📍Вот это новость! Сегодня правительство в экстренном порядке выделило 350 млрд руб. на новые лимиты по семейной ипотеке. Мда, честно говоря, не ожидал. Прям какой-то предновогодний подарок.

Знаю, что многих волнует вопрос: «На сколько новых лимитов хватит?». Поэтому, с утра, посмотрел оперативные выдачи по предыдущим месяцам:

- Январь 2024 — 5 млрд руб.
- Февраль 2024 — 112 млрд руб.
- Март 2024 — 168 млрд руб.
- Апрель 2024 — 170 млрд руб.
- Май 2024 — 212 млрд руб.
- Июнь — 373 млрд руб.(все экстренно берут семейку, эффект «последнего вагона»)
- Июль 2024 — 15 млрд руб. (лимиты закончились)
- Август 2024 — 3 млрд руб. (лимиты закончились)
- Сентябрь 2024 — 2 млрд руб. (лимиты закончились)
- Октябрь 2024 — данных пока нет, предполагаю, что выдано около 200 млрд руб. и на всех не хватает.

🔖 В общем, похоже, что новых лимитов по семейной ипотеке хватит на месяц-полтора. Мало, конечно, но это лучше, чем ничего. Ну и, судя по всему, цены в моменте опять могут пойти вверх. Потому как в ноябре-декабре мы в очередной раз будем наблюдать эффект «последнего вагона».
.
Шортисты, «рух» видимо переносится на следующий год, но это пока не точно. Так как есть ощущение, что желающих продать квартиры становится все меньше. Ну и вопреки высокой ключевой ставке, инфляция опять стала разгоняться, ЦБ фиксирует годовые максимумы. Но об этом в следующих постах 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Вот на меня подписчики обижаются. Мол я пишу о том, что «руха» не будет, есть вероятность того, что цены даже подрастут и т.д. Друзья, не обижайтесь, и слава богу что «рух» пока не намечается. Почему? Да потому что при «рухе» произойдет скорее всего вот что:

Всё что на ключах или около ключей — мгновенно, да-да, именно мгновенно сметут с рынка. А то что с ключами в 2028-2029 году — да, возможно, начнет дешеветь. Но новостройки, которые сдаются не скоро — вы не купите. Почему? А потому что все СМИ поднимут вой о том, что застройщики скоро обанкротятся. Ну а кто будет покупать у потенциального банкрота? Правильно, никто.

И вот, в итоге, к чему мы приходим: ничего не строят, «вторичка» резко дорожает, новостроек с ключами — нет. Ситуация, конечно, со временем выравнивается, но опять происходит неприятность. А именно: вау, а на рынке-то новостроек нет. А всё потому что не строили. И что происходит в этот момент? Правильно — опять цены не падают, скорее наоборот.

Вот и скажите мне, пожалуйста, зачем вы ждёте этого «руха»? Я вот, последний «рух», помню очень хорошо. Это было время мобилизации. И что, многие купили? Да боялись все покупать! Именно боялись. В то время купили единицы людей, ну и они, да, — сорвали джекпот. И этот джекпот был наградой за риск. Ну а реалии жизни таковы, что если нет риска — то не будет и джекпота.

Теперь, внимание, вопрос: Готовы ли вы при «рухе» купить квартиру или уже не уверены?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам

📍Сейчас расскажу вам одну историю. На днях получил примерно такое сообщение: «Алексей, добрый день. Ищу возможность реализации своей квартиры по себестоимости, которую купил в новостройке в 2022 году. Покупал для себя. Ключи выдадут в следующем году. Классная локация для проживания, имеющая высокий инвестиционный потенциал. Цена по ДДУ 15,7 млн руб., площадь 35 м2. Можно ли ее быстро продать?»

Ну что же, сначала подумал я. Может, и включу в свои «подборы», если лот ликвидный, и попросил прислать планировку. А когда её увидел, честно говоря, ахнул. И написал подписчику, что ситуация у него достаточно сложная, ну а такую квартиру не продать, и нужен дисконт процентов 30 даже к цене 2022-го года.

🔖 Какие ошибки были сделаны на этапе выбора квартиры? Почему эту квартиру не продать по цене 2022-го года? И почему эта квартира — неликвид? Давайте попробуем вместе «разобрать» в комментариях.

Ну и приветствуется альтернативное мнение, если вы считаете, что квартира неплоха и я не прав 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам

📍ПИК сегодня выдал, конечно. Опять массовое подорожание, которое я допускал в этом посте: https://www.tg-me.com/labirint_investora/1065 Ну а сводка на сегодня выше. Эх, совсем не хочет цены снижать. Мда…

Шортисты, что думаете? ПИК сошёл с ума? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Вот тебе, бабушка, и Юрьев день… Рынок опять меняется, только всё происходит не так, как ожидали многие. Спойлер: цены на новостройки после отмены льготной ипотеки плюс-минус стабильны, а свежая «вторичка» преподносит сюрпризы. Какие? Их два. Первый — предложение сильно сокращается, выбирать практически не из чего. Вторая — цены стали просто к-о-с-м-о-с. Именно так и именно с тире.

Даже я немного удивлен тем, что происходит: прайс в комфорте, в хороших локациях на студии с отделкой уверенно перешагнул планку 11 млн руб., ЕВРО-2 — 15-16 млн руб., а ЕВРО-3 — 23-24 млн руб. Слушайте, но это очень дорого. У меня в «подборах» свежей вторички, которую обычно смотрят люди с кэшем — практически перестала складываться математика. Всё, что было по низу рынка на «вторичке», как корова языком слизала — всё либо продано, либо снято с продажи. Нет практически ни-че-го.

Не верите? А вы посмотрите цены: пару месяцев назад студию с отделкой в «Матвеевском парке» можно было купить около 10 млн руб., а сейчас — 12 млн. «Руставели, 14» — пару месяцев назад ЕВРО-3 стоили 21 млн руб., а сейчас от 24,5. Вот такие дела. Почему же так происходит? Ведь ипотека заградительна и количество сделок не растет. А вот почему:

Предложение и ценообразование на вторичном рынке — это величины, которые живут своей собственной жизнью и вообще оторваны от какой-либо экономики и расчетов. Продавцы тут руководствуются лишь своими эмоциями и сейчас, скорее, снимут свою квартиру с продажи, а не снизят цену. Вот такие дела. Так что, увы, эксперты, которые предрекали снижение цен на «вторичке» в 2024 году на 10-12%, были не правы. Всё произошло с точностью наоборот.

И я, честно говоря, думаю, что всё только начинается. Вариантов в продаже будет становиться меньше, продавцов меньше, впрочем, как и покупателей. Ну а средняя стоимость в экспозиции будет не падать, а расти вопреки законам рынка и мнению некоторых экспертов. И этот тренд мы сейчас и наблюдаем на индексе IRN.
.
А вы сами замечаете, что на ЦИАН-е выбора-то практически и нет? И там не только пусто, но еще и грустно, если смотреть на цены.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍Не хотел это писать, но всё-таки придется. Ибо сегодня многих будоражит судьба застройщика «Самолет». Даже Forbes не остался в стороне и написал о плохих финансовых результатах и о потенциальной продаже компании.

Так вот, для кого-то эта новость — повод для хайпа, для кого-то — просто циферки из отчета на экране смартфона. А для кого-то сильнейший нервный стресс, ибо теперь люди переживают за свои еще не достроенные квартиры.

🔖 Друзья, без паники. Ничего плохого с « Самолет-ом» не произойдет. Ибо он в реестре системообразующих организаций российской экономики в сфере строительства и ЖКХ: ссылка Вот такие дела, эта новость, скорее про корпоративные войны, а сами проекты будут достроены, что бы не случилось.

Ну а сам я предполагаю, что кто-то оценивает возможность подешевле купить «Самолет», поэтому и подключил максимально авторитетные СМИ. И такие финты, в новейшей истории, уже «проворачивали» в 2009 году, когда застройщик «ПИК» был продан за не дорого. Вот такие дела.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍Ну что же, ДОМ РФ распределил между банками новый лимит по семейной ипотеке. И выдачи, скорее всего, начнутся на следующей неделе. Вообще, кейс с этим лимитом достаточно странный: новые деньги как будто появились из ниоткуда, их в принципе не должно было быть, так как они не были забюджетированы ранее. М-да, очень странная ситуация.

Ладно, давайте лучше порадуемся этому новогоднему подарку от правительства. Ведь сейчас, для многих, это единственный шанс купить себе квартиру. Ибо в текущей реальности семейную ипотеку со ставкой 6–7% можно считать практически беспроцентным кредитом. Да-да, именно беспроцентным, так как ставка по семейной ипотеке в три с лишним раза ниже ключевой.

Итак, какие банки получили новые лимиты:

- СБЕР — 122 млрд руб. (хватит где-то на пару-тройку недель)

- ВТБ — 122 млрд руб. (хватит недели на 4)

- Альфа — 42 млрд руб. (хватит недель на 5–6)

Ну и толику получили: ПСБ, ДОМ РФ, Абсолют, Уралсиб и Металлинвестбанк.

