​​📍 ЖК Upside Towers, Москва, Огородный проезд, 4/2. Застройщик СМУ-6. Выдача ключей до 12.2026. Метро «Бутырская» + МЦД «Останкино» 4 - 12 мин пешком. Бизнес-класс, отделка вайтбокс.

Текущие цены от:

Студии (24 м2) — 11,3 млн руб
ЕВРО-2 (39 м2) — 16 млн руб
ЕВРО-3 (62 м2) — 22 млн руб
ЕВРО-4 будут во второй очереди строительства

Основные наблюдения:

Две очереди строительства, 4 небоскреба и один средне этажный корпус. Для себя я отметил технические решения: 6 лифтов, приточная вентиляция с очисткой воздуха, центральная система кондиционирования и система очистки воды — для бизнес-класса достойно, не во всех проектах встречается.

Локация вам пока, скорее всего, не понравится. Ведь рядом промзона «Огородный проезд», но она входит в программу комплексного развития территорий Москвы и доживает свои последние дни. Депрессивные территории со старыми складами — городу не нужны. Городу нужны новые рабочие места и современные общественные пространства. Вобщем, эту унылую территорию, Москва уже поделила на участки и готовит к продаже: 🔗 Ссылка

Транспортную доступность стоит описать более подробно, т.к. тут произойдут колоссальные изменения:

Да, до центра недалеко, всего 9 минут на метро. Но знаете в чем минус салатовой ветки, на которой находится этот проект? В том, что в северной ее части, сейчас нет пересадки на кольцевую линию. О многострадальной станции «Суворовская» разговоры шли много лет, но ей все как-то не везло. Но теперь все серьезно: город выставляет одноименное ТПУ на торги, а значит новой станции метро — быть 🔗 Ссылка

Далее, ул. Академика Королева и ул. Фонвизина соединят — так что время в пути до Ботанического сада займет около 5 минут. Ну и новое шоссе объединит ТТК, Огородный проезд и СВХ: до «трешки» можно будет доехать за 7 минут, а до МКАД за 15 минут 🔗 Ссылка

Вот так со временем преобразится локация. Похоже, город всерьез взялся за салатовую ветку метро и в будущем мы тут увидим хороший развитой район с прекрасной транспортной доступностью.

Если вы смотрите «под аренду»: Думаю, что с арендой в этом проекте все будет хорошо. Студию вы без проблем сдадите тыс за 70 руб, а ЕВРО-2 около 90 тыс руб. Арендные ставки будут достаточно высокими, ведь проект недалеко от центра и в 3-х минутах пешком от метро. Да и рядом, до 26 года, компания Пионер достроит свой масштабный офисный проект — Останкино бизнес парк, где будут работать ваши потенциальные арендаторы.

Если вы смотрите «для себя»: Имейте в виду, что проект в будущем будет окружен дорогами со всех сторон. Пожалуй, это очень жирный минус. Зато будет хорошая транспортная доступность — это жирный плюс. Ну и честно говоря, для меня зелени маловато. Впрочем, минут за 18-20 можно дойти до парков «Останкино», «Дубовая роща» и «Гончаровский парк».

🔖 Мнение автора: Считаю, что «под аренду» — проект вполне неплох. И Руставели-14 ему не будет конкурентом, с учетом предпочтений целевой аудитории. Вижу ли я тут «инвест»? Нет, не вижу. До ключей еще 3 года, а текущее ценообразование максимально приближено к рыночным ценам. Иными словами, в настоящий момент, с целью продажи «на ключах», я бы в проект не заходил.
.
А как вы считаете, «выстрелит» ли проект, с учетом развития территории? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#upside_towers

​​📍Только что стартовали продажи в ЖК «Кутузовский Квартал» от ПИК+ Адрес: Москва, ул. Ивана Франко, 20, 10 мин пешком до метро «Кунцевская», полная отделка, ключи до 06.2026

Ссылка https://www.pik.ru/kutuzovskiy

Текущие цены от:

Студии (20м2) — 9 млн руб
ЕВРО-2 (30 м2) — 12,2 млн руб
ЕВРО-3 (50 м2) — 19 млн руб
ЕВРО-4 (80 м2) — 27 млн руб

Хммм… Интересная архитектура с балконами и террасами. Разбор проекта сделаю в одном из следующих постов.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

​​📍 Количество забронированных квартир в ЖК «Кутузовский Квартал», несомненно, поражает. У меня даже складывается впечатление, что на старте продаж, покупатели ориентировались на рендеры ПИК-а и не видели всю картину целиком. Прикладываю официальный проект планировки территории и то, что мы можем увидеть на сайте ПИК. Отличий достаточно много, не так ли?

Так вот, будут еще и другие корпуса и их расположение гораздо лучше: дальше от ж/д и от cеверного дублера Кутузовского проспекта. Имейте это в виду, при принятии решении о покупке.

Надеюсь, эта информация будет вам полезна. See ya, не переключайтесь 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#краткие_заметки

​​📍 Продолжаю мониторинг рынка аренды Москвы. Месяц назад я писал о том, что до 40 тыс руб/мес, снять новое недорогое жилье внутри МКАД у метро — практически нереально. Знаете, что произошло за минувший месяц? Количество арендных лотов опять сократилось и теперь уже наблюдается дефицит квартир в новых домах стоимостью до 45 тыс руб/мес.

На всю Москву, в этом ценовом диапазоне, сейчас сдается в аренду всего 54 квартиры. Много это или мало? Друзья, да это очень и очень мало, для 13-ти миллионного мегаполиса 🤷

Вообще, рынок аренды показал феноменальный рост — с начала минувшего лета было вымыто практически все ликвидное предложение. И из-за этого, существенно, примерно на 20 процентов — выросла стоимость аренды квартир. Я сейчас имею в виду арендные ставки в новых домах, ведь платежеспособные арендаторы, как правило, не рассматривают «бабушкины» варианты, а хотят снимать комфортные квартиры в современных ЖК.

Стоит ли ожидать снижения арендных ставок в ближайшем будущем? Знаете, я считаю, что нет. Ведь на рынок приходит новая категория арендаторов — это те, кто решил повременить с ипотекой на «вторичке» из-за роста ставок. Достаточно 5-10 тыс таких «временно передумавших», что бы рынок аренды так и остался в ближайшее время дефицитным. Поэтому, падения цен аренды вне зависимости от того, как поведет себя столичный рынок купли-продажи — не произойдет.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

​​📍Стартовали продажи в ЖК «Метроном» от застройщика Брусника, адрес: Москва, Тагильская, 6 Метро «Бульвар Рокоссовского» 25 минут пешком. Отделка вайтбокс.

Текущие цены от:

- Студия (16 м2) — 6,2 млн руб
- 2-ЕВРО (37 м2) — 10,8 млн руб
- 3-ЕВРО (59 м2) — 15,9 млн руб
- 4-ЕВРО (86 м2) — 22,3 млн руб

Для сравнения, цены на готовую «вторичку» в соседнем ЖК «Сиреневый парк» (без отделки):

- 2-ЕВРО (41 м2) — 11 млн руб
- 3-ЕВРО (58 м2) — 15,5 млн руб
- 4-ЕВРО (84 м2) — 23 млн руб

Знаю, что многие ждали этот проект. Увы, «инвеста» тут никакого нет 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

​​📍 Дептранс опубликовал карту новых станций метро и МЦД до 2030, ну а я обвел те районы, которые считаю перспективными:

- Южное направление в сторону Домодедово
- Северо-запад в сторону Архангельского
- Локация рядом с огромным ТПУ «Рижская»
- Локация рядом с будущим ТПУ «Петровско-Разумовская»
- Новая Москва в сторону Троицка
- Локация в Южном Чертаново и часть района Бирюлёво Западное
- Локация от Мытищи и далее на север
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#краткие_заметки

​​📍 В предыдущем посте подписчик задал вопрос: «В чем перспективность районов Рижская и Марьина Роща? Ценник будет идти вверх в связи с общей облагороженностью районов? Метро то в этих местах давно есть.»

Все дело в том, что на месте Рижского вокзала появится не только мега-ТПУ, объединяющий аж 4 линии МЦД + БКЛ + оранжевую ветку метро, но и вокзал для новой высокоскоростной железной дороги (ВСМ) Москва—Санкт-Петербург. Поезда будут развивать скорость до 400 км/час, а время в пути от Москвы до СПб, займет всего 2 часа 15 минут.

Вобщем, государство вкладывает в этот проект аж 1,7 трлн. руб. Гигантские деньги и хорошая точка роста. Думаю, что аренда здесь со временем будет супер востребована: серьезный турпоток плюс армия белых воротничков, которые живут на два города, будут поддерживать стабильно высокий спрос как на посуточную, так и на долгосрочную аренду.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

​​📍 Часто читаю много комментариев, призывающих инвестировать в фондовый рынок. Все они говорят, что именно так можно стать очень богатым, а рынок недвижимости скоро рухнет.

Сам я считаю, что инвестировать нужно в то, в чем разбираешься. Если хорошо разбираешься в фондовом рынке — да пожалуйста, покупай и продавай, никто не против. Если хорошо разбираешься в рынке недвижимости — да пожалуйста, покупай и продавай, никто не против.

А если ваша цель консервативные инвестиции и вы не ищите новую работу, то просто посмотрите на диаграмму ниже. На ней я сравнил индекс Мосбиржи и среднюю стоимость м2 Московской недвижимости в сделках по данным СБЕР-а с 20016 по 2023 год.

Что же видим на этой диаграмме? Даже боюсь писать свои выводы… Сейчас меня съедят: ты же в недвижке, вот и «топишь» за бетон. А выводы такие: друзья, видно же невооруженным взглядом, что «бетон» для консервативного инвестора это классный инструмент, а в кризисы он (бетон) — обгоняет по доходности фондовый рынок.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#краткие_заметки

​​📍Стартовали открытые продажи в «Level Нижегородская», адрес: Москва, Перовское шоссе, вл. 21. Застройщик Level, ключи до 12.2026, корп 1 — без отделки, корп 5 — вайтбокс, комфорт-класс.

Текущие цены от:

- Студии (22 м2) — 8,5 млн руб
- 2-ЕВРО (37 м2) — 11,6 млн руб
- 3-ЕВРО (64 м2) —18,2 млн руб
- 4-ЕВРО (77 м2) — 22,2 млн руб

Должен отметить, что на пресейле в начале августа цены были очень неплохие. Например, ЕВРО-3 (64 м2) стоили около 13,7 млн руб. Я бы даже сказал, что на некоторые лоты в августе наблюдался потенциальный «инвест». Да-да, именно так — ну где еще в пределах МКАД у метро можно купить 64 м2 за 13,7 млн руб? В общем, оставлю для истории цены пресейла:

- Студии от 7 млн руб
- 2-ЕВРО (37 м2) — 9,5 млн руб
- 3-ЕВРО (64 м2) — 13,7 млн руб

Основные наблюдения:

Проект находится близко к центру, до Садового всего 5 км — это плюс. Но в треугольнике из ж/д путей — это минус. В 10 минутах пешком будущая ТПУ «Нижегородская», объединяющая розовую ветку метро + МЦД 4 + МЦК + БКЛ. Я бы сказал, что транспортная доступность — очень и очень неплоха. Правда, в центр на метро придется добираться с одной пересадкой, ну или на автобусе по выделенной полосе: несколько остановок и вы на «Таганке» или на «Китай-городе».

Еще из нюансов — парков в пешей доступности нет, есть только сквер. И рядом 2 земельных участка попали в КРТ: будет построен спортивно-развлекательный ТЦ и комплекс апартаментов — но это скорее плюс.

Если вы смотрите «под аренду»:

Знаете, с учетом сроков, текущие цены в «Level Нижегородская» — считаю завышенными. Ранее я хвалил соседний ЖК «Перовское-2» со сроками сдачи в этом году и писал, что студии с отделкой по 6,5 млн руб «под аренду» — смотрятся очень даже хорошо. Да, понимаю, что сейчас таких цен нет, поезд ушел, но и покупать «под аренду» за 8,5 млн руб без отделки и с ключами в 27 году — не вижу никакого смысла, есть более интересные проекты.

Если вы смотрите «для себя»:

К 2027 году локация, конечно, будет совсем другой. Достроят ТПУ, часть промзоны застроят в рамках комплексного развития территории (КРТ), построят 2 новых школы и один детсад, новый ФОК, а также реконструируют прилегающую улично-дорожную сеть. Так что если вы сейчас смотрите этот район «ногами» — не пугайтесь, со временем тут все будет по-другому.

🔖 Мнение автора: Знаете, я бы даже похвалил проект и закрыл глаза на ж/д пути и некоторые «кривые» планировки, если бы застройщик так не «даванул» прайс. Текущие цены считаю уже не интересными и торопиться с бронированием я бы не стал.
.
А как вам проект? Забронировали бы тут квартиру? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#левел_нижегородская

​​📍ЖК «SHAGAL», застройщик «Эталон», адрес: Москва, Автозаводская, 23/66, бизнес-класс, ключи до: 12.2024 - 2032.

Текущие цены от:

- Cтудии (28 м2) — 14,1 млн руб
- ЕВРО-2 (41 м2) — 17 млн руб
- ЕВРО-3 (65 м2) — 21 млн руб

Основные наблюдения:

Часто читаю негативные комментарии о проекте: до метро далеко, социалки ноль, люди в первых очередях строительства будут жить в окружении стройки и грязи еще много лет. Да, это так, минусов у локации пока достаточно, продавать рендеры застройщику непросто, поэтому он и подключает различные акции: ипотеку траншами, скидки и т.д. Стоит ли обратить внимание на этот проект? Давайте попробуем разобраться.

Огромный масштабный проект бизнес-класса из 9-ти очередей недалеко от центра, всего в 2-х км от ТТК. Интересная архитектура, корпуса переменной этажности, дома-тетрисы с террасами, семейная квартирография, студий мало. До метро от первых очередей не близко: м. «Технопарк» в 20 минутах пешком, а МЦК «ЗИЛ» вообще пока не пешей из-за стройки. В будущем, город соединит единой набережной всю прибрежную зону от Кожуховского до Новоспасского моста, что немного разгрузит проспект Андропова.

Если вы смотрите «под аренду»: знаете, а проект может «выстрелить», если построят два пешеходных моста через затон Новинки, которые есть в проекте Правительства Москвы от 2023 года: 🔗 ссылка. Эти мосты сократят расстояние до метро «Технопарк», от которого до офисного кластера на Павелецкой всего 8 минут. И еще два наблюдения: жители кварталов последних очередей, будут иметь пешую доступность до 2-х станций метро (МЦК + подземка), а у конкурента — ЖК NOW, студий можно сказать что и нет. В общем, студии до 70 тыс руб/мес тут должны неплохо «отлетать».

Если вы смотрите «для себя»: локация семейная, недалеко от центра, рядом прекрасные тематические парки Острова мечты с пляжами, парком развлечений и аква-зоной — летом там просто супер 🔗 ссылка, дети будут в восторге. Со школами, детсадами, поликлиниками беда — пока нет ничего, инфраструктура появится только после 27 года. Ведь это новый проект, новая гигантская территория аж об 100 гектар, которая ранее была абсолютно нежилой. Так что, если готовы потерпеть или покупаете «под аренду, но с прицелом для себя» — то к проекту стоит присмотреться.

Если вы смотрите «под инвест»: по текущим ценам никакого «инвеста» я не вижу, но скажу так — в будущем, по мере застройки и появления инфраструктуры, динамика роста цен в этой локации будет обгонять рынок. Не верите? А я считаю, что потенциал у «Шагала» есть, ведь новостройки у м. «Павелецкая» стоят совершенно других денег.

🔖 Мнение автора: по интересной цене, в этом проекте, я бы купил. Сдал бы в аренду и ждал развития локации, ну а потом может и сам бы переехал. А сейчас, без соц инфраструктуры, здесь я жить не готов.
.
А как вы считаете, проект перспективный или нет? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_шагал

​​📍 Подлетела презентация ЖК «Северный порт. Береговые кварталы» 🔗 Ссылка от питерского застройщика Legenda. Адрес: Москва, Ленинградское шоссе, 57-63. Старт закрытых продаж планируется 7 ноября, выход на ДДУ ориентировочно в декабре.

Место, на самом деле, классное. Первая береговая линия Москвы реки, рядом парк Северного вокзала, парк Дружбы, Фестивальные пруды, Химкинское водохранилище с пляжами для купания, через Ленинградку — старый обжитой район с хорошими школами, в т.ч. Кембриджская международная школа (правда учиться тут не дешево). Ну и судя по презентации, в составе проекта так же предусмотрено строительство детсада и школы.

Из минусов — до метро идти минут 20 пешком. Локация удалена от центра, на подземке до «Тверской» около 25 минут. Последний пункт, думаю, не для всех будет минусом, центр все-таки не всем нужен.

Продолжу: застройщик делает акцент на планировки и именно их считает своим конкурентным преимуществом. В презентации вы встретите красивые слова: «Пейзажная спальня», «Анфилада», «Голивудская гостиная», «Американская кухня», «Римская гостиная». Звучит сочно, правда Анфилада — это сквозной ряд комнат, не думаю, что «проходная» планировка будет популярной.

Далее, судя по презентации, планируется 3 очереди строительства, отделка вайтбокс, панорамное остекленение, общая набережная протяженностью 3 км.

Что по ценам? Они пока не утверждены.

UPD. Стали известны цены от:

Студии (29 м2) – 10,8 млн руб
2-ЕВРО (36 м2) – 13,8 млн руб.
3-ЕВРО (59 м2) – 22,8 млн. руб.
4-ЕВРО (92 м2) – 34,1 млн. руб.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

​​📍Ключевая ставка 15% — рынку недвижимости каюк? Давайте попробуем разобраться.

Спойлер: где-то около года назад я написал, что ипотека 0,01% — это просто подарок и даже сам купил две квартиры с учетом всех наценок за 6,9 млн руб. К слову — сейчас они у застройщика стоят 8 млн в обычную ипотеку. Ох, сколько же я негатива получил: подписчики отписывались сотнями, в комментах писали, что я идиот, что цены на хаях, что скоро крах рынка и вообще я такими постами ввожу людей в заблуждение и те, кто последует моему примеру — потенциальные банкроты.

Ну вобщем-то все это было ожидаемо, ибо я пошел против тренда и общественного мнения, когда все СМИ писали о том, что ипотека 0,01% — это ловушка, западня и т.д. и т.п., я написал о том, что это отличный инструмент и прекрасная возможность, которой стоит воспользоваться.

Вот и теперь у меня есть своя альтернативная точка зрения. В общем, без купюр и розовых пони напишу, что я думаю о рынке недвижимости. Ключевая ставка 15%, ипотека заградительная, рынку недвижимости каюк? Знаете, я так не считаю.

Сейчас вы скорее всего подумаете — да он бредит. Сейчас цены точно рухнут, ибо кто будет покупать квартиры с заградительными (я не побоюсь этого слова) ипотечными ставками на вторичном рынке. Ладно, давайте по пунктам:

В первом чтении принят бюджет РФ на 2024-2026 год 🔗 Ссылка И знаете что о нем говорит Силуанов? Цитирую:

«Для финансового обеспечения расходов будут привлечены источники финансирования дефицита бюджета с внутреннего рынка. Общий объем привлечения таких источников для финансирования расходов через заимствования составит более четырех триллионов рублей ежегодно»

Иными словами общий дефицит 12 трлн руб. Где их взять? Нигде, можно только напечатать. Вот в этом 🔗 видео Алексей очень подробно и простым языком рассказал, как через ОФЗ будут печатать новые деньги. Так что денег станет больше, гораздо больше, для сравнения — текущая расходная часть бюджета 29 трлн руб.

К чему это приведет? К инфляции и дальнейшему обесцениванию курса рубля. Так что же будет с ценами на недвижимость? А давайте посмотрим на страны с высокой инфляцией, например на Турцию, где сейчас ключевая ставка 30% — в этой стране продажи «вторички» упали на 20%, новостроек на 15%, а цены к аналогичному периоду прошлого года выросли на 132% 🔗 Ссылка Вот такие дела, спрос падает, а цены растут 🤷

Я конечно не считаю, что рынок недвижимости Москвы повторит Турецкий сценарий, ведь в этой стране достаточно большое кол-во международных покупок. А вот то, что цены могут еще вырасти в течение года на 10-15%, даже при падении спроса — вполне допускаю.

Далее, я также считаю, что ипотечные ставки 5-6% — это подарок судьбы. Но эту лавочку скорее всего прикроют. Набиуллина уже обеспокоена этим, цитирую: «когда россияне со сбережениями кладут их на вклады под высокий процент, а сами берут льготную ипотеку». Так что если вы еще раздумываете: покупать или нет — я бы покупал по таким экстремально низким ипо-ставкам.

🔖 Мнение автора: скорее всего нас ждет рост цен на недвижимость. Это, конечно, не реальный рост, а рост на фоне и за счет инфляции. Да, завтра ничего не подорожает, описанный сценарий скорее всего будет реализован после марта 2024 года.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

​​📍Level вывел в продажу два небольших аккуратных корпуса апартаментов в составе ЖК «Левел Южнопортовая». 10 мин пешком до метро «Кожуховская». Адрес: Москва, ул. Южнопортовая, 28Аc16. Выдача ключей до 30.06.2026

Текущие цены от:

- Студии (19 м2) — 5,5 млн руб
- 2-ЕВРО (35 м2) — 8,5 млн руб
- 3-ЕВРО (47 м2) — 11,4 млн руб

Знаете, я с удивлением обнаружил, что «разбора» проекта в канале нет. Ну что же, нужно это исправить.

Основные наблюдения:

Сейчас я сэкономлю ваше время, если вы хотите посмотреть локацию «ногами». Ее можно описать всего четырьмя словами: «склад», «чайхана», «шиномонтаж», «заправка». Ну, удивил, скажут подписчики — обычная «промка», где люди будут не жить, а выживать. Да, в настоящий момент это промзона, но не совсем обычная.

Резервацию в 600 (!) гектар депрессивной территории, всего в 10-14 минут на метро до центра, где рукой подать до Москвы-реки и в 1 км от ТТК — решено превратить в город-сад.

Посмотрите на план территории ниже, я даже не смог обвести все участки, на которых будет стройка, что бы не получалась «каша». Ну а если кратко, по мнению градоначальников — это будущий третий центр столицы (после исторического центра Москвы и делового центра «Москва-Сити») и Собянин в своем блоге уже постит проекты будущих транспортных развязок территории: 🔗 Ссылка

Теперь давайте представим, что тут будет с ценами на аренду и на саму недвижимость, когда застроят всю промзону. Представили? Вот и я тоже. Поэтому и считаю, что апарты-студии за 5,5 млн руб — выглядят достаточно неплохо. Да и находятся они в составе ЖК со всей инфраструктурой, а не где-то на отшибе и на «пятаке» без своей придомовой территории.

Если вы смотрите «под аренду»: даже сейчас такую студию вы сдадите тыс за 50-55 руб, а в будущем, лет через 8-10, не удивлюсь, если аренда тут будет 65-70 тыс руб (в текущих ценах, без индексации и роста арендных ставок в целом по рынку). В общем, считаю, что в этом проекте студии-апарты выглядят достаточно перспективно.

🔖 Мнение автора: 700 метров до Москвы-реки, новый общественно-деловой кластер, единая набережная от Кожуховского моста до Новоспасского моста и далее до Кремля, на самокате минут за 10 можно доехать до огромного парка развлечений «Остров мечты» с аква-зонами и пляжами для купания. Все это выглядит достаточно перспективно и я думаю, что апартаменты «под аренду» в этом проекте — рассмотреть вполне стоит.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#левел_южнопортовая

​​📍Еще в мае этого года я написал о том, что по моим наблюдениям, рынок аренды ведет себя очень странно: количество предложений резко сокращается и линия на диаграмме внизу вскоре стала напоминать фигуру пилотажа, которую называют крутое пике. Что же происходило далее?

В летний период рынок аренды стал дефицитным, а рентные ставки увеличились на 20-30%. Квартиры находили своих нанимателей за дни, да что там за дни, в сегменте недорогого нового жилья — они «отлетали» буквально за часы, поэтому арендатор приезжал на просмотр сразу с паспортом и всей суммой. В общем не рынок, а мечта рантье. Давайте посмотрим, что происходит сейчас:

Наступил ноябрь, сезонный пик спроса на аренду квартир пройден. И знаете что? А предложение-то не растет и на рынке все так же наблюдается дефицит арендных квартир. И это нетипично, по всем канонам рынка, все должно быть наоборот, мы должны уже наблюдать постепенный рост предложений — а его нет. Точнее наблюдается даже небольшой «отрицательный рост» — за неделю количество арендных квартир опять сократилось на 2%.

Так что в этом нетипичного? Все легко объясняется — скажет подкованный подписчик. Это собственники «ушли» из аренды и стараются массово продать свои квартиры. Хммм… Думаю, что если это было так, то количество квартир в продаже на вторичном рынке кратно бы возросло. А этого не происходит 👀 Более того, по данным СБЕР Индекс, на «вторичке» тоже «отрицательный рост», причем неслабый: январь в продаже 70 тыс квартир, а сейчас 33 тыс, что соответствует минимумам — февралю 2019 года 🔗 ссылка. Вот такие дела, друзья. И на рынке аренды и на вторичном рынке наблюдается дефицит предложений, а не затоваривание рынка. Покупатель может и готов купить квартиру на «вторичке», а выбор не богат, а где-то вообще его нет. Да и ипо-ставки заградительные, поэтому люди откладывают покупку и начинают арендовать жилье. И это не факты «высосанные из пальца», это общедоступные данные, которые вы можете легко проверить самостоятельно.

🔖 Мнение автора: Надеюсь, я не шокировал вас выводами. Ведь опять я написал, что краха рынка-то я не вижу. Нет, он (крах) чисто теоретически может и быть, но это же не прогноз. «Может» — это предположение 50/50: может да, а может нет. Это как вероятность встретить медведя на улице: или встречу или не встречу.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

​​📍 ЖК «Vangarden», застройщик ПИК, адрес: Москва, Очаковское шоссе, 3-5. Комфорт+ класс, но я бы его назвал скорее бизнесом, отделка вайтбокс, ключи до 05.2024. 5 минут пешком до метро «Аминьевская».

Достаточно интересный проект, который не был интересен инвесторам на старте продаж, ведь «вышел» он очень дорого: прайс на студии в январе 2022 начинался от 10,1 млн руб. Покупатели покрутили пальцем у виска и благополучно о нем забыли. И должен вам сказать, что это на самом деле хорошо, когда о проекте забывают. Открою вам секрет: проф инвесторы вообще не любят шум в инфо-пространстве о проектах, ведь чем меньше покупателей — тем ниже цены. И именно поэтому вы от них никогда не услышите: «вау», проект — блеск, цены — гуд, нужно обязательно брать. В общем, ПИК тут со временем, очень неплохо «откручивал» вниз прайс и цены на некоторые лоты, были существенно ниже, чем в «Матвеевском парке». И люди покупали: аккуратно, точечно и должен вам сказать — что это будут отличные ликвидные квартиры, которые может даже и не выйдут на рынок «вторички».

Немного о проекте:

В своей ценовой категории — я считаю, что проект отличный. Мне уже порядком надоели безликие ПИК-коробки, хотя я к застройщику отношусь очень хорошо и часто делаю «разборы» его проектов. А вот Vangarden — мне очень нравится. Судите сами: фасады от бюро de Architekten Cie, благоустройство от бюро Gillespies, бесшумные лифты, коворкинг для жителей, продленка для детей, спортзал, помещение для организационных собраний. Неплохо для ПИК-а? Продолжу: угловое остекленение, балконы, шумоизоляция, приточная вентиляция, тех балконы для кондиционеров, дизайнерская отделка лобби, лапомойки (которыми так гордятся проекты бизнес-класса), сан узел на первом этаже — так что вашим детям не придется забегать в квартиру, когда гуляют во дворе. Вот поэтому я и написал, что считаю проект скорее бизнес-классом.

Окружение классное: рядом лучшие ВУЗы Москвы: МГУ, МГИМО, Академия ФСБ, РАНХиГС. Парк «Событие» — 20 мин пешком, ну и относительно в пешей доступности парки «50-ти летия Октября» и «Олимпийской деревни». Так же не стоит забывать, что сам проект входит в состав «Матвеевского парка» с огромным прогулочным бульваром с сухими фонтанами и всей инфраструктурой. Но есть и ложка дегтя — рядом ТЭЦ, так что внимательно выбирайте видовые характеристики.

С этажностью тоже все в порядке — небольшие аккуратные корпуса с высотой до 21 этажей. Вообще, считаю, что в будущем покупатели этот проект будут сравнивать не с «Матвеевском парком», а с ЖК «Огни» и «Вестердамом», да и с «Левел Мичуринским» тоже. И я думаю, что он выигрывает у конкурентов: у Огней — адская муравейность, как и у Левел-а, Вестердам — находится в богом забытом треугольнике из шоссе и полностью отрезан от внешней инфраструктуры. Вот такие дела, я бы как «конечник» скорее купил бы для себя «Vangarden».

Текущие цены от:

- Студии (22 м2) — 11 млн руб
- ЕВРО-2 (35 м2) — 15,8 млн руб
- ЕВРО-3 (53 м2) — 21 млн руб
- ЕВРО-4 (87 м2) — 28,7 млн руб

Если вы смотрите «для себя»: свое мнение я описал выше, считаю что проект очень и очень неплох. Да, пока инфраструктура бедна, но ПИК со временем тут построит: 11 школ и дет садов, 25 детских и спортивных площадок, ФОК, поликлинику, торговый центр, огромный пешеходный бульвар, парящий мост и озеленит 27 Га территории.

Если вы смотрите «под инвест»: увы, по текущим ценам я никакого инвеста не вижу. Но он тут точно будет у тех, кто покупал ликвид по хорошим ценам.

Если вы смотрите «под аренду»: с арендой все будет отлично. Студию с хорошим ремонтом без проблем сдадите тыс за 60. Ну а арендатор будет всегда — метро в 5-ти минутах пешком, проект богат, ВУЗ-ы рядом.

🔖 Мнение автора: жалею, что сам не «зашел» в этот проект, нужно было покупать парочку ЕВРО-3 в ипо 0,01%. Но на тот момент не было денег.
.
А что вы думаете о проекте? Вам он «заходит» или нет? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вангарден

​​📍 ЖК «Clementine», Москва ул. Корнейчука, 27, застройщик СМУ-6, апартаменты, отделка вайтбокс, ключи до 09.2024

Знаете, это самые дешевые «правильные» апартаменты внутри МКАД. Под «правильными» я подразумеваю — что это это не редевелопмент, когда какое-то промздание отремонтировали и которое может попасть в будущем под снос в рамках КРТ. Это нормальные апартаменты, которые возводятся с чистого листа, через этап котлована и с разрешением на строительство.

Текущие цены от:

- Студии (20 м2) — 4,4 млн руб
- ЕВРО-2 (35 м2) — 6,1 млн руб
- ЕВРО-3 (49 м2) — 9,3 млн руб

Это же апартаменты, а значит неликвид, зачем ты про них пишешь — подумаете вы. А я скажу так: на первичном рынке апарты, да — неликвид, т.к. нет льготной ипотеки. А вот на «вторичке», ликвидность апартаментов измеряется величиной дисконта от цены аналогичной квартиры. Условно, если квартира стоит 8 млн, а апартаменты 6 млн — последние становятся не таким уж и неликвидом, да и ипотечные ставки на вторичном рынке не зависят от наличия прописки, т.е. одинаковы. Поэтому, бояться слова «апартаменты» — не стоит, ликвидность в этом сегменте есть, при правильном ценообразовании они вполне нормально продаются и покупаются на «вторичке».

Основные наблюдения:

Проект «стартанул» почти два года назад, скоро начнется выдача ключей. А цены так и остались на уровне стартовых и даже ниже. Вот поэтому я решил «разобрать» ЖК «Clementine»:

Это старый обжитой район «Бибирево» со всей инфраструктурой. Буквально в 100 метрах парк с мостами и перголами, крупный ТЦ в 3-х минутах пешком. В пешей бизнес-центры «Нагорное» и «РТС». В общем, обычный нормальный «спальник» Москвы и можно было бы похвалить проект, но у площадки есть две проблемы: расположение у МКАД и метро в условной пешей доступности, идти до него минут 20-30.

С расположением у МКАД, может еще и можно смириться, а вот метро… Это действительно проблема, которая сужает целевую аудиторию как при продаже, так и при аренде. В общем, думаю, что основные потенциальные покупатели и арендаторы — это местные, т.е. те, кто по тем или иным причинам «привязан» к этой локации. Да, есть над чем подумать, но проект все же стоило «разобрать».

Если вы смотрите «под аренду»: студию в этом проекте вы сдадите тыс за 35 руб. Да, да, это не дешево, с учетом того, что метро не в пешей. Но знаете что? В ЖК «Полярная-25», где метро тоже далеко, студии сдаются по 40-45 тыс руб. Купил бы я тут сам? Скорее нет, т.к. не вижу точек роста. Для меня важен рост стоимости актива в долгосрочном периоде, т.е. я бы скорее покупал в максимально невзрачной, но перспективной локации: ибо сколько я не делал «подборов», расчетов и фин моделей — именно у таких лотов лучшая расчетная доходность. Ладно, это я немного отвлёкся, в общем, я считаю, что если у вас кэш и бюджет ограничен — проект вполне стоит рассмотреть.

Если вы смотрите «под инвест»: Знаете, небольшой «инвест» даже прослеживается. Думаю, что студия с ремонтом тут будет стоить не менее 6 млн руб, ведь в этой ценовой категории на районе конкурентов просто нет.

🔖 Мнение автора: апартаменты отслеживать стоит, тем более, если вы «топите» за обвал рынка. Куда им дальше валиться-то? Они и так, по большей части, «лежат на лопатках» — в высокой стадии готовности и с около-стартовыми ценами.

Вопрос: очень интересно, вы бы купили апартаменты на «вторичке», если цена устроит? Я, например, сейчас рассматриваю покупку такой студии. Причем, осознанно рассматриваю, мне она нужна как хоум-офис, как рабочее место и если увижу хороший дисконт от цены аналогичной квартиры — то обязательно куплю «правильные» апартаменты рядом с домом. В общем, я — это примерная ЦА условного ЖК «Clementine», только из другого района. 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#клементин

​​📍Смотрю блоггеров на ютубе и большинство говорят о том, что «пузырь» на рынке недвижимости скоро лопнет, цены на квартиры разогнала льготка, а вот как льготную ипотеку отменят — мы обязательно увидим обвал цен, поэтому не покупайте сейчас квартиру.

Знаете, я считаю, что все не так, как кажется блоггерам. И реальность совсем другая.

Первое: Что такое «пузырь» на рынке? «Пузырь» — это когда рост цен в разы обгоняют инфляцию. Я уже писал про Дубаи — вот там да, все признаки пузыря: инфляция 3%, а рост цен на новостройки 30%.

А что у нас в таймфрейме 4 года? Реальная инфляция (данные Romir) = 89%, а рост цен: на «вторичке» + 70%, на «первичке» +108%. Ну и где тут «пузырь»? Я вот его не вижу. Да, есть переоцененные проекты и лоты, но в целом — «пузыря» никакого не наблюдается.

Второе: А вы уверены, что при отмене льготных ипо-программ цены на новостройки снизятся до уровней 2019? Или вообще снизятся? Я вот думаю, что снизится спред между ценами на новостройки и ценами на «вторичку», т.е. «первичка» станет немного дешевле, а не наоборот. Но это не будет глобальным снижением, ибо посмотрите на динамику, инфляция за год +30%, а цены на недвижимость практически не отреагировали, хотя по наблюдениям они растут вместе с инфляцией.

Этим я хочу сказать, что не льготные ипо-программы виновны в росте цен на квартиры. Льготные ипо-программы просто поддержали объем строительства, а если бы их не было — цены все равно бы выросли, а вот строить стали бы меньше.

🔖 Мнение автора: цены выросли на все, а не только на квартиры и вообще, судя по всему, «вторичка» даже немного недооценена, поэтому я и написал в одном из предыдущих постов, что не жду обвала цен на вторичном рынке. Да, сделок будут меньше, но и цены не «рухнут».
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

​​📍ЖК «Wave», застройщик ЛСР, адрес: Москва, ул. Борисовские Пруды, 1. Бизнес-класс, есть лоты с отделкой и меблировкой, ключи до 12.2026. МЦД-2 «Москворечье» 15 минут пешком.

Текущие цены от:

- Студии (24 м2) — 8,9 млн руб
- 2-ЕВРО (35 м2) — 12,6 млн руб
- 3-ЕВРО (54 м2) — 16,4 млн руб
- 4-ЕВРО (70 м2) — 23,4 млн руб

«Разборов» этого проекта можно сказать, что и нет. Вообще, складывается ощущение, что после шумихи на старте — о нем просто забыли. Знаете, а проект-то имеет свою «изюминку», ведь это единственный ЖК, который сейчас строится внутри границ огромной территории: от Москворечья до МКАД и от Царицына до Капотни. И именно поэтому считаю нужным его «разобрать».

Основные наблюдения:

Участок, честно говоря, интересный — находится на первой линии Москвы-реки, фактически на набережной с каскадным парком, которые построит город 🔗 Ссылка Также, возможно, все этим не ограничится и мы увидим единую набережную от Братеевского парка до Коломенского (ведется проектирование участка под Сабуровскими мостами).

Далее, буквально в 100 метрах находится благоустроенный парк «Борисовские пруды» с детскими площадками, лежаками, скейт-парком и …. мангальной зоной с беседками. Парк действительно хороший, а вот последний пункт, по-моему мнению — явно лишний и достоинств этому месту не добавляет.

Локация имеет еще несколько особенностей: место не то что не обжитое, оно пока какое-то полупустое, людей мало. Рядом с ЖК: электроподстанция и АЗС. В 3-х км по прямой Курьяновские очистные, а в 2020 году производилась рекультивация территории (отмечу на карте): 🔗 Ссылка

Если вы смотрите «для себя»: ЖК на самом деле интересный, но место «на отшибе», вся инфраструктура сконцентрирована ближе к метро «Борисово», а здесь как-будто резервация, хоть и на набережной Москвы-реки. Так же стоит отметить, что строить будут долго, у проекта 7 очередей, последнюю из которых сдадут не ранее 2030 года. С транспортной доступностью все не очень хорошо: метро далеко, в т.ч. и будущая станция « Москворечье» Бирюлевский ветки. В пешей только МЦД ну и автобусы с выделенной полосой в сторону центра. Так что, проект хоть и интересный, но не всем подойдет. Думаю, что рассматривать его стоит в том случае, если вы привязаны к этой локации. Ну или если вы фанаты береговой линии Москвы-реки.

Если вы смотрите «под инвест»: Основная беда — это даже не цены, а отсутствие точек роста. Впрочем, под краткосрочную стратегию может что-то и получиться — планировки интересные, на районе конкурентов нет, а цены практически не растут ибо были завышены с самого старта. Посмотрим, какое ценообразование тут будет через год-два, ближе к выдаче ключей. Может даже придется проект похвалить спустя это время, ну а пока я бы не торопился.

Если вы смотрите «под аренду»: Знаете, считаю, что с арендой тут все будет не так уж и плохо, как кажется на первый взгляд. Ликвидность будет, причем вполне неплохой. Да, студентов-арендаторов тут не будет, но вот скажите мне пожалуйста: а вы готовы сдавать квартиру с хорошим ремонтом студентам? Мне кажется, что не все готовы. Про ликвидность я написал, теперь про доходность. Студию в этом проекте вы сдадите тыс за 55 руб., которая вам обойдется в 10,2 млн руб. Сравним: недавно я писал про ЖК «Polar» — сроки сдачи примерно такие же и в тот момент, за этот бюджет, вы могли бы купить 2 студии с рентным потоком ≈ 80 тыс руб. В общем, увы, с доходностью все не очень хорошо и я бы не рассматривал.

🔖 Мнение автора: проект неплохой, подкупает близость зеленых зон и набережная. Цены отслеживать стоит, на районе есть отложенный спрос, при хорошем прайсе — «инвест» может и получиться.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#wave