📍На рынке с ценами происходят удивительные события. ПИК поднимает цены практически каждый день. По моим наблюдениям, за пару недель, цены увеличились от 3 до 6%, практически во всех проектах 🤷♂
Довольно неожиданная реакция застройщика Намбер Ван, на отмену экстремально низких ипотечных программ. Не думаю, что это случайность или совпадение. Может, у маркетмейкера есть хитрый план: максимально «разогнать» базовые цены и скоро мы увидим субсидированную ипотеку без завышения стоимости?
Интересно, если так и будет, последует ли реакция Набиуллиной? Ведь завышения стоимости — нет. Впрочем, сейчас одни гипотезы и вопросы, а ответы будут позже... Ну а пока, некоторые конкуренты становятся не менее привлекательными.
.
🔗 Канал: «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Довольно неожиданная реакция застройщика Намбер Ван, на отмену экстремально низких ипотечных программ. Не думаю, что это случайность или совпадение. Может, у маркетмейкера есть хитрый план: максимально «разогнать» базовые цены и скоро мы увидим субсидированную ипотеку без завышения стоимости?
Интересно, если так и будет, последует ли реакция Набиуллиной? Ведь завышения стоимости — нет. Впрочем, сейчас одни гипотезы и вопросы, а ответы будут позже... Ну а пока, некоторые конкуренты становятся не менее привлекательными.
.
🔗 Канал: «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍 Форма «выкатила» в открытые продажи ЖК Soul, Москва, ул, Часовая 24-28. Выдача ключей до 30.12.2025
Цены на сайте:
- студии от 11,5 млн руб
- 2-Евро от 13,8 млн руб
- 3-Евро от 22,4 млн руб
О локации:
Район Аэропорт мне нравится, а место у Soul-а — нет. Престижным окружение не назовешь: ж/д, электродепо, Алабяно-Балтийский тоннель (АБТ) и небольшая промзона. Панорама местности тут: ссылка 👀
О проекте:
В первых выведенных в продажу корпусах, Форма удивляет — мелкие метражи просто с отвратительными планировками. Евро-2 площадью 34-40 м2 — потенциальный будущий неликвид с проходными кухнями. Пишу именно кухня, а не кухня-гостиная, т.к. у «малышек» они до этого статуса не дотягивают. Более-менее удачные начинаются от 45 м2, но цена уже запредельная (18-19 млн. руб.).
На студии — лютый оверпрайс. Если смотреть в этом районе «для себя», я бы скорее купил Петровский Парк-2, где студии на 20 процентов дешевле.
А вот планировки Евро-3 — очень неплохи. Но с видом на АБТ или ЖД — сразу отказать, в будущем это тоже неликвид, для бизнес-класса это критично. С видом во двор, цены с учетом ожидания 3,5 года — для фанатов локации (от 26 млн руб), а «инвест» не прослеживается. Проект в будущем, скорее всего «вытащат» низкоэтажные секции и будет казаться «дорого-богато». Вот низкоэтажные корпуса — мониторить стоит. Правда, не уверен, что Форма на них даст хороший прайс.
🔖 Мнение автора: в первую очередь я бы точно не «заходил». Буду наблюдать за динамикой продаж в проекте. У самого ПИК-а вижу тенденцию — последующие очереди, выходят опять по стартовым ценам. Так что, я бы не торопился, следующие корпуса гораздо интересней — и вот их и стоит подождать. Ну и пока, с момента старта «закрытых продаж» — цены остались без изменений.
.
Иными словами, план может быть таким: если продажи в проекте будут «вялые», то есть вероятность того, что низкоэтажные корпуса, выведут по стартовым ценам. И вот тогда — стоит рассмотреть покупку. И под аренду, и под перепродажу, и для себя. Рендер прикрепил 👇
.
А что вы думаете о проекте SOUL?
.
Сводный отчет тут: 🔗 ссылка
.
🔗 Блог: «Лабиринт инвестора»
.
#жк_соул
Цены на сайте:
- студии от 11,5 млн руб
- 2-Евро от 13,8 млн руб
- 3-Евро от 22,4 млн руб
О локации:
Район Аэропорт мне нравится, а место у Soul-а — нет. Престижным окружение не назовешь: ж/д, электродепо, Алабяно-Балтийский тоннель (АБТ) и небольшая промзона. Панорама местности тут: ссылка 👀
О проекте:
В первых выведенных в продажу корпусах, Форма удивляет — мелкие метражи просто с отвратительными планировками. Евро-2 площадью 34-40 м2 — потенциальный будущий неликвид с проходными кухнями. Пишу именно кухня, а не кухня-гостиная, т.к. у «малышек» они до этого статуса не дотягивают. Более-менее удачные начинаются от 45 м2, но цена уже запредельная (18-19 млн. руб.).
На студии — лютый оверпрайс. Если смотреть в этом районе «для себя», я бы скорее купил Петровский Парк-2, где студии на 20 процентов дешевле.
А вот планировки Евро-3 — очень неплохи. Но с видом на АБТ или ЖД — сразу отказать, в будущем это тоже неликвид, для бизнес-класса это критично. С видом во двор, цены с учетом ожидания 3,5 года — для фанатов локации (от 26 млн руб), а «инвест» не прослеживается. Проект в будущем, скорее всего «вытащат» низкоэтажные секции и будет казаться «дорого-богато». Вот низкоэтажные корпуса — мониторить стоит. Правда, не уверен, что Форма на них даст хороший прайс.
🔖 Мнение автора: в первую очередь я бы точно не «заходил». Буду наблюдать за динамикой продаж в проекте. У самого ПИК-а вижу тенденцию — последующие очереди, выходят опять по стартовым ценам. Так что, я бы не торопился, следующие корпуса гораздо интересней — и вот их и стоит подождать. Ну и пока, с момента старта «закрытых продаж» — цены остались без изменений.
.
Иными словами, план может быть таким: если продажи в проекте будут «вялые», то есть вероятность того, что низкоэтажные корпуса, выведут по стартовым ценам. И вот тогда — стоит рассмотреть покупку. И под аренду, и под перепродажу, и для себя. Рендер прикрепил 👇
.
А что вы думаете о проекте SOUL?
.
Сводный отчет тут: 🔗 ссылка
.
🔗 Блог: «Лабиринт инвестора»
.
#жк_соул
📍Как продавать переуступку в интернете? Товарищи, ну на ЦИАН-е просто «чума». Точнее «очуметь» можно, если погружен в «подбор» переуступок. В объявлениях пачками фото рендеров от застройщика, а план этажа — увы, обнаружить вряд ли получится. Да что там план этажа, часто в объявлении не удается отыскать даже планировку квартиры 😔
Практически ежедневно занимаюсь «подбором» переуступок и большинство проектов, конечно знаю. А вот покупатель, с семейной ипотекой, который смотрит по ту сторону экрана — ему, скорее всего, многое непонятно. Заинтересует ли его такой оффер? Хммм....
🔖 Мнение автора: «планировка квартиры» + «план этажа» + схематично на карте либо визуализации «вид из окна» — думаю, что маст хэв, в любом объявлении о продаже.
.
А вы как считаете, эти параметры важны? Может это я цепляюсь к мелочам, а оффер без этих характеристик — какой то хитрый план? 🤷
.
мысли_вслух
Практически ежедневно занимаюсь «подбором» переуступок и большинство проектов, конечно знаю. А вот покупатель, с семейной ипотекой, который смотрит по ту сторону экрана — ему, скорее всего, многое непонятно. Заинтересует ли его такой оффер? Хммм....
🔖 Мнение автора: «планировка квартиры» + «план этажа» + схематично на карте либо визуализации «вид из окна» — думаю, что маст хэв, в любом объявлении о продаже.
.
А вы как считаете, эти параметры важны? Может это я цепляюсь к мелочам, а оффер без этих характеристик — какой то хитрый план? 🤷
.
мысли_вслух
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
📍 Level Селигерская (ключи до 31.05.2025), обновление.
Не так давно заметил «откат» цен в проекте. Студии-малышки стоят дешевле, чем на «закрытых продажах» (от 6 млн. руб.). Для текущей локации, прайс выглядит вполне интересным:
- Рядом с Левелом, расположен уже полностью заселенный ПИК-овский проект: ЖК Ильменский-17, цены на студии в нем «стартуют» от 8,4 млн руб.
- Проверил историю сделок в ЖК Тринити (тоже рядом) на Домклик. Результат — сделки на «вторичке» проходят в диапазоне 8,3-8,6 млн руб.
Возможно, что к проекту «под аренду», стоит присмотреться. Да, конкуренция в локации будет только нарастать. Но она не будет однородна по всем сегментам: проекты в локации, находятся в разных ценовых сегментах. По-моему скромному мнению, прямые конкуренты это ЖК Любовь и голуби + Тринити ну и может быть Дмитровское небо. Правда, к двум последним — очень много вопросов.
🔖 Мнение автора: студии под аренду, думаю, рассмотреть стоит. «Набросал» фин модель в кэш: с учетом срока ожидания до 25 года + ремонт 1 млн. руб. и продажей объекта через 7 лет. У меня получилась доходность 10,3% годовых. 🔗 Ссылка
.
🔗 ТГ Канал: «Лабиринт инвестора»
.
#краткие_заметки
#левел_селигерская
Не так давно заметил «откат» цен в проекте. Студии-малышки стоят дешевле, чем на «закрытых продажах» (от 6 млн. руб.). Для текущей локации, прайс выглядит вполне интересным:
- Рядом с Левелом, расположен уже полностью заселенный ПИК-овский проект: ЖК Ильменский-17, цены на студии в нем «стартуют» от 8,4 млн руб.
- Проверил историю сделок в ЖК Тринити (тоже рядом) на Домклик. Результат — сделки на «вторичке» проходят в диапазоне 8,3-8,6 млн руб.
Возможно, что к проекту «под аренду», стоит присмотреться. Да, конкуренция в локации будет только нарастать. Но она не будет однородна по всем сегментам: проекты в локации, находятся в разных ценовых сегментах. По-моему скромному мнению, прямые конкуренты это ЖК Любовь и голуби + Тринити ну и может быть Дмитровское небо. Правда, к двум последним — очень много вопросов.
🔖 Мнение автора: студии под аренду, думаю, рассмотреть стоит. «Набросал» фин модель в кэш: с учетом срока ожидания до 25 года + ремонт 1 млн. руб. и продажей объекта через 7 лет. У меня получилась доходность 10,3% годовых. 🔗 Ссылка
.
🔗 ТГ Канал: «Лабиринт инвестора»
.
#краткие_заметки
#левел_селигерская
📍 Левел «выкатил» в открытые продажи, свой проект на ул. Большой Почтовой, 18 — ЖК «Level Бауманская». Выдача ключей до 28.02.2026.
Цены на сайте:
- студий в продаже нет
- 2-Евро (38,7 м2) от 15,7 млн руб
- 3-Евро (54,7 м2) от 21,6 млн руб
- 4-Евро (95,8 м2) от 32,9 млн руб
🔖 Основные наблюдения:
Давайте на чистоту — по 390 тыс. за м2, этот проект на котловане «не полетит». Помнится, Гранелька в жирные годы, лихо «нарисовала» стартовый прайс в Майприорити по 400 тыр. И ни@ига не смогла продать. Видимо эффективные ценообразователи думали, что «такая корова нужна самому». Потом, правда, образумились и откатили до 330.
Такая же участь постигла и ЖК Интеллигент — цены со старта опустились с 360 до 320 тыр./м2
Да и с ликвидностью у проекта, думаю, будут траблы. Локацию уже хорошо «отпылесосили» другие комплексы: Резиденция, Бауман Хаус, Майприорити, Интеллигент. И еще рядом (может даже в этом году), будет строить Галс на ул. Энгельса.
🔖 Мнение автора: да, в локации есть некоторый дефицит евро-форматов. Знаю, что в Бауман Хаус, довольно бодро «отлетали» студии и небольшие Евро-3. А в Резиденциях, в прошлом, на студиях-апартах инвесторы неплохо «поднимали», ибо был дефицит в локации.
Если кратко: сам бы смотрел в «Level Бауманская» ЕВРО-3, но по 300-320 руб за м2. А вот дороже на старте — не интересно. Увы, «вангую» карусель скидок и акций в этом проекте. 🤷
.
P.S. А еще в «Level Бауманская» есть реновационный корпус на 17 этажей и маленький офисник во дворе. 🤫
.
🔗 ТГ канал: «Лабиринт инвестора»
.
#левел_бауманская
#краткие_заметки
Цены на сайте:
- студий в продаже нет
- 2-Евро (38,7 м2) от 15,7 млн руб
- 3-Евро (54,7 м2) от 21,6 млн руб
- 4-Евро (95,8 м2) от 32,9 млн руб
🔖 Основные наблюдения:
Давайте на чистоту — по 390 тыс. за м2, этот проект на котловане «не полетит». Помнится, Гранелька в жирные годы, лихо «нарисовала» стартовый прайс в Майприорити по 400 тыр. И ни@ига не смогла продать. Видимо эффективные ценообразователи думали, что «такая корова нужна самому». Потом, правда, образумились и откатили до 330.
Такая же участь постигла и ЖК Интеллигент — цены со старта опустились с 360 до 320 тыр./м2
Да и с ликвидностью у проекта, думаю, будут траблы. Локацию уже хорошо «отпылесосили» другие комплексы: Резиденция, Бауман Хаус, Майприорити, Интеллигент. И еще рядом (может даже в этом году), будет строить Галс на ул. Энгельса.
🔖 Мнение автора: да, в локации есть некоторый дефицит евро-форматов. Знаю, что в Бауман Хаус, довольно бодро «отлетали» студии и небольшие Евро-3. А в Резиденциях, в прошлом, на студиях-апартах инвесторы неплохо «поднимали», ибо был дефицит в локации.
Если кратко: сам бы смотрел в «Level Бауманская» ЕВРО-3, но по 300-320 руб за м2. А вот дороже на старте — не интересно. Увы, «вангую» карусель скидок и акций в этом проекте. 🤷
.
P.S. А еще в «Level Бауманская» есть реновационный корпус на 17 этажей и маленький офисник во дворе. 🤫
.
🔗 ТГ канал: «Лабиринт инвестора»
.
#левел_бауманская
#краткие_заметки
📍 Вчера некое «Скоринг бюро», заявило о беспрецендентном росте просрочки по ипотеке в январе 2023.
Вобщем, новость меня практически потрясла😨 , но решил все-таки проверить. Зашел на сайт Центробанка https://cbr.ru/statistics/pdko/mortgage/ml/ и увидел совсем другую картину:
- Данные ЦБ: Просроченная задолженность по ИЖК в мае 2021 = 69 млрд, в январе 2023 = 56 млрд руб. Т.е. фактически, просрочка по ипотеке сократилась на 19%
Товарищи, помогите разобраться, что за новость такая? Я куда-то не туда смотрю?😔
.
🔗 Блог: «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
Вобщем, новость меня практически потрясла
- Данные ЦБ: Просроченная задолженность по ИЖК в мае 2021 = 69 млрд, в январе 2023 = 56 млрд руб. Т.е. фактически, просрочка по ипотеке сократилась на 19%
Товарищи, помогите разобраться, что за новость такая? Я куда-то не туда смотрю?
.
🔗 Блог: «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Продажи_ДДУ_август_2022_февраль_2023_По_классам.pdf
201.5 KB
📍 Данные по продажам за 7 мес: август 2022 - февраль 2023. Отчет с разбивкой по классам в границах старой Москвы.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#отчет_в_динамике
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#отчет_в_динамике
Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.
Продажи_ДДУ_август_2022_февраль_2023_По_классам.pdf
📍 Свел данные по продажам за последние 7 месяцев: август 2022-февраль 2023 в границах старой Москвы 👆 . Цифры в динамике достаточно важны — ведь аналитика, это не про то, сколько продано, а про тренды цена-объемы и баланс спроса-предложения. Основные наблюдения:
🔖 Комфорт-класс
- Люблинский Парк — ожидаю коррекцию цен. Февральское удорожание привело к тому, что проект явно недотягивает до своих средних темпов продаж. Продано 135 лотов. UPD: на часть лотов цены в марты немного снизились.
- Матвеевский Парк, Руставели-14 — отличные результаты, 130 и 92 ДДУ. Похоже, что спрос в проектах не так эластичен к цене, как в Люблинском Парке.
- Барклая-6 — удивляет. В феврале проект показал максимальные продажи за последние 7 мес.
- Второй Нагатинский — предполагаю коррекцию. 51 ДДУ в феврале — это достаточно мало для проекта, со средними темпами в 86 ДДУ/мес.
- Ютаново — нет никакого провала в продажах. Судите сами: средний темп продаж = 40-45 ДДУ/мес. А в феврале продажи составили 40 лотов. На отрицательный итоговый результат, повлияли нетипичные экстремально-высокие результаты декабря и января.
- Левел Селигерская — результаты плохие. Продано всего 8 лотов. Ну а коррекцию в марте мы уже увидели, написал о ней в одном из предыдущих постов. Посмотрим, какие результаты будут в следующем месяце.
🔖 Бизнес-класс
- Portland — отличный результат. Не ожидал такой «тяги» в проекте. Продано 49 лотов.
- Левел Мичуринский — я бы сказал, что результаты неважные. С открытием продаж в 3-ем корпусе ожидал других итогов. Продано всего 32 лота.
- EVER — молодцы. Не растеряли средний темп продаж. Я бы сказал, что в проекте достаточно аккуратная ценовая политика. И как результат — подано 25 лотов в феврале.
- MirrorЗдание и HighWay — продаются хорошо. Одни из самых недорогих апартов в непосредственной близости от центра.
- Инсайдер — результаты нулевые. Помните еще этот апарт-комплекс, «стартовавший» по оверпрайсу? За все время продано всего 2 лота.
- The LAKE — эксперимент ФСК супер-пупер-бизнес-ЖК в Свиблово. Покупатели покрутили пальцем у виска, после того, как увидел цены. И…. Ничего не купили.
- SOUL — продажи удивляют. В феврале продано 32 лота. Честно говоря, не ожидал такого результата. Похоже, что для «местных с района» — альтернативы-то особо и нет.
🔖 Премиум + Элит
Продажи в элит-сегменте практически остановились. В премиум сегменте хочется отметить неплохие продажи в Republic (19 лотов) и совершенно хреновые в СОЮЗ (1 лот), River Park Towers Кутузовский (6 лотов), SLAVA (0 продаж) и GloraX Aura Belorusskaya (0 продаж).
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
🔖 Комфорт-класс
- Люблинский Парк — ожидаю коррекцию цен. Февральское удорожание привело к тому, что проект явно недотягивает до своих средних темпов продаж. Продано 135 лотов. UPD: на часть лотов цены в марты немного снизились.
- Матвеевский Парк, Руставели-14 — отличные результаты, 130 и 92 ДДУ. Похоже, что спрос в проектах не так эластичен к цене, как в Люблинском Парке.
- Барклая-6 — удивляет. В феврале проект показал максимальные продажи за последние 7 мес.
- Второй Нагатинский — предполагаю коррекцию. 51 ДДУ в феврале — это достаточно мало для проекта, со средними темпами в 86 ДДУ/мес.
- Ютаново — нет никакого провала в продажах. Судите сами: средний темп продаж = 40-45 ДДУ/мес. А в феврале продажи составили 40 лотов. На отрицательный итоговый результат, повлияли нетипичные экстремально-высокие результаты декабря и января.
- Левел Селигерская — результаты плохие. Продано всего 8 лотов. Ну а коррекцию в марте мы уже увидели, написал о ней в одном из предыдущих постов. Посмотрим, какие результаты будут в следующем месяце.
🔖 Бизнес-класс
- Portland — отличный результат. Не ожидал такой «тяги» в проекте. Продано 49 лотов.
- Левел Мичуринский — я бы сказал, что результаты неважные. С открытием продаж в 3-ем корпусе ожидал других итогов. Продано всего 32 лота.
- EVER — молодцы. Не растеряли средний темп продаж. Я бы сказал, что в проекте достаточно аккуратная ценовая политика. И как результат — подано 25 лотов в феврале.
- MirrorЗдание и HighWay — продаются хорошо. Одни из самых недорогих апартов в непосредственной близости от центра.
- Инсайдер — результаты нулевые. Помните еще этот апарт-комплекс, «стартовавший» по оверпрайсу? За все время продано всего 2 лота.
- The LAKE — эксперимент ФСК супер-пупер-бизнес-ЖК в Свиблово. Покупатели покрутили пальцем у виска, после того, как увидел цены. И…. Ничего не купили.
- SOUL — продажи удивляют. В феврале продано 32 лота. Честно говоря, не ожидал такого результата. Похоже, что для «местных с района» — альтернативы-то особо и нет.
🔖 Премиум + Элит
Продажи в элит-сегменте практически остановились. В премиум сегменте хочется отметить неплохие продажи в Republic (19 лотов) и совершенно хреновые в СОЮЗ (1 лот), River Park Towers Кутузовский (6 лотов), SLAVA (0 продаж) и GloraX Aura Belorusskaya (0 продаж).
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
📍 ЖК Перовское-2 (ПИК, Москва, Перовское ш., к.2-к.3) Срок выдачи ключей: сдан-IV кв. 2024, 7 мин пешком до МЦК Нижегородская.
Спойлер: Локация плохая? Конкурентов полно? А может это один из самых интересных проектов «под аренду»? Давайте попробуем разобраться, ведь студии-переуступки, с ключами в этом году, предлагаются от 6,5 млн руб
🔖 Оcновные наблюдения:
Локация вызывает противоречивые ощущения. Да, рядом промка — но она тихая и без действующих производств, скорее офисно-складская. В будущем Левел ее застроит красивыми небоскребами. Сам район на 3-ей Карачаровской пока тихий и зелёный. Но вот только он практически полностью под снос — на месте «хрущей» появятся дома по реновации.
ЖД рядом, но и крупнейшее ТПУ Москвы «Нижегородская» в 7 минутах пешком: МЦК + БКЛ + в будущем МЦД-4 + розовая ветка метро. Транспортная доступность я бы сказал, что шикарная: 2 станции и уже на Курской, 3 станции и уже в Южном Порту (в будущем СИТИ-2), 4-5 станций и вы уже в Сокольниках или на Рижской. Нужно отметить, что прямой радиальной ветки в центр нет, впрочем это не так критично.
Проект находится относительно близко к центру. Я бы даже сказал, что «околоцентр». До Садового можно доехать на самокате — расстояние всего 5 км. А вот въезд/выезд из комплекса на личном авто или на такси — будет тем еще квестом, даже с окончанием строительства Юго-Восточной Хорды.
Нюансов достаточно, а кажущаяся невысокая цена ЖК Перовское-2 обусловлена застройкой и преображением локации на 7-10 лет вперед. Семейная аудитория это не оценит. А вот молодым карьеристам — думаю, что абсолютно пофиг, ибо транспортная доступность решает все.
Студию в этом проекте вы легко сдадите тыс за 35. И даже сможете индексировать, ведь сам проект небольшой — всего 6 корпусов, об 300 с небольшим студий-малышек. А желающих арендовать студию в Перовском-2, думаю, будет предостаточно: планируемый пассажиропоток ТПУ — около 400 тыс. чел. в сутки, процентов 30 из них снимают жилье. И именно они и будут вашей целевой аудиторией.
🔖 Мнение автора: Место не семейное, по крайней мере пока. «Для себя» с детьми я бы не рассматривал. А вот если вы ищите студию «под аренду» — то отличный проект с адекватным прайсом. Арендные студии тут должны неплохо «отлетать», ведь легче сказать — «куда нельзя» доехать от ТПУ Нижегородская, ибо можно будет практически «хоть куда». И молодые карьеристы это несомненно оценят.
.
А вы как считаете, Перовское-2 перспективный проект?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#краткие_заметки
#перовское_2
Спойлер: Локация плохая? Конкурентов полно? А может это один из самых интересных проектов «под аренду»? Давайте попробуем разобраться, ведь студии-переуступки, с ключами в этом году, предлагаются от 6,5 млн руб
🔖 Оcновные наблюдения:
Локация вызывает противоречивые ощущения. Да, рядом промка — но она тихая и без действующих производств, скорее офисно-складская. В будущем Левел ее застроит красивыми небоскребами. Сам район на 3-ей Карачаровской пока тихий и зелёный. Но вот только он практически полностью под снос — на месте «хрущей» появятся дома по реновации.
ЖД рядом, но и крупнейшее ТПУ Москвы «Нижегородская» в 7 минутах пешком: МЦК + БКЛ + в будущем МЦД-4 + розовая ветка метро. Транспортная доступность я бы сказал, что шикарная: 2 станции и уже на Курской, 3 станции и уже в Южном Порту (в будущем СИТИ-2), 4-5 станций и вы уже в Сокольниках или на Рижской. Нужно отметить, что прямой радиальной ветки в центр нет, впрочем это не так критично.
Проект находится относительно близко к центру. Я бы даже сказал, что «околоцентр». До Садового можно доехать на самокате — расстояние всего 5 км. А вот въезд/выезд из комплекса на личном авто или на такси — будет тем еще квестом, даже с окончанием строительства Юго-Восточной Хорды.
Нюансов достаточно, а кажущаяся невысокая цена ЖК Перовское-2 обусловлена застройкой и преображением локации на 7-10 лет вперед. Семейная аудитория это не оценит. А вот молодым карьеристам — думаю, что абсолютно пофиг, ибо транспортная доступность решает все.
Студию в этом проекте вы легко сдадите тыс за 35. И даже сможете индексировать, ведь сам проект небольшой — всего 6 корпусов, об 300 с небольшим студий-малышек. А желающих арендовать студию в Перовском-2, думаю, будет предостаточно: планируемый пассажиропоток ТПУ — около 400 тыс. чел. в сутки, процентов 30 из них снимают жилье. И именно они и будут вашей целевой аудиторией.
🔖 Мнение автора: Место не семейное, по крайней мере пока. «Для себя» с детьми я бы не рассматривал. А вот если вы ищите студию «под аренду» — то отличный проект с адекватным прайсом. Арендные студии тут должны неплохо «отлетать», ведь легче сказать — «куда нельзя» доехать от ТПУ Нижегородская, ибо можно будет практически «хоть куда». И молодые карьеристы это несомненно оценят.
.
А вы как считаете, Перовское-2 перспективный проект?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#краткие_заметки
#перовское_2
📍Застройщик Инград объявил 16-30% скидки во всех своих проектах, в т.ч. сданных. Насколько они интересны? «Пробежался» поиском по ЦИАН-у и вот какую картину получил:
FORIVER:
- У застройщка от 19,6 млн руб за 54 м2. От собственника — от 16,8 млн руб за 53 м2
RiverSky:
- У застройщика от 16 млн руб за 38,1 млн руб. От собственника — от 15,5 за 38,7 м2
Филатов луг:
- У застройщика от 6 млн руб за 28 м2. От собственника — от 6,2 млн руб за 23,5 м2
TopHILLS:
- У застройщика от 12,6 млн руб за 27 м2. От собственника — от 10,9 млн руб за 27 м2
Кутузов GRAD II:
- У застройщика от 10,9 млн руб за 24,4 м2. От собственника от 8 млн руб за 24 м2.
🔖 Мнение автора: я, конечно, «покопаю» еще более глубоко и «разберу» планировки, вот только на первый взгляд — увы, никакого «инвеста» в этих скидках нет.
.
UPD: Источник мониторинга скидок у застройщиков: https://www.tg-me.com/podeshevelo_msk
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#краткие_заметки
#акция_инград
FORIVER:
- У застройщка от 19,6 млн руб за 54 м2. От собственника — от 16,8 млн руб за 53 м2
RiverSky:
- У застройщика от 16 млн руб за 38,1 млн руб. От собственника — от 15,5 за 38,7 м2
Филатов луг:
- У застройщика от 6 млн руб за 28 м2. От собственника — от 6,2 млн руб за 23,5 м2
TopHILLS:
- У застройщика от 12,6 млн руб за 27 м2. От собственника — от 10,9 млн руб за 27 м2
Кутузов GRAD II:
- У застройщика от 10,9 млн руб за 24,4 м2. От собственника от 8 млн руб за 24 м2.
🔖 Мнение автора: я, конечно, «покопаю» еще более глубоко и «разберу» планировки, вот только на первый взгляд — увы, никакого «инвеста» в этих скидках нет.
.
UPD: Источник мониторинга скидок у застройщиков: https://www.tg-me.com/podeshevelo_msk
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#краткие_заметки
#акция_инград
📌 На канале Больше метров публикуются неочевидные вещи о рынке недвижимости Москвы и Московской области
➡️ Каким образом квартира на 20-ом этаже в новостройке может стоить меньше, чем на 17-ом?
Эту тему обходят стороной менеджеры застройщиков, когда рекламируют вам квартиру
➡️ Почему застройщикам особенно тяжело снижать цены на первичном рынке?
ЦБ не перестает давить на застройщиков, пытаясь уменьшить пузырь на первичном рынке, но девелоперы держат цены до последнего. Подсказка — дело не в жадности)
➡️ Зачем ЦБ хочет добиться повышения ставок по ипотеке? И многое другое...
Больше метров дает честное мнение о вторичке и новостройках, а также в канале публикуются советы о том, как продать, купить, снять или сдать квартиру максимально эффективно
Аналитика и инсайды рынка недвижимости в канале ⚡Больше метров⚡
.
#РК
➡️ Каким образом квартира на 20-ом этаже в новостройке может стоить меньше, чем на 17-ом?
Эту тему обходят стороной менеджеры застройщиков, когда рекламируют вам квартиру
➡️ Почему застройщикам особенно тяжело снижать цены на первичном рынке?
ЦБ не перестает давить на застройщиков, пытаясь уменьшить пузырь на первичном рынке, но девелоперы держат цены до последнего. Подсказка — дело не в жадности)
➡️ Зачем ЦБ хочет добиться повышения ставок по ипотеке? И многое другое...
Больше метров дает честное мнение о вторичке и новостройках, а также в канале публикуются советы о том, как продать, купить, снять или сдать квартиру максимально эффективно
Аналитика и инсайды рынка недвижимости в канале ⚡Больше метров⚡
.
#РК
📍А давайте поговорим про Дубайск? Инсайды недавно писали: «Рынок Дубайска давно сформирован и котлован всегда стоит дороже, чем ключи.»
Решил проверить: выгрузил данные с местного Росреестра: Dubai Land Department (https://dubailand.gov.ae/), а так же сайтов по продаже недвижимости: dubai.dubizzle.com и www.propertyfinder.ae/
Обработал результаты и вот какую картину увидел (см диаграмму 👇): Да, цены на первичном рынке Дубайска растут — именно об этом и вещают из «каждого утюга». А вот на вторичном рынке, что удивительно — роста цен нет. Спред между первичной и вторичной недвижимостью на рынке Дубая составляет около 60%. Иными словами застройщики Дубайска, продают свои новостройки на 60% дороже вторичного рынка. 🤷
Очень странная картина, ведь в Москве «вторичка» отчасти повторяет путь «первички»: если растут цены на новостройки — то и цены на вторичном рынке тоже растут. А вот в Дубайске, средние цены на вторичном рынке, практически «застыли».
🔖 Мнение автора: результаты анализа очень странные и удивительные. Если в канале есть эксперты по вторичному рынку Дубая, просьба прокомментировать ситуацию на «вторичке». Думаю, что для инвесторов, которые подумывают о приобретении в рассрочку апартаментов в Дубайске — ваши комментарии о рынке будут очень важны.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка_дубай
Решил проверить: выгрузил данные с местного Росреестра: Dubai Land Department (https://dubailand.gov.ae/), а так же сайтов по продаже недвижимости: dubai.dubizzle.com и www.propertyfinder.ae/
Обработал результаты и вот какую картину увидел (см диаграмму 👇): Да, цены на первичном рынке Дубайска растут — именно об этом и вещают из «каждого утюга». А вот на вторичном рынке, что удивительно — роста цен нет. Спред между первичной и вторичной недвижимостью на рынке Дубая составляет около 60%. Иными словами застройщики Дубайска, продают свои новостройки на 60% дороже вторичного рынка. 🤷
Очень странная картина, ведь в Москве «вторичка» отчасти повторяет путь «первички»: если растут цены на новостройки — то и цены на вторичном рынке тоже растут. А вот в Дубайске, средние цены на вторичном рынке, практически «застыли».
🔖 Мнение автора: результаты анализа очень странные и удивительные. Если в канале есть эксперты по вторичному рынку Дубая, просьба прокомментировать ситуацию на «вторичке». Думаю, что для инвесторов, которые подумывают о приобретении в рассрочку апартаментов в Дубайске — ваши комментарии о рынке будут очень важны.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка_дубай
Forwarded from Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.
«Это нормально, что она постепенно увеличивается — это отражает то, что растет экономика", — сказала Набиуллина о денежной массе в стране.
Как-то так. Иными словами - денег напечатано сильно больше, чем было в 2019 году. Поэтому цены на товары, в том числе и недвижимость никогда уже не вернутся к тем значениям.
Ждать падения цен в два раза или на 30% точно не стоит. Коррекция в 10% может пройти по заМКАДному неликвиду и раздутому бизнес-классу. И все.
Если вдруг недвижимость и упадёт на 30-50-100%, то нам с вами будет уже не до Российской недвижимости точно.
Искренне надеюсь что такого не случится.
А пока что ликвидные комплексы дорожают - мой коллега только что прислал голосовое ⬇️
https://www.tg-me.com/Kharybin
Как-то так. Иными словами - денег напечатано сильно больше, чем было в 2019 году. Поэтому цены на товары, в том числе и недвижимость никогда уже не вернутся к тем значениям.
Ждать падения цен в два раза или на 30% точно не стоит. Коррекция в 10% может пройти по заМКАДному неликвиду и раздутому бизнес-классу. И все.
Если вдруг недвижимость и упадёт на 30-50-100%, то нам с вами будет уже не до Российской недвижимости точно.
Искренне надеюсь что такого не случится.
А пока что ликвидные комплексы дорожают - мой коллега только что прислал голосовое ⬇️
https://www.tg-me.com/Kharybin
📍 Напишу свои наблюдения, что происходит на рынке. Забегая вперед хочу сказать — это наблюдения не риэлтора и не брокера. Я ни разу не тот и не другой. Никому ничего не продаю и не «впариваю», а только считаю и анализирую. И вообще, у меня чаще сходится математика в ПИК-овских проектах, который комиссию не платит и как правило брокерам неинтересен.
На этой неделе закончил два масштабных отчета. Описывал все перспективные проекты Москвы в бюджете до 15 млн. руб. и сравнивал результаты с наблюдениями января-февраля. Краткие выводы ниже.
🔖 Основные наблюдения:
- Переуступки, которые подходят «под аренду», с коротким сроком сдачи и с потенциальной доходностью 6+% — долго на ЦИАН-е не задерживаются. Ниже 5% — стоят «колом». Связываю это наблюдение с расширением программы семейной ипотеки (5,5-6%), которая распространяется на «переуступки».
- Складывается ощущение, что лоты без ремонта — не очень интересуют покупателей. В большинстве проектов, экспозиция «вторички в бетоне» — практически не меняется, а цены немного снижаются.
- Стартов продаж стало гораздо меньше. Еще 1,5-2 года назад, в канале описывал 2-3 «старта» каждые две недели. Да, сейчас экспозиция рекордная и этим стоит воспользоваться. А вот что будет в 25 году — пока непонятно, ведь новых проектов выходит мало.
- ПИК опять «жестит», наблюдаю повышение цен в ликвидных лотах и проектах. Видимо люди продолжают покупать самое доступное из того, что есть на рынке, а дешевле ПИК-а — ничего нет.
🔖 Мнение автора: это всего лишь мои наблюдения и сухие факты. Я совершенно не радуюсь последнему пункту, потому как трудоемкость выполнения задач все усложняется и усложняется 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
На этой неделе закончил два масштабных отчета. Описывал все перспективные проекты Москвы в бюджете до 15 млн. руб. и сравнивал результаты с наблюдениями января-февраля. Краткие выводы ниже.
🔖 Основные наблюдения:
- Переуступки, которые подходят «под аренду», с коротким сроком сдачи и с потенциальной доходностью 6+% — долго на ЦИАН-е не задерживаются. Ниже 5% — стоят «колом». Связываю это наблюдение с расширением программы семейной ипотеки (5,5-6%), которая распространяется на «переуступки».
- Складывается ощущение, что лоты без ремонта — не очень интересуют покупателей. В большинстве проектов, экспозиция «вторички в бетоне» — практически не меняется, а цены немного снижаются.
- Стартов продаж стало гораздо меньше. Еще 1,5-2 года назад, в канале описывал 2-3 «старта» каждые две недели. Да, сейчас экспозиция рекордная и этим стоит воспользоваться. А вот что будет в 25 году — пока непонятно, ведь новых проектов выходит мало.
- ПИК опять «жестит», наблюдаю повышение цен в ликвидных лотах и проектах. Видимо люди продолжают покупать самое доступное из того, что есть на рынке, а дешевле ПИК-а — ничего нет.
🔖 Мнение автора: это всего лишь мои наблюдения и сухие факты. Я совершенно не радуюсь последнему пункту, потому как трудоемкость выполнения задач все усложняется и усложняется 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.
📍А давайте поговорим про Дубайск? Инсайды недавно писали: «Рынок Дубайска давно сформирован и котлован всегда стоит дороже, чем ключи.» Решил проверить: выгрузил данные с местного Росреестра: Dubai Land Department (https://dubailand.gov.ae/), а так же сайтов…
📍 После предыдущего поста про Дубайск, в котором я делал «разбор» точки зрения редакции Инсайдов, в личку прилетели вопросы, в т.ч. и про покупку «под аренду». Поэтому еще раз «пробегусь» по основным рискам:
🔖 Покупка в Дубайске «под инвест»:
- По данным Dubai Land Department — средняя стоимость на вторичном рынке Дубайска 12 000 AED, а на первичном почти 20 000 AED/м2. Спред зверский ≈ 66%. У застройщика цена на 66% дороже, чем на «вторичке».
- Динамика на вторичном рынке такая: за последние 5 лет вторичка в Дубайске подорожала всего на 8%. Как на этом заработать — непонятно. Вторичка ни@ига не дорожает.
🔖 Покупка в Дубайске «под аренду»:
- Возьмем условный ЖК Символ от застройщика Донстрой. Смотрим цену студии — 10,1 млн руб. Добавляем 1,5 млн на отделку и технику, получаем 11,6 млн руб. Cдать в аренду эту студию сможем за 57-60 тыс руб. Что составляет примерно 6% годовых. Это примерно, сейчас готовлю «разбор» ЖК Символ, который опубликую в следующем посте.
- Переходим на Dubai Land Department и считаем динамику возврата инвестиций от средней арендной ставки жилой недвижимости Дубая. В 2022 году у меня получилось всего 4,4 % годовых. Что-то пока не видно свехдоходности от аренды… В условном ЖК Символ математика выглядит интересней 🤷
- Можно конечно возразить, что купив студию в ЖК Символ мы будем получать ренту в рублях, а в Дубаи в «твердой валюте». Это так. Но давайте не забывать о том, что покупка под аренду — это долгосрочная история. Лет так на 7-10. А нюанс в том, что в ОАЭ действует закон шариата. И с наследованием вашей квартиры (не дай бог, конечно, но я об этом задумываюсь, т.к. у меня жена и дети) — возможны траблы:
Закон шариата может посчитать неприемлемым передачу имущества наследникам-иностранцам, оставив его в государственном владении. Пишут, что подобные случаи — не редкость. В условном ЖК Символ — вашу квартиру не «отожмут», а вот в сказочном Дубайске — все не так однозначно😔
.
#мысли_вслух
🔖 Покупка в Дубайске «под инвест»:
- По данным Dubai Land Department — средняя стоимость на вторичном рынке Дубайска 12 000 AED, а на первичном почти 20 000 AED/м2. Спред зверский ≈ 66%. У застройщика цена на 66% дороже, чем на «вторичке».
- Динамика на вторичном рынке такая: за последние 5 лет вторичка в Дубайске подорожала всего на 8%. Как на этом заработать — непонятно. Вторичка ни@ига не дорожает.
🔖 Покупка в Дубайске «под аренду»:
- Возьмем условный ЖК Символ от застройщика Донстрой. Смотрим цену студии — 10,1 млн руб. Добавляем 1,5 млн на отделку и технику, получаем 11,6 млн руб. Cдать в аренду эту студию сможем за 57-60 тыс руб. Что составляет примерно 6% годовых. Это примерно, сейчас готовлю «разбор» ЖК Символ, который опубликую в следующем посте.
- Переходим на Dubai Land Department и считаем динамику возврата инвестиций от средней арендной ставки жилой недвижимости Дубая. В 2022 году у меня получилось всего 4,4 % годовых. Что-то пока не видно свехдоходности от аренды… В условном ЖК Символ математика выглядит интересней 🤷
- Можно конечно возразить, что купив студию в ЖК Символ мы будем получать ренту в рублях, а в Дубаи в «твердой валюте». Это так. Но давайте не забывать о том, что покупка под аренду — это долгосрочная история. Лет так на 7-10. А нюанс в том, что в ОАЭ действует закон шариата. И с наследованием вашей квартиры (не дай бог, конечно, но я об этом задумываюсь, т.к. у меня жена и дети) — возможны траблы:
Закон шариата может посчитать неприемлемым передачу имущества наследникам-иностранцам, оставив его в государственном владении. Пишут, что подобные случаи — не редкость. В условном ЖК Символ — вашу квартиру не «отожмут», а вот в сказочном Дубайске — все не так однозначно
.
#мысли_вслух
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
📍Управлением Росреестра по Москве опубликовало данные по продажам «вторички» в феврале 2023: «зарегистрировано 10 690 переходов прав на основании договоров купли-продажи (мены) жилья, что на 39% выше показателя января текущего года»
Решил посчитать среднемесячные продажи на вторичном рынке в Москве в 2019-2022 годах. Результаты следующие:
- 2019 год = 10 734 договоров/мес
- 2020 год = 10 820 договоров/мес
- 2021 год = 13 687 договоров/мес
- 2022 год = 11 053 договоров/мес
Февраль 2023 = 10690 договоров
🔖 Мнение автора: В феврале 2023 вижу неплохие объемы реализации на вторичном рынке, с учетом текущих, довольно высоких ипотечных ставок и исторически «тухлого» по продажам месяца. Если в марте-апреле этот тренд продолжится, то на вторичном рынке, вполне возможно — наступит стабилизация цен. А вот на первичном рынке, ситуация противоположная и тренд на снижение цен — сохраняется.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
#срочная_новость
Решил посчитать среднемесячные продажи на вторичном рынке в Москве в 2019-2022 годах. Результаты следующие:
- 2019 год = 10 734 договоров/мес
- 2020 год = 10 820 договоров/мес
- 2021 год = 13 687 договоров/мес
- 2022 год = 11 053 договоров/мес
Февраль 2023 = 10690 договоров
🔖 Мнение автора: В феврале 2023 вижу неплохие объемы реализации на вторичном рынке, с учетом текущих, довольно высоких ипотечных ставок и исторически «тухлого» по продажам месяца. Если в марте-апреле этот тренд продолжится, то на вторичном рынке, вполне возможно — наступит стабилизация цен. А вот на первичном рынке, ситуация противоположная и тренд на снижение цен — сохраняется.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
#срочная_новость
📍 ЖК Символ, застройщик Донстрой (Москва, ул. Золоторожский вал, 11) Срок сдачи: сдан - 2025
🔖 Если смотрите «для себя»:
По-моему скромному мнению ЖК Символ — однозначно красивый комплекс без острых проблем. Масштабный проект на площади 60 Га, из которых 25 Га будет отдано по озеленение. Честно говоря, мне очень импонирует именно последний пункт, всегда нравилась масштабная придомовая территория с новыми бульварами и общественными пространствами.
Особенность проекта в том, что ТТК как бы делит территорию комплекса на две части и «для себя» я бы рассматривал корпуса именно внутри «трешки». До станция метро Римская/Площадь Ильича тут всего 9-10 минут пешком, а магистралей в этих корпусах совсем не слышны — ни ТТК, ни Шоссе Энтузиастов. Это фактически центр Москвы без нюансов в виде шумовых характеристик первых очередей. До Таганской можно будет дойти пешком минут за 30 и часть пути будет пролегать по пешеходной ул. Школьная, которая превращена в музей под открытым небом.
Ну и как написал выше — в проекте будет масштабное озеленение, но если этого недостаточно — до Лефортовского парка минут 15 пешком, через парк Казачьей Славы.
Для семейных, думаю, будет важно следующее — в сентябре 2023 года на территории жилого комплекса «Символ» ожидается открытие школы, которая входит в 10-ку лучших школ Москвы (№ 1580, при МГТУ им Баумана).
Из нюансов: несомненно, стоит обратить внимание, что в рамках единого кластера спроектированы как бы разные по классу корпуса. Например: корп. 21,22,23 с меньшей этажностью и более интересными планировками, а корпуса 16,17,18 — попроще и подешевле.
Если смотрите «под аренду»:
«Конвертнул» все Проектные декларации и сделал частотное распределение по сегментам. И честно говоря — я не вижу избыточной конкуренции в сегменте небольших студий. Я бы даже сказал, что в сегменте до 26 м2 — их явно недостаточно. С этим наблюдением, скорее и связана текущая цена: «вторичка»-студия 22 м2 и 30 м2 от застройщика — стоят одинаково ≈ 10 млн руб.
Но выше я писал, что корпуса внутри ТТК более интересны и в будущем более ликвидны. Поэтому, считаю фин модель, именно на студии от застройщика. Сдать такую студию вы сможете примерно за 58-60 тыс руб. С учетом ремонта и срока ожидания, общая доходность у меня получилась ≈ 9,4% годовых 🔗 ссылка
.
А что вы думаете о ЖК Символ?
.
#жк_символ
🔖 Если смотрите «для себя»:
По-моему скромному мнению ЖК Символ — однозначно красивый комплекс без острых проблем. Масштабный проект на площади 60 Га, из которых 25 Га будет отдано по озеленение. Честно говоря, мне очень импонирует именно последний пункт, всегда нравилась масштабная придомовая территория с новыми бульварами и общественными пространствами.
Особенность проекта в том, что ТТК как бы делит территорию комплекса на две части и «для себя» я бы рассматривал корпуса именно внутри «трешки». До станция метро Римская/Площадь Ильича тут всего 9-10 минут пешком, а магистралей в этих корпусах совсем не слышны — ни ТТК, ни Шоссе Энтузиастов. Это фактически центр Москвы без нюансов в виде шумовых характеристик первых очередей. До Таганской можно будет дойти пешком минут за 30 и часть пути будет пролегать по пешеходной ул. Школьная, которая превращена в музей под открытым небом.
Ну и как написал выше — в проекте будет масштабное озеленение, но если этого недостаточно — до Лефортовского парка минут 15 пешком, через парк Казачьей Славы.
Для семейных, думаю, будет важно следующее — в сентябре 2023 года на территории жилого комплекса «Символ» ожидается открытие школы, которая входит в 10-ку лучших школ Москвы (№ 1580, при МГТУ им Баумана).
Из нюансов: несомненно, стоит обратить внимание, что в рамках единого кластера спроектированы как бы разные по классу корпуса. Например: корп. 21,22,23 с меньшей этажностью и более интересными планировками, а корпуса 16,17,18 — попроще и подешевле.
Если смотрите «под аренду»:
«Конвертнул» все Проектные декларации и сделал частотное распределение по сегментам. И честно говоря — я не вижу избыточной конкуренции в сегменте небольших студий. Я бы даже сказал, что в сегменте до 26 м2 — их явно недостаточно. С этим наблюдением, скорее и связана текущая цена: «вторичка»-студия 22 м2 и 30 м2 от застройщика — стоят одинаково ≈ 10 млн руб.
Но выше я писал, что корпуса внутри ТТК более интересны и в будущем более ликвидны. Поэтому, считаю фин модель, именно на студии от застройщика. Сдать такую студию вы сможете примерно за 58-60 тыс руб. С учетом ремонта и срока ожидания, общая доходность у меня получилась ≈ 9,4% годовых 🔗 ссылка
.
А что вы думаете о ЖК Символ?
.
#жк_символ
Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.
📍В чем нюанс апартаментов? В имущественном налоге. Он в разы больше, чем у квартир и может достигать 2% от кадастровой стоимости. А если апартамент попадёт под ставку налога 2% — то все, писец, приплыли. «Выйти» из этого неликвида будет проблемой, а рентная…
📍 Об апартаментах (продолжение 👆): Государство продолжает проводить Всероссийскую переоценку кадастровой стоимости (см п.2) 🔗 ссылка , от которой и идет исчисление налога на апартаменты. Как писали ранее — обещают эту оценку сделать максимально рыночной, а не как в прошлом.
И вот, «первые ласточки». Подписчик пишет:
«У меня у друзей апартаменты на Тишинке. Была кадастровая 3 млн, сейчас пришёл налог... Кадастровая 20 млн и налог в год 400 000 р!!! В 6 раз кадастровая увеличилась. Кто-то из жильцов в суд подал, чтобы хотя-бы было 0.5%»😔
По-настоящему печальная ситуация. Но есть и другая более неприятная история:
В рамках комплексного развития территории, в Медведково сносят комплекс с апартаментами. Какую компенсацию получат собственники — совершенно непонятно. Особенно не понимают «что делать» — покупатели с ипотекой. Инсайды по этому поводу пишут: «Рынок апартов и так приболел, а чтобы покупать апарты в редевелопменте - это вообще додуматься до такого надо.» 🤷
🔖 Мнение автора: Апартаменты в суровых российских условиях, могут стать скорее ловушкой, нежели привлекательным активом. И неопытным инвесторам лучше обходить такие варианты стороной.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
И вот, «первые ласточки». Подписчик пишет:
«У меня у друзей апартаменты на Тишинке. Была кадастровая 3 млн, сейчас пришёл налог... Кадастровая 20 млн и налог в год 400 000 р!!! В 6 раз кадастровая увеличилась. Кто-то из жильцов в суд подал, чтобы хотя-бы было 0.5%»
По-настоящему печальная ситуация. Но есть и другая более неприятная история:
В рамках комплексного развития территории, в Медведково сносят комплекс с апартаментами. Какую компенсацию получат собственники — совершенно непонятно. Особенно не понимают «что делать» — покупатели с ипотекой. Инсайды по этому поводу пишут: «Рынок апартов и так приболел, а чтобы покупать апарты в редевелопменте - это вообще додуматься до такого надо.» 🤷
🔖 Мнение автора: Апартаменты в суровых российских условиях, могут стать скорее ловушкой, нежели привлекательным активом. И неопытным инвесторам лучше обходить такие варианты стороной.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
ЖК Новое Очаково (дополнение). Москва, Стройкомбината 1, ГК ПИК. Заселение до 30 декабря 2024.
По проекту поступает вопросы, что неудивительно: заМКАДная цена (студии от 5,8 млн руб) и запад Москвы. Постараюсь «разобрать» плюсы и минусы данного ЖК.
🔖 Если покупаете «для себя»:
В целом, проект кажется интересным и перспективным, ведь он будет соединен единым пешеходным бульваром с ЖК Матвеевский Парк и минуя дорог, можно будет дойти до м. Аминьевская. Но по-моему скромному мнению, рассматривать покупку в первой очереди не стоит. Ведь текущий квартал (корп. 1.1-1.5) — самый неудачный: рядом с металлобазой, ж/д, 6-ти полосной дорогой под окнами и терминалом сыпучих грузов.
Покупая именно в этой очереди, нужно понимать, что в ближайшем будущем до м. Аминьевская не дойти, ведь Матвеевский Парк и Новое Очаково строятся с разных сторон, как бы навстречу друг другу. Предполагаю, что проекты соединятся лет так через 7-10. Из плюсов: в 3-х минутах пешком станция МЦД-4 «Очаково», минут 15-20 и вы уже в центра. Из минусов: инфраструктуры еще ждать и ждать или ходить через ж/д в уже обжитой район.
Думаю, по этим причинам, продажи в проекте идут достаточно «вяло» и ПИК понемногу снижал цены с начала марта. Если новые очереди будут «стартовать» по интересным ценам, рассматривал покупку именно в них, т.к. они будут лишены большинства недостатков первого квартала.
🔖 Если покупаете «под аренду»:
Студию в проекте вы сдадите тыс за 28-30 рублей. Да, понимаю, что это немного, практически по цене области. Но вряд ли наниматель будет готов платить больше, ведь социалки сейчас нет. Посчитал доходность: студия с готовой отделкой стоит 6,2 млн руб, срок ожидания ≈ 2 года. У меня получилось общая доходность примерно 10,7% годовых 🔗 ссылка
🔖 Мнение автора: «для себя» смотрел бы низкоэтажные корпуса на второй линии от ж/д, которые поближе к Матвеевском Парку. «Под аренду» сам заходить бы не рискнул. В первом квартале студий много. Я бы даже сказал, что до@рена ≈ 500 штук. Для сравнения: в первых очередях Матвеевского Парка их было примерно на 30% меньше 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#новое_очаково
По проекту поступает вопросы, что неудивительно: заМКАДная цена (студии от 5,8 млн руб) и запад Москвы. Постараюсь «разобрать» плюсы и минусы данного ЖК.
🔖 Если покупаете «для себя»:
В целом, проект кажется интересным и перспективным, ведь он будет соединен единым пешеходным бульваром с ЖК Матвеевский Парк и минуя дорог, можно будет дойти до м. Аминьевская. Но по-моему скромному мнению, рассматривать покупку в первой очереди не стоит. Ведь текущий квартал (корп. 1.1-1.5) — самый неудачный: рядом с металлобазой, ж/д, 6-ти полосной дорогой под окнами и терминалом сыпучих грузов.
Покупая именно в этой очереди, нужно понимать, что в ближайшем будущем до м. Аминьевская не дойти, ведь Матвеевский Парк и Новое Очаково строятся с разных сторон, как бы навстречу друг другу. Предполагаю, что проекты соединятся лет так через 7-10. Из плюсов: в 3-х минутах пешком станция МЦД-4 «Очаково», минут 15-20 и вы уже в центра. Из минусов: инфраструктуры еще ждать и ждать или ходить через ж/д в уже обжитой район.
Думаю, по этим причинам, продажи в проекте идут достаточно «вяло» и ПИК понемногу снижал цены с начала марта. Если новые очереди будут «стартовать» по интересным ценам, рассматривал покупку именно в них, т.к. они будут лишены большинства недостатков первого квартала.
🔖 Если покупаете «под аренду»:
Студию в проекте вы сдадите тыс за 28-30 рублей. Да, понимаю, что это немного, практически по цене области. Но вряд ли наниматель будет готов платить больше, ведь социалки сейчас нет. Посчитал доходность: студия с готовой отделкой стоит 6,2 млн руб, срок ожидания ≈ 2 года. У меня получилось общая доходность примерно 10,7% годовых 🔗 ссылка
🔖 Мнение автора: «для себя» смотрел бы низкоэтажные корпуса на второй линии от ж/д, которые поближе к Матвеевском Парку. «Под аренду» сам заходить бы не рискнул. В первом квартале студий много. Я бы даже сказал, что до@рена ≈ 500 штук. Для сравнения: в первых очередях Матвеевского Парка их было примерно на 30% меньше 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#новое_очаково