🔖 Знаете, меня сейчас больше всего удивляет даже не появление нового лимита, который, думаю, закончится довольно быстро. Меня удивляет текущая абсолютная неэффективность рынка: кредит — 6%, депозит — 20% = ПРОФИТ, причем с заглавной буквы.

Ладно, думаю, в будущем мы еще вспомним о настоящем и скажем: «Эх, вот было время!». Ведь всё хорошее рано или поздно заканчивается. А рынок устроен таким образом, что любая неэффективность рынка быстро копируется всеми подряд, пока не убьет всю неэффективность. Вот такие дела.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Ура! С 13 ноября ВТБ возобновляет сделки по семейной ипотеке. Условия, правда, старые: для первоначального взноса 20% нужно, чтобы застройщик сотрудничал с банком по программе субсидирования, или быть зарплатным клиентом банка. В иных случаях ПВ = 50%.

Честно говоря, каких-либо проблем с получением семейной ипотеки с минимальным первоначальным взносом я не вижу. Практически все застройщики работают с синим банком, а стать зарплатным клиентом достаточно просто: достаточно получить дебетовую карту и занести заявление в свою бухгалтерию.

По СБЕР-у пока инфы нет. Лимиты зелёный банк тоже получил, но на новые сделки не записывает.

🔖Ну что же, предсказываю горячий ноябрь-декабрь у застройщиков. Государство помогло: и лимиты новые выделило и Минфин, за эти два месяца, должен потратить астрономическую сумму в 10 трлн руб: ссылка, в том числе и на выплату бонусов и 13-х зарплат. В общем, у людей будут и деньги и практически беспроцентный кредит в виде семейной ипотеки.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Ух ты, что я раскопал в старых «подборах». Год назад, студия в ЖК «Одинцово-1» стоила 3,9 млн руб, причем с полной отделкой. И эта цена была в то время, когда действовала льготная ипотека для всех без исключений.

Представляете? Первоначальный взнос 800 тыс руб, ежемесячный платеж 19,6 тыс руб (у застройщика была ставка 4,5%) и новая квартира рядом с МЦД, в 35-ти минутах от Москва-Сити по-прямой — ваша. Нормально же?

Но, честно говоря, и в те времена, люди всё так же писали в комментариях — цены на хаях, скоро упадут, а льготная ипотека — это зло!
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍Хммм… Помните, недавно я писал, что, по моим наблюдениям, на «вторичке» предложение квартир подозрительно быстро сокращается?

Так вот, сегодня Росреестр опубликовал данные по продажам за октябрь. И что мы видим? Друзья, кого-то я, видимо, сейчас расстрою. Ведь многие СМИ пишут о том, что продажи скоро встанут, на вторичке никто ничего покупать не будет и т. д., и т. п. Ведь ставки по ипотеке заградительны и в некоторых неадекватных банках сейчас составляют аж 42% годовых!

И только ваш покорный слуга и еще парочка каналов писали, что не всё так однозначно и продажи, скорее, не упадут. Так вот, видим мы то, что продажи на вторичном рынке потихоньку… растут. И это происходит вопреки заградительной ипотечной ставке. Вот такие дела. К слову, а представляете, что бы было на рынке, если бы сейчас ключевая ставка была процентов 8, а ипотека 10%? Я отвечу — всё бы смели, и мы бы увидели абсолютный рекорд всех времен по продаже вторички. Почему? Да потому что рублей у людей стало очень много. А люди не зарабатывают деньги ради денег, деньги им нужны, чтобы что-то купить, например новую квартиру.

🔖 Вот такие дела. В общем, за октябрь на «вторичке» было продано 13,6 тыс. квартир, и это больше, чем в 2019 году, когда ставки по рыночной ипотеке были около 9% годовых.

Думаю, сейчас кто-то скажет: «Ну Алексей, а ты посмотри на октябрь 2023 года, ведь видно, что продажи-то рухнули». Друзья, напомню — прошлой осенью в Москве был ажиотажный спрос, сметали по старым одобрениям всё и даже впрок, из-за того, что ставки по ипотеке устремились вверх. Поэтому, считаю, что сравнивать октябрь 2023 года и 2024 года не совсем корректно.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Хммм, а красный застройщик сегодня прям обрадовал. И честно говоря, я даже не ожидал, что он будет снижать цены на стройку с ключами 26-27 год. Ну что же, неплохо, хоть варианты появились, а то с лотами в «подборах» вообще была труба, всё было очень дорого.

В общем, сводка на сегодня выше. Ушел в анализ, думаю, что что-нибудь сейчас заберем.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка