📉 Доступность жилья упала до минимальных значений.

В ЦБ отмечают, что за последний год индекс доступности жилья снизился и для тех, кто покупает «первичку» с использованием льготных программ, и для тех, кто берет рыночную ипотеку. В последнем случае регулятор зафиксировал снижение до исторического минимума.

Индекс доступности жилья – это число квадратных метров, которые россиянин со средней зарплатой может позволить себе купить в ипотеку при условии, что на обслуживание кредита будет тратить половину своих ежемесячных доходов.

По данным ЦБ:

🟦по льготной ипотеке снижение индекса доступности первичного жилья за год составило 2 кв. м (или 4,7%) – с 43 кв. м в III квартале 2023 года до 41 кв. м в III квартале 2024 года;

🟦по ипотеке на рыночных условиях снижение составило 9 кв. м (или 37,5%) – с 24 до 15 кв. м;

🟦на вторичном рынке снижение составило 10 кв. м – с 33 до 23 кв. м.

@rusipoteka

💬 В Коммерсанте прошло несколько интервью с застройщиками. Мы выбрали пару вопросов-ответов.


🔘Глава застройщика «Новосибирский квартал» Иван Завьялов

Вопрос: Центробанк влияет на эту ситуацию (давление банков через введение комиссий и повышение ПВ)?

Ответ: Вмешательство Центробанка должно, по идее, приводить рынок в равновесие. Но на деле сами банки начали использовать инициативы регулятора в свою пользу. Они добились снятия ограничений по ПСК, но одновременно сделали комиссии для застройщиков «необязательными» в формальном смысле, оставляя их фактически единственным рабочим вариантом. Предложенная «альтернатива», вроде первоначального взноса 50%, лишь усилила давление на рынок. Такая ситуация серьезно искажает баланс игры.

Удивляет, что эти решения активно продвигают крупные банки, основной акционер которых – государство.

Банки буквально заставляют строителей платить, чтобы избежать прекращения проектного финансирования, что приносит убытки и ставит под угрозу всю отрасль.

В текущих условиях многие мелкие застройщики могут просто покинуть рынок, не выдерживая этих административных и финансовых нагрузок. Если Центробанк не сможет стабилизировать ситуацию в краткосрочной перспективе, последствия для всего сектора будут еще более драматичными.


🔘Глава АО «Ленстройтрест» Валерия Малышева 

Вопрос: Будут ли девелоперы придерживать вывод новых объектов в текущих условиях?

Ответ: Застройщики не заинтересованы в расширении портфеля проектов при высоких ипотечных ставках и ослаблении рубля (валютный курс напрямую влияет на стоимость импортной продукции и рабочей силы). Увеличения спроса при тех же вводных мы также не ожидаем.


🔘Глава питерского девелопера ГК «КВС» Сергей Ярошенко

Вопрос: Что помогает девелоперам в текущих условиях не выживать, а развиваться?

Ответ: Принцип один: слушать клиента и делать то, что нужно клиенту, а не то, что кому-то хочется. Пожалуй, это главный принцип, который может сегодня двигать застройщика вперед.


#мнение #застройщики

После сохранения ключевой ставки банки не будут повторно пересматривать ставки по ипотеке. Влияние на спрос будет минимальным – активность ожидается низкой до февраля, считают эксперты.

❤️ергей Зайцев, директор по продажам компании «Этажи»:

Часть банков в декабре уже заложили ожидаемое повышение ключевой до 23–25% и подняли ставки по ипотеке примерно на 1–2 п.п. Фактически ставки сейчас достигли заградительных значений, дальнейшее повышение в условиях стабильной ключевой ставки пока не имеет смысла. Проблемных заемщиков банки сейчас просто отсекают на этапе согласования.

Сохранение ключевой ставки для рынка недвижимости — хороший знак, поскольку сейчас многие покупатели заняли выжидательную позицию. Ключевая ставка стала импульсом для спроса, нужно как минимум оставить ее неизменной на следующем заседании ЦБ. Когда она начнет снижаться — на рынке начнет реализовываться накопленный отложенный спрос.

🕊лександр Цыганов, завкафедрой ипотечного кредитования Финансового университета:

Можно ожидать формальное сохранение уже действующих ставок, но активнее будет применяться индивидуальный подход при оценке кредитных рисков, к первому взносу. Кроме того, будут активнее применяться предложения кредитов с льготным периодом, который реально или формально субсидируется застройщиком.

😃катерина Ломтева, директор «Ricci | Жилая недвижимость»:

Возможна корректировка ставок по ипотеке в индивидуальном порядке из-за ужесточившегося скоринга. Например, клиент, который вчера мог получить ипотеку по нижней планке ставки, сейчас получает одобрение по верхней, даже если официально банки не заявляют существенное повышение ставок.

Решение ЦБ на общих выдачах ипотеки до конца уже не отразится, поскольку будут законтрактованы сделки по одобренным ранее заявкам. А январь традиционно тяжелый месяц, поэтому не ожидаем больших выдач. Поэтому мы увидим заморозку спроса до конца января.

Влияние на рынок окажет следующая коррекция ключевой. Это решение уже будет оказывать влияние на рынок, поскольку февраль – месяц начала бизнес-активности. Сейчас многие клиенты откладывают на январь-февраль приобретение жилья. Мы видим, что уже идет смещение решений на 2025 год.

😇рина Носова, старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА:

Спрос будет поддерживаться преимущественно за счет льготных программ, рыночная ипотека не перестанет существовать, так как население будет брать кредиты под будущую продажу имеющихся активов в краткосрочной перспективе. #мнение

@rusipoteka

📈 ЦБ: В ноябре замедлилась как льготная, так и рыночная ипотека

Как следует из обзора ЦБ, в ноябре темпы роста ипотеки продолжили снижаться (до 0,4% после 0,7% в октябре): замедлились выдачи и льготных, и рыночных кредитов.

🔻Выдачи ипотеки с господдержкой сократились на 18% (до 203 млрд с 248 млрд руб. в октябре). По семейной ипотеке предоставлено на 12% меньше кредитов (~166 млрд против 190 млрд руб.) – это отчасти объясняется временным исчерпанием лимитов.

Помимо лимитов, на доступность ипотеки влияет и то, что банки зачастую предлагают минимальный первый взнос 20,1% по госпрограммам, только если жилье приобретается у аккредитованного застройщика (в остальных случаях – 50%), что подразумевает комиссию, увеличивающую стоимость жилья.

Кроме того, замедляются выдачи новых траншей по старым льготным кредитам (главным образом в ИЖС, где основной объем строительства приходится на летний период). По оценкам ЦБ, в ноябре их объем составил ~15 млрд руб. по сравнению с 29 млрд руб. в октябре.

🔻Выдачи рыночной ипотеки сократились сильнее – на 40% (до 71 млрд с 119 млрд руб. в октябре) из-за роста ставок.

#ВыдачаИпотеки

@rusipoteka

🏦 Александр Копылов,
начальник Центра аналитики рынка недвижимости ЦБ РФ:

«Банк России считает, что практика взимания комиссий за снижение процентной ставки обладает многочисленными недостатками – она непрозрачна, непонятна, приводит к увеличению цены сделки и суммы кредита.

В отдельных случаях рост цены объекта и суммы кредита таков, что заемщик на длительный период фактически лишится возможности рефинансировать полученный кредит, поскольку стоимости обеспечения не будет хватать для покрытия суммы долга.

Банк России прорабатывает методологию для выявления случаев искусственного завышения стоимости сделки при взимании комиссии за снижение процентной ставки по кредиту. Мы еще не выходили с конкретными предложениями, но уже сейчас видим, что застройщики предлагают покупателям линейку продуктов: если вы получаете скидку по ипотечной ставке, то цена жилья увеличивается.

Таким образом, из публично доступных предложений мы фиксируем прямую зависимость цены договора от условий ипотечного кредитования».

#цбрф #ипотека

@rusipoteka