Forwarded from Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек
✅ Вы спрашивали – почему ПИК теряет свою долю в спросе по Москве. При этом, мол, ребята повышают цены. Почему так? И не разумнее ли для ПИК было бы, как минимум, отложить рост прайса ради восстановления объёмов продаж?
Расклад по ценам, возможно, покажем позже. А пока… вот вам разбор ситуации. Это консолидированное мнение авторов трёх независимых каналов по недвижке:
▫️ИЛИ ИЛИ Сравнение Обзоры Новостроек
▫️Новостройка по расчёту
▫️Лабиринт Инвестора
Для приведения к общему, мы собрали метрики в м² по ПИКу с 2021. И вот что заметили:
▪️Пополнение портфеля – С 2023 явно просели старты новых объёмов. За 7 мес. вывели 360 тыс. м². То есть, лишь 20% годовых пополнений в 2021–2022. А тогда портфель ПИК обновлялся на 1,7–1,8 млн м². Причём, заметим, что 30% из этих новых 360 тыс. м² — в одном проекте. Это 5 корпусов Люблинского Парка… Фиксируем торможение стартов, с существенной локальной концентрацией
▪️Товарные запасы – Объём нераспроданных остатков в текущих объектах также снижается. И сейчас минимальный за 2,5 года. За год с уровня 2,1 млн ушли на 1,6 млн м². Или минус 25%. Лидер по запасам тот же Люблинский Парк. На него приходится 12,7% остатков. Но это хотя бы невысокая концентрация
▪️Продажи – А здесь баланс. Почему – ведь доля ПИК ко всем столичным продажам падает? Рассказываем:
▫️Да, с марта 2023 мы с вами заметили снижение рыночной доли ребят. В метрах оно чуть меньше, чем в штуках. Но факт – с пиковых 55%, в нынешнем июле откатились до 28% (чисто ПИК, без Forma). Однако, текущий уровень – это всё же ср. уровень ажиотажного 2021. Когда спрос по классам и игрокам был более размазан, нежели концентрация на «доступном» в 2022
▫️Ср. мес. темп продаж ПИК в 2023 = 87 тыс. м² жилья. Это, опять же, уровень 2021 (87,8 тыс. м²). В 2022 грузили в ср. 103 тыс. м² в мес. На диаграмме это хорошо видно
▪️Ключевая метрика продаж – Темп выбытия. То есть отношение продаж к нераспроданным запасам в актуальных объектах. Неоднократно обращали внимание, что роботы ПИК стабильно держат 5% (+/– 1). См. линию тренда. Регулируют выбытие динамичным прайсом
В итоге, мы видим логику: Старты остыли. А текущих запасов, при сохранении темпов продаж и выбытия – всего на 1,5 года. То есть все нынешние остатки разойдутся к концу 2024. При этом в портфеле ПИК, 43% московской стройки – со сроками 2025+
Распродать всё в ноль за год до ввода… ну такое себе. Вот мы и видим результат торможения – доля и темпы снижаются, а цены растут. Конечно, у каждого проекта ситуация индивидуальная. Но общую логику теперь понимаете
Мы не возьмёмся утверждать, осознанная это стратегия или что-то пошло не так… с момента ухода Гордеева из гендиров ПИКа в сентябре 2022… Но если ребята не планируют растерять лидерство, то пора что-то срочно вкинуть в рынок новое. И объёмное
🔥 Показать всё, что скрыто в недвижке @iliilitop
Расклад по ценам, возможно, покажем позже. А пока… вот вам разбор ситуации. Это консолидированное мнение авторов трёх независимых каналов по недвижке:
▫️ИЛИ ИЛИ Сравнение Обзоры Новостроек
▫️Новостройка по расчёту
▫️Лабиринт Инвестора
Для приведения к общему, мы собрали метрики в м² по ПИКу с 2021. И вот что заметили:
▪️Пополнение портфеля – С 2023 явно просели старты новых объёмов. За 7 мес. вывели 360 тыс. м². То есть, лишь 20% годовых пополнений в 2021–2022. А тогда портфель ПИК обновлялся на 1,7–1,8 млн м². Причём, заметим, что 30% из этих новых 360 тыс. м² — в одном проекте. Это 5 корпусов Люблинского Парка… Фиксируем торможение стартов, с существенной локальной концентрацией
▪️Товарные запасы – Объём нераспроданных остатков в текущих объектах также снижается. И сейчас минимальный за 2,5 года. За год с уровня 2,1 млн ушли на 1,6 млн м². Или минус 25%. Лидер по запасам тот же Люблинский Парк. На него приходится 12,7% остатков. Но это хотя бы невысокая концентрация
▪️Продажи – А здесь баланс. Почему – ведь доля ПИК ко всем столичным продажам падает? Рассказываем:
▫️Да, с марта 2023 мы с вами заметили снижение рыночной доли ребят. В метрах оно чуть меньше, чем в штуках. Но факт – с пиковых 55%, в нынешнем июле откатились до 28% (чисто ПИК, без Forma). Однако, текущий уровень – это всё же ср. уровень ажиотажного 2021. Когда спрос по классам и игрокам был более размазан, нежели концентрация на «доступном» в 2022
▫️Ср. мес. темп продаж ПИК в 2023 = 87 тыс. м² жилья. Это, опять же, уровень 2021 (87,8 тыс. м²). В 2022 грузили в ср. 103 тыс. м² в мес. На диаграмме это хорошо видно
▪️Ключевая метрика продаж – Темп выбытия. То есть отношение продаж к нераспроданным запасам в актуальных объектах. Неоднократно обращали внимание, что роботы ПИК стабильно держат 5% (+/– 1). См. линию тренда. Регулируют выбытие динамичным прайсом
В итоге, мы видим логику: Старты остыли. А текущих запасов, при сохранении темпов продаж и выбытия – всего на 1,5 года. То есть все нынешние остатки разойдутся к концу 2024. При этом в портфеле ПИК, 43% московской стройки – со сроками 2025+
Распродать всё в ноль за год до ввода… ну такое себе. Вот мы и видим результат торможения – доля и темпы снижаются, а цены растут. Конечно, у каждого проекта ситуация индивидуальная. Но общую логику теперь понимаете
Мы не возьмёмся утверждать, осознанная это стратегия или что-то пошло не так… с момента ухода Гордеева из гендиров ПИКа в сентябре 2022… Но если ребята не планируют растерять лидерство, то пора что-то срочно вкинуть в рынок новое. И объёмное
🔥 Показать всё, что скрыто в недвижке @iliilitop
📍 Вчера ездил в автосалон. Смотрел китайские автомобили. Жена говорит, что нужна машина. Мне вот она не очень-то и нужна, но разве с женой поспоришь? Спойлер: поспорить, конечно можно, вот только переспорить у меня никогда не получалось. Помню, несколько лет назад, продал свой авто и купил арендную студию. Даже не пришлось ипотеку брать, денег хватило. Сдаю, арендатор платит регулярно. Сам передвигаюсь или на такси или на метро или на самокате. Ни хлопот ни забот. А с авто — постоянные затраты и потеря времени. Нужно помыть, «переобуть», в сервис съездить, что бы лампочку поменять и т.д. и т.п.
Так вот, сегодня ЦБ поднял ключевую ставку + 3,5%. Еще вчера мне в автосалоне посчитали кредит 15,3% годовых. Я смотрел на переплату и честно говоря просто хотел встать и уйти. Возьму ли я кредит под 18% в связи с повышением ключевой ставки? Ага, ну уж точно нет. А вот если бы мне предложили кредит под 6 проц, то я несомненно купил бы машину. К чему я это написал?
Друзья, думаю, что в краткосрочном периоде нас ждет повышенный спрос на «первичке». Это как у меня с авто: под 18% не куплю, а под 6% — готов купить еще вчера. Будет ли рост цен на новостройки? Я думаю, что в в моменте, они могут подрасти. А потом либо цены инфляция догонит, либо будет «откат». Т.е. увы, вряд ли мы сейчас увидим снижение прайсов у застройщиков, при смещении спроса со «вторички» на «первичку».
.
А что думаете вы? Как повлияет повышение ключевой ставки на цены? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Так вот, сегодня ЦБ поднял ключевую ставку + 3,5%. Еще вчера мне в автосалоне посчитали кредит 15,3% годовых. Я смотрел на переплату и честно говоря просто хотел встать и уйти. Возьму ли я кредит под 18% в связи с повышением ключевой ставки? Ага, ну уж точно нет. А вот если бы мне предложили кредит под 6 проц, то я несомненно купил бы машину. К чему я это написал?
Друзья, думаю, что в краткосрочном периоде нас ждет повышенный спрос на «первичке». Это как у меня с авто: под 18% не куплю, а под 6% — готов купить еще вчера. Будет ли рост цен на новостройки? Я думаю, что в в моменте, они могут подрасти. А потом либо цены инфляция догонит, либо будет «откат». Т.е. увы, вряд ли мы сейчас увидим снижение прайсов у застройщиков, при смещении спроса со «вторички» на «первичку».
.
А что думаете вы? Как повлияет повышение ключевой ставки на цены? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Я часто писал о минусах апартаментов: имущественный налог больше, чем у квартир и может достигать 2% от кадастровой стоимости. Ликвидность при продаже ниже, чем у жилых помещений. Да, минусы есть. Но есть и плюсы.
Cразу предупрежу, что эти плюсы не всем подходят, но знать об этом стоит. Дело в том, что квартиры в отличие от апартаментов не облагаются НДС (это такой 20-процентный налог). Так почему это плюс апартов, а не минус? Потому что можете зачесть НДС при покупке на юр лицо. Причем зачесть НДС на всю сумму, если у проекта есть разрешение на ввод в эксплуатацию. На самом деле, это достаточно интересно, ведь при покупке апартаментов за 10 млн руб можно сделать зачет в 2 млн руб.
Сегодня сделал несколько звонков в Основу, Колди и в МИЦ, чтобы все перепроверить. И мне застройщики подтвердили, что такие сделки у них проходят. Честно говоря, я даже немного обрадовался, ибо раньше не знал, что это возможно. Поэтому на радостях попросил оценить возможность вывести по спеццене целый этаж. Посмотрим, какую дадут цену, возможно даже купим, если не будет подводных камней.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#краткие_заметки
Cразу предупрежу, что эти плюсы не всем подходят, но знать об этом стоит. Дело в том, что квартиры в отличие от апартаментов не облагаются НДС (это такой 20-процентный налог). Так почему это плюс апартов, а не минус? Потому что можете зачесть НДС при покупке на юр лицо. Причем зачесть НДС на всю сумму, если у проекта есть разрешение на ввод в эксплуатацию. На самом деле, это достаточно интересно, ведь при покупке апартаментов за 10 млн руб можно сделать зачет в 2 млн руб.
Сегодня сделал несколько звонков в Основу, Колди и в МИЦ, чтобы все перепроверить. И мне застройщики подтвердили, что такие сделки у них проходят. Честно говоря, я даже немного обрадовался, ибо раньше не знал, что это возможно. Поэтому на радостях попросил оценить возможность вывести по спеццене целый этаж. Посмотрим, какую дадут цену, возможно даже купим, если не будет подводных камней.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#краткие_заметки
📍ЖК «Полар» Москва, ул. Полярная, 39 (застройщик ПИК). Метро «Медведково» 15 мин пешком. Ключи до: 02.2026-08.2027. Отделка: готовая и предчистовая.
Текущие цены от:
- студии (19 м2) — 6,1 млн руб
- Евро-2 (35 м2) — 8,5 млн руб
- Евро-3 (52 м2) — 12,6 млн руб
- Евро-4 (76 м2) — 17,5 млн руб
Основные наблюдения:
Не типичный проект для ПИК-а. С максимальной высотой одной из башнен аж 50 этажей. Интересные фасады из стекла и металлических панелей под медь. Корзин под кондиционеры не будет, их заменят технические балконы. Да, тех балконы в комфорт классе встречаются не часто. Улучшенная отделка: подвесные унитазы, крупноформатная плитка, тумбы под раковины и вместо тех панелей (для доступа к коммуникациям) — привычные, человеческие, сантехлюки с плиткой. Плюс не будет стояков, будет коллекторная система отопления, с разводкой под стяжкой.
Читал комменты о «трешевости» локации, но я совершенно с этим не согласен. Судите сами: До метро «Медведково» около 15 минут пешком. Много зелени, обжитой спальный район с уже сформировавшейся инфраструктурой. Есть где погулять: пару минут пешком до Медведковского лесопарка с зонами для пикников, минут 10 на велосипеде или самокате и вы в самом длинном парке Москвы — «долина реки Яузы».
Да, сейчас, ЖК «Полар», граничит с пром зоной, но это не так критично, ведь постоянно жить рядом со складами не придется. Ибо эта «промка» попала в программу комплексного развития территорий (КРТ) и доживает последние дни 🔗 Ссылка
Если вы смотрите «для себя»:
Понимаю, что сейчас многих отпугивают сроки, но давайте рассуждать: а почему бы и нет? Проект выглядит достаточно интересным с элементами как минимум комфорт+ класса. Правда, высота потолков подкачала — она в процессе строительства… неожиданно уменьшилась. Мда, ну дела, такое на моей памяти происходило не часто.
Ладно продолжу: до центра недалеко, около 25 минут на метро. Школы, сады, поликлиники, гипермаркеты — все для жизни есть. Из минусов — небольшой внутренний двор, но в 100 метрах лесопарк с недавно благоустроенным прудом. Есть подземный паркинг, в который вы можете спуститься на лифте. Думаю, что сейчас в этой ценовой категории альтернатив не так уж и много, поэтому рассмотреть проект, даже с учетом «длинных» сроков — вполне стоит.
Если вы смотрите «под аренду»:
Скажу так: на районе нет избытка предложений. Студию в этом проекте вы достаточно быстро сдадите тыс за 37 руб., возможно даже дороже. Стоит ли тут покупать «под аренду»? Зависит от ваших вводных и от конкретного лота в проекте — нужно считать и сравнивать. Ну а если кратко: к проекту «под аренду», думаю, даже с учетом сроков — присмотреться вполне стоит.
Если вы смотрите «под инвест»:
Локация за счет КРТ будет развиваться. Сам проект на рендерах выглядит достаточно интересно. Будет ли тут «инвест»? Да, думаю, со временем консервативный «инвест» вполне будет. Даже предположу, что в будущем, «Полар» будет не сильно отличаться по цене от «Кольской, 8», расположенной на той же ветке метро. Да, последний ЖК ближе к центру, зато первый визуально более богат.
.
🔖 Мнение автора: достаточно интересный проект, который вполне подходит для семейной жизни. Ну а в будущем, за счет архитектуры, будет выделяться от всего, что уже построено в локации.
.
А как вы считаете, ЖК «Полар» перспективный проект или нет? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#полар
Текущие цены от:
- студии (19 м2) — 6,1 млн руб
- Евро-2 (35 м2) — 8,5 млн руб
- Евро-3 (52 м2) — 12,6 млн руб
- Евро-4 (76 м2) — 17,5 млн руб
Основные наблюдения:
Не типичный проект для ПИК-а. С максимальной высотой одной из башнен аж 50 этажей. Интересные фасады из стекла и металлических панелей под медь. Корзин под кондиционеры не будет, их заменят технические балконы. Да, тех балконы в комфорт классе встречаются не часто. Улучшенная отделка: подвесные унитазы, крупноформатная плитка, тумбы под раковины и вместо тех панелей (для доступа к коммуникациям) — привычные, человеческие, сантехлюки с плиткой. Плюс не будет стояков, будет коллекторная система отопления, с разводкой под стяжкой.
Читал комменты о «трешевости» локации, но я совершенно с этим не согласен. Судите сами: До метро «Медведково» около 15 минут пешком. Много зелени, обжитой спальный район с уже сформировавшейся инфраструктурой. Есть где погулять: пару минут пешком до Медведковского лесопарка с зонами для пикников, минут 10 на велосипеде или самокате и вы в самом длинном парке Москвы — «долина реки Яузы».
Да, сейчас, ЖК «Полар», граничит с пром зоной, но это не так критично, ведь постоянно жить рядом со складами не придется. Ибо эта «промка» попала в программу комплексного развития территорий (КРТ) и доживает последние дни 🔗 Ссылка
Если вы смотрите «для себя»:
Понимаю, что сейчас многих отпугивают сроки, но давайте рассуждать: а почему бы и нет? Проект выглядит достаточно интересным с элементами как минимум комфорт+ класса. Правда, высота потолков подкачала — она в процессе строительства… неожиданно уменьшилась. Мда, ну дела, такое на моей памяти происходило не часто.
Ладно продолжу: до центра недалеко, около 25 минут на метро. Школы, сады, поликлиники, гипермаркеты — все для жизни есть. Из минусов — небольшой внутренний двор, но в 100 метрах лесопарк с недавно благоустроенным прудом. Есть подземный паркинг, в который вы можете спуститься на лифте. Думаю, что сейчас в этой ценовой категории альтернатив не так уж и много, поэтому рассмотреть проект, даже с учетом «длинных» сроков — вполне стоит.
Если вы смотрите «под аренду»:
Скажу так: на районе нет избытка предложений. Студию в этом проекте вы достаточно быстро сдадите тыс за 37 руб., возможно даже дороже. Стоит ли тут покупать «под аренду»? Зависит от ваших вводных и от конкретного лота в проекте — нужно считать и сравнивать. Ну а если кратко: к проекту «под аренду», думаю, даже с учетом сроков — присмотреться вполне стоит.
Если вы смотрите «под инвест»:
Локация за счет КРТ будет развиваться. Сам проект на рендерах выглядит достаточно интересно. Будет ли тут «инвест»? Да, думаю, со временем консервативный «инвест» вполне будет. Даже предположу, что в будущем, «Полар» будет не сильно отличаться по цене от «Кольской, 8», расположенной на той же ветке метро. Да, последний ЖК ближе к центру, зато первый визуально более богат.
.
🔖 Мнение автора: достаточно интересный проект, который вполне подходит для семейной жизни. Ну а в будущем, за счет архитектуры, будет выделяться от всего, что уже построено в локации.
.
А как вы считаете, ЖК «Полар» перспективный проект или нет? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#полар
📍Откуда берется рост цен? Не так давно я писал про свои наблюдения, что чем больше наличных денег в РФ, тем дороже недвижимость. Ну что же, вчера обновил свою табличку и построил новую диаграмму с актуальными данными на август 2023.
Что сейчас можно увидеть в этой диаграмме и данных? 👇 Если кратко, наличная денежная масса все так же растет беспрецедентными темпами и похоже, что в течении ближайшего года, она удвоится по отношению к 2020-му году. И судя по диаграмме, цены на недвижимость в Москве, прямо коррелируют с этим фактором. Ну или проще говоря, цены на квартиры продолжают расти, вслед за ростом количества рублей. Вот и вся математика.
Давайте теперь подумаем, текущие цены на недвижимость — это пузырь, который скоро лопнет и о котором только ленивый не написал? Или реальность все же иная? Сам я больше склоняюсь ко второму пункту, ибо пока создаются новые рубли — навряд ли мы вернемся к ценам 2020-го года.
.
🔖 А что думаете вы, текущие цены это пузырь или новая реальность? Я не имею в виду неликвид, который не продается и который нас мало интересует. Я имею в виду текущие цены сделок, по которым сейчас продаются квартиры. 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Что сейчас можно увидеть в этой диаграмме и данных? 👇 Если кратко, наличная денежная масса все так же растет беспрецедентными темпами и похоже, что в течении ближайшего года, она удвоится по отношению к 2020-му году. И судя по диаграмме, цены на недвижимость в Москве, прямо коррелируют с этим фактором. Ну или проще говоря, цены на квартиры продолжают расти, вслед за ростом количества рублей. Вот и вся математика.
Давайте теперь подумаем, текущие цены на недвижимость — это пузырь, который скоро лопнет и о котором только ленивый не написал? Или реальность все же иная? Сам я больше склоняюсь ко второму пункту, ибо пока создаются новые рубли — навряд ли мы вернемся к ценам 2020-го года.
.
🔖 А что думаете вы, текущие цены это пузырь или новая реальность? Я не имею в виду неликвид, который не продается и который нас мало интересует. Я имею в виду текущие цены сделок, по которым сейчас продаются квартиры. 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Немного о закрытых продажах (пресейлах), которые я сейчас отслеживаю:
Со дня на день «стартанут» продажи в 3-ем корпусе ЖК «ALIA». Это симпатичная башня в третьей очереди с отделкой вайтбокс и панорамным остекленением, ключи в 4 квартале 2025.
Примерные цены: студии от 11 млн руб (27 м2), ЕВРО-2 от 15 млн руб (44 м2), ЕВРО-3 от 24 млн руб (72 м2). Вообще, третья очередь достаточно интересная и более глубоко проработана с технической стороны.
Ну и в ЖК «ALIA» сегодня наконец-то вывели в открытые продажи первый корпус третьей очереди (все есть на сайте). Точнее вывели остатки, многое уже разобрали.
Уже идет закрытый пресейл в ЖК «SOUL» (2-ая очередь) с ключами в середине 2027 года. Посадка башен во второй очереди достаточно плотная. Видовые характеристики в первой очереди, думаю, немного более интересней (на восток).
Примерные цены: студии (26 м2) от 12,5 млн руб, ЕВРО-2 от 17,9 млн руб (46 м2), ЕВРО-3 24,7 млн руб (63 м2).
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Со дня на день «стартанут» продажи в 3-ем корпусе ЖК «ALIA». Это симпатичная башня в третьей очереди с отделкой вайтбокс и панорамным остекленением, ключи в 4 квартале 2025.
Примерные цены: студии от 11 млн руб (27 м2), ЕВРО-2 от 15 млн руб (44 м2), ЕВРО-3 от 24 млн руб (72 м2). Вообще, третья очередь достаточно интересная и более глубоко проработана с технической стороны.
Ну и в ЖК «ALIA» сегодня наконец-то вывели в открытые продажи первый корпус третьей очереди (все есть на сайте). Точнее вывели остатки, многое уже разобрали.
Уже идет закрытый пресейл в ЖК «SOUL» (2-ая очередь) с ключами в середине 2027 года. Посадка башен во второй очереди достаточно плотная. Видовые характеристики в первой очереди, думаю, немного более интересней (на восток).
Примерные цены: студии (26 м2) от 12,5 млн руб, ЕВРО-2 от 17,9 млн руб (46 м2), ЕВРО-3 24,7 млн руб (63 м2).
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍 На рынке в августе творилось что-то невероятное. Подписчик пишет, что в ЖК «Саларьево Парк» сдали ЕВРО-4 (90 м2) за 120 тыс руб 😨. Стартовали в рекламе со 100 тыс руб — шквал звонков. Поэтому решили поднять цену и все равно быстро нашли арендатора.
На «вторичке» ликвидные лоты по адекватной цене «улетали» буквально за 3 дня (скрин ниже). Вот вы часто ругаете студии, мол кто будет жить в этих будках. Друзья, может это и будки, но вот покупатель голосует-то рублем. Ну нет у него дополнительных 1-2 млн руб. Поэтому с рынка быстрее всего «уходит» самое недорогое жилье. И я этих покупателей прекрасно понимаю: человек со временем еще накопит и улучшит свои жилищные условия. А вот копить и одновременно снимать квартиру — не у всех получается.
«Подборов» в августе было много. С подписчиками купили аж 18 квартир, в т.ч.:
ПИК — 13 квартир
ALIA — 2 квартиры
Авиатика — 2 квартиры
Символ — 1 квартира
Большая часть покупок была совершена с семейной ипотекой и с целью — «под аренду» или для «сохранения средств». Несколько лотов было куплено «для себя». Одна квартира была приобретена «под инвест».
Вот такие дела, рынок в прошлом месяце бил все рекорды... Произойдет ли «откат» цен на новостройки в сентябре-октябре после ажиотажного спроса? В этом я не уверен, ведь впереди нас ждет новый хайп из каждого «утюга» — купи сейчас по старым ставкам, ведь скоро льготная ипотека подорожает. 🔗 Ссылка
.
А вы сами заметили высокий спрос в августе? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
На «вторичке» ликвидные лоты по адекватной цене «улетали» буквально за 3 дня (скрин ниже). Вот вы часто ругаете студии, мол кто будет жить в этих будках. Друзья, может это и будки, но вот покупатель голосует-то рублем. Ну нет у него дополнительных 1-2 млн руб. Поэтому с рынка быстрее всего «уходит» самое недорогое жилье. И я этих покупателей прекрасно понимаю: человек со временем еще накопит и улучшит свои жилищные условия. А вот копить и одновременно снимать квартиру — не у всех получается.
«Подборов» в августе было много. С подписчиками купили аж 18 квартир, в т.ч.:
ПИК — 13 квартир
ALIA — 2 квартиры
Авиатика — 2 квартиры
Символ — 1 квартира
Большая часть покупок была совершена с семейной ипотекой и с целью — «под аренду» или для «сохранения средств». Несколько лотов было куплено «для себя». Одна квартира была приобретена «под инвест».
Вот такие дела, рынок в прошлом месяце бил все рекорды... Произойдет ли «откат» цен на новостройки в сентябре-октябре после ажиотажного спроса? В этом я не уверен, ведь впереди нас ждет новый хайп из каждого «утюга» — купи сейчас по старым ставкам, ведь скоро льготная ипотека подорожает. 🔗 Ссылка
.
А вы сами заметили высокий спрос в августе? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍 Левел вывел в открытые продажи ЖК «Level Мичуринский-3». Москва, ул. Озерная, 7, ключи до 12.2026, метро «Мичуринский проспект» 16 минут пешком.
Застройщик позиционирует этот ЖК, как отдельный проект комфорт+ класса, он немного попроще, чем предыдущие очереди. Всего будет 4-е корпуса, сейчас в продажу выведен №7 (без отделки).
Текущие цены от:
Студии (21 м2) — 10,7 млн руб
ЕВРО-2 (42 м2) — 15 млн руб
ЕВРО-3 (62 м2) — 22,9 млн руб
Основные наблюдения:
Честно говоря, корпус достаточно интересный. Если сравнивать с небоскребами, где муравейность просто зашкаливает, то тут все не так плохо: 24 этажа, 2 секции и всего 5 квартир на этаже. Посадка корпуса тоже достаточно неплоха, большинство видов будет в сторону академии ФСБ, а не окна-в-окна, как у башен первых очередей. Вобщем, подкачала только высота потолков, а в остальном, считаю, что вполне достойно.
Даже хочется похвалить 3-ю очередь, но текущие цены… 🤷 Они просто не в рынке, с учетом сроков. Судите сами: готовые квартиры на «вторичке» в ЖК «Огни» стоят столько же или дешевле. Прайс в ЖК «Вангарден» примерно такой же, а ключи уже в мае 2024, а не в конце 2026. У меня вообще складывается впечатление, что застройщик, возможно, хорошо «торганул» на закрытых продажах и сейчас установил заградительный прайс. Да, прием известный, он позволяет неплохо конвертировать брони в ДДУ.
🔖 Мнение автора: Если кратко — никакого «инвеста» сейчас тут нет, да и «под аренду» тоже не интересно. Математика не сходится от слова «совсем». Изменится ли что то в будущем или на проекте можно ставить крест? Нет, вычеркивать 3-ю очередь из перспективного списка точно не стоит. Как написал выше, считаю корпус достаточно интересным, а застройщик со временем может и «открутить» прайс, либо подключить какие-нибудь интересные акции или ипо-программы. Я вообще стараюсь почаще хвалить, поменьше ругать и больше считать. Вобщем, поставил ЖК на мониторинг, если что-то изменится — дам вам знать.
.
А как вы считаете, эта часть района Очаково-Матвеевское, где сейчас строится Level Мичуринский, будет ли со временем такая же престижная, как и старые Раменки? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#левел_мичуринский
Застройщик позиционирует этот ЖК, как отдельный проект комфорт+ класса, он немного попроще, чем предыдущие очереди. Всего будет 4-е корпуса, сейчас в продажу выведен №7 (без отделки).
Текущие цены от:
Студии (21 м2) — 10,7 млн руб
ЕВРО-2 (42 м2) — 15 млн руб
ЕВРО-3 (62 м2) — 22,9 млн руб
Основные наблюдения:
Честно говоря, корпус достаточно интересный. Если сравнивать с небоскребами, где муравейность просто зашкаливает, то тут все не так плохо: 24 этажа, 2 секции и всего 5 квартир на этаже. Посадка корпуса тоже достаточно неплоха, большинство видов будет в сторону академии ФСБ, а не окна-в-окна, как у башен первых очередей. Вобщем, подкачала только высота потолков, а в остальном, считаю, что вполне достойно.
Даже хочется похвалить 3-ю очередь, но текущие цены… 🤷 Они просто не в рынке, с учетом сроков. Судите сами: готовые квартиры на «вторичке» в ЖК «Огни» стоят столько же или дешевле. Прайс в ЖК «Вангарден» примерно такой же, а ключи уже в мае 2024, а не в конце 2026. У меня вообще складывается впечатление, что застройщик, возможно, хорошо «торганул» на закрытых продажах и сейчас установил заградительный прайс. Да, прием известный, он позволяет неплохо конвертировать брони в ДДУ.
🔖 Мнение автора: Если кратко — никакого «инвеста» сейчас тут нет, да и «под аренду» тоже не интересно. Математика не сходится от слова «совсем». Изменится ли что то в будущем или на проекте можно ставить крест? Нет, вычеркивать 3-ю очередь из перспективного списка точно не стоит. Как написал выше, считаю корпус достаточно интересным, а застройщик со временем может и «открутить» прайс, либо подключить какие-нибудь интересные акции или ипо-программы. Я вообще стараюсь почаще хвалить, поменьше ругать и больше считать. Вобщем, поставил ЖК на мониторинг, если что-то изменится — дам вам знать.
.
А как вы считаете, эта часть района Очаково-Матвеевское, где сейчас строится Level Мичуринский, будет ли со временем такая же престижная, как и старые Раменки? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#левел_мичуринский
📍ЖК «JOIS», Москва, 3-й Силикатный проезд, влд.10, премиум-класс. Застройщик MR Group. МЦК «Хорошево» 7 мин пешком.
Ну что же, со дня на день «стартанут» продажи, поэтому решил написать что я думаю об этом проекте.
Основные наблюдения:
Честно говоря, проект на рендерах выглядит стильно и современно: фасады с террасами, панорамное остекленение, ландшафтный дизайн придомовой территории. И очень-очень много зелени. Красота, ну просто глаз радуется. Не люблю я башни-небоскребы, считаю, что для жизни они не совсем комфортны, но этот проект меня впечатлил… Глядя на рендеры, ловлю себя на мысли, что не ощущаю давление на психику гигантских вертикальных линий и углов. Вобщем, за архитектуру твердая пятерка, презентация тут: 🔗 ссылка
Ну что же, теперь про окружение и локацию. Если совсем кратко: друзья, тут пока нет ничего. Инфраструктуры ноль и в будущем, к сожалению, мало что изменится. Ведь проект отрезан от цивилизации железной дорогой, Звенигородским шоссе и проспектом Маршала Жукова. Вот такие дела… Проект отличный, но окружение…
Теперь про сам старт продаж. Смотрите, в чем нюанс: в презентации застройщика сложно понять видовые характеристики корпуса ANNA — именно его и выведут первым в продажу. Поэтому я наложил посадку корпусов на Яндекс карты. Скрин ниже. Теперь что мы видим? А видим мы, что этот корпус — ближайший к ЖД, а «видовые» квартиры на север будут смотреть на ТЭЦ, до которой всего 700 м по прямой.
Если вы смотрите «для себя»:
Скорее всего этот пост наберет много дизлайков, но все равно напишу свое личное мнение — я бы скорее всего не купил. Ну, разве только застройщик ценой приятно удивит. В моем понимании премиум-проект, это не только архитектура и наполнение ЖК. Это еще и локация, за которую я готов платить: важна близость парков, развитая инфраструктура с пешей доступностью до соц объектов, точки притяжения и.д. Здесь же ничего этого, увы, нет.
Если вы смотрите «под аренду»:
А вот под аренду все может быть гораздо интересней. Все дело в том, что МР на этом участке построит два офисных здания — 12 и 49 этажей, да и Москва-Сити рядом, всего 2 остановки на МЦК. Поэтому, думаю, студии-малышки будут востребованы, тем более, что в проекте их мало. Сдадите в аренду достаточно быстро за 60-65 тыс руб.
Если вы смотрите «под инвест»:
Друзья, либо тщательно выбирайте лот, либо будьте готовы «сидеть» в проекте до ключей, а то и дольше. В текущем корпусе около 30-40% квартир — потенциальный неликвид из-за видовых характеристик. Продать квартиру с апокалиптическим пейзажем из окон в премиум сегменте — будет очень и очень сложно.
🔖 Мнение автора: Официальных цен пока нет. Есть только примерные:
- Студии (22 м2) от 11 млн руб
- 1-К (35 м2) от 14 млн руб
- 2-К (55 м2) от 20 млн руб
- 3-К (81 м2) от 29 млн руб
Мне они, честно говоря, пока ни о чем не говорят, ибо нет «привязки» к конкретным лотам. Если ориентироваться по средней 350-400 тыс руб/м2 — то цены в рынке, с учетом класса жилья и сроков ожидания. По нижней границе цен, хорошие лоты рассмотреть можно (но не факт, что они будут на старте). Кстати, вот все планировочные решения корпуса ANNA 🔗 ссылка
.
А что вы думаете об этом проекте? Может он действительно хорош, а я сужу предвзято? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_jois
Ну что же, со дня на день «стартанут» продажи, поэтому решил написать что я думаю об этом проекте.
Основные наблюдения:
Честно говоря, проект на рендерах выглядит стильно и современно: фасады с террасами, панорамное остекленение, ландшафтный дизайн придомовой территории. И очень-очень много зелени. Красота, ну просто глаз радуется. Не люблю я башни-небоскребы, считаю, что для жизни они не совсем комфортны, но этот проект меня впечатлил… Глядя на рендеры, ловлю себя на мысли, что не ощущаю давление на психику гигантских вертикальных линий и углов. Вобщем, за архитектуру твердая пятерка, презентация тут: 🔗 ссылка
Ну что же, теперь про окружение и локацию. Если совсем кратко: друзья, тут пока нет ничего. Инфраструктуры ноль и в будущем, к сожалению, мало что изменится. Ведь проект отрезан от цивилизации железной дорогой, Звенигородским шоссе и проспектом Маршала Жукова. Вот такие дела… Проект отличный, но окружение…
Теперь про сам старт продаж. Смотрите, в чем нюанс: в презентации застройщика сложно понять видовые характеристики корпуса ANNA — именно его и выведут первым в продажу. Поэтому я наложил посадку корпусов на Яндекс карты. Скрин ниже. Теперь что мы видим? А видим мы, что этот корпус — ближайший к ЖД, а «видовые» квартиры на север будут смотреть на ТЭЦ, до которой всего 700 м по прямой.
Если вы смотрите «для себя»:
Скорее всего этот пост наберет много дизлайков, но все равно напишу свое личное мнение — я бы скорее всего не купил. Ну, разве только застройщик ценой приятно удивит. В моем понимании премиум-проект, это не только архитектура и наполнение ЖК. Это еще и локация, за которую я готов платить: важна близость парков, развитая инфраструктура с пешей доступностью до соц объектов, точки притяжения и.д. Здесь же ничего этого, увы, нет.
Если вы смотрите «под аренду»:
А вот под аренду все может быть гораздо интересней. Все дело в том, что МР на этом участке построит два офисных здания — 12 и 49 этажей, да и Москва-Сити рядом, всего 2 остановки на МЦК. Поэтому, думаю, студии-малышки будут востребованы, тем более, что в проекте их мало. Сдадите в аренду достаточно быстро за 60-65 тыс руб.
Если вы смотрите «под инвест»:
Друзья, либо тщательно выбирайте лот, либо будьте готовы «сидеть» в проекте до ключей, а то и дольше. В текущем корпусе около 30-40% квартир — потенциальный неликвид из-за видовых характеристик. Продать квартиру с апокалиптическим пейзажем из окон в премиум сегменте — будет очень и очень сложно.
🔖 Мнение автора: Официальных цен пока нет. Есть только примерные:
- Студии (22 м2) от 11 млн руб
- 1-К (35 м2) от 14 млн руб
- 2-К (55 м2) от 20 млн руб
- 3-К (81 м2) от 29 млн руб
Мне они, честно говоря, пока ни о чем не говорят, ибо нет «привязки» к конкретным лотам. Если ориентироваться по средней 350-400 тыс руб/м2 — то цены в рынке, с учетом класса жилья и сроков ожидания. По нижней границе цен, хорошие лоты рассмотреть можно (но не факт, что они будут на старте). Кстати, вот все планировочные решения корпуса ANNA 🔗 ссылка
.
А что вы думаете об этом проекте? Может он действительно хорош, а я сужу предвзято? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_jois
📍 Знаете что происходит на рынке аренды Москвы? Нереальный «жор». Все новое недорогое жилье внутри МКАД просто «смели». До 40 тыс руб снять условную ПИК-студию у метро просто нереально. Знаете сколько сейчас сдается квартир в Москве в этой ценовой категории? 37 лотов … Для 13-ти миллионного мегаполиса это мизер, это меньше чем ничего...
Вот такие дела, а кто-то сомневался и писал о том, что никому эти «будки» не нужны, да и понастроили их огромное количество и сдать в аренду будет проблематично. А рынок их проглотил, не заметил и просит добавки.
Вобщем, вычеркните мои прогнозы в ранних постах. Ну или прибавляйте к цене аренды процентов 20, именно таков сейчас рынок. 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Вот такие дела, а кто-то сомневался и писал о том, что никому эти «будки» не нужны, да и понастроили их огромное количество и сдать в аренду будет проблематично. А рынок их проглотил, не заметил и просит добавки.
Вобщем, вычеркните мои прогнозы в ранних постах. Ну или прибавляйте к цене аренды процентов 20, именно таков сейчас рынок. 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Росреестр отрапортовал о головокружительных продажах в минувшем августе — продано 17,5 тыс квартир на вторичном рынке Москвы. Да и сам я наблюдал, как ликвидные лоты «улетали» за неделю-две и в тексте появлялась фраза: «квартира под авансом».
Да, рынок недвижимости полон сюрпризов. Давайте попробуем разобраться почему это произошло и что нас ждет дальше:
Как вы знаете, произошло резкое увеличение ипотечных ставок. Иными словами ипотека на «вторичку» подорожала до 15% годовых. Но на рынке еще остались покупатели с уже одобренными ипотеками (по старым ставкам) — и именно они торопились выйти на сделки. Ведь ипотечники понимали, что лучших условий в будущем не предвидится и стоит покупать здесь и сейчас.
Вобщем, рынок в августе был очень активным, он просто бурлил. И в условиях бурлящего рынка продавцы принимали разные решения: кто-то выходил на сделки, а кто-то повышал прайсы. Да, да, я тоже наблюдал, как росли ценники на ЦИАН-е, а риэлторы говорили — у нас много звонков, собственник сказал поднять цену. В итоге квартиры с рыночным ценообразованием практически все «вымылись», а оверпрайс так и остался «висеть» на ЦИАН-е.
Что будет происходить дальше. Продавцы, вновь выходящие на рынок, будут ориентироваться на цены ЦИАН-а. Но как я написал выше, эти цены не в рынке, по ним сделок не было при ипотеке 11%, а по ставке 15% тем более не будет. Рынок начнет замирать, начнется новая стагнация и она скорее всего будет затяжной. Ведь судя по риторике ЦБ — не стоит ожидать смягчения кредитно-денежной политики в ближайшем будущем.
Вобщем, друзья, продать «вторичку» при 15-ти процентной ипотеке — будет очень сложно. А квартиры без ремонта, скорее всего, примут на себя основной удар рынка. Ведь платить ипотеку по заградительной ставке и делать ремонт — не каждый способен.
🔖 Мнение автора о «вторичке»: если у вас квартира с ремонтом, то вполне можно «пересидеть» это турбулентное время в аренде. Заградительная ставка по ипотеке — не навсегда, а в Москве сейчас дефицит арендных квартир. Они «отлетают» как горячие пирожки. Если у вас квартира в «бетоне» — продавайте сейчас по рыночной цене, пока на рынке еще остались ипотечники со старыми ставками, ибо в течении следующего года «выйти» из актива будет очень проблематично.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Да, рынок недвижимости полон сюрпризов. Давайте попробуем разобраться почему это произошло и что нас ждет дальше:
Как вы знаете, произошло резкое увеличение ипотечных ставок. Иными словами ипотека на «вторичку» подорожала до 15% годовых. Но на рынке еще остались покупатели с уже одобренными ипотеками (по старым ставкам) — и именно они торопились выйти на сделки. Ведь ипотечники понимали, что лучших условий в будущем не предвидится и стоит покупать здесь и сейчас.
Вобщем, рынок в августе был очень активным, он просто бурлил. И в условиях бурлящего рынка продавцы принимали разные решения: кто-то выходил на сделки, а кто-то повышал прайсы. Да, да, я тоже наблюдал, как росли ценники на ЦИАН-е, а риэлторы говорили — у нас много звонков, собственник сказал поднять цену. В итоге квартиры с рыночным ценообразованием практически все «вымылись», а оверпрайс так и остался «висеть» на ЦИАН-е.
Что будет происходить дальше. Продавцы, вновь выходящие на рынок, будут ориентироваться на цены ЦИАН-а. Но как я написал выше, эти цены не в рынке, по ним сделок не было при ипотеке 11%, а по ставке 15% тем более не будет. Рынок начнет замирать, начнется новая стагнация и она скорее всего будет затяжной. Ведь судя по риторике ЦБ — не стоит ожидать смягчения кредитно-денежной политики в ближайшем будущем.
Вобщем, друзья, продать «вторичку» при 15-ти процентной ипотеке — будет очень сложно. А квартиры без ремонта, скорее всего, примут на себя основной удар рынка. Ведь платить ипотеку по заградительной ставке и делать ремонт — не каждый способен.
🔖 Мнение автора о «вторичке»: если у вас квартира с ремонтом, то вполне можно «пересидеть» это турбулентное время в аренде. Заградительная ставка по ипотеке — не навсегда, а в Москве сейчас дефицит арендных квартир. Они «отлетают» как горячие пирожки. Если у вас квартира в «бетоне» — продавайте сейчас по рыночной цене, пока на рынке еще остались ипотечники со старыми ставками, ибо в течении следующего года «выйти» из актива будет очень проблематично.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍 ЖК «Большая Академическая 85», Москва, 3-й Нижнелихоборский пр , 1, застройщик ПИК. Ключи до: сдан - 06.2026.
Довольно нестандартный и необычный проект для ПИК-а: не типовая архитектура последних очередей, есть балконы и террасы, есть квартиры и апартаменты, башен нет, а все 11 корпусов имеют высоту до 24 этажей.
Да, жилой комплекс с четырех сторон окружен автомагистралями, а с трех сторон ж/д путями. Но я и не призываю покупать тут квартиру. А вот апартаменты в составе комплекса выглядят достаточно интересно.
Текущие цены на апартаменты от:
- Студии (20 м2) — 5,5 млн руб
- ЕВРО-2 (33 м2) — 7,5 млн руб
- ЕВРО-3 (46 м2) — 10,4 млн руб
- ЕВРО-4 (84 м2) — 15,8 млн руб
Основные наблюдения:
Юридически, это достаточно престижный Тимирязевский район, правда площадка находится не в лучшей его части. С инфраструктурой проблем нет — практически все есть в старой части жилой застройки на Б. Академической. С парками, правда, все не очень хорошо, но до Бот. сада, при желании, дойти можно — около 30 минут пешком.
Как бы ничего необычного, если бы не одно «но». А именно отличная транспортная доступность: МЦД (1-3), МЦК, салатовая ветка метро и серая ветка в составе огромного ТПУ «Петровское-Разумовское», который постепенно откроется в ближайшие годы: 🔗 Ссылка Так же стоит добавить, что на «Окружной» остановка аэроэкспресса: 30 минут и вы в аэропорту «Шереметьево».
Вот такие дела, поэтому я и решил написать этот пост. Где вы еще видели апартаменты с отделкой за 5,5 млн руб с такой транспортной доступностью? Я сейчас имею в виду нормальные апартаменты в составе ЖК, а не редевелопмент.
Вобщем, под арену все выглядит достаточно перспективно. Думаю, студию вы сдадите тыс за 40-45 руб достаточно легко, даже в не сезон. Так же считаю, что апартаменты «Алтай» не будут конкурентом, ибо не имеют свой внутренней инфраструктуры и приятных дворов, как у ПИК-а.
Да, сейчас тут все достаточно уныло, именно этому факту посвящено большинство обзоров в интернете: «не нравится», «не нравится», «не нравится»…. Друзья, а зачем мы ищем проект под аренду, который нам нравится? Пусть нам лучше нравится доходность, а здесь она достаточно неплохая — около 14% годовых до уплаты налогов: 🔗 Ссылка
🔖 Мнение автора: достаточно интересный проект «под аренду», рассмотреть его вполне стоит. 2 ветки подземного метро, 2 ветки МЦД, МЦК и аэроэкспресс. 17 минут до центра, 30 мин до Сити, 30 мин до «Шереметьево», 16-20 минут до офисных кластеров на Савеловской и Белорусской. И все это без пересадок.
.
А как вы считаете, «под аренду» перспективный проект или нет? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#большая_академическая_85
Довольно нестандартный и необычный проект для ПИК-а: не типовая архитектура последних очередей, есть балконы и террасы, есть квартиры и апартаменты, башен нет, а все 11 корпусов имеют высоту до 24 этажей.
Да, жилой комплекс с четырех сторон окружен автомагистралями, а с трех сторон ж/д путями. Но я и не призываю покупать тут квартиру. А вот апартаменты в составе комплекса выглядят достаточно интересно.
Текущие цены на апартаменты от:
- Студии (20 м2) — 5,5 млн руб
- ЕВРО-2 (33 м2) — 7,5 млн руб
- ЕВРО-3 (46 м2) — 10,4 млн руб
- ЕВРО-4 (84 м2) — 15,8 млн руб
Основные наблюдения:
Юридически, это достаточно престижный Тимирязевский район, правда площадка находится не в лучшей его части. С инфраструктурой проблем нет — практически все есть в старой части жилой застройки на Б. Академической. С парками, правда, все не очень хорошо, но до Бот. сада, при желании, дойти можно — около 30 минут пешком.
Как бы ничего необычного, если бы не одно «но». А именно отличная транспортная доступность: МЦД (1-3), МЦК, салатовая ветка метро и серая ветка в составе огромного ТПУ «Петровское-Разумовское», который постепенно откроется в ближайшие годы: 🔗 Ссылка Так же стоит добавить, что на «Окружной» остановка аэроэкспресса: 30 минут и вы в аэропорту «Шереметьево».
Вот такие дела, поэтому я и решил написать этот пост. Где вы еще видели апартаменты с отделкой за 5,5 млн руб с такой транспортной доступностью? Я сейчас имею в виду нормальные апартаменты в составе ЖК, а не редевелопмент.
Вобщем, под арену все выглядит достаточно перспективно. Думаю, студию вы сдадите тыс за 40-45 руб достаточно легко, даже в не сезон. Так же считаю, что апартаменты «Алтай» не будут конкурентом, ибо не имеют свой внутренней инфраструктуры и приятных дворов, как у ПИК-а.
Да, сейчас тут все достаточно уныло, именно этому факту посвящено большинство обзоров в интернете: «не нравится», «не нравится», «не нравится»…. Друзья, а зачем мы ищем проект под аренду, который нам нравится? Пусть нам лучше нравится доходность, а здесь она достаточно неплохая — около 14% годовых до уплаты налогов: 🔗 Ссылка
🔖 Мнение автора: достаточно интересный проект «под аренду», рассмотреть его вполне стоит. 2 ветки подземного метро, 2 ветки МЦД, МЦК и аэроэкспресс. 17 минут до центра, 30 мин до Сити, 30 мин до «Шереметьево», 16-20 минут до офисных кластеров на Савеловской и Белорусской. И все это без пересадок.
.
А как вы считаете, «под аренду» перспективный проект или нет? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#большая_академическая_85
📍Не так давно консультировал одного подписчика. Цель — купить объект бизнес-класса на старте продаж, далее через год «выйти» по переуступке. Вводные: часть собственных средств направить на первоначальный взнос, а оставшейся частью накоплений — год оплачивать платежи по ипотеке. Проект называть не буду, он «стартовал» немного ниже рынка. Вроде бы математика у подписчика сходилась, но он все равно сомневался, т.к. через год ипо-платежи могут быть неподъемными для его бюджета.
Честно говоря, когда услышал про эту рискованную стратегию — у меня просто глаза на лоб полезли. А если он не продаст? Как тогда через год будет ипотеку платить? Я даже более того скажу — он скорее всего не продаст. Друзья, как я писал ранее, рынок переуступок чрезвычайно мал. Каждый месяц в этом сегменте продается всего ≈ 400-500 лотов. Да и то, как правило, уже на высокой стадии готовности. Продать переуступку, когда до ключей еще 2,5-3 года — очень и очень сложно. Ну разве только ваш лот обладает какими-то уникальными характеристиками и у застройщика таких не осталось. В иных случаях — скорее придется «сидеть» в объекте до ключей.
Далее, стратегия подписчика основывалась на том, что бы через год продать переуступку покупателю с семейной ипотекой. А если эту ипотечную программу не продлят? Ведь она действует до 1 июля 2024. Если это произойдет, то придется сильно дисконтироваться, ведь у застройщика наверняка останутся субсидированные ипо-программы или рассрочки. А инвестор будет продавать свой лот по рыночной ставке.
Вобщем, отговорил человека от этой рискованной затеи, которую ему так красиво описали в оделе продаж. 🤷 Мы любим читать истории успеха, как в проектах растут цены и т.д. Но знаете что? Чаще эти истории создают искаженную картину. Ведь мы не читаем истории неудач при неверных решениях. А их гораздо больше. И именно на них и стоит учиться.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Честно говоря, когда услышал про эту рискованную стратегию — у меня просто глаза на лоб полезли. А если он не продаст? Как тогда через год будет ипотеку платить? Я даже более того скажу — он скорее всего не продаст. Друзья, как я писал ранее, рынок переуступок чрезвычайно мал. Каждый месяц в этом сегменте продается всего ≈ 400-500 лотов. Да и то, как правило, уже на высокой стадии готовности. Продать переуступку, когда до ключей еще 2,5-3 года — очень и очень сложно. Ну разве только ваш лот обладает какими-то уникальными характеристиками и у застройщика таких не осталось. В иных случаях — скорее придется «сидеть» в объекте до ключей.
Далее, стратегия подписчика основывалась на том, что бы через год продать переуступку покупателю с семейной ипотекой. А если эту ипотечную программу не продлят? Ведь она действует до 1 июля 2024. Если это произойдет, то придется сильно дисконтироваться, ведь у застройщика наверняка останутся субсидированные ипо-программы или рассрочки. А инвестор будет продавать свой лот по рыночной ставке.
Вобщем, отговорил человека от этой рискованной затеи, которую ему так красиво описали в оделе продаж. 🤷 Мы любим читать истории успеха, как в проектах растут цены и т.д. Но знаете что? Чаще эти истории создают искаженную картину. Ведь мы не читаем истории неудач при неверных решениях. А их гораздо больше. И именно на них и стоит учиться.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
🏙 Покори свой Эльбрус в квартале небоскрёбов – вершин Upside Towers!
Технологичный квартал строится в динамично развивающемся Бутырском районе, 3 мин. от метро, 5 мин. от ТТК.
На территории 7га возводится 5 высотных башен, названных в честь главных вершин земли.
Философия гор - это простор!
Благоустроенная территория: приватные зеленые дворы, ландшафтный парк 2,5га с сенсорным садом.
В рамках проекта строится государственная школа и детский сад, разместится более 15 т.м² коммерческой инфраструктуры.
Покупатели квартир в Upside Towers получают в пользование 2 т.м² бесплатных общественных пространств в Upside Club - уникальное пространство для общения и развития, кинотеатр, игровые пространства, лаундж зона с камином и роялем, коворкинг, SKY SPA&Relax, всесезонное BBQ-патио и смотровые площадки.
Цены на квартиры в башне Эльбрус действуют до конца сентября.
Планировки "Upside Towers" на сайте
Телефон отдела продаж +74958593114
Реклама. ООО "СЗ"К-ДЕВЕЛОПМЕНТ". ИНН 9715391912. erid: LjN8K8jQc
Технологичный квартал строится в динамично развивающемся Бутырском районе, 3 мин. от метро, 5 мин. от ТТК.
На территории 7га возводится 5 высотных башен, названных в честь главных вершин земли.
Философия гор - это простор!
Благоустроенная территория: приватные зеленые дворы, ландшафтный парк 2,5га с сенсорным садом.
В рамках проекта строится государственная школа и детский сад, разместится более 15 т.м² коммерческой инфраструктуры.
Покупатели квартир в Upside Towers получают в пользование 2 т.м² бесплатных общественных пространств в Upside Club - уникальное пространство для общения и развития, кинотеатр, игровые пространства, лаундж зона с камином и роялем, коворкинг, SKY SPA&Relax, всесезонное BBQ-патио и смотровые площадки.
Цены на квартиры в башне Эльбрус действуют до конца сентября.
Планировки "Upside Towers" на сайте
Телефон отдела продаж +74958593114
Реклама. ООО "СЗ"К-ДЕВЕЛОПМЕНТ". ИНН 9715391912. erid: LjN8K8jQc
📍 ЖК Upside Towers, Москва, Огородный проезд, 4/2. Застройщик СМУ-6. Выдача ключей до 12.2026. Метро «Бутырская» + МЦД «Останкино» 4 - 12 мин пешком. Бизнес-класс, отделка вайтбокс.
Текущие цены от:
Студии (24 м2) — 11,3 млн руб
ЕВРО-2 (39 м2) — 16 млн руб
ЕВРО-3 (62 м2) — 22 млн руб
ЕВРО-4 будут во второй очереди строительства
Основные наблюдения:
Две очереди строительства, 4 небоскреба и один средне этажный корпус. Для себя я отметил технические решения: 6 лифтов, приточная вентиляция с очисткой воздуха, центральная система кондиционирования и система очистки воды — для бизнес-класса достойно, не во всех проектах встречается.
Локация вам пока, скорее всего, не понравится. Ведь рядом промзона «Огородный проезд», но она входит в программу комплексного развития территорий Москвы и доживает свои последние дни. Депрессивные территории со старыми складами — городу не нужны. Городу нужны новые рабочие места и современные общественные пространства. Вобщем, эту унылую территорию, Москва уже поделила на участки и готовит к продаже: 🔗 Ссылка
Транспортную доступность стоит описать более подробно, т.к. тут произойдут колоссальные изменения:
Да, до центра недалеко, всего 9 минут на метро. Но знаете в чем минус салатовой ветки, на которой находится этот проект? В том, что в северной ее части, сейчас нет пересадки на кольцевую линию. О многострадальной станции «Суворовская» разговоры шли много лет, но ей все как-то не везло. Но теперь все серьезно: город выставляет одноименное ТПУ на торги, а значит новой станции метро — быть 🔗 Ссылка
Далее, ул. Академика Королева и ул. Фонвизина соединят — так что время в пути до Ботанического сада займет около 5 минут. Ну и новое шоссе объединит ТТК, Огородный проезд и СВХ: до «трешки» можно будет доехать за 7 минут, а до МКАД за 15 минут 🔗 Ссылка
Вот так со временем преобразится локация. Похоже, город всерьез взялся за салатовую ветку метро и в будущем мы тут увидим хороший развитой район с прекрасной транспортной доступностью.
Если вы смотрите «под аренду»: Думаю, что с арендой в этом проекте все будет хорошо. Студию вы без проблем сдадите тыс за 70 руб, а ЕВРО-2 около 90 тыс руб. Арендные ставки будут достаточно высокими, ведь проект недалеко от центра и в 3-х минутах пешком от метро. Да и рядом, до 26 года, компания Пионер достроит свой масштабный офисный проект — Останкино бизнес парк, где будут работать ваши потенциальные арендаторы.
Если вы смотрите «для себя»: Имейте в виду, что проект в будущем будет окружен дорогами со всех сторон. Пожалуй, это очень жирный минус. Зато будет хорошая транспортная доступность — это жирный плюс. Ну и честно говоря, для меня зелени маловато. Впрочем, минут за 18-20 можно дойти до парков «Останкино», «Дубовая роща» и «Гончаровский парк».
🔖 Мнение автора: Считаю, что «под аренду» — проект вполне неплох. И Руставели-14 ему не будет конкурентом, с учетом предпочтений целевой аудитории. Вижу ли я тут «инвест»? Нет, не вижу. До ключей еще 3 года, а текущее ценообразование максимально приближено к рыночным ценам. Иными словами, в настоящий момент, с целью продажи «на ключах», я бы в проект не заходил.
.
А как вы считаете, «выстрелит» ли проект, с учетом развития территории? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#upside_towers
Текущие цены от:
Студии (24 м2) — 11,3 млн руб
ЕВРО-2 (39 м2) — 16 млн руб
ЕВРО-3 (62 м2) — 22 млн руб
ЕВРО-4 будут во второй очереди строительства
Основные наблюдения:
Две очереди строительства, 4 небоскреба и один средне этажный корпус. Для себя я отметил технические решения: 6 лифтов, приточная вентиляция с очисткой воздуха, центральная система кондиционирования и система очистки воды — для бизнес-класса достойно, не во всех проектах встречается.
Локация вам пока, скорее всего, не понравится. Ведь рядом промзона «Огородный проезд», но она входит в программу комплексного развития территорий Москвы и доживает свои последние дни. Депрессивные территории со старыми складами — городу не нужны. Городу нужны новые рабочие места и современные общественные пространства. Вобщем, эту унылую территорию, Москва уже поделила на участки и готовит к продаже: 🔗 Ссылка
Транспортную доступность стоит описать более подробно, т.к. тут произойдут колоссальные изменения:
Да, до центра недалеко, всего 9 минут на метро. Но знаете в чем минус салатовой ветки, на которой находится этот проект? В том, что в северной ее части, сейчас нет пересадки на кольцевую линию. О многострадальной станции «Суворовская» разговоры шли много лет, но ей все как-то не везло. Но теперь все серьезно: город выставляет одноименное ТПУ на торги, а значит новой станции метро — быть 🔗 Ссылка
Далее, ул. Академика Королева и ул. Фонвизина соединят — так что время в пути до Ботанического сада займет около 5 минут. Ну и новое шоссе объединит ТТК, Огородный проезд и СВХ: до «трешки» можно будет доехать за 7 минут, а до МКАД за 15 минут 🔗 Ссылка
Вот так со временем преобразится локация. Похоже, город всерьез взялся за салатовую ветку метро и в будущем мы тут увидим хороший развитой район с прекрасной транспортной доступностью.
Если вы смотрите «под аренду»: Думаю, что с арендой в этом проекте все будет хорошо. Студию вы без проблем сдадите тыс за 70 руб, а ЕВРО-2 около 90 тыс руб. Арендные ставки будут достаточно высокими, ведь проект недалеко от центра и в 3-х минутах пешком от метро. Да и рядом, до 26 года, компания Пионер достроит свой масштабный офисный проект — Останкино бизнес парк, где будут работать ваши потенциальные арендаторы.
Если вы смотрите «для себя»: Имейте в виду, что проект в будущем будет окружен дорогами со всех сторон. Пожалуй, это очень жирный минус. Зато будет хорошая транспортная доступность — это жирный плюс. Ну и честно говоря, для меня зелени маловато. Впрочем, минут за 18-20 можно дойти до парков «Останкино», «Дубовая роща» и «Гончаровский парк».
🔖 Мнение автора: Считаю, что «под аренду» — проект вполне неплох. И Руставели-14 ему не будет конкурентом, с учетом предпочтений целевой аудитории. Вижу ли я тут «инвест»? Нет, не вижу. До ключей еще 3 года, а текущее ценообразование максимально приближено к рыночным ценам. Иными словами, в настоящий момент, с целью продажи «на ключах», я бы в проект не заходил.
.
А как вы считаете, «выстрелит» ли проект, с учетом развития территории? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#upside_towers
📍Только что стартовали продажи в ЖК «Кутузовский Квартал» от ПИК+ Адрес: Москва, ул. Ивана Франко, 20, 10 мин пешком до метро «Кунцевская», полная отделка, ключи до 06.2026
Ссылка https://www.pik.ru/kutuzovskiy
Текущие цены от:
Студии (20м2) — 9 млн руб
ЕВРО-2 (30 м2) — 12,2 млн руб
ЕВРО-3 (50 м2) — 19 млн руб
ЕВРО-4 (80 м2) — 27 млн руб
Хммм… Интересная архитектура с балконами и террасами. Разбор проекта сделаю в одном из следующих постов.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Ссылка https://www.pik.ru/kutuzovskiy
Текущие цены от:
Студии (20м2) — 9 млн руб
ЕВРО-2 (30 м2) — 12,2 млн руб
ЕВРО-3 (50 м2) — 19 млн руб
ЕВРО-4 (80 м2) — 27 млн руб
Хммм… Интересная архитектура с балконами и террасами. Разбор проекта сделаю в одном из следующих постов.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍 Количество забронированных квартир в ЖК «Кутузовский Квартал», несомненно, поражает. У меня даже складывается впечатление, что на старте продаж, покупатели ориентировались на рендеры ПИК-а и не видели всю картину целиком. Прикладываю официальный проект планировки территории и то, что мы можем увидеть на сайте ПИК. Отличий достаточно много, не так ли?
Так вот, будут еще и другие корпуса и их расположение гораздо лучше: дальше от ж/д и от cеверного дублера Кутузовского проспекта. Имейте это в виду, при принятии решении о покупке.
Надеюсь, эта информация будет вам полезна. See ya, не переключайтесь 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#краткие_заметки
Так вот, будут еще и другие корпуса и их расположение гораздо лучше: дальше от ж/д и от cеверного дублера Кутузовского проспекта. Имейте это в виду, при принятии решении о покупке.
Надеюсь, эта информация будет вам полезна. See ya, не переключайтесь 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#краткие_заметки
📍 Продолжаю мониторинг рынка аренды Москвы. Месяц назад я писал о том, что до 40 тыс руб/мес, снять новое недорогое жилье внутри МКАД у метро — практически нереально. Знаете, что произошло за минувший месяц? Количество арендных лотов опять сократилось и теперь уже наблюдается дефицит квартир в новых домах стоимостью до 45 тыс руб/мес.
На всю Москву, в этом ценовом диапазоне, сейчас сдается в аренду всего 54 квартиры. Много это или мало? Друзья, да это очень и очень мало, для 13-ти миллионного мегаполиса 🤷
Вообще, рынок аренды показал феноменальный рост — с начала минувшего лета было вымыто практически все ликвидное предложение. И из-за этого, существенно, примерно на 20 процентов — выросла стоимость аренды квартир. Я сейчас имею в виду арендные ставки в новых домах, ведь платежеспособные арендаторы, как правило, не рассматривают «бабушкины» варианты, а хотят снимать комфортные квартиры в современных ЖК.
Стоит ли ожидать снижения арендных ставок в ближайшем будущем? Знаете, я считаю, что нет. Ведь на рынок приходит новая категория арендаторов — это те, кто решил повременить с ипотекой на «вторичке» из-за роста ставок. Достаточно 5-10 тыс таких «временно передумавших», что бы рынок аренды так и остался в ближайшее время дефицитным. Поэтому, падения цен аренды вне зависимости от того, как поведет себя столичный рынок купли-продажи — не произойдет.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
На всю Москву, в этом ценовом диапазоне, сейчас сдается в аренду всего 54 квартиры. Много это или мало? Друзья, да это очень и очень мало, для 13-ти миллионного мегаполиса 🤷
Вообще, рынок аренды показал феноменальный рост — с начала минувшего лета было вымыто практически все ликвидное предложение. И из-за этого, существенно, примерно на 20 процентов — выросла стоимость аренды квартир. Я сейчас имею в виду арендные ставки в новых домах, ведь платежеспособные арендаторы, как правило, не рассматривают «бабушкины» варианты, а хотят снимать комфортные квартиры в современных ЖК.
Стоит ли ожидать снижения арендных ставок в ближайшем будущем? Знаете, я считаю, что нет. Ведь на рынок приходит новая категория арендаторов — это те, кто решил повременить с ипотекой на «вторичке» из-за роста ставок. Достаточно 5-10 тыс таких «временно передумавших», что бы рынок аренды так и остался в ближайшее время дефицитным. Поэтому, падения цен аренды вне зависимости от того, как поведет себя столичный рынок купли-продажи — не произойдет.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
