📍Слушайте, а для рынка недвижимости стали появляться позитивные заголовки. Смотрите:
«Известия» пишут, что ЦБ, скорее всего, сохранит ключевую ставку 13 сентября, т. е. поднимать не будут, как ожидали многие. Ну и по мнению главы ВТБ Андрея Костина, регулятор оставит ставку на текущем уровне.
Что ты нам тут про экономику пишешь, подумают подписчики. Что там с ценами на недвижимость, ждать ракету или подешевеет? Ну что же, вопрос интересный, поэтому объясню простым языком.
Смотрите, цены на недвижимость фундаментально двигают 3 вводные:
Первая. «Ключевая ставка». Кто не знает, что это, кратко объясню:
Кредиты берут не только люди, но и сами банки. Так вот, если первые идут за деньгами в банк, то вторые занимают у Центробанка. В общем, ключевая ставка — это минимальный процент, под который банки занимают у ЦБ, а потом, «прикрутив» немного сверху, выдают нам кредиты и ипотеки. Поэтому, чем выше «ключ», тем дороже ипотека и наоборот.
Да, пока рыночные ставки по ипотеке достаточно высоки. Поэтому часть людей ждет снижения цен на недвижимость. Но! Давайте посмотрим на вторую вводную.
Вторая. «Кол-во рублей у людей». Ну или по-научному денежный агрегат «M2 домохозяйств». А вот тут, друзья, полный трындец. И этот трындец не все видят, чтобы его разглядеть, нужно смотреть отчеты Центробанка. Ладно, пугать не буду, лучше напишу — всё чересчур хорошо, денег просто прорва. Смотрите:
Давайте возьмем за точку равновесия 2019 год, когда, по мнению некоторых подписчиков, цены на квартиры были справедливыми. Так вот, с 2019 года кол-во денег у людей… удвоилось. Было 32 трлн руб., а стало 64 трлн руб. Впечатляет прирост за 5 лет? Вот и меня тоже.
Третья. И самое важное. Рынком недвижимости управляют эмоции. Поэтому важнее всего, что думают люди.
Пока «ракета» маловероятна, но она вполне может произойти, даже на слухах об обесценивании рубля. Ведь денег у людей прорва, как мы увидели выше.
Падение цен. Знаете, если ключевую ставку оставят неизменной, то падения цен ожидать не стоит. Рынок воспримет этот сигнал как будущее смягчение кредитно-денежной политики, и вполне возможно, мы даже увидим некоторый рост цен до конца года.
🔖 К слову, я до сих пор считаю, что свежая «вторичка»недооценена, и мы в первую очередь должны увидеть рост цен именно на «вторичке».
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
«Известия» пишут, что ЦБ, скорее всего, сохранит ключевую ставку 13 сентября, т. е. поднимать не будут, как ожидали многие. Ну и по мнению главы ВТБ Андрея Костина, регулятор оставит ставку на текущем уровне.
Что ты нам тут про экономику пишешь, подумают подписчики. Что там с ценами на недвижимость, ждать ракету или подешевеет? Ну что же, вопрос интересный, поэтому объясню простым языком.
Смотрите, цены на недвижимость фундаментально двигают 3 вводные:
Первая. «Ключевая ставка». Кто не знает, что это, кратко объясню:
Кредиты берут не только люди, но и сами банки. Так вот, если первые идут за деньгами в банк, то вторые занимают у Центробанка. В общем, ключевая ставка — это минимальный процент, под который банки занимают у ЦБ, а потом, «прикрутив» немного сверху, выдают нам кредиты и ипотеки. Поэтому, чем выше «ключ», тем дороже ипотека и наоборот.
Да, пока рыночные ставки по ипотеке достаточно высоки. Поэтому часть людей ждет снижения цен на недвижимость. Но! Давайте посмотрим на вторую вводную.
Вторая. «Кол-во рублей у людей». Ну или по-научному денежный агрегат «M2 домохозяйств». А вот тут, друзья, полный трындец. И этот трындец не все видят, чтобы его разглядеть, нужно смотреть отчеты Центробанка. Ладно, пугать не буду, лучше напишу — всё чересчур хорошо, денег просто прорва. Смотрите:
Давайте возьмем за точку равновесия 2019 год, когда, по мнению некоторых подписчиков, цены на квартиры были справедливыми. Так вот, с 2019 года кол-во денег у людей… удвоилось. Было 32 трлн руб., а стало 64 трлн руб. Впечатляет прирост за 5 лет? Вот и меня тоже.
Третья. И самое важное. Рынком недвижимости управляют эмоции. Поэтому важнее всего, что думают люди.
Пока «ракета» маловероятна, но она вполне может произойти, даже на слухах об обесценивании рубля. Ведь денег у людей прорва, как мы увидели выше.
Падение цен. Знаете, если ключевую ставку оставят неизменной, то падения цен ожидать не стоит. Рынок воспримет этот сигнал как будущее смягчение кредитно-денежной политики, и вполне возможно, мы даже увидим некоторый рост цен до конца года.
🔖 К слову, я до сих пор считаю, что свежая «вторичка»недооценена, и мы в первую очередь должны увидеть рост цен именно на «вторичке».
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍В предыдущем посте я назвал свежую «вторичку» недооцененной, и наш канал, само собой, взорвался. Подписчики накидали гневных комментариев: Алексей, разуй глаза, посмотри на индекс IRN — «вторичка» не растет, ипотека дорогая, ну а цены в стратосфере. Мол, о каком потенциальном росте ты пишешь, лучше жди американских горок: сначала спуск, а потом подъем.
Знаете, я, в общем-то, и сам не против прокатиться на таких горках. Смотрите, какая красота: цены завтра падают в два раза, и я закупаюсь. Ну а послезавтра цены вырастают в два раза — и я продаю. Профит = два икса, причем гарантировано! Ура, я богат! Эх, мечты, мечты, к сожалению, так не будет. Почему? Сейчас объясню.
Начну с общего индекса IRN. Я на него даже не смотрю, ибо он не отражает реальной картины и бывает, что вообще вводит в заблуждение. Почему? А зачем нужен коктейль из средних цен старых пятиэтажек, панелек, сталинок и т.д., причем от Некрасовки до Арбата? Что он дает? Правильно — либо ничего, либо просто сигнализирует об общих настроениях продавцов квартир.
Если мы хотим докопаться до истины, то нам скорее нужен другой индекс IRN, а именно индекс по «типам жилья». Итак, кликаем в него, и что мы видим? А видим мы уже совсем другую картинку. Цены падают у старой «вторички» в 5-этажных домах (скорее всего, с «убитым» ремонтом) и у «раздутых» площадей с высокой абсолютной ценой. А в других сегментах цены растут и растут даже в текущее время, при заградительных ипотечных ставках. Удивлены? Я даже больше скажу — если мы начнем копать глубже, то можем найти районы-ракеты, где наблюдается аномальный рост цен, причем во всех типах жилья.
Продолжу. И дальше будут личные наблюдения. В «подборах» квартир я нахожусь постоянно и практически без выходных. В общем, это и есть моя основная работа, постоянно что-то анализирую и сравнивниваю, в т.ч. и свежую «вторичку». Так вот, еще год назад в 90% случаях в условном ЖК «вторичка» стоила чуть дешевле, чем стройка. А сейчас ситуация стала меняться. В отчетах я все чаще пишу: «Ликвидных переуступок – нет, вторичка тут дороже».
🔖 В общем, пока это не явно, и пока это только мои наблюдения — рынок меняется. В хороших ЖК свежая «вторичка» понемногу подрастает в цене и уже стоит дороже стройки, а не наоборот. Вот такие дела, имейте это в виду.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#личные_наблюдения
Знаете, я, в общем-то, и сам не против прокатиться на таких горках. Смотрите, какая красота: цены завтра падают в два раза, и я закупаюсь. Ну а послезавтра цены вырастают в два раза — и я продаю. Профит = два икса, причем гарантировано! Ура, я богат! Эх, мечты, мечты, к сожалению, так не будет. Почему? Сейчас объясню.
Начну с общего индекса IRN. Я на него даже не смотрю, ибо он не отражает реальной картины и бывает, что вообще вводит в заблуждение. Почему? А зачем нужен коктейль из средних цен старых пятиэтажек, панелек, сталинок и т.д., причем от Некрасовки до Арбата? Что он дает? Правильно — либо ничего, либо просто сигнализирует об общих настроениях продавцов квартир.
Если мы хотим докопаться до истины, то нам скорее нужен другой индекс IRN, а именно индекс по «типам жилья». Итак, кликаем в него, и что мы видим? А видим мы уже совсем другую картинку. Цены падают у старой «вторички» в 5-этажных домах (скорее всего, с «убитым» ремонтом) и у «раздутых» площадей с высокой абсолютной ценой. А в других сегментах цены растут и растут даже в текущее время, при заградительных ипотечных ставках. Удивлены? Я даже больше скажу — если мы начнем копать глубже, то можем найти районы-ракеты, где наблюдается аномальный рост цен, причем во всех типах жилья.
Продолжу. И дальше будут личные наблюдения. В «подборах» квартир я нахожусь постоянно и практически без выходных. В общем, это и есть моя основная работа, постоянно что-то анализирую и сравнивниваю, в т.ч. и свежую «вторичку». Так вот, еще год назад в 90% случаях в условном ЖК «вторичка» стоила чуть дешевле, чем стройка. А сейчас ситуация стала меняться. В отчетах я все чаще пишу: «Ликвидных переуступок – нет, вторичка тут дороже».
🔖 В общем, пока это не явно, и пока это только мои наблюдения — рынок меняется. В хороших ЖК свежая «вторичка» понемногу подрастает в цене и уже стоит дороже стройки, а не наоборот. Вот такие дела, имейте это в виду.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#личные_наблюдения
📍А вот и глава АН «Этажи» Ильдар Хусаинов сегодня написал, что, по его наблюдениям, рынок, на удивление, хороший, и кол-во сделок по сети — опять пошло вверх.
К слову, помню, еще пару месяцев назад он не был так оптимистичен. Ну а я тогда писал, что заградительные ставки по ипотеке вряд ли повлияют на рынок «вторички», ибо кол-во рублей у людей растет беспрецедентными темпами.
А как у вас с продажами? Есть показы и сделки? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
К слову, помню, еще пару месяцев назад он не был так оптимистичен. Ну а я тогда писал, что заградительные ставки по ипотеке вряд ли повлияют на рынок «вторички», ибо кол-во рублей у людей растет беспрецедентными темпами.
А как у вас с продажами? Есть показы и сделки? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
📍 ЖК «Voice Towers», застройщик «3S Group». Адрес: Москва, проезд 1-й Грайвороновский, 2c12. Бизнес-класс, без отделки, выдача ключей до 06.2029, ввод до 4 кв. 2027. Метро «Текстильщики» 15 мин пешком.
Думаю, что вот-вот «стартанут» продажи, т. к. недавно появились документы на дом.рф. Поэтому, похоже, самое время «разобрать» проект. Итак, приступаю.
Уже известны стартовые цены, от:
Студии (22,8 м2) — 9,1 млн руб
ЕВРО-2 (36 м2) — 12,7 млн руб
ЕВРО-3 (48,3 м2) — 16,4 млн руб
Сначала напишу о транспортной доступности, ведь у локации есть один важный нюанс, о котором не все знают. Смотрите: рядом с проектом расположена станция МЦК и D2 «Новохохловская». Так вот, станция МЦК — есть, а дороги к ней — нет. До нее просто не дойти, ибо путь преграждает домостроительный комбинат.
Да-да, знаю, что можно пролезть через дырку в заборе и пройтись вдоль ж/д путей, но это путь для экстремалов. Поэтому, пока, пешей доступности к МЦК «Новохохловская» — нет. Но, это только пока. Похоже, скоро все изменится:
Уже получено согласование на частичное изъятие территории ДСК-1 для строительства тротуара к «Новохохловской» и идет процесс согласования нового перехода с железной дорогой. В общем, новому пешеходному маршруту — быть, и его я отметил на карте внизу. Поэтому, со временем, ближайшей станцией метро станет «Новохохловская», до которой около 12 минут пешком.
Продолжу. Локацию ждет бурное развитие. И на это есть две причины. Первая: всю промзону «Грайвороново» полностью снесут и застроят с чистого листа. Город её уже разделил на отдельные участки под новое строительство. Вторая: проект возводится недалеко от будущего нового делового центра столицы — «Сити-2 Южный Порт», до которого две остановки на МЦК или около 1 км по прямой.
Если смотрите «для себя»: Знаете, я бы рассмотрел, если нужна эта локация. Да, понимаю, что с одной стороны, ключи еще не скоро, ну а с другой стороны – где еще в внутри МКАД, можно купить ЕВРО-2 в бизнес-классе за 12,7 млн руб? Вот такие дела. Также отмечу, что около метро «Текстильщики» есть классное место для подрастающих спортсменов. Это КЦ «Москвич» с академией олимпийских видов спорта.
Если смотрите «под аренду»: Она тут точно будет востребована, так как в локации появится новый офисно-деловой кластер. Ну и не стоит забывать, что рядом находится «Технополис-Печатники». Это что-то типа технопарка, только с налоговыми льготами для резидентов. В общем, это особая экономическая зона и крупнейшая площадка Москвы с высокотехнологичным и медицинским производством, где трудится около 6 тыс. человек, которым нужно где-то жить. Ну а арендные ставки тут будут достаточно высоки, примерно как в ЖК «Метрополия»: ЕВРО-2 сдадите тыс. за 90-95 руб., а ЕВРО-3 примерно за 120-130 тыс. руб.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#voice_towers
Думаю, что вот-вот «стартанут» продажи, т. к. недавно появились документы на дом.рф. Поэтому, похоже, самое время «разобрать» проект. Итак, приступаю.
Уже известны стартовые цены, от:
Студии (22,8 м2) — 9,1 млн руб
ЕВРО-2 (36 м2) — 12,7 млн руб
ЕВРО-3 (48,3 м2) — 16,4 млн руб
Сначала напишу о транспортной доступности, ведь у локации есть один важный нюанс, о котором не все знают. Смотрите: рядом с проектом расположена станция МЦК и D2 «Новохохловская». Так вот, станция МЦК — есть, а дороги к ней — нет. До нее просто не дойти, ибо путь преграждает домостроительный комбинат.
Да-да, знаю, что можно пролезть через дырку в заборе и пройтись вдоль ж/д путей, но это путь для экстремалов. Поэтому, пока, пешей доступности к МЦК «Новохохловская» — нет. Но, это только пока. Похоже, скоро все изменится:
Уже получено согласование на частичное изъятие территории ДСК-1 для строительства тротуара к «Новохохловской» и идет процесс согласования нового перехода с железной дорогой. В общем, новому пешеходному маршруту — быть, и его я отметил на карте внизу. Поэтому, со временем, ближайшей станцией метро станет «Новохохловская», до которой около 12 минут пешком.
Продолжу. Локацию ждет бурное развитие. И на это есть две причины. Первая: всю промзону «Грайвороново» полностью снесут и застроят с чистого листа. Город её уже разделил на отдельные участки под новое строительство. Вторая: проект возводится недалеко от будущего нового делового центра столицы — «Сити-2 Южный Порт», до которого две остановки на МЦК или около 1 км по прямой.
Если смотрите «для себя»: Знаете, я бы рассмотрел, если нужна эта локация. Да, понимаю, что с одной стороны, ключи еще не скоро, ну а с другой стороны – где еще в внутри МКАД, можно купить ЕВРО-2 в бизнес-классе за 12,7 млн руб? Вот такие дела. Также отмечу, что около метро «Текстильщики» есть классное место для подрастающих спортсменов. Это КЦ «Москвич» с академией олимпийских видов спорта.
Если смотрите «под аренду»: Она тут точно будет востребована, так как в локации появится новый офисно-деловой кластер. Ну и не стоит забывать, что рядом находится «Технополис-Печатники». Это что-то типа технопарка, только с налоговыми льготами для резидентов. В общем, это особая экономическая зона и крупнейшая площадка Москвы с высокотехнологичным и медицинским производством, где трудится около 6 тыс. человек, которым нужно где-то жить. Ну а арендные ставки тут будут достаточно высоки, примерно как в ЖК «Метрополия»: ЕВРО-2 сдадите тыс. за 90-95 руб., а ЕВРО-3 примерно за 120-130 тыс. руб.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#voice_towers
📍Ого, что только что написали «Ведомости». Представляете, в правительстве размышляют о резком снижении ключевой ставки. 👀
К слову, завтра очередное заседание ЦБ по ключу. Как думаете, поднимут или опустят? Я думаю, что не снизят, ибо если это произойдет — вся огромная денежная масса с депозитов, начнет выливаться на реальный рынок, в том числе и на рынок недвижимости. Ох, что тогда будет…
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#важные_новости
К слову, завтра очередное заседание ЦБ по ключу. Как думаете, поднимут или опустят? Я думаю, что не снизят, ибо если это произойдет — вся огромная денежная масса с депозитов, начнет выливаться на реальный рынок, в том числе и на рынок недвижимости. Ох, что тогда будет…
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#важные_новости
📍Аааа, караул. ЦБ все-таки поднял ключевую ставку до 19% годовых. Уже не смешно, конечно. Может все-таки стоит признать, что при таких внешних вводных — текущий таргет по инфляции недостижим? Или ожидать крайних мер: Что бы не было инфляции, нужно что бы у людей не было денег?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Продолжаю мониторить лимиты по семейной ипотеке. Знаете, похоже, что в течение недели-двух они закончатся у СБЕР-а и у Альфа-банка. И это сейчас ключевые банки где еще можно взять семейку с первоначальным взносом 20%. А в остальных банках, как пишут подписчики, ситуация примерно следующая:
- ДОМ.РФ — занижают лимиты, одобрить 12 млн руб. — проблематично.
- ВТБ и Газпромбанк — для не зарплатных клиентов, первоначальный взнос от 30%.
- Абсолют, Совкомбанк, МКБ — первоначальный взнос 50%.
🔖 Вот такие дела. Увы, думаю, что новых лимитов по старым критериям (ставка 6%) мы вряд ли увидим. Лично я жду такие новые условия по семейке: плавающую ставку, или ставку не менее 12% годовых.
Эх, уходит эпоха раздачи практически бесплатных денег... Мне жаль, а вам? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
- ДОМ.РФ — занижают лимиты, одобрить 12 млн руб. — проблематично.
- ВТБ и Газпромбанк — для не зарплатных клиентов, первоначальный взнос от 30%.
- Абсолют, Совкомбанк, МКБ — первоначальный взнос 50%.
🔖 Вот такие дела. Увы, думаю, что новых лимитов по старым критериям (ставка 6%) мы вряд ли увидим. Лично я жду такие новые условия по семейке: плавающую ставку, или ставку не менее 12% годовых.
Эх, уходит эпоха раздачи практически бесплатных денег... Мне жаль, а вам? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Ну что же, Росреестр опубликовал данные по продажам за август на «вторичке». И что мы видим? А видим то, что рынок жив, никакого краха не случилось. В прошлом месяце было продано 11,2 тыс. квартир, что даже больше 2019 года, когда рыночная ипотека была около 10%, а не 20–22, как сейчас.
В общем, люди в столице покупают и при заградительно высоких ипотечных ставках, и назло прогнозистам с мрачными прогнозами, которые прогнозировали обвал рынка (вы уж извините за тавтологию).
Да, продажи снизились к 2023 году, но тогда был ажиотаж, люди просто сметали всё из-за того, что ЦБ дернул ключ вверх и ставки по ипотеке стали расти. Поэтому лучше сравнивайте август 2024-го с 19–22 годами.
Но я признаю, что пропало ускорение, продажи «болтаются» плюс-минус на одном уровне, а не устремляются ракетой вверх. И в этом виновата только дорогая ипотека. Ведь если бы она была процентов 9–10, то квартиру в Москве мог бы купить практически любой. Не верите? А вы посчитайте: 10 млн в ипо под 9% — это 80 тыс. руб./мес. Для сравнения, зарплата курьера в Москве около 150 тыс., а на своем автомобиле — около 250 тыс. руб.
🔖 В общем, вот такие дела. Ракету на «вторичке» мы еще увидим, но попозже.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вторичка
В общем, люди в столице покупают и при заградительно высоких ипотечных ставках, и назло прогнозистам с мрачными прогнозами, которые прогнозировали обвал рынка (вы уж извините за тавтологию).
Да, продажи снизились к 2023 году, но тогда был ажиотаж, люди просто сметали всё из-за того, что ЦБ дернул ключ вверх и ставки по ипотеке стали расти. Поэтому лучше сравнивайте август 2024-го с 19–22 годами.
Но я признаю, что пропало ускорение, продажи «болтаются» плюс-минус на одном уровне, а не устремляются ракетой вверх. И в этом виновата только дорогая ипотека. Ведь если бы она была процентов 9–10, то квартиру в Москве мог бы купить практически любой. Не верите? А вы посчитайте: 10 млн в ипо под 9% — это 80 тыс. руб./мес. Для сравнения, зарплата курьера в Москве около 150 тыс., а на своем автомобиле — около 250 тыс. руб.
🔖 В общем, вот такие дела. Ракету на «вторичке» мы еще увидим, но попозже.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вторичка
Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.
📍Продолжаю мониторить лимиты по семейной ипотеке. Знаете, похоже, что в течение недели-двух они закончатся у СБЕР-а и у Альфа-банка. И это сейчас ключевые банки где еще можно взять семейку с первоначальным взносом 20%. А в остальных банках, как пишут подписчики…
📍СБЕР — всё. Семейку больше не выдает и на сделки не записывает. Закончились лимиты. Когда появятся новые — совершенно непонятно.
Я, честно говоря, думаю, что до нового года их не будет, ибо в следующем году изменят или порежут параметры этой программы. Пруфы тут: ссылка
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Я, честно говоря, думаю, что до нового года их не будет, ибо в следующем году изменят или порежут параметры этой программы. Пруфы тут: ссылка
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Ну что, шортисты победили, семейке капут, ракеты не будет, нас всех раздавит, недвижке конец? Честно говоря, я совсем так не думаю. Почему? А вы посмотрите, что происходит на рынке аренды. Это же караул (скрин приложил).
Евро-двушка в Холланд Парке за 130 тыс. руб./мес. Аааа, и это в обычных ПИК-коробочках. Мда, еще полгода назад я бы подумал, что это шутка такая. И как вам такие цены на аренду, товарищи шортисты? Нормальные? Я вот считаю, что совершенно заоблачные.
В общем, «Купить нельзя арендовать» — запятую поставьте сами.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
Евро-двушка в Холланд Парке за 130 тыс. руб./мес. Аааа, и это в обычных ПИК-коробочках. Мда, еще полгода назад я бы подумал, что это шутка такая. И как вам такие цены на аренду, товарищи шортисты? Нормальные? Я вот считаю, что совершенно заоблачные.
В общем, «Купить нельзя арендовать» — запятую поставьте сами.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
📍Ну всё, с сегодняшнего дня, ВТБ, фактически остановил выдачи по семейной ипотеке. Ибо теперь в синем банке первоначальный взнос 50% для новых заявок. Вот такие дела, всё происходит быстро и неожиданно.
Сейчас с подписчиками закрываю несколько «подборов». Стараемся успеть купить по семейке, пока программу не свернули. Делюсь информацией: с первоначальным взносом 20% еще можно купить через: Дом.рф, Т-банк, ПСБ, РНКБ и СПБ-банк.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Сейчас с подписчиками закрываю несколько «подборов». Стараемся успеть купить по семейке, пока программу не свернули. Делюсь информацией: с первоначальным взносом 20% еще можно купить через: Дом.рф, Т-банк, ПСБ, РНКБ и СПБ-банк.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Эх, навеяло, не удержался. Решил написать пост. Но обо всём по порядку:
Знаете, специфика моей работы заключается не только в анализе локаций, но и в анализе проектных деклараций — это такие огромные таблицы, где описана вся квартирография проекта.
Штука для работы очень нужная, она позволяет досконально разобраться в проекте и отчасти понять, какие квартиры будут самыми ликвидными. Собственно, эти огромные таблицы примечательны ещё и тем, что в них содержится информация и о коммерческих помещениях: сколько будет магазинов, кафе и т. д.
Так вот, расскажу одну историю: 4 года назад, перед стартом продаж ЖК «WILL Towers», «ковыряю», значит, проектную декларацию, анализирую локацию, накладываю экспликацию (это поэтажный план). Ну и делаю вывод, что евро-двушки с видом в сторону МГУ будут суперликвидными, так как в этом сегменте практически все ЕВРО-2 на шумную Генерала Дорохова, а с видом на парк – с гулькин нос. Впрочем, я сейчас не о квартирах, а о другом наблюдении:
Так вот, в тот момент также отмечаю три нюанса. Первый: проект изолирован от внешней инфраструктуры района Раменки, пешком практически никуда не дойти. Второй: квартир в проекте много, очень много, ведь это башни-муравейники. И третий: в проекте всего два помещения, в которых может расположиться супермаркет.
Да-да, я тоже тогда подумал, что эти площади под магазины будут очень даже востребованы. И даже позвонил менеджеру и спросил, будут их продавать или нет? Ответ был, что нет, что «такая корова нужна самому» и т. д. В общем, поэтому я и забыл об этом наблюдении на долгие четыре года.
Ну и вот, буквально несколько дней назад натыкаюсь на канал «СОЗДАЁМ», как впоследствии оказалось, что они создают и продают готовый арендный бизнес: магазины, аптеки и т. д. И словил прям дежавю. А супермаркеты-то в продаже. Точнее, скоро будут в продаже, их пока упаковывают и запускают. В первом будет «Азбука Вкуса», во втором пока не знаю кто, но точно какой-то сетевик. Слушайте, я даже порадовался за эту компанию. Молодцы, как-то выкупили эти площади. Я, честно говоря, тоже хотел, точнее думал об этом. Но мне застройщик дал от ворот поворот, а у них всё получилось.
В общем, решил с вами поделиться вот такой вот историей и «подсветить» свои некоторые наблюдения. Ну и, честно говоря, даже немного обрадовался, что у меня и у ребят из «СОЗДАЁМ» примерно одинаковые выводы об этом объекте.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Знаете, специфика моей работы заключается не только в анализе локаций, но и в анализе проектных деклараций — это такие огромные таблицы, где описана вся квартирография проекта.
Штука для работы очень нужная, она позволяет досконально разобраться в проекте и отчасти понять, какие квартиры будут самыми ликвидными. Собственно, эти огромные таблицы примечательны ещё и тем, что в них содержится информация и о коммерческих помещениях: сколько будет магазинов, кафе и т. д.
Так вот, расскажу одну историю: 4 года назад, перед стартом продаж ЖК «WILL Towers», «ковыряю», значит, проектную декларацию, анализирую локацию, накладываю экспликацию (это поэтажный план). Ну и делаю вывод, что евро-двушки с видом в сторону МГУ будут суперликвидными, так как в этом сегменте практически все ЕВРО-2 на шумную Генерала Дорохова, а с видом на парк – с гулькин нос. Впрочем, я сейчас не о квартирах, а о другом наблюдении:
Так вот, в тот момент также отмечаю три нюанса. Первый: проект изолирован от внешней инфраструктуры района Раменки, пешком практически никуда не дойти. Второй: квартир в проекте много, очень много, ведь это башни-муравейники. И третий: в проекте всего два помещения, в которых может расположиться супермаркет.
Да-да, я тоже тогда подумал, что эти площади под магазины будут очень даже востребованы. И даже позвонил менеджеру и спросил, будут их продавать или нет? Ответ был, что нет, что «такая корова нужна самому» и т. д. В общем, поэтому я и забыл об этом наблюдении на долгие четыре года.
Ну и вот, буквально несколько дней назад натыкаюсь на канал «СОЗДАЁМ», как впоследствии оказалось, что они создают и продают готовый арендный бизнес: магазины, аптеки и т. д. И словил прям дежавю. А супермаркеты-то в продаже. Точнее, скоро будут в продаже, их пока упаковывают и запускают. В первом будет «Азбука Вкуса», во втором пока не знаю кто, но точно какой-то сетевик. Слушайте, я даже порадовался за эту компанию. Молодцы, как-то выкупили эти площади. Я, честно говоря, тоже хотел, точнее думал об этом. Но мне застройщик дал от ворот поворот, а у них всё получилось.
В общем, решил с вами поделиться вот такой вот историей и «подсветить» свои некоторые наблюдения. Ну и, честно говоря, даже немного обрадовался, что у меня и у ребят из «СОЗДАЁМ» примерно одинаковые выводы об этом объекте.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Слушайте, ну уже два месяца прошло с момента отмены массовой льготной ипотеки. Давайте обсудим, что происходит с ценами. Я видел просадку в августе и в начале сентября. Тогда на рынке были действительно интересные предложения, и я об этом писал. Но сейчас такое ощущение, что цены опять пошли вверх.
Левел отменил все скидки, в МР по интересным позициям где-то плюс миллион, ПИК практически отменил семейную ипотеку 4% без удорожания, как и рассрочку в сданных проектах. Да-да, интересное в общем-то было предложение: ключи сразу, а денег всех не надо.
Да и вообще, смотрю на индекс Московской недвижимости Домклик — это такой индикатор динамики цен на новостройки. И он показывает восходящий тренд. Парадокс или нет? Льготку отменили, как и IT-ипотеку для Москвы, а цены и не думают падать.
.
UPD: Алию (ЕВРО-2) брали за 14,7 в июле, сейчас почти +2 млн, ЛСР только в Парксайде снизил - но проект не интересен, а в других ЖК стало только дороже (имею в виду ликвидные лоты).
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
Левел отменил все скидки, в МР по интересным позициям где-то плюс миллион, ПИК практически отменил семейную ипотеку 4% без удорожания, как и рассрочку в сданных проектах. Да-да, интересное в общем-то было предложение: ключи сразу, а денег всех не надо.
Да и вообще, смотрю на индекс Московской недвижимости Домклик — это такой индикатор динамики цен на новостройки. И он показывает восходящий тренд. Парадокс или нет? Льготку отменили, как и IT-ипотеку для Москвы, а цены и не думают падать.
.
UPD: Алию (ЕВРО-2) брали за 14,7 в июле, сейчас почти +2 млн, ЛСР только в Парксайде снизил - но проект не интересен, а в других ЖК стало только дороже (имею в виду ликвидные лоты).
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
📍ЖК «Павелецкая Сити», 4-я очередь, застройщик «MR Group», бизнес-класс, предчистовая отделка. Адрес: Москва, ул. Дубининская, 59–69, метро «Павелецкая» + «Тульская» + «Серпуховская» — 15–20 минут пешком. Выдача ключей до 03.2028.
Текущие цены от:
Студии (23 м2) — 12,5 млн руб.
ЕВРО-2 (42 м2) — 18,8 млн руб.
ЕВРО-3 (60 м2) — 22,8 млн руб.
ЕВРО-4 (88 м2) — 32,1 млн руб.
Да, место пока обжитым назвать сложно. Да, это промзона «Павелецкая». Да, с одной стороны ж/д пути и Павелецкий грузовой двор. Да, метро не близко. Но проект я считаю достаточно интересным. Почему? Об этом ниже.
Давайте не забывать, что это практически центр. От богемного района «Замоскворечье» до «Павелецкой Сити» всего каких-то 300 метров. А где вы видели в этом богемном районе семейные квартиры по 360–400 тыс. руб./м2? Вот и я практически не видел. Всё вокруг дороже. Но не спешите делать выводы, ведь проект и локация достаточно специфичные и не всем подходят.
Сначала опишу основные «нюансы»: во-первых, метро не близко. Пешком около 15 минут, да и дойти можно только в хорошую погоду. В ненастье остаётся такси, ну или трамвай, остановка которого находится практически около входа в ЖК.
Во-вторых, нужно иметь в виду, что это практически центр, поэтому с парковками здесь ни хорошо, ни плохо, с парковками здесь вообще никак. Поэтому, если не купите машино-место в подземном паркинге, то машину вообще не припарковать. Ну и ещё, похоже, что на МЦД-5 рассчитывать не стоит, её будущее всё так же окутано туманом, никакой конкретики со сроками, да и ближайшая станция D-5 «Дербёневская» недавно исчезла со всех схем.
Теперь опишу плюсы: хоть до метро и далеко, но дойти можно вполне комфортно, а сам район тихий и спокойный. Впрочем, в ближайшем будущем он полностью преобразится. Что и где будет построено — отмечу на карте. Ну и РЖД всё-таки застроит свой грузовой двор новым жильём и офисами, сейчас идёт разработка проекта.
К слову, складывается ощущение, что сама локация немного недооценена, потому как этот район всегда ассоциировался с промышленным прошлым, железнодорожной инфраструктурой и парой не самых известных набережных. А проект, на минуточку, всего в километре от Садового кольца и от кольцевой линии метро, да и площадь участка не крохотная, есть пространство, где погулять с детьми, и это в центральных районах дорогого стоит. Правда, увы, рядом парков нет, зато у «Павелецкой» находится новый шикарный подземный ТЦ с симпатичной площадью, амфитеатрами и сухими фонтанами, где летом проходят мини-концерты.
Если смотрите «для себя»: проект скорее семейный, но пока необжитой. Поэтому чем позже, тем лучше — иными словами, жизнь тут закипит только после ввода всех корпусов. Поэтому, если не горит, я бы покупал именно в последних очередях.
Если смотрите «под аренду»: знаете, студии я бы тут не смотрел. Всё-таки до метро не близко. Ну а ЕВРО-2 у застройщика переоценены. А вот ЕВРО-3 смотрятся в общем-то неплохо. Да и сдать в аренду такую квартиру вы сможете тыс. за 200, а с хорошим ремонтом даже за 250.
🔖 Мнение автора: неплохой семейный ЖК рядом с центром и в перспективной локации. Если ваша цель: купить и пока сдавать, а жить тут лет через 7-10, то проект я бы рассмотрел.
.
А что вы думаете о проекте? Купили бы тут квартиру? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#павелецкая_сити
Текущие цены от:
Студии (23 м2) — 12,5 млн руб.
ЕВРО-2 (42 м2) — 18,8 млн руб.
ЕВРО-3 (60 м2) — 22,8 млн руб.
ЕВРО-4 (88 м2) — 32,1 млн руб.
Да, место пока обжитым назвать сложно. Да, это промзона «Павелецкая». Да, с одной стороны ж/д пути и Павелецкий грузовой двор. Да, метро не близко. Но проект я считаю достаточно интересным. Почему? Об этом ниже.
Давайте не забывать, что это практически центр. От богемного района «Замоскворечье» до «Павелецкой Сити» всего каких-то 300 метров. А где вы видели в этом богемном районе семейные квартиры по 360–400 тыс. руб./м2? Вот и я практически не видел. Всё вокруг дороже. Но не спешите делать выводы, ведь проект и локация достаточно специфичные и не всем подходят.
Сначала опишу основные «нюансы»: во-первых, метро не близко. Пешком около 15 минут, да и дойти можно только в хорошую погоду. В ненастье остаётся такси, ну или трамвай, остановка которого находится практически около входа в ЖК.
Во-вторых, нужно иметь в виду, что это практически центр, поэтому с парковками здесь ни хорошо, ни плохо, с парковками здесь вообще никак. Поэтому, если не купите машино-место в подземном паркинге, то машину вообще не припарковать. Ну и ещё, похоже, что на МЦД-5 рассчитывать не стоит, её будущее всё так же окутано туманом, никакой конкретики со сроками, да и ближайшая станция D-5 «Дербёневская» недавно исчезла со всех схем.
Теперь опишу плюсы: хоть до метро и далеко, но дойти можно вполне комфортно, а сам район тихий и спокойный. Впрочем, в ближайшем будущем он полностью преобразится. Что и где будет построено — отмечу на карте. Ну и РЖД всё-таки застроит свой грузовой двор новым жильём и офисами, сейчас идёт разработка проекта.
К слову, складывается ощущение, что сама локация немного недооценена, потому как этот район всегда ассоциировался с промышленным прошлым, железнодорожной инфраструктурой и парой не самых известных набережных. А проект, на минуточку, всего в километре от Садового кольца и от кольцевой линии метро, да и площадь участка не крохотная, есть пространство, где погулять с детьми, и это в центральных районах дорогого стоит. Правда, увы, рядом парков нет, зато у «Павелецкой» находится новый шикарный подземный ТЦ с симпатичной площадью, амфитеатрами и сухими фонтанами, где летом проходят мини-концерты.
Если смотрите «для себя»: проект скорее семейный, но пока необжитой. Поэтому чем позже, тем лучше — иными словами, жизнь тут закипит только после ввода всех корпусов. Поэтому, если не горит, я бы покупал именно в последних очередях.
Если смотрите «под аренду»: знаете, студии я бы тут не смотрел. Всё-таки до метро не близко. Ну а ЕВРО-2 у застройщика переоценены. А вот ЕВРО-3 смотрятся в общем-то неплохо. Да и сдать в аренду такую квартиру вы сможете тыс. за 200, а с хорошим ремонтом даже за 250.
🔖 Мнение автора: неплохой семейный ЖК рядом с центром и в перспективной локации. Если ваша цель: купить и пока сдавать, а жить тут лет через 7-10, то проект я бы рассмотрел.
.
А что вы думаете о проекте? Купили бы тут квартиру? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#павелецкая_сити
📍Наступил октябрь, и поэтому пора подводить краткие итоги. Ровно год назад, когда утверждался бюджет РФ на 2024–2026 годы, я написал, что вполне допускаю рост цен на недвижимость в Москве даже при заградительных ипотечных ставках и высокой ключевой ставке. Вот старый пост: https://www.tg-me.com/labirint_investora/673.
К слову, «ключ» тогда был 15%, и многие писали, что квартиры никто покупать не будет, а цены в течение года точно рухнут. Итак, смотрим:
Новостройки: в среднем все новостройки за год подорожали на 8% (данные индекса «Домклик»).
Вторичка: год назад 309 тыс. руб./м2, сейчас 333 тыс. руб./м2. Вся «вторичка» подорожала на те же 8% (данные Росстата).
Если кратко — всё подорожало. Но отчасти я согласен с комментаторами. Ведь всё, что не дорожает на размер ключевой ставки, на самом деле дешевеет.
🔖Теперь хотел бы задать вопрос подписчикам: как вы считаете, в течение следующего года подешевеют ли квартиры в Москве? Я лично считаю, что нет. И об этом обязательно напишу в одном из следующих постов. Более того, считаю, что в ближайшее время, нас даже ожидает дефицит новостроек в высокой стадии строительства.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
К слову, «ключ» тогда был 15%, и многие писали, что квартиры никто покупать не будет, а цены в течение года точно рухнут. Итак, смотрим:
Новостройки: в среднем все новостройки за год подорожали на 8% (данные индекса «Домклик»).
Вторичка: год назад 309 тыс. руб./м2, сейчас 333 тыс. руб./м2. Вся «вторичка» подорожала на те же 8% (данные Росстата).
Если кратко — всё подорожало. Но отчасти я согласен с комментаторами. Ведь всё, что не дорожает на размер ключевой ставки, на самом деле дешевеет.
🔖Теперь хотел бы задать вопрос подписчикам: как вы считаете, в течение следующего года подешевеют ли квартиры в Москве? Я лично считаю, что нет. И об этом обязательно напишу в одном из следующих постов. Более того, считаю, что в ближайшее время, нас даже ожидает дефицит новостроек в высокой стадии строительства.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
📍Левел, сегодня, конечно, выдал. Сначала повысил цены на 50+%, а потом сделал скидку 35%. Налетай, подешевело? А ведь работают же такие приёмчики... Сводка на сегодня 👆
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Ну вот. ДОМ.РФ в своём аналитическом отчёте пишет о потенциальном дефиците нового жилья в Москве. Отчёт тут: ссылка.
Хотел бы дополнить этот документ своими мыслями. Ведь ДОМ.РФ — это финансовый институт и смотрит на рынок широко. И в своём отчёте он показывает обобщённые данные: Москва + Новая Москва.
Ну и ДОМ.РФ интересуют только макропараметры: построили столько-то миллионов м2, сдали столько-то, продали столько-то. А обычного человека эти миллионы квадратных метров мало интересуют. Обычному человеку нужна квартира в Москве, внутри МКАД, у метро и желательно недорого. Правильно? Правильно.
Так вот, я не поленился и выгрузил данные по крупнейшим застройщикам Москвы, которые контролируют 70 процентов рынка. И виновник найден: комфорт-класс внутри МКАД не хотят строить. ПИК получает всё меньше разрешений на строительство (РнС) и планомерно снижает объёмы стройки. А вот в сегменте бизнес-класса дефицита нет, а в сегменте квартир за МКАД-ом наблюдается даже избыток предложений.
Вот такие дела, в общем, всё идёт к тому, что старая Москва, увы, становится всё более недоступной: либо бизнес-класс, либо элитка , ну или «вторичка» с реновацией. Плохо это или хорошо? Кто-то скажет, что хорошо. Я же считаю, что ничего хорошего в этом нет.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Хотел бы дополнить этот документ своими мыслями. Ведь ДОМ.РФ — это финансовый институт и смотрит на рынок широко. И в своём отчёте он показывает обобщённые данные: Москва + Новая Москва.
Ну и ДОМ.РФ интересуют только макропараметры: построили столько-то миллионов м2, сдали столько-то, продали столько-то. А обычного человека эти миллионы квадратных метров мало интересуют. Обычному человеку нужна квартира в Москве, внутри МКАД, у метро и желательно недорого. Правильно? Правильно.
Так вот, я не поленился и выгрузил данные по крупнейшим застройщикам Москвы, которые контролируют 70 процентов рынка. И виновник найден: комфорт-класс внутри МКАД не хотят строить. ПИК получает всё меньше разрешений на строительство (РнС) и планомерно снижает объёмы стройки. А вот в сегменте бизнес-класса дефицита нет, а в сегменте квартир за МКАД-ом наблюдается даже избыток предложений.
Вот такие дела, в общем, всё идёт к тому, что старая Москва, увы, становится всё более недоступной: либо бизнес-класс, либо элитка , ну или «вторичка» с реновацией. Плохо это или хорошо? Кто-то скажет, что хорошо. Я же считаю, что ничего хорошего в этом нет.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Я сейчас, наверное, кого-то удивлю. Итак, «Пульс продаж» отрапортовал о том, что продажи новостроек в сентябре 2024 в границах старой Москвы увеличились на 29% по отношению к предыдущему месяцу.
Да-да, именно выросли, а не упали. Но это, в общем-то, логично, в сентябре на рынке недвижимости начинается сезон: люди приезжают из отпусков и начинают решать квартирные вопросы.
Так вот, продолжу. Мне, конечно же, стало интересно, как рухнул столичный рынок после отмены льготной ипотеки. Ведь эксперты в один голос гарантировали, что осенью всё обязательно рухнет, надо подождать и т. д., и т. п. Ну, в общем, эту старую басню вы и сами знаете.
Меня же, честно говоря, уже от этой бородатой эксперто-басни, которой уже лет 5, даже немного потряхивает. Я не понимаю, что ждать и чего ждать? Я понимаю: мониторить, сравнивать, считать, смотреть, анализировать. Но ждать? Если ждать и ничего не делать, то ничего и не дождаться. Ну и потом придётся догонять, а это будет обидно.
В общем, собрал я, значит, данные по продажам новостроек в границах старой Москвы за последние 10 лет. И что мы видим? А видим мы, что по отношению к дольготной ипо-эпохе продажи не рухнули, а выросли, даже при заградительной рыночной ставке по ипотеке. И всё потому, что у людей просто огромное количество денег, об этом наблюдении делал анализ тут: https://www.tg-me.com/labirint_investora/953.
Да и вообще, в канале я также «разбирал» все кризисы на рынке недвижимости Москвы. И писал о том, что продажи рушатся и цены падают, когда уменьшаются доходы населения и тает уверенность в завтрашнем дне: https://www.tg-me.com/labirint_investora/854. А когда доходы растут — всё происходит с точностью наоборот.
Ладно, теперь напишу о том, на какие квартиры, по-моему мнению, точно снизятся цены. Чтобы шортисты не думали, что я сказочник и топлю за рост цен. Так вот, по моим наблюдениям рынок меняется. Сейчас никому не нужны старты продаж и новостройки со сдачей в 2028–2029 годы. Вот не нужны и всё. Все хотят что-то с короткими сроками, желательно с ключами максимум в 2025 году. И вот такие лоты стремительно вымываются с рынка. А на лоты с ключами в 28–29 годах покупателей практически нет. Поэтому да, квартиры в мооменте подешевеют, но только с ключами в 28+ году.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Да-да, именно выросли, а не упали. Но это, в общем-то, логично, в сентябре на рынке недвижимости начинается сезон: люди приезжают из отпусков и начинают решать квартирные вопросы.
Так вот, продолжу. Мне, конечно же, стало интересно, как рухнул столичный рынок после отмены льготной ипотеки. Ведь эксперты в один голос гарантировали, что осенью всё обязательно рухнет, надо подождать и т. д., и т. п. Ну, в общем, эту старую басню вы и сами знаете.
Меня же, честно говоря, уже от этой бородатой эксперто-басни, которой уже лет 5, даже немного потряхивает. Я не понимаю, что ждать и чего ждать? Я понимаю: мониторить, сравнивать, считать, смотреть, анализировать. Но ждать? Если ждать и ничего не делать, то ничего и не дождаться. Ну и потом придётся догонять, а это будет обидно.
В общем, собрал я, значит, данные по продажам новостроек в границах старой Москвы за последние 10 лет. И что мы видим? А видим мы, что по отношению к дольготной ипо-эпохе продажи не рухнули, а выросли, даже при заградительной рыночной ставке по ипотеке. И всё потому, что у людей просто огромное количество денег, об этом наблюдении делал анализ тут: https://www.tg-me.com/labirint_investora/953.
Да и вообще, в канале я также «разбирал» все кризисы на рынке недвижимости Москвы. И писал о том, что продажи рушатся и цены падают, когда уменьшаются доходы населения и тает уверенность в завтрашнем дне: https://www.tg-me.com/labirint_investora/854. А когда доходы растут — всё происходит с точностью наоборот.
Ладно, теперь напишу о том, на какие квартиры, по-моему мнению, точно снизятся цены. Чтобы шортисты не думали, что я сказочник и топлю за рост цен. Так вот, по моим наблюдениям рынок меняется. Сейчас никому не нужны старты продаж и новостройки со сдачей в 2028–2029 годы. Вот не нужны и всё. Все хотят что-то с короткими сроками, желательно с ключами максимум в 2025 году. И вот такие лоты стремительно вымываются с рынка. А на лоты с ключами в 28–29 годах покупателей практически нет. Поэтому да, квартиры в мооменте подешевеют, но только с ключами в 28+ году.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Знаю, что многие подписчики радуются тому, что ЦБ регулярно повышает ключевую ставку, вследствие чего растут проценты по банковским депозитам. Плохо это или хорошо? Давайте попробуем разобраться.
Сразу напишу, что всё буду упрощать, чтобы было максимально понятно. Смотрите: если банк привлекает у вас деньги под 17–18 процентов, то он их кому-то должен дать в долг по более высокой ставке. Кому банк будет занимать? Кто у нас крупнейший заёмщик? Ответ прост — это государство. В планах Минфина занять за 2024–2027 годы почти 14 трлн руб.: Ссылка
Как государство занимает деньги? Через ОФЗ — это облигации федерального займа. Т. е. печатается что-то типа акции с номинальной ценой в 1000 рублей и с доходностью 19%. Далее что происходит? Банк привлекает депозит под 17% и покупает ОФЗ с 19-процентной доходностью. Вроде бинго!
Но есть «нюанс» — если ЦБ повышает ключевую ставку, то эти ОФЗ обесцениваются. Ну кому нужны эти бумажки с 19-процентной доходностью, если депозит в банке уже приносит, предположим, 25% годовых. И обесцениваются они резко и мощно, падение стоимости может составлять 50 и более процентов.
Теперь смотрите, что происходит: с одной стороны, всё хорошо, но доходность-то не настоящая. Да, ЦБ в этом рисков пока не видит, о чём и пишет в своём отчёте: ссылка Правда, он упоминает о так называемой «непризнанной переоценке» — а это и есть фактический убыток от повышения ключевой ставки.
🔖 Вот такие дела. Нет-нет, я не армагедоню, просто хотел вам показать, что высокая ключевая ставка — это палка о двух концах. Нести ли деньги на депозиты? Как по мне — в краткосрочном периоде ничего страшного не произойдёт. А вот что произойдёт, если ЦБ будет постоянно повышать ключевую ставку еще 2-3 года — вот это вопрос...
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Сразу напишу, что всё буду упрощать, чтобы было максимально понятно. Смотрите: если банк привлекает у вас деньги под 17–18 процентов, то он их кому-то должен дать в долг по более высокой ставке. Кому банк будет занимать? Кто у нас крупнейший заёмщик? Ответ прост — это государство. В планах Минфина занять за 2024–2027 годы почти 14 трлн руб.: Ссылка
Как государство занимает деньги? Через ОФЗ — это облигации федерального займа. Т. е. печатается что-то типа акции с номинальной ценой в 1000 рублей и с доходностью 19%. Далее что происходит? Банк привлекает депозит под 17% и покупает ОФЗ с 19-процентной доходностью. Вроде бинго!
Но есть «нюанс» — если ЦБ повышает ключевую ставку, то эти ОФЗ обесцениваются. Ну кому нужны эти бумажки с 19-процентной доходностью, если депозит в банке уже приносит, предположим, 25% годовых. И обесцениваются они резко и мощно, падение стоимости может составлять 50 и более процентов.
Теперь смотрите, что происходит: с одной стороны, всё хорошо, но доходность-то не настоящая. Да, ЦБ в этом рисков пока не видит, о чём и пишет в своём отчёте: ссылка Правда, он упоминает о так называемой «непризнанной переоценке» — а это и есть фактический убыток от повышения ключевой ставки.
🔖 Вот такие дела. Нет-нет, я не армагедоню, просто хотел вам показать, что высокая ключевая ставка — это палка о двух концах. Нести ли деньги на депозиты? Как по мне — в краткосрочном периоде ничего страшного не произойдёт. А вот что произойдёт, если ЦБ будет постоянно повышать ключевую ставку еще 2-3 года — вот это вопрос...
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Между тем, гайки по семейной ипотеке закручиваются всё сильней. Банки массово повышают минимальный первоначальный взнос:
Альфа-Банк — с сегодняшнего дня от 50%
ВТБ — от 50% (если вы не зарплатной клиент). Для зарплатников и по комбо-ипотеке 20,1%
МКБ — 50%, правда с субсидированием от 20,1%
СБЕР, после перераспределения лимитов — подозрительно не записывает на сделки. Видимо что-то тоже поменяет?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Альфа-Банк — с сегодняшнего дня от 50%
ВТБ — от 50% (если вы не зарплатной клиент). Для зарплатников и по комбо-ипотеке 20,1%
МКБ — 50%, правда с субсидированием от 20,1%
СБЕР, после перераспределения лимитов — подозрительно не записывает на сделки. Видимо что-то тоже поменяет?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка