#House 根据加拿大统计局数据，在2019年加拿大家庭使用天然气的平均量为90.5 GJ（千兆焦耳）， 约合2353立方米。其中以下省份平均用量超过全国平均用量：艾伯塔省（124.6 千兆焦耳）、萨斯喀彻温省（120.5 千兆焦耳）、马尼托巴省（115.7 千兆焦耳）和安大略省（94.8 千兆焦耳），其余省份的家庭平均能耗在平均数以下。当然，独立屋的用量远超这个水平，房子越大面积越大，寒冷天数越多，消费的天然气也越多。各省的天然气价格不同，以阿省6加币/GJ为例，平均年费用在650左右，但是除了按量计费的部分，还有固定费用部分，用于管网维护等，还以阿省为例，普通家庭大约35左右每月，不管你用不用气，只要你开户了，固定部分就按天数一直收。根据每个省的不同，最佳取暖方式也可能不同，比如阿省用天然气取暖明显比用电暖便宜。

#House 加拿大condo类共管物业的房子为什么不值得买？这要从自住和投资两种用途来分析。投资分两种：出租变现和未来升值变现，condo主要属于前者，独立屋主要属于后者。但是condo出租要看市场情况，以及租金是否能一直维持高位，这一点只能猜个大概，谁都不能保证。对于自住来说，如果打算就在condo里面住一辈子，那没问题。如果不是，那么一定要考虑将来卖出可能赔本，因为condo 随着房龄的增长物业费只会越来越高，你必须降低售价去平衡物业费的增长，极端情况下售价几乎可以忽略不计。比如某市一般地段1975年的两房公寓，目前售价6万多，但是物业费一个月700，住5年的物业费几乎等于售价。而且物业费每年涨，5年后物业费850的情况下，卖5万也不会有人接盘。如果情况继续恶化，比如1K每月的物业费，加上地产税每月硬成本1.2K+，老房租金本来就低，根本没有利润空间，你连出租的可能都没有了。等于住自己的房子每月交租给物业公司和政府

#House 加拿大condo 物业费为什么很贵？这个费用包括：房屋的保险，公共区域和建筑外部维护，提前准备大修基金，以及管理费。有些物业还会包括垃圾处理和上下水，以及取暖费。根据构成的不同，这个费用在200到1000之间。越老的物业越贵，原因是日后大修的资金提前预收太多。包水电暖的公寓也更贵，是因为吃大锅饭的情况下大家都无节制的滥用，总账单出来了，明年或下个月就会涨物业费，集体居住时这个问题无解（类似自助餐无法避免浪费）。还有一个原因在物业公司这里，虽然有业主委员会监督，但物业公司免不了滥用权力为自己人牟利，比如给水管工付钱大手大脚，而水管工免不了孝敬物业公司一部分，剪草按次数算钱，那就每周一次，不管草有没有长出来。

#House 打击Airbnb短租有必要吗？最近丰业银行的一份报告指出有，加拿大根本不缺房，增加供应可能是个伪命题。加拿大平均家庭人数为2.47人，每千人需要405套住房，实际上每千人拥有447套，根本不存在短缺问题。但市场上的短缺又是肉眼可见的事实，那么房子都去哪儿了？根据房产协会数据，各大都市群的房产交易参与者中，投资者比例很高，而首次购房者占比越来越小也佐证了以上情况属实，投资客动用高杠杆买房之后的最佳选择就是用短租快速回笼资金，这也正是Airbnb平台受投资客热捧的原因。实际上纽约州也出现类似的问题，温哥华的短租情况在加拿大最严重。下周BC 将把短租违规罚款从每天1000提高到3000，明年5月起，人口大于一万的城市，Airbnb 将只允许在自己的主要居所开办，这将会使目前的短租生意彻底熄火。房东们大多有贷款，短租可以转长租，如果嫌回款太慢可以出售离场。这就是这次整治的根本意义所在。

#House 加拿大为何很少听说拆迁户钉子户闹事？答案是土地所有权清晰，无论是多古老的房子，从拥有房子的那一刻法律文件就明确了业主对土地的权利。独立屋到了报废年限，拿出来卖土地，如果有价值分地建房，破房带地的售价远远高于普通房屋。那么对于共管物业的condo来说怎么解决这个问题呢？其实是一样的思路，condo业主买房后的房产证上有一段话很有意思：本房产与其他xxx个房产共同拥有这块不可分割出售的土地，当整块地出售后，业主有xxx分之一的股份，但土地上发现的矿产权益除外。比如一共250户，（面积肯定大小不一，但股份相同，这就不存在中国的情况，张三家兄弟多面积大就跟政府谈判多分一些拆迁补偿，李四家一看这不公平就坚决不搬走。）在整个地块上房子快报废时物业费肯定也达到亏本的临界值，业委会投票后决定集体搬家并出售土地，与政府谈判合理回购价值，比如1000万，每户分40万够首付款搬家新房。如果有人不同意，那就不是钉子户与政府的矛盾，而是钉子户与邻居的矛盾，邻居们会想办法让他同意。

