​​📍Все, наверное, слышали о том, что раньше и трава была зеленее, и небо голубее, да и квартиры были дешевле и доступней. Ну с травой и небом все более-менее понятно. А вот что с недвижимостью? Знаете, а что если я скажу, что те, кто смотрят на архивные цены IRN, а потом пишут, что цены в прошлом были доступней — на самом деле ошибаются по одной простой причине.

И эта причина, по-научному, называется «систематическая ошибка выжившего». А если по-простому, мы обращаем внимание только на то, что видим и не учитываем то, что скрыто из вида. А что же в ценах из прошлого скрыто из вида? А скрыта, друзья, очень важная вводная — средняя заработная плата в Москве.

Так вот, на диаграмме внизу я объединил историю индекса цен IRN с 2000 года (кто не знает — этот индекс цен на «вторичке») и динамику изменения зарплат в Москве. И что же мы теперь видим? А сейчас мы видим совершенно другую картину…

Удивлены? Вот и я тоже удивился. Ведь судя по диаграмме, «вторичка» в Москве, по отношению к средней заработной плате — с 2019 года стоит… беспрецедентно дешево за всю историю наблюдений. Если не совсем понятно написал, объясню на примере. Смотрите:

В начале 2000-х нужно было от 3 до 6 зарплат, что бы купить 1 квадратный метр в столице. А с 2019 года…. Барабанная дробь…. — менее 2-х ЗП. Вот такие дела, все данные взяты из публичных источников и вы сами можете их проверить.

🔖 Что это значит? «Вторичку» впереди ждет рост? Как считаете? Ведь денег в экономике становится больше, гораздо больше, а стоит она сейчас (в средних зарплатах) даже дешевле, чем 5-7 лет назад. 👀

Ну а что происходит на рынке «первички», как изменились цены за 23 года, подорожала ли она или наоборот, стала более доступной по отношению к средним зарплатам в Москве — все это опубликую в следующем посте.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

​​📍В продолжение к предыдущему посту. Что же происходило на рынке новостроек за последние 23-и года? Давайте посмотрим на него объективно, без эмоций и без пристрастий. Ну и будем честны — это нам сейчас кажется, что в прошлом «первичка» стоила дешево. Ключевое слово тут «сейчас», т.к. тогда — нам так не казалось.

Помните? Я вот прекрасно это помню. Квартиру, в которой сейчас живем, я купил 8 лет назад в рассрочку у застройщика. Да, я ее быстро выплатил, но не в этом суть. А суть в том, что тогда мне не казалось, что я купил ее прям дешево. А сейчас именно так и считаю. Почему? А потому что изменилась реальность.

Как изменилась реальность? Давайте посмотрим на диаграмму внизу. На ней я объединил историю средней стоимости квадратного метра в новостройках и динамику изменения зарплат в Москве за последние 23-и года (данные Росстата). И что мы на ней видим? А видим мы, что в 2016 году, когда я покупал квартиру, один квадратный метр, в среднем, стоил 2,2 зарплаты. Заметьте, что льготки тогда не было, а ставка на новостройки составляла 11-12% годовых.

Теперь еще раз взглянем на диаграмму. А сколько стоили новостройки в 2023 году? Да примерно столько же, как и в 2016… В среднем, метр оценивался в 2,3 ЗП. Вот такие дела, друзья.

🔖 Что я этим хочу сказать: вы можете закидать меня негативными комментариями, но я все так же считаю, что не льготная ипотека разгоняет цены на «первичку», разгоняет цены совокупность факторов и монетарная политика государства. Ну а новостройки с 2016 года по отношению к средним зарплатам… стоят рекордно дешево за всю историю наблюдений.

Друзья, еще хочу добавить. Я не оправдываю оверпрайсы в большинстве проектах, более того, в каждом «разборе» их постоянно критикую. Но я живу рынком, а обычный человек? А он считает так: цена — xxxx, ипотека — xx руб, т.е. потяну, ОК, берем. И знаете что? Судя по-всему, в долгосрочном периоде, совсем не факт, что он окажется с убытком. 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

​​📍ЖК «VERY», застройщик «Основа». Бизнес-класс, адрес: Москва, ул. Ботаническая, 29. Метро «Владыкино», «Фонвизинская» 19-20 мин пешком. Проект почти готов, ключи до 09.2024

Знаете, не все готовы ждать несколько лет, а хотят купить что-то с короткими сроками выдачи ключей, что бы подняться на этаж, посмотреть виды, ощутить планировку, понять, насколько качественно застройщик реализовал заявленную концепцию и т.д. А в ЖК «VERY», на текущий, момент распродано около 65% квартир, т.е. выбор пока есть и поэтому, думаю, проект вполне стоит «разобрать».

Текущие цены от:

Студии (23 м2) — 12,3 млн руб
2-ЕВРО (43 м2) — 19 млн руб
3-ЕВРО (68 м2) — 30 млн руб
4-ЕВРО (90 м2) — 36 млн руб

Локация на самом деле достаточно интересная. Судите сами: Ботсад через дорогу или 3 минуты пешком, парк Останкино 15 мин пешком, при желании можно дойти до ВДНХ — 25 минут пешком. Вообще, складывается ощущение, что весь проект окружен парками и зелеными деревьями.

Метро, да, пока далеко, но это пока. Ведь рядом (отмечу на карте) город строит крупнейшее ТПУ Москвы — «Петровско-Разумовская» ссылка и особенность этого ТПУ в том, что ближайший вход будет расположен у путепровода Комдива Орлова, до которого пешком около 13 минут. Так что, в будущем, резидентов ЖК «VERY» ожидает неплохая транспортная доступность: салатовая и серая ветка метро + МЦД1 и МЦД3. Уехать можно будет хоть куда, а время в пути до Кремля и Чистых прудов составит 17 мин без пересадок по-прямой. Но это еще не все, так же стоит отметить, что на «Петровско-Разумовской» появится остановка сверхскоростных поездов ВСМ-1 Москва-СПБ, которую оценят белые воротнички, живущие на два города ссылка

Теперь немного о проекте. Хотел бы выделить две особенности: первая — собственный SPA комплекс, вторая — большинство квартир в проекте… видовые, т.е. из окон можно будет наблюдать не соседей, а зеленые кроны деревьев Ботанического сада.

Если смотрите «для себя»: Думаю, что проект неплохо подходит для творческих людей или для семей с детьми, правда рейтинговых школ в Марфино нет, имейте это в виду. А в целом, рассмотреть проект очень даже стоит, ведь ЛЭП, ТЭЦ, кладбищ и ж/д тут нет, а сам проект возводится практически в парковой зоне.

Если смотрите «под аренду»: С открытием ТПУ, студию в этом проекте, сдадите тыс за 65-70 руб. Скорее даже ближе к 70, ведь пешая доступность до метро все-таки будет и я, честно говоря, думаю, что ликвидность будет выше средней. Ведь многие работают из дома, т.е. метро нужно не каждый день, а квартиры в зелёных районах рядом с парками и водоёмами всегда были достаточно ликвидными.

Мнение автора: проект интересный, «Основа» строит достаточно неплохо, для себя рассмотреть вполне можно, правда цены все же кусаются, ибо парки это, несомненно, огромный плюс, а вот удаленность от центра — это все же минус.
.
А вы рассматривали этот ЖК? Какие у вас впечатления о проекте и о локации ? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_вери

​​📍Совсем скоро стартует открытое бронирование ЖК «DREAM RIVA», застройщик «Regions Development», адрес: Москва, Проектируемый пр-д №4062 Метро «Технопарк» 20 мин пешком. Премиум-класс, 3 небольших башни от 24 до 27 этажей с отделкой и без. Выдача ключей, скорее всего, в начале 2028. Ну что же, давайте кратко «разберем» эту локацию.

Ориентировочные цены:

Студии (24 м2) ≈ 14,8 млн руб
2-ЕВРО (40 м2)≈ 18,5 млн руб
3-ЕВРО (70 м2) ≈ 28 млн руб

Спойлер: проект симпатичный, виды из окон будут неплохими, а вот место не всем подходит. И сейчас я постараюсь объяснить, почему так думаю.

Начну с того, что это спокойный, развивающийся район недалеко от центра. Всего 5 минут на метро и вы уже у Павелецкой. Рядом, через Кожуховский мост, находится «Южный порт» – будущий третий центр столицы. Через дорогу от ЖК построен огромный развлекательный парк «Остров Мечты» со скверами, аттракционами, ритейлом, бассейнами, спортивными площадками и концертным залом. Все вроде бы выглядит замечательно, не так ли? А теперь о нюансах:

Посмотрите на карту внизу, на ней я обозначил, что и где будет построено в этой локации. Пока ничего не смущает? А теперь посмотрите на участок карты, который правее проспекта Андропова. На территории в пару квадратных километров всего… два небольших жилых комплекса. Больше домов нет, вообще больше нет никакого жилья. Вот этот «нюанс», увы, я и имел в виду, когда написал, что место не всем подходит.

Если смотрите «для себя»: Если не любите скопление людей и предпочитаете проводить время наедине с собой — то проект рассмотреть вполне стоит. Но есть и обратная сторона медали: с соц инфраструктурой все не очень хорошо, ближайшая небольшая начальная школа на 150 мест в ЖК «Dream Towers» — и именно им и повезет, в отличии от остальных. С мед учреждениями примерно такая же ситуация. Ну и шоссе под боком. Зато виды на Кожуховский затон будут шикарными.

Если смотрите «под аренду»: метро далеко, около 20 минут пешком. А новая станция «Остров Мечты» Бирюлевской ветки — ситуацию не исправит, ведь она в центр не идет и заканчивается на МЦК. Поэтому, к квартире, скорее всего, придется покупать паркинг и сдавать арендаторам, которые не признают общественный транспорт.

Если смотрите «под инвест»: Никакого «инвеста», увы, не вижу. Для парковки капитала может быть и подойдет, но в будущем, из-за вышеперечисленных нюансов, ликвидность все же будет средней.

🔖 Мнение автора: «для себя» рассмотреть вполне можно, все-таки не так много ЖК в Москве имеют свою набережную, а вот «под аренду» проект не совсем подходит.

Презентация тут: ссылка , взял у Стартов

А что вы думаете о новом ЖК и полуострове? Хотели бы тут сами жить? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#dream_riva

📍Друзья, напишите мне пожалуйста в ЛС, если на консультациях мы обсуждали покупку квартиры или я уже делал вам «подборы». В ближайшее время ожидаю старт продаж в Москве, который могу назвать интересным. Даже сам удивляюсь, что такое написал, ведь обычно к стартам у меня скорее отрицательное отношение из-за неадекватных цен.

Но в этот раз все гораздо интересней, прайс у меня есть, сама локация описана, «ликвид» отобран, расчеты и фин модели сделаны. В сухом остатке, вижу менее десяти по-настоящему интересных лотов, в бюджете от 13,5 до 18 млн руб. В общем, хочу, что бы мои подписчики их и забрали.

🔖 Важно: этот старт не подходит под спекулятивную стратегию, он больше подходят «под аренду» (доходность будет неплохой) или «для себя».

Проект пока не называю, что бы не нагнетать ажиотаж. Ведь когда обращений много — застройщики лихо пересматривают цены. А вот после старта, обязательно напишу: что купили и почему.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

​​📍Наступил май, поэтому пишу традиционный пост о рынке аренды Москвы. Знаете, вот смотрю на диаграмму и думаю, что сейчас на рынке складывается настоящая интрига: что будет с ценами на аренду ближе к осени?

