​​📍ЖК «Wave», застройщик ЛСР, адрес: Москва, ул. Борисовские Пруды, 1. Бизнес-класс, есть лоты с отделкой и меблировкой, ключи до 12.2026. МЦД-2 «Москворечье» 15 минут пешком.

Текущие цены от:

- Студии (24 м2) — 8,9 млн руб
- 2-ЕВРО (35 м2) — 12,6 млн руб
- 3-ЕВРО (54 м2) — 16,4 млн руб
- 4-ЕВРО (70 м2) — 23,4 млн руб

«Разборов» этого проекта можно сказать, что и нет. Вообще, складывается ощущение, что после шумихи на старте — о нем просто забыли. Знаете, а проект-то имеет свою «изюминку», ведь это единственный ЖК, который сейчас строится внутри границ огромной территории: от Москворечья до МКАД и от Царицына до Капотни. И именно поэтому считаю нужным его «разобрать».

Основные наблюдения:

Участок, честно говоря, интересный — находится на первой линии Москвы-реки, фактически на набережной с каскадным парком, которые построит город 🔗 Ссылка Также, возможно, все этим не ограничится и мы увидим единую набережную от Братеевского парка до Коломенского (ведется проектирование участка под Сабуровскими мостами).

Далее, буквально в 100 метрах находится благоустроенный парк «Борисовские пруды» с детскими площадками, лежаками, скейт-парком и …. мангальной зоной с беседками. Парк действительно хороший, а вот последний пункт, по-моему мнению — явно лишний и достоинств этому месту не добавляет.

Локация имеет еще несколько особенностей: место не то что не обжитое, оно пока какое-то полупустое, людей мало. Рядом с ЖК: электроподстанция и АЗС. В 3-х км по прямой Курьяновские очистные, а в 2020 году производилась рекультивация территории (отмечу на карте): 🔗 Ссылка

Если вы смотрите «для себя»: ЖК на самом деле интересный, но место «на отшибе», вся инфраструктура сконцентрирована ближе к метро «Борисово», а здесь как-будто резервация, хоть и на набережной Москвы-реки. Так же стоит отметить, что строить будут долго, у проекта 7 очередей, последнюю из которых сдадут не ранее 2030 года. С транспортной доступностью все не очень хорошо: метро далеко, в т.ч. и будущая станция « Москворечье» Бирюлевский ветки. В пешей только МЦД ну и автобусы с выделенной полосой в сторону центра. Так что, проект хоть и интересный, но не всем подойдет. Думаю, что рассматривать его стоит в том случае, если вы привязаны к этой локации. Ну или если вы фанаты береговой линии Москвы-реки.

Если вы смотрите «под инвест»: Основная беда — это даже не цены, а отсутствие точек роста. Впрочем, под краткосрочную стратегию может что-то и получиться — планировки интересные, на районе конкурентов нет, а цены практически не растут ибо были завышены с самого старта. Посмотрим, какое ценообразование тут будет через год-два, ближе к выдаче ключей. Может даже придется проект похвалить спустя это время, ну а пока я бы не торопился.

Если вы смотрите «под аренду»: Знаете, считаю, что с арендой тут все будет не так уж и плохо, как кажется на первый взгляд. Ликвидность будет, причем вполне неплохой. Да, студентов-арендаторов тут не будет, но вот скажите мне пожалуйста: а вы готовы сдавать квартиру с хорошим ремонтом студентам? Мне кажется, что не все готовы. Про ликвидность я написал, теперь про доходность. Студию в этом проекте вы сдадите тыс за 55 руб., которая вам обойдется в 10,2 млн руб. Сравним: недавно я писал про ЖК «Polar» — сроки сдачи примерно такие же и в тот момент, за этот бюджет, вы могли бы купить 2 студии с рентным потоком ≈ 80 тыс руб. В общем, увы, с доходностью все не очень хорошо и я бы не рассматривал.

🔖 Мнение автора: проект неплохой, подкупает близость зеленых зон и набережная. Цены отслеживать стоит, на районе есть отложенный спрос, при хорошем прайсе — «инвест» может и получиться.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#wave

📍Много общаюсь с подписчиками и один из основных вопросов: «Покупать сейчас или стоит подождать января-февраля, когда рынок охладится?» Этот вопрос связан с тем, что с 1 января 2024 минимальный размер первоначального взноса по ипотеке составит уже не 20, а 30% 🔗 ссылка

Мое мнение такое:

На рынке недвижимости 90-95% покупателей — это не инвесторы. Это люди, которые покупают «для себя» и гадать: охладится рынок или нет — они не будут. У них есть только определенная, фиксированная сумма денег для покупки и в январе-феврале она вряд ли увеличится. Поэтому, покупать в ипотеку они будут здесь и сейчас. Застройщики тоже это понимают, поэтому мы и видим, как растут цены.

Я вам даже больше скажу — переуступки с коротким сроком сдачи продаются гораздо быстрее, чем ранее. Ликвидные предложения «вымываются» достаточно быстро. Я делаю «подборы» практически каждый день и когда смотрю свои отчеты 2-х недельной давности — вижу, что 60-80% из того, что я подбирал — либо снято с продажи, либо уже продано.

Т.е. сейчас с рынка «вымывается» ликвидные и не переоцененные лоты. В январе-феврале, может и наступить «штиль», а может и нет, если банки будут выдавать кредиты по условиям ранее одобренных заявок. Но это не так важно, важнее то, что останется на рынке в начале следующего года и по каким ценам? Я вот думаю, что переуступок с коротким сроком сдачи и по рыночным ценам — не останется. Цены у застройщиков в ликвидных проектах за это время — тоже подрастут. Иными словами — в январе-феврале, мы можем увидеть не падение, а пик цен, которые если и будут корректироваться, то от предыдущей наценки. Это как акция в магазине: скидка от накидки.

🔖 Вот такие дела, мой краткосрочный прогноз таков: январь-февраль — пик цен, ликвидных предложений по рыночным ценам будет очень мало или их вообще не останется.

А что вы думаете, стоит подождать начала следующего года или нет? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍Друзья, напишите мне пожалуйста в ЛС, если мы на консультациях обсуждали с вами покупку квартир или я уже делал вам «подборы». Есть интересная, краткосрочная акция по программе льготной ипотеки для IT-специалистов. За выходные я отобрал, описал и просчитал 5 лучших лотов, два из которых уже «забрали» подписчики.

Важно: лоты и акция не подходят под краткосрочный «инвест», они больше подходят «под аренду» (доходность будет неплохой) или «для себя».

Акцию рекламировать нельзя, да и писать о ней тоже, поэтому я не указываю в этом посте ни ЖК ни застройщика. Да и честно говоря, если написать о ней в паблике — думаю, что все лучшие лоты разберут в этот же день.

В общем, программа действует до 30 ноября. После завершения акции обязательно напишу пост, что и где купили, а так же почему. Ну и было бы очень круто, если бы мы «забрали» все эти лоты.

🔖 Просьба к подписчикам: если вы знаете о какой акции идет речь, пожалуйста, не пишите об этом в комментах. Сотрудники застройщика меня тоже читают, а я пообещал, что в паблике эта информация не появится. Просто поставьте «огонь» — этого будет достаточно.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

​​📍 ЖК «D’ORO MILLE», застройщик IQ Estate, адрес: Москва, 1-й Можайский тупик, 8Ас1. Апартаменты, вайт-бокс, премиум-класс. Ключи до 12.2026. 8 минут пешком до 3-х веток метро «Киевская».

Знаете, я подумал, что в канале так же стоит публиковать «разборы» проектов и в высокобюджетном сегменте. А почему бы и нет? Бюджеты у всех разные, вводные и цели тоже. Мне, например, не раз писали: ипотеку не хочу, могу платить 1-2 млн руб в месяц, т.е. смотрю в сторону программ рассрочки, на какие проекты стоит обратить внимание?

Итак, начну. Друзья, ЖК находится в престижном районе Дорогомилово, причем внутри ТТК и в глубине кварталов, где уже тихо и не слышно шума Кутузовского проспекта. Рядом Дорогомиловский рынок, ТЦ «Европейский» и «Киевский», зеленые скверы, набережная Тараса Шевченко с мостом Багратиона, по которому можно дойти до Москва-Сити пешком. Это такой маленький и уютный район из которого местные жители никуда не хотят переезжать. И специфика этого района-полуострова такова, что в сегменте нового жилья тут два основных нюанса:

Первый нюанс: арендных квартир в новых домах практически нет. Ну или совсем нет, на весь район предлагается в аренду всего одна студия за 200 тыс руб., которой явно требуется хоумстейджинг.

Второй нюанс: Квартирография проектов, которые проектировали тут ранее — это «аэродромы», да простят меня сторонники просторных квартир. Да, в них просторно, но и абсолютная цена «кусается». Пример: 3-К квартиры, которые сейчас продаются на полуострове, имеют площади 110-170 м2 и… стоят 115-170 млн руб.

Вот поэтому из-за этих нюансов я и решил «разобрать» ЖК «D’ORO MILLE».

Текущие цены в проекте от:

- Студия (30 м2) — 29 млн руб
- ЕВРО-2 (41 м2) — 36 млн руб
- ЕВРО-3 (80 м2) — 61 млн руб

Если вы смотрите «для себя»: Знаете, я считаю, что проект рассмотреть вполне стоит. Да, это апартаменты, но в этой ценовой категории это не так важно, ибо они не будут являться единственным жильем. Важнее налог, но он тут, думаю, что будет минимальным. Место неплохое, шума Кутузовского не слышно, есть рассрочка. Да и саму локацию, со временем, ждут кардинальные изменения: автокомбинат рядом — снесут, на соседнем участке возведут БЦ, на месте Киевского грузового двора — появится общественная застройка ну и часть Бережковской набережной уже попала в программу КРТ. В общем, локация и сейчас неплоха, а в будущем будет только лучше.

Если вы смотрите «под аренду»:

Знаете, скажу честно, вариант не самый лучший в плане доходности, но рассмотреть, возможно и стоит. Ибо на полуострове, как я написал выше, наблюдается явный дефицит нового арендного жилья, так что ликвидность скорее всего будет неплохой.

🔖 Мнение автора: площадка достаточно интересная, проект богат, на районе в сегменте небольших евро-форматов конкурентов нет от слова совсем.
.
А что вы думаете о проекте, хотели бы сами жить в этом районе? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#D_ORO_MILLE

​​📍 ЖК «Барклая, 6», застройщик ПИК, адрес: Москва, ул. Барклая, 6. Комфорт-класс, ключи до: 05.2024-09.2025, отделка: полная + вайтбокс. 10 мин пешком до станций метро: «Багратионовская», «Парк Победы», «Фили».

Где обычно строит ПИК? В «промках» рядом с метро. И этот проект не исключение. Площадка находится в границах промзоны «Западный порт» с шикарной транспортной доступностью — в пешей две ветки метро, аэроэкспресс и МЦД.

Текущие цены от:

Студии (26 м2) — 13 млн руб
2-ЕВРО (38 м2) —16 млн руб
3-ЕВРО (56 м2) — 21 млн руб

Знаете, читал много негативных отзывов об этом проекте: пробки на дорогах, сомнительный контингент на улицах и т.д. Люди просто оценивают локацию традиционно и субъективно, на уровне «нравится — не нравится». Но все-таки объективная оценка гораздо важнее. А критерии объективной оценки — это перспективы локации, транспортная доступность, стоимость конкретных лотов и нюансы квартирографии на районе. Итак, давайте попробуем «разобрать» этот ЖК:

Проект расположен в ЗАО, рядом с центром и всего в 2-х км от ТТК. 20 минут пешком до Филевского парка с набережной Москвы реки и Поклонной горы. На метро все близко: 8 мин до Москва-Сити, 7 минут до штаб-квартиры Сбер-а на Кутузовском, 8 минут до МГУ, 10 минут до Кремля. Вот такие дела, если нет нужды часто ездить за город, то тут машина не нужна вообще.

Локация будет развиваться: многострадальный «Горбушкин Двор» рано или поздно снесут и застроят, рядом Ташир возведет местную доминанту — ТПУ «Парк Победы» аж об 300 метров высотой. В общем, считаю, что перспективы у локации есть и она со временем кардинально преобразится. Ну а то, что будет построено — отмечу на карте внизу.

Если вы смотрите «под аренду»: Думаю, что аренда тут будет дорогой. Дороже чем в соседнем ЖК «Западный Порт» ибо он отрезан от цивилизации и не имеет такой транспортной доступности. Ну и будет чуть дешевле чем в ЖК «Match Point».

Почему я сравнил «Барклая, 6» с последним ЖК, ведь он является бизнес-классом? А потому, что «Match Point» явный заложник своих планировок. У этого ЖК провальная модель — огромные студии, которые нужно как-то окупать арендодателям. Вот только в глазах арендаторов — эти студии являются просто студиями с одним окном и за избыточную площадь не все готовы переплачивать. В общем, важнее ликвидность, а она будет явно выше в ЖК «Барклая, 6» и студию в этом проекте вы достаточно быстро сдадите за 65-70 тыс руб.

Если вы смотрите «под инвест»: Смотрите студии по переуступкам, у застройщика они дорогие, т.к. их мало. Не так давно видел студию около 12 млн руб с ключами в начале следующего года (но она быстро «ушла») — считаю это прайс неплохим. Ну и в проекте интересны крупные форматы: с правильными планировками и без избыточной площади —альтернатив на районе нет от слова «совсем».

Если вы смотрите «для себя»: знаете, я бы рассмотрел, если вам важна близость к центру и хорошая транспортная доступность. Локация со временем преобразится, с годами реализуются все проекты и тут получится симпатичный район бизнес-премиум класса недалеко от центра и с ПИК-овскими коробочками внутри.

🔖 Мнение автора: проект и локация на перспективу, на районе наблюдается дефицит некоторых типов планировок, а со сдачей в аренду проблем не будет вообще.
.
А что вы думаете о проекте? Считаете ли локацию перспективной? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#барклая_6

​​📍Наступил декабрь, поэтому публикую традиционный пост о рынке аренды Москвы и Московской области.

По всем законам рынка, конец осени и начало зимы — это затишье и количество свободных арендных квартир должно увеличиться. Но знаете что? Этого не происходит. В этот раз каноны разрушены, а на рынке аномалия.

Почему я написал про аномалию? А потому, что ранее постоянно читал прогнозы аналитиков, что к ноябрю-декабрю рынок развернется, кол-во свободных арендных квартир увеличится, а рентные ставки упадут.

Посмотрите на диаграмму внизу. Прогнозы-то не сработали. На рынке все так же дефицит, предложение находится на исторически минимальных уровнях, а ставки аренды не упали.

🔖 Знаете, я вот что скажу. И опять это мнение будет альтернативным, возможно именно поэтому вы и читаете мой канал. Если к весне кол-во предложений в Москве будет находиться в коридоре 11-13 тыс квартир, то… — арендные ставки, скорее всего, еще раз вырастут. Ибо к очередному сезону рынок уже будет дефицитным.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

​​📍 ЖК «N'ICE LOFT», застройщик Coldy, адрес: Москва, Автомобильный проезд, 4. Бизнес-класс, апартаменты с отделкой и без отделки. МЦД «Калитники» 8 мин пешком. Ключи до 9.2024

В одном из предыдущих постов я делал «разбор» самых дешевых апартов Москвы в пределах МКАД и писал о том, почему не стоит их бояться. Ну что же, продолжу традицию делиться интересными наблюдениями на этом рынке и сделаю «разбор» ЖК N'ICE LOFT, ведь это самые бюджетные апартаменты в пределах ТТК.

Текущие цены от:

- Студии (17 м2) — 5,9 млн руб
- ЕВРО-2 (36 м2) — 11,5 млн руб
- ЕВРО-3 (76 м2) —22,8 млн руб

Проект расположен очень близко к центру, практически у границы Таганского района, который входит в ЦАО. Ключи уже скоро и это не редевелопмент, а «правильный» апарт-комплекс, который возводился через этап котлована и с разрешением на строительство. С одной стороны может показаться, что цена студий достаточно интересна, ведь сам проект богат и имеет в своем составе физкультурный центр и ледовую арену. Но не торопитесь делать выводы, ниже я процитирую краткий и емкий по содержанию отзыв о локации:

«Симпатичная архитектура комплекса, много стекла и натурального камня, настоящая классика модернизма. Локация по-настоящему внушает ужас. Мало того, что от метро Волгоградский проспект комплекс отрезан нескончаемой "промкой", через которую невозможен сквозной проход, и железной дорогой, насчитывающей от 4 до 17 линий, идущих параллельно, так комплекс прямо граничит со строящимся мусорным кластером. Чуть не забыла, изюминка проекта - кладбище через дорогу.»

Вот такие дела, можно ставить на проекте крест? Я считаю, что нет. Рассматривать проект стоит, в будущем он даже составит конкуренцию ЖК «HighWay» от Гранель и сейчас объясню почему:

Первое и пожалуй самое важное: В будущем, дойти до метро «Волгоградский проспект» можно будет минут за 12, а сам путь будет вполне комфортным, ведь Скотопрогонную улицу продлят. Ссылка Ну и комплекс получит неплохую транспортную доступность: 6 минут на метро и вы уже на «Таганской», 9 минут и вы уже на станции «Китай-город» и можете дойти до Красной площади или погулять в парке «Зарядье».

Второе: Практически вся промзона — идет под снос, ибо она попала в программу комплексного развития территорий. Ссылка Жилья в рамках КРТ — не предусмотрено, построят новый офисно-общественный кластер. Ну и сотрудники этого кластера и будут целевой аудиторией этого проекта.

Третье: Бойня — это несостоявшийся мусорный полигон, он построен в 2019 году, но так и не заработал. Впрочем, планов сноса строений на этом участке нет.

Вот такие дела, поэтому выше я и написал, что студии в этом проекте в будущем составят конкуренцию ЖК «HighWay» от Гранель, ведь N'ICE LOFT расположен всего в 800-та метрах.

Если вы смотрите «под аренду»: первое время, без пешей доступности до подземки, аренда тут вряд-ли будет дорогой. Но локацию ждет бурное развитие, да и рядом COLDY построит свой 100 метровый офисник — N’ICE TOWER, так что я не удивлюсь, если студию в этом проекте вы сдадите тыс за 60-65 руб.

Если вы смотрите «под инвест»: вдолгую, думаю, что он будет. Примерная стратегия такая — купить ликвидный лот, пока сдавать в аренду, а когда локация преобразится — продать. Ну и если честно, этот проект я еще не просчитывал — не успеваю. Сейчас 99% рабочего времени занят тем, что рассчитываю стратегии с ипо-плечами и с льготной ипотекой — они показывают неплохую доходность, а где-то даже очень неплохую. В общем, как будет время — обязательно «погружусь» и напишу отдельный пост.

Если вы смотрите «для себя»: Знаете, я бы не купил. В промке, без инфраструктуры, хоть и близко к центру — жить не хочется от слова «совсем». Впрочем, это субъективное мнение семейного человека.

🔖 Мнение автора: Крест на проекте ставить не стоит, локацию ждет бурное развитие, проект богат, а ключи уже скоро.
.
А что вы думаете о локации? «Выстрелит» она со временем или нет? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#найс_лофт

​​📍 Стартуют закрытые продажи в ЖК «Аквилон SIGNAL», адрес: Москва, Сигнальный проезд, 12. ТПУ «Владыкино» — 3 минут пешком, можно выбрать между отделкой вайтбокс или сервисными апартаментами с полной начинкой.

Да, место треш, под окнами все ужасы нашего города: c трех сторон ЛЭП, 6-ти полосная скоростная магистраль, ж/д пути и мусороперерабатывающий завод. Но этим нас не напугать ибо все имеет свою цену, да и центр с Ботаническим садом близко: до «Тверской» 17 минут на метро, а до парка 12 минут пешком.

А вот к цене, да еще и на «закрытом» старте продаж — очень много вопросов: прайс на студии начинается от 6,2 млн руб за 25 м2 с отделкой вайтбокс. Не могу представить, кого она заинтересует на этапе котлована по такой цене. Ждать года 3, прайс «на ключах» вряд ли будет дороже соседнего ЖК «Сигнальный, 16». Рядом готовый апарт-комплекс «Легендарный квартал», где студию на «вторичке» можно купить за 6,5 млн руб.

🔖 Мнение автора: В общем, сомнительный прайс, думаю что покупателей на старте будет мало. Ну и я не считаю, что застройщик тут «удачно воткнул лопату». Конкуренция на районе все-таки избыточна, а на соседнем участке в будущем появится еще один апарт-комплекс.

UPD: если смотрите апартаменты «под аренду», то ЖК «Большая Академическая 85» — гораздо более интересней: есть отделка, цена ниже, а аренда будет даже немного выше, т.к. этот проект имеет более выигрышное стратегическое расположение. В канале есть «разбор» этого проекта.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#закрытый_старт_продаж

​​📍 ЖК «Второй Нагатинский», застройщик ПИК, адрес: Москва, Второй Нагатинский проезд, 2. Комфорт-класс, полная отделка, ключи: 2023-06.2025. Метро: «Нагатинская», «Коломенская» — 15-20 мин пешком.

Заметил, что в канале нет полноценного «разбора» ЖК «Второй Нагатинский». Виноват, срочно исправляю это досадное недоразумение.

Текущие цены от:

Студии (20 м2) — 8,5 млн руб
ЕВРО-2 (33 м2) —12,3 млн руб
ЕВРО-3 (46 м2) —16,3 млн руб

Проект рядом с центром, до Кремля — 13 минут на метро, до офисного кластера на Варшавском шоссе можно дойти пешком, до офисного кластера на Павелецкой — 10 минут на метро. Очень неплохо, не так ли? Правда, плюсы транспортной доступности частично перечеркивает время в пути — от комплекса до подземки: либо пешком минут 15-20, либо трамваем минут 5-6. Впрочем, трамваи ходят часто, каждые 5 минут, а остановка рядом.

Продолжу. Сейчас эта часть локации выглядит как промзонисто-гаражная, но места тут не дикие — вся инфраструктура района Нагатино-Садовники в пешей доступности. Так же стоит отметить, что рядом новый парк «Жужа», набережная Москвы-реки и сквер Ветеранов, а чуть подальше парки Лужкова и Коломенское — т.е. выйти и погулять есть где. Ну а кладбищ, Ж/Д и шумных автомагистралей рядом с комплексом — нет.

Теперь о перспективах, а они тут есть:

Полоска с гаражами вдоль комплекса идет под снос, улицу расширят и озеленят: Ссылка. Правда, произойдет это только в 2028 году, когда ПИК достроит последнюю очередь ЖК «Второй Нагатинский»: Ссылка И участок «промки», рядом с проектом — попал в КРТ. Кто не знает, КРТ — это программа комплексного развития территорий г. Москвы, когда старый хлам сносят и строят новые объекты. В общем, все отмечу на карте внизу.

Если вы смотрите «под аренду»: Знаете, считаю, что с арендой тут все будет неплохо. Рядом офисные кластеры, центр Москвы, учебные корпуса ВУЗ-ов: РАНХиГС, МИГУиП, МФЮА, МГПУ и т.д. Студию в этом проекте вы сдадите тыс за 55-60 руб. Да, аренда тут не будет дешевой, даже с учетом удаленности от метро, т.к. выбирать не из чего, а в соседних проектах бизнес-класса она будет еще дороже.

Если вы смотрите «для себя»: Вполне неплохой проект рядом с центром. И пусть вас не смущает гаражно-совковое наследие — от него, со временем, не останется и следа. Одна остановка на метро — и вы уже в парке «Остров мечты» с пляжными зонами, где новостройки стоят уже совсем других денег, ну или 3-4 станции и вы уже у Кремля или на Павелецкой. Я бы, честно говоря, комплекс рассмотрел, если мне была бы важна близость к центру.

🔖 Мнение автора: почему-то все обращают внимание, что до метро «Нагатинская» далеко и идти неудобно. А вот про доступность к метро «Коломенское» — не говорят, хотя до этой станции пешком около 15 минут. Поэтому, считаю, что проект рассматривать стоит и пешая доступность до подземки есть.
.
А что вы думаете о проекте? Купили бы тут квартиру под аренду или для себя? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#второй_нагатинский

​​📍Ну ничего себе новость опубликовал Мухин. Я очень удивился. Мы все ждали вторую очередь ЖК «Матвеевский Парк»…. а ее похоже что не будет 🤷. Вместо ПИК-коробочек в следующей фазе Матвеевского кластера будет построен ... ЖК «Vangarden» — более дорогой проект.

Что это значит? А скорее всего то, что недорогих цен на старте мы не увидим. Ну и те, кто покупал в «Матвеевском Парке» — точно не прогадали ибо конкурентов будет мало, да и первые корпуса ближе всего к метро, что оценят арендаторы. 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

​​📍 Процесс запущен — вчера Минфин опубликовал постановление: гос ипотеку плавно пускают под нож. Ссылка Новый лимит по этой программе уменьшен с 12 до 6 млн руб. Какие последствия ждут рынок недвижимости Москвы, ведь с таким бюджетом можно купить разве только ПИК-студию? Давайте попробуем разобраться.

Забегая вперед, хочу сказать, что ипотека с гос поддержкой — все равно не жилец. Судя по риторике правительства, ее не будут продлять после июля 2024. На рынке останутся только адресные программы — например: семейная и IT.

Ну и добавлю вводных: с января по октябрь 2023 в Москве было выдано 52 тыс льготных кредитов на новостройки, в т.ч. 24 тыс — по программе «ипотека с гос поддержкой".

Иными словами, получается, что в Москве объем рынка льготки «скукожится» где-то наполовину, что повлечет за собой сокращение количества сделок. Как на это отреагируют цены на новостройки? Думаю, что возможен такой вариант развития событий:

- С рынка, в ближайшее время, сметут недорогие студии с ремонтом. Ждать падения цен покупатели не будут. Им важнее размер комфортного ипо-платежа.

- Застройщики старты продаж без РнС поставят на паузу. Ведь в условиях турбулентности и неопределенности — лучше ничего не делать, чем делать ничего.

- Цены на новостройки, которые сейчас в продаже — ждет коррекция. Мы же видели бурный рост последний месяц-два. Так вот, думаю, что будет плавный откат к уровням этого лета.

- Если вы ждете обвала цен до уровней 2020 года, то должен вас разочаровать — его не будет. Обвалиться ценам — банки не дадут, ибо эскроу и проектное финансирование. Банки, совместно с застройщиками, скорее создадут дефицит на рынке и не будут выводить новые очереди в продажу, чем допустят обвала цен.

🔖 В общем, свое мнение я написал выше: рынок ждут непростые времена, нужно тщательно выбирать объекты и все просчитывать. Обвала цен я не жду, а если у вас есть своя точка зрения — было бы интересно ее услышать. 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍Друзья, в свете последних событий — временно отменяю проведение консультаций, до 23.12.2023 работаю только с "подборами под ключ", т.к. хороших вариантов мало — но они все-таки есть и их стоит рассмотреть. Все делаю оперативно, т.к. годами описывал и мониторил локации, а так же строил стратегии в разных районах Москвы.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#краткие_заметки

​​📍 Стартуют закрытые продажи в ЖК «Level Звенигородская», застройщик «Level», адрес: Москва, 3-й Силикатный проезд, вл.6. БКЛ «Народного ополчения» + МЦК «Хорошево» — 18 минут пешком. Комфорт+ класс, квартиры с вайтбоксом и без, ключи до конца 2027 года.

Сейчас выведены в продажу верхние этажи, текущие цены от:

Студии (18,4 м2) — 10,4 млн руб
2-ЕВРО (36,9 м2) — 16 млн руб
3-ЕВРО (53,8 м2) — 20,1 млн руб

Знаю, что этот проект другие ТГ каналы разнесли в «пух и прах». Чужое мнение я уважаю, но это не значит, что его поддерживаю. Тем более что у меня есть собственная точка зрения на этот комплекс:

Я бы не сказал, что цены на старте такие же, как у конкурентов. Смотрите: ЖК «Freedom» — да, в продаже есть студия с ремонтом за 11 млн руб. Но, в нагрузку вы приобретете прописанного человека, которого нужно выселять по суду и обременение от малоизвестного банка. Такое не рассматриваете? Вот и я тоже. Далее студии-переуступки в «Level Причальный» стартуют от 11,5 млн руб. Друзья, так это же корпус «Восток» — а он имеет одну особенность. Из-за перепада высот участка, в студиях на низких этажах — солнца не будет…. никогда. Вам такое нужно? Мне лично не надо даже за 10 млн руб. Что я этим хочу сказать? А то, что в локации, в сегменте студий, цены на более-менее ликвидные варианты стартуют от 13,5 млн руб.

С ценами вроде разобрались. Продолжу. Знаете, что мне совершенно не нравится в проекте? Точнее не в проекте, а в локации? Планы города. Увы, у участка, где будет построен «Level Звенигородская» — есть нюанс. Жирный такой, который обязательно нужно «подсветить». И … это новое строительство улично-дорожной сети. Со временем 3-ий Силикатный проезд превратится … нет, не в бабочку. А в новый путепровод, плавно переходящий в мост (в ген плане Москвы он давно уже есть). Что это значит? А это значит бессветофорное движение на этом участке и постоянный гул от проезжающих автомобилей, какофонию которых дополнит полноценное Шелепихинское шоссе, которое сейчас тихое и спокойное. Вот такой вот жирный нюанс. Впрочем, в будущем локацию ждут и пряники — т.к. соединят Карамышевскую и Шелепихинскую набережные по которым можно будет дойти аж до Краснопресненской набережной и Нового Арбата.

Не устали еще читать? Продолжаю

Да, метро пока не в пешей доступности, но ситуация в корне изменится после ввода станции «Звенигородская», она рядом, пешком 10-12 минут. Ну и плюс этой ветки в том, что через 1-у остановку вы в «Москва-Сити», а минус в том, что дальше в центр — только с пересадками ибо «Москва-Сити» — конечная станция.

Если вы смотрите «для себя»: знаете, я бы в проекте рассматривал только студии. Все-таки участок маловат, семейным будет не совсем удобно, считаю что в этом плане ЖК «Сердце Столицы» гораздо комфортней — есть где погулять с коляской.

Если вы смотрите «под аренду»: не стоит забывать о соседнем участке — Силикатный проезд, 9, где Level возведет офисный комплекс из трех башен, этажностью от 11 до 39. Так что с арендаторами проблем не будет, да и «Моска-Сити» недалеко. Стоит ли тут сейчас покупать под аренду? Я считаю, что нет, хоть аренда и будет достаточно высокой: студию вы сдадите тыс за 60-70 руб из-за развития локации. Почему не стоит? А потому, что до ключей далеко, а доходность на вложенный капитал «съедает» стоимость ремонта. Я, честно говоря, не поленился и посчитал общую доходность с ипо-плечом. Она у меня составила 15% годовых, что в общем-то мало, ведь пока на рынке есть и более интересные варианты с 20+ процентной общей доходностью.

🔖 Мнение автора: Под аренду проект пока не подходит, а краткосрочного «инвеста» — не наблюдается. А вот если смотрите «для себя», я бы рассмотрел студии в этом комплексе.
.
А что вы думаете о проекте и о локации? Стали бы сами жить в «Большом Сити»? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#левел_звенигородская

​​📍Вчера вечером произошел старт продаж ЖК «Плеханова, 11» от застройщика ПИК, класс «комфорт +», полная отделка, ключи до 09.2026 Адрес: Москва, ул. Плеханова, 11, метро + МЦК «Шоссе Энтузианстов» 10-12 минут пешком.

На старте цены были такими:

Студии (19 м2) — 7,5 млн руб
2-ЕВРО (33 м2) — 10,8 млн руб
3-ЕВРО (50 м2) — 14,6 млн руб
4-ЕВРО (73 м2) — 21,7 млн руб

Давайте сначала прокомментирую цены: считаю, что на старте они были неплохие. Ранее для себя я решил, что если ПИК «выйдет» с аккуратным прайсом в этом проекте — значит он не верит в дальнейший рост рынка. Что вобщем-то и произошло: студии за 7,5 млн руб и ЕВРО-3 по 300 тыс руб/м2 с полной отделкой в комфорт+ классе — выглядели вполне. Ну и видимо поэтому, все самые интересные предложения — были забронированы буквально за 30 минут. А вы еще говорите, что денег у людей нет, кто будет этот бетон покупать… Застройщик дал интересный прайс — и все «смели» за 30 минут. Вот такие дела.

О проекте: Знаете, по-моему мнению не дотягивает этот проект до уровня « комфорт+». Да, есть балконы, улучшенная отделка, дизайнерское лобби, человеческая (горизонтальная) система отопления и увеличенная площадь остекления. Но фасады… — это же вырви глаз, без слез не взглянешь. Если сравнить с одноклассниками: с ЖК «Полар» и «Vangarden» — получился какой-то недокомфорт+. Да и тех балконов для кондиционеров нет… В общем, как-то странно, такое ощущение, что текущий проект — какая-то экспериментальная серия или ПИК решил жестко экономить...

🔖 Мнение автора: полный «разбор» локации сделаю в одном из следующих постов. Сейчас же хочу написать, что цены на старте не выглядели запредельными, а под аренду проект вполне подходит: 10 мин пешком до метро через сквер с прудом, а до «Третьяковской» — 12 минут на подземке.
.
А что вы сами думаете о проекте и о стартовых ценах? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#краткий_разбор_плеханова

📍 Вот это новость… В СБЕР-е меняются правила выдачи льготных ипотечных программ с 11 января 2024. Теперь застройщики будут платить комиссию банку — 7,5–11,5% от суммы выданного кредита.

Но это это еще не все, я только что позвонил в СБЕР, решил уточнить, как новые правила коснутся переуступок. Ответ от банка был таков: с 11 января 2024 переуступки в семейную и IT ипотеку купить будет невозможно. 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

​​📍Похоже, что эпоха хрущевок нашего времени (ПИК-коробочки) — уходит, чему, честно говоря, я даже рад. Посмотрите, какой симпатичный корпус застройщик вывел в продажу в проекте «Бусиновский парк». Тут и террасы, панорамное остекленение, красивые фасады, улучшенная отделка, интересные планировки — есть ЕВРО-2 аж с 6-ю окнами. Мне нравится…

Корпус бронируют активно, все самые недорогие лоты опять в статусе «забронировано».

Текущие цены от:

Студии (20 м2) — 6,5 млн руб
ЕВРО-2 (37 м2) —10,5 млн руб
ЕВРО-3 (52 м2) — 13,4 млн руб
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍 Видели, что происходит в ЖК «Матвеевский Парк» от ПИК? Во всех корпусах, за исключением № 13 — невозможно купить в льготную ипотеку. Это связано с тем, что проект находится в стадии РВЭ: получения разрешения на ввод в эксплуатацию. И поэтому, какое-то время, застройщик по льготным ипо-программам — продавать не может. А вот вы, по переуступке — продать квартиру в семейную и IT ипотеку квартиру вполне можете.

Т.е., иными словами, если вы раздумываете: продавать ваш лот сейчас или после получения ключей — я бы продавал сейчас. Тем более, что сейчас на рынке есть много покупателей, которые хотят успеть купить в льготную ипотеку до 11 января. Это связано с новыми условиями выдачи льготной ипотеки у СБЕР-а, к которым недавно присоединился ВТБ. Т.е., похоже, что и синий банк введет комиссию за выдачу гос ипотек с 12 января 2024 года. 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка