🔔 С 1 марта 2024 года Банк России очередной раз повышает надбавки к коэффициентам риска для ипотечных кредитов (синим цветом на вложенной картинке выделено то, что меняется относительно октября 2023).

👉Что такое надбавки к коэффциентам риска мы рассказывали тут.

ЦБ, принимая это решение, отметил, что в ипотечном сегменте наблюдается существенное ухудшение стандартов кредитования на фоне его быстрого роста. Присутствует отрыв цен на первичном рынке жилья  от  вторичного рынка.

Ранее: С 1 октября 2023 года Банк России существенно повысил макропруденциальные надбавки по ипотечным кредитам в сегментах с низким ПВ<20% и высоким значением ПДН. Однако доля кредитов, выданных заемщикам с  ПДН более 80%, все еще остается высокой.

Вывод от ЦБ: Консервативные требования к ПВ важны для обеспечения качества ипотеки, говорит ЦБ, т.к. ПВ отражает способность заемщика накапливать средства и обслуживать кредит. Принципиально важно, чтобы  ПВ  формировался из  собственных средств заемщика.

Для снижения рисков и в т.ч. чтобы стимулировать банки использовать официальную информацию о доходах заемщика для оценки ПДН, с 1 марта вводятся новые надбавки по риску. Так пишет ЦБ.

Итог: с 1 марта не введен прямой запрет на выдачу ипотеки закредитованным заемщикам и низкий ПВ тоже не в запрете, НО банкам будет невыгодно выдавать такие кредиты, а некоторые виды кредитов определенным заемщикам «крайне не выгодно». Также ЦБ практически прямо говорит о необходимости подтверждения доходов официально. Именно с учетом официально подтвержденных доходов, судя по всему, будет вестись расчет ПДН. А если такого дохода нет, то и риск соответствующий со всеми вытекающими для банка последствиями. Поэтому, скорее всего, последует реакция банков в части программ без подтвержденного дохода, как минимум, для отдельных сильно закредитованных (а может и не только) клиентов. Вы все чаще будете получать требование того или иного банка представить подтверждающие доход документы или найти дополнительного созаемщика. Но запрета нет…

@ipotekahouse #цбрф

Ужесточение условий выдачи льготной ипотеки – типичная ошибка

💬 🏁🏁🏁🏁
Герман Греф,
глава Сбербанка:

«Мы будем балансировать вместе с нашими клиентами, застройщиками, так, чтобы мы не генерировали убыток в таком гигантском портфеле (ипотечном – прим.). Но конечно же, мы не можем допустить такого резко обрыва, чтобы пострадали наши клиенты и в конечном итоге качество нашего портфеля.

На мой взгляд, это (ужесточение условий выдачи льготной ипотеки –прим.) типичная ошибка в принятии решения. Чем она была продиктована, я сейчас не буду говорить,но очевидно, что банки лишили стимула заниматься ипотекой, потому что она стала убыточной.

Кто-то придумал, что банки зарабатывают 5% маржи на ипотеку, но настолько непрофессионально были сделаны выводы, что даже стыдно было слушать. Если бы банки зарабатывали такие деньги, у нас бы сейчас была битва за то,чтобы выдать кредиты.

Мы ищем выход, потому что мы вынуждены какой-то уровень ипотеки поддерживать,чтобы обеспечить качество портфеля и выживаемость девелоперских компаний.

Когда у нас 80% выдач приходится на кредиты с господдержкой, это не нормально. Мы говорили, что если мы так сильно ее раскачаем, то потом сразу же надо думать, как ее останавливать, это будет очень болезненный процесс. Остановка наложилась еще и на борьбу с инфляцией, поэтому очень жесткая остановка.

У кого с маржой все хорошо, так это у строителей. В общем, строители должны внести свой вклад в то, чтобы это смягчение произвести. Мы работаем с нулевой рентабельностью, но так, чтобы не работать в убыток. Мы снизили размер комиссий существенно, при этом выдачи по ипотеке падают в разы по сравнению с пиками, если смотреть декабрь 2023 года и наш прогноз на март 2024 года, то разница в выдачах будет составлять в 4 раза. Если сравнивать февраль 2023 года и февраль 2024 года, там, по-моему, уже гэп в два раза. При этом наша доля выдач на рынке не падает, это говорит о том, что рынок сильно затормозился. Нужно находить какие-то решения, которые устраивают все стороны».
🏁🏁🏁🏁🏁

@rusipoteka

«Жилищное кредитование корректирует репродуктивные намерения семей в сторону их снижения»

💬 🏁🏁🏁🏁🏁🏁
Лилия Овчарова,
директор Института социальной политики НИУ ВШЭ:

«После того как семья взяла ипотеку, она откладывает рождение последующих детей, пока не выполнит ипотечную программу. Жилищное кредитование корректирует репродуктивные намерения семей в сторону их снижения и так происходит во всем мире.

Именно поэтому раньше принималось решение о том, что материнский капитал должен выплачиваться на второго ребенка. Все-таки основное направление использования материнского капитала – это жилье, которое чаще всего берется в ипотеку.

Но когда мы стали основную массу маткапитала выдавать при рождении первого ребенка, изменился стандарт поведения семьи: молодые люди вступают в брак, у них рождается первый ребенок, они с помощью материнского капитала берут ипотечный кредит – и пока они его не вернут, решение о рождении последующих детей не принимается.

Решение может измениться, когда уровень доходов становится существенно больше, но на карьерный рост в среднем уходит 5–6 лет. В этом смысле субсидируемое арендное жилье могло бы быть решением для молодых семей с одним ребенком.

В очень многих странах именно такая последовательность: пока семья не может себе позволить качественное жилье, она живет в арендном. Когда арендный платеж сравнивается по величине с суммой платежа по ипотечному кредиту за квартиру, в котором семья собирается жить, тогда она переходит на ипотеку.

Поэтому нужно,
⬩ во-первых, наверстывать рост зарплаты, чтобы больше людей могли участвовать в ипотечной программе,
⬩ во-вторых, помогать молодым семьям с арендным жильем.
Пока другого пути нет...

В программах субсидируемого арендного жилья приоритетной категорией граждан должны быть как раз молодые семьи, у которых пока недостаточны доходы для ипотеки, но решение жилищного вопроса стоит остро.

Исследования репродуктивных намерений показывают, что в среднем у российской семьи установка на 2,3 ребенка в семье, а реализация репродуктивных намерений – 1,45 ребенка. Среди причин называют низкую заработную плату или отсутствие работы, а также отсутствие жилья. Поэтому в стране должна развиваться такая программа субсидируемой аренды жилья».
🏁🏁🏁🏁🏁🏁🏁

@rusipoteka #мнение

✅ В России может появиться социальное жилье для семей с детьми

Еще один вариант решения жилищного вопроса предлагают депутаты Госдумы. На этот раз, жилье предлагается арендовать, но с государственной поддержкой.

Так, по мнению главы Комитета по защите семьи, вопросам отцовства, материнства и детства Нины Останиной, льготная ипотека хорошо поддерживает молодые семьи, но позволить ее могут себе не все.

В качестве альтернативы она предложила рассмотреть варианты социального жилья для молодых и многодетных семей. И включить программу по субсидированной аренде в новый нацпроект «Семья».

Пока в стране действуют несколько программ социального жилья:

➖ Договор социального найма – бесплатное предоставление жилплощади малоимущим, в последствии жилье можно приватизировать;

➖ Договор некоммерческого найма – схожая программа с социальным наймом, но без возможности приватизации;

➖ Субсидированная аренда, когда часть затрат компенсируется из бюджета.

Какой вариант будет предоставлен молодым семьям, пока не уточняется.

✅ У банков появилась новая причина для отказов в кредитах

В оценку клиента стали включать прогноз банкротства — доля одобрений по заявкам может снизиться на 20-30%.

Такое изменение понадобилось из-за роста количества личных банкротств, особенно после изменений в упрощенной внесудебной процедуре. Гражданин сможет попросить признать его банкротом вне суда, если общий размер долга не менее 25 000 и не более 1 млн рублей (ранее 50 000 и 500 000).

Определять вероятность банкротства будет искусственный инллект на основе анализа поведения заемщика. Например, если он начал активно набирать кредиты и часто обращается в банки.

При этом эксперты допускают, что для заемщиков с низким риском, нововведение может обернуться улучшением условий, в частности, за счет снижения ставок.