📍Друзья, иногда встречаю комментарии о том, что высокая ключевая ставка и заградительные ставки по ипотеке — это благо, т.к. рынку недвижимости нужно охладиться.
Поэтому, решил сегодня показать вам, что происходит с ценами на недвижимость в других странах с высокой инфляцией. Заходим на турецкую Endeksa — это аналог нашего ЦИАН-а и видим следующую картину:
В Турции, где ключевая ставка за год взлетела с 45 до 50% годовых, цены на недвижимость… не падают, а растут. И они растут не в постоянно обесценивающейся местной лире, а растут в долларе.
🔖 Вот такие дела. Если смотреть на Турецкий рынок недвижимости, то получается, что высокая ключевая ставка совсем не гарантирует снижение цен на квартиры. И именно поэтому, сам, совсем не испытываю радости от высокой ключевой и даже допускаю парадокс: «висит груша — нельзя скушать» 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Поэтому, решил сегодня показать вам, что происходит с ценами на недвижимость в других странах с высокой инфляцией. Заходим на турецкую Endeksa — это аналог нашего ЦИАН-а и видим следующую картину:
В Турции, где ключевая ставка за год взлетела с 45 до 50% годовых, цены на недвижимость… не падают, а растут. И они растут не в постоянно обесценивающейся местной лире, а растут в долларе.
🔖 Вот такие дела. Если смотреть на Турецкий рынок недвижимости, то получается, что высокая ключевая ставка совсем не гарантирует снижение цен на квартиры. И именно поэтому, сам, совсем не испытываю радости от высокой ключевой и даже допускаю парадокс: «висит груша — нельзя скушать» 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Подписчик пишет, что в СБЕР-е, со вчерашнего дня, невозможно записаться на ипотечную сделку. Всех переносят на 1 июля. Учитывайте это, если у вас есть одобрение в зеленом банке.
«Добрый день, Алексей. Думаю Вам будет интересно, что несмотря на то , что объект был одобрен в Сбере, сегодня были заблокированы все слоты на запись для подписания договора по ВСЕЙ России до 01.07.24, причем в том числе онлайн-сделки. Основание, со слов персонального менеджера Сбера, по причине отсутствия свободных специалистов, которые могут вести клиентов по ипотеке. При этом руководитель этого менеджера сказал, что каким-то чудом, по другим обьектам, у них иногда появляются слоты на запись до 01.07.24 )»
С ВТБ пока все норм. Слоты есть, сделки проводят.
.
Хочу задать вопрос подписчикам: у кого-то получилось записаться в СБЕР? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
«Добрый день, Алексей. Думаю Вам будет интересно, что несмотря на то , что объект был одобрен в Сбере, сегодня были заблокированы все слоты на запись для подписания договора по ВСЕЙ России до 01.07.24, причем в том числе онлайн-сделки. Основание, со слов персонального менеджера Сбера, по причине отсутствия свободных специалистов, которые могут вести клиентов по ипотеке. При этом руководитель этого менеджера сказал, что каким-то чудом, по другим обьектам, у них иногда появляются слоты на запись до 01.07.24 )»
С ВТБ пока все норм. Слоты есть, сделки проводят.
.
Хочу задать вопрос подписчикам: у кого-то получилось записаться в СБЕР? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
📍Ну что же, началось… В конце мая, я написал, что рынок новостроек перегревается и на нем настоящий пожар из-за эффекта «последнего вагона». Ну а цены, в большинстве проектов, не рыночные и стоит очень аккуратно выбирать лоты.
Потом я написал, что рынок какое-то время будет стремиться к равновесию. Из-за упавшего спроса, на рынке образуется избыток квартир и этот избыток, застройщики будут ликвидировать через скидки и акции.
И что мы видим в сводке на сегодня, когда, де-факто, льготную ипотеку не взять? А видим мы, наконец-то, массовое снижение цен от нерыночных хаёв.
Что будет дальше? Думаю, что мы увидим плавный откат до цен марта-апреля и на этих уровнях рынок закрепится. Ну а далее, застройщики начнут стимулировать спрос через различные акции. Например, включат интересные программы рассрочек и траншевую ипотеку. Эти программы я очень жду, т.к. вижу, что сейчас на рынке достаточно много покупателей с кэшем.
.
UPD: Мы, последние пару недель, ПИК практически не покупали. Зато купили много у ЛСР.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Потом я написал, что рынок какое-то время будет стремиться к равновесию. Из-за упавшего спроса, на рынке образуется избыток квартир и этот избыток, застройщики будут ликвидировать через скидки и акции.
И что мы видим в сводке на сегодня, когда, де-факто, льготную ипотеку не взять? А видим мы, наконец-то, массовое снижение цен от нерыночных хаёв.
Что будет дальше? Думаю, что мы увидим плавный откат до цен марта-апреля и на этих уровнях рынок закрепится. Ну а далее, застройщики начнут стимулировать спрос через различные акции. Например, включат интересные программы рассрочек и траншевую ипотеку. Эти программы я очень жду, т.к. вижу, что сейчас на рынке достаточно много покупателей с кэшем.
.
UPD: Мы, последние пару недель, ПИК практически не покупали. Зато купили много у ЛСР.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍ЖК «Родина Парк», застройщик «Родина», адрес : Москва, ул. Верейская, 12. Метро «Давыдково» 14 минут пешком. Ключи до 09.2027, премиум-класс, квартиры без отделки.
