Forwarded from «А101» | Москва для тебя
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
Прокшино стал самым успешным проектом в Москве!
#жкПрокшино #рейтинг
«Праздник, который всегда с тобой» — не только название романа Хемингуэя, но и причина, по которой «Прокшино» стал самым продаваемым ЖК в Москве! А по России занял третье место! И это по итогам первых 6 месяцев 2024 года, будущие резиденты района уже выкупили почти 65 тыс. м² жилья.
Жизнь здесь, действительно, про праздник на ежедневной основе. Все потому, что пространства по душе может найти буквально каждый. К вашим услугам: набережная для прогулок и бега, площадки для баскетбола, настольный теннис, зоны для барбекю и многое другое.
Выложили все козыри, а теперь смотрим видео 📹
#ПроектыА101 #строительство #строительствоподключ #новостройки #квартиры #жилье
#жкПрокшино #рейтинг
«Праздник, который всегда с тобой» — не только название романа Хемингуэя, но и причина, по которой «Прокшино» стал самым продаваемым ЖК в Москве! А по России занял третье место! И это по итогам первых 6 месяцев 2024 года, будущие резиденты района уже выкупили почти 65 тыс. м² жилья.
Жизнь здесь, действительно, про праздник на ежедневной основе. Все потому, что пространства по душе может найти буквально каждый. К вашим услугам: набережная для прогулок и бега, площадки для баскетбола, настольный теннис, зоны для барбекю и многое другое.
Выложили все козыри, а теперь смотрим видео 📹
#ПроектыА101 #строительство #строительствоподключ #новостройки #квартиры #жилье
ЖК «Кронштадтский, 9», новый квартал класса «комфорт+». Адрес: Москва, Кронштадский бульвар, 11. Застройщик «ПИК», отделка «вайтбокс», метро «Водный стадион» 3 минуты пешком. Выдача ключей до июня 2027.
Текущие цены от:
Студии (21 м2) — 9,9 млн руб.
ЕВРО-2 (33 м2) — 13 млн руб.
ЕВРО-3 (48 м2) — 16,7 млн руб.
ЕВРО-4 (82 м2) — 23,7 млн руб.
Начну издалека. Помните, какой шум был на старте продаж ЖК «Мангазея на Речном»? Из каждого утюга было слышно про этот проект. А вот про старт новой очереди ЖК «Кронштадтский, 9», который расположен недалеко, всего в одной остановке на метро, — мало кто написал. Ну что же, исправляю эту несправедливость, тем более, теперь тут строят симпатичные новые дома, а не типовые и бесцветные ПИК-коробочки.
Считаю локацию вполне интересной. Судите сами: метро рядом, буквально в трех минутах ходьбы. До офисного кластера на Белорусской всего 15 минут по прямой. Для автомобилистов — удобная развязка с выездом на Ленинградку. Рядом торговый центр, Химкинское водохранилище, платные и бесплатные пляжи для купания, несколько парков: классный — «Дружба» и попроще — «Головинский пруды». Ну и при желании можно дойти до новой набережной Северного речного вокзала с парком, фонтанами и множеством детских площадок.
Продолжу. Локация действительно неплохая. Но есть нюанс — проект строится в бывшей промзоне, и она тут очень даже ощущается. В первую очередь это связано с самим Кронштадтским бульваром, который пока на бульвар совсем не похож и где только недавно снесли гаражи. К слову, с гаражами в Москве идет настоящая война, сносится все, что хотя бы немного напоминает машиноместа.
Так вот, этот бульвар в будущем облагородят и разобьют сквер с ландшафтным дизайном. Правда, делать это будет не город, а инвестор, и это не очень хорошо. Почему? А потому что ЛЭП никуда не денется. Инвестору это просто не по силам, закопать под землю линии электропередач — слишком дорогостоящий проект, такое по силам только городу. К слову, прецеденты на районе были: в прошлом ЛЭП рядом, по улице Лавочкина, — город демонтировал.
Если смотрите «для себя»: в первую очередь хочу отметить два наблюдения. Первое — локацию ожидает масштабная реновация, снесут более 100 старых домов и на их месте возведут новые. Второе — с парковками полная беда, наземной парковки нет от слова «совсем». Поэтому к квартире нужно обязательно покупать машиноместо.
Если смотрите «под аренду»: а вот этот пункт достаточно интересен, так как в первой очереди студий мало, а в локации исторически высокие арендные ставки. Хорошую студию в этом проекте сдадите тыс. за 65-75 руб., в зависимости от наполнения.
Если смотрите «под инвест»: текущие цены мало чем отличаются от сданных корпусов. Но об этом я начал писать еще в начале года — ПИК больше не будет строить свои коробочки, а значит и дешевых квартир в будущем ожидать не стоит. Вот такие дела, пока именно так и происходит.
🔖 Мнение автора: локация перспективная, правда, со своими нюансами. Под аренду проект вполне подходит, но придется делать чистовой ремонт. Ну и, честно говоря, очень смущает ЛЭП под окнами, которая, похоже, никуда не денется.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#кронштадтский_9
Текущие цены от:
Студии (21 м2) — 9,9 млн руб.
ЕВРО-2 (33 м2) — 13 млн руб.
ЕВРО-3 (48 м2) — 16,7 млн руб.
ЕВРО-4 (82 м2) — 23,7 млн руб.
Начну издалека. Помните, какой шум был на старте продаж ЖК «Мангазея на Речном»? Из каждого утюга было слышно про этот проект. А вот про старт новой очереди ЖК «Кронштадтский, 9», который расположен недалеко, всего в одной остановке на метро, — мало кто написал. Ну что же, исправляю эту несправедливость, тем более, теперь тут строят симпатичные новые дома, а не типовые и бесцветные ПИК-коробочки.
Считаю локацию вполне интересной. Судите сами: метро рядом, буквально в трех минутах ходьбы. До офисного кластера на Белорусской всего 15 минут по прямой. Для автомобилистов — удобная развязка с выездом на Ленинградку. Рядом торговый центр, Химкинское водохранилище, платные и бесплатные пляжи для купания, несколько парков: классный — «Дружба» и попроще — «Головинский пруды». Ну и при желании можно дойти до новой набережной Северного речного вокзала с парком, фонтанами и множеством детских площадок.
Продолжу. Локация действительно неплохая. Но есть нюанс — проект строится в бывшей промзоне, и она тут очень даже ощущается. В первую очередь это связано с самим Кронштадтским бульваром, который пока на бульвар совсем не похож и где только недавно снесли гаражи. К слову, с гаражами в Москве идет настоящая война, сносится все, что хотя бы немного напоминает машиноместа.
Так вот, этот бульвар в будущем облагородят и разобьют сквер с ландшафтным дизайном. Правда, делать это будет не город, а инвестор, и это не очень хорошо. Почему? А потому что ЛЭП никуда не денется. Инвестору это просто не по силам, закопать под землю линии электропередач — слишком дорогостоящий проект, такое по силам только городу. К слову, прецеденты на районе были: в прошлом ЛЭП рядом, по улице Лавочкина, — город демонтировал.
Если смотрите «для себя»: в первую очередь хочу отметить два наблюдения. Первое — локацию ожидает масштабная реновация, снесут более 100 старых домов и на их месте возведут новые. Второе — с парковками полная беда, наземной парковки нет от слова «совсем». Поэтому к квартире нужно обязательно покупать машиноместо.
Если смотрите «под аренду»: а вот этот пункт достаточно интересен, так как в первой очереди студий мало, а в локации исторически высокие арендные ставки. Хорошую студию в этом проекте сдадите тыс. за 65-75 руб., в зависимости от наполнения.
Если смотрите «под инвест»: текущие цены мало чем отличаются от сданных корпусов. Но об этом я начал писать еще в начале года — ПИК больше не будет строить свои коробочки, а значит и дешевых квартир в будущем ожидать не стоит. Вот такие дела, пока именно так и происходит.
🔖 Мнение автора: локация перспективная, правда, со своими нюансами. Под аренду проект вполне подходит, но придется делать чистовой ремонт. Ну и, честно говоря, очень смущает ЛЭП под окнами, которая, похоже, никуда не денется.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#кронштадтский_9
📍Друзья, утром выйдет очень необычный пост. Только что закончил отчет и вижу одну потрясающую закономерность.
В общем, читайте утром. Все будет как вы любите: с цифрами, фактами и прогнозами. Причем на десятилетие😉
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
В общем, читайте утром. Все будет как вы любите: с цифрами, фактами и прогнозами. Причем на десятилетие
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
📍Задумался на днях, почему же так растет рынок аренды, причем практически во всех городах РФ, а не только в Москве. Ну не могут же только высокие ипотечные ставки так двигать этот рынок. Почему?
Судите сами: человек трудоспособного возраста не может возникнуть из ниоткуда и начать думать и считать: купить или арендовать. Он же не из вакуума появился и не из другого измерения, а где-то раньше жил и ему как минимум 18-19+ лет.
И после того, как я задал себе этот вопрос, решил проверить демографические данные РФ. В первую очередь меня интересовало, что у нас с населением 18+ лет: прирастает ли этот сегмент или убывает. Иными словами, у меня появилась гипотеза, что новые арендаторы, которые фундаментально двигают рынок аренды в РФ, не возникли из другого измерения, просто они раньше жили с родителями.
В общем, выгрузил я данные и увидел на диаграмме просто потрясающую картину. Да, в целом — население РФ не растет, а вот текущее количество 18+ летних очень даже растет, за счет роста рождаемости с 2000 года. Иными словами: те, кто родился в 2000-2006 годах, сейчас выходят на рынок аренды. Первым уже 24 года и они закончили ВУЗ и начинают обустраивать собственный быт, а вторые только поступают учиться. Ну а в целом: и первые, и вторые — это огромная армия арендаторов, которая фундаментально двигает этот рынок и в будущем… будет только прирастать.
🔖 Вот такие дела, сам удивлен, но дам достаточно смелый прогноз — впереди у нас долгосрочный тренд дефицита арендного жилья, причем, похоже, что на десятилетие. Ну и похоже, что арендаторы — новая нефть на рынке недвижимости.
.
К слову. Вся эта огромная армия арендаторов, со временем начнет... покупать. Как только появится благоприятная возможность. Вот такой вот опережающий индикатор, эта демография. Ну не будет же молодежь всегда снимать жилье. Появится семья и дети — сразу задумаются о покупке.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#прогноз_рынка
Судите сами: человек трудоспособного возраста не может возникнуть из ниоткуда и начать думать и считать: купить или арендовать. Он же не из вакуума появился и не из другого измерения, а где-то раньше жил и ему как минимум 18-19+ лет.
И после того, как я задал себе этот вопрос, решил проверить демографические данные РФ. В первую очередь меня интересовало, что у нас с населением 18+ лет: прирастает ли этот сегмент или убывает. Иными словами, у меня появилась гипотеза, что новые арендаторы, которые фундаментально двигают рынок аренды в РФ, не возникли из другого измерения, просто они раньше жили с родителями.
В общем, выгрузил я данные и увидел на диаграмме просто потрясающую картину. Да, в целом — население РФ не растет, а вот текущее количество 18+ летних очень даже растет, за счет роста рождаемости с 2000 года. Иными словами: те, кто родился в 2000-2006 годах, сейчас выходят на рынок аренды. Первым уже 24 года и они закончили ВУЗ и начинают обустраивать собственный быт, а вторые только поступают учиться. Ну а в целом: и первые, и вторые — это огромная армия арендаторов, которая фундаментально двигает этот рынок и в будущем… будет только прирастать.
🔖 Вот такие дела, сам удивлен, но дам достаточно смелый прогноз — впереди у нас долгосрочный тренд дефицита арендного жилья, причем, похоже, что на десятилетие. Ну и похоже, что арендаторы — новая нефть на рынке недвижимости.
.
К слову. Вся эта огромная армия арендаторов, со временем начнет... покупать. Как только появится благоприятная возможность. Вот такой вот опережающий индикатор, эта демография. Ну не будет же молодежь всегда снимать жилье. Появится семья и дети — сразу задумаются о покупке.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#прогноз_рынка
📍Вы сейчас, скорее всего, удивитесь. Сегодня Росреестр опубликовал количество сделок на вторичном рынке за июль. Так вот, в Москве поставлен рекорд, и это вопреки экстремально высоким ипотечным ставкам.
В прошлом месяце было продано больше квартир, чем в июле 2019–2022 годах, когда рыночная ипотека была 8–10%. Вот такие дела… В общем, похоже, что вторичный рынок начинает абсорбировать часть спроса у первичного рынка. Хоть я и ожидал примерно такой сценарий развития рынка, но все равно удивлен, так как были сомнения.
🔖 Ну что сказать… «Вторичка» растет вопреки заградительной рыночной ипотеке и на лопатки ложится не собирается. В общем, похоже, что люди не очень-то и верят в депозиты и покупают бетон. Ну и честно говоря, похоже, что вторичный рынок и дальше продолжит рост.
К слову. Я и сам замечаю, что на рынке очень много людей с кэшем. Как пример: на объект, который я подбирал 3 года назад, сейчас три покупателя и все... с наличкой. Я и сам удивляюсь, но это факт.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
В прошлом месяце было продано больше квартир, чем в июле 2019–2022 годах, когда рыночная ипотека была 8–10%. Вот такие дела… В общем, похоже, что вторичный рынок начинает абсорбировать часть спроса у первичного рынка. Хоть я и ожидал примерно такой сценарий развития рынка, но все равно удивлен, так как были сомнения.
🔖 Ну что сказать… «Вторичка» растет вопреки заградительной рыночной ипотеке и на лопатки ложится не собирается. В общем, похоже, что люди не очень-то и верят в депозиты и покупают бетон. Ну и честно говоря, похоже, что вторичный рынок и дальше продолжит рост.
К слову. Я и сам замечаю, что на рынке очень много людей с кэшем. Как пример: на объект, который я подбирал 3 года назад, сейчас три покупателя и все... с наличкой. Я и сам удивляюсь, но это факт.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Давайте немного отвлечемся от аналитики, цифр, графиков, прогнозов и т. д. Лучше я простыми словами напишу, что в моменте происходит на рынке.
Так вот, первая неделя августа была тихой и спокойной. Имею в виду в плане продаж. Они были неспешными и вялотекущими, ведь люди никуда не торопились. Но 6 августа прозвучал гром среди ясного неба, когда Президент поручил кабмину предоставить анализ по изменению условий по семейной ипотеке. Люди смекнули, что, похоже, лавочка закрывается, и стали покупать. Причем, судя по всему, покупают много.
Цифр я пока не вижу, а такие выводы делаю по количеству обращений и по наблюдениям, как тают квартиры в неплохих проектах: например, в «Матвеевском Парке» вообще ликвида не осталось, все «смели», да и неликвид тоже.
К слову, судя по всему, застройщики тоже смекнули, что лавочка закрывается, и знаете, что сделали? Нет, в этот раз они цены не повысили. Во многих проектах они сейчас предлагают в общем-то неплохие прайсы. Я предполагаю, это связано с тем, что они поняли, что сейчас нужно продать по максимуму, чтобы сократить предложение для рыночного равновесия — т.е. это когда спрос сократился, но и товара мало.
🔖 К чему я написал этот пост: на рынке действительно есть неплохие варианты, и если у вас сейчас есть возможность получить семейную ипотеку — я бы покупал. Ведь в будущем, похоже, что семейку отменят.
.
UPD: в мае-июне я писал, что цены перегреты, сейчас пишу, что ситуация противоположная. В общем, рынок пока развивается именно так, как я писал тут: ссылка
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Так вот, первая неделя августа была тихой и спокойной. Имею в виду в плане продаж. Они были неспешными и вялотекущими, ведь люди никуда не торопились. Но 6 августа прозвучал гром среди ясного неба, когда Президент поручил кабмину предоставить анализ по изменению условий по семейной ипотеке. Люди смекнули, что, похоже, лавочка закрывается, и стали покупать. Причем, судя по всему, покупают много.
Цифр я пока не вижу, а такие выводы делаю по количеству обращений и по наблюдениям, как тают квартиры в неплохих проектах: например, в «Матвеевском Парке» вообще ликвида не осталось, все «смели», да и неликвид тоже.
К слову, судя по всему, застройщики тоже смекнули, что лавочка закрывается, и знаете, что сделали? Нет, в этот раз они цены не повысили. Во многих проектах они сейчас предлагают в общем-то неплохие прайсы. Я предполагаю, это связано с тем, что они поняли, что сейчас нужно продать по максимуму, чтобы сократить предложение для рыночного равновесия — т.е. это когда спрос сократился, но и товара мало.
🔖 К чему я написал этот пост: на рынке действительно есть неплохие варианты, и если у вас сейчас есть возможность получить семейную ипотеку — я бы покупал. Ведь в будущем, похоже, что семейку отменят.
.
UPD: в мае-июне я писал, что цены перегреты, сейчас пишу, что ситуация противоположная. В общем, рынок пока развивается именно так, как я писал тут: ссылка
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍ЖК «Мангазея в Богородском», застройщик «Мангазея». Адрес: Москва, Открытое шоссе, вл. 9. Бизнес-класс, выдача ключей в 2028 году, квартиры без отделки и с вайтбоксом. Метро + МЦК «Бульвар Рокоссовского» 1–2 мин пешком.
Давайте сначала напишу про некоторые нюансы проекта и локации, а потом перейду к ценам. К слову, официального прайса нет, ведь старт продаж состоится ориентировочного в сентябре.
В первую очередь, хочу отметить неплохую транспортную доступность: метро близко, да и центр тоже: до Кремля 25 минут, до Чистых прудов 18, и это без пересадок по прямой. Удобно, быстро, комфортно. Вот поэтому и считаю, что для аренды проект очень даже неплох.
А если вы ищете «для себя» семейную квартиру, то есть нюанс: избыточная близость ЖК к входу метрополитена, который буквально в двух шагах. Ведь метро — это не только быстро и удобно, это еще и шум и большое скопление разных людей.
Продолжу. Шум будут создавать не только толпы людей. Почему? Посмотрите на карту внизу: проект граничит с Северо-Восточной хордой, путепроводом, Открытым шоссе, ж/д и трамвайными путями. Все эти нюансы рядом, по которым будет двигаться и шуметь транспорт, причем даже круглосуточно.
В общем, думаю, вы уже догадались, почему ранее проскакивала инфа о неплохих ценах, но без привязки к этажу? Все верно, так и есть: квартиры с окнами на путепровод и ж/д — увы, полнейший неликвид.
Теперь о ценах:
Студии (24 м2) — от 7,9 млн руб.
ЕВРО-2 (36 м2) — от 13,7 млн руб.
ЕВРО-3 (50 м2) — от 17 млн руб.
Еще раз подчеркну, что они предварительные, и что-то мне подсказывает, что ликвидные квартиры в хороших корпусах будут совсем по другим ценам.
Если вы смотрите «под аренду»: метро и МЦК рядом, поэтому ликвидность будет неплохой. Студию в этом проекте сдадите тыс. за 65 руб., а ЕВРО-2 около 90 тыс. руб. Под аренду в этом ЖК я бы смотрел скорее студии, так как в этих квартирах не живут, в них только спят. И поэтому виды из окон не столь важны, как в семейных лотах.
Если вы смотрите «для себя»: проект в старом и обжитом районе, хоть и вплотную к метро. Рядом парк, сквер и вся необходимая инфраструктура. Стоит отметить, что рядом находится Черкизовский мясокомбинат, поэтому бывают запахи. Ну и обратите внимание, район ожидает масштабная реновация: от метро и до 4-й Гражданской улицы все дома — под снос.
🔖 Ждать или не ждать этот проект? Мы не ждем. Мы с подписчиками из «подборов» на этот старт не надеемся. Ибо точных цен нет, впрочем как и характеристик. Поэтому сейчас покупаем совсем другие проекты, так как ожидаем изменение условий по семейной ипотеке уже в сентябре, после очередного заседания ЦБ.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мангазея_в_богородском
Давайте сначала напишу про некоторые нюансы проекта и локации, а потом перейду к ценам. К слову, официального прайса нет, ведь старт продаж состоится ориентировочного в сентябре.
В первую очередь, хочу отметить неплохую транспортную доступность: метро близко, да и центр тоже: до Кремля 25 минут, до Чистых прудов 18, и это без пересадок по прямой. Удобно, быстро, комфортно. Вот поэтому и считаю, что для аренды проект очень даже неплох.
А если вы ищете «для себя» семейную квартиру, то есть нюанс: избыточная близость ЖК к входу метрополитена, который буквально в двух шагах. Ведь метро — это не только быстро и удобно, это еще и шум и большое скопление разных людей.
Продолжу. Шум будут создавать не только толпы людей. Почему? Посмотрите на карту внизу: проект граничит с Северо-Восточной хордой, путепроводом, Открытым шоссе, ж/д и трамвайными путями. Все эти нюансы рядом, по которым будет двигаться и шуметь транспорт, причем даже круглосуточно.
В общем, думаю, вы уже догадались, почему ранее проскакивала инфа о неплохих ценах, но без привязки к этажу? Все верно, так и есть: квартиры с окнами на путепровод и ж/д — увы, полнейший неликвид.
Теперь о ценах:
Студии (24 м2) — от 7,9 млн руб.
ЕВРО-2 (36 м2) — от 13,7 млн руб.
ЕВРО-3 (50 м2) — от 17 млн руб.
Еще раз подчеркну, что они предварительные, и что-то мне подсказывает, что ликвидные квартиры в хороших корпусах будут совсем по другим ценам.
Если вы смотрите «под аренду»: метро и МЦК рядом, поэтому ликвидность будет неплохой. Студию в этом проекте сдадите тыс. за 65 руб., а ЕВРО-2 около 90 тыс. руб. Под аренду в этом ЖК я бы смотрел скорее студии, так как в этих квартирах не живут, в них только спят. И поэтому виды из окон не столь важны, как в семейных лотах.
Если вы смотрите «для себя»: проект в старом и обжитом районе, хоть и вплотную к метро. Рядом парк, сквер и вся необходимая инфраструктура. Стоит отметить, что рядом находится Черкизовский мясокомбинат, поэтому бывают запахи. Ну и обратите внимание, район ожидает масштабная реновация: от метро и до 4-й Гражданской улицы все дома — под снос.
🔖 Ждать или не ждать этот проект? Мы не ждем. Мы с подписчиками из «подборов» на этот старт не надеемся. Ибо точных цен нет, впрочем как и характеристик. Поэтому сейчас покупаем совсем другие проекты, так как ожидаем изменение условий по семейной ипотеке уже в сентябре, после очередного заседания ЦБ.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мангазея_в_богородском
📍Бытует мнение, что вот раскроются депозиты и люди скупят все квартиры, невзирая на высокие ипотечные ставки.
Есть и альтернативное мнение: средний размер вклада составляет 324 тыс. руб., и этой суммы хватит только на 2–3 айфона.
Так кто прав? Скупят или не смогут? Давайте попробуем разобраться.
Итак, сколько же в стране обеспеченных людей с крупными суммами на депозитах? Такие сведения есть только у налоговой, но она их не публикует. Поэтому придется брать калькулятор и считать. Итак, начинаю:
Важно! Помимо голых цифр, нужно понимать одну важную вводную: а именно, как люди делают крупный вклад? А делают примерно вот так: процентов 70 от всей суммы — в крупный госбанк (СБЕР, ВТБ). И процентов 30 от всей суммы: в 3–4 банка помельче на меньшие суммы, не превышающие страховое покрытие от государства в 1,4 млн руб.
Зачем люди делают несколько вкладов? А всё просто: проценты по депозитам начисляются в конце срока! И люди хотят иметь возможность, в случае необходимости, закрыть один небольшой вклад досрочно, чтобы не потерять проценты с основной суммы. Вот такие дела, с этим разобрались. Теперь считаем:
По данным АСВ (государственного Агентства по страхованию вкладов), в стране 266 млн депозитов. Почему кол-во депозитов больше, чем граждан? Это объяснил выше. Ну и есть еще и «мусорные» вклады по 10 руб., у меня таких штуки 3–4, даже не помню, в каких банках. Продолжаю:
Смотрим отчет АСВ:
- 0,1% вкладчиков имеют депозиты свыше 10 млн руб. Это 266 тыс. чел.
- 0,6% вкладчиков имеют депозиты от 3 до 10 млн руб. Это 1,6 млн человек
- 1,7% вкладчиков имеют депозиты от 1,4 до 3 млн руб. Это 4,5 млн человек
Итого мы имеем, что на рынке примерно 4–6 млн человек могут позволить себе купить квартиру. Ведь средняя стоимость 1-К квартиры в РФ = 4,6 млн руб.
Вот такие дела, как оказывается: на рынке и деньги есть, и кол-во таких людей исчисляется миллионами.
Вот скептик сейчас скажет: ну не каждому же нужна квартира. Да, не каждому. Давайте предположим, что нужна только каждому четвертому-пятому. Теперь смотрим, сколько в РФ всего продается квартир (новостройки + вторичка)? Открываем «Авито» и видим, что в продаже всего… 1 млн квартир.
🔖 Удивительные выводы получаются: на рынке 1 млн потенциальных покупателей с соответствующими суммами на депозитах и такое же кол-во квартир в продаже. В общем, получается, что при желании — скупить могут всё, причем под ноль. Скупят и еще добавки попросят.
А вы как считаете? Правильны ли мои выводы? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Есть и альтернативное мнение: средний размер вклада составляет 324 тыс. руб., и этой суммы хватит только на 2–3 айфона.
Так кто прав? Скупят или не смогут? Давайте попробуем разобраться.
Итак, сколько же в стране обеспеченных людей с крупными суммами на депозитах? Такие сведения есть только у налоговой, но она их не публикует. Поэтому придется брать калькулятор и считать. Итак, начинаю:
Важно! Помимо голых цифр, нужно понимать одну важную вводную: а именно, как люди делают крупный вклад? А делают примерно вот так: процентов 70 от всей суммы — в крупный госбанк (СБЕР, ВТБ). И процентов 30 от всей суммы: в 3–4 банка помельче на меньшие суммы, не превышающие страховое покрытие от государства в 1,4 млн руб.
Зачем люди делают несколько вкладов? А всё просто: проценты по депозитам начисляются в конце срока! И люди хотят иметь возможность, в случае необходимости, закрыть один небольшой вклад досрочно, чтобы не потерять проценты с основной суммы. Вот такие дела, с этим разобрались. Теперь считаем:
По данным АСВ (государственного Агентства по страхованию вкладов), в стране 266 млн депозитов. Почему кол-во депозитов больше, чем граждан? Это объяснил выше. Ну и есть еще и «мусорные» вклады по 10 руб., у меня таких штуки 3–4, даже не помню, в каких банках. Продолжаю:
Смотрим отчет АСВ:
- 0,1% вкладчиков имеют депозиты свыше 10 млн руб. Это 266 тыс. чел.
- 0,6% вкладчиков имеют депозиты от 3 до 10 млн руб. Это 1,6 млн человек
- 1,7% вкладчиков имеют депозиты от 1,4 до 3 млн руб. Это 4,5 млн человек
Итого мы имеем, что на рынке примерно 4–6 млн человек могут позволить себе купить квартиру. Ведь средняя стоимость 1-К квартиры в РФ = 4,6 млн руб.
Вот такие дела, как оказывается: на рынке и деньги есть, и кол-во таких людей исчисляется миллионами.
Вот скептик сейчас скажет: ну не каждому же нужна квартира. Да, не каждому. Давайте предположим, что нужна только каждому четвертому-пятому. Теперь смотрим, сколько в РФ всего продается квартир (новостройки + вторичка)? Открываем «Авито» и видим, что в продаже всего… 1 млн квартир.
🔖 Удивительные выводы получаются: на рынке 1 млн потенциальных покупателей с соответствующими суммами на депозитах и такое же кол-во квартир в продаже. В общем, получается, что при желании — скупить могут всё, причем под ноль. Скупят и еще добавки попросят.
А вы как считаете? Правильны ли мои выводы? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Стартовали продажи в новой очереди «Матвеевского Парка», застройщик «ПИК». Ключи в августе 2027, полная отделка, класс «Комфорт+». В новом квартале появились панорамные окна и балконы.
Цены от:
Студии (20 м2) — 9,8 млн руб
ЕВРО-2 (33 м2) — 13 млн руб
ЕВРО-3 (45 м2) — 16,1 млн руб
Броней, кстати, очень много. Ну а цены всего процентов на 10 дешевле готовой первой очереди. Вот такие дела. В общем, сделаю «разбор» этого квартала в следующем посте.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Цены от:
Студии (20 м2) — 9,8 млн руб
ЕВРО-2 (33 м2) — 13 млн руб
ЕВРО-3 (45 м2) — 16,1 млн руб
Броней, кстати, очень много. Ну а цены всего процентов на 10 дешевле готовой первой очереди. Вот такие дела. В общем, сделаю «разбор» этого квартала в следующем посте.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Как обещал в предыдущем посту, пишу свое мнение про старт продаж новой очереди «Матвеевского Парка». Забегая вперед скажу, что под спекулятивную стратегию эта очередь не совсем подходит. А вот под долгосрочные инвестиции, считаю, что рассмотреть ее вполне можно.
Да-да, именно так, и сейчас я объясню, почему так думаю. Начну с того, что существуют всего три метода оценки стоимости недвижимости. Чтобы не было занудно, максимально упрощу:
Первый: «Сравнительный метод». Это когда мы сравниваем стоимость квартиры с аналогичными предложениями на рынке.
Второй: «Затратный метод». Иными словами: стоимость квартиры с ремонтом примерно равна стоимости суммы двух вводных: аналогичной квартиры без ремонта плюс сам ремонт.
Третий: «Доходный метод». Или какой доход может генерировать ваша недвижимость.
Есть еще четвертый метод: цены на недвижимость скоро рухнут. Но этот метод, увы, научно не обоснован и просчитать его не получится. Поэтому назову его «Эмоциональным». 😉
Так вот, если мы смотрим «под аренду», то нам в первую очередь важен «доходный метод»: арендный поток + стоимость актива во времени и минус затраты. С этим разобрались, теперь давайте считать:
В первой очереди ЖК «Матвеевский Парк» небольшие ЕВРО-2 сдаются в аренду за 85-90 тыс. руб. Причем, это обычные ПИК-коробочки, а не комфорт+ класс. Можно ли предположить, что в проекте классом выше, аренда аналогичной квартиры будет около 100 тыс. руб? Да, конечно, думаю, так и будет, ведь сейчас в ЖК «Vаngarden» ЕВРО-2 сдаются около 100-120 тыс. руб. Да-да, в проектах по-соседству достаточно высокие арендные ставки, и это даже с учетом того, что локация пока полностью не раскрылась.
Теперь производим несложные математические расчеты. И что получаем в сухом остатке? А получаем, что только от аренды мы можем иметь около 9% в год. Кроме того, мы получим прирост стоимости актива во времени, и это также следует учесть, поскольку это тоже наш доход.
Почему я пишу про рост стоимости? А потому, что локация развивается и со временем преобразится. Для понимания масштаба трансформации — основные стройки и некоторые планы города нанес на карту внизу. К слову, обратите внимание, что рядом с ЖК появится новый парк. Это вы сейчас пишите: промзона, ТЭЦ, фууу... Но пройдет какое-то время и появятся новые офисы, ТЦ, сады, школы, новые ЖК, парк, огромный бульвар с сухими фонтанами и локация будет восприниматься совсем по-другому.
Вот такие дела. Что теперь скажете, после того, как сделали экспресс-оценку через «доходный метод»? Все не так уж и плохо, как показалось на первый взгляд? Вот и я так считаю, ведь первое впечатление часто бывает обманчиво. Очень часто наши чувства мешают увидеть объективную картинку. Иными словами: все мы жаждем увидеть супер классные цены и когда их не видим, отворачиваемся и проходим мимо. А нужно делать анализ и считать.
🔖 Мнение автора: Друзья, расчеты и анализ я максимально упростил. Конечно, нужно сравнивать и с другими проектами, учитывая цифры, ликвидность, сроки, градпланы и доходность. Впрочем, я сейчас не о методологии, а в целом о проекте. А в целом, я считаю, что проект неплохой и рассматривать его вполне стоит.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#матвеевский_парк
Да-да, именно так, и сейчас я объясню, почему так думаю. Начну с того, что существуют всего три метода оценки стоимости недвижимости. Чтобы не было занудно, максимально упрощу:
Первый: «Сравнительный метод». Это когда мы сравниваем стоимость квартиры с аналогичными предложениями на рынке.
Второй: «Затратный метод». Иными словами: стоимость квартиры с ремонтом примерно равна стоимости суммы двух вводных: аналогичной квартиры без ремонта плюс сам ремонт.
Третий: «Доходный метод». Или какой доход может генерировать ваша недвижимость.
Есть еще четвертый метод: цены на недвижимость скоро рухнут. Но этот метод, увы, научно не обоснован и просчитать его не получится. Поэтому назову его «Эмоциональным». 😉
Так вот, если мы смотрим «под аренду», то нам в первую очередь важен «доходный метод»: арендный поток + стоимость актива во времени и минус затраты. С этим разобрались, теперь давайте считать:
В первой очереди ЖК «Матвеевский Парк» небольшие ЕВРО-2 сдаются в аренду за 85-90 тыс. руб. Причем, это обычные ПИК-коробочки, а не комфорт+ класс. Можно ли предположить, что в проекте классом выше, аренда аналогичной квартиры будет около 100 тыс. руб? Да, конечно, думаю, так и будет, ведь сейчас в ЖК «Vаngarden» ЕВРО-2 сдаются около 100-120 тыс. руб. Да-да, в проектах по-соседству достаточно высокие арендные ставки, и это даже с учетом того, что локация пока полностью не раскрылась.
Теперь производим несложные математические расчеты. И что получаем в сухом остатке? А получаем, что только от аренды мы можем иметь около 9% в год. Кроме того, мы получим прирост стоимости актива во времени, и это также следует учесть, поскольку это тоже наш доход.
Почему я пишу про рост стоимости? А потому, что локация развивается и со временем преобразится. Для понимания масштаба трансформации — основные стройки и некоторые планы города нанес на карту внизу. К слову, обратите внимание, что рядом с ЖК появится новый парк. Это вы сейчас пишите: промзона, ТЭЦ, фууу... Но пройдет какое-то время и появятся новые офисы, ТЦ, сады, школы, новые ЖК, парк, огромный бульвар с сухими фонтанами и локация будет восприниматься совсем по-другому.
Вот такие дела. Что теперь скажете, после того, как сделали экспресс-оценку через «доходный метод»? Все не так уж и плохо, как показалось на первый взгляд? Вот и я так считаю, ведь первое впечатление часто бывает обманчиво. Очень часто наши чувства мешают увидеть объективную картинку. Иными словами: все мы жаждем увидеть супер классные цены и когда их не видим, отворачиваемся и проходим мимо. А нужно делать анализ и считать.
🔖 Мнение автора: Друзья, расчеты и анализ я максимально упростил. Конечно, нужно сравнивать и с другими проектами, учитывая цифры, ликвидность, сроки, градпланы и доходность. Впрочем, я сейчас не о методологии, а в целом о проекте. А в целом, я считаю, что проект неплохой и рассматривать его вполне стоит.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#матвеевский_парк
Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.
📍Подписчик прислал фото из своей квартиры в ЖК «Ютаново», которую мы покупали в декабре 2023 в сданном корпусе, так что долго ее ждать не пришлось. Эту небольшую ЕВРО-3 с хорошей планировкой мы купили за 15 млн руб. К слову, альтернатив на районе вобщем…
📍Продолжу историю ЕВРО-3 квартиры, которую мы купили с подписчиком в ЖК «Ютаново» в декабре 2023 в сданном корпусе. Несколько дней назад был закончен хоумстейджинг и меблировка, после чего выставили ее в аренду.
И буквально за два дня квартиру сдали. Причем за 100 тыс. руб./мес.! К слову — потенциальных нанимателей было несколько, пришлось даже выбирать.
Считаю, что пока все получается совсем неплохо: расчетная доходность с ипо плечом подросла до 27% годовых, квартира ликвидная, планировка тоже. Локация развивается и полностью преобразится лет через 7. А после того, как район приведут в порядок, можно будет подумать и о продаже объекта. Ну а пока ипотеку полностью оплачивает арендатор, и после оплаты ежемесячного ипо-платежа даже остается некоторая сумма.
🔖 Удивительные времена, вы только вдумайтесь: за вас ипотеку платит арендатор и даже остается сумма сверху. Не плохо, не так ли?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#кейсы
И буквально за два дня квартиру сдали. Причем за 100 тыс. руб./мес.! К слову — потенциальных нанимателей было несколько, пришлось даже выбирать.
Считаю, что пока все получается совсем неплохо: расчетная доходность с ипо плечом подросла до 27% годовых, квартира ликвидная, планировка тоже. Локация развивается и полностью преобразится лет через 7. А после того, как район приведут в порядок, можно будет подумать и о продаже объекта. Ну а пока ипотеку полностью оплачивает арендатор, и после оплаты ежемесячного ипо-платежа даже остается некоторая сумма.
🔖 Удивительные времена, вы только вдумайтесь: за вас ипотеку платит арендатор и даже остается сумма сверху. Не плохо, не так ли?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#кейсы
📍Всех нас интересует, что будет с ценами на недвижимость. Кто-то пишет, что упадут, кто-то, наоборот, считает, что впереди только рост. Так какой сценарий наиболее вероятный?
Знаете, я считаю, что цены на недвижимость в первую очередь зависят от экономики. Иными словами — если денег у людей прибавляется, то и цены на недвижимость растут. Ну и наоборот.
А что у нас будет с экономикой? На этот вопрос нам вчера ответил ЦБ. Точнее, даже не ответил, а описал 4 сценария развития до 27 года в своем отчете:
Первый сценарий. Все будет как сейчас: потребление и спрос будут расти, ну а ЦБ будет закручивать гайки, повышая ключевую ставку. Что значит? Это значит, что %-ты по депозитам будут высокими, впрочем, как и инфляция. А из-за дорогой ипотеки цены на недвижимость будут стагнировать. Т. е. номинальные цены не изменятся, а реальные (с учетом инфляции) — будут снижаться. Вот поэтому мы и не видим общего падения цен на новостройки, видим просто коррекцию до уровней марта-апреля.
Второй сценарий. И я думаю, что как раз он сейчас и основной. Почему? Потому что на днях Владимир Путин впервые публично сказал, что идея Центробанка охладить «перегретую экономику» высокой ключевой ставкой и таким образом сбить инфляцию — не работает. И вообще, я удивлен, такого ранее не было, чтобы Президент резко прошёлся по денежно-кредитной политике ЦБ…
Ладно, что будет при этом сценарии: предприятия увеличивают выпуск продукции, чтобы удовлетворить высокий спрос. Иными словами, экономика будет бурно развиваться. Что это значит для рынка недвижимости? Это значит, что цены будут расти плюс-минус на уровень инфляции.
Третий сценарий. Меры ЦБ не срабатывают, и мы сваливаемся в инфляционную спираль. Высокие ставки по депозитам не компенсируют всеобщий рост цен, и люди начинают постепенно избавляться от вкладов, перекладывая деньги в реальные активы, в т. ч. и в недвижимость. При этом сценарии мы увидим плавный рост цен на недвижимость в течении следующего года.
Четвертый сценарий. Мировой экономический кризис. Да-да, ЦБ в своем отчете вполне допустил такой сценарий в 2025 году. Что происходит при мировом экономическом кризисе? В первую очередь падение цен на энергоносители. Что это значит для нас? Нефть по 40$ и девальвация рубля.
Что произойдет с рынком недвижимости при этом сценарии? Друзья, помните, я писал пост-исследование, что у людей огромное кол-во денег на депозитах и они могут скупить всю недвижимость в стране и без ипотеки? Так вот, произойдет взрывной одномоментно-ажиотажный спрос. Скупать будут все и всё. Ну а цены на квартиры просто улетят куда-то в небеса. Потом, конечно, с этих хаёв они будут опускаться, но это займет пару лет, как это было уже ранее.
🔖 Вот такие дела, а вы как думаете, какой сценарий наиболее вероятный? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Знаете, я считаю, что цены на недвижимость в первую очередь зависят от экономики. Иными словами — если денег у людей прибавляется, то и цены на недвижимость растут. Ну и наоборот.
А что у нас будет с экономикой? На этот вопрос нам вчера ответил ЦБ. Точнее, даже не ответил, а описал 4 сценария развития до 27 года в своем отчете:
Первый сценарий. Все будет как сейчас: потребление и спрос будут расти, ну а ЦБ будет закручивать гайки, повышая ключевую ставку. Что значит? Это значит, что %-ты по депозитам будут высокими, впрочем, как и инфляция. А из-за дорогой ипотеки цены на недвижимость будут стагнировать. Т. е. номинальные цены не изменятся, а реальные (с учетом инфляции) — будут снижаться. Вот поэтому мы и не видим общего падения цен на новостройки, видим просто коррекцию до уровней марта-апреля.
Второй сценарий. И я думаю, что как раз он сейчас и основной. Почему? Потому что на днях Владимир Путин впервые публично сказал, что идея Центробанка охладить «перегретую экономику» высокой ключевой ставкой и таким образом сбить инфляцию — не работает. И вообще, я удивлен, такого ранее не было, чтобы Президент резко прошёлся по денежно-кредитной политике ЦБ…
Ладно, что будет при этом сценарии: предприятия увеличивают выпуск продукции, чтобы удовлетворить высокий спрос. Иными словами, экономика будет бурно развиваться. Что это значит для рынка недвижимости? Это значит, что цены будут расти плюс-минус на уровень инфляции.
Третий сценарий. Меры ЦБ не срабатывают, и мы сваливаемся в инфляционную спираль. Высокие ставки по депозитам не компенсируют всеобщий рост цен, и люди начинают постепенно избавляться от вкладов, перекладывая деньги в реальные активы, в т. ч. и в недвижимость. При этом сценарии мы увидим плавный рост цен на недвижимость в течении следующего года.
Четвертый сценарий. Мировой экономический кризис. Да-да, ЦБ в своем отчете вполне допустил такой сценарий в 2025 году. Что происходит при мировом экономическом кризисе? В первую очередь падение цен на энергоносители. Что это значит для нас? Нефть по 40$ и девальвация рубля.
Что произойдет с рынком недвижимости при этом сценарии? Друзья, помните, я писал пост-исследование, что у людей огромное кол-во денег на депозитах и они могут скупить всю недвижимость в стране и без ипотеки? Так вот, произойдет взрывной одномоментно-ажиотажный спрос. Скупать будут все и всё. Ну а цены на квартиры просто улетят куда-то в небеса. Потом, конечно, с этих хаёв они будут опускаться, но это займет пару лет, как это было уже ранее.
🔖 Вот такие дела, а вы как думаете, какой сценарий наиболее вероятный? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Ух ты, а СБЕР-то не врет. Видели, что недавно на сайте «Домклик» появилась сноска: «Лимиты по семейной ипотеке заканчиваются. Успей получить кредит, пока программа активна»? Я сначала не придал этому особого значения и подумал, что это такой маркетинговый ход, мол, налетай, успевай.
Но потом, на днях, прозвучал другой тревожный звоночек: с 29 августа банк «Уралсиб» перестал выдавать семейную ипотеку, ибо закончился лимит.
В общем, вчера я полез в оперативную отчетность по выдачам и стал считать. И как оказалось, увы, с лимитами по семейной ипотеке все не очень хорошо. У СБЕР-а они закончатся в течение месяца, следующий в очереди — «Россельхозбанк» и «Альфа-Банк». Ну а всего лимитов по семейной ипотеке осталось на 2 месяца.
🔖 Я даже думаю, что общих лимитов по семейке осталось где-то на месяц. Ведь как только они закончатся у СБЕР-а, люди сразу же побегут одобряться, вспомнив, как резко и неожиданно изменили программу IT-ипотеки после того, как закончились лимиты.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Но потом, на днях, прозвучал другой тревожный звоночек: с 29 августа банк «Уралсиб» перестал выдавать семейную ипотеку, ибо закончился лимит.
В общем, вчера я полез в оперативную отчетность по выдачам и стал считать. И как оказалось, увы, с лимитами по семейной ипотеке все не очень хорошо. У СБЕР-а они закончатся в течение месяца, следующий в очереди — «Россельхозбанк» и «Альфа-Банк». Ну а всего лимитов по семейной ипотеке осталось на 2 месяца.
🔖 Я даже думаю, что общих лимитов по семейке осталось где-то на месяц. Ведь как только они закончатся у СБЕР-а, люди сразу же побегут одобряться, вспомнив, как резко и неожиданно изменили программу IT-ипотеки после того, как закончились лимиты.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍«Если бы не было льготных ипотек, не было бы и такой высокой инфляции и такой высокой ключевой ставки. Льготная ипотека разгоняет цены на недвижимость = разгоняет инфляцию = разгоняет ключевую ставку.»
Выше, я тезисно описал пресс-конференцию главы Центробанка по ключевой ставке. Теперь вопрос: я правильно понимаю, что уже осенью можно ждать снижение инфляции и снижение ключевой ставки? Ну и теперь произойдет снижение цен на жилье?
Или все не так однозначно? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Выше, я тезисно описал пресс-конференцию главы Центробанка по ключевой ставке. Теперь вопрос: я правильно понимаю, что уже осенью можно ждать снижение инфляции и снижение ключевой ставки? Ну и теперь произойдет снижение цен на жилье?
Или все не так однозначно? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍М-да, пока в предыдущем посте шло бурное обсуждение предполагаемого обрушения цен на недвижимость, ПИК стартанул с продажами в новой очереди ЖК «Саларьево Парк».
И вы посмотрите на цены:
Студия (20 м2) от 8,6 млн руб.
ЕВРО-2 (33 м2) от 11,5 млн руб.
ЕВРО-3 (53 м2) от 15,6 млн руб.
Как вам? Парадокс или нет? Ипотеку с гос. поддержкой свернули, а ПИК выводит в продажу новые корпуса дороже, чем стоит «вторичка» в этом же проекте.
🔖 Увы, это не парадокс. Вот именно этого я и боялся, когда писал, что доступность жилья может снизиться. Смотрите, что делает застройщик: снижает этажность, презентует симпатичную архитектуру и теперь не строит массовое и бюджетное жилье. Новый формат = новые цены. И эти цены, несомненно, многим не понравятся.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#саларьево_парк
И вы посмотрите на цены:
Студия (20 м2) от 8,6 млн руб.
ЕВРО-2 (33 м2) от 11,5 млн руб.
ЕВРО-3 (53 м2) от 15,6 млн руб.
Как вам? Парадокс или нет? Ипотеку с гос. поддержкой свернули, а ПИК выводит в продажу новые корпуса дороже, чем стоит «вторичка» в этом же проекте.
🔖 Увы, это не парадокс. Вот именно этого я и боялся, когда писал, что доступность жилья может снизиться. Смотрите, что делает застройщик: снижает этажность, презентует симпатичную архитектуру и теперь не строит массовое и бюджетное жилье. Новый формат = новые цены. И эти цены, несомненно, многим не понравятся.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#саларьево_парк
