📍В предыдущем посте, подписчик написал такой комментарий:
«Сейчас банк Вам не даст сделать инвест. Проектное финансирование, увы.»
Полностью соглашусь, что банки забрали весь «инвест», да и цены выросли так, что стало очень сложно понять, какой лот купить и почему. Какой выход? На скринах внизу покажу, что делаю в «подборах»:
Во-первых: нужно найти какую-то особенность в проекте
Во-вторых: выделить конкретные лоты
В-третьих: наложить град планы Москвы
В-четвертых: учесть арбитраж льготки, потенциала локации и арендного потока.
Вуаля, иногда получаются вот такие удивительные цифры: Общая доходность, без капитализации 36% годовых. Ну а кейс свежий, сегодня этот «подбор» отправил подписчику.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#кейсы
«Сейчас банк Вам не даст сделать инвест. Проектное финансирование, увы.»
Полностью соглашусь, что банки забрали весь «инвест», да и цены выросли так, что стало очень сложно понять, какой лот купить и почему. Какой выход? На скринах внизу покажу, что делаю в «подборах»:
Во-первых: нужно найти какую-то особенность в проекте
Во-вторых: выделить конкретные лоты
В-третьих: наложить град планы Москвы
В-четвертых: учесть арбитраж льготки, потенциала локации и арендного потока.
Вуаля, иногда получаются вот такие удивительные цифры: Общая доходность, без капитализации 36% годовых. Ну а кейс свежий, сегодня этот «подбор» отправил подписчику.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#кейсы
📍Что у нас происходит с продажами на «вторичке» в Москве? Росреестр сегодня сообщил, что в мае было продано 11,4 тыс квартир. Друзья, ну что-то не видно пока никакого «руха», который прогнозировали эксперты. Квартиры на «вторичке» вполне нормально продаются, даже при заградительной ставке по ипотеке, которая с нами уже полгода.
Вот такие дела. Я даже больше скажу, в прошлом месяце было продано квартир больше, чем в мае 2019 года, когда рыночная ипотека была около 9% годовых.
Вы наверное подумаете, что продажи идут, так как цены в сделках падают. А вот и нет. Я проверил динамику цен по фактическим сделкам на вторичном рынке. Так вот, по данным СБЕР-а цены-то не падают. Нет, они конечно у каких-то лотов снижаются, но в целом по рынку — наблюдается не падение, а рост цен на «вторичке».
🔖 Ну и что сейчас скажут эти эксперты? Где «рух»? Что-то я его пока не вижу. В общем, рынок «вторички» сейчас развивается по сценарию, который я описывал в октябре прошлого года: рынок не падает, а цены понемногу растут. 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Вот такие дела. Я даже больше скажу, в прошлом месяце было продано квартир больше, чем в мае 2019 года, когда рыночная ипотека была около 9% годовых.
Вы наверное подумаете, что продажи идут, так как цены в сделках падают. А вот и нет. Я проверил динамику цен по фактическим сделкам на вторичном рынке. Так вот, по данным СБЕР-а цены-то не падают. Нет, они конечно у каких-то лотов снижаются, но в целом по рынку — наблюдается не падение, а рост цен на «вторичке».
🔖 Ну и что сейчас скажут эти эксперты? Где «рух»? Что-то я его пока не вижу. В общем, рынок «вторички» сейчас развивается по сценарию, который я описывал в октябре прошлого года: рынок не падает, а цены понемногу растут. 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Думаю, что в предыдущем посте, не все меня правильно поняли. Друзья, я не топлю ни за рост, ни за падение цен. Посыл был таков: да, на рынке — ситуация не рыночная, вы уж извините за тавтологию. А не рыночная она потому, что ЦБ изо всех сил «глушит» спрос, размахивая ключевой ставкой как дубиной. Но «вторичка» не сдается и на лопатки не ложится.
А теперь давайте попробуем честно ответить на такой вопрос: если сейчас сделать ключевую ставку 10%, рыночную ипотеку 10% и депозиты 10%. Как отреагирует рынок «вторички»?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
А теперь давайте попробуем честно ответить на такой вопрос: если сейчас сделать ключевую ставку 10%, рыночную ипотеку 10% и депозиты 10%. Как отреагирует рынок «вторички»?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
📍Стасишин проговорился? Спойлер: всех нас интересуют новые критерии семейной ипотеки, которые вступят в силу с 1 июля. Правда, пока постановления нет, поэтому приходится читать между строк.
Так вот, вчера, Никита Стасишин, кто не знает — это замминистра строительства и ЖКХ, в интервью РИА заявил, что семейная ипотека со ставкой 6%, будет доступна во всех городах, если есть хотя бы один ребенок до 6-ти лет. Именно один ребенок, а не два.
Слушайте, если законопроект о семейке «протолкнут» с такими параметрами, то обвала спроса на новостройки не произойдет. Скорее легкая коррекция, после ажиотажного мая-июня.
Впрочем, пока, это больше похоже на «хотелки» Минстроя. Ведь первоочередная задача этого ведомства — выполнение планов по вводу жилья. Посмотрим, как отреагирует Минфин, который занимает более жесткую позицию.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Так вот, вчера, Никита Стасишин, кто не знает — это замминистра строительства и ЖКХ, в интервью РИА заявил, что семейная ипотека со ставкой 6%, будет доступна во всех городах, если есть хотя бы один ребенок до 6-ти лет. Именно один ребенок, а не два.