Текущие цены от:
Студий — нет, они будут в следующей очереди
2-ЕВРО (50 м2) — 26,2 млн руб
3-ЕВРО (72 м2) —33,8 млн руб
Знаете, визуально проект очень даже симпатичный. Глядя на рендеры, ощущается какая-то легкость и плавность, в отличии от холодных и суровых небоскребов из стекла и бетона, которые строились в Москве в последние годы. Ну и из плюсов, хочу отметить разноэтажную застройку: таунхаусы, клубные дома и башни, которые примыкает к природному заказнику «Долина реки Сетунь». В общем, за архитектуру и приватность — твердая пятерка. А вот у локации, есть несколько «нюансов», на которых хочу подробно остановиться:
Во-первых. До метро вы не дойдете. Точнее, один-два раза, конечно, прогуляетесь через парк, но потом откажетесь от этой идеи. Почему? А потому, что это не парк, а почти настоящий лес. И идти придется не по ровному тротуару, а по эко-тропе с крутыми спусками и подъемами. В общем, не каждому по-силам, особенно зимой. Так что до метро только на автобусе. К слову, хочу отметить, что ул. Верейскую, сейчас полностью перестраивают и расширяют, поэтому заторов и пробок в будущем не будет. Ссылка
Во-вторых. Да, действительно, рядом находятся две отличные школы: «Ломоносовская» и «Интеллектуал». Но в первой, обучение стоит 1,6 млн руб/год, а во второй жесткий конкурсный отбор — потянут только вундеркинды. Ну а если ваш ребенок все же «потянет», имейте в виду, что бюджетная школа действительно топовая: на одного ученика приходится 4 учителя-преподавателя из ВУЗ-ов.
В-третьих. Рядом, небольшую промзону, снесут и застроят. Обведу на карте этот участок, он уже в работе у градостроительной комиссии. И это плюс. А минус в том, что снегоплавильный пункт, увы, никуда не денется. Вот такие дела, так что зимой, из окон некоторых квартир, будет видна вереница грузовиков.
Если смотрите «под инвест»: Друзья, ну какой «инвест» по таким ценам? Очень дорого, прирост к ключам вряд ли будет, ну а текущий прайс застройщик обосновывает магией Кутузовского проспекта, до которого 7 минут на авто.
Если смотрите «под аренду»: Проект под аренду не подходит по двум причинам. Первая — к квартире вам придется покупать машиноместо, т.к. до метро не дойти. Вторая — ЕВРО-2 с ремонтом вам обойдется в 30 млн руб. А сдадите вы ее за… 120-130 тыс руб. Математика не сходится от слова совсем, ну а доходность практически отрицательная.
Если смотрите «для себя»: Симпатичный проект с бодрым прайсом. Честно говоря, себе бы не купил. Магия Кутузовского проспекта на меня не действует, мне больше нравятся комплексные проекты с изобилием внутренней инфраструктуры, но это субъективно. А если объективно, считаю, что проект своего покупателя найдет даже по таким ценам.
А что вы думаете о проекте? Текущий прайс оправдан или нет? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#родина_парк
Текущие цены от:
Студий — нет, они будут в следующей очереди
2-ЕВРО (50 м2) — 26,2 млн руб
3-ЕВРО (72 м2) —33,8 млн руб
Знаете, визуально проект очень даже симпатичный. Глядя на рендеры, ощущается какая-то легкость и плавность, в отличии от холодных и суровых небоскребов из стекла и бетона, которые строились в Москве в последние годы. Ну и из плюсов, хочу отметить разноэтажную застройку: таунхаусы, клубные дома и башни, которые примыкает к природному заказнику «Долина реки Сетунь». В общем, за архитектуру и приватность — твердая пятерка. А вот у локации, есть несколько «нюансов», на которых хочу подробно остановиться:
Во-первых. До метро вы не дойдете. Точнее, один-два раза, конечно, прогуляетесь через парк, но потом откажетесь от этой идеи. Почему? А потому, что это не парк, а почти настоящий лес. И идти придется не по ровному тротуару, а по эко-тропе с крутыми спусками и подъемами. В общем, не каждому по-силам, особенно зимой. Так что до метро только на автобусе. К слову, хочу отметить, что ул. Верейскую, сейчас полностью перестраивают и расширяют, поэтому заторов и пробок в будущем не будет. Ссылка
Во-вторых. Да, действительно, рядом находятся две отличные школы: «Ломоносовская» и «Интеллектуал». Но в первой, обучение стоит 1,6 млн руб/год, а во второй жесткий конкурсный отбор — потянут только вундеркинды. Ну а если ваш ребенок все же «потянет», имейте в виду, что бюджетная школа действительно топовая: на одного ученика приходится 4 учителя-преподавателя из ВУЗ-ов.
В-третьих. Рядом, небольшую промзону, снесут и застроят. Обведу на карте этот участок, он уже в работе у градостроительной комиссии. И это плюс. А минус в том, что снегоплавильный пункт, увы, никуда не денется. Вот такие дела, так что зимой, из окон некоторых квартир, будет видна вереница грузовиков.
Если смотрите «под инвест»: Друзья, ну какой «инвест» по таким ценам? Очень дорого, прирост к ключам вряд ли будет, ну а текущий прайс застройщик обосновывает магией Кутузовского проспекта, до которого 7 минут на авто.
Если смотрите «под аренду»: Проект под аренду не подходит по двум причинам. Первая — к квартире вам придется покупать машиноместо, т.к. до метро не дойти. Вторая — ЕВРО-2 с ремонтом вам обойдется в 30 млн руб. А сдадите вы ее за… 120-130 тыс руб. Математика не сходится от слова совсем, ну а доходность практически отрицательная.
Если смотрите «для себя»: Симпатичный проект с бодрым прайсом. Честно говоря, себе бы не купил. Магия Кутузовского проспекта на меня не действует, мне больше нравятся комплексные проекты с изобилием внутренней инфраструктуры, но это субъективно. А если объективно, считаю, что проект своего покупателя найдет даже по таким ценам.
А что вы думаете о проекте? Текущий прайс оправдан или нет? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#родина_парк
📍Ну что же. Снижение цен в комфорт-классе, похоже что откладывается. ПИК «выкатил» новую ипотечную программу: ставка 8% на 5 лет, далее рыночный процент. Сумма кредита небольшая, всего 6 млн руб. Ладно, мало — это лучше, чем ничего. Но нюанс в том, что происходит удорожание квартиры, которое застройщик... перекладывает на покупателя.
В общем, с 1 июля вcех…. Все лето квартиры дорожали и теперь — опять подорожали.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
В общем, с 1 июля вcех…. Все лето квартиры дорожали и теперь — опять подорожали.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.
📍Ну что же. Снижение цен в комфорт-классе, похоже что откладывается. ПИК «выкатил» новую ипотечную программу: ставка 8% на 5 лет, далее рыночный процент. Сумма кредита небольшая, всего 6 млн руб. Ладно, мало — это лучше, чем ничего. Но нюанс в том, что происходит…
📍Знаете, из своего опыта я давно уже понял, что самое важное и трудное — это не поиск правильного ответа, а поиск правильного вопроса. Так вот, вчера подписчик задал именно такой вопрос по новой ипо-программе ПИК-а со ставкой 8%. И он был такой: «Алексей, какая, по вашему мнению, ЦА этой программы?»
С утра стал разбираться с этой ипо-программой и увидел две вещи:
Первое. Вчера я поторопился. Удорожания квартиры у ПИК-а нет, ну или почти нет, если первоначальный взнос более 70%.
Второе. ЦА (целевая аудитория) этой программы — потенциальные покупатели с кэшем, которые сейчас продают свою «вторичку», чтобы улучшить свои жилищные условия.
Ну и вообще, думаю, что такие ипо-программы будут стимулировать рынок, запуская цепочки сделок. Почему?
Смотрите: предположим, я продаю свою квартиру на «вторичке». Но продаю ее в вялотекущем режиме по высокой цене, ведь мне нужны не деньги, мне нужна другая квартира.
Да, да, предположим, я обыватель, а не инвестор: никакие вклады и акции-облигации меня не интересуют, т. к. с рынком в рулетку играть не хочу, да и вообще, мне нужно где-то жить.
И вот появляется такая ипо-программа, и о чудо: вижу в условном «Матвеевском Парке» хорошую ЕВРО-3 с отделкой за 20 млн руб. И тут я призадумался… А почему бы мне свою «вторичку» не выставить в продажу по рыночной цене, а на разницу взять ипотеку со ставкой 8%?
Ну так вот, если я решусь на продажу по такой цене — на рынке появится «нулевой» покупатель с кэшем, который запустит цепочку как минимум из двух сделок: он купит у меня, а я куплю у застройщика.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
С утра стал разбираться с этой ипо-программой и увидел две вещи:
Первое. Вчера я поторопился. Удорожания квартиры у ПИК-а нет, ну или почти нет, если первоначальный взнос более 70%.
Второе. ЦА (целевая аудитория) этой программы — потенциальные покупатели с кэшем, которые сейчас продают свою «вторичку», чтобы улучшить свои жилищные условия.
Ну и вообще, думаю, что такие ипо-программы будут стимулировать рынок, запуская цепочки сделок. Почему?
Смотрите: предположим, я продаю свою квартиру на «вторичке». Но продаю ее в вялотекущем режиме по высокой цене, ведь мне нужны не деньги, мне нужна другая квартира.
Да, да, предположим, я обыватель, а не инвестор: никакие вклады и акции-облигации меня не интересуют, т. к. с рынком в рулетку играть не хочу, да и вообще, мне нужно где-то жить.
И вот появляется такая ипо-программа, и о чудо: вижу в условном «Матвеевском Парке» хорошую ЕВРО-3 с отделкой за 20 млн руб. И тут я призадумался… А почему бы мне свою «вторичку» не выставить в продажу по рыночной цене, а на разницу взять ипотеку со ставкой 8%?
Ну так вот, если я решусь на продажу по такой цене — на рынке появится «нулевой» покупатель с кэшем, который запустит цепочку как минимум из двух сделок: он купит у меня, а я куплю у застройщика.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Последние дни меня меня остро волновал вопрос: какие критерии семейной ипотеки будут после 1-го июля? Я даже написал официальный запрос в Минфин. Так вот, пока ждал ответа от министерства, заметил, что на сайте ПИК-а обновились ипотечные условия.
Я, конечно, немного удивился, а потом взял и позвонил в ПИК. Как оказалось, у красного застройщика уже есть внутрення инфа по семейке:
🔖 Делюсь: с 1-го июля достаточно все-таки одного ребенка до 7-и лет, что бы получить семейную ипотеку со ставкой 6% и с первоначальным взносом 20%, сроком до 30 лет. Лимит по программе не изменили, он остался прежним 12 млн руб. ПИК уже принимает заявки. Точнее, уже принимают новые заявки: СБЕР, Тинькофф и Абсолют.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Я, конечно, немного удивился, а потом взял и позвонил в ПИК. Как оказалось, у красного застройщика уже есть внутрення инфа по семейке:
🔖 Делюсь: с 1-го июля достаточно все-таки одного ребенка до 7-и лет, что бы получить семейную ипотеку со ставкой 6% и с первоначальным взносом 20%, сроком до 30 лет. Лимит по программе не изменили, он остался прежним 12 млн руб. ПИК уже принимает заявки. Точнее, уже принимают новые заявки: СБЕР, Тинькофф и Абсолют.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.
📍Стасишин проговорился? Спойлер: всех нас интересуют новые критерии семейной ипотеки, которые вступят в силу с 1 июля. Правда, пока постановления нет, поэтому приходится читать между строк. Так вот, вчера, Никита Стасишин, кто не знает — это замминистра…
📍Вот и появилось официальное подтверждение к моему вчерашнему посту.
Замминистра финансов Иван Чебесков сегодня заявил: «Власти сохранили основные параметры семейной ипотеки»
🔖 Все-таки законопроект о семейке «протолкнули» с практически прежними параметрами. Поэтому, считаю, что обвала спроса на новостройки не произойдет. Скорее мы будем наблюдать легкую коррекцию после ажиотажного мая-июня. Вот такие дела...
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Замминистра финансов Иван Чебесков сегодня заявил: «Власти сохранили основные параметры семейной ипотеки»
🔖 Все-таки законопроект о семейке «протолкнули» с практически прежними параметрами. Поэтому, считаю, что обвала спроса на новостройки не произойдет. Скорее мы будем наблюдать легкую коррекцию после ажиотажного мая-июня. Вот такие дела...
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Друзья, а почему вы считаете, что семейная ипотека — это зло и ставите дизлайки? Людям дали возможность улучшить свои жилищные условия, ну или приобрести квартиру для ребенка. Что в этом плохого-то?
Если вы про цены, то, думаю, не нужно иметь семи пядей во лбу, что бы понять, что через 7-10 лет, инфляция сделает свое дело и текущие цены нам опять будут казаться вполне доступными. Или вы так не считаете?
В общем, мне немного непонятно. Почему семейная ипотека — это зло? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
Если вы про цены, то, думаю, не нужно иметь семи пядей во лбу, что бы понять, что через 7-10 лет, инфляция сделает свое дело и текущие цены нам опять будут казаться вполне доступными. Или вы так не считаете?
В общем, мне немного непонятно. Почему семейная ипотека — это зло? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
📍Ого! Вот это новость прилетела с утра. Оказывается, в правительстве обсуждают вариант снижения максимальной суммы IT-ипотеки с 18 млн до 9 млн руб. Но это полбеды, основной нюанс в том, что также рассматривается вариант изменения процентной ставки, конечно в сторону увеличения.
В общем, все это похоже на правду, поскольку лимиты на IT-ипотеку были исчерпаны почти во всех банках ещё неделю или две назад, а Минфин подозрительно не торопится их увеличивать. 🤷
.
UPD: сейчас как раз подбираю квартиру стоимостью до 28 млн руб в IT-ипотеку с целью «для себя». Как прочитал статью, сразу написал подписчику, чтобы поторопился с принятием решения. Попробуем успеть, ведь весь рынок и лучшие лоты в этом бюджете, с ключами до 25 года включительно — уже описаны. Осталось только определиться.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
В общем, все это похоже на правду, поскольку лимиты на IT-ипотеку были исчерпаны почти во всех банках ещё неделю или две назад, а Минфин подозрительно не торопится их увеличивать. 🤷
.
UPD: сейчас как раз подбираю квартиру стоимостью до 28 млн руб в IT-ипотеку с целью «для себя». Как прочитал статью, сразу написал подписчику, чтобы поторопился с принятием решения. Попробуем успеть, ведь весь рынок и лучшие лоты в этом бюджете, с ключами до 25 года включительно — уже описаны. Осталось только определиться.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Пока Герману Грефу тяжело, а рынок новостроек отдыхает после бурного мая-июня, напишу несколько постов, какие квартиры мы сейчас покупаем с подписчиками.
Кейс № 1. Вводные: квартира для девушки, бюджет до 35 млн руб., цель покупки «для себя». Нужна хорошая ЕВРО-3, желателен красивый вид из окон, закрытая территория, спортивная инфраструктура, близость к воде приветствуется, как и парк. Из районов нравится: Раменки, Хорошево-Мневники, как вариант Басманный, Алексеевский, Останкинский. В школах и детских садах пока необходимости нет.
В отчет-подбор вошли 14 ЖК, поэтому придется писать кратко и тезисно:
ЖК «Настоящее». Неплохой комплекс на ул. Винницкая. До метро «Раменки» 5 мин пешком. Из плюсов: хороший район со всей инфраструктурой. Из минусов: с планировками полная беда, а в нашем бюджете только квартиры на будущее продление ул. Мосфильмовской или с окнами на въезд в подземный паркинг. Ну или фейки. Да, да, фейков на ЦИАН-е опять что-то стало много. Идем дальше.
ЖК «MYPRIORITY Basmanny». В нашем бюджете была классная переуступка, причем ЕВРО-4, но она быстро «ушла», пока мы думали. Ну а все недорогие лоты, которые сейчас есть у застройщика – для жизни не совсем пригодны из-за различных нюансов. В общем, полно неликвида, поэтому перелистнули этот проект и двинулись дальше.
ЖК «Петровский Парк-2». Близко к центру, правда, проект спорный и со своими скелетами в шкафу, ну а если точнее – со страшными панельными зданиями во дворе. Правда, изюминка и тут есть – одна классная секция с шикарными видами и правильными планировками. Но, увы, сейчас нужных нам квартир нет в продаже.
ЖК «ALIA» 4-я очередь, еще идут закрытые продажи. Перспективный район, который не все пока понимают. А зря, ведь здесь, если копнуть глубже, можно найти настоящие квартиры-жемчужины. В общем, подходящая квартира есть, но всего одна. Думаем. Проект нравится, локация тоже. К слову, в конце прошлого месяца мы в 4-ой очереди забронировали практически весь жемчуг, который обещает неплохую доходность на длинной дистанции.
ЖК «Событие». В подбор добавляю классную переуступку. Из-за особенностей проекта, я бы даже сказал, что она прям шикарная, если бы этаж был выше. Таких в проекте практически нет, на вторичке это будет суперликвид. Взяли ее «на карандаш», думаем. Локация и проект нравятся. Ну а Донстрой вообще хочется похвалить, это один из немногих застройщиков, который умеет строить масштабные комплексные проекты бизнес-класса.
Отчет в процессе работы знатно распухает, он уже на 28 страницах, в него добавляю и описываю лучшие лоты в ЖК: «Союз», «Level Мичуринский», «Интеллигент», «ФП-2», «Символ», «Primavera» и т. д., ну и, конечно, ЖК «Остров». И на последнем хочу остановиться подробней.
ЖК «Остров». Это локация недалеко от центра, которую город просто заливает деньгами. Построены 2 станции метро, будет построено 3 моста, две новых транспортных развязки, одна из которых соединит полуостров с Сити. Также появится огромный спортивный кластер, собственный парк и пешая доступность до парка «Фили». Неплохо, не так ли?
Но есть «нюанс»: цены на сайте кусаются, а хорошая переуступка, которую я выделял в отчете, быстро «уходит». В общем, беда, ведь проект подписчику понравился. Но помогает случай, точнее, «черная пятница», которая будет проходить в Москве с 19 по 21 июля. Так вот, оперативно получаем список участвующих квартир и бронируем отличную квартиру в правильном квартале со скидкой в 5 млн руб.
🔖 Все, вуаля, готовимся к сделке. Кстати, вы заметили, что в отчете много проектов и переуступок, которые не платят никакой комиссии? Вот чем и отличается платный подбор от «бесплатного» в кавычках. Как говорят: «Кто платит деньги, тот и музыку заказывает». Ну а в бесплатных подборах новостроек платит деньги… застройщик. Вот такие дела.
.
А какой проект вы бы выбрали? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#кейсы
Кейс № 1. Вводные: квартира для девушки, бюджет до 35 млн руб., цель покупки «для себя». Нужна хорошая ЕВРО-3, желателен красивый вид из окон, закрытая территория, спортивная инфраструктура, близость к воде приветствуется, как и парк. Из районов нравится: Раменки, Хорошево-Мневники, как вариант Басманный, Алексеевский, Останкинский. В школах и детских садах пока необходимости нет.
В отчет-подбор вошли 14 ЖК, поэтому придется писать кратко и тезисно:
ЖК «Настоящее». Неплохой комплекс на ул. Винницкая. До метро «Раменки» 5 мин пешком. Из плюсов: хороший район со всей инфраструктурой. Из минусов: с планировками полная беда, а в нашем бюджете только квартиры на будущее продление ул. Мосфильмовской или с окнами на въезд в подземный паркинг. Ну или фейки. Да, да, фейков на ЦИАН-е опять что-то стало много. Идем дальше.
ЖК «MYPRIORITY Basmanny». В нашем бюджете была классная переуступка, причем ЕВРО-4, но она быстро «ушла», пока мы думали. Ну а все недорогие лоты, которые сейчас есть у застройщика – для жизни не совсем пригодны из-за различных нюансов. В общем, полно неликвида, поэтому перелистнули этот проект и двинулись дальше.
ЖК «Петровский Парк-2». Близко к центру, правда, проект спорный и со своими скелетами в шкафу, ну а если точнее – со страшными панельными зданиями во дворе. Правда, изюминка и тут есть – одна классная секция с шикарными видами и правильными планировками. Но, увы, сейчас нужных нам квартир нет в продаже.
ЖК «ALIA» 4-я очередь, еще идут закрытые продажи. Перспективный район, который не все пока понимают. А зря, ведь здесь, если копнуть глубже, можно найти настоящие квартиры-жемчужины. В общем, подходящая квартира есть, но всего одна. Думаем. Проект нравится, локация тоже. К слову, в конце прошлого месяца мы в 4-ой очереди забронировали практически весь жемчуг, который обещает неплохую доходность на длинной дистанции.
ЖК «Событие». В подбор добавляю классную переуступку. Из-за особенностей проекта, я бы даже сказал, что она прям шикарная, если бы этаж был выше. Таких в проекте практически нет, на вторичке это будет суперликвид. Взяли ее «на карандаш», думаем. Локация и проект нравятся. Ну а Донстрой вообще хочется похвалить, это один из немногих застройщиков, который умеет строить масштабные комплексные проекты бизнес-класса.
Отчет в процессе работы знатно распухает, он уже на 28 страницах, в него добавляю и описываю лучшие лоты в ЖК: «Союз», «Level Мичуринский», «Интеллигент», «ФП-2», «Символ», «Primavera» и т. д., ну и, конечно, ЖК «Остров». И на последнем хочу остановиться подробней.
ЖК «Остров». Это локация недалеко от центра, которую город просто заливает деньгами. Построены 2 станции метро, будет построено 3 моста, две новых транспортных развязки, одна из которых соединит полуостров с Сити. Также появится огромный спортивный кластер, собственный парк и пешая доступность до парка «Фили». Неплохо, не так ли?
Но есть «нюанс»: цены на сайте кусаются, а хорошая переуступка, которую я выделял в отчете, быстро «уходит». В общем, беда, ведь проект подписчику понравился. Но помогает случай, точнее, «черная пятница», которая будет проходить в Москве с 19 по 21 июля. Так вот, оперативно получаем список участвующих квартир и бронируем отличную квартиру в правильном квартале со скидкой в 5 млн руб.
🔖 Все, вуаля, готовимся к сделке. Кстати, вы заметили, что в отчете много проектов и переуступок, которые не платят никакой комиссии? Вот чем и отличается платный подбор от «бесплатного» в кавычках. Как говорят: «Кто платит деньги, тот и музыку заказывает». Ну а в бесплатных подборах новостроек платит деньги… застройщик. Вот такие дела.
.
А какой проект вы бы выбрали? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#кейсы
📍Семейная ипотека продлена. Теперь официально: ссылка на пресс-центр Минфина.
«Программа распространяется на семьи с детьми, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до 6 лет.»
«При рождении ребенка можно рефинансировать ранее выданный кредит.»
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
«Программа распространяется на семьи с детьми, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до 6 лет.»
«При рождении ребенка можно рефинансировать ранее выданный кредит.»
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍 ЖК «Среда на Лобачевского», застройщик «Среда», адрес: Москва, Очаковское шоссе, 6-8. Бизнес-класс, отделка «вайтбокс», выдача ключей до 07.2027. Метро «Аминьевское» 5 минут пешком.
Текущие цены от:
Студии (24 м2) — 12 млн руб.
2-ЕВРО (35 м2) — 15 млн руб.
3-ЕВРО (54 м2) — 20,6 млн руб.
4-ЕВРО (71 м2) — 26,1 млн руб.
Откровенно говоря, этот проект вызывает у меня противоречивые чувства. С одной стороны, локацию считаю перспективной. А с другой стороны… Ладно, не буду забегать вперед, начну по порядку, сначала напишу о локации:
ЖК «Среда на Лобачевского» будет входить в состав Матвеевского кластера, который со временем превратится в город-сад. Вы сейчас, наверно, подумаете: «Ха-ха, ну да, прям сад. Очаково, промзона и ТЭЦ — на сад совсем не похожи». Да, пока это трудно представить, но именно так и будет. Приведу пример: помните, когда началось строительство «Грин Парка», что о нем говорили? Cомнительный проект, ЛЭП, электродепо, хорда и т. д., и т. п. А в итоге получился отличный район, в котором многие хотят жить.
Вот и Матвеевский кластер со временем преобразится. Тут будет построено: 9 новых школ и детсадов, 25 детских и спортивных площадок, спортивный комплекс, офисы, поликлиника, торговый центр, огромный пешеходный бульвар с сухими фонтанами, парящий мост, а территорию в 27 гектар озеленят и высадят деревья.
Теперь о проекте:
А вот тут начинаются сложности. Во-первых: на сайте комплекс похож на какое-то здание из игры «Майнкрафт» с пиксельной архитектурой. Во-вторых: я очень удивлен, да что там удивлен, у меня аж глаз задергался — половина квартирографии, увы, неликвид, ибо виды окна-в-окна. Мда, ну и дела. Ну как так можно-то… Не представляю себе портрет покупателя, который хочет в своей новой квартире жить с зашторенными окнами.
Продолжу. Плюсы у проекта, конечно, тоже есть: фитнес, игровая комната для детей, коворкинг и два декоративных пруда на территории, которые точно будут, в проектной документации они фигурируют.
Если смотрите «для себя»: я бы рассматривал или башни, или 4-этажный секцию между ними. Ибо все «плюшки» внутреннего наполнения, о которых я написал выше, да и само гранд-лобби, будут расположены именно в этих корпусах.
Если смотрите «под аренду»: арендные ставки в локации высоки. Студию в этом проекте вы сдадите тыс. за 65-70 руб. А ликвидность будет достаточно высокой, ведь недалеко находятся лучшие ВУЗ-ы Москвы: МГУ, МГИМО, Академия ФСБ, РАНХиГС. Но, честно говоря, не вижу смысла сейчас тут покупать. Почему? А потому, что до ключей еще 3 года, а премии за ожидание, увы, нет. Ну и рядом готовый ЖК «Vangarden», в котором арендные ставки будут примерно такими же, поэтому математика у него будет лучше.
🔖 Мнение автора: со временем, возможно, я даже похвалю комплекс. И даже может, тут что-то с подписчиками купим. Ну а пока, увы, не вижу веских причин «заходить» в проект.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#среда_на_лобачевского
Текущие цены от:
Студии (24 м2) — 12 млн руб.
2-ЕВРО (35 м2) — 15 млн руб.
3-ЕВРО (54 м2) — 20,6 млн руб.
4-ЕВРО (71 м2) — 26,1 млн руб.
Откровенно говоря, этот проект вызывает у меня противоречивые чувства. С одной стороны, локацию считаю перспективной. А с другой стороны… Ладно, не буду забегать вперед, начну по порядку, сначала напишу о локации:
ЖК «Среда на Лобачевского» будет входить в состав Матвеевского кластера, который со временем превратится в город-сад. Вы сейчас, наверно, подумаете: «Ха-ха, ну да, прям сад. Очаково, промзона и ТЭЦ — на сад совсем не похожи». Да, пока это трудно представить, но именно так и будет. Приведу пример: помните, когда началось строительство «Грин Парка», что о нем говорили? Cомнительный проект, ЛЭП, электродепо, хорда и т. д., и т. п. А в итоге получился отличный район, в котором многие хотят жить.
Вот и Матвеевский кластер со временем преобразится. Тут будет построено: 9 новых школ и детсадов, 25 детских и спортивных площадок, спортивный комплекс, офисы, поликлиника, торговый центр, огромный пешеходный бульвар с сухими фонтанами, парящий мост, а территорию в 27 гектар озеленят и высадят деревья.
Теперь о проекте:
А вот тут начинаются сложности. Во-первых: на сайте комплекс похож на какое-то здание из игры «Майнкрафт» с пиксельной архитектурой. Во-вторых: я очень удивлен, да что там удивлен, у меня аж глаз задергался — половина квартирографии, увы, неликвид, ибо виды окна-в-окна. Мда, ну и дела. Ну как так можно-то… Не представляю себе портрет покупателя, который хочет в своей новой квартире жить с зашторенными окнами.
Продолжу. Плюсы у проекта, конечно, тоже есть: фитнес, игровая комната для детей, коворкинг и два декоративных пруда на территории, которые точно будут, в проектной документации они фигурируют.
Если смотрите «для себя»: я бы рассматривал или башни, или 4-этажный секцию между ними. Ибо все «плюшки» внутреннего наполнения, о которых я написал выше, да и само гранд-лобби, будут расположены именно в этих корпусах.
Если смотрите «под аренду»: арендные ставки в локации высоки. Студию в этом проекте вы сдадите тыс. за 65-70 руб. А ликвидность будет достаточно высокой, ведь недалеко находятся лучшие ВУЗ-ы Москвы: МГУ, МГИМО, Академия ФСБ, РАНХиГС. Но, честно говоря, не вижу смысла сейчас тут покупать. Почему? А потому, что до ключей еще 3 года, а премии за ожидание, увы, нет. Ну и рядом готовый ЖК «Vangarden», в котором арендные ставки будут примерно такими же, поэтому математика у него будет лучше.
🔖 Мнение автора: со временем, возможно, я даже похвалю комплекс. И даже может, тут что-то с подписчиками купим. Ну а пока, увы, не вижу веских причин «заходить» в проект.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#среда_на_лобачевского
Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.
📍ЖК «Москворечье» — похоже, именно так и будет называться новый проект ПИК-а у БКЛ «Варшавская». Но это не так уж и важно, важнее то, что старт продаж должен произойти буквально на днях, поэтому решил написать краткий «разбор» локации. Первая очередь —…
📍Стартовали продажи в ЖК «Москворечье», застройщик «ПИК». Комфорт+, полная отделка, выдача ключей до 01.2028. Метро «Каширская» 20 минут пешком.
Текущие цены от:
Студии (19 м2) — 8 млн руб
ЕВРО-2 (31 м2) — 10 млн руб
ЕВРО-3 (50 м2) — от 15 млн руб
В общем, мои первоначальные прогнозы, увы, подтвердились. Судя по генплану, эта очередь имеет самое неудачное расположение — она максимально удалена от метро (пешком 20 минут); она ближе всего к тепловым станциям «Коломенское» с устрашающими трубами и рядом с мусоросортировкой, где периодически нелегально сжигают отходы.😔
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Текущие цены от:
Студии (19 м2) — 8 млн руб
ЕВРО-2 (31 м2) — 10 млн руб
ЕВРО-3 (50 м2) — от 15 млн руб
В общем, мои первоначальные прогнозы, увы, подтвердились. Судя по генплану, эта очередь имеет самое неудачное расположение — она максимально удалена от метро (пешком 20 минут); она ближе всего к тепловым станциям «Коломенское» с устрашающими трубами и рядом с мусоросортировкой, где периодически нелегально сжигают отходы.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
📍Вот это да. Вторичный рынок Москвы не сдается, несмотря на заградительные ставки по ипотеке. Почему я сделал такой вывод? А потому, что Росреестр сегодня опубликовал данные по продажам в июне. Так вот, в прошлом месяце было продано 11,3 тыс. квартир, что совсем не мало. Это даже больше, чем в 2019 году, когда ключевая ставка была 8%, а рыночная ипотека около 10%.
🔖 Ну что же, друзья, могу теперь констатировать факт. И это именно факт, а не какие-то фантазии: «руха» на «вторичке» в Москве — нет. Ведь людям нужно где-то жить, да и деньги из-за бюджетного импульса у людей — есть.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
🔖 Ну что же, друзья, могу теперь констатировать факт. И это именно факт, а не какие-то фантазии: «руха» на «вторичке» в Москве — нет. Ведь людям нужно где-то жить, да и деньги из-за бюджетного импульса у людей — есть.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Вот и начал сбываться мой прогноз о рынке аренды в Москве. Спойлер: еще в начале года я писал, что рост арендных ставок в этом году не остановится, сезон будет горячим и уже летом (а не осенью) будет наблюдаться серьезный дефицит арендных квартир.
В целом, все так и произошло. Уже сейчас квартир на рынке мало, а хороших вообще практически нет, они «уходят» мгновенно. Да-да, это так. Рантье отмечают, что уже со второй половины июня на показ приходят сразу несколько потенциальных арендаторов, причем сразу с паспортами и деньгами.
И это еще не сезон, он начнется в августе и достигнет апогея к сентябрю, когда приезжие сметают с рынка все подряд, в том числе «бабушатники». Вот такие дела. Поэтому ожидаю дальнейший рост арендных ставок. Да, аренда и сейчас не дешевая, но она и дальше будет дорожать, потому как этот рынок практически мгновенно реагирует на такие колебания спроса и предложения.
🔖 Хочу задать вопрос подписчикам: а вы планируете повышать арендные ставки?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
В целом, все так и произошло. Уже сейчас квартир на рынке мало, а хороших вообще практически нет, они «уходят» мгновенно. Да-да, это так. Рантье отмечают, что уже со второй половины июня на показ приходят сразу несколько потенциальных арендаторов, причем сразу с паспортами и деньгами.
И это еще не сезон, он начнется в августе и достигнет апогея к сентябрю, когда приезжие сметают с рынка все подряд, в том числе «бабушатники». Вот такие дела. Поэтому ожидаю дальнейший рост арендных ставок. Да, аренда и сейчас не дешевая, но она и дальше будет дорожать, потому как этот рынок практически мгновенно реагирует на такие колебания спроса и предложения.
🔖 Хочу задать вопрос подписчикам: а вы планируете повышать арендные ставки?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.
📍 ЖК Инноватор, Москва, Мичуринский проспект, 45. Застройщик УЭЗ (правительство Москвы). Бизнес-класс, без отделки. Ключи до 10.2025. Метро «Мичуринский проспект» 2 мин пешком. Цены от: - студии (22 м2) — 9,4 млн руб - 2-ЕВРО (40 м2) — 14 млн руб - 3-ЕВРО…
📍Иногда полезно оглянуться назад, чтобы оценить сделанное и проанализировать предыдущие выводы и наблюдения. Вот и я решил проверить, как изменились цены в ЖК «Инноватор», о котором я писал пост ровно год назад и хорошо отзывался об этом проекте, если рассматривать его «под аренду».
Рост, конечно, впечатляет. За год студии подорожали аж на 70%: в июле прошлого года они стоили 9,4 млн руб., а сейчас минимальная цена у застройщика — от 16 млн руб. Вот так, друзья, доходность у правильных лотов всегда обгоняет рынок.
М-да, теперь рассматривать его, конечно, бессмысленно, потенциала уже нет. Впрочем, примерно этого я и ожидал, ведь в локации со студиями полная беда, а «под аренду» проект смотрелся очень даже неплохо.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Рост, конечно, впечатляет. За год студии подорожали аж на 70%: в июле прошлого года они стоили 9,4 млн руб., а сейчас минимальная цена у застройщика — от 16 млн руб. Вот так, друзья, доходность у правильных лотов всегда обгоняет рынок.
М-да, теперь рассматривать его, конечно, бессмысленно, потенциала уже нет. Впрочем, примерно этого я и ожидал, ведь в локации со студиями полная беда, а «под аренду» проект смотрелся очень даже неплохо.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Друзья, новости не очень хорошие. Возможно, правительство пересмотрит условия по семейной ипотеке уже этой осенью. Именно так заявил вице-премьер Марат Хуснуллин.
Я к этим словам отношусь достаточно серьезно, потому как вижу, что сейчас происходит с IT-ипотекой: формально она существует, а вот банки ее не выдают, потому как нет лимитов. У моих подписчиков сейчас из-за этого несколько сделок на стопе: объекты я подобрал, квартиры понравились, IT-ипотека одобрена, а купить не можем. Вот такие дела.
И вообще, ходят слухи, что доп лимитов на IT-ипотеку больше выделять не будут. Это, правда, просто слухи, но дыма без огня не бывает. Поэтому к потенциальному пересмотру условий по семейной ипотеке, я бы отнесся достаточно серьезно.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Я к этим словам отношусь достаточно серьезно, потому как вижу, что сейчас происходит с IT-ипотекой: формально она существует, а вот банки ее не выдают, потому как нет лимитов. У моих подписчиков сейчас из-за этого несколько сделок на стопе: объекты я подобрал, квартиры понравились, IT-ипотека одобрена, а купить не можем. Вот такие дела.
И вообще, ходят слухи, что доп лимитов на IT-ипотеку больше выделять не будут. Это, правда, просто слухи, но дыма без огня не бывает. Поэтому к потенциальному пересмотру условий по семейной ипотеке, я бы отнесся достаточно серьезно.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