Все пока похоже на «затишье перед бурей»: кол-во предложений находится на исторических минимумах и практически не растет. А впереди ведь жаркая пора на рынке аренды, когда начинает зашкаливать спрос. И рынок недвижимости Москвы еще ни разу не подходил к сезону, с таким незначительным количеством свободных арендных квартир.

🔖 Хочу задать вопрос подписчикам: как сами думаете, у ставок аренды в Москве еще есть потенциал роста? Или он (рост) уже весь отыгран в прошлом году, когда аренда подорожала на 35-40%?
.
UPD: у меня сосед сдал на прошлой неделе свою 4-ЕВРО квартиру за один день. Сказал, что было 5 показов.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

​​📍ПИК прелончит новую очередь ЖК «Матвеевский парк». Ну что же, ожидаем старт. И судя по всему, новый квартал будет уже «ПИК+», ведь в описании застройщик пишет: «Уникальная архитектура, дизайнерские лобби. Разнообразие балконов и остекления.»

Какие цены ожидать на старте? Знаете, я думаю, что дешево не будет. Почему так считаю? Смотрите, какую партию разыгрывает застройщик: максимально поднимает цены в готовых корпусах формата ПИК-коробочек и «стартует» с «ПИК+» примерно по таким же ценам.

В итоге — бинго, покупатель думает: да, не дешево, но это же почти бизнес-класc. И покупает. Такой финт застройщик уже провернул в ЖК «Мичуринский Парк», где сейчас цены в готовых корпусах примерно такие же, как и у новой очереди формата «ПИК+» с ключами через 3 года.

🔖 Вот такие дела, если бы не новый класс жилья, застройщику на старте, несомненно, пришлось бы дисконтироваться. Но он это не делает, по вышеуказанной причине.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

​​📍Решил написать свои мысли о будущем старте продаж ЖК «VEER» от застройщика MR Group на ул Верейской, 29.

Странно, но почему-то, после публикации вот этого поста: ссылка, подписчики заподозрили, что именно этот старт я назвал интересным 🙄. Хммм… удивительный вывод, ладно, давайте тогда напишу краткий «разбор» этого проекта.

Сначала о ценах. Они такие (от):

Студии (20 м2) — 10,5 млн руб
1-К (34 м2) — 12,5 млн руб
2-ЕВРО (46 м2) — 18,5 млн руб
3-ЕВРО (74 м2) —24,5 млн руб
4-ЕВРО (103 м2) — 34 млн руб

Часть цен в рынке, а однушки, думаю, так вообще бодро расхватают. Но для инвестиций, даже для долгосрочных, этот старт не подходит. И знаете почему? А потому что помимо цен важна ликвидность. Так вот, застройщик, на «закрытом» старте, судя по-всему, выведет практически один неликвид. Почему я так считаю? Потому что проанализировал квартирографию всех корпусов первой очереди. Делюсь с вами всеми поэтажными планами, вот они: ссылка Пожалуйста, смотрите. В общем, могу сказать, что в проекте ликвид есть, но на «закрытом» старте мы его не увидим.

Далее. До метро идти долго и трудно. Долго — это примерно 20 минут, т.е. проект не в пешей доступности от БКЛ «Давыдково». А трудно — это потому, что путь можно сократить по недавно благоустроенной экотропе «Долина реки Сетунь». Но идти придется по подъемам и спускам, а это не каждому по-силам, особенно зимой. В общем, до метро, увы, только на автобусе.

Далее. Плюс вижу только один. И он в том, что первая очередь ближе всего к… автобусной остановке. Т.е. время в пути до метро все-таки будет меньше, чем от следующих очередей. Ведь проект масштабный, под миллион квадратов жилья и он будет глубже и глубже «вгрызаться» в промзону в противоположную сторону от станции метро.

🔖 В сухом остатке что мы имеем? Мы имеем отсутствие ликвидных лотов и отсутствие метро в пешей доступности. Ну и из-за последнего пункта — проект под аренду не подходит. Можно ли назвать этот старт интересным, если смотреть на него как инвестор? Увы, конечно же нельзя.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

​​📍«Мангазея на Речном» вывела первый пул стартовых лотов: ссылка Мониторю сайт застройщика со вчерашнего дня. Ну что могу сказать... недорогие лоты действительно быстро пропадают с сайта. Пример: с утра студии от 10,3, сейчас от 12 млн руб.

