📍В августе прошлого года писал: «Вчера ездил в автосалон. Смотрел китайские автомобили…. Возьму ли я кредит под 18% в связи с повышением ключевой ставки? Ага, ну уж точно нет.»
Это была первая стадия, стадия «отрицания». И вот, на прошлых выходных повторно посетил автосалон со стадией «принятие». Домой уехал на новом автомобиле.
Поэтому, понимаю подписчиков, которые пишут гневные комментарии. Возможно, они сейчас тоже находятся в стадии «отрицания».
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Это была первая стадия, стадия «отрицания». И вот, на прошлых выходных повторно посетил автосалон со стадией «принятие». Домой уехал на новом автомобиле.
Поэтому, понимаю подписчиков, которые пишут гневные комментарии. Возможно, они сейчас тоже находятся в стадии «отрицания».
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Неожиданный инсайд сегодня просочился от ЦБ, т.к. на офиц сайте регулятора, пока нет данных за февраль. Если тезисно:
«Он продолжает расти даже в рыночном сегменте…» — тут ЦБ имеет в виду, что выдача ипотеки по рыночным ставкам не падает, как ожидали эксперты, а растет 🤔
«А льготные продолжают расти темпами даже выше, чем в прошлом году» — ну тут и без перевода все понятно. При наблюдаемой инфляции 15-17% и высоких ставках по депозитам, почему бы не купить в льготку под 6-8% годовых. Вот и ажиотаж.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
«Он продолжает расти даже в рыночном сегменте…» — тут ЦБ имеет в виду, что выдача ипотеки по рыночным ставкам не падает, как ожидали эксперты, а растет 🤔
«А льготные продолжают расти темпами даже выше, чем в прошлом году» — ну тут и без перевода все понятно. При наблюдаемой инфляции 15-17% и высоких ставках по депозитам, почему бы не купить в льготку под 6-8% годовых. Вот и ажиотаж.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍ЖК «Москворечье» — похоже, именно так и будет называться новый проект ПИК-а у БКЛ «Варшавская». Но это не так уж и важно, важнее то, что старт продаж должен произойти буквально на днях, поэтому решил написать краткий «разбор» локации.
Первая очередь — 4 корпуса от 12 до 37 этажей. На 99% уверен, что это будет «ПИК+», а не типовые пик-коробочки, т.к. в анонсе на сайте застройщика упоминается «уникальная архитектура». А судя по посадке корпусов, думаю, что мы увидим какой-то аналог ЖК «Плеханова, 11». Технические планировки и поэтажные планы вы можете посмотреть тут: ссылка
Знаете, считаю, что на старте тут ПИК предложит неплохие цены, иначе вообще не вижу никакого смысла бронировать первую очередь. И сейчас я объясню свою точку зрения:
Думаю, что вы уже догадались, что это промзона, которую полностью снесут и застроят. Осваивать эту «промку» будут лет 7-10, а что и где построят — отмечу на карте внизу. Ну и что такого, скажете вы. Ведь со временем тут появится новый современный район, в чем проблема?
А проблема в том, что первая очередь имеет самое неудачное расположение — она максимально удалена от метро (пешком 20 минут); она ближе всего к тепловым станциям «Коломенское» с устрашающими трубами и рядом с мусоросортировкой, где переодически нелегально сжигают отходы. Ну и хорда недалеко. Вот такие дела… Да, с мусорным предприятием, город, думаю, разберется, ведь жители «LIFE Варшавское» уже звонят во все колокола. А вот удаленность до метро — и в будущем будет проблемой, как в аренде, так и при продаже. И знаете почему? А потому что проект масштабный и состоит из нескольких площадок. Так вот, следующая очередь гораздо лучше, она «стартанет» на соседнем участке и рядом с метро.
🔖 Друзья, в общем, некоторые «нюансы» я подсветил, т.к., думаю, что их необходимо знать, а более подробный «разбор» сделаю после старта проекта.
.
А что думаете вы о вышеперечисленных «нюансах» и о локации? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#пик_москворечье
Первая очередь — 4 корпуса от 12 до 37 этажей. На 99% уверен, что это будет «ПИК+», а не типовые пик-коробочки, т.к. в анонсе на сайте застройщика упоминается «уникальная архитектура». А судя по посадке корпусов, думаю, что мы увидим какой-то аналог ЖК «Плеханова, 11». Технические планировки и поэтажные планы вы можете посмотреть тут: ссылка
Знаете, считаю, что на старте тут ПИК предложит неплохие цены, иначе вообще не вижу никакого смысла бронировать первую очередь. И сейчас я объясню свою точку зрения:
Думаю, что вы уже догадались, что это промзона, которую полностью снесут и застроят. Осваивать эту «промку» будут лет 7-10, а что и где построят — отмечу на карте внизу. Ну и что такого, скажете вы. Ведь со временем тут появится новый современный район, в чем проблема?
А проблема в том, что первая очередь имеет самое неудачное расположение — она максимально удалена от метро (пешком 20 минут); она ближе всего к тепловым станциям «Коломенское» с устрашающими трубами и рядом с мусоросортировкой, где переодически нелегально сжигают отходы. Ну и хорда недалеко. Вот такие дела… Да, с мусорным предприятием, город, думаю, разберется, ведь жители «LIFE Варшавское» уже звонят во все колокола. А вот удаленность до метро — и в будущем будет проблемой, как в аренде, так и при продаже. И знаете почему? А потому что проект масштабный и состоит из нескольких площадок. Так вот, следующая очередь гораздо лучше, она «стартанет» на соседнем участке и рядом с метро.
🔖 Друзья, в общем, некоторые «нюансы» я подсветил, т.к., думаю, что их необходимо знать, а более подробный «разбор» сделаю после старта проекта.
.
А что думаете вы о вышеперечисленных «нюансах» и о локации? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#пик_москворечье
📍 Помните, что предрекали нам эксперты в прошлом году из-за повышения ключевой ставки? «Спрос на вторичное жилье обвалится», «снижение спроса потянет цены вниз», «вторичную недвижимость ждет крах» и т.д.
Ну и что вы думаете, эксперты были правы? А вот и нет. Росреестр сегодня опубликовал данные по продажам «вторички» в Москве за февраль. И что мы видим? А видим мы, что продажи на вторичном рынке не обвалились и… примерно равны январю-февралю прошлого года. Напомню, что ключевая ставка в начале 2023 была 7,5 процентов (ипотека 9), а сейчас 16 (ипотека 17).
Вот такие дела, продажи нормальные, рынок не упал, а средняя цена м2, в сделках на «вторичке», не падает, а растет. Почему так происходит? Я этот «феномен» подробно описывал в прошлом году тут: ссылка
.
А вы ждете обвала рынка «вторички» из-за дорогой ипотеки? 👀 Я нет, т.к. полностью солидарен с комментарием Дмитрия:
«Сама по себе высокая ставка не душит спрос на кредиты. Он душится в том случае, если ставка высокая, а инфляционные ожидания низкие или умеренные. Если же люди ожидают инфляцию 15-20% и кредит им предлагают под те же 15-20%, то для них это примерно то же самое, что кредит под 5% при инфляционных ожиданиях в 5%.»
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Ну и что вы думаете, эксперты были правы? А вот и нет. Росреестр сегодня опубликовал данные по продажам «вторички» в Москве за февраль. И что мы видим? А видим мы, что продажи на вторичном рынке не обвалились и… примерно равны январю-февралю прошлого года. Напомню, что ключевая ставка в начале 2023 была 7,5 процентов (ипотека 9), а сейчас 16 (ипотека 17).
Вот такие дела, продажи нормальные, рынок не упал, а средняя цена м2, в сделках на «вторичке», не падает, а растет. Почему так происходит? Я этот «феномен» подробно описывал в прошлом году тут: ссылка
.
А вы ждете обвала рынка «вторички» из-за дорогой ипотеки? 👀 Я нет, т.к. полностью солидарен с комментарием Дмитрия:
«Сама по себе высокая ставка не душит спрос на кредиты. Он душится в том случае, если ставка высокая, а инфляционные ожидания низкие или умеренные. Если же люди ожидают инфляцию 15-20% и кредит им предлагают под те же 15-20%, то для них это примерно то же самое, что кредит под 5% при инфляционных ожиданиях в 5%.»
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Друзья, в предыдущем посте я написал, что на самом деле происходит на «вторичке» Москвы. Понимаю, что такая правда не всем нравится…. Но это правда, а факты вещь упрямая. И какими бы не были наши желания, они не могут изменить ни самих фактов, ни данных по продажам Росреестра.
В общем, теперь давайте разберемся, что происходит с ценами на новостройки Москвы. Многие уверены, что они снижаются, ведь об этом говорят эксперты, кивая в сторону ЖК «Shagal», где недавно была хорошая просадка. То ли еще будет!
Друзья, это поверхностный анализ. Сейчас открою вам небольшой инсайд — в Шагал-е грядет удешевление проекта. Следующие очереди будут комфорт-класса, из-за этого и скидки. Т.е. это частный случай.
А что происходит с ценами новостройки в целом? Увы, ликвидные проекты опять стали дорожать. Не верите? Прикрепляю скрин канала «Подешевело МСК»
🔖 Вот такие дела. Я бы не сказал, что рынок новостроек Москвы стагнирует. Более того — цены в ликвидных проектах опять стали расти 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
В общем, теперь давайте разберемся, что происходит с ценами на новостройки Москвы. Многие уверены, что они снижаются, ведь об этом говорят эксперты, кивая в сторону ЖК «Shagal», где недавно была хорошая просадка. То ли еще будет!
Друзья, это поверхностный анализ. Сейчас открою вам небольшой инсайд — в Шагал-е грядет удешевление проекта. Следующие очереди будут комфорт-класса, из-за этого и скидки. Т.е. это частный случай.
А что происходит с ценами новостройки в целом? Увы, ликвидные проекты опять стали дорожать. Не верите? Прикрепляю скрин канала «Подешевело МСК»
🔖 Вот такие дела. Я бы не сказал, что рынок новостроек Москвы стагнирует. Более того — цены в ликвидных проектах опять стали расти 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
ЖК «TATE», застройщик «Кортрос». Адрес: Москва, ул. Веткина 2с1-с12, бизнес-класс, отделка вайтбокс. МЦД-метро-БКЛ «Марьина Роща» 5-15 мин пешком. Ключи до: 12.2027
Текущие цены от:
Студии (30 м2) —13 млн руб
2-ЕВРО (40 м2) — 18 млн руб
3-ЕВРО (59 м2) — 22 млн руб
4-ЕВРО (79 м2) — 27 млн руб
Проект новый, поэтому, кратко о нем расскажу: Две башни плюс низкоэтажный корпус с офисами, рестораном, фитнесом, бассейном и, возможно, апартаментами. На рендерах, чем-то напоминает соседний ЖК «MOD». Сейчас в продаже корп «A»: 49 этажей, 6 лифтов, 13 квартир на этаже, потолки 3,1 м. Немного «муравейно», но терпимо. Ну и как любой комплекс — имеет свою плюсы и минусы и об этом ниже:
Давайте будем честны. Транспортная доступность у проекта отличная— рядом 4 станции метрополитена. Но в комфортной пешей — только МЦД. Зато, сразу две ветки. А вот до подземки и БКЛ идти уже придется около 10-15 минут и путь будет не самый комфортный: либо через Шереметьевский путепровод, либо через надземный переход ТПУ «Марьина Роща».
Впрочем, возможно, я придираюсь. Не каждый ЖК может похвастаться такой транспортной доступностью, ведь уехать можно хоть куда: 6 минут до центра, 6-15 минут до офисных кластеров на Савеловской и Белорусской, 25 минут до Сити, 5 минут до Рижской. И все это без пересадок. За это жирный плюс.
У проекта так же есть жирный минус, о котором, возможно, не все знают, ведь он появится в будущем. Думаете я про ж/д пути с 2-х сторон? Нет, я не этот «нюанс» имел в виду. Я имел в виду новое дорожное строительство. Все дело в том, что город от ТТК до Северо-Восточной хорды построит новую скоростную магистраль, которая будет находиться всего в 100 метрах от ЖК «TATE». Но, это пол беды, основная беда в том, что съезды и выезды на эту новую транспортную артерию, будут пролегать по всему периметру комплекса. В общем, новую транспортную развязку нарисую на карте внизу. Это, конечно, существенный «нюанс» и знать об этом стоит.
Если смотрите «для себя»: Основные плюсы и минусы я описал выше. Стоит добавить, что прямого прохода к ТЦ «Капитолий» скорее всего не будет, ибо предполагается установка всего одного светофора между ЖК и МЦД (отмечу на карте). Если вас не пугает новая транспортная развязка и ж/д с двух сторон — то проект вам может и подойдет. А автомобилистам будет даже удобно, ведь это околоцентр. Если сомневаетесь, то в радиусе нескольких километров есть из чего выбирать: тут и ЖК «MOD», и «Upside towers», и «Достижение», и «ILOVE», и «Руставели,14», плюс скоро «стартанет» Брусника на Огородном, а на месте Рижского грузового двора будет масштабная стройка от застройщика «РГ Девелопмент».
Если смотрите «под аренду»: а вот аренда тут будет востребована. Студию сдадите за 70-75 тыс руб, а ЕВРО-2 за 110-120 тыс руб. Напомню, что помимо хорошей транспортной доступности, рядом, на месте Рижского вокзала появится мега-ТПУ со сверхскоростными поездами Москва-Питер. Так что с арендой все будет хорошо: турпоток плюс армия белых воротничков, которые живут на два города, будут поддерживать стабильно высокий спрос как на посуточную, так и на долгосрочную аренду. Но! Опять есть нюанс. Смотрите — ключи в конце 2027 года, плюсуем время на ремонт. В итоге, квартиру получим через 4-4,5 года. С учетом того, что каждый месяц ожидания будет обходиться минимум в 70-75 тыс руб — это стоимость аренды студии, возникает вопрос: зачем сейчас тут покупать? Не правильней ли будет рассмотреть другие проекты с потенциалом и в более высокой стадии готовности? Я бы сделал именно так.
Если смотрите «под инвест»: Думаю, что вы уже сами поняли, есть тут «инвест» или нет. Спойлер: по таким ценам — увы, нет, если учесть «нюансы» и сроки получения ключей — дорого.
🔖 Мнение автора: симпатичный проект в суровом окружении. Ликвидными будут только высокие этажи. «Под аренду», я бы рассмотрел, но не сейчас, а ближе к сдаче.
А что вы думаете о проекте? Купили бы тут квартиру с учетом всех плюсов и минусов? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_тате
Текущие цены от:
Студии (30 м2) —13 млн руб
2-ЕВРО (40 м2) — 18 млн руб
3-ЕВРО (59 м2) — 22 млн руб
4-ЕВРО (79 м2) — 27 млн руб
Проект новый, поэтому, кратко о нем расскажу: Две башни плюс низкоэтажный корпус с офисами, рестораном, фитнесом, бассейном и, возможно, апартаментами. На рендерах, чем-то напоминает соседний ЖК «MOD». Сейчас в продаже корп «A»: 49 этажей, 6 лифтов, 13 квартир на этаже, потолки 3,1 м. Немного «муравейно», но терпимо. Ну и как любой комплекс — имеет свою плюсы и минусы и об этом ниже:
Давайте будем честны. Транспортная доступность у проекта отличная— рядом 4 станции метрополитена. Но в комфортной пешей — только МЦД. Зато, сразу две ветки. А вот до подземки и БКЛ идти уже придется около 10-15 минут и путь будет не самый комфортный: либо через Шереметьевский путепровод, либо через надземный переход ТПУ «Марьина Роща».
Впрочем, возможно, я придираюсь. Не каждый ЖК может похвастаться такой транспортной доступностью, ведь уехать можно хоть куда: 6 минут до центра, 6-15 минут до офисных кластеров на Савеловской и Белорусской, 25 минут до Сити, 5 минут до Рижской. И все это без пересадок. За это жирный плюс.
У проекта так же есть жирный минус, о котором, возможно, не все знают, ведь он появится в будущем. Думаете я про ж/д пути с 2-х сторон? Нет, я не этот «нюанс» имел в виду. Я имел в виду новое дорожное строительство. Все дело в том, что город от ТТК до Северо-Восточной хорды построит новую скоростную магистраль, которая будет находиться всего в 100 метрах от ЖК «TATE». Но, это пол беды, основная беда в том, что съезды и выезды на эту новую транспортную артерию, будут пролегать по всему периметру комплекса. В общем, новую транспортную развязку нарисую на карте внизу. Это, конечно, существенный «нюанс» и знать об этом стоит.
Если смотрите «для себя»: Основные плюсы и минусы я описал выше. Стоит добавить, что прямого прохода к ТЦ «Капитолий» скорее всего не будет, ибо предполагается установка всего одного светофора между ЖК и МЦД (отмечу на карте). Если вас не пугает новая транспортная развязка и ж/д с двух сторон — то проект вам может и подойдет. А автомобилистам будет даже удобно, ведь это околоцентр. Если сомневаетесь, то в радиусе нескольких километров есть из чего выбирать: тут и ЖК «MOD», и «Upside towers», и «Достижение», и «ILOVE», и «Руставели,14», плюс скоро «стартанет» Брусника на Огородном, а на месте Рижского грузового двора будет масштабная стройка от застройщика «РГ Девелопмент».
Если смотрите «под аренду»: а вот аренда тут будет востребована. Студию сдадите за 70-75 тыс руб, а ЕВРО-2 за 110-120 тыс руб. Напомню, что помимо хорошей транспортной доступности, рядом, на месте Рижского вокзала появится мега-ТПУ со сверхскоростными поездами Москва-Питер. Так что с арендой все будет хорошо: турпоток плюс армия белых воротничков, которые живут на два города, будут поддерживать стабильно высокий спрос как на посуточную, так и на долгосрочную аренду. Но! Опять есть нюанс. Смотрите — ключи в конце 2027 года, плюсуем время на ремонт. В итоге, квартиру получим через 4-4,5 года. С учетом того, что каждый месяц ожидания будет обходиться минимум в 70-75 тыс руб — это стоимость аренды студии, возникает вопрос: зачем сейчас тут покупать? Не правильней ли будет рассмотреть другие проекты с потенциалом и в более высокой стадии готовности? Я бы сделал именно так.
Если смотрите «под инвест»: Думаю, что вы уже сами поняли, есть тут «инвест» или нет. Спойлер: по таким ценам — увы, нет, если учесть «нюансы» и сроки получения ключей — дорого.
🔖 Мнение автора: симпатичный проект в суровом окружении. Ликвидными будут только высокие этажи. «Под аренду», я бы рассмотрел, но не сейчас, а ближе к сдаче.
А что вы думаете о проекте? Купили бы тут квартиру с учетом всех плюсов и минусов? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_тате
Forwarded from Мэр Москвы Сергей Собянин
Сегодня в ТЦ "Крокус-Сити" произошла ужасная трагедия. Соболезную близким погибших. Дал распоряжение оказать всю необходимую помощь всем, кто пострадал во время случившегося.
📍 Квартал «МОНС», застройщик «Брусника», адрес: Москва, Огородный проезд, 20. Ключи до 03.2028. Старт продаж ожидается на днях. Что удалось узнать по ценам:
Студии (27 м2) от 13,4 млн руб
ЕВРО-2 (40 м2) от 16,5 млн руб
ЕВРО-3 (66 м2) от 25 млн руб
Слушайте, ну это просто удивительно. Такое ощущение, что застройщики соревнуются: кто «стартанет» дороже. Локация в целом неплохая, есть даже перспективы и точки роста, проект на рендерах симпатичный, но цены… Они перечеркивают все плюсы. И вообще, сложно представить портрет покупателя, который готов ждать квартиру 4 года по цене выше рынка.
Бегло посмотрел, какие студии сейчас продаются на «вторичке» в этом бюджете. Без проблем купите в ЖК «Авиатика» — проект в целом тоже интересный, а так же в ЖК «Level Причальный», в ЖК «Freedom», в «Талисман на Рокоссовского», в ЖК «Преображение», в ЖК «Символ», в ЖК «ALIA» и т.д. Да выбор просто просто огромный. Увы, вот такой «инвест» на последних стартах продаж, точнее «антиинвест».
Из своей практики, мы с подписчиками, последнее время, практически всегда покупали либо на «просадках», либо отличные ликвидные лоты в высокой стадии готовности. Примеры: Симфони-34 (ЕВРО-2) за 16-16,4 млн руб, ALIA (ЕВРО-3) за 18-20 млн руб, Примаверу (ЕВРО-3) по 400 тыс руб/м2, SOUL (ЕВРО-2 и ЕВРО-3) — в ипотеку 0,1% на 30 лет без удорожания и т.д.
🔖 К чему это я написал. Последнее время, к сожалению, не вижу хороших цен на стартах продаж. Ну, может, только у ПИК-а и то не всегда. Вот такой сейчас рынок — проекты в высокой стадии готовности зачастую интересней котлованов.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Студии (27 м2) от 13,4 млн руб
ЕВРО-2 (40 м2) от 16,5 млн руб
ЕВРО-3 (66 м2) от 25 млн руб
Слушайте, ну это просто удивительно. Такое ощущение, что застройщики соревнуются: кто «стартанет» дороже. Локация в целом неплохая, есть даже перспективы и точки роста, проект на рендерах симпатичный, но цены… Они перечеркивают все плюсы. И вообще, сложно представить портрет покупателя, который готов ждать квартиру 4 года по цене выше рынка.
Бегло посмотрел, какие студии сейчас продаются на «вторичке» в этом бюджете. Без проблем купите в ЖК «Авиатика» — проект в целом тоже интересный, а так же в ЖК «Level Причальный», в ЖК «Freedom», в «Талисман на Рокоссовского», в ЖК «Преображение», в ЖК «Символ», в ЖК «ALIA» и т.д. Да выбор просто просто огромный. Увы, вот такой «инвест» на последних стартах продаж, точнее «антиинвест».
Из своей практики, мы с подписчиками, последнее время, практически всегда покупали либо на «просадках», либо отличные ликвидные лоты в высокой стадии готовности. Примеры: Симфони-34 (ЕВРО-2) за 16-16,4 млн руб, ALIA (ЕВРО-3) за 18-20 млн руб, Примаверу (ЕВРО-3) по 400 тыс руб/м2, SOUL (ЕВРО-2 и ЕВРО-3) — в ипотеку 0,1% на 30 лет без удорожания и т.д.
🔖 К чему это я написал. Последнее время, к сожалению, не вижу хороших цен на стартах продаж. Ну, может, только у ПИК-а и то не всегда. Вот такой сейчас рынок — проекты в высокой стадии готовности зачастую интересней котлованов.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍ЖК «Аквилон Beside 2.0», застройщик «Аквилон». Адрес: Москва, Рязанский проспект, 2/27. Предчистовая отделка, бизнес-класс, выдача ключей до 12.2027. 4 станции метро «Нижегородская» в 10-ти минутах пешком.
Текущее цены от:
Студии (23 м2) — 8,5 млн руб
ЕВРО-2 (38 м2) — 13,1 млн руб
ЕВРО-3 (59 м2) — 17,3 млн руб
Начну с того, что сайт проекта — самый невзрачный из всех, что я видел. На нем сложно что-то понять: как расположены корпуса, какая придомовая территория, куда выходят окна и т.д. — все туманно, расплывчато и неинформативно. Запутаться очень легко, поэтому, стоит «разобрать» этот проект. Итак, приступаю:
Думаю, эта локация подойдет тем, кому важна близость к центру, кому важна транспортная доступность и ритм большого города. А вот тем, кто ценит уют и комфорт — она совершенно не подходит. Судите сами:
С одной стороны: Отличная транспортная доступность, в 10 минутах пешком — ТПУ «Нижегородская» и 4 ветки метро: МЦК, БКЛ, МЦД-4 + подземка. Ну или 6 автобусов на выбор, если предстоит поездка в центр.
С другой стороны: Промзона «Грайвороново», где возводится ЖК — не самое лучшее место для прогулок: парков нет, скверов почти нет. Да, да, это так, хотя на сайте проекта почему-то написано, что в пешей доступности 8 парков и скверов. В общем, если жить на работе, а дома только спать — то может и ОК, но лично мне не подходит. С социальной инфраструктурой тоже все не очень хорошо. Если кратко: магазины есть, метро есть, а поликлиник/школ/детсадов в пешей доступности — пока нет. Впрочем, школа в будущем появится. Вот такая неоднозначная локация, о чем я и написал выше.
Теперь о проекте. Давайте будем честны. Ну какой это бизнес-класс? Максимум комфорт+. Причем со странной архитектурой — огромная длинная стена из девяти секций вдоль Рязанского проспекта. Хорошо хоть с переменной этажностью, но увы, практически без придомовой территории. И вообще, последний пункт достаточно сильно напрягает, ведь с одной стороны ЖК — Рязанский проспект, а с другой стороны построят школу и футбольное поле. И получается, что выбор видовых характеристик не богат: либо окна на шоссе, либо на школу с футболистами. В общем, для наглядности, на карте ниже — все отмечу.
Если смотрите «под аренду»: Знаете, возможно, я бы даже похвалил проект, с учетом всех «нюансов», о которых написал выше. Но не по этим ценам. Ведь студии с более-менее видовыми характеристиками стоят около 8,9 млн руб плюс нужно делать чистовую отделку. А это еще где-то миллион. Итого выходит 9,9 млн руб, а ключи через 3-3,5 года. Что имеем в сухом остатке? А имеем вот что: потенциала прироста стоимости нет, а аренда будет 45-50 тыс руб. Теперь вопрос: зачем ждать 3-3,5 года? Правильно — смысла нет, и без фин модели понятно, что лучше смотреть другие, более перспективные проекты.
Если смотрите «для себя»: Если честно, то с планировками полная беда. Но встречаются и неплохие, причем по 270-280 тыс руб/м2. Правда с «нюансами» в видовых характеристиках, а именно с окнами на «Рязанку».
🔖 Мнение автора: противоречивый проект, точнее даже не проект, а расположение участка и пятна застройки. «Для себя» бы не купил, хоть локация и близко к центру, но это субъективно. Про «инвест» не написал, и знаете почему? А потому что мне порядком надоела фраза: «инвест тут возможен, но в долгую». Какая-то абстракция без конкретики, пруфов и доказательств. А если по-существу: с ликвидными лотами в проекте — беда, а район хоть и перспективен, но пока не богат. И именно поэтому, в краткосрочной перспективе, потенциала я не вижу.
.
Интересно, а какое у вас мнение о проекте? Купили бы тут себе квартиру? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#аквилон_beside
Текущее цены от:
Студии (23 м2) — 8,5 млн руб
ЕВРО-2 (38 м2) — 13,1 млн руб
ЕВРО-3 (59 м2) — 17,3 млн руб
Начну с того, что сайт проекта — самый невзрачный из всех, что я видел. На нем сложно что-то понять: как расположены корпуса, какая придомовая территория, куда выходят окна и т.д. — все туманно, расплывчато и неинформативно. Запутаться очень легко, поэтому, стоит «разобрать» этот проект. Итак, приступаю:
Думаю, эта локация подойдет тем, кому важна близость к центру, кому важна транспортная доступность и ритм большого города. А вот тем, кто ценит уют и комфорт — она совершенно не подходит. Судите сами:
С одной стороны: Отличная транспортная доступность, в 10 минутах пешком — ТПУ «Нижегородская» и 4 ветки метро: МЦК, БКЛ, МЦД-4 + подземка. Ну или 6 автобусов на выбор, если предстоит поездка в центр.
С другой стороны: Промзона «Грайвороново», где возводится ЖК — не самое лучшее место для прогулок: парков нет, скверов почти нет. Да, да, это так, хотя на сайте проекта почему-то написано, что в пешей доступности 8 парков и скверов. В общем, если жить на работе, а дома только спать — то может и ОК, но лично мне не подходит. С социальной инфраструктурой тоже все не очень хорошо. Если кратко: магазины есть, метро есть, а поликлиник/школ/детсадов в пешей доступности — пока нет. Впрочем, школа в будущем появится. Вот такая неоднозначная локация, о чем я и написал выше.
Теперь о проекте. Давайте будем честны. Ну какой это бизнес-класс? Максимум комфорт+. Причем со странной архитектурой — огромная длинная стена из девяти секций вдоль Рязанского проспекта. Хорошо хоть с переменной этажностью, но увы, практически без придомовой территории. И вообще, последний пункт достаточно сильно напрягает, ведь с одной стороны ЖК — Рязанский проспект, а с другой стороны построят школу и футбольное поле. И получается, что выбор видовых характеристик не богат: либо окна на шоссе, либо на школу с футболистами. В общем, для наглядности, на карте ниже — все отмечу.
Если смотрите «под аренду»: Знаете, возможно, я бы даже похвалил проект, с учетом всех «нюансов», о которых написал выше. Но не по этим ценам. Ведь студии с более-менее видовыми характеристиками стоят около 8,9 млн руб плюс нужно делать чистовую отделку. А это еще где-то миллион. Итого выходит 9,9 млн руб, а ключи через 3-3,5 года. Что имеем в сухом остатке? А имеем вот что: потенциала прироста стоимости нет, а аренда будет 45-50 тыс руб. Теперь вопрос: зачем ждать 3-3,5 года? Правильно — смысла нет, и без фин модели понятно, что лучше смотреть другие, более перспективные проекты.
Если смотрите «для себя»: Если честно, то с планировками полная беда. Но встречаются и неплохие, причем по 270-280 тыс руб/м2. Правда с «нюансами» в видовых характеристиках, а именно с окнами на «Рязанку».
🔖 Мнение автора: противоречивый проект, точнее даже не проект, а расположение участка и пятна застройки. «Для себя» бы не купил, хоть локация и близко к центру, но это субъективно. Про «инвест» не написал, и знаете почему? А потому что мне порядком надоела фраза: «инвест тут возможен, но в долгую». Какая-то абстракция без конкретики, пруфов и доказательств. А если по-существу: с ликвидными лотами в проекте — беда, а район хоть и перспективен, но пока не богат. И именно поэтому, в краткосрочной перспективе, потенциала я не вижу.
.
Интересно, а какое у вас мнение о проекте? Купили бы тут себе квартиру? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#аквилон_beside
📍Ну наконец-то. В чате ЖК Vangarden появилось видео МОП-ов комплекса. Это первый сданный проект класса «Комфорт+» от застройщика ПИК.
Как по мне — получилось в общем-то неплохо 👍. Оцените сами 👆
Как вам, нравится или нет? Достойная альтернатива ПИК-коробочкам?
.
UPD: Все-таки целевая аудитория у Вангардена и Матвеевского парка будет отличаться. Думаю, что в первоначальных прогнозах я не ошибся. Да и еще, а вы помните, что в моменте, Вангарден стоил даже дешевле МП? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Как по мне — получилось в общем-то неплохо 👍. Оцените сами 👆
Как вам, нравится или нет? Достойная альтернатива ПИК-коробочкам?
.
UPD: Все-таки целевая аудитория у Вангардена и Матвеевского парка будет отличаться. Думаю, что в первоначальных прогнозах я не ошибся. Да и еще, а вы помните, что в моменте, Вангарден стоил даже дешевле МП? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Друзья, продолжаю мониторить рынок аренды Москвы и МО. Спойлер: он все такой же дефицитный, квартир мало, хорошие предложения уходят за считанные дни. Почему же рынок дефицитный, куда делись арендные квартиры и почему они подорожали на 30-40% за прошлый год? Давайте попробуем разобраться.
Бытует мнение, что цены на аренду увеличились, т.к. вернулись релоканты и люди отказываются от ипотеки. Знаете, я не считаю, что это ключевые причины. И сейчас попробую объяснить свою точку зрения.
Смотрите: сейчас кол-во свободных квартир в ДВА раза меньше, чем в дорелокационном 2022 году, а ставки аренды «поползли» вверх в мае прошлого года, когда рыночная ипотека не была заградительной, а была вполне себе рыночной и «рабочей» — около 10% годовых. Т.е., релоканты и дорогая ипотека если и влияют на рынок аренды — то косвенно. Парадокс? А вот и нет.
Давайте подумаем, кто в основном снимает квартиры? Конечно приезжие, т.е. те, кто приехал в столицу работать или учиться. О студентах сейчас писать не буду, они влияют на рынок аренды только в краткосрочном периоде, обычно с августа по сентябрь. А вот на первой и ключевой категории нанимателей остановлюсь более подробно. Что в Москве с работой? Открываем статистику hh и видим бурный прирост кол-ва вакансий: + 30-50% к предыдущим годам и одновременное снижение кол-ва резюме. Но это еще не все.
Какой средний возраст соискателя? Около 30 лет. А теперь вспомним про демографическую яму 90-х годов. Это то время, когда нынешние 30-ти летние появлялись на свет. Так вот, это были трудные времена и детей рожали редко. Т.е. в сухом остатке имеем: Москве нужно все больше трудовых ресурсов, при этом на внутреннем рынке их ограниченное количество. Каков выход? Повышать ЗП и привлекать извне, что бы приезжали работать, ибо сейчас и в регионах неплохо получают, ведь ВПК работает на «всю катушку». Что в общем-то сейчас и происходит, например, зарплата курьера в Москве, вполне может достигать 120-140 тыс руб.
Так вот, получается, что не из-за релокантов и не из-за дорогой ипотеки резко снизилось кол-во свободных арендных квартир. Их просто «съели» новые раб места. Аренда 40, зарплата 140. Жить можно, если ты молодой и без детей. А значит, можно подумать и о переезде в столицу.
🔖 Что будет дальше происходить с рынком аренды? Я склонен считать, что арендные ставки останутся +- на этом же уровне. Ну может мы увидим краткосрочный всплеск в сезон — это с августа по сентябрь. Но! Меня очень смущает бюджет города Москвы. Так вот, в 2024 году запланирован 10-ти % рост поступлений от налога на доходы физ лиц. Для сравнения, в предыдущих годах закладывался 6-ти % рост.
Что это значит? Это значит, что предполагается либо рост ЗП, либо рост численности раб силы. А скорее всего и то и другое вместе взятое. Рост ЗП на количество свободных арендных квартир влияет мало, рост ЗП — это скорее про покупку квартиры, а не про аренду. А вот новые раб места — очень даже повлияют. Ведь 4% от 7 млн работающих в Москве — это 280 тыс новых раб мест, которым нужно где-то жить.
.
Уфф, на этом все. Ну а вы как считаете, текущие арендные ставки еще могут вырасти? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Бытует мнение, что цены на аренду увеличились, т.к. вернулись релоканты и люди отказываются от ипотеки. Знаете, я не считаю, что это ключевые причины. И сейчас попробую объяснить свою точку зрения.
Смотрите: сейчас кол-во свободных квартир в ДВА раза меньше, чем в дорелокационном 2022 году, а ставки аренды «поползли» вверх в мае прошлого года, когда рыночная ипотека не была заградительной, а была вполне себе рыночной и «рабочей» — около 10% годовых. Т.е., релоканты и дорогая ипотека если и влияют на рынок аренды — то косвенно. Парадокс? А вот и нет.
Давайте подумаем, кто в основном снимает квартиры? Конечно приезжие, т.е. те, кто приехал в столицу работать или учиться. О студентах сейчас писать не буду, они влияют на рынок аренды только в краткосрочном периоде, обычно с августа по сентябрь. А вот на первой и ключевой категории нанимателей остановлюсь более подробно. Что в Москве с работой? Открываем статистику hh и видим бурный прирост кол-ва вакансий: + 30-50% к предыдущим годам и одновременное снижение кол-ва резюме. Но это еще не все.
Какой средний возраст соискателя? Около 30 лет. А теперь вспомним про демографическую яму 90-х годов. Это то время, когда нынешние 30-ти летние появлялись на свет. Так вот, это были трудные времена и детей рожали редко. Т.е. в сухом остатке имеем: Москве нужно все больше трудовых ресурсов, при этом на внутреннем рынке их ограниченное количество. Каков выход? Повышать ЗП и привлекать извне, что бы приезжали работать, ибо сейчас и в регионах неплохо получают, ведь ВПК работает на «всю катушку». Что в общем-то сейчас и происходит, например, зарплата курьера в Москве, вполне может достигать 120-140 тыс руб.
Так вот, получается, что не из-за релокантов и не из-за дорогой ипотеки резко снизилось кол-во свободных арендных квартир. Их просто «съели» новые раб места. Аренда 40, зарплата 140. Жить можно, если ты молодой и без детей. А значит, можно подумать и о переезде в столицу.
🔖 Что будет дальше происходить с рынком аренды? Я склонен считать, что арендные ставки останутся +- на этом же уровне. Ну может мы увидим краткосрочный всплеск в сезон — это с августа по сентябрь. Но! Меня очень смущает бюджет города Москвы. Так вот, в 2024 году запланирован 10-ти % рост поступлений от налога на доходы физ лиц. Для сравнения, в предыдущих годах закладывался 6-ти % рост.
Что это значит? Это значит, что предполагается либо рост ЗП, либо рост численности раб силы. А скорее всего и то и другое вместе взятое. Рост ЗП на количество свободных арендных квартир влияет мало, рост ЗП — это скорее про покупку квартиры, а не про аренду. А вот новые раб места — очень даже повлияют. Ведь 4% от 7 млн работающих в Москве — это 280 тыс новых раб мест, которым нужно где-то жить.
.
Уфф, на этом все. Ну а вы как считаете, текущие арендные ставки еще могут вырасти? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍 «Стартанули» продажи в ЖК «Ольховый Квартал» в Новой Москве от застройщика «Самолет» . Ключи до 04.2027. Будущее метро «Корниловская» 15-20 мин пешком.
«Разбор» проекта сделаю в одном из следующих постов. А пока посмотрите на студию в этом проекте — 14 м2! Вот как бывает! Так что смотря с чем сравнивать… Получается что 20-ти метровая студия — это не «будка», а просторная квартира? 😉
Впрочем, рядом «Фуд Сити», а миниатюрная малышка с отделкой и мебелью… И стоимостью в 5,1 млн руб. Если приходить домой только спать, то может и сойдет? Как говорят: «Маленькая, зато своя». Смогли бы жить в такой?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
«Разбор» проекта сделаю в одном из следующих постов. А пока посмотрите на студию в этом проекте — 14 м2! Вот как бывает! Так что смотря с чем сравнивать… Получается что 20-ти метровая студия — это не «будка», а просторная квартира? 😉
Впрочем, рядом «Фуд Сити», а миниатюрная малышка с отделкой и мебелью… И стоимостью в 5,1 млн руб. Если приходить домой только спать, то может и сойдет? Как говорят: «Маленькая, зато своя». Смогли бы жить в такой?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Приступил к «разбору» одной интересной локации в границах старой Москвы. И делаю этот отчет… для застройщика, причем для достаточно известного. Нет, я не заменяю аналитический отдел девелопера. Думаю, что ему просто интересен независимый взгляд со стороны.
Увы, но не имею права написать ни про площадку ни про заказчика. Работаю. 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#моя_работа
Увы, но не имею права написать ни про площадку ни про заказчика. Работаю. 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#моя_работа
📍ЖК «Иртышский квартал», застройщик «ПИК+», полная отделка. Адрес: г. Москва, 2-й Иртышский проезд 6-8. Ключи до 06.2027
Документы уже загружены на наш дом рф, а значит старт продаж можно ожидать в любой день. Ну что же, давайте попробуем кратко «разобрать» эту площадку:
Небольшое лирическое отступление. Как быстро меняется Москва. Еще недавно практически вся стройка, которую я обвел на карте внизу — была одной огромной промзоной «Калошино», занимающая большую часть района «Гольяново», который 10 лет назад был известен тем, что попал на третью строчку в рейтинге самых опасных мест планеты. Выше в списке тогда оказались только квартал Столипиново в болгарском Пловдиве и столица Колумбии - Богота. Но не пугайтесь — это все в прошлом, теперь это достаточно спокойный развивающийся район, всего в 10 км от Кремля по-прямой.
Итак, что тут построит ПИК? «Комфорт+» класс, первая очередь — 7 корпусов, в т.ч. 43-х этажная башня с симпатичной архитектурой, которая, судя по рендерам, будет иметь панорамное остекленение. Все бы вроде ничего, но до метро «Черкизовская» не дойти. Точнее дойти, но идти придется больше 20 минут и новая станция метро «Гольяново» не спасает ситуацию. Ведь она еще дальше от ЖК и ближе к Гольяновскому пруду. Вот такие дела, проект симпатичный, но без пешей доступности до метро. Поэтому, думаю, ПИК-у тут просто необходимо «стартовать» по минимальному прайсу. Иначе может случиться как с «Открытым Парком» 2 года назад. Помните? Красному застройщику даже пришлось аннулировать брони и перезапускать проект ибо «стартанул» он очень дорого и популярностью не пользовался. Да, да, это так, а вы думали что на стартах ПИК-а всегда ажиотаж? Это не так, бывали и эпик фейлы.
Теперь о самой локации. Вы только посмотрите на карту внизу, сколько всего строится... Да, район в будущем преобразится. Но давайте будем честны и не строить радужных иллюзий. Все эти разговоры о магической силе красной ветке метро, которая по-волшебству повышает ликвидность объектов в Гольяново — увы, мало что стоят. Я вам даже больше того скажу: по моим наблюдениям, аренда в локации за последнее время даже немного просела. Вот такие дела. Но об этом и о других «нюансах» подробно напишу уже в полном «разборе» после старта продаж.
🔖 К чему я написал этот пост? Во-первых, что бы «подсветить» некоторые нюансы перед стартом и сам старт продаж. А во-вторых, если вы все делаете самостоятельно, рынок не особо знаете и за «подбором» не обращаетесь, то в моменте не спешите бронить. Сравните цены старта тут и цены старта в «Плеханова, 11». Так вот, оба проекта класса «комфорт+», но у последнего локация-то интересней. И если в «Иртышском квартале» цены будут процентов на 15-20 ниже, то можно и бронить, а потом думать. А если +- такие же, то увы, и думать тут нечего.
Ну а вы как считаете, может в ЖК «Иртышский квартал» есть мощный потенциал и я был не объективен? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#пик_иртышский
Документы уже загружены на наш дом рф, а значит старт продаж можно ожидать в любой день. Ну что же, давайте попробуем кратко «разобрать» эту площадку:
Небольшое лирическое отступление. Как быстро меняется Москва. Еще недавно практически вся стройка, которую я обвел на карте внизу — была одной огромной промзоной «Калошино», занимающая большую часть района «Гольяново», который 10 лет назад был известен тем, что попал на третью строчку в рейтинге самых опасных мест планеты. Выше в списке тогда оказались только квартал Столипиново в болгарском Пловдиве и столица Колумбии - Богота. Но не пугайтесь — это все в прошлом, теперь это достаточно спокойный развивающийся район, всего в 10 км от Кремля по-прямой.
Итак, что тут построит ПИК? «Комфорт+» класс, первая очередь — 7 корпусов, в т.ч. 43-х этажная башня с симпатичной архитектурой, которая, судя по рендерам, будет иметь панорамное остекленение. Все бы вроде ничего, но до метро «Черкизовская» не дойти. Точнее дойти, но идти придется больше 20 минут и новая станция метро «Гольяново» не спасает ситуацию. Ведь она еще дальше от ЖК и ближе к Гольяновскому пруду. Вот такие дела, проект симпатичный, но без пешей доступности до метро. Поэтому, думаю, ПИК-у тут просто необходимо «стартовать» по минимальному прайсу. Иначе может случиться как с «Открытым Парком» 2 года назад. Помните? Красному застройщику даже пришлось аннулировать брони и перезапускать проект ибо «стартанул» он очень дорого и популярностью не пользовался. Да, да, это так, а вы думали что на стартах ПИК-а всегда ажиотаж? Это не так, бывали и эпик фейлы.
Теперь о самой локации. Вы только посмотрите на карту внизу, сколько всего строится... Да, район в будущем преобразится. Но давайте будем честны и не строить радужных иллюзий. Все эти разговоры о магической силе красной ветке метро, которая по-волшебству повышает ликвидность объектов в Гольяново — увы, мало что стоят. Я вам даже больше того скажу: по моим наблюдениям, аренда в локации за последнее время даже немного просела. Вот такие дела. Но об этом и о других «нюансах» подробно напишу уже в полном «разборе» после старта продаж.
🔖 К чему я написал этот пост? Во-первых, что бы «подсветить» некоторые нюансы перед стартом и сам старт продаж. А во-вторых, если вы все делаете самостоятельно, рынок не особо знаете и за «подбором» не обращаетесь, то в моменте не спешите бронить. Сравните цены старта тут и цены старта в «Плеханова, 11». Так вот, оба проекта класса «комфорт+», но у последнего локация-то интересней. И если в «Иртышском квартале» цены будут процентов на 15-20 ниже, то можно и бронить, а потом думать. А если +- такие же, то увы, и думать тут нечего.
Ну а вы как считаете, может в ЖК «Иртышский квартал» есть мощный потенциал и я был не объективен? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#пик_иртышский
Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.
📍ЖК «Иртышский квартал», застройщик «ПИК+», полная отделка. Адрес: г. Москва, 2-й Иртышский проезд 6-8. Ключи до 06.2027 Документы уже загружены на наш дом рф, а значит старт продаж можно ожидать в любой день. Ну что же, давайте попробуем кратко «разобрать»…
📍 ЖК «2-й Иртышский». Апдейт. Проект переименовали. И только что стартовали продажи. Ого, ну и цены ПИК выкатил на старте:
- Студии от 8,3 млн рб (20 м2)
- ЕВРО-2 от 11 млн руб (33 м2)
- ЕВРО-3 от 16 млн руб (50 м2)
- ЕВРО-4 от 25 млн руб (83 м2)
Слушайте, ну это же нереально дорого для этой локации. Ужасный оверпрайс на старте… Я даже сам удивлен, что это написал, ведь я почти всегда, без эмоций, смотрю на цены, просто стараюсь их анализировать и делать какие-то выводы. Ну а тут капец... Ну что же, откат цен — 100% будет. И я в шоке… Кто этот отважный «гений»-маркетолог, который убедил всех, «стартовать» по таким ценам в центре промзоны «Калошино», рядом с ТЭЦ, бетонным заводом и другими «нюансами», да и еще без пешей доступности до метро?😨
Ну и еще: кол-во броней на сайте = 0☺️ . Похоже, мы сейчас наблюдаем реинкарнацию старта в ЖК «Открытый Парк» с ожидаемым эпик фейлом… 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
- Студии от 8,3 млн рб (20 м2)
- ЕВРО-2 от 11 млн руб (33 м2)
- ЕВРО-3 от 16 млн руб (50 м2)
- ЕВРО-4 от 25 млн руб (83 м2)
Слушайте, ну это же нереально дорого для этой локации. Ужасный оверпрайс на старте… Я даже сам удивлен, что это написал, ведь я почти всегда, без эмоций, смотрю на цены, просто стараюсь их анализировать и делать какие-то выводы. Ну а тут капец... Ну что же, откат цен — 100% будет. И я в шоке… Кто этот отважный «гений»-маркетолог, который убедил всех, «стартовать» по таким ценам в центре промзоны «Калошино», рядом с ТЭЦ, бетонным заводом и другими «нюансами», да и еще без пешей доступности до метро?
Ну и еще: кол-во броней на сайте = 0
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
📍Стартовали закрытые продажи в ЖК «SOKOLNIKI» от застройщика «STONE». Адрес: г. Москва, ул. Гастелло, з/у 32. Метро, БКЛ «Сокольники» + «Электрозаводская» — 10 мин пешком. Ключи конец 2027- начало 2028 года.
Ориентировочные цены:
ЕВРО-2 (42 м2) — 19-20 млн руб
ЕВРО-3 (54-65 м2) — 22-26 млн руб
ЕВРО-4 (90 м2) — 31 млн руб
Давайте я немного расскажу о локации. Район «Сокольники» — это ВАО. Да, да, юридически это Восточный административный округ. Правда, это нетипичный район для ВАО — он считается престижным и очень зеленый, с культовым парком «Сокольники», занимающим половину всей территории. И еще — у локации отличная транспортная доступность, центр близко, на метро до Кремля всего 14 минут по-прямой, а сам район новостройками не избалован, можно сказать, что их нет от слова «совсем».
Теперь о проекте. «STONE» построит 3 башни высотой от 24 до 33 этажей. Архитектура симпатичная, такие серенькие пенальчики из бетонной плитки с ламелями. Мне нравится, в облик исторического района точно впишутся. Да и высотность, можно сказать что умеренная, по современным московским меркам.
Теперь о «нюансах». И их тут достаточно много. Во-первых: площадка граничит с ж/д путями. Во-вторых: по-соседству насосная станция «Гастелло» и мукомольный комбинат. О последнем хочу сказать, что он ближайшее время вряд ли куда-то денется. В-третьих: ликвидность жилья в районе «Сокольники» прямо пропорциональна близости к парку. Ну и в-четвертых: да, в локации дефицит новостроек. Но это пока. Почему? А взгляните на карту внизу. Так вот, на месте бывшего грузового двора «Митьково» будет масштабная стройка с новым жильем. И этот участок РЖД достаточно интересный, он ближе к парку и к метро.
Если смотрите «для себя»: знаете, если вам нужен этот район, то выбора-то и нет. Это единственная новостройка в сегменте квартир. А свежая «вторичка» тут с «раздутыми» метражами и в следствии этого — с высокими абсолютными ценами. Например, посмотрите ЖК «Ренессанс» — ЕВРО-2 по 52 м2 и стоимостью от 25 млн руб, а ЕВРО-3 90 м2 и ценой от 42 млн руб. Да, просторно, но расточительно и дорого.
Если смотрите «под аренду»: Подсвечу интересный нюанс. Во всем проекте всего две студии. Да, да, всего две штуки. Площадь 21,5 м2. Можно без проблем сдать в аренду тыс за 60-65 руб. И знаете что? Да это 2 единственные компактные студии в сегменте квартир на весь район! Спойлер: примерно на основе таких наблюдений и делаются «подборы». Правда, не всегда, то что нужно, есть в продаже, да еще и по хорошим ценам. В общем, не спешите звонить застройщику по этим студиям. Их, к сожалению, в продаже нет, я проверял.
Если смотрите «под инвест»: Ключи скорее всего в 28 году. На ликвидные семейные лоты прайс убегает за 400 тыс руб/м2. Често говоря, никакого «инвеста» я сейчас, увы, не вижу. Со временем — может быть. Ну а сейчас — точно нет.
🔖 Мнение автора: зеленый интеллигентный район, который знает вся страна. «Для себя» рассмотреть можно, если не смущают ж/д пути. Ну а интересные лоты «под аренду» — я описал выше.
Небольшой эксклюзив. Планировки тут: ссылка. Презентация проекта тут: ссылка.
.
А как вы относитесь к Сокольникам? Сами бы стали жить в этом районе? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#stone_сокольники
Ориентировочные цены:
ЕВРО-2 (42 м2) — 19-20 млн руб
ЕВРО-3 (54-65 м2) — 22-26 млн руб
ЕВРО-4 (90 м2) — 31 млн руб
Давайте я немного расскажу о локации. Район «Сокольники» — это ВАО. Да, да, юридически это Восточный административный округ. Правда, это нетипичный район для ВАО — он считается престижным и очень зеленый, с культовым парком «Сокольники», занимающим половину всей территории. И еще — у локации отличная транспортная доступность, центр близко, на метро до Кремля всего 14 минут по-прямой, а сам район новостройками не избалован, можно сказать, что их нет от слова «совсем».
Теперь о проекте. «STONE» построит 3 башни высотой от 24 до 33 этажей. Архитектура симпатичная, такие серенькие пенальчики из бетонной плитки с ламелями. Мне нравится, в облик исторического района точно впишутся. Да и высотность, можно сказать что умеренная, по современным московским меркам.
Теперь о «нюансах». И их тут достаточно много. Во-первых: площадка граничит с ж/д путями. Во-вторых: по-соседству насосная станция «Гастелло» и мукомольный комбинат. О последнем хочу сказать, что он ближайшее время вряд ли куда-то денется. В-третьих: ликвидность жилья в районе «Сокольники» прямо пропорциональна близости к парку. Ну и в-четвертых: да, в локации дефицит новостроек. Но это пока. Почему? А взгляните на карту внизу. Так вот, на месте бывшего грузового двора «Митьково» будет масштабная стройка с новым жильем. И этот участок РЖД достаточно интересный, он ближе к парку и к метро.
Если смотрите «для себя»: знаете, если вам нужен этот район, то выбора-то и нет. Это единственная новостройка в сегменте квартир. А свежая «вторичка» тут с «раздутыми» метражами и в следствии этого — с высокими абсолютными ценами. Например, посмотрите ЖК «Ренессанс» — ЕВРО-2 по 52 м2 и стоимостью от 25 млн руб, а ЕВРО-3 90 м2 и ценой от 42 млн руб. Да, просторно, но расточительно и дорого.
Если смотрите «под аренду»: Подсвечу интересный нюанс. Во всем проекте всего две студии. Да, да, всего две штуки. Площадь 21,5 м2. Можно без проблем сдать в аренду тыс за 60-65 руб. И знаете что? Да это 2 единственные компактные студии в сегменте квартир на весь район! Спойлер: примерно на основе таких наблюдений и делаются «подборы». Правда, не всегда, то что нужно, есть в продаже, да еще и по хорошим ценам. В общем, не спешите звонить застройщику по этим студиям. Их, к сожалению, в продаже нет, я проверял.
Если смотрите «под инвест»: Ключи скорее всего в 28 году. На ликвидные семейные лоты прайс убегает за 400 тыс руб/м2. Често говоря, никакого «инвеста» я сейчас, увы, не вижу. Со временем — может быть. Ну а сейчас — точно нет.
🔖 Мнение автора: зеленый интеллигентный район, который знает вся страна. «Для себя» рассмотреть можно, если не смущают ж/д пути. Ну а интересные лоты «под аренду» — я описал выше.
Небольшой эксклюзив. Планировки тут: ссылка. Презентация проекта тут: ссылка.
.
А как вы относитесь к Сокольникам? Сами бы стали жить в этом районе? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#stone_сокольники
