📍Все, кто ждет лимиты по IT-ипотеке. Похоже, скоро их выделят. И это хорошая новость. А плохая в том, что скорее всего, параметры этой льготной ипотеки изменят в худшую сторону.

Смотрите, что предлагает Минцфиры:

Для Москвы и СПб:

- Установить максимальный размер кредита 12 млн руб (было 18)

- Минимальный первоначальный взнос поднять до 30 процентов (было 20)

- Заемщик должен работать в аккредитованной компании весь срок кредита (было 5 лет)

- Иметь минимальную ЗП от 200 тыс руб (было 150)

- Иметь профильное IT-образование, т.е. иными словами — бухгалтер в аккредитованной компании получить эту льготную ипотеку теперь не сможет.

🔖 Это только предложение Минцфиры, это еще не принятое постановление. Ну а пока, честно говоря, риторика довольно жесткая, в первую очередь из-за 3-го пункта: работать весь срок в аккредитованной IT-компании.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

​​📍Не дают покоя льготные ипотечные программы ни Минфину, ни ЦБ. Почему? А потому что при ключевой ставке 18% они стали для бюджета очень дорогими.

Смотрите: при ставке по семейной ипотеке в 6% и ключевой 10% — правительству нужно доплачивать банкам 4%. А теперь, при ключевой ставке в 18%, нужно компенсировать разницу в три раза больше чем было или 12%.

В общем, все идет к тому, что критерии семейной ипотеки осенью все-таки изменят и не в лучшую сторону. О первых таких «звоночках» я написал тут: ссылка.

🔖 Мнение автора: знаете, похоже, что с покупкой или подбором квартиры по семейной ипотеке — все же тянуть не стоит. Сам, ничего хорошего, от таких заявлений — не жду.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Увы… IT-ипотеку отменили для Москвы и СПб. Честно говоря, не ожидал 🤷. Новые условия:

- Максимальный лимит 9 млн руб

- В Москве и СПб программа теперь не действует

- Ставка 6%

- Минимальная зарплата 150 тыс руб

- Заемщик должен работать в аккредитованной компании весь срок кредита (было 5 лет)

🔖 Вот такие дела. В Московской области купить можно, а в Москве — нельзя. Чудно, конечно... Ну и вопрос в том, что будет с ранее одобренными заявками. Как думаете, аннулируют?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Если помните, пару лет назад я купил квартиру в ЖК «Level Мичуринский» в ипотеку 0,1%, ну или фактически, в беспроцентную рассрочку на 30 лет. Ну что же, проект получается симпатичным, а покупкой я доволен, хоть меня и тогда критики разнесли в пух и прах: дорого, цены скоро упадут, ипотека 0,1% — это зло, ведь она разгоняет цены на квартиры.

В итоге, околонулевую ипотеку все же ЦБ прихлопнул. Ну а цены… А цены не снизились, скорее наоборот. В общем, у меня строится отличная ЕВРО-3, за которую я плачу около 50 тыс. руб. в месяц.

Продавать ее не хочу, как и досрочно гасить ипотеку. Смысла в этом никакого не вижу, ибо такого подарка судьбы, в виде беспроцентной рассрочки на 30 лет – больше не предвидится. Поэтому эту квартиру буду сдавать в аренду, думаю, тыс. за 150 руб., не меньше.

В общем, пока никаких проблем не вижу. Но есть важный «нюанс» — чтобы сдать в аренду, придется делать ремонт. Причем, ремонт должен быть: стильным, удобным, износостойким и в рамках моего бюджета. И этот потенциальный ремонт меня начал пугать:

Во-первых: у меня совсем нет времени на то, чтобы бесконечно что-то согласовывать, приезжать на этапы работ и что-то смотреть и решать.

Во-вторых: ремонт — это практически всегда незапланированные расходы, ну а бюджет у меня ограничен, выходить за его рамки — для меня критично.

Ну что же, судя по всему, мне нужно привлекать строительную компанию, чтобы приехать только на получение ключей и приемку квартиры. К слову, сейчас смотрю ютуб-ролик одного строителя, после которого в голове начала складываться такая логическая цепочка:

Дизайн-проект обязательно нужен, даже самый простой. Но, похоже, что правильней дизайнеру не рассказывать о своих «котелках», а начать… с обсуждения общего бюджета. Т. е. примерную смету нужно учитывать еще… на стадии проектирования. Чтобы в итоге не пришлось удешевлять проект.

И вот этот «нюанс», думаю, действительно очень важный, ведь запроектировать можно все что угодно, но стоимость работ потом просто ошарашит и придется либо удешевлять, либо искать бюджетных «специалистов». Специалистов именно в кавычках, которые в итоге и с вероятностью 99% — все попортят. Да и ремонт с такими «специалистами» обернется второй работой... Приехать только на приемку — увы, не получится.

Вот такие дела, пожалуй, мне нужны классные строители и правильно забюджетированный проект. А ролик вот:

https://www.youtube.com/watch?v=q5LTABNTw-s

🔖 Что скажете? Это правильно? В ремонтах, увы, у меня опыта немного. Поэтому хочу вынести этот план на обсуждение.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

​​📍 Помните, 3 месяца назад я написал пост о том, что количество денег у населения стремительно растет из-за экстремально высоких ставок по депозитам. Причем рост происходит так бурно, что уже напоминает снежный ком, который несется с горы и постоянно увеличивается в размерах.

В общем, друзья, увы — я ошибся. А ошибся я тогда в своем прогнозе, когда написал, что количество денег у населения составит астрономическую сумму в 55 трлн руб. через год.

Смотрю отчет ЦБ от 1 июля 2024 и вижу… Что этого параметра мы уже почти достигли. Всего за три месяца, а не за год… Ибо сейчас на депозитах у населения — 52,5 трлн руб.

В общем, если сохранятся такие же темпы прироста, то уже через год денег у населения будет почти 68 трлн руб. А через два — количество рублей у людей вполне может удвоится к 2024 году.

Вот такие дела. Цифры получаются какими-то астрономическими. Почему? Потому что происходит не линейный или плавный рост, а рост по экспоненте — это когда скорость роста пропорциональна количеству денег. Ну или иными словами: происходит быстрое и безудержное увеличение.

🔖 А теперь что вы думаете? Это количество «временно запертых» денег, все также не сможет повлиять на стоимость недвижимости?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Знаете, чем отличается профессиональный подход от любительского, причем в любой профессии? Профи всегда придерживаются какой-то методологии и стратегии, ну и стараются простым языком рассказать правду, пусть даже ее и не не хотят знать.

Любитель же всегда действует хаотично, не имеет стратегии и аналитики, а в коммуникации — всегда старается подкормить стадо розовых пони, которые, бывают, плодятся у людей в головах.

🔖 Так вот, друзья, сегодня пазл сошелся, так как появились доказательства о том, что будет с рынком недвижимости Москвы и чего стоит ждать. Но я в раздумьях: написать правду или о розовых пони?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

​​📍В продолжении ко вчерашним мыслям вслух. Честно говоря, я несколько раз переписывал этот пост, пока не понял, для кого хочу его написать. А хочу его написать не для профессиональных участников рынка, а для обычных людей, которым нужно решить свою жизненную ситуацию и жилищный вопрос. И перед которыми стоит дилемма: начать решать его сейчас или стоит все-таки отложить на потом, когда цены на недвижимость рухнут. 

Ранее я тоже размышлял о будущем рынка недвижимости Москвы. Даже написал серию постов о том, что в целом затоваренности нет и, вопреки мифам о льготной ипотеке, практически половину новостроек покупают в кэш. Но для того, чтобы пазл окончательно сложился, у меня не хватало одной важной вводной. А именно — что уже ранее предприняли застройщики Москвы в преддверии просевшего спроса.

Так вот, вчера мне попался отчет ДОМ.РФ об итогах за первое полугодие 2024: ссылка. И, честно говоря, я ахнул. Похоже, в будущем доступного жилья в Москве — увы, ждать не стоит. Почему, спросите вы? Спрос же упал примерно на 40%, поэтому никуда застройщики не денутся. Да-да, они бы никуда не делись, если бы… заранее не подготовились. 

В общем, давайте посмотрим 20-ю страницу отчета. В СМИ нам пишут о том, что девелоперский цикл долгий, поэтому ждем много стройки, ну и именно поэтому цены точно рухнут. Да, цикл долгий. Но есть огромный нюанс — Москва, оказывается, уже на стопе. За первое полугодие ПИК уже сократил вывод новых метров на 50%, А101 минус 53%, ФСК минус 40%. Т. е. иными словами: падение спроса застройщиками было запланировано и просчитано. И они уже отреагировали на эту просадку когда-то в прошлом, возможно, еще год назад. 

В сухом остатке что имеем: с одной стороны — снижение спроса на 40%, а с другой стороны — снижение стройки на 40-50%. И эти два события уже произошли. Вот такие дела, похоже, Москву скорее ждет дефицит жилья, а не его избыток. И ДОМ.РФ об этом потенциальном дефиците прямым текстом пишет на 29-й странице отчета. Ну а как ведут себя цены при таком развитии событий, думаю, вы и сами уже поняли.

Что в итоге получим: дефицит нового жилья и длительный цикл высоких арендных ставок. Да-да, похоже, что арендные ставки и дальше будут расти, ведь недвижимость Москвы будет становиться все более и более недоступной.

🔖 Так что тогда делать, спросите вы? Думаю, что если вы видите сейчас хорошую квартиру по хорошей цене, то откладывать покупку точно не стоит. Да и семейную ипотеку, судя по вчерашним новостям, увы, точно отменят.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍Ухх, сколько критики было в предыдущем посту. А теперь посмотрите на диаграмму: «Продажи новостроек по месяцам». Ее ведет ТГ канал «Недвижимость инсайды».

Видите в прошлом месяце обрушение продаж в Москве без льготной и IT-ипотеки? Вот и я не вижу. Относительно июля прошлого года, продажи сократились не так уж и существенно — всего на 21%, а доля сделок за наличку — пошла в рост. В общем, прошу приобщить этот материал к моему посту выше
.
UPD: мои любимые хейтеры, мне все так же важно ваше мнение. Что скажете? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍 Друзья, какие проекты вам интересны? «Разборы» каких ЖК сделать в ближайшее время?

В общем, жду ваших предложений. Ну а пока пишу пост о новом «Кронштадском, 9» от ПИК. See ya, не переключайтесь ✌️
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам

Прокшино стал самым успешным проектом в Москве!

#жкПрокшино #рейтинг

«Праздник, который всегда с тобой» — не только название романа Хемингуэя, но и причина, по которой «Прокшино» стал самым продаваемым ЖК в Москве! А по России занял третье место! И это по итогам первых 6 месяцев 2024 года, будущие резиденты района уже выкупили почти 65 тыс. м² жилья.

Жизнь здесь, действительно, про праздник на ежедневной основе. Все потому, что пространства по душе может найти буквально каждый. К вашим услугам: набережная для прогулок и бега, площадки для баскетбола, настольный теннис, зоны для барбекю и многое другое.

Выложили все козыри, а теперь смотрим видео 📹

#ПроектыА101 #строительство #строительствоподключ #новостройки #квартиры #жилье

​​ЖК «Кронштадтский, 9», новый квартал класса «комфорт+». Адрес: Москва, Кронштадский бульвар, 11. Застройщик «ПИК», отделка «вайтбокс», метро «Водный стадион» 3 минуты пешком. Выдача ключей до июня 2027.

Текущие цены от:

Студии (21 м2) — 9,9 млн руб.
ЕВРО-2 (33 м2) — 13 млн руб.
ЕВРО-3 (48 м2) — 16,7 млн руб.
ЕВРО-4 (82 м2) — 23,7 млн руб.

Начну издалека. Помните, какой шум был на старте продаж ЖК «Мангазея на Речном»? Из каждого утюга было слышно про этот проект. А вот про старт новой очереди ЖК «Кронштадтский, 9», который расположен недалеко, всего в одной остановке на метро, — мало кто написал. Ну что же, исправляю эту несправедливость, тем более, теперь тут строят симпатичные новые дома, а не типовые и бесцветные ПИК-коробочки.

Считаю локацию вполне интересной. Судите сами: метро рядом, буквально в трех минутах ходьбы. До офисного кластера на Белорусской всего 15 минут по прямой. Для автомобилистов — удобная развязка с выездом на Ленинградку. Рядом торговый центр, Химкинское водохранилище, платные и бесплатные пляжи для купания, несколько парков: классный — «Дружба» и попроще — «Головинский пруды». Ну и при желании можно дойти до новой набережной Северного речного вокзала с парком, фонтанами и множеством детских площадок.

Продолжу. Локация действительно неплохая. Но есть нюанс — проект строится в бывшей промзоне, и она тут очень даже ощущается. В первую очередь это связано с самим Кронштадтским бульваром, который пока на бульвар совсем не похож и где только недавно снесли гаражи. К слову, с гаражами в Москве идет настоящая война, сносится все, что хотя бы немного напоминает машиноместа. 

Так вот, этот бульвар в будущем облагородят и разобьют сквер с ландшафтным дизайном. Правда, делать это будет не город, а инвестор, и это не очень хорошо. Почему? А потому что ЛЭП никуда не денется. Инвестору это просто не по силам, закопать под землю линии электропередач — слишком дорогостоящий проект, такое по силам только городу. К слову, прецеденты на районе были: в прошлом ЛЭП рядом, по улице Лавочкина, — город демонтировал.

Если смотрите «для себя»: в первую очередь хочу отметить два наблюдения. Первое — локацию ожидает масштабная реновация, снесут более 100 старых домов и на их месте возведут новые. Второе — с парковками полная беда, наземной парковки нет от слова «совсем». Поэтому к квартире нужно обязательно покупать машиноместо.

Если смотрите «под аренду»: а вот этот пункт достаточно интересен, так как в первой очереди студий мало, а в локации исторически высокие арендные ставки. Хорошую студию в этом проекте сдадите тыс. за 65-75 руб., в зависимости от наполнения.

Если смотрите «под инвест»: текущие цены мало чем отличаются от сданных корпусов. Но об этом я начал писать еще в начале года — ПИК больше не будет строить свои коробочки, а значит и дешевых квартир в будущем ожидать не стоит. Вот такие дела, пока именно так и происходит.

🔖 Мнение автора: локация перспективная, правда, со своими нюансами. Под аренду проект вполне подходит, но придется делать чистовой ремонт. Ну и, честно говоря, очень смущает ЛЭП под окнами, которая, похоже, никуда не денется.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#кронштадтский_9

​​📍Задумался на днях, почему же так растет рынок аренды, причем практически во всех городах РФ, а не только в Москве. Ну не могут же только высокие ипотечные ставки так двигать этот рынок. Почему?

Судите сами: человек трудоспособного возраста не может возникнуть из ниоткуда и начать думать и считать: купить или арендовать. Он же не из вакуума появился и не из другого измерения, а где-то раньше жил и ему как минимум 18-19+ лет.

И после того, как я задал себе этот вопрос, решил проверить демографические данные РФ. В первую очередь меня интересовало, что у нас с населением 18+ лет: прирастает ли этот сегмент или убывает. Иными словами, у меня появилась гипотеза, что новые арендаторы, которые фундаментально двигают рынок аренды в РФ, не возникли из другого измерения, просто они раньше жили с родителями.

В общем, выгрузил я данные и увидел на диаграмме просто потрясающую картину. Да, в целом — население РФ не растет, а вот текущее количество 18+ летних очень даже растет, за счет роста рождаемости с 2000 года. Иными словами: те, кто родился в 2000-2006 годах, сейчас выходят на рынок аренды. Первым уже 24 года и они закончили ВУЗ и начинают обустраивать собственный быт, а вторые только поступают учиться. Ну а в целом: и первые, и вторые — это огромная армия арендаторов, которая фундаментально двигает этот рынок и в будущем… будет только прирастать.

🔖 Вот такие дела, сам удивлен, но дам достаточно смелый прогноз — впереди у нас долгосрочный тренд дефицита арендного жилья, причем, похоже, что на десятилетие. Ну и похоже, что арендаторы — новая нефть на рынке недвижимости.
.
К слову. Вся эта огромная армия арендаторов, со временем начнет... покупать. Как только появится благоприятная возможность. Вот такой вот опережающий индикатор, эта демография. Ну не будет же молодежь всегда снимать жилье. Появится семья и дети — сразу задумаются о покупке.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#прогноз_рынка

​​📍Вы сейчас, скорее всего, удивитесь. Сегодня Росреестр опубликовал количество сделок на вторичном рынке за июль. Так вот, в Москве поставлен рекорд, и это вопреки экстремально высоким ипотечным ставкам.

В прошлом месяце было продано больше квартир, чем в июле 2019–2022 годах, когда рыночная ипотека была 8–10%. Вот такие дела… В общем, похоже, что вторичный рынок начинает абсорбировать часть спроса у первичного рынка. Хоть я и ожидал примерно такой сценарий развития рынка, но все равно удивлен, так как были сомнения.

🔖 Ну что сказать… «Вторичка» растет вопреки заградительной рыночной ипотеке и на лопатки ложится не собирается. В общем, похоже, что люди не очень-то и верят в депозиты и покупают бетон. Ну и честно говоря, похоже, что вторичный рынок и дальше продолжит рост.

К слову. Я и сам замечаю, что на рынке очень много людей с кэшем. Как пример: на объект, который я подбирал 3 года назад, сейчас три покупателя и все... с наличкой. Я и сам удивляюсь, но это факт.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Давайте немного отвлечемся от аналитики, цифр, графиков, прогнозов и т. д. Лучше я простыми словами напишу, что в моменте происходит на рынке.

Так вот, первая неделя августа была тихой и спокойной. Имею в виду в плане продаж. Они были неспешными и вялотекущими, ведь люди никуда не торопились. Но 6 августа прозвучал гром среди ясного неба, когда Президент поручил кабмину предоставить анализ по изменению условий по семейной ипотеке. Люди смекнули, что, похоже, лавочка закрывается, и стали покупать. Причем, судя по всему, покупают много.

Цифр я пока не вижу, а такие выводы делаю по количеству обращений и по наблюдениям, как тают квартиры в неплохих проектах: например, в «Матвеевском Парке» вообще ликвида не осталось, все «смели», да и неликвид тоже.

К слову, судя по всему, застройщики тоже смекнули, что лавочка закрывается, и знаете, что сделали? Нет, в этот раз они цены не повысили. Во многих проектах они сейчас предлагают в общем-то неплохие прайсы. Я предполагаю, это связано с тем, что они поняли, что сейчас нужно продать по максимуму, чтобы сократить предложение для рыночного равновесия — т.е. это когда спрос сократился, но и товара мало.

🔖 К чему я написал этот пост: на рынке действительно есть неплохие варианты, и если у вас сейчас есть возможность получить семейную ипотеку — я бы покупал. Ведь в будущем, похоже, что семейку отменят.
.
UPD: в мае-июне я писал, что цены перегреты, сейчас пишу, что ситуация противоположная. В общем, рынок пока развивается именно так, как я писал тут: ссылка
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

​​📍ЖК «Мангазея в Богородском», застройщик «Мангазея». Адрес: Москва, Открытое шоссе, вл. 9. Бизнес-класс, выдача ключей в 2028 году, квартиры без отделки и с вайтбоксом. Метро + МЦК «Бульвар Рокоссовского» 1–2 мин пешком.

Давайте сначала напишу про некоторые нюансы проекта и локации, а потом перейду к ценам. К слову, официального прайса нет, ведь старт продаж состоится ориентировочного в сентябре.

В первую очередь, хочу отметить неплохую транспортную доступность: метро близко, да и центр тоже: до Кремля 25 минут, до Чистых прудов 18, и это без пересадок по прямой. Удобно, быстро, комфортно. Вот поэтому и считаю, что для аренды проект очень даже неплох.

А если вы ищете «для себя» семейную квартиру, то есть нюанс: избыточная близость ЖК к входу метрополитена, который буквально в двух шагах. Ведь метро — это не только быстро и удобно, это еще и шум и большое скопление разных людей.

Продолжу. Шум будут создавать не только толпы людей. Почему? Посмотрите на карту внизу: проект граничит с Северо-Восточной хордой, путепроводом, Открытым шоссе, ж/д и трамвайными путями. Все эти нюансы рядом, по которым будет двигаться и шуметь транспорт, причем даже круглосуточно. 

В общем, думаю, вы уже догадались, почему ранее проскакивала инфа о неплохих ценах, но без привязки к этажу? Все верно, так и есть: квартиры с окнами на путепровод и ж/д — увы, полнейший неликвид.

Теперь о ценах: 

Студии (24 м2) — от 7,9 млн руб.
ЕВРО-2 (36 м2) — от 13,7 млн руб.
ЕВРО-3 (50 м2) — от 17 млн руб.

Еще раз подчеркну, что они предварительные, и что-то мне подсказывает, что ликвидные квартиры в хороших корпусах будут совсем по другим ценам.

Если вы смотрите «под аренду»: метро и МЦК рядом, поэтому ликвидность будет неплохой. Студию в этом проекте сдадите тыс. за 65 руб., а ЕВРО-2 около 90 тыс. руб. Под аренду в этом ЖК я бы смотрел скорее студии, так как в этих квартирах не живут, в них только спят. И поэтому виды из окон не столь важны, как в семейных лотах. 

Если вы смотрите «для себя»: проект в старом и обжитом районе, хоть и вплотную к метро. Рядом парк, сквер и вся необходимая инфраструктура. Стоит отметить, что рядом находится Черкизовский мясокомбинат, поэтому бывают запахи. Ну и обратите внимание, район ожидает масштабная реновация: от метро и до 4-й Гражданской улицы все дома — под снос.

🔖 Ждать или не ждать этот проект? Мы не ждем. Мы с подписчиками из «подборов» на этот старт не надеемся. Ибо точных цен нет, впрочем как и характеристик. Поэтому сейчас покупаем совсем другие проекты, так как ожидаем изменение условий по семейной ипотеке уже в сентябре, после очередного заседания ЦБ.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мангазея_в_богородском

​​📍Бытует мнение, что вот раскроются депозиты и люди скупят все квартиры, невзирая на высокие ипотечные ставки.

Есть и альтернативное мнение: средний размер вклада составляет 324 тыс. руб., и этой суммы хватит только на 2–3 айфона.

Так кто прав? Скупят или не смогут? Давайте попробуем разобраться.

Итак, сколько же в стране обеспеченных людей с крупными суммами на депозитах? Такие сведения есть только у налоговой, но она их не публикует. Поэтому придется брать калькулятор и считать. Итак, начинаю:

Важно! Помимо голых цифр, нужно понимать одну важную вводную: а именно, как люди делают крупный вклад? А делают примерно вот так: процентов 70 от всей суммы — в крупный госбанк (СБЕР, ВТБ). И процентов 30 от всей суммы: в 3–4 банка помельче на меньшие суммы, не превышающие страховое покрытие от государства в 1,4 млн руб.

Зачем люди делают несколько вкладов? А всё просто: проценты по депозитам начисляются в конце срока! И люди хотят иметь возможность, в случае необходимости, закрыть один небольшой вклад досрочно, чтобы не потерять проценты с основной суммы. Вот такие дела, с этим разобрались. Теперь считаем:

По данным АСВ (государственного Агентства по страхованию вкладов), в стране 266 млн депозитов. Почему кол-во депозитов больше, чем граждан? Это объяснил выше. Ну и есть еще и «мусорные» вклады по 10 руб., у меня таких штуки 3–4, даже не помню, в каких банках. Продолжаю:

Смотрим отчет АСВ:

- 0,1% вкладчиков имеют депозиты свыше 10 млн руб. Это 266 тыс. чел.

- 0,6% вкладчиков имеют депозиты от 3 до 10 млн руб. Это 1,6 млн человек

- 1,7% вкладчиков имеют депозиты от 1,4 до 3 млн руб. Это 4,5 млн человек

Итого мы имеем, что на рынке примерно 4–6 млн человек могут позволить себе купить квартиру. Ведь средняя стоимость 1-К квартиры в РФ = 4,6 млн руб.

Вот такие дела, как оказывается: на рынке и деньги есть, и кол-во таких людей исчисляется миллионами.

Вот скептик сейчас скажет: ну не каждому же нужна квартира. Да, не каждому. Давайте предположим, что нужна только каждому четвертому-пятому. Теперь смотрим, сколько в РФ всего продается квартир (новостройки + вторичка)? Открываем «Авито» и видим, что в продаже всего… 1 млн квартир.

🔖 Удивительные выводы получаются: на рынке 1 млн потенциальных покупателей с соответствующими суммами на депозитах и такое же кол-во квартир в продаже. В общем, получается, что при желании — скупить могут всё, причем под ноль. Скупят и еще добавки попросят.

А вы как считаете? Правильны ли мои выводы? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

​​📍Стартовали продажи в новой очереди «Матвеевского Парка», застройщик «ПИК». Ключи в августе 2027, полная отделка, класс «Комфорт+». В новом квартале появились панорамные окна и балконы.

Цены от:

Студии (20 м2) — 9,8 млн руб
ЕВРО-2 (33 м2) — 13 млн руб
ЕВРО-3 (45 м2) — 16,1 млн руб

Броней, кстати, очень много. Ну а цены всего процентов на 10 дешевле готовой первой очереди. Вот такие дела. В общем, сделаю «разбор» этого квартала в следующем посте.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

​​📍Как обещал в предыдущем посту, пишу свое мнение про старт продаж новой очереди «Матвеевского Парка». Забегая вперед скажу, что под спекулятивную стратегию эта очередь не совсем подходит. А вот под долгосрочные инвестиции, считаю, что рассмотреть ее вполне можно.

Да-да, именно так, и сейчас я объясню, почему так думаю. Начну с того, что существуют всего три метода оценки стоимости недвижимости. Чтобы не было занудно, максимально упрощу:

Первый: «Сравнительный метод». Это когда мы сравниваем стоимость квартиры с аналогичными предложениями на рынке.

Второй: «Затратный метод». Иными словами: стоимость квартиры с ремонтом примерно равна стоимости суммы двух вводных: аналогичной квартиры без ремонта плюс сам ремонт.

Третий: «Доходный метод». Или какой доход может генерировать ваша недвижимость.

Есть еще четвертый метод: цены на недвижимость скоро рухнут. Но этот метод, увы, научно не обоснован и просчитать его не получится. Поэтому назову его «Эмоциональным». 😉

Так вот, если мы смотрим «под аренду», то нам в первую очередь важен «доходный метод»: арендный поток + стоимость актива во времени и минус затраты. С этим разобрались, теперь давайте считать:

В первой очереди ЖК «Матвеевский Парк» небольшие ЕВРО-2 сдаются в аренду за 85-90 тыс. руб. Причем, это обычные ПИК-коробочки, а не комфорт+ класс. Можно ли предположить, что в проекте классом выше, аренда аналогичной квартиры будет около 100 тыс. руб? Да, конечно, думаю, так и будет, ведь сейчас в ЖК «Vаngarden» ЕВРО-2 сдаются около 100-120 тыс. руб. Да-да, в проектах по-соседству достаточно высокие арендные ставки, и это даже с учетом того, что локация пока полностью не раскрылась.

Теперь производим несложные математические расчеты. И что получаем в сухом остатке? А получаем, что только от аренды мы можем иметь около 9% в год. Кроме того, мы получим прирост стоимости актива во времени, и это также следует учесть, поскольку это тоже наш доход.

Почему я пишу про рост стоимости? А потому, что локация развивается и со временем преобразится. Для понимания масштаба трансформации — основные стройки и некоторые планы города нанес на карту внизу. К слову, обратите внимание, что рядом с ЖК появится новый парк. Это вы сейчас пишите: промзона, ТЭЦ, фууу... Но пройдет какое-то время и появятся новые офисы, ТЦ, сады, школы, новые ЖК, парк, огромный бульвар с сухими фонтанами и локация будет восприниматься совсем по-другому.

Вот такие дела. Что теперь скажете, после того, как сделали экспресс-оценку через «доходный метод»? Все не так уж и плохо, как показалось на первый взгляд? Вот и я так считаю, ведь первое впечатление часто бывает обманчиво. Очень часто наши чувства мешают увидеть объективную картинку. Иными словами: все мы жаждем увидеть супер классные цены и когда их не видим, отворачиваемся и проходим мимо. А нужно делать анализ и считать.

🔖 Мнение автора: Друзья, расчеты и анализ я максимально упростил. Конечно, нужно сравнивать и с другими проектами, учитывая цифры, ликвидность, сроки, градпланы и доходность. Впрочем, я сейчас не о методологии, а в целом о проекте. А в целом, я считаю, что проект неплохой и рассматривать его вполне стоит.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#матвеевский_парк