Слушайте, если законопроект о семейке «протолкнут» с такими параметрами, то обвала спроса на новостройки не произойдет. Скорее легкая коррекция, после ажиотажного мая-июня.
Впрочем, пока, это больше похоже на «хотелки» Минстроя. Ведь первоочередная задача этого ведомства — выполнение планов по вводу жилья. Посмотрим, как отреагирует Минфин, который занимает более жесткую позицию.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Друзья, иногда встречаю комментарии о том, что высокая ключевая ставка и заградительные ставки по ипотеке — это благо, т.к. рынку недвижимости нужно охладиться.
Поэтому, решил сегодня показать вам, что происходит с ценами на недвижимость в других странах с высокой инфляцией. Заходим на турецкую Endeksa — это аналог нашего ЦИАН-а и видим следующую картину:
В Турции, где ключевая ставка за год взлетела с 45 до 50% годовых, цены на недвижимость… не падают, а растут. И они растут не в постоянно обесценивающейся местной лире, а растут в долларе.
🔖 Вот такие дела. Если смотреть на Турецкий рынок недвижимости, то получается, что высокая ключевая ставка совсем не гарантирует снижение цен на квартиры. И именно поэтому, сам, совсем не испытываю радости от высокой ключевой и даже допускаю парадокс: «висит груша — нельзя скушать» 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Поэтому, решил сегодня показать вам, что происходит с ценами на недвижимость в других странах с высокой инфляцией. Заходим на турецкую Endeksa — это аналог нашего ЦИАН-а и видим следующую картину:
В Турции, где ключевая ставка за год взлетела с 45 до 50% годовых, цены на недвижимость… не падают, а растут. И они растут не в постоянно обесценивающейся местной лире, а растут в долларе.
🔖 Вот такие дела. Если смотреть на Турецкий рынок недвижимости, то получается, что высокая ключевая ставка совсем не гарантирует снижение цен на квартиры. И именно поэтому, сам, совсем не испытываю радости от высокой ключевой и даже допускаю парадокс: «висит груша — нельзя скушать» 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Подписчик пишет, что в СБЕР-е, со вчерашнего дня, невозможно записаться на ипотечную сделку. Всех переносят на 1 июля. Учитывайте это, если у вас есть одобрение в зеленом банке.
«Добрый день, Алексей. Думаю Вам будет интересно, что несмотря на то , что объект был одобрен в Сбере, сегодня были заблокированы все слоты на запись для подписания договора по ВСЕЙ России до 01.07.24, причем в том числе онлайн-сделки. Основание, со слов персонального менеджера Сбера, по причине отсутствия свободных специалистов, которые могут вести клиентов по ипотеке. При этом руководитель этого менеджера сказал, что каким-то чудом, по другим обьектам, у них иногда появляются слоты на запись до 01.07.24 )»
С ВТБ пока все норм. Слоты есть, сделки проводят.
.
Хочу задать вопрос подписчикам: у кого-то получилось записаться в СБЕР? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
«Добрый день, Алексей. Думаю Вам будет интересно, что несмотря на то , что объект был одобрен в Сбере, сегодня были заблокированы все слоты на запись для подписания договора по ВСЕЙ России до 01.07.24, причем в том числе онлайн-сделки. Основание, со слов персонального менеджера Сбера, по причине отсутствия свободных специалистов, которые могут вести клиентов по ипотеке. При этом руководитель этого менеджера сказал, что каким-то чудом, по другим обьектам, у них иногда появляются слоты на запись до 01.07.24 )»
С ВТБ пока все норм. Слоты есть, сделки проводят.
.
Хочу задать вопрос подписчикам: у кого-то получилось записаться в СБЕР? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
📍Ну что же, началось… В конце мая, я написал, что рынок новостроек перегревается и на нем настоящий пожар из-за эффекта «последнего вагона». Ну а цены, в большинстве проектов, не рыночные и стоит очень аккуратно выбирать лоты.
Потом я написал, что рынок какое-то время будет стремиться к равновесию. Из-за упавшего спроса, на рынке образуется избыток квартир и этот избыток, застройщики будут ликвидировать через скидки и акции.
И что мы видим в сводке на сегодня, когда, де-факто, льготную ипотеку не взять? А видим мы, наконец-то, массовое снижение цен от нерыночных хаёв.
Что будет дальше? Думаю, что мы увидим плавный откат до цен марта-апреля и на этих уровнях рынок закрепится. Ну а далее, застройщики начнут стимулировать спрос через различные акции. Например, включат интересные программы рассрочек и траншевую ипотеку. Эти программы я очень жду, т.к. вижу, что сейчас на рынке достаточно много покупателей с кэшем.
.
UPD: Мы, последние пару недель, ПИК практически не покупали. Зато купили много у ЛСР.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Потом я написал, что рынок какое-то время будет стремиться к равновесию. Из-за упавшего спроса, на рынке образуется избыток квартир и этот избыток, застройщики будут ликвидировать через скидки и акции.
И что мы видим в сводке на сегодня, когда, де-факто, льготную ипотеку не взять? А видим мы, наконец-то, массовое снижение цен от нерыночных хаёв.
Что будет дальше? Думаю, что мы увидим плавный откат до цен марта-апреля и на этих уровнях рынок закрепится. Ну а далее, застройщики начнут стимулировать спрос через различные акции. Например, включат интересные программы рассрочек и траншевую ипотеку. Эти программы я очень жду, т.к. вижу, что сейчас на рынке достаточно много покупателей с кэшем.
.
UPD: Мы, последние пару недель, ПИК практически не покупали. Зато купили много у ЛСР.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