Совершенно непонятен ажиотаж, ведь цены даже с утра, сложно было назвать привлекательными.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Хочу вам рассказать одну историю длиною в год. Итак, ровно год назад, в мае 2023 ко мне обратился подписчик, он хотел приобрести студию в новостройке со спекулятивной целью, т.е. купить, а потом продать, что бы потом приобрести для себя более просторную квартиру. Покупка планировалась в кэш, ипотека ему недоступна.

Я честно сказал, что ликвидные лоты на текущем рынке есть, но расчетная доходность не велика и без ипо-плеча составит не более 15% годовых. Ну и предложил комбо-модель: покупка, аренда, раскрытие потенциала локации, а потом уже продажа.

В общем, по жизненным обстоятельствам, «подбор» подписчик не заказал, квартиру не купил, а деньги положил на депозит. Стоит отметить, что на тот момент, суммы хватало на покупку хорошей, ликвидной студии. И что самое важное: в его бюджете вариантов было много, а с переуступками был даже избыток выбора.

Прошел год. Подписчик опять обратился ко мне. Денег у него стало больше, примерно на 15-18%. Но появились новые подробности. Как оказалось, квартира теперь нужна для получения арендного дохода и уверенности в будущем, т.к. в семейной жизни произошли некоторые изменения.

Но знаете, в чем жестокая правда жизни? Ликвидные студии, в его бюджете, за год сделали + 23-27%. Депозит плюс личные накопления не смогли обогнать рост цен на недвижимость. Фактически, за год, человек сделал шаг назад к достижению своей цели — покупке ликвидной студии. Еще раз подчеркну, что подписчику нужны не деньги, а квартира.

В общем, не веселая история, ведь у человека совсем поменялась жизнь, теперь ему нужен не вклад, ему нужна уверенность в завтрашнем дне, стратегия и рентный поток, на который он будет частично жить. Вот такие дела… Ну а я приступил к «подбору» и сделал скидку на стоимость услуги, ведь вариантов теперь будет не так уж и много.

А вы как думаете, правильно ли делает подписчик, что сейчас все-таки покупает квартиру? Или стоит и дальше держать деньги на депозите? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#небольшая_история

📍Подумал, что в канале, не хватает кейсов. «Разборы» есть, аналитика есть. А кейсов нет. Непорядок… А ведь у меня их накопилось достаточно много. И возможно, они будут вам интересны.

Спойлер: около года назад, я написал, что льготные ипотечные программы — это не зло, а подарок, ведь их можно взять неограниченное кол-во раз. Подписчики меня тут же закидали тапками и сказали, что покупать нельзя, цены на хаях, а я больной на всю голову. Вот такие дела… Но я тогда не просто так писал об этом «подарке», у меня был план, стратегия и расчеты.

Итак, кейс № 1. Или как купить студию в ЖК «Руставели, 14» примерно за половину стоимости и закрыть ипотеку за 4 года.

Проект достаточно интересный, но по-настоящему ликвидных корпусов мало. Честно говоря, на тот момент, даже повезло. По нужному стояку, в продаже были две отличные студии с ремонтом и французскими балконами за 7,5 млн руб.

Что мы делаем? Покупаем обе студии в семейную ипотеку. Ставка 5,5% годовых, первоначальный взнос 20%, срок 18 лет. Напомню, что на тот момент, можно было брать неограниченное кол-во семейных ипотек.

Не буду выкладывать все расчеты, анализ локации и т.д. Напишу лишь то, что на тот момент, я считал, что цена конкретно у этих студий «на ключах» будет около 9-9,5 млн руб. И в силу некоторых особенностей проекта — именно эти лоты будут супер ликвидными. Заметили фразу «конкретно у этих»? Нужны были не просто студии, а конкретные лоты с уникальными характеристиками. Кстати, сейчас, в стадии строительства, студии у ПИК-а тут стоят от 10,7 млн руб, но они гораздо хуже.

Стоит так же добавить, что в «подборе» я отмечал, что после открытия новой кольцевой станции «Достоевская» и спорткомплекса «Олимпийский», стоимость еще подрастет и составит примерно 10,5 млн руб.

Почему была такая уверенность в потенциале прироста цены? Отвечу так — рост рынка в модель я не закладывал, а так считал, потому что рядом, в «бабушатниках», самые дешевые однушки с «убитым» ремонтом, стоили примерно столько же или около 9 млн руб. И история показывала, что сделки по этим ценам были.

Итак, стратегия и математика была следующая: покупаем, меблируем, сдаем в аренду за 45 тыс руб, т.е. арендатор полностью оплачивает ипотеку, потом продаем одну студию. Сейчас, конечно, такую студию можно сдать и дороже, но тогда рынок был именно таким.

После 2-х лет аренды продаем одну студию. Часть суммы удерживает банк — ведь кредит целиком, мы еще не погасили. А остаток суммы с продажи, направляем на полное погашение ипо-кредита по второй квартире.

В итоге, дебет с кредитом сходится, и у подписчика «на руках» студия, без долгов и кредитов, с рыночной стоимостью около 10,5 млн руб., которая ему обошлась в 5,5 млн руб.

🔖 Честно говоря, кейс не самый прибыльный, хоть расчетный прирост капитала и составлял 90%. Основная задача подписчика, который заказывал «подбор» была другая. Он мне сказал: Алексей, у меня не хватит терпения платить 10-20-30 лет ипотеку. Может есть способ все «провернуть» за 3-5 лет, что бы ее закрыть? Я сказал что способ есть, предложил несколько моделей и подписчик выбрал ту, которую я описал выше, в ЖК «Руставели, 14».

А как вы думаете, сработает ли кейс? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#кейсы

​​📍Сегодня прилетела удивительная новость. В Москве планируют запретить строительство студий, площадью менее 28 м2. А так же вводятся некоторые ограничения к евро-планировкам.

Мне в личку пишут такие сообщения: «Алексей, здравствуйте! Значит ли это, что моя студия теперь нежилой фонд?» Это подписчик купил студию 20 м2 и беспокоится, что теперь его квартира превратится в апартамент.

Нет, конечно, в апартамент его квартира не превратится. Я даже больше того скажу, если это постановление Москомэкспертизы будет исполняться в текущей редакции, то человек… сорвал джекпот. Объясню, почему:

🔖 Теперь, эти небольшие студии, превратятся в супер ликвидный товар на рынке недвижимости Москвы, т.к. их больше производить не будут. Ну и вряд ли кто-то их будет продавать, большинство оставит под аренду. Почему? А потому, что это будут самые недорогие квартиры в новых домах Москвы, которые идеально подходят под рентную стратегию.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍Знаете, сначала я подумал, что сегодняшнее распоряжение Москомэкспертизы о запрете строительства студий в Москве менее 28 м2 — носит скорее рекомендательный характер. Т.е. строить небольшие будочки все равно будут.

Но похоже, все серьезно. Сегодня прилетело сообщение от застройщика: «Старт отменили на неопределенный срок. Сегодня город вернул нам документы». Т.е. фактически, случился прецедент — город не выдал разрешение на строительство из-за нового распоряжения.

🔖 Мнение автора: Знаете, на самом деле, я думаю, что это не очень хорошо. Ведь сейчас, застройщики, постараются выжать максимум из дефицитно-ликвидных студий, которые неожиданно для всех, больше не будут строить. Да и вообще, может произойти, что студии в Москве больше производить не будут... Ведь на площади 28 м2 вполне можно разместить однокомнатную квартиру 🤷

Ну и похоже, что в ближайшее время, мы не увидим многих стартов продаж...
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Вот и пошла «жара», судя по сводке на сегодня 🤷. Именно этого, я вчера и боялся, когда писал что застройщики сейчас постараются выжать максимум из дефицитно-ликвидных студий. И искренне недоумевал, когда в комментариях писали, что запрет на строительство студий до 28 м2 в Москве — это хорошо. Может быть, для будущей квартирографии — это и не плохо. А вот для цен в моменте — что-то не очень хорошо.

Очень удивительно, но и LEVEL решил накинуть тыс 300 на свои апартаменты-судии в «Level Южнопортовая». Видимо напугать решил неопытных покупателей. Но это не сработает, мы-то пуганные и понимаем, что апартаментов вчерашеее постановление — не касается.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

​​📍Росреестр по Москве опубликовал результаты продаж «вторички» за апрель 2024. Ну а я, для наглядности, наложил на историю продаж, значения ключевой ставки с 2019 года. Кто не знает, вслед за ключевой ставкой меняется % по рыночной ипотеке. Т.е. чем выше ключ — тем дороже ипотека и наоборот.

Так вот, что мы видим… Вторичный рынок проявляет удивительную устойчивость, даже в текущее время. Я имею в виду время заградительных ставок по рыночной ипотеке. Да, продажи немного снизились, но я бы не сказал, что критично. Рынок не обваливается, а сделки идут.
.
А как у вас с продажами на «вторичке»? Есть обращения?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Друзья, хочу вас предупредить. Рынок перегревается, да что там перегревается, на рынке прям пожар. Повышение цен, в большинстве проектов, происходит практически каждый день.

Пример: лоты, которые я выделял и считал перспективными, подорожали от 400 тыс руб до 1,4 млн руб. всего за 2 дня. Вот такие дела. Мда, я сам в шоке. Но мне кажется, что и это не предел. И на это есть две причины:

Причина № 1: через 39 дней ипотека с гос поддержкой канет в лету. Продлять ее больше не будут. А семейную ипотеку срежут.

Причина № 2: в самый «жаркий» период, перед завершением льготных ипо-программ, масла в огонь подлила Москомэкспертиза, которая запретила в Москве строить студии и небольшие 1-К квартиры.

🔖 В общем, ситуация на рынке новостроек — совершенно не рыночная. Вы уж извините за тавтологию. И этот пост я пишу как предупреждение — если вам нужно купить сейчас, то очень аккуратно выбирайте лоты, ведь 90-95% рынка сейчас жутко переоценено. И не тяните время — как я написал выше, мы, скорее всего, еще увидим не одну волну подорожаний до 1 июля.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍Давайте с вами подумаем: что произойдет с рынком новостроек после отмены большей части льготных ипотек? Я же считаю, что верный ответ — самый простой: спрос на первичном рынке резко упадет. Как же отреагируют застройщики на новую реальность? На самом деле, вариантов у них не так уж и много:

Первый: продавать дольше, гораздо дольше, но эта стратегия больше подходит для точечных проектов на высокой стадии строительства и/или с хорошо наполненными эскроу-счетами.

Второй вариант: сократить предложение для рыночного равновесия. Рыночное равновесие — это такая ситуация на рынке, когда объем предложения и спроса совпадают. А рынок, после отмены льготки, какое-то время не будет равновесным, т.к. будет наблюдаться избыток квартир к упавшему спросу.

Так вот, застройщики, этот «избыток», будут стараться ликвидировать, одновременно притормаживая новые старты продаж. Поэтому, в будущем, мы увидим, либо явное снижение цен, либо завуалированное: через акции, скидки и т.д. особенно в переоцененных проектах, на фоне ажиотажного спроса из-за отмены льготных ипотек.

И вот этот момент, друзья, я считаю, что будет очередным дном, после которого цены опять пойдут вверх. Вот только, к сожалению, не все этим «дном» смогут воспользоваться. Ведь массовых льготных ипотек больше не будет, а ключевая ставка и рыночная ипотека еще достаточно долгое время — могут быть заградительными.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух