📍 ЖК «Плеханова, 11», застройщик ПИК, класс «комфорт +», полная отделка. Адрес: Москва, ул. Плеханова, 11. Метро + МЦК «Шоссе Энтузиастов» 10 -12 минут пешком, выдача ключей до 09.2026
Проект, который многие ждали и который, несомненно, стоит «разобрать» более подробно. Почему же покупатели и инвесторы ждали старт этого проекта? А все потому, что в районах Перово и Новогиреево – новостроек нет, т.е. в этой локации больше ничего не строится и это значит, что тут сформировался отложенный спрос.
Отложенный спрос, отложенный спрос – многие о нем пишут, но мне кажется, что не всем понятно, что это такое и как он формируется. Объясню: как правило, около 50% покупателей рассматривают покупку квартиры именно в своем районе, ну или в соседних, т.к. рядом друзья, родители, родственники и т.д. И если по каким-то причинам подходящий объект они не могут найти – то откладывают покупку. Покупку-то они откладывают, а вот желание купить квартиру подходящую под их параметры – остается. И часто бывает, что даже деньги есть, но не покупают, потому что подходящей квартиры нет. И это и есть отложенный спрос.
В общем, если кратко – отложенный спрос формируют ждуны – это те, кому надо, но не горит. И в этой формулировке «ждун» – нет ничего обидного, я сам такой, мне нужен конкретный лот в своем районе, но найти не могу, поэтому сижу вот… жду… 🙂 Причем заметьте – жду я конкретный лот, а не падение цен или апокалипсис на рынке недвижимости Москвы. Мне нужно решить жизненную потребность, для меня это важнее, чем точка входа. Вот такие вот дела…
С отложенным спросом разобрались, теперь о локации: Перово – это спальный район Москвы, пятую часть которого занимает промзона «Прожектор», которую постепенно будет осваивать ПИК и другие застройщики. Сам район мне нравится – очень много зелени, причем так много, что когда гуляешь летом – иногда не видно неба, видны только кроны деревьев. Ну и из плюсов также стоит отметить, что рядом Измайловский парк и локация недалеко от центра – всего 12 минут и вы уже на Третьяковской, что достаточно быстро.
Теперь о минусах: друзья, большая часть планировок – это жесть. 40-50 процентов квартирографии – просто неликвид: классические планировки с избыточной площадью, проходные кухни-гостиные, 7-8 метровые коридоры… Мда, ну и дела. Продолжу: район-то зеленый и тихий, но это пока. В будущем он будет практически полностью… снесен. Посмотрите на карту внизу, более двухсот домов попали в программу реновации. Это же сколько времени люди будут жить в постоянной стройке, лет 8-10? Впрочем, со временем, снос превратится в жирный плюс – ведь люди не хотят жить среди старых обшарпанных домов, люди хотят жить в красивом и современном районе.
Если смотрите «для себя»: если вас не пугают минусы жизни в стройке, то я бы рассмотрел. Все-таки большая часть района обжита и имеет всю инфраструктуру, в т.ч. неплохие школы. Из минусов, которые не описал выше, хочу обратить внимание на кол-во м/м в паркинге первой очереди – на 1,5 тыс квартир всего 199 машиномест. Явный дефицит, поэтому, думаю, будет оверпрайс, как в аренде, так и в продаже.
Если смотрите «под аренду»: студию в этом проекте сдадите тыс за 50 руб. И думаю, что ликвидность будет неплохой, ведь в проектах ближе к центру: Лефортово Парк, Символ и т.д. студии сдаются в аренду уже ближе к 60 тыс руб.
Если смотрите «под инвест»: Я бы оценивал цены «на ключах» в проекте так – процентов на 7-10 ниже, чем в ЖК «Красноказарменная, 15» и ЖК «Лефортово Парк». Давайте будем реалистами, никто не будет покупать квартиры в ЖК «Плеханова, 11» по таким же ценам, как и в проектах, которые ближе к центру.
🔖 Проект достаточно интересный, а вот текущие цены, считаю, что пока – нет. Ведь после «бурного» старта и повышения прайсов, практически всегда происходит откат. Такое же ценообразование я наблюдаю в ЖК «Кутузовский Квартал», где цены уже немного снизились.
.
А вы что думаете о ЖК «Плеханова, 11», бронировали тут квартиру? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
#плеханова_11
Проект, который многие ждали и который, несомненно, стоит «разобрать» более подробно. Почему же покупатели и инвесторы ждали старт этого проекта? А все потому, что в районах Перово и Новогиреево – новостроек нет, т.е. в этой локации больше ничего не строится и это значит, что тут сформировался отложенный спрос.
Отложенный спрос, отложенный спрос – многие о нем пишут, но мне кажется, что не всем понятно, что это такое и как он формируется. Объясню: как правило, около 50% покупателей рассматривают покупку квартиры именно в своем районе, ну или в соседних, т.к. рядом друзья, родители, родственники и т.д. И если по каким-то причинам подходящий объект они не могут найти – то откладывают покупку. Покупку-то они откладывают, а вот желание купить квартиру подходящую под их параметры – остается. И часто бывает, что даже деньги есть, но не покупают, потому что подходящей квартиры нет. И это и есть отложенный спрос.
В общем, если кратко – отложенный спрос формируют ждуны – это те, кому надо, но не горит. И в этой формулировке «ждун» – нет ничего обидного, я сам такой, мне нужен конкретный лот в своем районе, но найти не могу, поэтому сижу вот… жду… 🙂 Причем заметьте – жду я конкретный лот, а не падение цен или апокалипсис на рынке недвижимости Москвы. Мне нужно решить жизненную потребность, для меня это важнее, чем точка входа. Вот такие вот дела…
С отложенным спросом разобрались, теперь о локации: Перово – это спальный район Москвы, пятую часть которого занимает промзона «Прожектор», которую постепенно будет осваивать ПИК и другие застройщики. Сам район мне нравится – очень много зелени, причем так много, что когда гуляешь летом – иногда не видно неба, видны только кроны деревьев. Ну и из плюсов также стоит отметить, что рядом Измайловский парк и локация недалеко от центра – всего 12 минут и вы уже на Третьяковской, что достаточно быстро.
Теперь о минусах: друзья, большая часть планировок – это жесть. 40-50 процентов квартирографии – просто неликвид: классические планировки с избыточной площадью, проходные кухни-гостиные, 7-8 метровые коридоры… Мда, ну и дела. Продолжу: район-то зеленый и тихий, но это пока. В будущем он будет практически полностью… снесен. Посмотрите на карту внизу, более двухсот домов попали в программу реновации. Это же сколько времени люди будут жить в постоянной стройке, лет 8-10? Впрочем, со временем, снос превратится в жирный плюс – ведь люди не хотят жить среди старых обшарпанных домов, люди хотят жить в красивом и современном районе.
Если смотрите «для себя»: если вас не пугают минусы жизни в стройке, то я бы рассмотрел. Все-таки большая часть района обжита и имеет всю инфраструктуру, в т.ч. неплохие школы. Из минусов, которые не описал выше, хочу обратить внимание на кол-во м/м в паркинге первой очереди – на 1,5 тыс квартир всего 199 машиномест. Явный дефицит, поэтому, думаю, будет оверпрайс, как в аренде, так и в продаже.
Если смотрите «под аренду»: студию в этом проекте сдадите тыс за 50 руб. И думаю, что ликвидность будет неплохой, ведь в проектах ближе к центру: Лефортово Парк, Символ и т.д. студии сдаются в аренду уже ближе к 60 тыс руб.
Если смотрите «под инвест»: Я бы оценивал цены «на ключах» в проекте так – процентов на 7-10 ниже, чем в ЖК «Красноказарменная, 15» и ЖК «Лефортово Парк». Давайте будем реалистами, никто не будет покупать квартиры в ЖК «Плеханова, 11» по таким же ценам, как и в проектах, которые ближе к центру.
🔖 Проект достаточно интересный, а вот текущие цены, считаю, что пока – нет. Ведь после «бурного» старта и повышения прайсов, практически всегда происходит откат. Такое же ценообразование я наблюдаю в ЖК «Кутузовский Квартал», где цены уже немного снизились.
.
А вы что думаете о ЖК «Плеханова, 11», бронировали тут квартиру? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
#плеханова_11
📍А помните ипотечный кризис в США, который случился в 2007 году? Тогда заокеанский ипотечный пузырь оглушительно лопнул и просто обрушил цены на недвижимость.
О пузыре на рынке недвижимости РФ говорят уже не первый год. Может ли у нас повториться подобный сценарий, как в США? Ведь впереди нас ждет полная отмена ипотеки с гос поддержкой, которая действует до июля 2024.
Знаете, думаю, что и да и нет. И сейчас постараюсь объяснить, почему так считаю. Давайте сначала разберемся в признаках надувания пузыря на рынке: это ажиотажный спрос и необоснованный рост цен. Когда пузырь сдувается? Когда перестают покупать. Когда пузырь на рынке недвижимости лопается? Когда банкам массово возвращают залоговые квартиры, из-за невозможности или нежелания платить ипо-кредиты.
Что происходило в США за несколько лет до кризиса? Ключевая ставка находилась на минимальных уровнях, а ипотека была сверхдоступна. Цены на недвижимость за океаном — ежемесячно увеличивались и инвесторы покупали по несколько объектов, в надежде перепродать с выгодой.
А потом случилось вот что: ФРС повышает ключевую ставку практически в 5 раз и ипотека у большинства инвесторов — становятся обузой. Ведь ежемесячные ипо-платежи у них растут и причем очень сильно, т.к. в США есть ипотека с плавающей ставкой — это когда первые 1-2-3 года вы платите льготный процент, который потом пересматривается в зависимости от внешних факторов. Из-за этой ситуации, неплатежеспособные инвесторы, перестают платить по кредитам, а банки забирают недвижимость и пытаются продать ее самостоятельно, правда покупателей на рынке нет, т.к. ипотека для большинства — уже недоступна.
На рынок выходит огромное количество залоговых квартир и это количество растет, ведь оставшаяся часть инвесторов, даже платежеспособных, берут калькуляторы и понимают, что им выгодней вернуть недвижимость банку, а не надеяться на перепродажу. В общем все летит в тартарары, цены резко снижаются, а ипотечный пузырь — лопается.
Что происходит у нас? У льготных ипотек нет плавающих ставок. Ставка фиксированна на весь срок и заемщику сюрпризов не преподнесет. Т.е. возвращать квартиру банку — нет никакого резона. Да и зарплаты в РФ, последнее время, растут беспрецедентными темпами — а значит люди могут платить по кредитам.
🔖 Мнение автора: никакого массового обвала рынка я не жду, а вот падеж цен, в конкретных переоцененных комплексах — очень даже допускаю и надеюсь на это, т.к. нужно постоянно покупать, ведь в «подборах» я сижу каждый день по 8-9 часов без выходных уже несколько лет.
А вы как считаете, произойдет обрушение рынка недвижимости, после отмены ипотеки с гос поддержкой? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
О пузыре на рынке недвижимости РФ говорят уже не первый год. Может ли у нас повториться подобный сценарий, как в США? Ведь впереди нас ждет полная отмена ипотеки с гос поддержкой, которая действует до июля 2024.
Знаете, думаю, что и да и нет. И сейчас постараюсь объяснить, почему так считаю. Давайте сначала разберемся в признаках надувания пузыря на рынке: это ажиотажный спрос и необоснованный рост цен. Когда пузырь сдувается? Когда перестают покупать. Когда пузырь на рынке недвижимости лопается? Когда банкам массово возвращают залоговые квартиры, из-за невозможности или нежелания платить ипо-кредиты.
Что происходило в США за несколько лет до кризиса? Ключевая ставка находилась на минимальных уровнях, а ипотека была сверхдоступна. Цены на недвижимость за океаном — ежемесячно увеличивались и инвесторы покупали по несколько объектов, в надежде перепродать с выгодой.
А потом случилось вот что: ФРС повышает ключевую ставку практически в 5 раз и ипотека у большинства инвесторов — становятся обузой. Ведь ежемесячные ипо-платежи у них растут и причем очень сильно, т.к. в США есть ипотека с плавающей ставкой — это когда первые 1-2-3 года вы платите льготный процент, который потом пересматривается в зависимости от внешних факторов. Из-за этой ситуации, неплатежеспособные инвесторы, перестают платить по кредитам, а банки забирают недвижимость и пытаются продать ее самостоятельно, правда покупателей на рынке нет, т.к. ипотека для большинства — уже недоступна.
На рынок выходит огромное количество залоговых квартир и это количество растет, ведь оставшаяся часть инвесторов, даже платежеспособных, берут калькуляторы и понимают, что им выгодней вернуть недвижимость банку, а не надеяться на перепродажу. В общем все летит в тартарары, цены резко снижаются, а ипотечный пузырь — лопается.
Что происходит у нас? У льготных ипотек нет плавающих ставок. Ставка фиксированна на весь срок и заемщику сюрпризов не преподнесет. Т.е. возвращать квартиру банку — нет никакого резона. Да и зарплаты в РФ, последнее время, растут беспрецедентными темпами — а значит люди могут платить по кредитам.
🔖 Мнение автора: никакого массового обвала рынка я не жду, а вот падеж цен, в конкретных переоцененных комплексах — очень даже допускаю и надеюсь на это, т.к. нужно постоянно покупать, ведь в «подборах» я сижу каждый день по 8-9 часов без выходных уже несколько лет.
А вы как считаете, произойдет обрушение рынка недвижимости, после отмены ипотеки с гос поддержкой? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍 В предыдущем посте я писал, что жду акции и скидки в конкретных переоцененных проектах. Точнее не просто жду, а шевелюсь и мониторю рынок. Ну а вы в комментариях просили, что бы я писал про кейсы или интересные проекты.
Делюсь — смотрите, что происходит с ценами в ЖК «Кутузовский Квартал» от ПИК. По некоторым лотам скидки достигают 15% и сейчас цены даже ниже, чем в октябре 2023.
Почему застройщик так снижает цены, ведь проект же интересный? Да, проект интересный — а вот продажи «встали», в декабре продано всего 6 квартир. Вот этим мне и нравится ПИК — если нет продаж, тут же снижает цены, потому как темпы для него важней, чем прибыль.
А вы видите коррекцию цен на рынке? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Делюсь — смотрите, что происходит с ценами в ЖК «Кутузовский Квартал» от ПИК. По некоторым лотам скидки достигают 15% и сейчас цены даже ниже, чем в октябре 2023.
Почему застройщик так снижает цены, ведь проект же интересный? Да, проект интересный — а вот продажи «встали», в декабре продано всего 6 квартир. Вот этим мне и нравится ПИК — если нет продаж, тут же снижает цены, потому как темпы для него важней, чем прибыль.
А вы видите коррекцию цен на рынке? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Решил вот купить дачу. Не то что бы очень нужна, просто так получилось, обстоятельства такие. Дети подрастают, отдых на море дорожает, вот недавно насчитали стоимость путевки почти 600 тыс руб на четверых: мама, папа и двое детей. А помню времена, когда отдых на море обходился в 84 тыс руб и это в новом 5-ти звездочном отеле.
В общем, я подумал — может как-то уменьшить расходы, пусть на даче семья отдыхает, хотя бы весну-лето. Полез, значит, выбирать объекты, рассматриваю только Волоколамку и Новую Ригу… И знаете, я очень удивился — до 8 млн руб выбор не богат, точнее его практически нет. Моего бюджета не хватает на новый нормальный симпатичный домик. Скрин ниже.
И что-то я задумался: кто-то считает, что «будка» ну или небольшая студия рядом с метро за 8 млн руб — это очень дорого. Друзья, а что дешевле на рынке и какие альтернативы? Ведь даже небольшую новую дачу недалеко от Москвы не купить за эти деньги. Может, на самом деле, 8 млн руб для студии с ремонтом в Москве — справедливая цена? Как вы считаете? Ведь если жить на даче, а не в своей студии у метро, то придется ежедневно тратить на дорогу около 3-х часов. Хммм… Если вы даже молодые и активные на сколько вас хватит?
Ну и еще. Да, да, я помню цены на однокомнатные квартиры у метро в Москве по 5-6 млн руб. Так к чему это я? А к тому, что я вычеркнул для себя цены из прошлого: как на путевки, так и на квартиры. Маловероятно что к ним вернемся, поэтому не вижу никакого смысла по ним вздыхать 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
В общем, я подумал — может как-то уменьшить расходы, пусть на даче семья отдыхает, хотя бы весну-лето. Полез, значит, выбирать объекты, рассматриваю только Волоколамку и Новую Ригу… И знаете, я очень удивился — до 8 млн руб выбор не богат, точнее его практически нет. Моего бюджета не хватает на новый нормальный симпатичный домик. Скрин ниже.
И что-то я задумался: кто-то считает, что «будка» ну или небольшая студия рядом с метро за 8 млн руб — это очень дорого. Друзья, а что дешевле на рынке и какие альтернативы? Ведь даже небольшую новую дачу недалеко от Москвы не купить за эти деньги. Может, на самом деле, 8 млн руб для студии с ремонтом в Москве — справедливая цена? Как вы считаете? Ведь если жить на даче, а не в своей студии у метро, то придется ежедневно тратить на дорогу около 3-х часов. Хммм… Если вы даже молодые и активные на сколько вас хватит?
Ну и еще. Да, да, я помню цены на однокомнатные квартиры у метро в Москве по 5-6 млн руб. Так к чему это я? А к тому, что я вычеркнул для себя цены из прошлого: как на путевки, так и на квартиры. Маловероятно что к ним вернемся, поэтому не вижу никакого смысла по ним вздыхать 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍В одном из предыдущих постов был задан вопрос, который может быть интересен и другим подписчикам : «А какие проекты (ЖК) переоценены, по вашему мнению, Алексей?»
Мне даже показалось, что вопрос больше связан с тем, что подписчика интересует некая формула справедливой рыночной цены, а не список переоцененных объектов.
На самом деле, есть достаточно поверхностный метод, но вполне рабочий. Для того, что бы понимать, покупаем дорого или нет, нам нужно сравнить. C чем же сравнить цену конкретного лота, ведь и остальные квартиры в локации, могут продаваться по оверпрайсу? Сравнивайте доходность от аренды и среднюю ставку по банковским депозитам. В среднем, вклады за последние 7 лет, приносили 8% годовых.
Т.е. если аренда вам принесет 8+% годовых — то вы как минимум покупаете по рыночной цене. А если расчетная доходность от аренды составляет 3-5% — то вы, скорее всего, покупаете дороже рынка, т.е. потенциала сейчас нет.
Да, метод поверхностный, не учитывает множество нюансов, но вполне рабочий и часто выручает.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#ответы_на_вопросы
Мне даже показалось, что вопрос больше связан с тем, что подписчика интересует некая формула справедливой рыночной цены, а не список переоцененных объектов.
На самом деле, есть достаточно поверхностный метод, но вполне рабочий. Для того, что бы понимать, покупаем дорого или нет, нам нужно сравнить. C чем же сравнить цену конкретного лота, ведь и остальные квартиры в локации, могут продаваться по оверпрайсу? Сравнивайте доходность от аренды и среднюю ставку по банковским депозитам. В среднем, вклады за последние 7 лет, приносили 8% годовых.
Т.е. если аренда вам принесет 8+% годовых — то вы как минимум покупаете по рыночной цене. А если расчетная доходность от аренды составляет 3-5% — то вы, скорее всего, покупаете дороже рынка, т.е. потенциала сейчас нет.
Да, метод поверхностный, не учитывает множество нюансов, но вполне рабочий и часто выручает.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#ответы_на_вопросы
📍 Друзья, какие проекты вам интересны? «Разборы» каких ЖК сделать в ближайшие пару недель? Я вот думал написать про Примаверу, т.к. раскопал в АИП (адресной инвестестиционной программе Москвы) любопытные факты про бывшее Тушинское аэрополе, но потом стал сомневаться — интересен ли вообще этот проект и стоит ли писать о нем.
В общем, жду ваших предложений. See ya, не переключайтесь ✌️
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
В общем, жду ваших предложений. See ya, не переключайтесь ✌️
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
📍ЖК «INJOY», г Москва, ул Адмирала Макарова, 2, застройщик «INGRAD». Бизнес-класс, без отделки. Ключи до 12.2027. Метро «Водный стадион» + МЦК «Балтийская» — 10 минут пешком.
Текущий цены от:
Студия (21 м2) — 11 млн руб
ЕВРО-2 (40 м2) — 15,9 млн руб
ЕВРО-3 (62 м2) — 22,5 млн руб
Локация, на самом деле — неплохая. До Москва-Сити и Тверской около 18 минут без пересадок на метро. Рядом несколько парков: Покровское-Стрешнево с разнообразными детскими и спортивными площадками, Усадьба Михалково с Головинскими прудами и небольшой Невский парк с мини-зоопарком. Не далее чем в километре — пляжи «Лебедь» и «Динамо» с зонами для купания и центром пляжных видов спорта. В пешей доступности, буквально 5-10 минут пешком — отличный торговый центр «Метрополис», с хорошими фуд-кортами, магазинами и кинотеатрами.
К слову, локация и в прошлом считалась неплохой. В Брежневские времена, на противоположной стороне Ленинградки был построен дом-комплекс «Лебедь». И квартиры в этом доме, ранее считались статусным жильем, в них проживала «элита» того времени: номенклатура, артисты и ученые.
Продолжу, некоторые плюсы я «подсветил», теперь о нюансах: время камень точит, вот и район хоть и обжитой, но вызывает ощущение некоторой неухоженности. Вокруг старенькие пятиэтажные дома, впрочем часть из них попала под реновацию. Школы есть, а вот рейтинговые — не близко. Ну и СИЗО, можно сказать, что практически под окнами.
Теперь немного о проекте. Начну с того, что мне не нравится: фасады на рендерах — увы, не «тянут» на бизнес-класс, они больше похожи на «комфорт+». Посмотрим, может вживую будут смотреться симпатичней. А вот ген план достаточно интересный — тут и игровой бульвар и зеленый бульвар и фитнес с бассейном. Вообще, складывается ощущение, что над планом территории хорошо поработали. Если реализуют и благоустроят как на рендерах — получится классное придомовое пространство.
Если смотрите «для себя»: Знаете, я бы рассмотрел, если вам нужна эта локация. Да, альтернативы на районе есть, но у INJOY-а расположение все-таки лучше. Ближайшим конкурентом на «вторичке» считаю ЖК «Невский» — достаточно интересный проект с хорошим благоустройством и приятными МОП-ами, но в большей части с неликвидными планировками и автобазой со стоянкой грузовиков ГБУ «Автодороги» под окнами некоторых корпусов.
Если смотрите «под аренду»: Студию вы сдадите тыс за 60-65 руб, ЕВРО-2 за 70-80 тыс руб, ЕВРО-3 за 130-140 тыс руб. Если честно, из-за того, что до ключей еще далеко, а цены как на свежую «вторичку» — я бы проект не рассматривал. Ну или смотрел бы семейные форматы, т.к. на районе наблюдается дефицит в этом сегменте.
🔖 Мнение автора: никакого «инвеста» по текущим ценам не вижу, поэтому этот пункт и не описал. Локация семейная, если ищите квартиру «для себя» — рассмотреть проект вполне стоит. Если ищите квартиру «под аренду» в сегменте бизнес-класса, то я бы тут рассматривал все-таки не студии, а семейные форматы.
.
А вы рассматривали этот проект? Какое у вас мнение о нем? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_инджой
Текущий цены от:
Студия (21 м2) — 11 млн руб
ЕВРО-2 (40 м2) — 15,9 млн руб
ЕВРО-3 (62 м2) — 22,5 млн руб
Локация, на самом деле — неплохая. До Москва-Сити и Тверской около 18 минут без пересадок на метро. Рядом несколько парков: Покровское-Стрешнево с разнообразными детскими и спортивными площадками, Усадьба Михалково с Головинскими прудами и небольшой Невский парк с мини-зоопарком. Не далее чем в километре — пляжи «Лебедь» и «Динамо» с зонами для купания и центром пляжных видов спорта. В пешей доступности, буквально 5-10 минут пешком — отличный торговый центр «Метрополис», с хорошими фуд-кортами, магазинами и кинотеатрами.
К слову, локация и в прошлом считалась неплохой. В Брежневские времена, на противоположной стороне Ленинградки был построен дом-комплекс «Лебедь». И квартиры в этом доме, ранее считались статусным жильем, в них проживала «элита» того времени: номенклатура, артисты и ученые.
Продолжу, некоторые плюсы я «подсветил», теперь о нюансах: время камень точит, вот и район хоть и обжитой, но вызывает ощущение некоторой неухоженности. Вокруг старенькие пятиэтажные дома, впрочем часть из них попала под реновацию. Школы есть, а вот рейтинговые — не близко. Ну и СИЗО, можно сказать, что практически под окнами.
Теперь немного о проекте. Начну с того, что мне не нравится: фасады на рендерах — увы, не «тянут» на бизнес-класс, они больше похожи на «комфорт+». Посмотрим, может вживую будут смотреться симпатичней. А вот ген план достаточно интересный — тут и игровой бульвар и зеленый бульвар и фитнес с бассейном. Вообще, складывается ощущение, что над планом территории хорошо поработали. Если реализуют и благоустроят как на рендерах — получится классное придомовое пространство.
Если смотрите «для себя»: Знаете, я бы рассмотрел, если вам нужна эта локация. Да, альтернативы на районе есть, но у INJOY-а расположение все-таки лучше. Ближайшим конкурентом на «вторичке» считаю ЖК «Невский» — достаточно интересный проект с хорошим благоустройством и приятными МОП-ами, но в большей части с неликвидными планировками и автобазой со стоянкой грузовиков ГБУ «Автодороги» под окнами некоторых корпусов.
Если смотрите «под аренду»: Студию вы сдадите тыс за 60-65 руб, ЕВРО-2 за 70-80 тыс руб, ЕВРО-3 за 130-140 тыс руб. Если честно, из-за того, что до ключей еще далеко, а цены как на свежую «вторичку» — я бы проект не рассматривал. Ну или смотрел бы семейные форматы, т.к. на районе наблюдается дефицит в этом сегменте.
🔖 Мнение автора: никакого «инвеста» по текущим ценам не вижу, поэтому этот пункт и не описал. Локация семейная, если ищите квартиру «для себя» — рассмотреть проект вполне стоит. Если ищите квартиру «под аренду» в сегменте бизнес-класса, то я бы тут рассматривал все-таки не студии, а семейные форматы.
.
А вы рассматривали этот проект? Какое у вас мнение о нем? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_инджой
📍 Напишу-ка я тоже свои мысли про текущий закрытый старт продаж ЖК «CityZen» от застройщика MR Group. Кто не знает — это новый проект в районе Южное Тушино. Выдача ключей до 06.2028
Минимальные цены от:
Студия (18 м2) — 8,6 млн руб
1-К (31 м2) — 11,7 млн руб
2-К (52 м2) — 17,6 млн руб
3-К (71 м2) — 23,8 млн руб
360-400 тыс руб/м2 в промзоне без инфраструктуры — ее вообще нет, абсолютной ноль и ждать ключей 4 года.
Друзья я в конце лете писал: рассмотрите соседний ЖК ALIA — неплохие цены, ключи в 25 году, студии по 10 млн руб и семейные форматы по 360-380 тыс руб/м2 — вся инфра уже практически вся есть, промзон — нет, набережная с парком, до метро недалеко. Но видимо мы легких путей не ищем....
ALIA — это фу… А вот ЖК «CityZen» — в @опе мира, просто в лютейшей промзоне, и не просто на окраине промки, а в самом ее центре — это «инвест» и надо брать! Вы что, серьезно?
Я сейчас даже расскажу как все дальше будет. Все по классике: инвесторы с перепугу «залетают» в «закрытый старт» — он хоть и закрытый, но о нем все знают и каждый может участвовать. Мы все дружно бронируем, много бронируем... После этого застройщик взвинчивает прайс, в ТГ каналах появляются посты — «ну я же говорил». Ну и инвесторы выкупают забронированные квартиры. Ведь цены-то выросли, ну а мы «хакнули» систему, купили дешево — думаем мы. Продолжу, что же происходит дальше?
А потом, с завышенным прайсом — продажи затухают. Ну кому нужна ЕВРО-2 в промзоне за 14 млн млн руб с ключами в 28 году, когда в районе м. Спартак есть почти сданные корпуса примерно за эти деньги? И что дальше застройщик делает? Да, да — снижает цены. И он к этому готов — все просчитано. Вот такая ловушка, вот такая правда жизни.
.
Планировки проекта тут: ссылка
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Минимальные цены от:
Студия (18 м2) — 8,6 млн руб
1-К (31 м2) — 11,7 млн руб
2-К (52 м2) — 17,6 млн руб
3-К (71 м2) — 23,8 млн руб
360-400 тыс руб/м2 в промзоне без инфраструктуры — ее вообще нет, абсолютной ноль и ждать ключей 4 года.
Друзья я в конце лете писал: рассмотрите соседний ЖК ALIA — неплохие цены, ключи в 25 году, студии по 10 млн руб и семейные форматы по 360-380 тыс руб/м2 — вся инфра уже практически вся есть, промзон — нет, набережная с парком, до метро недалеко. Но видимо мы легких путей не ищем....
ALIA — это фу… А вот ЖК «CityZen» — в @опе мира, просто в лютейшей промзоне, и не просто на окраине промки, а в самом ее центре — это «инвест» и надо брать! Вы что, серьезно?
Я сейчас даже расскажу как все дальше будет. Все по классике: инвесторы с перепугу «залетают» в «закрытый старт» — он хоть и закрытый, но о нем все знают и каждый может участвовать. Мы все дружно бронируем, много бронируем... После этого застройщик взвинчивает прайс, в ТГ каналах появляются посты — «ну я же говорил». Ну и инвесторы выкупают забронированные квартиры. Ведь цены-то выросли, ну а мы «хакнули» систему, купили дешево — думаем мы. Продолжу, что же происходит дальше?
А потом, с завышенным прайсом — продажи затухают. Ну кому нужна ЕВРО-2 в промзоне за 14 млн млн руб с ключами в 28 году, когда в районе м. Спартак есть почти сданные корпуса примерно за эти деньги? И что дальше застройщик делает? Да, да — снижает цены. И он к этому готов — все просчитано. Вот такая ловушка, вот такая правда жизни.
.
Планировки проекта тут: ссылка
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.
📍 Напишу-ка я тоже свои мысли про текущий закрытый старт продаж ЖК «CityZen» от застройщика MR Group. Кто не знает — это новый проект в районе Южное Тушино. Выдача ключей до 06.2028 Минимальные цены от: Студия (18 м2) — 8,6 млн руб 1-К (31 м2) — 11,7…
📍Эх, по-моему некоторые подписчики даже не поняли, почему я раскритиковал в текущий момент времени (ключевая фраза — именно «в текущий момент времени») инвестиции в ЖК «CityZen». Ставите дизлайки. Объясню, почему я так написал.
Берем условную студию в этом проекте, пусть даже по минимальной цене 8,7 млн руб, хотя, скорее всего, по минимальной прайсу — лот будет неликвидым. И начинаем считать. Сколько такая студия будет стоить на ключах в текущих ценах? Ну миллионов 10, она же малышка, всего 18 м2 и без ремонта. Дороже вряд ли, если только рынок за 4 года плюсанет. В общем, считайте эту оценку оптимистичной.
За сколько сдадим в аренду? Тыс за 50-55, вряд ли дороже. Теперь составляем фин модель с горизонтом планирования 10 лет — т.к. проект «долгий» и под краткосрочную стратегию не подходит.
Если кратко, после расчетов, итог таков: общая доходность, с учетом арендного потока составляет… не более 9% годовых ссылка 🤷А знаете, почему так мало? Потенциала прироста стоимости практически нет…. Ну и арендные платежи мы не получаем… почти 5 лет! Т.к. 4,5 года ждем ключей и еще 6 мес закладываем на отделку и меблировку.
Ладно, в кэш, конечно, покупать не стоит. А какова общая доходность с ипо-плечом? Например, если купим в ипотеку с гос поддержкой. И этот вариант я тоже поcчитал. Наш доход… тоже 9% годовых и это даже без капитализации! Увы — это ниже плинтуса. Ведь сейчас на рынке есть лоты с общей доходностью ≈ 20-30% годовых (с ипо-плечом).
🔖 Вот поэтому я и написал, что ЖК «CityZen», в текущий момент времени — это не инвест. Может года через два я и похвалю проект, а пока — на рынке есть варианты в разы лучше, доходней и понятней. В общем, математика очень отрезвляет и помогает не идти на поводу у своих эмоций 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Берем условную студию в этом проекте, пусть даже по минимальной цене 8,7 млн руб, хотя, скорее всего, по минимальной прайсу — лот будет неликвидым. И начинаем считать. Сколько такая студия будет стоить на ключах в текущих ценах? Ну миллионов 10, она же малышка, всего 18 м2 и без ремонта. Дороже вряд ли, если только рынок за 4 года плюсанет. В общем, считайте эту оценку оптимистичной.
За сколько сдадим в аренду? Тыс за 50-55, вряд ли дороже. Теперь составляем фин модель с горизонтом планирования 10 лет — т.к. проект «долгий» и под краткосрочную стратегию не подходит.
Если кратко, после расчетов, итог таков: общая доходность, с учетом арендного потока составляет… не более 9% годовых ссылка 🤷А знаете, почему так мало? Потенциала прироста стоимости практически нет…. Ну и арендные платежи мы не получаем… почти 5 лет! Т.к. 4,5 года ждем ключей и еще 6 мес закладываем на отделку и меблировку.
Ладно, в кэш, конечно, покупать не стоит. А какова общая доходность с ипо-плечом? Например, если купим в ипотеку с гос поддержкой. И этот вариант я тоже поcчитал. Наш доход… тоже 9% годовых и это даже без капитализации! Увы — это ниже плинтуса. Ведь сейчас на рынке есть лоты с общей доходностью ≈ 20-30% годовых (с ипо-плечом).
🔖 Вот поэтому я и написал, что ЖК «CityZen», в текущий момент времени — это не инвест. Может года через два я и похвалю проект, а пока — на рынке есть варианты в разы лучше, доходней и понятней. В общем, математика очень отрезвляет и помогает не идти на поводу у своих эмоций 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍 ПИК вывел в продажу новые корпуса (22.1—22.4) в ЖК «Бусиновский Парк». Если кто-то не знает — это проект на северо-западе Москвы, 20-25 минут пешком до МЦД/метро «Ховрино». Ну вывел, да вывел, можете сказать вы, что тут такого?
А вы посмотрите на архитектуру и на сроки выдачи ключей. Похоже что все — эпоха ПИК-коробочек миновала... новый корпус 22.3 из стекла и металла. Еще раз: у ПИК-а дома из стекла и металла… Хммм… друзья, да это прорыв, если учесть еще тот факт, что ключи от квартиры с отделкой вы получите через 2,5 - 3 года.
Знаете, похоже, что ПИК повышает планку и заходит в сегмент Level-а и ЛСР-а. Причем «давит» конкурентов не только архитектурой, но и ценами. Давайте сравним: Достаточно скромный ЖК «Парксайд» от ЛСР — студии с отделкой стартуют от 9 млн руб, а в ЖК «Бусиновский Парк» от ПИК — цены начинаются от 6,7 млн руб. Да, понимаю, что географически эти локации отличаются, а сравнил я их потому, что исторически они всегда были одинаково недорогими.
🔖 К чему я это написал? На это есть несколько причин: Первая: похоже, что Левел-у и ЛСР-у что-то придется менять. Возражения менеджеров: «ну это же ПИК» — больше не будут восприниматься всерьез. Вторая причина: все больше склоняюсь к тому, что следующую очередь «Матвеевского парка» перепроектируют в сегмент «комфорт+». Третья причина: скорее всего, ПИК-коробочек, на стартах продаж в Москве — мы больше не увидим.
.
А что вам нравится больше: новая архитектура застройщика или ПИК-коробочки? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
А вы посмотрите на архитектуру и на сроки выдачи ключей. Похоже что все — эпоха ПИК-коробочек миновала... новый корпус 22.3 из стекла и металла. Еще раз: у ПИК-а дома из стекла и металла… Хммм… друзья, да это прорыв, если учесть еще тот факт, что ключи от квартиры с отделкой вы получите через 2,5 - 3 года.
Знаете, похоже, что ПИК повышает планку и заходит в сегмент Level-а и ЛСР-а. Причем «давит» конкурентов не только архитектурой, но и ценами. Давайте сравним: Достаточно скромный ЖК «Парксайд» от ЛСР — студии с отделкой стартуют от 9 млн руб, а в ЖК «Бусиновский Парк» от ПИК — цены начинаются от 6,7 млн руб. Да, понимаю, что географически эти локации отличаются, а сравнил я их потому, что исторически они всегда были одинаково недорогими.
🔖 К чему я это написал? На это есть несколько причин: Первая: похоже, что Левел-у и ЛСР-у что-то придется менять. Возражения менеджеров: «ну это же ПИК» — больше не будут восприниматься всерьез. Вторая причина: все больше склоняюсь к тому, что следующую очередь «Матвеевского парка» перепроектируют в сегмент «комфорт+». Третья причина: скорее всего, ПИК-коробочек, на стартах продаж в Москве — мы больше не увидим.
.
А что вам нравится больше: новая архитектура застройщика или ПИК-коробочки? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍В предыдущем посте я писал о том, что скорее всего, ПИК-коробочек, на стартах продаж в границах старой Москвы — мы больше не увидим. Под коробочками я подразумевал типовые серии домов или так называемые «ПИК-панельки».
Небольшое расследование: Давайте прочитаем анонсы новых проектов этого застройщика.
- Новый Кронштадтский 9 — Уникальная архитектура, подземный паркинг, квартиры с балконами.
- Новый проект во 2-м Иртышском проезде — Уникальная архитектура, просторные лобби.
- Новый проект в Москворечье-Сабурово — Масштабный проект с уникальной архитектурой в историческом районе Москвы.
Заметили фразу «уникальная архитектура» в каждом анонсе? Похоже все…, баста, ведь ПИК-панельки — уникальной архитектурой не назовут. Практически на 100% уверен, что будущие проекты будут выходить в сегменте «комфорт+».
В связи с этим возникает вопрос: что делать инвесторам в ПИК-коробочки? Знаете, я бы подумал о том, что бы переложиться в ПИК+. Если бы сам сейчас «сидел» в Кронштадском — то точно бы рассматривал этот вариант. Ведь ПИК+, при примерно одинаковых ценах — однозначно будет ликвидней, как при продаже, так и в аренде.
🔖 Мнение автора: Единственный неизменный закон заключается в том, что всё меняется. Вот и ПИК становится иным. И поэтому, думаю, настало время обращать внимание не только на локацию, цену и планировки, но и на архитектуру этого застройщика. Ну а «разборы» локаций этих проектов сделаю в ближайших постах.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Небольшое расследование: Давайте прочитаем анонсы новых проектов этого застройщика.
- Новый Кронштадтский 9 — Уникальная архитектура, подземный паркинг, квартиры с балконами.
- Новый проект во 2-м Иртышском проезде — Уникальная архитектура, просторные лобби.
- Новый проект в Москворечье-Сабурово — Масштабный проект с уникальной архитектурой в историческом районе Москвы.
Заметили фразу «уникальная архитектура» в каждом анонсе? Похоже все…, баста, ведь ПИК-панельки — уникальной архитектурой не назовут. Практически на 100% уверен, что будущие проекты будут выходить в сегменте «комфорт+».
В связи с этим возникает вопрос: что делать инвесторам в ПИК-коробочки? Знаете, я бы подумал о том, что бы переложиться в ПИК+. Если бы сам сейчас «сидел» в Кронштадском — то точно бы рассматривал этот вариант. Ведь ПИК+, при примерно одинаковых ценах — однозначно будет ликвидней, как при продаже, так и в аренде.
🔖 Мнение автора: Единственный неизменный закон заключается в том, что всё меняется. Вот и ПИК становится иным. И поэтому, думаю, настало время обращать внимание не только на локацию, цену и планировки, но и на архитектуру этого застройщика. Ну а «разборы» локаций этих проектов сделаю в ближайших постах.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍 ЖК «Руставели, 14», ПИК, адрес: Москва, ул. Руставели, 14 Ключи до: сдан - 06.2025 Метро «Бутырская» 7 мин пешком, МЦД «Останкино» 15 мин пешком.
Проект не новый и многие его знают. Но подписчики все же просили «разобрать» этот комплекс. Ну что же, начинаю.
Сначала тезисно опишу отзывы о проекте, с которыми вы сталкивались: «Пробки, промзона, печальный район». Отчасти я согласен. Но не торопитесь делать выводы только на основе впечатлений. И ниже я расскажу, почему.
Да, пока это промзона, но ее полностью застроят. В будущем, тут появится небольшой уютный райончик, причем недалеко от центра. Что и где построят — отмечу на карте внизу. Но этот пункт не самый важный, ведь застройкой промзон в Москве уже никого не удивить. Гораздо важнее планы города и расположение локации относительно этих планов. И эти моменты я опишу более подробно.
Первое. Проект находится на салатовой ветке метро и многим она не нравится. И знаете почему? А потому что у этой ветки в северной ее части нет пересадки на кольцевую линию. Но это пока. Не все знают, но уже началось строительство новой станции метро — «Суворовская», которая соединит салатовую ветку и кольцевую линию. А теперь «копнем» еще глубже.
В чем особенность станции «Суворовская»? В выходах из метро. Один из них будет располагаться прям на площади спорткомплекса «Олимпийский». Не забыли еще о таком? Ведь он уже давно на реконструкции. Если забыли — это будет огромный, масштабный, знаковый проект столицы: тут появится появится аквапарк, 15 бассейнов, торговый центр, вращающиеся панорамные рестораны, концертный зал, комплекс для 22 видов спорта и т.д. Впечатляет? Так вот, жители «Руставели, 14» смогут выйти из дома и через 8-10 минут оказаться в «Олимпийском». И даже ходить много не придется, т.к. новая станция метро будет оснащена траволаторами, как в аэропортах.
Продолжу. Давайте обратим внимание на планы города, а именно на будущее ТПУ «Петровско-Разумовская», оно недалеко, всего в 2-х остановках по прямой на метро. Тут будет остановка сверхскоростных поездов Москва-Питер, на которых из столицы до Санкт-Петербурга можно будет доехать за 2 часа. Еще один масштабный проект и опять недалеко.
Далее. Дорожное строительство: ул. А. Королева и ул. Фонвизина соединят — так что время в пути до Бот сада займет около 5 минут. Ну и новое шоссе объединит ТТК, Огородный проезд и СВХ: до «трешки» можно будет доехать за 7 минут, а до МКАД за 15 минут. В общем, пробок на районе в будущем точно не будет.
Если смотрите «для себя»: перспективы я описал выше, остается добавить,что рядом парки «Дубки», «Кончаловский», «Яблоневый», ну и можно дойти до отличного парка «Останкино». Теперь о минусах — школа и детсад в проекте, появятся не ранее 27 года. Ну и заводы «Карат» и «Бараночный» — увы, никуда не переносят. Правда, не думаю, что они тут навсегда, все-таки это околоцентр, здесь каждый кусочек земли — на вес золота.
Если смотрите «под аренду»: студию сдадите за 50-55 тыс руб. И вообще, с арендой тут все будет неплохо. Смотрите, помимо ТПУ и Олимпийского, в пешей доступности строятся бизнес-центры: STONE Дмитровская и Останкино бизнес-парк. Давайте прикинем: в Олимпийском — 8 тыс раб мест, в Стоун — 4 тыс, в Останкино — 8 тыс, плюс Дизай-завод, Хлебозавод (это не завод, это арт-объект), плюс локация будет востребована у тех кто живет на 2 города (Москва-Питер). В общем, «итого» даже считать не буду, итак становится понятно, что с арендой тут все будет хорошо.
Если смотрите «под инвест»: потенциал у локации есть, а у цен нет. Высокая стадия строительства, весь рост уже отыгран. Остается ждать либо скидок и акций, либо новую очередь. Ну и еще добавлю, что у проекта специфическая посадка корпусов и по-настоящему ликвидных лотов не очень много.
🔖 Мнение автора: площадка близко к центру, а у локации неплохой потенциал. Проект я бы рассматривал и «для себя» и «под аренду» и «под инвест».
.
А вы смотрели этот проект? Какие сложились впечатления? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#руставели_14
Проект не новый и многие его знают. Но подписчики все же просили «разобрать» этот комплекс. Ну что же, начинаю.
Сначала тезисно опишу отзывы о проекте, с которыми вы сталкивались: «Пробки, промзона, печальный район». Отчасти я согласен. Но не торопитесь делать выводы только на основе впечатлений. И ниже я расскажу, почему.
Да, пока это промзона, но ее полностью застроят. В будущем, тут появится небольшой уютный райончик, причем недалеко от центра. Что и где построят — отмечу на карте внизу. Но этот пункт не самый важный, ведь застройкой промзон в Москве уже никого не удивить. Гораздо важнее планы города и расположение локации относительно этих планов. И эти моменты я опишу более подробно.
Первое. Проект находится на салатовой ветке метро и многим она не нравится. И знаете почему? А потому что у этой ветки в северной ее части нет пересадки на кольцевую линию. Но это пока. Не все знают, но уже началось строительство новой станции метро — «Суворовская», которая соединит салатовую ветку и кольцевую линию. А теперь «копнем» еще глубже.
В чем особенность станции «Суворовская»? В выходах из метро. Один из них будет располагаться прям на площади спорткомплекса «Олимпийский». Не забыли еще о таком? Ведь он уже давно на реконструкции. Если забыли — это будет огромный, масштабный, знаковый проект столицы: тут появится появится аквапарк, 15 бассейнов, торговый центр, вращающиеся панорамные рестораны, концертный зал, комплекс для 22 видов спорта и т.д. Впечатляет? Так вот, жители «Руставели, 14» смогут выйти из дома и через 8-10 минут оказаться в «Олимпийском». И даже ходить много не придется, т.к. новая станция метро будет оснащена траволаторами, как в аэропортах.
Продолжу. Давайте обратим внимание на планы города, а именно на будущее ТПУ «Петровско-Разумовская», оно недалеко, всего в 2-х остановках по прямой на метро. Тут будет остановка сверхскоростных поездов Москва-Питер, на которых из столицы до Санкт-Петербурга можно будет доехать за 2 часа. Еще один масштабный проект и опять недалеко.
Далее. Дорожное строительство: ул. А. Королева и ул. Фонвизина соединят — так что время в пути до Бот сада займет около 5 минут. Ну и новое шоссе объединит ТТК, Огородный проезд и СВХ: до «трешки» можно будет доехать за 7 минут, а до МКАД за 15 минут. В общем, пробок на районе в будущем точно не будет.
Если смотрите «для себя»: перспективы я описал выше, остается добавить,что рядом парки «Дубки», «Кончаловский», «Яблоневый», ну и можно дойти до отличного парка «Останкино». Теперь о минусах — школа и детсад в проекте, появятся не ранее 27 года. Ну и заводы «Карат» и «Бараночный» — увы, никуда не переносят. Правда, не думаю, что они тут навсегда, все-таки это околоцентр, здесь каждый кусочек земли — на вес золота.
Если смотрите «под аренду»: студию сдадите за 50-55 тыс руб. И вообще, с арендой тут все будет неплохо. Смотрите, помимо ТПУ и Олимпийского, в пешей доступности строятся бизнес-центры: STONE Дмитровская и Останкино бизнес-парк. Давайте прикинем: в Олимпийском — 8 тыс раб мест, в Стоун — 4 тыс, в Останкино — 8 тыс, плюс Дизай-завод, Хлебозавод (это не завод, это арт-объект), плюс локация будет востребована у тех кто живет на 2 города (Москва-Питер). В общем, «итого» даже считать не буду, итак становится понятно, что с арендой тут все будет хорошо.
Если смотрите «под инвест»: потенциал у локации есть, а у цен нет. Высокая стадия строительства, весь рост уже отыгран. Остается ждать либо скидок и акций, либо новую очередь. Ну и еще добавлю, что у проекта специфическая посадка корпусов и по-настоящему ликвидных лотов не очень много.
🔖 Мнение автора: площадка близко к центру, а у локации неплохой потенциал. Проект я бы рассматривал и «для себя» и «под аренду» и «под инвест».
.
А вы смотрели этот проект? Какие сложились впечатления? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#руставели_14
📍Почему новостройки упорно отказываются дешеветь? Мы всего лишь увидели небольшую коррекцию в январе, а потом цены как будто застыли. Спрос упал, а цены нет. Удивительно, не так ли? Может, еще не вечер, точнее, не время, и стоит подождать?
Знаете, я тоже человек и тоже сомневаюсь, как и все. Но когда я увидел невменяемые цены последних стартов продаж, то стал себе задавать вопрос: а может, что-то не так, может, я не учитываю какую-то вводную? Как может студия с ключами через 4,5 года стоить 9 млн руб.? Да ей красная цена на старте продаж 6,5 млн руб.
И вспомнил я об инфляции, точнее, вспомнил, как мы ее любим обсуждать и считать, как изменились цены на яйца. Но если растут цены на всё, значит, и себестоимость стройки тоже растет, не так ли? В общем, выгрузил я официальные данные с «Дом РФ» и увидел такую картину: стоимость строительства за последний год увеличилась на 26%. Слушайте, ну это действительно очень до@фига. Мы все видели, как цены на новостройки за год выросли ≈ на 30%, но мы не считали, насколько увеличилась стоимость строительства.
Друзья, я не защищаю застройщиков, я просто считаю и пытаюсь разобраться: почему при падении спроса и фактической отмене ипотеки с господдержкой новые проекты «стартуют» по оверпрайсу? Или это уже не оверпрайс, а новая реальность? А если это новая реальность, то проект в высокой стадии строительства, выглядит предпочтительней нового, т.к. по старой цене — его, возможно, уже не построить. Как вы считаете?
🔖 Мнение автора: ждать или нет? Я лично склоняюсь к тому, что стоимость строительства и дальше будет расти. ЦБ же борется не с ветряными мельницами, а с инфляцией и прямо нам заявляет, что это надолго.
.
А что думаете вы? Подешевеют новостройки или нет? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Знаете, я тоже человек и тоже сомневаюсь, как и все. Но когда я увидел невменяемые цены последних стартов продаж, то стал себе задавать вопрос: а может, что-то не так, может, я не учитываю какую-то вводную? Как может студия с ключами через 4,5 года стоить 9 млн руб.? Да ей красная цена на старте продаж 6,5 млн руб.
И вспомнил я об инфляции, точнее, вспомнил, как мы ее любим обсуждать и считать, как изменились цены на яйца. Но если растут цены на всё, значит, и себестоимость стройки тоже растет, не так ли? В общем, выгрузил я официальные данные с «Дом РФ» и увидел такую картину: стоимость строительства за последний год увеличилась на 26%. Слушайте, ну это действительно очень до@фига. Мы все видели, как цены на новостройки за год выросли ≈ на 30%, но мы не считали, насколько увеличилась стоимость строительства.
Друзья, я не защищаю застройщиков, я просто считаю и пытаюсь разобраться: почему при падении спроса и фактической отмене ипотеки с господдержкой новые проекты «стартуют» по оверпрайсу? Или это уже не оверпрайс, а новая реальность? А если это новая реальность, то проект в высокой стадии строительства, выглядит предпочтительней нового, т.к. по старой цене — его, возможно, уже не построить. Как вы считаете?
🔖 Мнение автора: ждать или нет? Я лично склоняюсь к тому, что стоимость строительства и дальше будет расти. ЦБ же борется не с ветряными мельницами, а с инфляцией и прямо нам заявляет, что это надолго.
.
А что думаете вы? Подешевеют новостройки или нет? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍 Со дня на день «стартанут» продажи в ЖК «Foreville» от застройщика «3S Group». Адрес: Москва, поселение Сосенское, квартал 123. Это проект бизнес-класса без отделки, выдача ключей до 1 квартала 2027 года. Метро «Корниловская» откроется в 2024 году и находится в 15 минутах пешком. Небольшое отступление по-поводу пешей доступности: Яндекс рисует 20+ минут, но на самом деле, до станции можно дойти минут за 15.
Стартовые цены от:
- студии (21 м2) - от 6,5 млн рублей
- 2-ЕВРО (33 м2) - от 9,5 млн рублей
- 3-ЕВРО (50 м2) - от 11,6 млн рублей
Честно говоря, я не планировал делать «разбор» этого проекта до официального старта продаж. Однако, в одном из предыдущих постов, подписчики попросили меня поделиться своим мнением о перспективах локации. Что ж, приступаю.
Друзья, площадка находится на территории Новой Москвы, всего в 2 км от МКАД, где скоро появится новая ветка метро Троицкой линии. И недалеко от проекта, в 2024 году, откроется станция метро "Корниловская". Чем же примечательна эта линия?
Во-первых, давайте обратим внимание на южную часть Обручевского района, где появится станция «Университет Дружбы Народов». Эта станция недалеко, всего в трех остановках по-прямой. Чем же она примечательна? А тем, что здесь расположены: РУДН, РНИМУ, Университет МВД, Институт русского языка им. А.С. Пушкина. В этом районе учатся около 30 тысяч студентов, которым нужно где-то жить, а нового жилья здесь не строили уже лет 10.
Возможно, подкованный подписчик меня поправит, ведь компания «Основа» возводит здесь ЖК «VERY». Но будет ли он по карману обычному студенту? В этом проекте аренда будет стартовать от 70-80 тысяч рублей за студию, и вряд ли меньше, так как район не дешевый, и нового жилья здесь нет. В общем, думаю, что основная масса студентов, арендуют жилье в других, более недорогих районах, в т.ч. и в Новой Москве.
Во-вторых, если кто-то не знает, в Новой Москве тоже реализуются масштабные проекты. Я имею в виду Административно-деловой центр «Коммунарка» с одноименной станцией метро, инфраструктура которого уже возводится городом. От ЖК «Foreville» до него всего две остановки на метро по прямой. Это гигантский проект, который должен стать центром деловой активности Новой Москвы.
К 2030 году здесь должно появиться более 164 тысяч новых рабочих мест. Информации об этом мега-проекте пока мало, но еще раз подчеркну — город уже возводит здесь инфраструктуру и тратит астрономические суммы, а общая сумма инвестиций составит полтриллиона рублей: Ссылка Впечатляет, не правда ли? Вот и меня тоже.
Если смотрите «под аренду»: С арендой тут все будет хорошо, студию сдадите тыс за 40, причем ликвидность будет неплохой. Целевую аудиторию я описал выше, ну и так же стоит добавить, что рядом расположен ТРЦ «Мега Теплый Стан» и строится новый бизнес-центр «Клевер Плаза».
Если смотрите «для себя»: Знаете, я бы рассмотрел. Если вам нужна эта локация, то удаленность от метро, а следовательно и удаленность от «Фуд Сити» — можно даже рассматривать как плюс, а не как минус. Ну и соц инфраструктурой проект не будет обделен: застройщик построит школу и детсад которые будут переданы городу.
Если смотрите «под инвест»: В этом случае, я бы обратил внимание на небольшие ЕВРО-3 т.к. на районе альтернатив можно сказать что и нет.
🔖 Мнение автора: Под аренду проект выглядит достаточно неплохо, а мелкие ЕВРО-3, считаю, что будут самыми ликвидными и в них прослеживается даже некоторый потенциал. Да, и еще, выкладываю планировки, они тут: 🔗ссылка
.
А что вы думаете о проекте? Верите в развитие Новой Москвы? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_Foreville
Стартовые цены от:
- студии (21 м2) - от 6,5 млн рублей
- 2-ЕВРО (33 м2) - от 9,5 млн рублей
- 3-ЕВРО (50 м2) - от 11,6 млн рублей
Честно говоря, я не планировал делать «разбор» этого проекта до официального старта продаж. Однако, в одном из предыдущих постов, подписчики попросили меня поделиться своим мнением о перспективах локации. Что ж, приступаю.
Друзья, площадка находится на территории Новой Москвы, всего в 2 км от МКАД, где скоро появится новая ветка метро Троицкой линии. И недалеко от проекта, в 2024 году, откроется станция метро "Корниловская". Чем же примечательна эта линия?
Во-первых, давайте обратим внимание на южную часть Обручевского района, где появится станция «Университет Дружбы Народов». Эта станция недалеко, всего в трех остановках по-прямой. Чем же она примечательна? А тем, что здесь расположены: РУДН, РНИМУ, Университет МВД, Институт русского языка им. А.С. Пушкина. В этом районе учатся около 30 тысяч студентов, которым нужно где-то жить, а нового жилья здесь не строили уже лет 10.
Возможно, подкованный подписчик меня поправит, ведь компания «Основа» возводит здесь ЖК «VERY». Но будет ли он по карману обычному студенту? В этом проекте аренда будет стартовать от 70-80 тысяч рублей за студию, и вряд ли меньше, так как район не дешевый, и нового жилья здесь нет. В общем, думаю, что основная масса студентов, арендуют жилье в других, более недорогих районах, в т.ч. и в Новой Москве.
Во-вторых, если кто-то не знает, в Новой Москве тоже реализуются масштабные проекты. Я имею в виду Административно-деловой центр «Коммунарка» с одноименной станцией метро, инфраструктура которого уже возводится городом. От ЖК «Foreville» до него всего две остановки на метро по прямой. Это гигантский проект, который должен стать центром деловой активности Новой Москвы.
К 2030 году здесь должно появиться более 164 тысяч новых рабочих мест. Информации об этом мега-проекте пока мало, но еще раз подчеркну — город уже возводит здесь инфраструктуру и тратит астрономические суммы, а общая сумма инвестиций составит полтриллиона рублей: Ссылка Впечатляет, не правда ли? Вот и меня тоже.
Если смотрите «под аренду»: С арендой тут все будет хорошо, студию сдадите тыс за 40, причем ликвидность будет неплохой. Целевую аудиторию я описал выше, ну и так же стоит добавить, что рядом расположен ТРЦ «Мега Теплый Стан» и строится новый бизнес-центр «Клевер Плаза».
Если смотрите «для себя»: Знаете, я бы рассмотрел. Если вам нужна эта локация, то удаленность от метро, а следовательно и удаленность от «Фуд Сити» — можно даже рассматривать как плюс, а не как минус. Ну и соц инфраструктурой проект не будет обделен: застройщик построит школу и детсад которые будут переданы городу.
Если смотрите «под инвест»: В этом случае, я бы обратил внимание на небольшие ЕВРО-3 т.к. на районе альтернатив можно сказать что и нет.
🔖 Мнение автора: Под аренду проект выглядит достаточно неплохо, а мелкие ЕВРО-3, считаю, что будут самыми ликвидными и в них прослеживается даже некоторый потенциал. Да, и еще, выкладываю планировки, они тут: 🔗ссылка
.
А что вы думаете о проекте? Верите в развитие Новой Москвы? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_Foreville
📍Знаете, я каждый день на протяжении многих лет ежедневно мониторю рынок недвижимости Москвы. Делаю отчеты, «подборы» лучших лотов, «срезы» локаций и т. д. Вот и сегодня за компом уже с 5 утра, чтобы побольше успеть.
В общем, делаю очередной отчет и хочу «подсветить» проблему вторичного рынка. Да, на вторичном рынке есть огромная проблема. Всё дело в том, что по-настоящему ликвидных предложений в продаже нет. Ну или почти нет. Я вот сейчас упакую отчет и вышлю подписчику, на него я потратил несколько дней, и знаете, что произошло за это время? А два лота из отчета уже под авансом. Вот такие дела. В продаже на свежей «вторичке» Москвы в пределах МКАД — 8 тыс. квартир, а «ликвида» нет, он в дефиците, его очень сложно купить. Ну или цена выше рынка.
Поэтому, если вы покупаете новостройку, обращайте внимание на квартирографию и ликвидность лота в конкретном проекте. Если купите по-настоящему ликвидный лот, а потом выставите его в продажу по рыночной цене, я буду вам очень благодарен, и я у вас его быстро забронирую (шутка). А на самом деле, на рынке свежей «вторички» Москвы — лютый дефицит ликвидных предложений. 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
В общем, делаю очередной отчет и хочу «подсветить» проблему вторичного рынка. Да, на вторичном рынке есть огромная проблема. Всё дело в том, что по-настоящему ликвидных предложений в продаже нет. Ну или почти нет. Я вот сейчас упакую отчет и вышлю подписчику, на него я потратил несколько дней, и знаете, что произошло за это время? А два лота из отчета уже под авансом. Вот такие дела. В продаже на свежей «вторичке» Москвы в пределах МКАД — 8 тыс. квартир, а «ликвида» нет, он в дефиците, его очень сложно купить. Ну или цена выше рынка.
Поэтому, если вы покупаете новостройку, обращайте внимание на квартирографию и ликвидность лота в конкретном проекте. Если купите по-настоящему ликвидный лот, а потом выставите его в продажу по рыночной цене, я буду вам очень благодарен, и я у вас его быстро забронирую (шутка). А на самом деле, на рынке свежей «вторички» Москвы — лютый дефицит ликвидных предложений. 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Вы только посмотрите, что происходит… Я сейчас про количество свободных арендных квартир в Москве. Спойлер: трындец, похоже, ближе к лету будет жара. И я сейчас не о погоде…
Смотрите, диаграмма ниже, я собираю данные регулярно: в марте прошлого года в аренду сдавалось 32,6 тыс квартир, а сейчас 12,6 и предложение не растет. Помните, были же гипотезы, что квартиры купленные на волне ажиотажа в 2023 выйдут на рынок аренды и его обрушат? Так вот, этого не произошло.
Теперь, внимание, вопрос: а что будет к началу этого лета? Именно в мае-июне прошлого года мы все видели рост арендных ставок из-за дефицита на рынке. Да, да, сезон в прошлом году начался именно в мае-июне, а не в августе, как обычно. Причем, год назад, я об этом писал заранее, но мне тогда мало кто верил.
В общем, давайте представим: предположим, кол-во свободных арендных квартир в Москве продолжит «бултыхаться» в диапазоне 12-13 тыс квартир, а к сезону, как обычно, уменьшится еще процентов на 20. Мда, ну и дела… Прошлым летом мы все наблюдали дефицит, а что будет этим? Пока все идет к тому, что будет «лютый дефицит». Такого, честно говоря, я еще не видел…
🔖 Хммм… Что же будет со ставками арендны в этом сезоне, как вы считаете? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Смотрите, диаграмма ниже, я собираю данные регулярно: в марте прошлого года в аренду сдавалось 32,6 тыс квартир, а сейчас 12,6 и предложение не растет. Помните, были же гипотезы, что квартиры купленные на волне ажиотажа в 2023 выйдут на рынок аренды и его обрушат? Так вот, этого не произошло.
Теперь, внимание, вопрос: а что будет к началу этого лета? Именно в мае-июне прошлого года мы все видели рост арендных ставок из-за дефицита на рынке. Да, да, сезон в прошлом году начался именно в мае-июне, а не в августе, как обычно. Причем, год назад, я об этом писал заранее, но мне тогда мало кто верил.
В общем, давайте представим: предположим, кол-во свободных арендных квартир в Москве продолжит «бултыхаться» в диапазоне 12-13 тыс квартир, а к сезону, как обычно, уменьшится еще процентов на 20. Мда, ну и дела… Прошлым летом мы все наблюдали дефицит, а что будет этим? Пока все идет к тому, что будет «лютый дефицит». Такого, честно говоря, я еще не видел…
🔖 Хммм… Что же будет со ставками арендны в этом сезоне, как вы считаете? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍ЖК «Primavera», застройщик «Стадион Спартак». Адрес: Москва, Волоколамское шоссе, 71/12-13, премиум-класс, без отделки. Метро «Спартак» 10 минут пешком. Ключи до: 12.2024 - 12.2025
Решил «разобрать» проект по двум причинам. Первая: у локации есть перспективы, о которых я напишу ниже, а вторая: скрытые скидки до 15%. Да, да, так и есть — именно скрытые, т.к. на сайте их нет, а на самом деле они есть.
Возможно, этот пост также будет полезен и тем, кто ждет старт продаж 4-ой очереди ЖК «ALIA», где обещают демократичные цены. Итак, начинаю:
Да, да, знаю, знаю, какие отзывы об этом районе: «пробки на Волоколамке», «инфраструктуры нет» и т.д. В интернете, как обычно: или негатив или реклама без конкретики.
Знаете, я считаю, что раньше эту локацию ругали вполне заслуженно. Но время течет и многое меняется. Раз — и в прошлом году открылась школа № 727. Два — в этом году появится новая школа с тех уклоном в ЖК «ALIA». Три — еще две школы откроются в 25-26 годах в ЖК «Holland парк». Ну и с дет садами примерно такая же ситуация. Вот такие дела, а еще года полтора-два назад тут ничего не было. Продолжу:
Пробка в час пик — беда Волоколамки, а въезд и выезд на полуостров только через Волоколамское шоссе. Но давайте заглянем в планы города Москвы. И что мы там видим? А видим мы новый мост, соединяющий полуостров и Строгинское шоссе, проектирование которого начнется в 25 году. Строительство мостов — приоритетная городская программа на ближайшие годы, а полуострову он просто необходим. Вот поэтому выше я и написал, что у локации есть перспективы.
Почему-то мало кто пишет о речных трамваях. А Москва вообще-то развивает и речной транспорт, а не только наземный. Так вот, на полуострове появится причал «Спартак» и речные трамвайчики. Ну а будущая схема движения тут: ссылка.
Если смотрите «для себя»: Есть четыре основных плюса: отличная экология, отличная спортивная инфраструктура, замечательные соседи (однородное социальное окружение) и набережная с небольшим парком. Вообще, считаю, что проект семейный, а если вы приезжаете домой только спать — то лучше рассмотреть что-то ближе к центру. Мамам тут не придется работать таксистом, все рядом и в пешей: новая школа и детсад, «Чкалов Арена» с различными секциями для детей, футбольная школа «Спартак», крытый теннисный центр, новая набережная. Из минусов: полностью комфортной для жизни локация станет лет через 5-7.
Если смотрите «под аренду»: на выходных увидел людей в «Ростех-Сити». Ого, не прошло и два года. Кто не знает — это крупнейший в России бизнес-парк, причем в пешей доступности. Совершенно непонятно почему, но новые красивые здания, несколько лет были закрыты на замок и пустовали, т.е. были безлюдны. Мда, с открытием этого офисного кластера спрос на аренду тут, несомненно, увеличится. Но рассматривать ЖК «Primavera» под аренду все же не стоит. ТОП-ы скорее купят, а офисные сотрудники будут снимать квартиры в ЖК «Holland Парк» или в ЖК «ALIA», они попроще и подешевле.
🔖 Мнение автора: проект мне нравится, локация тоже. Для семейной жизни — рассмотреть вполне стоит. Цена, конечно, кусается. Но давайте порассуждаем: предположим, у вас неограниченный бюджет на покупку новостройки. А ваша цель — покупка для себя, для семейной жизни. В каком ЖК вы бы тогда купили квартиру? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_примавера
Решил «разобрать» проект по двум причинам. Первая: у локации есть перспективы, о которых я напишу ниже, а вторая: скрытые скидки до 15%. Да, да, так и есть — именно скрытые, т.к. на сайте их нет, а на самом деле они есть.
Возможно, этот пост также будет полезен и тем, кто ждет старт продаж 4-ой очереди ЖК «ALIA», где обещают демократичные цены. Итак, начинаю:
Да, да, знаю, знаю, какие отзывы об этом районе: «пробки на Волоколамке», «инфраструктуры нет» и т.д. В интернете, как обычно: или негатив или реклама без конкретики.
Знаете, я считаю, что раньше эту локацию ругали вполне заслуженно. Но время течет и многое меняется. Раз — и в прошлом году открылась школа № 727. Два — в этом году появится новая школа с тех уклоном в ЖК «ALIA». Три — еще две школы откроются в 25-26 годах в ЖК «Holland парк». Ну и с дет садами примерно такая же ситуация. Вот такие дела, а еще года полтора-два назад тут ничего не было. Продолжу:
Пробка в час пик — беда Волоколамки, а въезд и выезд на полуостров только через Волоколамское шоссе. Но давайте заглянем в планы города Москвы. И что мы там видим? А видим мы новый мост, соединяющий полуостров и Строгинское шоссе, проектирование которого начнется в 25 году. Строительство мостов — приоритетная городская программа на ближайшие годы, а полуострову он просто необходим. Вот поэтому выше я и написал, что у локации есть перспективы.
Почему-то мало кто пишет о речных трамваях. А Москва вообще-то развивает и речной транспорт, а не только наземный. Так вот, на полуострове появится причал «Спартак» и речные трамвайчики. Ну а будущая схема движения тут: ссылка.
Если смотрите «для себя»: Есть четыре основных плюса: отличная экология, отличная спортивная инфраструктура, замечательные соседи (однородное социальное окружение) и набережная с небольшим парком. Вообще, считаю, что проект семейный, а если вы приезжаете домой только спать — то лучше рассмотреть что-то ближе к центру. Мамам тут не придется работать таксистом, все рядом и в пешей: новая школа и детсад, «Чкалов Арена» с различными секциями для детей, футбольная школа «Спартак», крытый теннисный центр, новая набережная. Из минусов: полностью комфортной для жизни локация станет лет через 5-7.
Если смотрите «под аренду»: на выходных увидел людей в «Ростех-Сити». Ого, не прошло и два года. Кто не знает — это крупнейший в России бизнес-парк, причем в пешей доступности. Совершенно непонятно почему, но новые красивые здания, несколько лет были закрыты на замок и пустовали, т.е. были безлюдны. Мда, с открытием этого офисного кластера спрос на аренду тут, несомненно, увеличится. Но рассматривать ЖК «Primavera» под аренду все же не стоит. ТОП-ы скорее купят, а офисные сотрудники будут снимать квартиры в ЖК «Holland Парк» или в ЖК «ALIA», они попроще и подешевле.
🔖 Мнение автора: проект мне нравится, локация тоже. Для семейной жизни — рассмотреть вполне стоит. Цена, конечно, кусается. Но давайте порассуждаем: предположим, у вас неограниченный бюджет на покупку новостройки. А ваша цель — покупка для себя, для семейной жизни. В каком ЖК вы бы тогда купили квартиру? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_примавера
📍Готовлю очередной «разбор» будущего старта продаж в ЖК «Olivia», который на Огородном проезде, 20 от застройщика «Брусника». Внимательно изучаю градостроительные планы и натыкаюсь на один интересный документ.
А именно — на решение об изменении границ санитарно-защитной зоны, с подробным перечнем вредных выбросов от действующих предприятий, которые рядом с ЖК. Хммм... Чего тут только нет: и серная кислота и серы диоксид… (см скрин ниже). Мдаа, на первый взгляд — какая-то жесть… 🤷
В общем, готовлю «разбор». Опубликую в одном из ближайших постов.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#краткие_заметки
А именно — на решение об изменении границ санитарно-защитной зоны, с подробным перечнем вредных выбросов от действующих предприятий, которые рядом с ЖК. Хммм... Чего тут только нет: и серная кислота и серы диоксид… (см скрин ниже). Мдаа, на первый взгляд — какая-то жесть… 🤷
В общем, готовлю «разбор». Опубликую в одном из ближайших постов.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#краткие_заметки
📍Знаете что произошло на прошлой неделе? На рынке недвижимости Москвы новый рекорд. Cпойлер: квартиры опять подорожали. По данным «СБЕР-а», средняя стоимость квадратного метра в столице — установила исторический максимум: ссылка. И это не «хотелки» продавцов, а средние цены в реальных сделках, которые и публикует «СБЕР».
Парадокс? Ведь уже много лет эксперты упорно твердят о том, что недвижимость перегрета и цены скоро упадут. Ну и самые отчаянные, предрекают падеж до уровней 2019 года, после отмены льготной ипотеки, которая действует до 1 июля 2024.
Друзья, мое мнение абсолютно противоположное. Я не считаю, что сейчас рынок перегрет. Да, есть переоцененные проекты и их много, но не весь рынок целиком. Даже больше скажу: не считаю, что «льготка» разгоняет цены. Она скорее катализатор не роста цен, а объемов строительства. В общем, сейчас объясню, почему так думаю:
Первое. Эксперты, про которых я написал выше, считают, что справедливые цены на рынке недвижимости Москвы были в 2017-2019 годах. А потом их разогнала «проклятая» льготная ипотека, ведь если бы не она — цены остались бы прежними.
Хорошо, допустим, что в 2019 году цены на рынке были справедливыми ≈ 170 тыс руб/м2. А какими тогда были зарплаты? Так вот, средняя ЗП была около 85 тыс руб. Ну или на два оклада можно было купить 1м2 в столице. Подчеркну, что льготной ипотеки не было.
Второе. Что имеем сейчас? 280 тыс руб/м2 и ЗП 140 тыс руб. Хммм, это же получается, что и сейчас на 2 оклада можно купить тот же 1м2!? Да, это так. Уже интересней, ведь раньше без «льготки», с похожими параметрами, недвижимость продавалась и цены не падали.
Третье. Давайте посмотрим еще раз на диаграмму ниже. При каких вводных снижались цены в 2022 году? Напишу: 276 тыс руб/м2 и ЗП 115 тыс руб. Здесь невооруженным взглядом видно: дорого и рынку нужна коррекция. Да, «льготка» — есть, но цены на рынке все равно падают.
Теперь четыре вопроса:
Первый. Вы действительно считаете, что льготная ипотека «разгоняет» цены в Москве, а не монетарная политика государства?
Второй. Если сейчас отменить все льготные ипо-программы, что будет с ценами? Они упадут? Или родится новый мем: «Доступность жилья – проблема твоя». Как считаете?
Третий. А что произойдет с ценами на недвижимость, если из-за бюджетного импульса, о котором я писал тут, зарплаты еще вырастут?
Четвертый. Похоже, что и деревья растут до небес, если экономику накачивать бюджетными импульсами и вертолетными деньгами?
🔖 Мнение автора: Попробуйте сами ответить на 4 вопроса выше. Ну а я считаю, что что льготная ипотека — это прекрасный инструмент, при правильном и вдумчивом выборе объекта. И рынок не такой, как кажется на первый взгляд.
.
А что думаете вы? Автор канала сбрендил, как и пару лет назад, когда написал, что ипо 0,1% — это отличный инструмент и стоит покупать? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Парадокс? Ведь уже много лет эксперты упорно твердят о том, что недвижимость перегрета и цены скоро упадут. Ну и самые отчаянные, предрекают падеж до уровней 2019 года, после отмены льготной ипотеки, которая действует до 1 июля 2024.
Друзья, мое мнение абсолютно противоположное. Я не считаю, что сейчас рынок перегрет. Да, есть переоцененные проекты и их много, но не весь рынок целиком. Даже больше скажу: не считаю, что «льготка» разгоняет цены. Она скорее катализатор не роста цен, а объемов строительства. В общем, сейчас объясню, почему так думаю:
Первое. Эксперты, про которых я написал выше, считают, что справедливые цены на рынке недвижимости Москвы были в 2017-2019 годах. А потом их разогнала «проклятая» льготная ипотека, ведь если бы не она — цены остались бы прежними.
Хорошо, допустим, что в 2019 году цены на рынке были справедливыми ≈ 170 тыс руб/м2. А какими тогда были зарплаты? Так вот, средняя ЗП была около 85 тыс руб. Ну или на два оклада можно было купить 1м2 в столице. Подчеркну, что льготной ипотеки не было.
Второе. Что имеем сейчас? 280 тыс руб/м2 и ЗП 140 тыс руб. Хммм, это же получается, что и сейчас на 2 оклада можно купить тот же 1м2!? Да, это так. Уже интересней, ведь раньше без «льготки», с похожими параметрами, недвижимость продавалась и цены не падали.
Третье. Давайте посмотрим еще раз на диаграмму ниже. При каких вводных снижались цены в 2022 году? Напишу: 276 тыс руб/м2 и ЗП 115 тыс руб. Здесь невооруженным взглядом видно: дорого и рынку нужна коррекция. Да, «льготка» — есть, но цены на рынке все равно падают.
Теперь четыре вопроса:
Первый. Вы действительно считаете, что льготная ипотека «разгоняет» цены в Москве, а не монетарная политика государства?
Второй. Если сейчас отменить все льготные ипо-программы, что будет с ценами? Они упадут? Или родится новый мем: «Доступность жилья – проблема твоя». Как считаете?
Третий. А что произойдет с ценами на недвижимость, если из-за бюджетного импульса, о котором я писал тут, зарплаты еще вырастут?
Четвертый. Похоже, что и деревья растут до небес, если экономику накачивать бюджетными импульсами и вертолетными деньгами?
🔖 Мнение автора: Попробуйте сами ответить на 4 вопроса выше. Ну а я считаю, что что льготная ипотека — это прекрасный инструмент, при правильном и вдумчивом выборе объекта. И рынок не такой, как кажется на первый взгляд.
.
А что думаете вы? Автор канала сбрендил, как и пару лет назад, когда написал, что ипо 0,1% — это отличный инструмент и стоит покупать? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