#Tax 加拿大全境非居民房主都需要报房屋空置税UHT, 今年的截至日期是10月31日，明年起改为每年的报税截止日5月1日左右。申报对象是非PR和公民，不管是学签工签旅游签甚至无签，只要在加拿大持有房产，而且半年以上处于无人居住（包括无自住无出租）状态，就必须申报，否则可能面临5000加币罚单，不要心存侥幸，报税不等于交税，不报有风险。如果是2023年买的房子可以在2024年5月1日前申报。还有一种情况是用父母护照买的（产权人），但是父母人在中国，这种情况尤其要注意，一定要在10月底之前把父母护照做翻译公证，并用他们的名字申请税号并申报。其实这税在多伦多温哥华以前就有，但现在以联邦的名义扩大到全国范围内，就连生活在加拿大的人都未必知道这个信息，更不用说买房后完全生活在中国的人。

#Financial 加拿大央行本周三议息会议再次暂停加息，人们呼唤的降息还远吗？选民政治的基础是选票，过度加息只会导致选票流失，但通胀难除，不加息也是难。目前维持高息不降成为一个折中方案。疫情中的小企业担保贷款CEBA又叫“吸吧”，特殊情况下给企业吸毒续命，如今疫情已过，这个瘾怎么办？政府只是担保人，企业还不了的债政府必须还，商业银行一分不亏。疫情最大的后遗症就是福利依赖，加拿大有望成为地球上第一个真正实现UBI的国家，不劳动有基本收入，这在加拿大有扎实的群众基础，不搞UBI 可惜了。政府前有吸吧小企业贷担保，后有UBI 加持，钱从哪来来？加税已到极限，唯有大规模印钱一条路走到黑，货币继续贬值，通胀继续。循环往复。政府何尝不是在吸吧。

#immigration 近期曼省移民的情况：1，NDP上台，省移民部长从菲籍男换成菲籍女，估计大方向不会变。2，最近提交省提名到获批最少半年起，虽然曼省拿到了较多的提名名额，但是下半年依然要省着用，以后的规律也是这样，最好在下半年提交，第二年上半年审批会比较快。3，曼省发生一件移民欺诈案，性质恶劣。原籍印度的兄弟两家，一家开移民公司，一家开建筑公司，都是加国公民，4万加币卖LMIA给一名印度女性，工作内容是住家保姆，而实际上此人在加拿大从事其他工作，省移民局在审核移民材料时发现可疑上报CBSA，CBSA甚至动用刑警手段对申请人跟踪监控，发现她在两周内都没有出现在雇主家。而此案最终又挖出建筑公司洗钱，哥哥收的移民钱在弟弟公司洗白。事发后其中一人已逃回印度，而目前因加拿大与印度的紧张关系，外事活动又处于非正常状态，疑犯可能利用了这一点逃回原籍国，剧情实在太猪血。

#Tax The Alberta government has introduced Bill 1, entitled "Alberta Taxpayer Protection," which requires a referendum before raising personal and corporate income tax rates. This legislation is consistent with the Alberta government's commitment to protect Albertans from tax increases. Including the absence of payroll tax, capital tax, and health premiums, along with higher income tax exemptions compared to other provinces, the proposed law seeks uphold the province's competitive tax advantage. 阿省政府提出名为 "阿省纳税人保护 "的1号法案 ，该法案规定在提高个人和公司所得税税率之前必须进行全民公决。 这项立法与阿省政府保护本省人免受增税影响的承诺相一致。与其他省份相比，阿省不征收工资税、资本税和医疗保险费，所得税免税额也较高，拟议的法律旨在维护该省的税收竞争优势。

#Tax Thank you but no thank you. 这是西方的一句谚语，大概是说我很感谢你提供的机会，但是我不会接受这个offer. 中文总结就两个字：婉拒。最近加拿大公民研究所和大型企业联合会进行的研究结果表明：2016-2019年间离开加拿大的新移民数量出现了激增。这个研究表明，从1982年之后获得PR的移民，平均每年有0.9%选择离开加拿大，到了2019年这一数字上升到1.18%，比历年平均水平高出31%， 这意味着从1982年到2018年期间拿到PR的人，在2016到2019年离开加拿大的数量异常的高。研究认为最根本的原因是缺乏住房，医疗保健和其他一些公共服务（那个时期物价还没开始贵），这项研究选择的标本是，如果家庭在连续两年没有T1报税表格，刚视为已离开加拿大，但目前只能追踪到2020年疫情初期，相信疫情这几年下来，这一情况只会加速恶化。新移民部长Miller表示注意到了这份研究报告，但他表示这个锅应该由现任移民部长背，他认为因为没房子住所以留不住人。而就在昨天，新部长发布了未来三年的移民计划，原定于每年50W的目标保持不变。

#House Condo 和 Apartment 是两个完全不同的概念，但经常会被人指公寓，其实是不对的。Apartment 是指房子的建造类型（building type), 有Apartment , House, Townhouse, Duplex, Triplex,Fourplex,后三种其实是一样的，双拼，三拼，四拼都属于Townhouse或Row house，或者叫多户住宅。House 默认是指Single house , 也分多种，比如Bunglow，Bi-Level等。但是condo 是指ownership title (产权类型），包括商业产权（公司出租的物业，跟酒店类似），condo私人物业，多户住宅和公寓在产权上都可以是condo, 唯独独立屋是不可能有condo的title. 独产屋的产权类型只能是freehold. 区别在于地是独占的，出售的是房+地，平时维持全靠自已，最贵也最保值。可见产权类型与建筑类型是交叉多对多关系，并不能混用。

#House 北美房产交易中怎么递Offer， 首先Offer就是购房合同，只不过有很多状态，刚刚递交上去，如果没被选中，那就是废纸一张，如果被选中，这个offer就有法律效力了，只不过还是pending状态的合同。 Offer分为有条件和无条件offer两种，无条件的，只要被选中那就是firm offer, 也就是正式的购房合同了，但是有条件的Offer选中后的pending 合同就不同了，里面有买方开的多个条件，当所有条件都满足后，就会从offer中移除条件，然后解除pending变成firm offer (正式合同），这种offer一般会有几个条件:1, 贷款条件，意思是如果贷不下来，就可以撕毁合同退回订金不买了，这个条件对卖家很不利。2，验房条件，通不过验房可以合法退回订金不买了，这个条件对双方都是公平，3是共管物业文档调查，这个只在condo类型的交易中有，意思是，如果从物管文档中发现预期维护费太高或其他不利条件时，买家可以退出，4是其他条件，自定义随便写，但要考虑卖家的接受程度。从以上可以看出，重点是1贷款条件，考虑卖家可能反感这个条件，很多需要贷款的人也不写这个条件，但是都会写验房条件，如果没贷到款，就在验房环节上动手脚，随便挑个毛病说验房通不过，一样可以合法退出，这是买方中介经常会用的手段，帮买家规避风险。而第三个condo 条件只对买家有利，这也就是condo 不好卖的重要原因之一。

#House 加拿大房产交易信息标准化的关键是MLS（ Multiple Listing Service), 19 世纪末，房地产经纪人经常聚集在当地房产协会的办公室，试图分享交流他们代理出售的房产信息。为了方便卖方经纪向帮助其销售的其他经纪人提供补偿，于是第一个 MLS 诞生了，这确保经纪人之间相互合作和利益分成，这也是买方经纪不向买方收佣金，而是从卖方经纪人这里分到佣金的主要原因。在加拿大，房产公司加入房产协会成为会员后，当公司下属经纪人要发布一套房源时，向协会申请一个标准MLS编号，有了这个编号，各网站通过API就能自动公布这个房源，这相当于一个CASE的ID，保证了沟通过程中针对的是同一个标的物，以及业务完成后，买方经纪能从卖家经纪那里拿到佣金。这有点类似于计算行业的硬件标准，看上去对整个行业的效率有正面作用，但是反面作用也很明显，这让房产协会垄断了MLS的发行权，房产公司必须加入协会并缴纳会费后，才能正常运行业务，而美国虽然也有MLS，但各大团体有自己的MLS，这样就形成有效的竞争，也保证了用户付出较少佣金就能得到满意的服务。

#Financial 专业机构做的加国未来5年利率预期，看上去拐点在明年6月份，基于这个预期，RBC提前做出了降低房贷利率的决定，针对5年浮动利率，以及1/2/3/5年的固定利率，可能都会有小比例的下调，这可能在最近一两个月就会落实出来。商业银行的利率决定是谨慎的，一般不会出现误判，也可能这种大型商业银行有渠道与加国央行沟通并提前得到信息。这对房地产市场是有利的，暂时被压制的房价和销售量很可能在明年初再次上升，炒房还是投资王道，一旦上瘾戒掉是不可能的，只能控制剂量。

#Data 加拿大最新的月度房产数据出来了，全国销量比9月份下降了5.6%，大幅下降是由于几个最主要的房地产热门城市的销量减少，其中阿省以8.3%的幅度领跌。在价格方面，房价指数环比下降了0.8%，但同比还有1.8%的涨幅。月度下降主要是由安省领跌，BC省才刚刚显露出价格下跌的苗头。最值得关注的数据是销量与新上市房源的比例。由于10月份的销售量降幅超过了新上市房屋的降幅，全国销量与新房源的比例降至49.5%，为10年来的最低水平。该指标的最高水平是4月份的67.9%，这一指标的长期平均值为55.1%， 这个指标就是所谓的买方市场或卖方市场。40-60 是合理区间，如果低于40%， 意思是新挂牌100个房源同时只卖出不到40个，那么证明是买方市场，由买方说了算。如果高于60，说明每上市100个房源同时有60个以上都顺利卖出，那么这是卖方市场，由卖方说了算，这一指标往往滞后于加息等政策的出台几个月到一年，十月份看到这个指标大幅下降，对买方是个好消息，所需要做的只是耐心等待和观察，就算央行不再加息，只要维持高利率一段时间，这个数值一定会跌破40成为典型的买方市场，到时候买方的议价能力会大大提高。

#House 加拿大房产交易与中国的最大不同。1，买卖双方使用不同的中介。2，交易过户不是在政府房产交易所，而是在双方律师。3，付款流程不同。定金是给中介，这一点两国相同。但在后期付款阶段，中国是分好几次付给卖家本人账户，比如贷款批下来银行就直接打给卖家，就算没有贷款，一般也会分几次打给卖家，主要是因为有交易所的存在，在交易所办理某个重要节点时，就要付某一个比例的款给卖家，这是写入合同的。而且中国还有户口迁出问题，一般会留尾款不付，等卖家迁出户口后付尾款。加拿大的操作是，除定金外，付款到律师事务所信托账户，可以多笔多来源不同时间支付，只要在截止日期当天，一般是交房日当天，律师收到的款项总数够合同上金额就行。在交房日之前，卖方拿不到一分钱。很明显加拿大流程更简洁明了。4，加拿大一般会有验房环节。卖家收了offer只是双方初步同意交易，最终验房通过才成为正式合同，无法成为正式合同的主要原因在银行贷款失败和验房失败

#Social 加拿大零售业正在放弃自助结账功能。包括Canadian Tire 和Walmart在内的几家大型零售公司的分店，正在减少或放弃使用自助结账台。大约十年前，加拿大开始兴起自助结账，这被认为是零售业的一项创新流程和节约开支的新技术，但是随着通涨和治安的恶化，这项技术正在给零售商店带来新的麻烦，发生在自助结账台的盗窃正在增加，很多人并不是职业小偷，面对昂贵的物价，在扫码的那一瞬间，很多人萌生了不付款的想法，并在下一次使用自助结账台时少扫物品，为此很多大型连锁超市用两招应对，一是增加自助结账台的流动服务人员，以前一个人盯10台结账机，现在增加到两到三个人。另一个方式是启动物流行业的称重自动化方案，扫码物品必须放在称重台上，系统如果发现实际称重与系统预设标准重量不符时，启动中断亮起警示灯并由人工界入检查。也有商店干脆撤掉自助结账台，改传统人工结账，一劳永逸降低货损风险。

#house 加拿大住房紧张的情况下，新移民如何避免高强度竞争。对于初级租房需求，旧公寓可能是首选，这种类型要牺牲一定舒适性，可以作为临时过渡方案，但这个赛道上竞争激烈，毕竟价格便宜，可负担的人多。再往上竞争稍微好点的是私人condo，甚至townhouse或独立屋，这个赛道上，租房成本上去不少，但是舒适性会有大大提高，到了这个阶段就可以考虑买下同等条件的房子，买是否比租更合算。目前多数城市确实是租不如买，如果考虑买，就进入另一个赛道了，比如20万以下condo，无论是否贷款，很多人负担的起，那么价格自然就上去了，价格高到一定程度达到一个平衡点，租和买其实差别不大。这个时候，如果有负担能力可以考虑下一个赛道，买入门级的半独立屋或独立屋，这与上一个赛道比，竞争又弱一大截。总之加拿大这几年住房都不会轻松，在有能力的情况下换稍微高级别的赛道是一个可行的总体策略。