то и произошло: студии за 7,5 млн руб и ЕВРО-3 по 300 тыс руб/м2 с полной отделкой в комфорт+ классе — выглядели вполне. Ну и видимо поэтому, все самые интересные предложения — были забронированы буквально за 30 минут. А вы еще говорите, что денег у людей нет, кто будет этот бетон покупать… Застройщик дал интересный прайс — и все «смели» за 30 минут. Вот такие дела.
О проекте: Знаете, по-моему мнению не дотягивает этот проект до уровня « комфорт+». Да, есть балконы, улучшенная отделка, дизайнерское лобби, человеческая (горизонтальная) система отопления и увеличенная площадь остекления. Но фасады… — это же вырви глаз, без слез не взглянешь. Если сравнить с одноклассниками: с ЖК «Полар» и «Vangarden» — получился какой-то недокомфорт+. Да и тех балконов для кондиционеров нет… В общем, как-то странно, такое ощущение, что текущий проект — какая-то экспериментальная серия или ПИК решил жестко экономить...
🔖 Мнение автора: полный «разбор» локации сделаю в одном из следующих постов. Сейчас же хочу написать, что цены на старте не выглядели запредельными, а под аренду проект вполне подходит: 10 мин пешком до метро через сквер с прудом, а до «Третьяковской» — 12 минут на подземке.
.
А что вы сами думаете о проекте и о стартовых ценах? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#краткий_разбор_плеханова
На старте цены были такими:
Студии (19 м2) — 7,5 млн руб
2-ЕВРО (33 м2) — 10,8 млн руб
3-ЕВРО (50 м2) — 14,6 млн руб
4-ЕВРО (73 м2) — 21,7 млн руб
Давайте сначала прокомментирую цены: считаю, что на старте они были неплохие. Ранее для себя я решил, что если ПИК «выйдет» с аккуратным прайсом в этом проекте — значит он не верит в дальнейший рост рынка. Что вобщем-то и произошло: студии за 7,5 млн руб и ЕВРО-3 по 300 тыс руб/м2 с полной отделкой в комфорт+ классе — выглядели вполне. Ну и видимо поэтому, все самые интересные предложения — были забронированы буквально за 30 минут. А вы еще говорите, что денег у людей нет, кто будет этот бетон покупать… Застройщик дал интересный прайс — и все «смели» за 30 минут. Вот такие дела.
О проекте: Знаете, по-моему мнению не дотягивает этот проект до уровня « комфорт+». Да, есть балконы, улучшенная отделка, дизайнерское лобби, человеческая (горизонтальная) система отопления и увеличенная площадь остекления. Но фасады… — это же вырви глаз, без слез не взглянешь. Если сравнить с одноклассниками: с ЖК «Полар» и «Vangarden» — получился какой-то недокомфорт+. Да и тех балконов для кондиционеров нет… В общем, как-то странно, такое ощущение, что текущий проект — какая-то экспериментальная серия или ПИК решил жестко экономить...
🔖 Мнение автора: полный «разбор» локации сделаю в одном из следующих постов. Сейчас же хочу написать, что цены на старте не выглядели запредельными, а под аренду проект вполне подходит: 10 мин пешком до метро через сквер с прудом, а до «Третьяковской» — 12 минут на подземке.
.
А что вы сами думаете о проекте и о стартовых ценах? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#краткий_разбор_плеханова
📍 Вот это новость… В СБЕР-е меняются правила выдачи льготных ипотечных программ с 11 января 2024. Теперь застройщики будут платить комиссию банку — 7,5–11,5% от суммы выданного кредита.
Но это это еще не все, я только что позвонил в СБЕР, решил уточнить, как новые правила коснутся переуступок. Ответ от банка был таков: с 11 января 2024 переуступки в семейную и IT ипотеку купить будет невозможно. 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Но это это еще не все, я только что позвонил в СБЕР, решил уточнить, как новые правила коснутся переуступок. Ответ от банка был таков: с 11 января 2024 переуступки в семейную и IT ипотеку купить будет невозможно. 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Похоже, что эпоха хрущевок нашего времени (ПИК-коробочки) — уходит, чему, честно говоря, я даже рад. Посмотрите, какой симпатичный корпус застройщик вывел в продажу в проекте «Бусиновский парк». Тут и террасы, панорамное остекленение, красивые фасады, улучшенная отделка, интересные планировки — есть ЕВРО-2 аж с 6-ю окнами. Мне нравится…
Корпус бронируют активно, все самые недорогие лоты опять в статусе «забронировано».
Текущие цены от:
Студии (20 м2) — 6,5 млн руб
ЕВРО-2 (37 м2) —10,5 млн руб
ЕВРО-3 (52 м2) — 13,4 млн руб
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Корпус бронируют активно, все самые недорогие лоты опять в статусе «забронировано».
Текущие цены от:
Студии (20 м2) — 6,5 млн руб
ЕВРО-2 (37 м2) —10,5 млн руб
ЕВРО-3 (52 м2) — 13,4 млн руб
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍 Видели, что происходит в ЖК «Матвеевский Парк» от ПИК? Во всех корпусах, за исключением № 13 — невозможно купить в льготную ипотеку. Это связано с тем, что проект находится в стадии РВЭ: получения разрешения на ввод в эксплуатацию. И поэтому, какое-то время, застройщик по льготным ипо-программам — продавать не может. А вот вы, по переуступке — продать квартиру в семейную и IT ипотеку квартиру вполне можете.
Т.е., иными словами, если вы раздумываете: продавать ваш лот сейчас или после получения ключей — я бы продавал сейчас. Тем более, что сейчас на рынке есть много покупателей, которые хотят успеть купить в льготную ипотеку до 11 января. Это связано с новыми условиями выдачи льготной ипотеки у СБЕР-а, к которым недавно присоединился ВТБ. Т.е., похоже, что и синий банк введет комиссию за выдачу гос ипотек с 12 января 2024 года. 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Т.е., иными словами, если вы раздумываете: продавать ваш лот сейчас или после получения ключей — я бы продавал сейчас. Тем более, что сейчас на рынке есть много покупателей, которые хотят успеть купить в льготную ипотеку до 11 января. Это связано с новыми условиями выдачи льготной ипотеки у СБЕР-а, к которым недавно присоединился ВТБ. Т.е., похоже, что и синий банк введет комиссию за выдачу гос ипотек с 12 января 2024 года. 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍 Вот и наступил январь — первый месяц нового 2024 года, поэтому публикую традиционный пост о рынке аренды Москвы и Московской области.
Спойлер: пока Набиуллина душит ипотеку….— в Москве заканчиваются арендные квартиры. Ну а как иначе, ведь людям где-то нужно жить, а купить квартиру становится все сложнее.
Ну и честно говоря, за всю историю своих наблюдений, я такого еще не видел — на 13-ти миллионный мегаполис предлагается в аренду менее 10 тыс квартир. Это очень мало, на рынке явный дефицит арендного жилья. И похоже, что дефицит — все-таки долгосрочный тренд и я сейчас объясню, почему.
Смотрите: сейчас в продаже на ЦИАН-е всего 2,6 тыс квартир с ремонтом в новых домах внутри МКАД. Предложения в старых домах я учитывать не буду, т.к. лотов от инвесторов в этом сегменте точно нет, тут люди просто решают свои жилищные вопросы. Теперь, если даже предположить, что все квартиры и апартаменты из первого пункта «выйдут» на рынок аренды — ситуацию это вряд ли изменит, т.к. этот объем незначителен. Иными словами: 12-13 тыс арендных квартир — это тоже мало, например, прошлым летом в Москве, предлагалось в аренду 15-19 тыс квартир.
🔖 Ну что, друзья, оставляю свой прогноз неизменным: весной я ожидаю дальнейший рост арендных ставок. Ведь предложение находится на исторических минимумах, а спрос судя по всему — будет нарастать 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Спойлер: пока Набиуллина душит ипотеку….— в Москве заканчиваются арендные квартиры. Ну а как иначе, ведь людям где-то нужно жить, а купить квартиру становится все сложнее.
Ну и честно говоря, за всю историю своих наблюдений, я такого еще не видел — на 13-ти миллионный мегаполис предлагается в аренду менее 10 тыс квартир. Это очень мало, на рынке явный дефицит арендного жилья. И похоже, что дефицит — все-таки долгосрочный тренд и я сейчас объясню, почему.
Смотрите: сейчас в продаже на ЦИАН-е всего 2,6 тыс квартир с ремонтом в новых домах внутри МКАД. Предложения в старых домах я учитывать не буду, т.к. лотов от инвесторов в этом сегменте точно нет, тут люди просто решают свои жилищные вопросы. Теперь, если даже предположить, что все квартиры и апартаменты из первого пункта «выйдут» на рынок аренды — ситуацию это вряд ли изменит, т.к. этот объем незначителен. Иными словами: 12-13 тыс арендных квартир — это тоже мало, например, прошлым летом в Москве, предлагалось в аренду 15-19 тыс квартир.
🔖 Ну что, друзья, оставляю свой прогноз неизменным: весной я ожидаю дальнейший рост арендных ставок. Ведь предложение находится на исторических минимумах, а спрос судя по всему — будет нарастать 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Forwarded from Движ про недвиж
В выходные можно немного философии? О том, почему квартиры в Москве такие дорогие и никогда не дешевеют ✍️ #лучшеедвиж
30 лет назад, в субботу 24 июля 1993 года Центробанк объявил: с нуля часов 26 июля все бумажные деньги старого образца недействительны. Можно обменять их на новые, но не более 35 тыс. (в 2 раза меньше средней зарплаты по стране). Всё, что свыше, — сдадите на депозит в Сбербанк без права снятия. Инфляция в 1993 году составила 839%, так что деньги на депозитах моментально обесценились.
Это была уже третья грабительская денежная реформа за 50 лет. Думаете, четвертого раза в истории России уже не будет? Возможно. Но миллионы людей (особенно старшего поколения) всё помнят и не доверяют государству. Их решения и формируют спрос-предложение.
Альтернатива наличным? Перечислим, что думает о них обыватель:
— Вклады. Замораживались неоднократно под невыгодный процент. Обесценивались в пыль.
— Валюта. Купить ещё можно, но где хранить? И вообще, раньше за это была статья в Уголовном кодексе. Может ли она вернуться? Всё возможно.
— Акции. Могут быть национализированы в любой момент на невыгодных условиях, прецеденты были.
Остаётся недвижимость. Да, здесь тоже возможны сюрпризы, но рисков явно меньше.
Последствия?
— Чем нестабильнее времена, тем больше людей хотят сохранить сбережения в бетоне. Тем выше рост цен.
— Больше инвестиционных квартир — выше предложение квартир под аренду. Поэтому снимать жильё в Москве неправдоподобно выгодно.
— Парадокс, ипотека — единственный инструмент, который играет на обычного человека. 10-15 лет высокой инфляции — и твой ипотечный платёж превращается в мелочь. Поэтому россияне берут огромные суммы на 30 лет в надежде обмануть систему.
Квартира в России — больше, чем квартира. Поэтому у нас строят в 5-10 раз больше жилья на душу населения, чем в других странах восточной Европы. Поэтому низких цен мы не увидим ещё очень-очень долго.
30 лет назад, в субботу 24 июля 1993 года Центробанк объявил: с нуля часов 26 июля все бумажные деньги старого образца недействительны. Можно обменять их на новые, но не более 35 тыс. (в 2 раза меньше средней зарплаты по стране). Всё, что свыше, — сдадите на депозит в Сбербанк без права снятия. Инфляция в 1993 году составила 839%, так что деньги на депозитах моментально обесценились.
Это была уже третья грабительская денежная реформа за 50 лет. Думаете, четвертого раза в истории России уже не будет? Возможно. Но миллионы людей (особенно старшего поколения) всё помнят и не доверяют государству. Их решения и формируют спрос-предложение.
Альтернатива наличным? Перечислим, что думает о них обыватель:
— Вклады. Замораживались неоднократно под невыгодный процент. Обесценивались в пыль.
— Валюта. Купить ещё можно, но где хранить? И вообще, раньше за это была статья в Уголовном кодексе. Может ли она вернуться? Всё возможно.
— Акции. Могут быть национализированы в любой момент на невыгодных условиях, прецеденты были.
Остаётся недвижимость. Да, здесь тоже возможны сюрпризы, но рисков явно меньше.
Последствия?
— Чем нестабильнее времена, тем больше людей хотят сохранить сбережения в бетоне. Тем выше рост цен.
— Больше инвестиционных квартир — выше предложение квартир под аренду. Поэтому снимать жильё в Москве неправдоподобно выгодно.
— Парадокс, ипотека — единственный инструмент, который играет на обычного человека. 10-15 лет высокой инфляции — и твой ипотечный платёж превращается в мелочь. Поэтому россияне берут огромные суммы на 30 лет в надежде обмануть систему.
Квартира в России — больше, чем квартира. Поэтому у нас строят в 5-10 раз больше жилья на душу населения, чем в других странах восточной Европы. Поэтому низких цен мы не увидим ещё очень-очень долго.
📍Интересную точку зрения опубликовал ТГ канал «Движ про недвиж». Знаете, а у меня тоже есть Советский вклад. Мне его оформила прабабушка, когда продала свой дом. Положила на вклад 1500 рублей и эта сумма раньше считалось неплохими деньгами, ведь средняя зарплата в СССР была 220 руб.
По мнению прабабушки эти деньги должны были накапливаться и после моего совершеннолетия стать моим стартовым капиталом. Но что-то пошло не так и эти деньги превратились в пыль. И знаете, что у меня осталось с Советских времен? Недвижимость, которая никуда не делась, находится на том же месте, а аренду присылает регулярно, в отличии от процентов по Советскому вкладу.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
По мнению прабабушки эти деньги должны были накапливаться и после моего совершеннолетия стать моим стартовым капиталом. Но что-то пошло не так и эти деньги превратились в пыль. И знаете, что у меня осталось с Советских времен? Недвижимость, которая никуда не делась, находится на том же месте, а аренду присылает регулярно, в отличии от процентов по Советскому вкладу.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Похоже, что рынок переуступок ожидают серьезные изменения. Вслед за СБЕР-ом, ВТБ официально объявил партнерам, что с 12 января приостанавливает заключение кредитных договоров в рамках программ с господдержкой по сделкам уступок прав требований у физ лица/ИП.
Иными словами, по льготным гос программам (семейная и IT-ипо) можно будет купить только у застройщика и только если последний будет платить комиссию банку за сам факт выдачи такого кредита.
Пока неизвестно, прекратят ли работу с переуступками другие банки. Впрочем, уже становится понятно, что продать переуступку — будет не просто. 👀
.
UPD: Ох, сколько же за последнее время, я отговорил людей от этой рискованной стратегии: купить на старте, потом продать по переуступке.
🔖 Мнение автора: вангую в 2024 году спокойные старты продаж (без ажиотажа) и расторжение договоров бронирования по некоторым «закрытым стартам», которые были в ноябре-декабре прошлого года.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Иными словами, по льготным гос программам (семейная и IT-ипо) можно будет купить только у застройщика и только если последний будет платить комиссию банку за сам факт выдачи такого кредита.
Пока неизвестно, прекратят ли работу с переуступками другие банки. Впрочем, уже становится понятно, что продать переуступку — будет не просто. 👀
.
UPD: Ох, сколько же за последнее время, я отговорил людей от этой рискованной стратегии: купить на старте, потом продать по переуступке.
🔖 Мнение автора: вангую в 2024 году спокойные старты продаж (без ажиотажа) и расторжение договоров бронирования по некоторым «закрытым стартам», которые были в ноябре-декабре прошлого года.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍 В комментариях к предыдущему посту была интересная дискуссия. Суть ее сводилась к тому, что в новостройках от 30 до 50 процентов квартир покупают инвесторы. И именно они «разгоняют» цены на квартиры. Под инвесторами, я так понимаю, подразумевали тех, кто работает с краткосрочной стратегией: купил дешевле, продал дороже.
Давайте посчитаем, каков процент рынка у таких инвесторов и могут ли они двигать рынок? Заходим на ЦИАН и видим, что в пределах МКАД в новостройках продаются 39 тыс квартир. В том числе 3,6 тыс лотов по переуступкам.
Теперь отнимаем от кол-ва переуступок процентов 5-6 — это фейки или «фонари», эти объявления созданы для сбора лидов, что бы потом долбить вас звонками с утра и до вечера, предлагая «бесплатный подбор новостроек» от ф@г знает кого и вообще непонятно, почему ему можно доверять и говорить сколько у вас денег. Ну или просто продать ваш номер тел и вам будут звонить не только «подборщики», но и монтажники окон, отделочники квартир и т.д. — мне такие тоже звонят.
Теперь еще раз от общего кол-ва переуступок отнимем процентов 5-6 — это дубли. Т.е. одну квартиру часто продают несколько агентств недвижимости. Совершенно не понимаю такой подход к продаже, но суть не в подходе, а в том, что на рынке дубли — это факт.
Что у нас остается? Около 3,2 тыс переуступок и квартир с ключами в сданных домах. Давайте еще отнимем 100-200 лотов, ведь можно допустить, что человек не покупал для перепродажи, просто у него изменились жизненные планы.
Что имеем в сухом остатке? 3 тыс квартир под перепродажу, что составляет около 8% от всего первичного рынка. Добавим теперь 2% — это те, кто пока не продают. И получим итоговое значение: на рынке «первички» около 10% спекулятивных квартир.
🔖 Мнение автора: 3 тыс спекулятивных квартир — много это или мало? Знаете, когда я начинал писать этот пост, я был уверен, что таких квартир гораздо меньше, не более 5-6% от всего рынка. Хммм… сам для себя сделал интересные выводы. В общем, соглашаюсь с некоторыми комментариями в предыдущем посте: да, такие инвесторы могут влиять на рынок, особенно на старты продаж.
.
А вы как считаете? Разгоняют ли цены инвесторы и влияют ли они на рынок? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Давайте посчитаем, каков процент рынка у таких инвесторов и могут ли они двигать рынок? Заходим на ЦИАН и видим, что в пределах МКАД в новостройках продаются 39 тыс квартир. В том числе 3,6 тыс лотов по переуступкам.
Теперь отнимаем от кол-ва переуступок процентов 5-6 — это фейки или «фонари», эти объявления созданы для сбора лидов, что бы потом долбить вас звонками с утра и до вечера, предлагая «бесплатный подбор новостроек» от ф@г знает кого и вообще непонятно, почему ему можно доверять и говорить сколько у вас денег. Ну или просто продать ваш номер тел и вам будут звонить не только «подборщики», но и монтажники окон, отделочники квартир и т.д. — мне такие тоже звонят.
Теперь еще раз от общего кол-ва переуступок отнимем процентов 5-6 — это дубли. Т.е. одну квартиру часто продают несколько агентств недвижимости. Совершенно не понимаю такой подход к продаже, но суть не в подходе, а в том, что на рынке дубли — это факт.
Что у нас остается? Около 3,2 тыс переуступок и квартир с ключами в сданных домах. Давайте еще отнимем 100-200 лотов, ведь можно допустить, что человек не покупал для перепродажи, просто у него изменились жизненные планы.
Что имеем в сухом остатке? 3 тыс квартир под перепродажу, что составляет около 8% от всего первичного рынка. Добавим теперь 2% — это те, кто пока не продают. И получим итоговое значение: на рынке «первички» около 10% спекулятивных квартир.
🔖 Мнение автора: 3 тыс спекулятивных квартир — много это или мало? Знаете, когда я начинал писать этот пост, я был уверен, что таких квартир гораздо меньше, не более 5-6% от всего рынка. Хммм… сам для себя сделал интересные выводы. В общем, соглашаюсь с некоторыми комментариями в предыдущем посте: да, такие инвесторы могут влиять на рынок, особенно на старты продаж.
.
А вы как считаете? Разгоняют ли цены инвесторы и влияют ли они на рынок? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Сегодня с утра позвонил в ПИК. Решил разобраться в текущем ценообразовании застройщика при покупке в льготную ипотеку. Напомню, что с сегодняшнего дня, крупнейшие банки страны: ВТБ, СБЕР, Альфа — хотят получать комиссию 7,5 -11,5% от суммы кредита, просто за факт выдачи льготной ипотеки.
В общем, друзья, ситуация следующая: со СБЕР-ом по льготной ипо ПИК не сотрудничает. Если у вас одобрена ипотека ВТБ или Альфа — готовьтесь к удорожанию квартиры ≈ от 5%.
Удорожания квартиры не будет, если у вас одобрена ипотека в следующих банках: ДОМ РФ, БЖФ, Россельхозбанк, МКБ, Абсолют. 👀
.
🔖 Мнение автора: В общем, пока все не так уж и плохо, альтернативные банки без удорожания — есть. Правда, хочу отметить, что банки из второго пункта — чрезвычайно медленные и неудобные в работе.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
В общем, друзья, ситуация следующая: со СБЕР-ом по льготной ипо ПИК не сотрудничает. Если у вас одобрена ипотека ВТБ или Альфа — готовьтесь к удорожанию квартиры ≈ от 5%.
Удорожания квартиры не будет, если у вас одобрена ипотека в следующих банках: ДОМ РФ, БЖФ, Россельхозбанк, МКБ, Абсолют. 👀
.
🔖 Мнение автора: В общем, пока все не так уж и плохо, альтернативные банки без удорожания — есть. Правда, хочу отметить, что банки из второго пункта — чрезвычайно медленные и неудобные в работе.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍А вы заметили, что сегодня что у ПИК-а, в некоторых проектах — появился кэшбек 7%? И кэшбэк не совсем обычный. Он распространяется в т.ч. на покупку за наличные.
Объясню на примере: стоимость квартиры 18,4 млн руб. Вы оплачиваете целиком эту сумму и в течение месяца, после регистрации ДДУ, вам на карту возвращается 7% от стоимости квартиры или ≈ 1,3 млн руб. Т.е. в итоге, квартира вам обойдется в 17,1 млн руб
🔖 Мнение автора: Хммм… Неплохая скрытая скидка за кэш. Жаль, что в ипо по гос программам, этот кэшбэк уже не так интересен, из-за наценки на стоимость квартиры.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Объясню на примере: стоимость квартиры 18,4 млн руб. Вы оплачиваете целиком эту сумму и в течение месяца, после регистрации ДДУ, вам на карту возвращается 7% от стоимости квартиры или ≈ 1,3 млн руб. Т.е. в итоге, квартира вам обойдется в 17,1 млн руб
🔖 Мнение автора: Хммм… Неплохая скрытая скидка за кэш. Жаль, что в ипо по гос программам, этот кэшбэк уже не так интересен, из-за наценки на стоимость квартиры.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
