📍 ЦБ РФ сегодня (в пятый раз подряд) оставил ключевую ставку без изменений (7,5%). Как бы не ахти какая новость, но самое интересное происходило потом:

На пресс-конференции после заседания совета директоров ЦБ, Набиуллина заявила, что считает целесообразным распространить адресные программы льготной ипотеки на вторичное жилье.

Похоже, что семейная ипотека будет распространяться на вторичное жилье? Если это так, то это чумовая новость: вторичка сможет на равных конкурировать с первичным рынком.

Интересно, к чему это приведет? К снижению цен на новостройки или к повышению цен на вторичном рынке?
.
🔗 ТГ канал Лабиринт Инвестора
.
#новости_рынка

​​📍Регулярно «снимаю мерки» с ЦИАН-а и вижу, что спрос в аренде идет вверх, а количество объявлений о сдаче квартир в Москве резко снижается (минус 35% с начала года). Экспозиция практически вернулась к докризисным показателям. Видится несколько причин скачка популярности московский аренды: похоже, что либо «поуехавшие» возвращаются, либо усилился приток иногородних арендаторов. Так же, похоже, что часть потенциальных покупателей отложили покупку и решили снимать жилье.

Думаю, c такими темпами выбывания (см верхнюю диаграмму), можно предположить, что уже в сентябре этого года, мы вернемся к докризисным арендным ставкам. Ведь зависимость очень простая — чем меньше сдается квартир, тем дороже цены и наоборот.

«Вторички» и «первички» на рынке пока еще дофига (см нижнюю диаграмму). Дефицита предложения нет, стагнация продолжается. Переоцененная «вторичка» висит месяцами, а вот по ценам января 2022 — «уходит» с рынка довольно бодро (судя по истории сделок Домклик-а и данным Росреестра). На рынке первичной недвижимости наблюдаются разнонаправленное ценообразование: ПИК в ликвидных проектах понемногу повышает цены. Изначально оверпрасовые застройщики: А101, Самолет — корректируют прайсы и предлагают хорошие скидки. В бизнес-классе, похоже, что застройщики стали более трезво оценивать рынок: неплохие скидки наблюдаю в ЖК «Фестиваль Парк-2», ЖК «Will Towers», ЖК «Инноватор». Недавно на старте продаж 3-ей очереди в ЖК «ALIA», были просто замечательные цены на некоторые лоты.

🔖 Мнение автора: Сам усиленно мониторю хорошие офферы, т.к. предполагаю просадку в весенне-летний период. А вот какие цены будут в сентябре — пока большой вопрос. Если арендные ставки осенью «бустанут», то будет ли причины для снижения цены у условной недорогой ликвидной студии, в пешей доступности от метро? Мне кажется что нет, поэтому текущие задачи буду закрывать именно в этот период.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

​​📍Хммм, май 2023 выдался урожайным — «стартуют» два проекта:

ЖК «VERY», Москва, ул Миклухо-Маклая, 23 (застройщик Основа), срок сдачи 4 кв 2025. Площадка даже очень неплохая, точечная не высотоная застройка, с интересной архитектурой, в обжитом районе Москвы. В пешей доступности две станции метро (м. Беляево и будущее м. Университет Дружбы Народов). Сам проект находится в нескольких шагах от Юго-Западного лесопарка.

Ориентировочные цены:

- студии от 10,2 млн руб
- 1-К от 12 млн руб
- 2-К от 22,4 млн руб
- 3-К от 31,3 млн руб

Преза и планировки тут: ссылка

ЖК «Обручева 30», Москва, ул. Обручева, д.30а (застройщик ЛСР), выдача ключей до 30.06.2028. Как по мне — проект визуально может быть и интересный, но довольно спорный для жизни. «Муравейность» просто удручает: огромное количество малогабаритных квартир и совсем крохотная придомовая территория.

Цены:

- Студии (21,5 м2) от 9,4 млн руб
- 2-Е (36 м2) от 13,8 млн руб
- 3-Е (50,6 м2) от 15,8 млн руб (upd: в комментах написал про эту цену)

Преза и планировки (1-ый корпус) тут: ссылка

🔖 Подробный «разбор» каждого проекта опубликую в следующих постах. See ya, не переключайтесь ✌️
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#старт_продаж

📍 Вот и ПИК отреагировал на факторы, о которых я писал выше. Как заметили коллеги, произошло одно из самых массовых снижений: одновременно подешевело около 8,5 тыс квартир. Инцидент интересен тем, что дисконт наблюдается не только в «неликвиде» (кривые планировки, вторые этажи и т.д.), но и в ликвидных лотах.

Вчера с подписчиками даже забронировали несколько лотов в Матвеевском парке и в Амурском парке. Относительно неплохие цены вижу в Люблинском парке, немного обрадовал ценами Вангарден — снижение было и в «ликвиде», правда, считаю, что пока недостаточное. Сам занял позицию «ждуна» в Holland Park — тут нужно купить много, на него большой заказ.

А вы заметили снижение цен у ПИК-а? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»

.
#акции_скидки

​​📍 Давайте «разберем» ЖК «VERY на Миклухо-Маклая» г. Москва, ул. Миклухо-Маклая, 23. Ведь в последние пару дней информационный фон о проекте был скорее спорным. Покопавшись в истории проекта и разрешительной документации пришел к таким выводам:

- Застройщик проекта не «Основа». Застройщик и владелец земельного участка — университет РГГРУ. Земельный участок проекта, за кадастровым номером 77:06:0006001:144 был выделен университету под жилищно-строительный кооператив (ЖСК) ссылка

- ЖСК сейчас фактически находятся под запретом за исключением случаев, прямо оговоренных в законе. Ну и пайщиками ЖСК могут быть граждане, соответствующие определенным критериям: молодые ученые, научные и инженерно-технические работники госакадемий наук, государственных научных центров и научных организаций и т.д., список тут

- «Основа» — это инвестор, техзаказчик и генподрядчик проекта (не застройщик, застройщик — университет РГГРУ), об этом писали Инсайды. Важна еще одна вводная: с 1 июля 2018 года запрещено привлечение средств граждан для целей строительства домов путем создания ЖСК. Этим и объясняется наличие рассрочки вместо ипотеки, наличием аккредитива вместо эскроу-счета и что до окончания стройки квартиры продают только инвесторам-юрлицам (ООО или ИП)

- Думаю, часть квартир в проекте получат молодые ученые и т.д., а застройщик (университет) расплачивается с генподрядчиком (Основой) в т.ч. квартирами, которые «Основа» и предлагает инвесторам.

🔖 Мнение автора: проект вполне интересный, богатая архитектура, отсутствие конкурентов в локации. На Миклухо-Маклая не строилось ничего уже много лет и сформировался неплохой отложенный спрос. Проект из-за вышеперечисленных особенностей не всем подходит, но заработать нем, думаю, все же возможно. На районе есть ЦА с деньгами и ее больше интересует готовое жилье, нежели стройка. Из минусов: снегоплавильный пункт прям рядом с домом и его сносить не будут (ранее планировалось) — это жирный минус, но альтернатив на районе-то и нет.
.
Если в канале есть знающие люди, просьба написать, похоже на правду мое небольшое расследование или нет? Я далеко не юрист и во многие нюансы вникал с «0» 🤷

🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#very_миклухо_маклая

​​📍 ЖК Фестиваль Парк-2 (застройщик Центр-Инвест). г Москва, ул Фестивальная, д. 15, метро Речной вокзал 10 мин пешком.

Выдача ключей 31.12.2024 - 30.09.2027 (корпуса с разными сроками сдачи). Проект с некоторыми нюансами и «стартовал» еще в эпоху «до эскроу», поэтому реализуется с гарантиями фонда защиты дольщиков.

Начну с того, что на ЦИАН-е почему то цены некорректные. Они дороже на 20%, чем цены на сайте застройщика:

- Студии (24 м2) от 8,5 млн руб
- 2-Евро (41 м2) от 14,1 млн руб
- 3-Евро (58 м2) от 19,8 млн руб
- 4-Евро (90 м2) от 27,2 млн руб

Локация мне вполне заходит: много зелени, рядом парк Дружбы с прудами, березовая Аллея примыкает прям к подъездам, 10 минут до метро (зеленая ветка), Ленинградка, парк Северного речного вокзала, Химкинское водохранилище с пляжами для купания, Торговый центр «Речной». Это старый обжитой район с уже сложившийся инфраструктурой и хорошими школами, например в пешей Кембриджская международная школа (правда учиться тут не дешево). Ну и кладбищ-промзон-ЛЭП-ТЭЦ на районе нет.

Вторая очередь Фестивального Парка гораздо интересней первой: есть низкоэтажные корпуса, есть секции с 3-мя квартирами на этаже, сами планировки гораздо интересней, МОП-ы судя по рендерам (отправлю в комменты) гораздо богаче, чем в первой очереди. Из минусов можно назвать корпус под реновацию и небольшую придомовую территорию.

А теперь о нюансах: прокуратура судилась с застройщиком в 2020-2021 году, были претензии к земельному участку и некоторым документам, правда в итоге все суды проиграла. Да, факт неприятный, но такие случаи были и у других застройщиков.

Если смотрите под «инвест» или под аренду: «инвеста» нет, цены для конечников. Студию в аренду вы сдадите тыс за 45-50 руб, но потребуется хороший ремонт с мебелировка, все это в сумме потянет миллиона на полтора. При этом общая доходность составит 9,4% годовых, что вобщем-то не много 🔗ссылка, на рынке есть и более интересные объекты.

🔖 Мнение автора: если смотрите «для себя» и не пугают нюансы — то рассмотреть проект скорее всего стоит, для жизни может быть очень и очень хорошо. Если смотрите под «инвест» или под «аренду» — я бы проходил мимо, тут (пока) не на что смотреть.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#фестиваль_парк_2

Что происходит на премиальном рынке недвижимости Москвы на самом деле?

Ждать ли скидок 30-40% на премиум?
Как продавать дорогую вторичную недвижимость на падающем рынке?

Про это и не только в своем канале «Замоскворечник» пишет Александр Уткин,
эксперт по продажам премиального жилья в Замоскворечье и ЦАО.

▪️Регулярная качественная аналитика вторичного рынка и новостроек Замоскворечья и ЦАО (в апреле - итоги 1 квартала)
▪️Анонс новых проектов и площадок ЦАО
▪️Обзоры жилых комплексов Замоскворечья и ЦАО
▪️Полезные материалы для собственников и покупателей недвижимости

К слову: те, у кого есть актив в ЦАО, из которого нужно выйти, могут записаться на бесплатную консультацию к Замоскворечнику: ни к чему не обяжет, но несомненно будет полезно.

Подписывайтесь , если тема недвижимости элит- и премиум-класса для вас актуальна, на канал Александра

​​📍Банки активно предлагают опцию покупки (снижения) ипотечной ставки, которая распространяется и на вторичное жилье. Совсем недавно такую возможность анонсировал банк ВТБ. Давайте попробуем разобраться — интересная программа или нет ?

Средний размер ипотеки на вторичном рынке в Москве составляет около 6,7 млн руб. С учетом первоначального взноса, 8-ми миллионного бюджета вполне достаточно, как для покупки первого жилья, так и для улучшения жилищных условий.

Вводные:

- Общий бюджет 8 млн руб: сумма ипотечного кредита 6,8 млн руб
- Сбербанк, вариант №1: ипотечная ставка на «вторичке» 11,9%, ежемесячный платеж 69 тыс руб
- Сбербанк, вариант №2: ипотечная ставка 7% для вторичного жилья, единоразовая оплата за опцию 1,19 млн руб, ежемесячный платеж 45 тыс руб

В чем отличия:

Что бы было проще напишу так: при ставке 7% cтоимость квартиры увеличится с 8 до 9,19 млн руб, первоначальный взнос фактически прибавит те же 1,19 млн руб, а тело кредита останется неизменным 6,8 млн руб.

В чем нюанс:

В аннуитентных ипотечных платежах — это тот тип выплат, при котором вы каждый месяц перечисляете банку одну и ту же сумму. При этом первые выплаты идут на погашение процентов, тогда как тело (изначальная сумма долга) почти не уменьшается. Так банк себя подстраховывает: он получает проценты авансом и почти ничего не теряет, даже если ипотека выплачивается раньше срока.

Иными словами: Если вы платите банку 69 тыс руб (вариант №1), то авансом выплачиваете проценты 67 тыс руб. и уменьшаете долг на 2 тыс руб. Если вы платите банку 45 тыс руб (вариант №2), то авансом выплачиваете проценты 40 тыс руб и уменьшаете долг на 5 тыс руб. И вот эти «авансовые проценты» очень сильно влияют на себестоимость ипотечной квартиры.

Краткие выводы:

Сравнил себестоимость ипотечных программ по месяцам (cм скрин👇). Итоговая стоимость квартиры становится одинаковой через 4 года, далее вариант №2 (ипотека 7%) становится более выгодным. Думаю, опцию снижения процентной ставки, можно рассматривать когда выбираем «для себя» семейную квартиру и улучшаем жилищные условия. А вот для покупки студии — эта опция не совсем подходит.

А как вы считаете, целесообразна ли покупка ипотечной ставки? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍 Продажи август 2022-апрель 2023. ЖК в границах старой Москвы по классам.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»

​​📍 Стартовали закрытые продажи в ЖК «Квартал Строгино» (застройщик Самолет), в районе деревни Мякинино на 65 км МКАД. Выведены два корпуса: корп 1 и корп 2.1, ключи до конца 26 года. До метро «Строгино» и «Мякинино» — 25 минут пешком.

Цены (с полной отделкой и кухней) от:

- Студии (22,2 м2) от 7,2 млн руб
- 2-Евро (31,6 м2) от 8,5 млн руб
- 3-Евро (50,3 м2) от 12,9 млн руб

Основные наблюдения:

Проект у меня вызывает противоречивые чувства. С одной стороны понимаю, что комплекс примыкает к замечательному зеленому району Строгино, с интересным нюансом — в Строгино нет новостроек. А в относительно «свежей», 8-10-ти летней «вторичке» — предложений очень мало, ну а цены на такие 1-К квартиры стартуют от 14 млн. руб.

С другой стороны понимаю, что локация пока трэш: бывшая территория строительного рынка «Синдика» у МКАД с дефицитом социальной инфраструктуры. Впрочем, хочу отметить, что МКАД тут проходит в низине и его не очень-то и слышно.

Московской прописки нет (прописка будет Московская область), до метро либо 15 мин. перебежками по обочине (смотрите видео в комментах), либо 25 минут по благоустроенной, но пока не по самой приятной дороге. Так же понимаю, что сейчас застройщик вывел в предварительное бронирование два не самых удачных корпуса и «играет» c ценами, вы не поверите — уже была переоценка в сторону повышения. Но мы то понимаем, что эти повышения в большей части «виртуальные», за которым у Самолета всегда следует «откат».

Не хочу преждевременно ругать проект, он может быть вполне перспективным. Совсем рядом, всего в километре, расположено правительство Московской области. Может, по «указке сверху», этот локейшен смогут «причесать» и профинансировать, что бы было красиво и удобно до метро? Облагородить и благоустроить тут нужно не так уж и много, что бы местные строгинцы в ЖК «Квартал Строгино» захотели купить квартиру. Ведь именно они и будут целевой аудиторией проекта.

🔖 Мнение автора: проект долгий, ключи от первой очереди до конца 26 года. Я бы не торопился «заходить» на старте. Не вижу в этом смысла по текущим ценам и с заявленными сроками, ну и со временем, еще раз «разберу» проект более подробно, о чем напишу пост. Если смотрите под аренду: думаю, что проект может быть и годный. Спрос, скорее всего будет: cам несколько раз наблюдал толпы людей, идущих от метро «Мякинино» в сторону башен Правительства Московской области и бизнес-центра «Кубик», которые всего в 10-15 минутах пешком. Если смотрите для себя: корпус 2.1 более удачно расположен, нежели корп 1 и имеет более интересную квартирографию.

.
А что вы думаете о проекте? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#квартал_строгино

​​📍 ПИК активизировался: «выкатил» несколько плюшек:

- Появилась новая ипотечная программа:  ставка 1-5% на первые 1-5 лет соответственно. Если кратко: чем меньше срок, тем выгодней процент, сумма кредита как у программ с гос поддержкой (семейная + гос).

- Появился новый бот @pik_runner_bot — нужно пройти игру и можно получить промокод на скидку 1%

- Наблюдаю сегодня снижение в некоторых проектах, например в Матвеевском парке студии за ночь подешевели ≈ на 2%

🔖 Мнение автора: Как я и предполагал в предыдущих постах — май-июль будет интересным периодом в плане акций и скидок 👌
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

​​📍 О «фейках» и «фонарях». Похоже что вриэлторы Москвы перенимают опыт своих южных коллег из Сочи и Краснодара. Вижу что даже на ЦИАН-е выставлено большое количество «фонарей» — несуществующих квартир, фэйков по заниженным ценам. Для чего же выставляют «фонари»:

Вариант 1: Вы видите объявление-переуступку по привлекательной цене. На звонок либо не отвечают, либо говорят, что квартира уже продана. А через какое-то время, вам постоянно будут поступать звонки от агентов с предложением подобрать новостройку. Ибо ваш номер телефона уже продали — вы теперь лид и товар.

Вариант 2: Ваш номер телефона не перепродается. «Фонарь» публикует самостоятельно Агентство недвижимости. При звонке вам даже могут признаться — что объявление рекламное и предложат совершенно другой объект.

Мой кейс: звоню по объявлению-переуступке в Левел Мичуринский, 3-Евро 68 м2 за 18 млн руб. Понимаю, что объявление фейковое ибо в башнях Левел Мичуринского нет балконов, да и цена подозрительно привлекательная. Но все равно звоню с симки для «прозвонов». Агент мне сразу признается, что объявление рекламное и настойчиво предлагает рассмотреть ЖК Страна Озерная, по якобы супер инвест-цене и эксклюзивной скидке только от этого агента. Вешаю трубку, перехожу на ЦИАН-е в карточку этого агенства и вижу аж 511 объявлений 😱.

Мда, постарались ребята на славу и «поднасрали» честным инвесторам, которые «висят» на ЦИАН-е по более дорогим ценам. Да и для обычных покупателей такие вриэлторы — зло, никакой пользы скорее не приносят, а только вводят в заблуждение.

А вы сталкивались с такими вриэлторами и «фонарями»? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

​​📍 ЖК «Кольская-8» (застройщик ПИК), Москва, ул. Кольская,8, 10 минут пешком до метро «Свиблово», одна остановка в сторону центра — и можно сделать пересадку на МЦК. Выдача ключей: сдан - 05.2025.

Цены от:

- студии (20м2) — 6,9 млн руб
- 2-Евро (32 м2) — 9,8 млн руб
- 3-Евро (49 м2) — 14,6 млн руб
- 4-Евро (74 м2) — 17,2 млн руб

Этот проект многие рассматривают «для себя» или «под аренду», поэтому напишу основные плюсы и минусы:

Проект расположен в относительно тихом спокойном месте, возле парков «Свиблово» и «Яуза». Из минусов — это промзона с одноименным названием, которая подлежит комплексному развитию и будет застраиваться в течении следующих 7-и лет 🔗 ссылка Также из «нюансов» стоит отметить Бабушкинскую ТЭЦ и Метродепо, которые находятся совсем рядом. Труб я бы не опасался, сейчас в Москве все ТЭЦ работают на газу, просто не стал бы рассматривать квартиру с окнами на нее.

«Для себя»:

Если вы смотрите первую очередь — обратите внимание на низкоэтажну секцию корпуса 1, она максимально эксклюзивная — всего 4 квартиры на этаже. Такой квартирографии позавидуют даже комплексы бизнес-класса.

Если вы смотрите строящуюся вторую очередь, я бы рассматривал 6-ую секцию в корп 2.2 (6 квартир на этаже) и 4-ую секцию в корпусе 2.1 (5 квартир на этаже). Видите, ПИК не всегда строит «муравейники» и «человейники», как это принято считать.

«Под аренду»:

Локация новостройками не избалована, в жилой застройке района преобладает ужасная панель из 70-х годов и панельные дома начала 2000-х. Студию в новом доме с новым ремонтом, думаю, сдадите достаточно быстро тыс за 35 рублей. При этом общая доходность составит около 11,7% годовых 🔗фин модель и эта доходность мне не очень нравится, есть более перспективные проекты. Я тоже иногда покупаю объекты, но от Кольской отказался еще и в виду потенциальной избыточной конкуренции со стороны ЖК Легендарный квартал (апартаменты), в котором сейчас идут ремонты.

🔖 Мнение автора: для жизни проект рассмотреть думаю что стоит, сам под аренду не стал покупать, но это совершенно не значит, что проект под аренду не подходит.
.
А что вы думаете о Кольской? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#кольская_8

📍 Давайте поговорим о некоторых заблуждениях и мифах?

Заблуждение №1: Нужно купить на старте, желательно на «закрытых продажах» и потом продать по переуступке. Очень рискованная стратегия. Рынок переуступок чрезвычайно мал, не более 5% от всего рынка. Продать переуступку с расчетной доходностью вряд ли получится, т.к. вы не учитываете ликвидность и емкость рынка. И не понимание емкости рынка, может привести не к очень хорошим последствиям. Переуступки смотрят лишь малая часть покупателей (чаще такие же инвесторы), а большинству «конечников» строящееся жилье — не интересно.

Заблуждение №2: Нужно купить на старте, желательно на «закрытых продажах» и потом продать «на ключах». Эта стратегия может и имеет право на жизнь, но нужно учитывать «подводные камни»: без ремонта продать вряд-ли получится, цены на «стартах» чаще завышены и имеют свойство «откатываться» через какое-то время.

Заблуждение №3: Купить сейчас со скидкой, продать «на ключах». Стратегия скорее не сработает или сработает частично. Не хватает вводной — добавочной стоимости. Что бы продать, вам нужно либо делать ремонт, либо меблировать и делать хоумстейджинг (если ремонт от застройщика). Квадратные метры в глазах покупателя — не имеют такой ценности, как эмоции, за которые он готов платить.

Заблуждение №4: Не учитывать ликвидность, а обращать внимание только на цену и скидки. В одной и той же локации, ликвидность в разных сегментах может очень сильно отличается. Бывает, что в сегменте очень мало покупателей, например, в семейных квартирах в проектах без инфраструктуры.

Заблуждение №5: Не учитывать арендные ставки в локации, работая с ипотечным плечом. Вы всегда должны иметь запасной план и иметь ответ на вопрос: за сколько (и через сколько) я смогу сдать в аренду, если не продам по расчетной цене.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

​​📍 ЖК Люблинский Парк (ПИК), г. Москва, Люблинская ул., вл. 72, ключи до: сдан - 2025 год. Это самый недорогой проект в границах старой Москвы. Давайте попробуем его «разобрать».

Цены от:

- студии (20 м2) 5,3 млн руб
- 2-Евро (32 м2) 7,4 млн руб
- 3-Евро (46 м2) 9,9 млн руб
- 4-Евро (72 м2) 14 млн руб

Проект грандиозный, это даже не проект а целый город, который строится на месте промзоны «Люблино-Перерва», возведение которого должно завершиться в 2028 году. Как написал выше, это один из самых недорогих комплексов, впрочем низкая цена — это «палка о двух концах»: с одной стороны играет на руку покупателям, с другой стороны привлекает и иностранных граждан.

Проект примыкает к жилому массиву — это плюс. С другой стороны примыкает к станции «Люблино-Сортировочное» — это минус. Многие жалуются на скрип и скрежет колес от железнодорожных вагонов в ночное время.

До метро «Братиславская» 25 минут пешком, до МЦД - 2 «Перерва» дорога займёт около 20 минут. Но дорога до станции не совсем комфортная, идти придется через стройку и вдоль промышленных зданий, где нередко встречаются лица без определенного жительства из-за близости центра социальной адаптации. Впрочем, эта промзона не навсегда и когда ее снесут, путь до МЦД может сократится до 8-15 минут.

Район Люблино характеризуется достаточно старой жилой застройкой, большая часть которой попала в программу реновации. Имейте это в виду, что бы верно оценивать будущую ликвидность 1-К и 2-К квартир.

Ну и еще из нюансов: около жилого комплекса нет крупных парков, лесопарковых зон и т.д. Зато есть крупнейший узел в Европе по очистке сточных вод, сюда стекают вода из более половины районов Москвы. От «Люблинского парка» до очистных сооружений ≈ 2 километра по прямой.

Если вы смотрите «для себя»:

Знаете, я бы рассматривал даже при всех вышеперечисленных нюансах. Ибо в этом бюджете или за МКАД-ные поля или все-таки внутри МКАД. Большинство нюансов в «разборе» связаны с внешним окружением, а на территории самого ЖК вполне спокойно и есть необходимая инфраструктура. Даже построили самую знаменитую школу Москвы, о которой не так давно высказывался Собянин. «Для себя» я бы смотрел корпуса поближе к ул. Люблинской — они ближе к метро и Торговому центру с инфраструктурой.

Как первое жилье, рассмотреть проект вполне стоит, ну а потом со временем, можно продать и купить что-нибудь получше. Сейчас многие посмеиваются над этим ЖК, кивая в сторону избыточной конкуренции, якобы без дисконта продать очень сложно и т.д. и т.п. Да, сейчас это так, но нужно помнить, что Люблино — один из самых густонаселенных районов Москвы, который в будущем еще уплотнится, а конкуренция со стороны застройщика — сойдет на нет. Так что ликвидность будет, продадите, я бы не переживал.

Если вы смотрите «под аренду»:

Студию в аренду вполне сможете сдать тыс за 28-30 руб. Ликвидность будет средней, но она будет. Что бы спрос сразу «давил» на арендодателя — такое бывает достаточно редко. Знаете, где с ликвидностью все не очень? В старом фонде, который пытаются сдать за 150+ тыс руб. В сегменте до 30 тыс. руб. — все не так уж и плохо, квартиры сдаются достаточно активно.

Если смотрите под «инвест»:

Если честно, на «инвест» в краткосрочном периоде я бы не расcчитывал, хоть успешные кейсы в прошлом у некоторых и есть. Не тот проект и не тот район. Рынок-то не растет, а покупатели в этой локации голосуют исключительно рублем.

🔖 Мнение автора: если смотрите «для себя» — то проект некий компромисс между ценой и локацией. Особенно для тех, у кого это первая квартира. Думаю, что не бывает в Москве локаций без «нюансов», в которой строят прям дом мечты и что бы еще и незадорого. Все «нюансы» обычно уже в цене, как положительные, так и отрицательные 🤷
.
А какое у вас мнение о прооекте? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#люблинский_парк

📍В одном из предыдущих постов, писал о том, что инвестиции в новостройки Дубая — достаточно рискованная затея. Продолжаю дальнейшее исследование, давайте посмотрим что происходит на рынке «Дубайска» в 2023 году:

Стоит понимать, что рынок недвижимости Дубая достаточно специфичный, я бы даже сказал, что спекулятивный. Около 70% недвижимости покупается людьми, которые не живут и не собираются проживать в Дубаи. Мне это напоминает даже некую пирамиду, ведь спрос среди местных ограничен, а продавать нужно все больше и больше. 70% инвестиционных сделок…. Москва нервно курит в стороне с 5-10 процентной долей инвесторов.

На рынке образовался огромный спред между стоимостью первичной и вторичной недвижимости. «Стройка» стоит дороже «вторички» на 40-60 процентов. Знаете, я предполагаю, что цены на вторичном рынке точно не пойдут вверх. Все дело в том, что в мае 2023 года Центральный банк ОАЭ в очередной раз повысил ключевую ставку до 5,15% годовых. Это было пятое повышение подряд для сдерживания инфляции и это максимальное значение с 2007 года! Сейчас это привело к тому, что ипотечники с плавающими ставками, уже столкнулись с ростом процентных ставок с 2-3% до 6-9% годовых. И вот даже пруфы: Allsopp & Allsopp выкатили доклад, в котором говорится, что Дубайский рынок недвиги просел на 33% по сравнению с мартом, а в апреле стоимость продаж упала на 18,3% 🤷

Строительный сектор вносит основной вклад в ВВП Дубая, более 10%. Поэтому, думаю, строительный бум будет поддерживаться на всех уровнях, насколько это возможно. Что в свою очередь еще больше усугубит проблему избыточного предложения на рынке Дубайска, которая наблюдается уже сейчас. Не верите про избыточное предложение? Попробуйте продать тут квартиру на «вторичном» рынке или поговорить с местными риэлторами.

Про аренду — отдельная история. За 4 года доходность инвестиций в рентную недвижимость упала в 2 раза и в среднем сейчас составляет 4,4% годовых (данные Dubai Land Department). Уже приводил пример: возьмем условный ЖК Символ от застройщика Донстрой. Смотрим цену студии — 10,1 млн руб. Добавляем 1,5 млн на отделку и технику, получаем 11,6 млн руб. Cдать в аренду эту студию сможем за 57-60 тыс руб. Что составляет примерно 5-6% годовых. Что-то не видно сверхдоходности в рентной модели Дубайска.

🔖 Мнение автора: Время, когда Дубай давал хорошую доходность — прошло. Но это пол беды. Основной проблемой видится огромный объем текущей стройки. С 2020 года количество возводимого жилья выросло в 4 раза. И это на достаточно специфичном рынке с ограниченным местным спросом.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

​​📍ЖК «River Park Кутузовский», премиум-класс, застройщик AEON. Адрес: Москва, Кутузовский проезд, 16. Выдача ключей первой очереди до 04.2027. Роскошь, комфорт, головокружительный вид с небоскребов или «золотая клетка» в резервации? Давайте попробуем разобраться.

Основные наблюдения:

Давайте так, буду и хвалить проект и ругать. Думаю, что мнение должно быть объективно, захейтить проект не сложно, как и захвалить его цитатами маркетологов.

Начну с плюсов: до метро «Фили» 5 минут пешком, как и до МЦД1. Будут крутые виды в строну Москва-Сити, выезд на Кутузовский проспект (в сторону области), рядом красивый сквер у музея-панорамы Бородинская битва. Сам я не любитель небоскрёбов, но архитектура проекта от бюро ADM мне «заходит». Джакузи на крыше небоскребов… Хммм… Молодым и успешным может и понравится, если ветра не будет.

Теперь о минусах: Если честно, локация суровая. Район Дорогомилово многие любят и знают, вот только ЖК расположен на «отшибе», не в лучшей его части. Комплекс будет находиться внутри треугольника, между Северным дублером Кутузовского проспекта, открытой ветки метро и будущей 4-х полосной дорогой вдоль Москвы-реки. Своей пешеходной набережной у премиум-проекта не будет, а вот у соседнего ЖК «Западный порт» от ПИК-а — она есть, имейте это в виду. Ну и только небольшая часть квартир будут с видом на Москву-реку или город, в остальных вид на соседей.

Если вы смотрите «под аренду»:

Рядом, в 18 минутах пешком, расположены башни центрального офиса Сбер-а — «Сбербанк-Сити». Так что хорошего, платежеспособного арендатора вы скорее всего найдете. Возможно, что эта квартира для арендатора даже будет «пиджачной», т.е. постоянно в ней он не будет проживать. Небольшую Евро-2, с хорошим ремонтом, сможете сдать тыс за 120-150 руб. Думаю, что даже сдадите достаточно быстро, при условии, если квартира будет с хорошими видовыми характеристиками — на воду и на Москва-Сити. Правда и стоят видовые квартиры не слабо, около 40 млн руб за 49 м2. Так что общая доходность будет оставлять желать лучшего, всего 2,9% годовых: 🔗 ссылка 🤷 (и тут я еще не учел все доп расходы). В канале я «разбирал» проекты с общей доходность 10% годовых и писал, что это даже мало, на рынке есть и более достойные внимания варианты.

Если вы смотрите под «инвест»:

Думаю, что ликвидностью будут обладать только видовые квартиры. В премиум-проекте это важно. Застройка очень плотная, мало кому понравится, если из окон будет видно соседей. Можно, конечно, закрывать окна плотными шторами, но тогда вопрос: зачем платить такие деньги за квартиру с панорамным остеклением? Теперь внимание: видовые квартиры, застройщик оценивает выше рынка. А если учесть сроки сдачи, напрашивается вывод, что в цене лишяя где-то треть. Так что в проекте, я совсем не вижу никакого «инвеста». Скорее вижу «антиинвест».

🔖 Мнение автора: если и рассматривать ЖК, то только «для себя». Правда, это один из самых противоречивых проектов. С одной стороны вид на Сити, Москва-река, до центра близко. Но насколько все отрезано для пешеходов от цивилизации... Люди будут прям заперты между дорогами и ж/д. А вот архитектура вполне на уровне, «вау эффект» в будущем обеспечен, если застройщик реализует все как на рендорах.
.
А что вы думаете о проекте? Купили бы тут квартиру, если бы ваш бюджет был около 40 млн руб? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#ривер_парк_кутузовский