📍Мда уж… Обгоним и перегоним Турцию? Читали, что глава ВТБ сегодня в кулуарах форума заявил? Нет? Тогда напишу: Костин вполне допускает повышение ключевой ставки до 25% в 2025 году.

Что сами думаете этому поводу? Радоваться что ставки по депозитам вырастут? Для сравнения: в Турции вклады сейчас примерно 30-40 проц годовых. Ну и ипотеки там можно сказать что и нет. Точнее есть, но в долларах.🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍ЖК «RAKURS», застройщик «DAR», адрес: Москва, улица Маршала Бирюзова, 1к1-14. Бизнес-класс, ключи до 09.2028. Метро «Октябрьское поле» + МЦК «Зорге» 5-6 минут пешком.

Текущие цены от:

Студии (30 м2) — 13,3 млн руб.
ЕВРО-2 (37 м2) — 15,8 млн руб.
ЕВРО-3 (54 м2) — 22,7 млн руб.

Честно скажу, меня пока не впечатляет ни проект, ни застройщик, ни участок, да и стартовые цены — мне тоже в целом не нравятся. Вот не цепляет меня ЖК «Rakurs», хоть локация, в общем-то, неплохая и перспективная. И сейчас я объясню, почему так думаю. Итак, начинаю.

Сначала о локации. Район считается зеленым, престижным и спокойным. Центр недалеко, как и Ходынка, с будущим огромным кластером на месте территории МИГ-а, которую будет развивать «Капитал Групп» совместно с другими застройщиками. Москва-Сити рядом, буквально в 8-ми минутах на МЦК. Ну и поблизости находятся несколько скверов с детскими площадками. Вроде бы всё даже очень хорошо: покупай, живи и радуйся. И я уверен, что местные и фанаты локации именно так и скажут.

Но я оцениваю проект немного по-другому. Чтобы сформировать свое мнение, добавляю планы города и застройщика к тому, что вижу. И вот что у меня получается:

Первое: проект практически без придомовой территории, так как большую часть участка займёт реновационный корпус и школа. И это очень обидно, ведь ЖК позиционируется как семейный, а чем тут будут заниматься дети — мне не совсем понятно. Впрочем, это беда всех точечных проектов, поэтому я и считаю, что семьям с детьми больше подходят большие комплексные проекты. Да и вообще, по моим наблюдениям, комплексные проекты лучше прирастают в цене, нежели чем точечные.

Второе: обратите внимание на карту, на нее я нанес то, что строится и что будет строиться в локации. Так вот, рядом город построит новую магистраль и, скорее всего, соединит ул. Берзарина и 3-ю Песчаную. Что мы в итоге получим? А получим хорошую транспортную доступность и замкнутость с изоляцией, ибо ЖК будет находиться в треугольнике между СЗХ, новым шоссе и новой дорогой.

Если смотрите «для себя»: знаете, я бы рассмотрел, если бы придомовая территория была больше. Лично для меня это критично. Но если у вас уже взрослые дети, которые не играют во дворе, и вам нужна эта локация, то в сегменте новостроек тут альтернатив-то и нет, да и всё дороже. Даже больше скажу — в этом случае рассматривать проект вполне стоит, ибо у альтернатив, которые рядом, тоже огромное количество «нюансов».

Если смотрите «под аренду»: студии в этом проекте я бы не рассматривал, ибо абсолютные цены высоки из-за избыточных площадей. Ну и арендатор вряд ли согласится доплачивать за лишние 5 кв. м. Ведь в глазах последнего студия 30 м2 и студия 25 м2 — это одна и та же студия с одним окном. Вот вы сейчас, скорее всего, скажете: «Да как так, в студии 30 м2 жить же комфортней!» А я вам скажу так — в студиях не живут, в студиях только спят, на то они и студии. Живут в семейных квартирах, которые вы тут сдадите за 100-170 тыс. руб., имею в виду ЕВРО-2 и ЕВРО-3 соответственно.

🔖 Мнение автора: в целом проект рассматривать вполне можно, хоть меня он и не впечатляет. Но имейте в виду, что ЖК строит застройщик с неоднозначной репутацией, ибо «DAR» — это бывший «Бэсткон».

А что вы думаете о проекте? Сравнивали его с другими в этой локации? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_ракурс

📍Ну что же, СБЕР возобновляет выдачи семейной ипотеки, но, увы, уже на новых условиях. Теперь минимальный первоначальный взнос (ПВ) составляет 50,1%. Эххх, даже немного обидно... А сколько разговоров-то было, что СБЕР ПВ поднимать не будет...

Ладно, для объективности стоит добавить. В зеленом банке еще можно получить семейную ипо с первоначальным взносом 20,1%. Но это условие действует для:

- Комбо-ипотеки, это когда берете в семейку чуть больше лимита

- Застройщик субсидирует ставку. Например, у застройщика ставка по семейной ипотеке 4%

- Для проектов, которые финансирует СБЕР в рамках комплексного предложения

- При оплате комиссии заемщиком или застройщиком

Вот такие дела, похоже, что эпоха дешевых денег — заканчивается. Эх, а помните то время, когда по двум документам мгновенно одобряли 12 млн руб с ПВ 15%? И люди еще думали: брать или не брать, а вдруг через какое-то время условия будут лучше, а цены дешевле…
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Хуснуллин: пока инфляция не охладится, ипотеку развивать за счет мер поддержки государства не будут.

Твёрдо и чётко 🤷 Мда уж... В общем, как я и писал ранее, всё хорошее рано или поздно заканчивается.

UPD: мои поздравления всем, кто успел взять льготку, IT или семейную ипотеку.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Ну что же, сегодня ждем заседание ЦБ по ключевой ставке, которое, судя по риторике в СМИ, не сулит ничего хорошего. Да-да, думаю, мы сегодня шагнем в новую реальность, а Эльвира Набиуллина озвучит ставку 20–21%, а в следующем году и ещё выше.

Ура, ставки по депозитам вверх, ну а рынок недвижимости свалится в крутое пике, потом войдет в штопор и его расплющит об асфальт? Знаете, я так не думаю. Почему?

А давайте посмотрим на рынок Турции. Ключевая ставка 50%! Ипотеки нет, точнее, она есть по ставке 12%, но эта ставка в долларах. Как вам? Купили бы квартиру при таких вводных? Вот вам сейчас кажется, что нет. А турки покупают…

И я недавно с удивлением обнаружил, что покупают активно и покупают именно местные, а не внешние резиденты. Причём, я вас сейчас удивлю — продажи растут как на вторичке, так и на рынке новостроек.

В общем, чтобы не быть голословным, посмотрите на диаграмму вверху. Это официальные данные, которые я выгрузил с сайта правительства Турции. Ну и для наглядности к данным по продажам добавил значение ключевой ставки по месяцам.

И ещё. Только вы сейчас не падайте со стула. При заградительной ключевой ставке в Турции растут не только продажи недвижимости, растут еще и цены на неё. Вот такие дела…

🔖 Фантастика? Нет, это не фантастика. Так выглядит инфляция вкупе с девальвацией: кто-то идёт в депозиты, а кто-то скупает бетон. Знаете, я даже так скажу – высокая ключевая ставка мало влияет на рынок недвижимости, если экономику заливают деньгами. А вот если краник с деньгами перекрыть, тогда да, всё перевернётся с ног на голову и желание шортистов исполнится – т.е. рынок недвижимости пойдет вниз. Но у нас, судя по бюджету РФ, впереди только рост денежной массы и накачка бюджета рублями.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынков

📍Увы, это рекорд. И увы, отрицательный. Ключевая ставка 21% !!! Да это выше, чем в кризисном 2022 году.

У шортистов празник. Ну а льготные ипо, причем, думаю все, с такой ключевой ставкой — точно прикроют.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Шортисты, еще вас обрадую. Ипотеки не будет в следующем году. Высокий ключ с нами как минимум на год. Вот такие дела... 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Извините, что кратко. Много работы. А давайте представим такую ситуацию: Петя у Маши хочет купить квартиру. Приходит, он, значит к Маше и говорит — покупаю! Но деньги отдам через 3-4 года.

Вопрос: захочет ли Маша продать на таких условиях, когда ключевая ставка 20+% и сама она немного подкована в экономике и понимает, что деньги сейчас и деньги через 3 года — это совершенно разные деньги.

Если кратко: это я к тому, что застройщик получает деньги, только после раскрытия эскроу счета, ну или только после передачи нам квартиры. Или примерно… года через 3-4.

Поэтому возникает резонный вопрос: как отреагируют на эту инфляцию и на эту ключевую ставку застройщики?

Как вы думаете? Что ждёт рынок недвижимости? Будут ли выводить новые проекты? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍А цены-то вниз пошли в некоторых проектах. Не прошло и одного дня, после поднятия ключевой ставки. Пример: сейчас смотрю «Вангарден». По некоторым ЕВРО-3 дисконт прям очень приятный — минус 10% от вчерашнего дня.

Что думаете, шортисты? Будете сейчас покупать? Или «это только начало»? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Вот эту квартиру мы сейчас забронировали. Неплохой лот по отличной цене. И знаете, я не понимаю, зачем еще что-то ждать, если и так цена практически подарок? 20 млн руб с промокодом. Отличная цена, отличный лот. Мы покупаем, а вы?

UPD: И сейчас ещё один лот, думаю, что заберём. В общем, мы действуем. А вы?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍Смотрите, что происходит 👆. Высылаю подписчику 4 лота, проходит совсем немного времени, а два уже забронированы.

Вот поэтому, выше я и написал, что мы действуем.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍В комментах выше шортисты писали о том, что нужно подождать. Ведь потом будут еще более сладкие цены. А я вот считаю, что это маловероятно. Почему? Сейчас объясню, почему так думаю.

ПИК сегодня скинул до 10% на часть проектов. Ура, это только начало — сказали шортисты. Но мне кажется, что они немного ошибаются. Почему? Смотрите:

Скидки до 10% сейчас в: Вангарден, Грин Парк, Новое Очаково 2, Матвеевский Парк. Теперь вопрос: что между ними общего? Один и тот же застройщик? Да, но не это важно. А важно то, что эти проекты НА КЛЮЧАХ или около ключей.

Почему ПИК сбросил цены? А потому что деньги нужны. А почему сбросил именно в этих проектах? А потому что деньги он получит СРАЗУ, эти деньги он получит себе в карман, а не на счет эскроу. И в этих проектах он МОЖЕТ скинуть. Почему? А потому что эти проекты покупались и строились 3 года назад. И себестоимость в этих проектах очень сильно отличается от себестоимости новых проектов.

Будут ли скидки у ПИК-а в проектах с ключами в 27 году? Вот что-то я не уверен. И не уверен я по причинам, которые описал выше.

🔖 А так-то да, можно и подождать. Ведь раз в год и палка стреляет.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

Доброе утро, подписчики! Ну для кого-то доброе, а для кого-то так себе. Оказывается в банках тоже начался полный швах на тему кредитов для бизнеса. Выдают их теперь с очень интересной ставкой - "ключ + от 6 до 8%". В одном крупном банке вообще есть стоп на кредиты для бизнеса, у других проблемы с наличием капитала, депозитов не хватает. Ликвидность у банков упала и типа совсем жопа начинается, которая продлится долго. Очень долго.

Как отразится это на недвижимости? Как обычно, цены будут расти, потому что девелоперы не смогут взять бриджи, не смогут взять ПФ и тем самым вывести новый объем на рынок. Предложение сейчас сильно упадет, что опять пушанет ценник на хаты вверх.

В текущей экономике брать бридж "ключ+8%" - убийство для девелопера, ну или это какой-то сверхмажинальный проект, в суперской локации, которая точно будет продавать сама себя.

ЖК «SOKOLNIKI», бизнес плюс-класс, девелопер «STONE». Адрес: г. Москва, ул. Гастелло, вл. 32. Метро и БКЛ «Сокольники» + «Электрозаводская» — 10 мин пешком. Готовность 4 квартал 2027.

Текущие цены от:

Студии (28 м2) — 15,5 млн руб
ЕВРО-2 (41,5 м2) — 17,5 млн руб
ЕВРО-3 (54 м2) — 24,2 млн руб
ЕВРО-4 (87 м2) — 34,6 млн руб

Сначала расскажу вам о локации. Знаете, считаю район очень неплохим для жизни. Он интеллигентный, зелёный, рядом с центром, компактный и уютный. К слову, в Сокольниках я бываю регулярно и даже иногда ловлю себя на мысли, что сам бы здесь жил. Почему? Судите сами. Огромный, культовый одноимённый парк на полрайона, локация рядом с ЦАО и отличная транспортная доступность: до ТТК 5 минут на авто, а до Охотного ряда – всего 14 минут на метро, причём по прямой. Ну и стоит также отметить, что это старый обжитой район со всей инфраструктурой. Вот такие дела.

Теперь расскажу вам о проекте и о площадке. Да-да, знаю все нюансы площадки: она граничит с ж/д путями, по соседству насосная станция «Гастелло» и мукомольный комбинат, который в перспективе снесут и застроят.

Согласен, да, всё это есть. А есть ли выбор, если вам нужна эта локация? Ну… не всё так однозначно, возможно, скажут подписчики. Вот там есть то, вот тут есть это. Возможно, это и так, но в жизни всё по-другому. Почему? А потому, что покупатель, да и арендатор, ищет жилье в нужной ему локации, а не по всей Москве. Это у инвесторов широкий охват районов и проектов, а обычный человек думает совершенно по-другому. Поэтому, если ему нужно новое жилье в районе «Сокольники», то выбор-то и не богат. Новостроек — нет, тут бизнес-класс не строился уже лет 5. А на относительно новую «вторичку» смотрите какие цены:

ЖК «Дом в Сокольниках» — минимальный бюджет покупки от 52 млн руб. ЖК «Ренессанс» — стоимость студий начинается от 24 млн руб. ЖК «Arco di Sole» — двушки стартуют от 30 млн руб. Как вам цены? Испугали или нет? Вот поэтому выше я и написал, что «нюансы» у площадки есть, но и вопрос цены тоже важен.

Теперь о проекте: «STONE» построит 3 корпуса высотой от 24 до 33 этажей, что по современным московским меркам даже не много. В общем, если кратко — проект точно не человейник. Ну и вместе с жилыми корпусами, на участке появится собственная инфраструктура: два инфраструктурных блока с магазинами и кафе, частный детский сад и фитнес-центр.

Если смотрите «под аренду»: друзья, арендные ставки в этой локации достаточно высоки. ЕВРО-3 вы сдадите тыс. за 180-200 руб, а ЕВРО-2 примерно за 120-150 руб. Причем сдадите в аренду достаточно быстро, ибо, как я писал выше, в локации жуткий дефицит нового жилья.

Если смотрите «для себя»: семейный район недалеко от центра. Эдакий компромиссный центр, как пишут в пабликах. Если по каким-то причинам вам нужно ЦАО, но хотите сэкономить, то рассмотреть проект и локацию очень даже стоит. Ну и как я писал выше — сам район мне нравится, так как я не очень люблю суету и многолюдность центральных улиц Москвы. И считаю, что для семей с детьми всё-таки более комфортны для жизни тихие и спокойные районы.

🔖 Мнение автора: семейная локация недалеко от центра со своими плюсами и минусами. Думаю, что если ищите квартиру «для себя», то рассмотреть проект вполне стоит. А тех, кто «топит» в канале за депозиты, докладываю: в проекте есть беспроцентная рассрочка и рассрочка до конца строительства. Ну и как известно — рассрочка депозитам не мешает.
.
А что вы думаете о районе «Сокольники»? Хотели бы тут жить? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#SOKOLNIKI

📍Сбер — всё. Лимиты по семейной ипотеке закончились, и с сегодняшнего дня зелёный банк на сделки не записывает. Вот такие дела. Правда, обещает вывести на сделки всех семейных ипотечников, кто успел записаться на сделку до 30 октября. Важно: именно записаться на сделку, а не получить одобрение.

Ну и со вчерашнего дня в ПСБ-банке тоже закончились лимиты. Эх, уходит время дешевых ипотек. Как говорят: «Кто успел, тот и съел».

Вот сейчас, думаю, что в комментах шортисты напишут: «УРА!». А почему ура-то? Я, например, этому не радуюсь. Совсем. Ибо считаю, что цены разгоняет не семейная ипотека, а монетарная политика государства.

Ну и лимитов, похоже, больше не будет. Даже в следующем году.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка